TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente Nº 42.908

VISTOS, con informes de las partes.
I
Este Órgano Jurisdiccional actuando como Juzgado de Segunda Instancia, entró a conocer de la presente causa, en fecha doce (12) de febrero de 2008, con motivo de la apelación interpuesta por la representante judicial de la parte demandada, contra la Sentencia dictada por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha dieciocho (18) de enero de 2008, en la cual DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO y COBRO DE LA CLÁUSULA PENAL, instauró la abogada en ejercicio ZOBEIDA TORRES DE HERNÁNDEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 29.069, en su condición de apoderada judicial del ciudadano ADONAY JOSE MENDOZA MENDOZA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.086.207, ambos domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la ciudadana SANDRINE NOHEMI SANCHEZ BOGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.370.007, y de este mismo domicilio.

Para resolver el Recurso planteado, el Tribunal observa:

En primer lugar, el Sentenciador a-quo al establecer los hechos planteados por la parte actora, explana lo siguiente:
“…que en fecha 31 de agosto de 2006, celebró un contrato de compra-venta con la ciudadana SANDRINE NOHEMI SANCHEZ BOGADO… por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 1, Tomo 98… sobre un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra ubicado en la calle 85 (antes Falcón), entre las avenidas 4 Bella Vista y 3F, signada con el No. 3F-70, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía… Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Afirma igualmente que en dicho documento se estableció como lapso de duración de esta opción de compra, ciento veinte (120) días, contados a partir del 1 de septiembre de 2006, por lo cual, venció el 29 de diciembre de ese mismo año, y que el día siguiente de su vencimiento, debió perfeccionarse la venta, agregando que no sucedió.

… la cláusula quinta del referido contrato, estableció que en caso de no llegarse a realizar la negociación, la promitente compradora estaría obligada a entregar el inmueble inmediatamente y que por cada día de mora, debía pagar la suma de CIEN MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00) diarios, hasta tanto devolviera el inmueble en perfecto estado de mantenimiento y conservación… desde el vencimiento de la opción de compra-venta, la ciudadana SANDRINE NOHEMI SANCHEZ BOGADO, no ha resuelto nada, ni la compra, ni la entrega del inmueble, ni paga el diario establecido, y que han sido múltiples las gestiones realizadas para obtener un arreglo amistoso, y es por lo que en consecuencia demanda el cumplimiento del contrato, en el sentido de que se le haga entrega inmediata del inmueble y el pago de la penalidad establecida correspondiente a los sesenta (60) días transcurridos, que asciende a la suma de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.600.000,oo), que equivalen a CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 4.600,oo). Igualmente demanda el pago de los días que sigan transcurriendo hasta la entrega del inmueble o en su defecto a ello sea obligada por el Tribunal.”

De igual manera, el Juez de la causa fijó los hechos de la parte demandada así:
“niega, rachaza y contradice, tanto los hechos narrados como en el derecho invocado en la demanda… agregando que entre el ciudadano ADONAY JOSE MENDOZA MENDOZA y su representada, suscribieron un contrato de arrendamiento verbal del inmueble objeto de esta controversia, y que dicho contrato se inició el 1° de diciembre de 2005. Agrega igualmente que la demandada asumió el compromiso de pagar los servicios públicos, los gastos de reparación del inmueble arrendado y el canon de arrendamiento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 150.000,oo) mensuales. Sigue manifestando la representación judicial de la demandada, que posteriormente se celebró un contrato de opción de compra sobre el inmueble arrendado, con la condición de que continuara en vigencia el mismo, bajo las mismas condiciones pautadas originalmente. Se agrega que este nuevo contrato comenzó a regir el 1 de septiembre de 2006, y culminó el 29 de diciembre del mismo año, y en su criterio estima que partiendo de la concurrencia de dos contratos cebrados (sic) sobre el mismo inmueble, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento con opción de compra, el cual al no poder cumplir su representada, por negligencia del Banco ante el cual solicitó el crédito, a pesar de haber cumplido con los requisitos correspondientes, incluso con la planilla de crédito… sigue expresando que en vista de los sucedido, deciden realizar un nuevo contrato, donde solo iba a variar el precio de la compra del inmueble y el cual se fijó en esa oportunidad en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 100.000.000,oo), continuando por su parte en vigencia el contrato de arrendamiento verbal.

