TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 3001-09
Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO interpuso el ciudadano RONALD DAWSON VILLALOBOS VILLALOBOS, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-15.523.649, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, asistido al momento de la presentación de la demanda por la abogada en ejercicio RASMIN DIAZ SOCORRO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 52.005 y de este mismo domicilio, en contra del ciudadano EDUARDO EMIRO VELASCO LIZARDO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V.-5.067.004 y de este mismo domicilio.
En fecha veintinueve (29) de Abril de 2009, es admitida la demanda por no ser contraria a la ley, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, emplazándose al accionado EDUARDO EMIRO VELASCO LIZARDO, para que comparezca por ante este despacho en el segundo día hábil siguiente luego de practicada su citación, a fin de que de contestación a la demanda.

I
ANTECEDENTES
Alega la parte actora en su Libelo, que en fecha veinticinco (25) de Octubre de 2006, dió mediante contrato verbal en arrendamiento al ciudadano EDUARDO EMIRO VELASCO LIZARDO un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un (01) Galpón, ubicado en la Calle 60 B, entre Avenidas 15 C Y 15D, Ziruma en el Sector Las Tarabas, jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y adquirido mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día veintidós (22) de Junio de 2000, bajo el N° 16, Tomo 26, Protocolo 1°. Continúa alegando la parte actora que en el referido contrato se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 500,00) pagaderos los cinco (05) primeros días de cada mes, estableciéndose que se incrementaría anualmente. Agrega igualmente que la duración del mismo sería de un (1) año, contado a partir del veinticinco de octubre de 2006, a su vez se estableció con respecto a la notificación para rescindir del contrato verbal pactado, que la misma debía efectuarse con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del mismo.
Continúa manifestando la parte actora en su Libelo de demanda, que una vez iniciada la relación arrendaticia, trató en numerosas ocasiones de suscribir un contrato Notariado para documentar las condiciones del arrendamiento, pero que el inquilino siempre evitó firmarlo, alegando diferentes causas y motivos. Además refiere que transcurrido el primer año de arrendamiento el demandado, se negó ha aceptar el incremento del canon arrendaticio y sus respectivas notificaciones bajo el argumento de no poder pagar un canon mayor, por lo cual el actor se vio obligado a citarlo por ante la Oficina de Regulación de Alquileres y seguirle un procedimiento Administrativo. Con respecto a los pagos mensuales, se argumenta que los mismos eran realizados a destiempo, en retazos, hasta que finalmente dejó de pagarlos, para proceder a consignarlos ante el Juzgado Noveno de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, realizándose la primera consignación en fecha 28/01/2008, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre. Posteriormente en fecha 18/03/2008 realizó la consignación del mes de enero y en fecha 03/03/2008 realizó la consignación correspondiente al mes de febrero. El 15/04/2008 la consignación del mes de marzo y el 27/05/2008 consigno el mes de abril. En la misma forma narra el actor que el 23/06/2008 el demandado realizó la consignación del mes de mayo de ese mismo año y el 29/09/2008 las correspondientes a los mese de junio, julio, agosto y septiembre de 2008. Luego el 28/10/2008 efectuó la consignación del mes de octubre y el 02/12/2008 la correspondiente al mes de noviembre, y finalmente en fecha 13/01/2009 realizó la consignación del mes de diciembre de ese mismo año.
En este sentido alega la parte actora, que de las propias actas contentivas de las consignaciones arrendaticias, se evidencia la insolvencia y morosidad del ciudadano EDUARDO EMIRO VELASCO LIZARDO en lo relativo al pago arrendaticio, ya que las mismas fueron realizadas extemporáneamente, al haberlas presentado ante el Órgano Receptor después de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad, violando así lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Destaca igualmente el actor en cuanto a este cuestionamiento, que para la fecha de la primera consignación, el demandado ya se encontraba en estado de mora al haber efectuado las consignaciones de marzo y abril fuera de los lapsos fijados por la ley, con el sólo fin de no ser desalojado del inmueble.
