TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinte (20) de Febrero de dos mil nueve (2.009).
198º y 149º
ASUNTO: KP02-R-2008-000705
PARTE ACTORA: ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio.

APODERADOJUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DOUGLAS ESCALONA DUN, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nro. 48.130 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.931.397, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALEJANDRA RODRIGUEZ ALVAREZ, IGNACIO LUIS RODRIGUEZ ALVAREZ, inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nros. 68.261 y 131.326, respectivamente y de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCION DE CONTRATO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON PLANAS DEL ESTADO LARA).

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio contra la ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.931.397, de este domicilio.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

La presente causa fue interpuesta por la parte demandante RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio contra la ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.931.397, de este domicilio. En fecha 09/07/2008, se le dio entrada y se fijó para el DÉCIMO DÍA DE DESPACHO siguiente para la publicación de la sentencia (Folio 61). En fecha, 18/07/2008, el apoderado judicial de la parte demandada, IGNACIO LUIS RODRIGUEZ ALVAREZ, identificado en autos, consignó Escrito de Informes (Folios 62 al 79). En fecha, 28/07/2008, se difirió la publicación de la sentencia para el CUARTO DIA de despacho siguiente (Folio 80). En fecha, 01/08/2008, el apoderado de la parte demandante consigna escrito solicitando se declare sin lugar la apelación interpuesta (Folios 81 al 82). En fecha, 22/09/2008, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa (Folios 83 y 84). En fecha, 29/19/2008, el apoderado judicial de la parte solicitó se dictara sentencia en la presente causa (Folios 85 y 86).En fecha, 18/11/2008, la suscrita se avocó al conocimiento de la presente causa (Folios 89 y 90). En fecha, 24/11/2008, el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación de la parte demandante (Folios 91 y 92). En fecha, 05/12/2008, el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación de la parte demandada (Folios 93 y 94). En fecha, 18/02/2009, se difirió la publicación de la sentencia para el PRIMER DIA DE DESPACHO SIGUIENTE (Folio 97).