…al parecer, se presentó otro comprador y es por ello que cuando intentó pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2007, la ciudadana SANDRINA NOHEMI SANCHEZ BOGADO, se negó a recibir el pago, por lo que procedió a depositarlos ante el JUZGADO UNDECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, es por ello que en su concepto no se debió intentar ninguna acción legal en contra de su representada, por estar solvente en el pago arrendaticio. De igual manera expresa que conforme a la cláusula tercera, su representada entregó al ciudadano ADONAY JOSE MENDOZA MENDOZA, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 500.000,oo), en calidad de arras como cláusula penal, y que al no haber realizado la compra del inmueble en la fecha estipulada, trajo como consecuencia que perdiera los QUINIENTOS MIL BOLÍVARES… finalizando de esta forma el contrato de opción de compra, quedando sólo vigente el contrato de arrendamiento verbal.”

En cuanto al material probatorio promovido y evacuado por las partes, la fijación de los límites de la controversia y el fundamento de la decisión de mérito el Juzgado de Primera Instancia, estableció lo siguiente:

“… se deduce de la demanda, el actor procura con su pretensión, obtener la devolución del inmueble litigioso basado en el incumplimiento de la demandada en adquirir oportunamente el mismo, en los términos establecidos en la cláusula cuarta del contrato fundante de la demanda, por haber vencido el término fijado para la compra en el documento autenticado… ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 31 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 1, Tomo 98, acumulando al mismo tiempo la solicitud indemnizatoria por la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100…en concepto de la cláusula penal…

Por su parte de la defensa ejercida… se observa, por un lado la negociación total de los hechos plasmados en el libelo de la demanda, y al mismo tiempo se reconoce que el accionado no adquirió en calidad de compra-venta, el inmueble opcionado en el tiempo fijado tanto en la opción inicial, como en su prórroga. Al mismo tiempo se agrega… un hecho nuevo, la existencia de una relación arrendaticia verbal iniciada el primero (1) de diciembre de 2005 y para prueba de ello produce en el lapso probatorio, recibo de pago identificado con el No. 0013, de fecha 2 de enero de 2006, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 150.000,oo)… para demostrar el pago arrendaticio de ese mismo mes y año y expedido por la apoderada actora. Este medio no fue desconocido por la parte demandante, en la oportunidad legal correspondiente, adquiriendo los efectos probatorios señalados en el artículo 1363 del Código Civil, al haber quedado reconocido el instrumento… para evidenciar que en efecto la demandada, se encontraba ocupando el inmueble para la señalada fecha en su condición de arrendataria.

En el mismo orden de ideas agrega el accionado, que se encuentra solvente en el pago de las pensiones arrendaticias desde el mes de enero de 2006, hasta el mes de mayo de 2007, como lo demuestran los recibos de pago expedidos hasta el mes de diciembre de 2006, y las consignaciones arrendaticias efectuadas ante el JUZGADO UNDECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA… por lo que en su criterio hace improcedente la acción intentada, tomando en cuenta que sólo es posible para el arrendador, exigir el pago de la indemnización monetaria fijada contractualmente en QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100… quedando consecuencialmente en vigencia el contrato de arrendamiento verbal.

…Partiendo de las ideas expuestas, el sentenciador se encuentra en el deber de proferir el fallo de mérito atendiendo a las alegaciones contenidas en la demanda, así como en las defensas invocadas por la accionada en la contestación a la demanda…

En primer término deja sentado el juzgador partiendo de las intervenciones de los litigantes, que uno de los puntos a considerar en este fallo, es si entre las partes verdaderamente existe una relación arrendaticia, y si una vez iniciada se efectuó un contrato de opción de compra-venta, sobre el inmueble formado por una casa signada con el No. 3F-70, situada en la calle 85 (antes Falcón), entre avenidas 4 Bella Vista y 3F, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contenida esta última negociación en el ya citado documento autenticado del 31 de agosto de 2006, cuya vigencia se extendió a un lapso de duración de ciento veinte (120) días, a partir del 1 de septiembre de 2006…

