TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
198° y 149°
EXPEDIENTE Nº: 11.949
PARTE ACTORA:
IREMA RINCÓN DE MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.889.189.
APODERADOS JUDICIALES:
ADA RAFFELLI DE STUYT, MILAGROS COHEN FINOL, SUSANA PÉREZ BÁEZ, JOAQUÍN MARTÍNEZ RINCÓN, ENDRINA FERNÁNDEZ CONTRERAS y MARÍA TERESA PARRA TOMASI, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el inpreabogado bajo los N° 11.459, 46.439, 56.702, 56.707, 108.578 y 108.141, respectivamente, domiciliados en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
PARTE DEMANDADA:
BEATRIZ ANTONIA RUBIO URDANETA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.927.835, domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES:
MARIO JOLLEY URBANEJA y ALICIA VILLALOBOS, venezolanas, mayores de edad e inscritas en el inpreabogado bajo los N° 64.685 y 28.945, respectivamente.
FECHA DE ENTRADA: DOS (2) DE OCTUBRE DEL AÑO 2.008.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA APELACIÓN

Conoce este tribunal como alzada de la apelación interpuesta por la profesional del derecho, Alicia Villalobos, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadana, Beatriz Antonia Rubio Urdaneta, propuesta en contra de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo intentada. En este sentido, pasa este juzgado a desarrollar la síntesis narrativa de toda sentencia.

SÍNTESIS NARRATIVA
En fecha veintitrés (23) de mayo del año del año 2.008, el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada.
Así pues, el día veintitrés (23) de julio del año 2.008, la parte demandada contestó la demanda. El día treinta y uno (31) de julio del año 2.008, el tribunal de municipio dictó auto mediante el cual admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas de la parte actora y el día cuatro (4) fueron admitidas las pruebas de la parte demandada.
En fecha dieciséis (16) de septiembre del año 2.008, el juzgador a-quo dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la presente demanda.
El día dieciocho (18) de septiembre del año 2.008, la parte demandada apeló de la decisión dictada y en fecha veintitrés (23) de septiembre del año 2.008, fue oída en ambos efectos.
En fecha dos (2) de octubre de este año, este juzgado dictó auto mediante el cual fijó el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia y el día siete (7) de octubre del presente año, la parte demandada consignó escrito de alegatos.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
El presente juicio se inició por demanda de desalojo que intentara la ciudadana, Irema Rincón de Moreno, en contra de la ciudadana, Beatriz Antonia Rubio Urdaneta.
Así pues, señaló que: “Mi representada es actualmente propietaria de un inmueble constituido por el local Comercial signado bajo el N° MLPB-23…Dicho inmueble lo adquirió mi