Competencia de actuación del Juzgado Superior

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio contra la ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.931.397, de este domicilio.
Expone la parte actora ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-571.056, de este domicilio, que en fecha 22 de abril de 2.006, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.931.397, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda para uso familiar ubicada en la Urbanización Tierra del sol, Primera Etapa, casa Nº 3-A, jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, del Estado Lara. Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que “el tiempo de duración de este contrato es de un (01) año comprendido desde el veintidós (22) de abril del 2006, hasta el veintiuno (21) de abril del 2007, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes le notificare a la otra por escrito, por lo menos con un mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo. Bastará para dicha notificación el envió de un telegrama a la dirección de las partes contratantes sin que pueda alegarse la falta de notificación por no haberlo recibido personalmente. Queda expresamente entendido y convenido que, en caso de prorroga, el cánon de arrendamiento sufrirá un incremento que será calculado según el índice de precios al consumidor emanado del Banco Central de Venezuela. Que una vez vencido el término del presente contrato fijado por un (1) año se renovó por un término de un (1) año contados a partir del día 22 de abril del 2007 y que culmina el día 21 de Abril del 2008. Que la demandada dejó de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Enero y Febrero del año 2008, por la suma de cada una de QUNINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00), lo cual vulnera lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Que la conducta asumida por la arrendataria se traduce en un incumplimiento del contrato de arrendamiento; tal como lo establece la Cláusula Décima Primera del contrato al señalar: “Serán causales de rescisión del presente contrato y la desocupación del inmueble arrendado las siguientes: 1.- La falta de pago del cánon de arrendamiento por dos (02) meses consecutivos. 2.- La práctica de cualquier medida sea de carácter administrativa, preventiva, ejecutiva, provisional o definitiva, sea de embargo o de otra naturaleza, sobre los bienes de EL ARRENDATARIO. 3.- El atraso en los pagos de los servicios, impuestos, derechos, contribuciones, multas y demás obligaciones a la que se refiere la cláusula tercera de este contrato. 4.- El incumplimiento reiterado por parte de EL ARRENDATARIO de las obligaciones que conforme a este contrato asume. Asimismo señala que la cláusula décima segunda del citado contrato de arrendamiento establece “El incumplimiento de las obligaciones anteriores por EL ARRENDATARIO y en particular el incumplimiento en el pago del arrendamiento por dos (2) meses consecutivos dará derecho a EL ARRENDADOR a proceder judicialmente para pedir la rescisión del contrato y serán por cuenta de aquél los gastos judiciales o extrajudiciales a que diesen lugar por los mismos motivos”. Que por todo lo antes expuesto acude a demandar como en efecto demanda a la ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, identificada en autos, para que convenga o que en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: Primero: Con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil y en el numeral primero de la Cláusula Décima Primera y Décima Segunda del contrato de arrendamiento suscrito por EL ARRENDATARIO en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que celebraron el día 22 de Abril de 2006. Segundo: En que le sean devueltas las cantidades entregadas por depósito la cual se acordó en la cantidad de tres (3) meses de cánones de arrendamiento, es decir, la suma de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500), de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tercero: En entregar el inmueble en perfectas condiciones de uso y mantenimiento y conservación de las instalaciones eléctricas, totalmente desocupado, de conformidad con lo señalado en la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento. Cuarta: En entregar el inmueble con las respectivas solvencias de pagos de servicios por agua potable, servicio eléctrico, teléfono, condominio, impuestos municipales por propiedad inmobiliaria de conformidad con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Quinta: Pagar las costas y gastos del procedimiento, incluyendo los honorarios de abogado calculados por el Tribunal a tenor de lo dispuesto por el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda, rechazó, negó y contradijo la acción por ser falsos los hechos alegados en el libelo. Asimismo negó rotundamente, adeudar las pensiones arrendaticias, correspondientes a los meses demandados. Acepta en una parte de su escrito, que el pago que realizó en forma extemporánea corresponde al mes de enero de 2.008, por cuanto el mes de febrero de 2.008, debía satisfacerse su pago a partir del 21 de marzo de 2.008, en tanto que procedió a consignarlo de conformidad con lo dispuesto por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el 27 de marzo de 2.008.