Las conclusiones derivadas de las citas jurisprudenciales aplicables al caso de autos, nos han llevado a definir una clara participación de las partes en el pleno goce de sus derechos procesales. De estas evidencias debemos ahora, dilucidar tomando en cuenta que se pide la restitución del inmueble litigioso, por una casual distinta a las señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si ello comportó una posible violación de las formas procesales contenidas en dicha norma, que de manera expresa contempla las causales que pueden invocarse para el Desalojo del inquilino en un contrato verbal por tiempo indeterminado. Así de un examen literal del citado artículo, se colige que son siete (7) las causales que permiten el ejercicio de la acción de desalojo…sin embargo, el parágrafo segundo de la disposición en comento… justifica el desalojo del inquilino por causas diferentes a las contenidas en la norma, y que por vía de consecuencia es posible solicitar la devolución del inmueble, en virtud del acuerdo celebrado entre las partes de entregar el mismo de manera inmediata, para el caso de no ejercerse el derecho de compra concedido a la arrendataria….

Resulta oportuno destacar a los fines de fijar los términos de la litis, que la parte actora al momento de presentar en la fase probatoria su escrito de promoción de pruebas, incorpora hechos nuevos a los plasmados en el libelo de la demanda, en el sentido de señalar que el contrato de opción de compra, tuvo dos (2) prórrogas precedentes a la suscripción de la opción otorgada en forma auténtica y que ha sido motivo de análisis de este fallo. Como resultado de esta circunstancia procesal, ofrece el accionante como medios probatorios, dos (2) contratos de opción de compra-venta, sin fechas de celebración y con la sola firma en original de la parte demandada… de esta forma al pretender el accionante modificar en el curso del proceso la pretensión contenida en la demanda resulta inviable en este fallo la posibilidad de extender los términos del debate judicial, a nuevos hechos no invocados en la demanda. En cuanto a los instrumentos… estos no son capaces de producir efectos probatorios, para la demostración de los nuevos hechos afirmados por el actor, al no estar debidamente suscritos por las partes para que pudieran surtir efectos legales correspondientes. De tal manera que la decisión de mérito, sólo podrá proferirla el juzgador, tomando en cuenta el contrato producido por el actor con su demanda. ASI SE DECIDE.

…la demandada… agrega como un hecho nuevo, la circunstancia de que la opción de compra-venta del inmueble objeto de negociación, fue prorrogada por las partes, fijándose al efecto un nuevo precio de compra-venta, por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100… Esta afirmación por constituir un hecho nuevo distinto a lo planteado por el actor, era necesario su comprobación con los medios probatorios a su alcance, situación esta no acaecida en los autos… como consecuencia… el juzgador… resolverá el fondo de la controversia partiendo de la circunstancia fáctica de existir entre las partes un contrato de opción de compra-venta, celebrado el 31 de agosto de 2006, suscrito de forma auténtica por la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, con la existencia de una relación arrendaticia verbal. ASÍ SE DECIDE.

Las evidencias anteriores nos llevan a concluir de manera inequívoca, que entre las partes existía desde el 1 de diciembre de 2005, un contrato de arrendamiento de naturaleza verbal… convención “a tiempo indeterminado” sin escritura alguna… A esta conclusión ha llegado el juzgador tomando en cuenta que existe en los autos prueba del pago arrendaticio durante el período previo a la celebración del contrato de opción a compra-venta, como lo acredita el recibo correspondiente al mes de diciembre de 2005. Esto produce el efecto de no considerar la relación existente como un contrato a tiempo determinado que hace inviable la aplicación de la Prórroga Legal, como erróneamente lo invoca la demandada en su escrito de contestación, ante la incógnita de la duración del contrato y conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta sólo se concede al arrendatario en aquellos contratos a tiempo determinado. Por último conviene dejar sentado que al no haberse ejercido la opción de compra-venta sobre el inmueble identificado en actas por la demandada, no produce la consecuencia de mantener la vigencia del contrato arrendaticio, sino que por el contrario generó la obligación de la arrendataria de restituirlo de manera inmediata, por cuanto esa fue la voluntad expresada por los contratantes en el documento de opción de compra-venta, que vino a fijar de manera complementaria la falta de previsión en cuanto a la duración de la relación arrendaticia, por lo que el deber de devolver el inmueble arrendado constituye una consecuencia natural a la terminación de la relación arrendaticia, pues al no haber concluido el contrato, por la expresa voluntad de las partes, existe en el caso de autos a cargo de la arrendataria la obligación devolutiva inmobiliaria, por la concurrencia de dos contratos que representan un conjunto orgánico que obliga al juez a interpretar sus cláusulas, las unas por medio de las otras y tonadas en conjunto para armonizar las obligaciones asumidas. ASI SE DECIDE.