representada por compra que le hiciere al ciudadano BENJAMIN BARREIRO TATO…y quien suscribió un contrato de arrendamiento con la demandada BEATRIZ ANTONIA RUBIO URDANETA…La demandada manifestó en su oportunidad no tener interés en adquirir el mencionado inmueble, por lo que, de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mi representada se hizo automáticamente cesionaria de los derechos y obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento cuyo original anexamos a este libelo. La arrendataria-demandada BEATRIZ ANTONIA RUBIO URDANETA,…fue informada por la nueva propietaria del local arrendado, es decir, por mi mandante IREMA RINCÓN DE MORENO, la cual por efecto de la venta se hizo cesionaria del contrato de arrendamiento y en tal sentido, la arrendataria continuó cancelándole oportunamente e ininterrumpidamente los cánones de arrendamiento a partir del 21 de Febrero de 2007, por la suma de Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F 650,00),… A fin de demostrar la continuidad de dichos pagos, anexamos copias de los recibos pagados por la arrendataria, correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, septiembre, Octubre y Noviembre de 2007…El contrato de arrendamiento suscrito por las partes estipuló en la CLÁUSULA TERCERA lo siguiente;…Es decir, que en el contrato las partes acordaron que el plazo era por un (1) años del Primero (1) de Abril de 2004 al Primero (1) de Abril de 2005; fecha en la cual se prorrogó contractualmente por un período igual, es decir, por un (1) año más, del Primero (1) de Abril de 2005 al Primero (1) de Abril de 2006. Por lo cual las partes al no prever contractualmente “prórrogas Automáticas y Sucesivas”, sino una sola, irremediablemente el contrato debió concluir el Primero (1) de Abril de 2006, y como las partes nada se dijeron, a la arrendataria le correspondía una prórroga legal por aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de un (1) año, toda vez que la antigüedad de la relación arrendaticia era de un (1) año. Esta prórroga legal concluida el Primero (1) de Abril de 2007. Asimismo, el 24 de Enero de 2007, la arrendataria fue notificada por mi mandante y su cedente, al anterior propietario, BENJAMÍN BARREIRA, que como la prórroga vencía el Primero (1) de Abril de 2007, debía entregar el inmueble totalmente desocupado, asumiendo la obligación de pagar el condominio que estaba atrasado para ese momento… Por lo cual,… al tolerar mi mandante,…que la ciudadana BEATRIZ ANTONIA RUBIO URDANETA continuara con el goce pacífico de la cosa arrendada, recibiéndole cánones de arrendamiento después del Primero de Abril de 2007, vale decir, después de concluida la única prórroga contractual de la prórroga legal y de la notificación o desahucio que mi mandante le dio a su arrendatario, se operó la TÁCITA RECONDUCCIÓN… Es decir, que al vencerse tanto la única prórroga contractual, del Primero (1) de Abril de 2005 al Primero (1) de

Abril de 2006, como la prórroga legal de un (1) año, del Primero (1) de abril de 2006 al Primero (1) de Abril de 2007 y debido a que la inquilina continuó con el goce de la cosa arrendada después de ser notificada para que desocupara el inmueble y por cuanto la arrendadora le recibió cánones de arrendamiento, lo que nació siendo un contrato por tiempo determinado se convirtió, por defecto de la TÁCITA RECONDUCCIÓN, en un CONTRATO POR TIEMPO NDETERMINADO respecto a su duración. En consecuencia, la terminación de mismo debe regularse de acuerdo a lo previsto en el artículo 34 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable a las relaciones arrendaticias por Tiempo Indeterminado, por lo cual la acción procedente en la presente causa es la “ACCIÓN DE DESALOJO”… Asimismo, el referido contrato de arrendamiento en su Cláusula Segunda establece:… Este canon de arrendamiento fue incrementado por convenio verbal entre las partes a la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), que hoy equivalen a Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 750,00). De allí que LA ARRENDATARIA convino contractualmente en cancelar el canon de arrendamiento por mes adelantado los primeros cinco (5) días de cada mes. Ahora bien, la arrendataria, BEATRIZ ANTONIA RUBIO UDANETA, a partir del 15 de Diciembre de 2007 le adeuda a mi representada los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2008, a razón de Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 750,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, insolutos exigibles y de plazo vencido, lo que hace un gran total adeudado por este concepto de Cuatro Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 4.500,00). Ahora bien, como quiera que mi representada, ha efectuado esfuerzos inútiles para que LA ARRENDATARIA, la ciudadana BEATRIZ ANTONIA RUBIO URDANETA,…le cancele los meses de Diciembre 2007, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo 2008, a razón de Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 750,00) cada uno, estando dichos cánones de arrendamiento de plazo vencidos, líquidos y exigibles…”; (curisvas del juez y negritas de la parte actora).
Por lo expuesto demandó el desalojo, de conformidad con lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de pago de la ciudadana, Beatriz Antonia Rubio Urdaneta y le pague a la parte demandada la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 4.500,00), por los cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de diciembre de 2.007 hasta el mes de mayo del año 2.008, a razón de setecientos cincuenta bolívares fuertes.