Sigue exponiendo en su escrito Libelar, que el mencionado inmueble se encuentra en estado ruinoso, por la falta de manteniendo en cuanto a la limpieza, pintura, mantenimiento y reparación de techos, salas sanitarias, puertas, fosa, instalaciones eléctricas, cuyas reparaciones debió realizar oportunamente el arrendatario como lo contempla la Ley, independientemente que se trate de una relación arrendaticia verbal. Así mismo, la parte actora consigna constante de Treinta y Tres (33) folios útiles, original de la Inspección Judicial realizada por el Juzgado Séptimo de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 18/02/2009, signada con el N°. S-306. En criterio del actor, el ciudadano EDUARDO EMIRO VELASCO LIZARDO, se encuentra en el inmueble en flagrante violación a lo establecido en el 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, específicamente en sus causales a) y e).
Por todo lo anterior expuesto, la parte actora solicita el Desalojo del inmueble con fundamento en el articulo 34 Literales a) y e) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en consecuencia exige el pago de la cantidad de MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 1.000,00), por concepto de los (2) meses de canones de arrendamiento descritos y vencidos a razón de QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs.F. 500,00) cada uno, así como los intereses moratorios y costas y costos procesales.
Por último acumula a su demanda, la pretensión indemnizatoria por daños ocasionados al inmueble, que estima en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F.3.000,00)
Así mismo, se evidencia en actas, que en fecha siete (07) de mayo de 2.009 la parte actora solicitó al Tribunal se libren los recaudos de citación correspondiente y en misma fecha el ciudadano RONALD DAWSON VILLALOBOS VILLALOBOS, confirió Poder Apud Acta ante el Secretario titular de este Despacho, a los fines de que la abogada en ejercicio RASMIN DIAZ SOCORRO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 52.005, lo represente en los actos del proceso.
Hay constancia en actas, del pago de los emolumentos del Alguacil del Despacho para practicar la citación, así como el Recibo suscrito por el demandado de fecha 21 de mayo de 2009, a través del cual quedó citado para el proceso.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Trabada la litis por efectos de la citación, el demandado EDUARDO EMIRO VELAZCO LIZARDO, asistido por el abogado en ejercicio GEOVANNY VEGA JIMENEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 108.168 y de este domicilio, rindió su contestación a la demanda incoada en su contra en los siguientes términos:
Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora en su escrito Libelar, así como también que en algún momento se haya negado a firmar un contrato de arrendamiento por ante una Notaría Pública.
Que se haya pactado el aumento de los cánones de arrendamiento y que se haya negado en algún momento a recibir alguna Notificación relacionada con el aumento del canon de arrendamiento.
Que realizara los pagos a destiempo y en retazo, y que en algún momento le haya dejado de cancelar las mensualidades, ya que siempre cumplió con su obligación de pagar los arrendamientos de manera puntual, pero en vista de que el arrendador se negaba a recibir los pagos, realizo las consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, signada con el N° C-001-08. A su vez niega que para la fecha de la primera consignación se encontrara insolvente con respecto a los cánones de arrendamiento.
Sigue manifestando el demandado en su escrito de contestación, para enervar los hechos afirmados por el actor, que ni es cierto que el inmueble arrendado se encuentre en estado ruinoso, producto del deterioro causado durante el contrato y muy especialmente que las salas sanitarias y las instalaciones eléctricas se encuentren fuera de mantenimiento. Así mismo agrega, que el arrendador para obligarlo a desocupar el inmueble suspendió los servicios de electricidad y agua potable. En consecuencia niega que deba desocupar el inmueble arrendado por estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que deba hacer reparaciones al inmueble, tomando en cuenta que la Ley atribuye al arrendador el pago de las reparaciones mayores.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

En fecha cinco (05) de junio de 2.009, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas, en que promueve los medios probatorios que más adelante se determina, siendo admitidos en esa misma fecha:
1. Invoca el mérito favorable que arrojan las actas procesales de este procedimiento.
2. Invoca el Principio de la Comunidad de la Prueba que favorece a su representado.
3. Ratifica todas y cada una de las pruebas promovidas conjuntamente en el Libelo de demanda.
4. Consigna los siguientes documentos:
• Documento de Propiedad del Inmueble
• Citación de la Oficina de Regulación de Alquileres de fecha 23/01/2008, recibida y aceptada por el demandado de auto.
• Factura de recibo de Energía Eléctrica emitida por ENELVEN, con sello húmedo de la Oficina Centro de Atención los Olivos.