Constituye otra tarea prioritaria para la composición de la litis, examinar la solvencia de la arrendataria en cuanto al pago arrendaticio, ya que entre sus defensas fundamentales se esgrime que no adeuda pensiones de arrendamiento, para lo cual ofrece… las consignaciones arrendaticias efectuadas… ante el JUZGADO UNDECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA…encuentra el juzgador de un examen exhaustivo de dichas consignaciones, que en efecto la arrendataria para el momento de interponerse la demanda y dar contestación a ella se encontraba en estado de solvencia arrendaticia … por ello debe tenerse como un hecho cierto en el proceso, la solvencia de la arrendataria en el cumplimiento de una de las obligaciones… como lo es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, independientemente del derecho del arrendador de solicitar la entrega del inmueble por otros motivos diferentes a la solvencia arrendaticia. ASÍ SE DECIDE.

…debemos igualmente entrar a determinar la pretensión dineraria acumulada por el actor en su demanda, por cuanto pretende se le indemnice en el pago de la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000,oo) equivalentes a CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.600,oo) por la aplicación de la penalidad establecida en la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta, en el sentido de haberse estipulado que por cada día de mora en la entrega del inmueble, después de haber transcurrido los ciento veinte (120) días concedidos a la arrendataria para la compra sin que se hubiese hecho uso del derecho de adquirir el inmueble. Sobre los pedimentos libelados se observa que el actor nada dijo sobre las arras recibidas de la arrendataria… y que lógicamente constituye una penalidad impuesta a la demandada en caso de que la negociación no se llegare a efectuar como lo contempla la cláusula cuarta del contrato de opción de compra-venta. Por su parte la demandada en su contestación admite la entrega de las arras mencionadas y que al no haber adquirido el inmueble trajo como consecuencia la pérdida de la mencionada suma dineraria, además de no existir en los autos constancia del reintegro de las arras, lo que nos permite concluir que el demandante percibió en su beneficio esta indemnización contractual. ASÍ SE DECIDE.

… En lo que respecta a la restitución del inmueble y como ha sido reseñado precedentemente, las partes en uso del principio de la autonomía de sus voluntades, reglaron de manera precisa esa hipótesis y para el caso de no efectuarse la venta del inmueble dado en arrendamiento en los términos convenidos, la arrendataria quedaría obligada a restituirlo de manera inmediata. De acuerdo a la convención, si bien es cierto, el contrato arrendaticio no tenía fijado un término para su finalización, al ser impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, sin embargo, con el segundo contrato dirimieron su indeterminación y fijaron una nueva condición para la culminación del mismo. Lo anteriormente expuesto nos lleva a concluir que ante la falta de realización del contrato de compra-venta, se produjo como consecuencia la posibilidad de pedir la restitución del inmueble, por el incumplimiento de la arrendataria en su entrega oportuna, lo que resulta una consecuencia natural de la terminación de la relación arrendaticia…

Por último… sobre la procedencia de la indemnización solicitada por el actor… debemos concluir que si bien es cierto, la cláusula penal resulta en principio una compensación por los daños y perjuicios causados ante la inejecución de una obligación contractual, no puede sin embargo, el acreedor reclamar al mismo tiempo la cosa principal y la pena por el retardo en la entrega, dado que resulta violatorio de los derechos individuales, la posibilidad de que la accionada deba pagar de manera acumulativa diferentes penalidades contempladas en una misma negociación, por lo que bajo una interpretación literal del artículo 1258 del Código Civil, resulta dañino pagar nuevamente una penalidad quien pagó su obligación principal relativa a las pensiones de arrendamiento, así como las arras que la propia demandada aceptó pagar en beneficio de su contraparte por la inejecución del contrato de compra-venta…