Por su parte, el Tribunal A-quo en la oportunidad de pronunciarse lo hizo en los siguientes términos: En el caso presente, estamos frente a una demanda que se asienta en la relación contractual no desconocida por la parte demandada, conforme a la cual la parte actora, ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, dio en arrendamiento a la ciudadana IRIS MARGARITA HERRRERA GRANADOS, parte demandada en este juicio, ampliamente identificadas en autos, el inmueble consistente en la casa signada bajo el N° 3-A, situado en la Urbanización Tierra del Sol, Primera Etapa, jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara. En dicho contrato de arrendamiento fue establecido un cánon de arrendamiento, según se desprende de la cláusula tercera del contrato de marras, acompañado al libelo de demanda, por un monto de QUINIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 500.000,00). Ahora bien, el incumplimiento en el pago de los cánones o pensiones de arrendamiento, correspondientes a los meses de enero y febrero de 2.008, es la base argumental de la parte actora, para reclamar de la parte demandada, la resolución del contrato señalado. No obstante, se hace imprescindible la revisión a profundidad de los autos, con el objeto de establecer la veracidad o no de los hechos denunciados por la accionante. En esa tarea, se observa, que la parte demandada al rechazar la demanda y por ende su insolvencia, afirma en el acto de contestación de la demanda, que le fue imposible localizar a la parte actora para satisfacer el pago de las mensualidades vencidas, por lo que procedió a consignar dichos cánones el día 27 de marzo de 2.008, resaltando incluso que el único mes que pagó extemporáneo fue enero del 2.008, haciendo un análisis de dicha situación. De esta manera, se impone el exámen de las pruebas avanzadas por los contendientes en esta causa, con el objeto de dilucidar la situación controvertida. En tal función, se tiene que la parte demandada en el escrito de pruebas insistió en hacer valer el contrato de arrendamiento, en especial en la cláusula tercera del mismo. La referida prueba, a los efectos de la afirmación expresada por la promovente, de que es para desvirtuar los hechos alegados por la demandante en relación a su insolvencia, no requiere el menor análisis, ya que tal aseveración no tiene asidero en el terreno de la realidad, ya que dicha cláusula, establece el cánon de arrendamiento, pero no expresa en absoluto, ningún argumento a tomar en cuenta en relación con la pretendida solvencia o insolvencia de la misma parte, y solo se refiere a la forma de pago, por ende se desestima como prueba de la solvencia de la parte demandada, y así se establece.
En cuanto a la consignación en dos (2) folios útiles de ejemplar original de escrito de consignación, realizado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara, en el cual, según expresa la promovente consta la consignación judicial de los meses de enero y febrero de 2.008, conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, luego de repasado el texto de dicho escrito, se desprende que contiene una serie de alegatos en cuanto a las diligencias realizadas por la arrendataria para satisfacer el pago a la arrendadora de los cánones, pero en ninguna parte de dicho escrito se señala que se consignan pensiones de arrendamiento vencidas, con lo cual el mismo resulta totalmente intrascendente e irrelevante a los efectos de este juicio, y así se decide.
En cuanto a la prueba de Informes promovida, no fue evacuada en su oportunidad, a pesar de haberse cursado oficio al Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de mayo de 2.008, por lo cual no es posible analizar tal probanza, en razón de no constar en autos, las resultas de dicha diligencia, y así se declara.
En lo atinente a las pruebas promovidas por la parte actora, se trajo a los autos, telegrama de fecha 06 de marzo de 2.008, dirigido por la parte actora a la parte demandada en este juicio, contentivo de la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento, y el respectivo acuse de recibo, siendo tal prueba totalmente intrascendente, respecto a los hechos que se investigan en la presente causa, y así se declara.