Así como también el pago de la suma equivalente al canon mensual de arrendamiento, en concepto de indemnización sustitutiva, hasta la definitiva entrega del inmueble, más las facturas de luz, agua, condominio que se vayan generando hasta quedar firme la sentencia.
Por su parte la demandada alegó en su escrito de contestación lo siguiente: “Rechazo, niego y contradigo que mi representada estuviera en la prorroga legal del Primero de Abril del 2.006 al Primero de Abril del 2.007; rechazo, niego y contradigo que el 24 de Enero del 2.007 mi representada fuera notificada por la arrendadora – demandante y el anterior propietario Benjamín Barreira, que la prórroga había vencido el Primero de Abril del 2.007 y que debía entregar el inmueble totalmente desocupado, asumiendo la obligación de pagar el condominio que supuestamente estaba atrasado. Lo cierto es que vencida la única prorroga contractual mi representada siguió ocupando el inmueble con el mismo canon de arrendamiento, es decir, de Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 650,00) e inexplicablemente siendo que el período contractual es de Abril de un año a Abril del año siguiente, en el mes de Noviembre del 2.007 mi representada pasó a cancelar Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 750,00), cuando el canon era de seiscientos cincuenta Bolívares fuertes (Bs. f. 650.00), es decir, que la arrendadora aumentó el canon de arrendamiento en forma ilegal ya que hasta el mes de Abril del 2.008 ya se había prorrogado el contrato de arrendamiento con el mismo canon de Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. f. 650,00) y la arrendadora no podía hacer esto porque sería una carga para mi representada quien se vio en la obligación de asumir un nuevo canon fuera del período contractual para así evitar un futuro desalojo del local arrendado, siendo esto ilegal y que atenta flagrantemente con el Artículo 7 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario… lo que equivale a que mi mandante desde el mes de Octubre del 2.007 hasta la fecha ha venido cancelando Cien Bolívares Fuertes (Bs. f. 100,00) de mas, que a todas luces del derecho equivaldría a que en realidad está cancelando en forma anticipada esos Cien bolívares… del mes siguiente ya que lo contrario sería ir en contra de la normativa legal que debe proteger el débil jurídico en este caso, al arrendatario; solicito de este tribunal tome en consideración tal circunstancia al momento de decidir, ajustando el canon de arrendamiento a la legalidad y tome en cuenta los principios de equidad y justicias motivado al hecho que desde esa fecha mi mandante viene siendo obligada por la arrendadora sabía que los cánones de arrendamiento estaban consignados a su disposición en el Juzgado Décimo del Municipio Maracaibo del estado Zulia ya que había sido notificada por el tribunal y sin embargo a sabiendas de esto, consignó en este tribunal unos supuestos recibos impagados con el objeto de sorprender a este Tribunal en su buena fe y conseguir que decretaran

la medida cautelar, medida ésta que se practicaría ya que al no dar la dirección de mi mandante para la citación , mi mandante se enteraría de este procedimiento en el acto de ejecución de la medida preventiva, cuando ya no tuviera otro camino que entregar el inmueble, en su propio perjuicio; por otra parte, en ningún momento hizo uso de su prórroga legal, por el contrario, operó la tácita reconducción convirtiéndose desde ese momento el contrato por tiempo determinado en un contrato por tiempo indeterminado. Impugnó la carta o comunicación supuestamente dirigida a mi representada de no prorrogar el contrato sobre el local arrendado y desconozco la firma por no ser la firma de mi representada, ni siquiera fue presentada a mi representada tenía conocimiento de la existencia de ese comunicado el cual se acompaña a la demanda marcada con la letra “O”…”; (cursivas del juez).
En fin la parte demandada rechazó todos los argumentos esgrimidos por la parte demandante y solicitó al tribunal declare sin lugar la demanda intentada.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:
• Promovió la confesión efectuada por la parte demandada, contenida en el escrito de oposición a la medida preventiva de secuestro, decretada en el presente juicio. La confesión efectuada por la parte demandada es la demostración más evidente del estado de insolvencia en el cual se encuentra la misma, cuando reconoce que cuando fue a entregar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo del año 2.008, la arrendadora, Irema Rincón de Moreno se negó a recibir el pago, por lo que ella procedió a consignar los meses de enero, febrero y marzo del año 2.008 en forma acumulada, violando el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con relación a la prueba que antecede, este juzgador considera oportuno el momento para transcribir la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha once (11) de agosto del año 2.006, en la cual dejó sentado lo siguiente:
“…En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En una sentencia de vieja data…pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance u límite de la relación procesal…”; (cursivas del juez).
En este sentido y de acuerdo a lo dispuesto en la jurisprudencia que antecede, este tribunal considera que la promoción que antecede no es un medio de prueba propiamente dicho, en tal virtud se desestima en todo su valor probatorio. Así se decide.