… por considerar que de ordenarse el pago de la indemnización por retardo en la entrega solicitada en la causa, se estarían cercenando a la accionada derechos y garantías no enunciados de manera expresa en el ordenamiento constitucional, que representan exigencias subjetivas de justicia que deben ser protegidos por el Estado, cuando surja la necesidad de decidir en situaciones de desequilibrio como las planteadas en el caso de autos. De esta forma al no estar la teoría de los derechos no enunciados desarrollada en el país, el artículo 22 de la Constitución, abre la puerta a su incorporación en el ámbito jurídico nacional, en razón a la constitucionalización de la justicia. En consecuencia resulta vinculante para el Juez, darle protección a setos derechos no previstos por el Estado, cuando la norma invocada para la procedencia del derecho reclamado (Cláusula Penal), colide con los derechos fundamentales no previstos expresamente y como resultado produce la desaplicación de la cláusula penal, por la no entrega del inmueble arrendado, tomando especial trascendencia la circunstancia fáctica de haberse satisfecho además de los arrendamientos, el pago de las arras. En consecuencia por los fundamentos expuestos queda desaplicada al caso de autos la penalidad reclamada en el proceso montante a la suma… equivalente a CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 4.600,oo), por estimarse exagerada y violatoria de normas constitucionales. ASI SE DECIDE.

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA… DECLARA: Parcialmente Con Lugar la demanda que por Desalojo y Cobro de la Cláusula Penal… en consecuencia se acuerda:

PRIMERO: El Desalojo del inmueble y se ordena a la demandada SANDRINE NOHEMY SANCHEZ BOGADO, restituir la casa ubicada en la calle 85 (antes Falcón), entre avenidas 4 Bella Vista y 3F, signada con el No. 3F-70, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía de este Municipio Maracaibo del Estado Zulia, al arrendador ADONAY JOSE MENDOZA MENDOZA.

SEGUNDO: Se declara improcedente el pago de la cantidad de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.600.000,oo) equivalentes a CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 4.600,oo) en concepto de Cláusula Penal por los motivos que han quedado expresados en este fallo…”

Con base a los argumentos antes señalados, procedió el a-quo a dictar su Resolución en la citada fecha dieciocho (18) de enero de 2008, declarando PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Desalojo y Cobro de la Cláusula Penal, de la cual apeló la parte demandada, por lo que subieron las presentes actuaciones a esta Alzada.

II

El Tribunal para decidir observa:
Las calificaciones de las pretensiones son a menudo objeto de controversias jurídicas. Una de las formas que se proponen para su resolución, es el uso del principio iura novit curia, por cuanto el juez conoce el derecho. En realidad, la línea que divide la posibilidad de recalificar una pretensión o de no hacerlo es verdaderamente débil, pero servirá para marcarla, por ejemplo, que el juez tenga presente que al modificar la calificación, mute la esencia jurídica que de la pretensión se deduce, que cambie la ratio requirendi que postula el actor en su pretensión y que la traslade a otros procesos que si bien reciben el mismo procedimiento, no recibe el mismo tratamiento porque uno de ellos es idóneo para hacer discurrir un juicio y el otro no.

En el caso de marras, se evidencia del escrito libelar que el actor expresamente ocurre a demandar el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, suscrito con la demandada ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 31 de agosto de 2006, bajo el No. 1, Tomo 98; con el fin de activar la aplicación de la cláusula quinta del aludido contrato, es decir, que se le entregue el inmueble objeto del acuerdo contractual, en virtud, de que la ciudadana SANDRINE NOHEMI SANCHEZ BOGADO, no adquirió el bien dentro del lapso acordado por las partes, por lo que además de la devolución del inmueble solicita el pago de CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,oo) diarios hasta la entrega definitiva del inmueble.