• Factura de Hidrólago donde se demuestra que si existe en el inmueble objeto de esta causa suministro de agua, pero el mismo fue suspendido por falta de pago del demandado de autos.
• Citación de la Oficina de Regulación de Alquileres de fecha 30/04/2008, certificada en fecha 28/05/2009, con el objeto de demostrar que el demandado se ha negado siempre a aceptar el nuevo canon de arrendamiento.
• Consigna copia simple de Solicitud de Prorroga Legal efectuada por el demandado ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 14/02/2008, y que por distribución correspondiera al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia.
• Consigna original de factura del mes de noviembre de 2.007, la cual no fue cancelada, ni consignado su pago por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, expediente 001-08, con el objeto de demostrar su insolvencia.
• Consigna original de factura de los meses diciembre 2.007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008; enero, febrero, marzo y abril de 2.009, las cuales fueron canceladas y su pago consignado por ante el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, expediente 001-08, con el objeto de demostrar los meses consignados y el error que existe en la correlación de los meses consignados y cancelados.
• Promueve la prueba de informe para requerir del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, a los fines de probar la información relativa a la existencia de las consignaciones arrendaticias signada con el Nº S- 001-08.
• Solicita oficiar al Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, a los fines que informe si por ante ese juzgado fue admitida una notificación de Prorroga Legal de fecha 20/02/2008, y la misma fue retirada por el demandado.
Por último se observa que el 14 de julio de 2009, la representación judicial de la parte actora procedió a renunciar a la prueba de Informe contenida en el Capitulo XI de su escrito de pruebas, con el argumento de que los hechos que se pretenden probar con dicho medio, han sido debidamente acreditados en el proceso a través de otras probanzas. Sobre este pedimento es necesario dejar establecido, que si bien es cierto, las pruebas en general una vez ofertadas en el juicio, no corresponden por aplicación del principio de adquisición probatoria, a la parte que la ha hecho valer, sino que pertenecen al proceso, se debe dejar establecido sin embargo, que a pesar de la vigencia en nuestro sistema procesal del señalado principio de adquisición probatoria, el Juez en el caso de autos, estima que en efecto los hechos litigiosos que se pretenden acreditar en juicio con la prueba de Informe abandonada, esto es, las consignaciones arrendaticias hechas por el demandado, cuentan con un medio idóneo para su comprobación. De tal manera que, con el expediente consignatorio invocado por ambas partes, justifica plenamente la renuncia al diligenciamiento de la prueba de Informe y por tanto, este Juzgador se abstiene de ordenar su cumplimiento y pasa a resolver el mérito de la controversia. ASÍ SE DECIDE.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
I
De la pretensión de Desalojo y cobro de las pensiones de arrendamiento

De los términos de la demanda y de la contestación se infiere, que entre los litigantes existe la relación arrendaticia a la que alude el actor en su demanda, tomando en cuenta que el propio demandado al contestar la demanda, si bien es cierto, niega los incumplimientos que le atribuye el actor, reconoce su condición de arrendatario y en prueba de ello presenta las actuaciones judiciales contentivas de las consignaciones de arrendamiento. Sin embargo, estas probanzas las incorpora al proceso para demostrar su estado de solvencia en cuanto al pago de las pensiones demandadas. Así mismo, agrega que esas consignaciones se realizaron en virtud de la negativa del arrendador a percibir el pago de los cánones en la forma convenida, y por ello hace valer el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona bebidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ente el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

En torno al inmueble litigioso debemos precisar que la relación de arrendamiento la individualizaron las partes sobre un inmueble formado por un (01) Galpón ubicado en la Calle 60 B, entre Avenidas 15 C Y 15D, Ziruma, en el Sector Las Tarabas, jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, y a objeto de acreditar el actor su condición de propietario de dicho inmueble, así como su legitimidad activa, presenta en la fase de pruebas, el título adquisitivo del inmueble litigioso, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 22 de Junio de 2000, bajo el N° 16, Tomo 26, Protocolo 1°. Este medio de prueba permite determinar a los fines de proveer la pretensión hecha valer en el proceso, que al actor le asistente el derecho de propiedad sobre el inmueble litigioso y tiene por tanto, la legitimidad activa que se atribuye en la demanda.