Promueve además el actor, marcado con la letra “C”, copia fotostática de la solicitud de consignación arrendaticia efectuada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27 de marzo del 2.008, acompañada con recaudos pertenecientes a dicho acto, consistentes en: recibo de ingresos, por un monto de MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.400,00), por concepto de cánon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año en curso, según el escrito presentado por la consignante en esta misma fecha, a beneficio de la ciudadana ASUNTA RAGONE DE ROBERTO, suscrito por el secretario del Tribunal Abg. DANIEL GONZALEZ, fechado el 27 de marzo de 2.008; comprobante auto de ingresos de consignaciones, relativo al mismo acto que documenta el recibo de ingresos señalado con antelación; auto dictado en fecha 02 de abril de 2.008, por el señalado Juzgado, mediante el cual se ordena remitir el efecto cambiario consignado al Banco de Fomento Regional Los Andes, a efectos pertinentes y la notificación a la beneficiaria, con el objeto de que proceda al retiro del cánon de arrendamiento consignado a su favor, con las menciones de rigor. Tal prueba de esta forma promovida, evidencia a todas luces la consignación por la parte demandada en forma extemporánea con lo cual se acoge el criterio esbozado por la parte actora en este juicio, ya que no se puede pretender la consignación fuera de tiempo, del cánon de arrendamiento cuando pretendidamente no quiera ser recibido por el arrendador, ya que la normativa existente al respecto, contenida en el invocado artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece categóricamente el lapso de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, para realizar válidamente dicha consignación. Vale decir que en el caso presente, la parte demandada, ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, ampliamente identificada en autos, efectuó la consignación aludida de manera arbitraria e ineficaz en consecuencia, dado el desapego que se aprecia con evidente claridad del dispositivo legal indicado. En otros términos, no es posible considerar solvente a un arrendatario, cuando encontrándose bajo el supuesto contemplado en la norma señalada, ocurra al órgano jurisdiccional a consignar en bloque las pensiones o cánones de arrendamiento adeudados, ya que estaría simplemente atropellando la norma y el derecho que de ella dimana, y por argumento en contrario, consolida la insolvencia en que se encuentra la parte demandada, al efectuar tal tipo de diligencia, y así se establece.
En atención a la sentencia promovida en copia simple, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 03 de octubre del 2.006, se aprecia la juridicidad de la misma, sin que haya sido motivo especial de controversia en este juicio, la situación planteada en dicha decisión, y así se declara.
Por todo lo anteriormente señalado, y habiéndose definido la causal de resolución de contrato, por acto llevado a cabo específicamente por la parte demandada en este juicio, tal como se ha considerado, confrontando la conducta desplegada con lo acordado por las partes, en el contrato acompañado al libelo de demanda, invocado y no impugnado ni desconocido por la parte demandada en este juicio, en el cual se establece la posibilidad de actuar judicialmente en contra del arrendatario cuando incumpla sus obligaciones y en particular el incumplimiento en el pago del arrendamiento por dos (2) meses consecutivos, situación evidenciada en autos, tal como se ha expuesto en el cuerpo de esta decisión, es forzosa la declaratoria con lugar de la pretensión planteada en el libelo de la demanda, y así se decide”.
De acuerdo a lo anteriormente expuesto, el Tribunal A Quo dictó su dispositiva de la siguiente manera: “En fuerza de los razonamientos que anteceden este Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la demanda, presentada por ante este Tribunal, en fecha 07-04-08, por la ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-571.056, de este domicilio, asistida por el abogado DOUGLAS ESCALONA DUN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.130, contra la ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.931.397, por Resolución del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 22 de abril de 2.006, cuyo objeto es el inmueble distinguido como casa Nº 3-A, ubicada en la Urbanización Tierra del sol, Primera Etapa, jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, del Estado Lara; la entrega del inmueble en perfectas condiciones, totalmente desocupado; pago de las costas y gastos del procedimiento.
En consecuencia, se condena a la parte demandada, ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.931.397, suficientemente identificada en autos, a entregar a la parte actora, ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-571.056, de este domicilio, el inmueble dado en arrendamiento, constituido por la casa Nº 3-A, ubicada en la Urbanización Tierra del sol, Primera Etapa, jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, del Estado Lara, libre de bienes y personas. Se condena en costas a la parte demandada, ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, ya identificada, por haber resultado totalmente vencida en esta litis, conforme lo dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta Juzgadora pasa a analizar la naturaleza las siguientes disposiciones legales:

El artículo 1.159 del Código Civil establece:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.-

El artículo 1.167 del Código Civil establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.-

El artículo 1.364 del Código Civil establece:
Aquel contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente, si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido.-

El artículo 1.364 del Código Civil establece:
“...Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención...”

El artículo 1.592 del Código Civil establece:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1°- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2°- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto ¬Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

El Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
El Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
SIC: “La prórroga legal opera de pleno derecho vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

El Artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

SIC: “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto ¬Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”.

Transcritas las disposiciones que rigen la materia y tomando en cuenta la existencia de un contrato de arrendamiento es menester entrar analizar la naturaleza del mismo.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

Contrato de Arrendamiento

Con la puesta en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se dio a los Tribunales la carga completa de solucionar los conflictos presentados entre los contratantes en materia de arrendamiento. Sin embargo, el procedimiento especial que se preparó, en armonía con la Constitución Nacional, tenía como característica fundamental la celeridad y el favorecimiento del arrendatario como el débil jurídico en el mantenimiento de su arrendamiento, evitando ser perjudicado por el accionar del arrendador y con varios beneficios legales; pero ese tratamiento especial por tener un carácter social, estaba regulado, es decir, la Ley especial no aplicaría a ciertos arrendamientos.

Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo

Antes de pasar a considerar el fondo de la controversia, esta juzgadora estima necesario delimitar estas tres instituciones: Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo; contempladas en nuestra normativa vigente, para establecer clara e indubitablemente el tipo de pretensión. De manera general debe señalarse que la Resolución del Contrato y el Desalojo como instituciones civiles operan ante el incumplimiento o falta de observancia de alguna de las obligaciones válidamente suscritas por las partes y se diferencian entre sí en que la Resolución del Contrato es utilizada en los contratos a tiempo determinados o fijado por las partes en el que la posterior entrega del inmueble consta de manera irrefutable; el Desalojo, como institución civil, es propia de los contratos a tiempo indeterminado, es decir, aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción. ¿Qué es y cuando opera, entonces, el Cumplimiento de Contrato como institución civil, en materia de arrendamientos? Es aquella institución por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que este esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en plena vigencia o no, finalización o extinción del contrato, ya que en definitiva cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigido su cumplimiento, por ello un contrato a tiempo determinado puede estar concluido pero si el arrendatario no ha desocupado el inmueble y debe cánones opera la figura del Cumplimiento de Contrato como institución civil. Otro aspecto que suele crear confusión, es que en juicios de Resolución y Cumplimiento de Contratos de Arrendamientos se utiliza la palabra “desalojo” también, sin embargo, esto no quiere decir que las figuras estén inmersas o confusas porque, por ejemplo, como consecuencia de las citadas instituciones puede surgir la posibilidad de la entrega del bien al arrendador, que no es otra cosa que el arrendatario deje de poseer el inmueble, es decir, sea desalojado, pero ese desalojo es una consecuencia jurídica de la acción intentada más no la acción misma (institución civil), independientemente a que la misma sea de Cumplimiento o Resolución. Esta consideración previa sobre las instituciones prenombradas es sumamente útil, pues permite establecer el objeto de este juicio y delimitar los argumentos y pruebas en realidad pertinentes. A pesar de lo señalado, que el procedimiento no es afectado y basado en el principio procesal en virtud del cual las partes conocen de los hechos y el Juez del derecho.
De las disposiciones legales precedentes, observa esta Juzgadora a las partes que los Contratos tienen fuerza de ley entre las mismas, que deben ejecutarse de buena fe, que en el contrato bilateral, al no ejecutar una parte su obligación, la otra parte puede reclamar judicialmente, la resolución del contrato, que son obligaciones del arrendatario cancelar los cánones de arrendamientos en la forma estipulada y entregar la cosa tal como ha sido recibida.
Ahora bien, para decidir esta Juzgadora, observa, como ya se indicó precedentemente que en relación a las demandas en materia inquilinaria, la legislación patria, dependiendo de la naturaleza de los contratos, establece tres (3) tipos, correspondiendo las de resolución o cumplimiento a los celebrados por tiempo determinado, y la de desalojo a los pactados por tiempo indeterminado.
En este proceso, la demanda intentada fue por resolución del contrato de arrendamiento, por lo que este Juzgado determina a continuación si dicho contrato, era a tiempo determinado o indeterminado, y así establecer la procedencia o no de la pretensión interpuesta.

Como consta en autos que la relación arrendaticia se inició el 22 de Abril de 2006, con un contrato de arrendamiento con una duración de un (1) año fijo, cuyo vencimiento era para el día 21 de abril del 2007, vencido éste se renovó por un término de un (1) año contado a partir del 22 de abril del 2007 hasta el 21 de abril de 2008.
Ahora bien, a este respecto observa esta Juzgadora, que la cláusula segunda del referido contrato establece que: “El tiempo de duración de este contrato es de un (1) año comprendido desde el veintidós (22) de abril año 2006 hasta el veintiuno (21) de abril del año 2007, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes le notificare a la otra por escrito, por lo menos con un (01) mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo. Bastará para dicha notificación el envío de un telegrama a la dirección de las partes contratantes sin que pueda alegarse la falta de notificación por no haberlo recibido personalmente…”
Asimismo observa, quien aquí decide, que a los folios 31 y 32, riela aviso de recibo de telegrama remitido por la ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, parte actora en este proceso, dirigido a la ciudadana IRIS HERRERA, parte demandada en esta causa, mediante la cual le notifica su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento.
De lo cual se evidencia, que no hubo más prorrogas y el contrato de arrendamiento objeto de esta controversia es un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, por lo cual la demanda no es contraria a derecho. Y ASI SE DECIDE.
Pruebas Cursantes en Autos
Pruebas promovidas por la parte demandada:
1.- Promovió el mérito favorable de autos; especialmente los que benefician a su representada. Respecto del cual se acoge la reiterada doctrina establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide.
2.- Contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes contratantes con una fecha de duración de un año contado a partir desde el veintidós (22) de abril de 2006 hasta el veintiuno (21) de abril del 2007. Al cual esta Juzgadora le asigna valor probatorio y al no haber sido impugnado todo lo contrario fue un hecho convenido por las partes la relación arrendaticia se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y en concordancia con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Consigna en dos (2) folios útiles ejemplar de escrito de consignación, efectuado por ante el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara, conforme a los cuales se hizo la consignación de los meses de enero y febrero de 2.008. Esta Juzgadora evidencia que tal como lo constató el Tribunal A quo, no se desprende que se consignan pensiones de arrendamiento vencidas, en virtud de lo cual no se le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.
4.- Prueba de Informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en relación con la consignación efectuada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de ésta Circunscripción Judicial. Esta Juzgadora observa que no fue evacuada en su oportunidad, y no consta en autos las resultas de dicha diligencia, y no le otorga valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