Posteriormente, al momento de dar contestación a la demanda se desprende de actas que la parte demandada ejerce la contradicción pura y simple tanto de los hechos como del derecho invocado por la parte actora, aduciendo que puede demostrar que entre las partes materiales (actor y demandado) existe un contrato de arrendamiento verbal sobre el inmueble objeto del presente litigio, que se inició a partir del día primero (1°) de diciembre de 2005. Sin embargo, en el desarrollo de sus defensas acepta que celebró un contrato de opción de compra sobre el mismo bien, el cual no pudo cumplir por negligencia del banco al cual le solicitó el crédito para su adquisición.

De esta manera a juicio de la demandada sólo quedaba vigente el contrato de arrendamiento verbal, no obstante, en virtud de presentarse otro comprador, la representante del ciudadano ADONAY MENDOZA, no quiso recibir el pago para hacerla caer en mora, por lo que, procedió a efectuar la respectiva consignación arrendaticia. En ese sentido, sigue acotando la demandada, que de acuerdo a la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta le hizo entrega al ciudadano ADONAY MENDOZA, la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,oo) en calidad de arras como cláusula penal, por lo tanto al no comprar el inmueble en la fecha estipulada trajo como consecuencia que perdiera la referida cantidad de dinero, y allí finalizaba el contrato escrito por opción de compra-venta, quedando vigente por acuerdo entre las partes el contrato de arrendamiento verbal, motivos estos que la llevaron a solicitar se desestimara la demanda por cumplimiento de contrato, en virtud de la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, que sólo puede demandarse exclusivamente de acuerdo a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En este orden de ideas, para la recurrida, de los argumentos explanados en el libelo de demanda y en el escrito de contestación, los puntos a considerar en la referida sentencia, es si entre las partes verdaderamente existe una relación arrendaticia, y si una vez iniciada, se efectuó un contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble objeto del presente litigio, a través de documento autenticado el 31 de agosto de 2006, cuya vigencia se extendió a un lapso de duración de ciento veinte (120) días, a partir del 1° de septiembre de 2006; asimismo, examinar la solvencia de la arrendataria en cuanto al pago arrendaticio y la procedencia de la indemnización solicitada por el actor.

Al respecto, observa este Órgano Jurisdiccional, que el Juez de los Municipios consideró que en el caso subiudice, se pide la restitución del inmueble litigioso por una causal distinta a las señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuestión ésta que se aparta total y absolutamente de la pretensión establecida por el actor en el libelo de demanda, por cuanto, como fue explanado anteriormente, aun cuando el actor no cumplió con el requisito de exponer los fundamentos de derecho de su pretensión, es claro que ocurre a demandar el cumplimiento del contrato de opción de compra en lo referente a la cláusula quinta del mismo; en ese sentido, el análisis del juez de la causa que concluye en la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, no tomando en cuenta los hechos aceptados por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, conllevaron a decidir el fondo de la presente controversia, concluyendo que la acción contenida en la pretensión, se trata de una solicitud de desalojo y cobro de la cláusula penal.

Al haber el Juez a-quo incurrido en este grave error de interpretación, que se reprodujo a lo largo del fallo dictado, el cual a su vez pende de esa calificación que incorrectamente se adelantó el Juez de la recurrida a formular, cuando del libelo de la demanda se deduce la voluntad de la parte actora de hacer cumplir el contrato de opción de compra-venta, determinó con esa actitud uno de los vicios del fallo que aquí se revisa, por haber incurrido en el advertido error de calificación y por apartarse de lo alegado por las partes a lo largo del itinerario procesal.

En ese sentido, también es imprescindible aclarar que aún cuando la calificación jurídica del Juez de la causa es errada, el resultado de su decisión es acertado, por cuanto, visto los argumentos de las partes y las pruebas aportadas en este proceso, este Órgano Jurisdiccional actuando como Tribunal de Alzada, ratifica la decisión dictada por los motivos que brevemente, se explanan a continuación:

Así las cosas la parte actora como se ha reiterado solicita el cumplimiento del contrato de opción de compra, en virtud de que la parte demandada no adquirió el mismo en el plazo estipulado en el acuerdo contractual, lo que fue totalmente aceptado por la representación judicial de la demandada al aducir en su escrito de contestación lo siguiente: “…Posteriormente se celebró un contrato de opción de compra con el mismo bien… comenzando el 1° de septiembre del año 2006, y culminó el 29 de diciembre del mismo año, según la cláusula QUINTA (5) del contrato…podemos afirmar que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento con opción de compra, el cual al no poder cumplir mi representada por negligencia del banco con el que había solicitado el crédito a pesar de que cumplió con todos los requisitos, incluso con la planilla de aprobación del crédito…”.