De esta forma el actor para postular su pretensión, invoca como causal para el Desalojo, el incumplimiento del arrendatario al haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo y abril de 2008, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F.500,00) cada uno de ellos, y para probar la insolvencia hace valer los medios probatorios traídos a juicio por el propio demandado, como lo son las Consignaciones de Arrendamiento cursantes ante el Juzgado Noveno de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En este mismo sentido se argumenta en la demanda, que para el momento de efectuarse las consignaciones de las pensiones demandadas, ya el arrendatario se encontraba en estado de mora. En torno a este hecho se infiere que la mensualidad correspondiente al mes de marzo de 2008, fue efectuada en el Tribunal Receptor el 15 de abril de ese mismo año y la relativa al mes de abril se consignó el 27 de mayo de 2008. Como resultado de la comprobación de las circunstancias temporales en que fueron realizadas dichas consignaciones, el sentenciador deberá para fundar su decisión, realizar una actividad reconstructiva de los hechos a partir de la valoración de las pruebas cursantes en los autos, para determinar, si el arrendatario en efecto dejó de cumplir con una de las obligaciones primarias que le impone el Código Civil su el artículo 1592, Numeral 2do., como lo es “… pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, o por el contrario se encuentra solvente como lo sostiene en el juicio.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que el incumplimiento del arrendatario en cuanto al pago arrendaticio, representa uno de los supuestos de hecho admisible procesalmente para la declaratoria de Desalojo, como lo contempla el Literal “a” del artículo 34 de la citada ley, que dispone:
“…
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. …”

Siendo ello así, el aspecto fundamental que debe analizarse en el presente caso, consiste en determinar a partir de una revisión exhaustiva del expediente contentivo de las consignaciones de arrendamiento, si en efecto se puede inferir que dichas consignaciones fueron presentadas oportunamente, o por el contrario el arrendatario las efectuó fuera de los lapsos establecidos normativamente, esto es, después de haber transcurrido en cada una de ellas, los quince (15) fijados ex lege para su consignación, después del vencimiento de cada mensualidad.
El primer aspecto que se observa del material probatorio, es que las consignaciones cumplen el requisito de la suficiencia cuántica, tomando en cuenta que el arrendatario consignó la suma debida en concepto de arrendamiento, al haber depositado la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 500,00) para cada mensualidad, lo cual representa el monto del canon fijado convencionalmente en el contrato. Sin embargo, se observa de las pruebas que las pensiones de arrendamiento, adolecen del segundo de los requisitos formales de validez, como lo es la condición temporal en que ellas deben ser consignadas, para que puedan tener carácter liberatorio. Tal es el caso que las consignaciones relativas a los meses de marzo y abril 2008, fueron efectuadas después de haber trascurrido el lapso convencionalmente pactado, esto es, después de los cinco (5) días de cada una de ellas, así como los quince (15) días continuos siguientes fijados por la Ley adjetiva para su consignación. En el primero de los casos, es decir, la consignación correspondiente al mes de marzo de 2008, discurrieron 26 días entre la oportunidad para realizar la correspondiente consignación (20/03/2008) y el día en que efectivamente fue consignado el canon respectivo, esto es, el 15 de abril de 2008. En el segundo de los casos, transcurrieron 37 días a partir del último día hábil para efectuar la consignación del mes de abril de 2008 (20/04/2008), pues no es sino el 27 de mayo de ese mismo año, cuando se efectúa la consignación respectiva.