De la Parte Actora
Acompañó al Libelo:
1.- Contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes contratantes con una fecha de duración de un año contado a partir desde el veintidós (22) de abril de 2006 hasta el veintiuno (21) de abril del 2007. Al cual esta Juzgadora le asigna valor probatorio y al no haber sido impugnado todo lo contrario fue un hecho convenido por las partes la relación arrendaticia se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y en concordancia con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas Promovidas por la parte actora:
1.- Telegrama de fecha 06 de marzo de 2.008, enviado a la ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, parte demandada en este juicio, mediante el cual la ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, le manifiesta a la arrendataria de la casa Nº 3-A, primera etapa de la Urbanización tierra del Sol, su voluntad de no renovar el contrato celebrado en fecha 21 de abril de 2.007, marcado con la letra “A”, y acuse de recibo del mencionado telegrama de fecha 27 de marzo de 2.008, marcado con la letra “B”. Esta Juzgadora observa le asigna valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y en concordancia con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y del cual se evidencia que la arrendadora notificó oportunamente su voluntad de no renovar el contrato. Y ASI SE DECIDE.
3.- Copia fotostática marcada con la letra “C” de la solicitud de consignación arrendaticia efectuada en fecha 27 de marzo de 2.008; de la cual esta Juzgadora ya se pronunció previamente al analizar las pruebas aportadas por la parte demandada y se dan aquí por reproducidas. Y ASI SE ESTABLECE.
5.- Sentencia dictada por la Sala Constitucional de fecha 03 de octubre de 2.006. Dicha documental forma parte de la Jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia y en aplicación al principio iura novit curia se presume conocida por la Juez, por tanto nada tiene que señalar este Tribunal con relación a las mismas. Y ASI SE DECIDE.
6.- Invoca el mérito favorable de autos. Respecto del cual se acoge la reiterada doctrina establecida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide.

Ahora bien, del análisis de las pruebas aportadas al proceso, esta Juzgadora observa que la relación arrendaticia es consentida por las partes y de su conocimiento, en donde la parte demandante dio en arrendamiento a la parte demandada el inmueble consistente en la casa signada bajo el N° 3-A, situado en la Urbanización Tierra del Sol, Primera Etapa, jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara. Asimismo esta Juzgadora evidenció que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por tanto la demanda no es contraria a derecho. Igualmente, quien aquí decide evidencia que si hubo incumplimiento por parte de la demandada en cuanto no demostró estar solvente en el pago de los cánones o pensiones de arrendamiento, correspondientes a los meses de enero y febrero de 2.008, ya que se evidencia que consignación judicial de los meses de enero y febrero de 2.008, no se hizo en la forma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que fueron realizados en forma extemporánea, compartiendo esta Juzgadora, el criterio adoptado por el Tribunal A quo, ya no se puede tener como solvente al arrendatario que haya consignado en el órgano jurisdiccional en forma conjunta o en bloque las pensiones o cánones de arrendamiento adeudados, ya que lo que se está demostrando es la insolvencia del demandado, por lo cual esta acción debe prosperar, ser declarada con lugar y confirmar la sentencia del Tribunal A quo, como así se indicará en la parte dispositiva de este fallo. Y ASI SE DECIDE.

DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: Primero: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.931.397, de este domicilio. Segundo: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E- 571.056 y de este domicilio contra la ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 6.931.397, de este domicilio. En consecuencia SE CONFIRMA el fallo apelado. Tercero: se condena a la parte demandada, ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.931.397, suficientemente identificada en autos, a entregar a la parte actora, ciudadana ASSUNTA RAGONE DE ROBERTO, italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-571.056, de este domicilio, el inmueble dado en arrendamiento, constituido por la casa Nº 3-A, ubicada en la Urbanización Tierra del sol, Primera Etapa, jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, del Estado Lara, libre de bienes y personas. Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada, ciudadana IRIS MARGARITA HERRERA GRANADOS, ya identificada, por haber resultado totalmente vencida en esta litis, conforme lo dispone el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Bájese el expediente al Juzgado “a quo”. Désele salida.
Publíquese y regístrese. Y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veinte (20) días del mes de Febrero del año dos mil nueve (20-02-2009), Años: 198º y 149º.

La Juez Temporal

Keydis Pérez Ojeda
El Secretario Accidental

Gustavo Posada

Publicada en la misma fecha, siendo las 11:59 a.m. Y se dejó copia.
El Secretario Acc.-