En virtud de los alegatos de la demandada al momento de la contestación de la demanda, es evidente que existe una confesión de su parte, con respecto al incumplimiento en la adquisición del inmueble, por lo que, es ineludible aplicar al caso el adagio que establece “a confesión de parte relevo de pruebas”, siendo esto así, por ser un hecho aceptado por la parte el Juez aquo, no tenía necesidad de entrar a analizar si existió o no incumplimiento en el caso subiudice, ya que fue un hecho aceptado y así se decide.

Por otra parte, en cuanto a la improcedencia de la penalidad establecida en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta, comparte este Despacho el criterio asumido por el Tribunal de la causa, puesto que, existiendo entre las partes materiales de la presente causa dos contrato vigentes, uno de opción de compra venta, y otro de arrendamiento verbal, y cumpliendo el demandando arrendatario con sus obligaciones de pagar los cánones mensuales correspondientes, resulta un abuso del buen derecho, que se le imponga a la ciudadana SANDRINE NOHEMI SANCHEZ BOGADO, la obligación de pagar una cantidad diaria por el uso del bien, cuando estaba realizando las correspondientes consignaciones arrendaticias. Aunado a que tal como lo explicó la recurrida en la parte motiva de su sentencia, tal hecho constituye una violación a los derechos individuales de la parte demandada, ya que sería contrario a los valores de justicia propugnados en nuestra Carta Magna, y por ende se crearía una situación de desequilibrio de los derechos de la parte, que aún cuando no se encuentran totalmente establecidos en nuestro ordenamiento Constitucional, el artículo 22 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece que los derechos y garantías no enunciados en la Constitución y que sean inherentes a las partes no deben negarse. Siendo esto así, resulta improcedente la petición de la parte actora del pago de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.600,00), por parte de la demandada, como concepto de cláusula penal, por cuanto la misma es violatoria de normas constitucionales.

Corolario de lo antes expuesto, es por lo que, a juicio de esta Juzgadora, la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia proferida por el Tribunal de Primera Instancia, es improcedente en derecho. ASÍ SE DECIDE.

V
DECISIÓN
En criterio tejido al hilo de las consideraciones expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado ROMULO HERNANDEZ, apoderado judicial de la ciudadana SANDRINE NOHEMI SANCHEZ BOGADO En consecuencia:

PRIMERO: CONFIRMA, por los motivos desarrollados en la parte motiva del presente fallo, la Resolución dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de Enero de 2008, declarando PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpusiera el ciudadano ADONAY JOSE MENDOZA MENDOZA, en contra de la ciudadana SANDRINE NOHEMI SANCHEZ BOGADO.

SEGUNDO: ORDENA LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA del inmueble formado por una casa signada con el No. 3F-70, situada en la calle 85 (antes Falcón), entre avenidas 4 Bella Vista y 3F, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de entregárselo libre de objetos y personas a la parte actora ciudadano ADONAY JOSE MENDOZA MENDOZA.

TERCERO: Se condena en costas a la parte apelante, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE.

Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los ( ) días del mes de Julio de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
La Juez,

(Fdo)
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez.
La Secretaria,
(Fdo)

Abg. Militza Hernández Cubillán.

En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el Nº______, del Libro Correspondiente. La Secretaria, Abg. Militza Hernández Cubillán (fdo). Hace constar que el anterior fallo es copia fiel y exacta del expediente No. 42.908. LO CERTIFICO. Maracaibo, Treinta y uno (31) de Julio de 2009.

La Secretaria,

ELUN/ma

(Fdo.) Quien suscribe, la Secretaria de este Juzgado, hace constar que la anterior sentencia es copia fiel y exacta del expediente No. 43.269. LO CERTIFICO, Maracaibo, a los dos (02) días del mes de Julio de dos mil nueve (2009).