• Promovió en veinticinco (25) folios útiles, copia simple del expediente signado bajo el N° 93-2008, llevado por el Juzgado Décimo de los Municipios Urbanos Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
El expediente que antecede se estima en todo su valor probatorio, en tanto que es un documento de carácter público judicial, el cual no fue tachado de falso por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, será en la parte motiva del presente fallo, en donde se explanará si, efectivamente, la consignación fue realizada extemporáneamente o no. Así se decide.

• Promovió contrato de arrendamiento, suscrito por los ciudadanos, Benjamín Barreiro Tato y Beatriz Antonia Rubio Urdaneta, en fecha diecinueve (19) de marzo del 2.004, en la Notaría Pública Octava de Maracaibo.
La prueba que antecede se estima en todo su valor probatorio, en tanto que es un documento de carácter público notariado, el cual no fue tachado de falso por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de

Procedimiento Civil. Con él queda demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes del presente juicio. Así se decide.

• Promovió documento de venta suscrito entre los ciudadanos, Benjamín Barreiro Tato e Irema Coromoto Rincón de Moreno, autenticado en la Notaría Pública Décima de Maracaibo, en fecha veinticinco (25) de octubre del año 2.006.
La prueba que antecede se estima en todo su valor probatorio, en tanto que es un documento de carácter público notariado, el cual no fue tachado de falso por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con él queda demostrada la venta que el ciudadano, Benjamín Barreiro Tato le hizo a la ciudadana, Irema Coromoto Rincón de Moreno. Así se decide.

• Promovió en copias simples diez (11) recibos de pagos.
Los documentos privados que anteceden se estiman en todo su valor probatorio, en tanto que los mismos no fueron desconocidos por la parte contra quien se opusieron, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió comunicación de fecha veinticuatro (24) de enero del año 2.007, suscrita por los ciudadanos, Benjamín Barreiro e Irema de Moreno y dirigida a la ciudadana, Beatriz Antonia Rubio Urdaneta.
La comunicación que antecede se desestima en todo su valor probatorio, en tanto que la misma fue impugnada por la contraparte, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió en originales seis (6) folios útiles de recibos de pagos.
Los documentos privados que anteceden se estiman en todo su valor probatorio, en tanto que los mismos no fueron desconocidos por la parte contra quien se opusieron, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, así como también el principio de la comunidad de la prueba.
La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:
• Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Benjamín Barreiro Tato y Beatriz Antonia Rubio Urdaneta.
Por cuanto, el documento que antecede ya fue estimado en su oportunidad, este tribunal considera inoficioso otro pronunciamiento relacionado con su estimación. Así se decide.

• Promovió copias simples de recibos de pago, insertos en los folios dieciocho (18) al veintisiete (27) de la causa y recibos de pagos insertos en los folios veintinueve (29) al treinta y cuatro (34).
Por cuanto, los documentos que anteceden ya fueron estimados en su oportunidad, este tribunal considera inoficioso otro pronunciamiento relacionado con su estimación. Así se decide.