Atendiendo a estas consideraciones, las circunstancias fácticas acaecidas en ejecución de la relación arrendaticia que une a las partes, conducen a determinar que las consignaciones promovidas como medios liberatorios carecen de eficacia en beneficio del arrendatario debido a su extemporaneidad, lo cual ha quedado evidenciado del análisis pormenorizado realizado por el sentenciador precedentemente, en cuanto a las circunstancias temporales bajo las cuales el arrendatario realizó las consignaciones arrendaticias que hoy se reclaman en el proceso, las relativas a los meses de marzo y abril de 2008. Estas conclusiones nos llevan a determinar en esta Sentencia de mérito, que la causal invocada como supuesto legal para la declaratoría de extinción del contrato, esta es la solicitud de Desalojo contenida en la demanda, procede en derecho en virtud de que el incumplimiento que se le atribuye al arrendatario, quedó probado en el proceso y se subsume en el supuesto de hecho establecido en el Literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por tanto, no puede considerarse al arrendatario en estado de solvencia, lo cual nos lleva a declararla procedente por estar fundada en su mérito, y así se hará constar de manera concreta, positiva y precisa en el Dispositivo de este Fallo, quedando así disuelto el contrato de arrendamiento, y obligado el demandado al pago de la cantidad de UN MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 1.000,00) por concepto de las pensiones de arrendamiento demandadas como insolutas, al igual que los intereses moratorios causados desde el vencimiento de cada una de las pensiones de arrendamiento reclamadas, que deberán calcularse mediante Experticia Complementaria del Fallo (Ex art. 249 C.P.C), y cuya estimación se extenderá hasta la oportunidad en la que se verifique la experticia aquí ordenada, calculados a la rata del tres porciento (3%) anual ASÍ SE DECIDE.

II
De los daños y perjuicios

Como a quedado reseñado en la narrativa de este fallo, el actor reclama en concepto de daños ocasionados por el arrendatario al inmueble dado en arrendamiento, la cantidad de TRES MIL QUIENIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (BS.F.3.500,00), bajo el argumento de que se encuentra en estado ruinoso, en virtud de los deterioros causados al inmueble, tales como, falta de limpieza, pintura, mantenimiento y reparación de techos, salas sanitarias, puertas, fosa, instalaciones eléctricas y reparaciones en general. En este sentido, para probar los daños reclamados acompaña en original las resultas de la Inspección Judicial extra litem practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios, Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 4 de marzo de 2009.
El Código de Procedimiento Civil en su articulo 340, cuando determina los requisitos de forma que debe contener el Libelo de la demanda, alude también de manera expresa a las formalidades que debe cumplir el actor cuando reclama la indemnización de daños y perjuicios, y en tal sentido la Ley ordena a que el actor en su Libelo, especifique los daños que alega haber sufrido junto con sus causas, de tal manera que, no exige ninguna otra formalidad especial para realizar la especificación de los mismos, tal como lo ha sustentado la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N0. 1391 de fecha 15 de junio de 2000 y expresa:
“La Sala entiende que esta obligacion del actor contenida en el ordinal 7° del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y prejuicios que pueden reclamarse, sino más bien a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el resarcimiento. Para la doctrina nacional este requerimiento de la norma adjetiva Civil, se traduce en las explicaciones necesarias sobre los daños reclamados que permitan garantizar el derecho Constitucional a la defensa. Expresa el autor Arístides Rengel-Romberg, sobre el particular, lo siguiente:
“Cuando el objeto de la pretensión es la indemnización de daños y perjuicios, el ordinal 7° del artículo 340 exige que en la demanda se especifiquen estos y sus causas. Lo que ha querido la Ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en que consisten los daños y perjuicios de su reclamación; y sus causas con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso; pero ello no quiere decir –ha dicho la Casación- que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio; bastando que se haga una especificación mas o menos concreta, señalando a su vez las causas.
No vale una pretensión genérica de indemnización, sin concretar en que consisten los daños y perjuicios y sus causas. La Corte de Casación a sentado también la doctrina de que los expertos encargados de la experticia complementaria del fallo, no están facultados para acordar indemnizaciones pedidas en forma genérica y que los jueces no pueden tampoco ordenar indemnizaciones así demandadas. Pero si esto vale para la especificación de los daños y perjuicios, no ocurre lo mismo con la estimación de su monto, lo cual puede dejarse reservada por el demandante para su determinación por expertos, mediante experticia complementaria del fallo, cuando el juez no pueda estimar la cantidad según las pruebas como lo permite el articulo 249 CPC…”.
Así las cosas, observa el sentenciador que en el libelo de demanda se aduce la ocurrencia de daños materiales causados en perjuicio del actor, con ocasión a la ejecución del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, ciudadano EDUARDO EMIRO VELASCO LIZARDO, sobre el inmueble anteriormente identificado. Para lo cual realizó, una explicación detallada de los daños reclamados, colocando al accionado como su agente generador, al no haber realizado todas las reparaciones necesarias para mantener el inmueble ni haberle notificado oportunamente sobre los riesgos ha los que se encontraba sometido el mismo, a pesar de que la Ley lo obliga a ello.

De un examen de las condiciones que rodean al contrato de arrendamiento, se observa que no es especificado por ninguna de las partes las condiciones generales en que fue entregado el inmueble al momento de iniciarse la relación de arrendamiento y bajo tales circunstancias opera la presunción del buen estado en que se encontraba el mismo al momento de la entrega, tomando en cuenta que el articulo 1595 del Código Civil, contempla una presunción iuris tantum de que el arrendatario recibió la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, cuando no se ha hecho en el contrato la descripción de las condiciones particulares del mismo. De manera que, el sentenciador en torno al estado del inmueble, debe por aplicación de la norma sustantiva in comento determinar en este fallo con carácter de certeza de que el inmueble fue entregado por el arrendador en buen estado de uso y conservación, y así debe en principio ser restituido por el arrendatario a la finalización del contrato, de acuerdo a lo establecido en el articulo 1594 ejusdem, amén de que el demando no hizo prueba para desvirtuar la presunción iuris tantum de veracidad del buen estado del inmueble.
Planteada así la controversia en lo relativo a los daños pretendidos, corresponde al Juzgador examinar la prueba de Inspección Judicial, hecha valer por el demandante en el proceso, para arribar a una conclusión en cuanto a la existencia del daño y a la responsabilidad que en teoría se le puede atribuir al demandado como agente generador de los mismos. A los folios 62 al 94 constan las resultas de la Inspección Judicial practicada con antelación al inicio del presente proceso, en la cual aparece no solamente la descripción que hace el Juez en el acta levantada al efecto, del estado del inmueble, sino que además se agregaron las impresiones fotográficas obtenidas bajo el control del Tribunal al momento de ser practicadas.
Es importante dejar constancia en este fallo que al momento de practicarse la Inspección Judicial objeto de valoración, estuvo presente en dicho acto el arrendatario, ciudadano EDUARDO EMIRO VELASCO LIZARDO, quien tuvo la oportunidad de no solo presenciar la evacuación de la misma, sino que además, hizo las observaciones en cuanto al estado ruinoso en que se encuentra del inmueble, lo que le permitió ejercer el debido control sobre el medio. Esta prueba así evacuada permite al sentenciador otorgarle el valor de una prueba legal, cuyo mérito debe analizarse en este fallo, para arribar a una conclusión en cuanto a la ocurrencia y existencia de los daños descritos en la demanda, tomando en cuenta que la Inspección Judicial extra litem, permite demostrar la identidad del inmueble arrendado a partir de una actuación realizada por un Juez de la República, la cual determino que el mencionado inmueble en efecto se encontraba ocupado por el hoy demandado. Así mismo, se observa que dicha inspección ocular extra litem se práctico dentro de los supuestos previstos en el articulo 1429 del Código Civil, lo que autoriza al Juez a pronunciarse acerca de su valoración en los términos referidos, y sin que sea necesario para darle eficacia probatoria que se practique nuevamente dentro del desarrollo del proceso, por el control que ambas partes ejercieron sobre el medio.
Del acta levantada se dejó constancia que el inmueble presenta importantes deterioros, que fueron capturados por el propio Juez ejecutor a través de sus sentidos, apreciándose que una de sus habitaciones se encuentra en mal estado y otra destinada al almacenamiento de piezas de vehiculo, potes y basura. Así mismo se dejó constancia que existe una isla o espacio denominado fosa la cual se encontraba destinada al depósito de basura, de igual manera se pudo constatar de la Inspección que el techo del galpón tiene laminas dobladas y algunas corroídas, con riesgo de desprenderse su estructura, dado que sus soportes se observan inclinados fuera de su línea vertical. Se observa también de las fotografías anexas a la inspección que el inmueble se encuentra en mal estado en cuanto a su pintura, limpieza, salas sanitarias desprovistas de puertas, instalaciones eléctricas indebidamente instaladas y Brekera al descubierto, frisos cuarteados. Es así que, todas estas circunstancias obtenidas por vía de Inspección Judicial lleva al convencimiento del Juez de que el inmueble se encuentra en un evidente estado de ruina y que bajo tales condiciones corren peligro las personas que allí laboran al punto de que el techo del galpón puede desprenderse, como se aprecia de las fotografías tomadas en el momento de evacuarse dicha inspección, aunado a lo anterior se observa que el inmueble se encuentra destinado en gran parte al almacenamiento de basura.
Es así que, bajo las condiciones en que se encuentra el inmueble, debió el arrendatario poner en conocimiento al propietario del estado en que se hallaba y de la urgencia de tomar medidas para evitar que se prolongara su estado de deterioro, como en efecto, debió informar sobre los daños al techo del galpón, causados entre otros motivos por el árbol del inmueble colindante, pues no es sino, al momento de practicarse la Inspección Judicial cuando el arrendatario hace la observación del riesgo inminente de que dicho árbol pueda terminar de destruir la estructura que soporta sus laminas. Sobre este riesgo, a parte de la Inspección no existe en autos medios de prueba que conduzcan a demostrar que el arrendatario cumplió con la obligacion que le impone el articulo 1596 del Código Civil, para imponer al arrendador de las novedades dañosas a las que estaba sometido el inmueble.
De los elementos de prueba constante en autos, se infiere que el demandado causó los daños materiales que el actor describe en su demanda, tomando en cuenta que el demandado fue negligente al no haber tomado las previsiones necesarias para evitar el daño y menos aún haber efectuado las reparaciones para mantenerlo en buen estado de uso y conservación, como lo obliga la Ley adjetiva. Esta situación de incumplimiento a las obligaciones principales a cargo del arrendatario lo coloca en la obligación de tener que asumir el pago de los daños producidos por su negligencia, como lo contemplan los artículos 1185 y 1596 del Código Civil. Como derivación de haber quedado suficientemente demostrado la ocurrencia de los daños existentes en el inmueble, siendo el accionado el agente generador de ellos, no por la inejecución de una obligacion contractual, sino por la condena impuesto por Ley, debiendo responder por los daños causados tomando en cuenta que guardan correspondencia con los descritos por el actor en su demanda, queda en efecto probada la relación de causalidad entre el daño y el agente, y en consecuencia el ciudadano EDUARDO EMIRO VELASCO LIZARDO queda obligado a satisfacer el quantum de los mismos, como se hará constar en el dispositivo de este Fallo. ASÍ SE DECIDE.
Por último tomando en cuenta que no existe una especificación individual de los daños en cuando al quantum de los mismos, en vista de que en el Libelo de la demanda se realiza una cuantificación genérica de los daños pretendidos no obstante haber quedado probados en los autos, se estima necesario que la cuantificación de la condena resarcitoria sea practicada por peritos, con arreglo a lo previsto en el articulo 249 del Código de procedimiento Civil, el cual autoriza al Juez de mérito para que los daños se determinen mediante Experticia Complementaria del Fallo, cuando en su criterio estos no pudieren estimarse según las pruebas. Para el cumplimiento de las diligencias periciales los expertos deberán, cuantificar los valores de reparación de los daños sufridos por el inmueble dado en arrendamiento tales como: Limpieza del inmueble, friso, pintura, reparación de techo, salas sanitarias, puertas, mantenimiento de fosa e instalaciones eléctricas. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por el ciudadano RONALD DAWSON VILLALOBOS VILLALOBOS, en contra del ciudadano EDUARDO EMIRO VELASCO LIZARDO, en consecuencia se ordena la restitución del inmueble al actor libre de personas y de bienes. Así mismo, se condena al accionado al pago de la cantidad de MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 1.000,00) por concepto de cánones insolutos correspondientes a los meses de marzo y abril de 2008, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs.F. 500,00) cada uno de ellos, así como los intereses moratorios que serán calculados mediante Experticia Complementaria del Fallo, en los términos señalados.
SEGUNDO: Se condena al demandado al pago de los daños materiales causados al inmueble dado en arrendamiento, cuya estimación se hará mediante Experticia Complementaria del Fallo, bajo las modalidades señaladas anteriormente.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada del presente proceso, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los veinte (20) días del mes de julio de dos mil nueve (2.009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ

Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA
EL SECRETARIO

Mgsc. ALANDE BARBOZA CATILLO

En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 PM), previo anuncio de ley a las puertas del Despacho.
STRIO