• Promovió recibo de pago de canon de arrendamiento del mes de diciembre del año 2.007, del local arrendado signado con el N° MLPB-23, del centro comercial Lago Mall, el cual fue cancelado al ciudadano, Julio Peña, sobrino de la arrendadora, y quien en muchas ocasiones fungió como mensajero recibiendo el canon de arrendamiento y entregando el recibo correspondiente, marcado con la letra “A”.
El documento que antecede se estima en todo su valor probatorio, en el sentido de que el mismo no fue impugnado por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió copia certificada del expediente N° C-93-08, llevado en el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en donde consignaron los cánones de arrendamiento de los meses de enero, a junio del año 2.008, ambos inclusive, ante la negativa de la arrendadora de recibir dinero, para demostrar la solvencia, marcado con la letra “B”.
Por cuanto, los documentos que anteceden ya fueron estimados en su oportunidad, este tribunal considera inoficioso otro pronunciamiento relacionado con su estimación. Así se decide.

• Promovió copia certificada del expediente N° 373, llevado por la Intendencia de Seguridad del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en el cual en vista de las múltiples agresiones y hostilidades por parte de la arrendadora en el local arrendado, el ciudadano Miguel Villalobos, familiar de mi representada y empleado de la compañía que funciona en el local arrendado, tuvo que poner la denuncia contra la arrendadora para lograr que cesaran la hostilidades firmándose una caución de cese de las hostilidades en el cual se le prohibía a la arrendadora ir al local para formar escándalos y agresiones, marcado con la letra “C”.
El documento que antecede es un instrumento público de carácter administrativo y, por cuanto, el mismo no fue tachado de falso por la contraparte se estima en todo su valor probatorio, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió copia fotostática de la página del libro llevado por el personal de vigilancia del centro comercial Doral Mall, en el cual consta una de las tantas agresiones de la cual fue víctima por parte de la arrendadora, en presencia de múltiples testigos, marcado con la letra “D”.
El instrumento privado que antecede se estimará o no en la parte motiva del presente fallo, pues un pronunciamiento en este capítulo dejara entrever a todas luces, cual será el fallo a dictarse en el presente juicio. Así se decide.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas en el presente juicio, este juzgador pasa a resolver el mérito del presente asunto, tomando como base los argumentos que de seguidas se explanan:
La doctrina ha establecido que el contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto el Dr. Guillermo Cabanellas de Torres, en su Diccionario Jurídico Universitario, específicamente, en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatario” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”; (cursivas de quien suscribe).
El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla.
Igualmente ha definido la doctrina el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser
conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe
el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2.001, pp. 5).
Por su parte Iraida Esther Ortega Carvajal, autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2.002, pp. 4, señala que el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, a través del cual el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
Los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se
requiere formalidad alguna para su celebración, éstos pueden hacerse privados, reconocidos o autenticados.

Ahora bien, la parte actora sustentó su pretensión en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, en el presente caso, quedó claramente establecido que la parte demandante ciudadana, Irema Rincón de Moreno, al comprarle el inmueble del presente juicio al ciudadano, Benjamín Barreiro Tato, adquirió todos los derechos relacionados con la relación arrendaticia suscrita con la ciudadana, Beatriz Antonia Rubio Urdaneta.
No obstante, esa situación no está discutida en el presente juicio, ni menos aún está discutida la prórroga legal, pues ambas partes están contestes de que la relación arrendaticia se convirtió en una relación a tiempo indeterminada.
Igualmente quedó evidenciado con motivo de la relación arrendaticia existente entre las partes del presente litigio, que la parte actora solicitó el desalojo y el pago de unos cánones de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido este juzgador considera propicio el momento para indicar lo siguiente:
El autor Rafael Gelman, en su obra Contratos y Garantías, específicamente, en las páginas 83 y siguientes establece como obligaciones del arrendatario las siguientes:
• Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
Con relación a esta obligación, considera este juzgador que la misma se encuentra cumplida, pues la parte actora ciudadana, Irema Rincón de Moreno, no manifestó de ninguna manera, que la arrendataria ciudadana, Beatriz Antonia Rubio Urdaneta descuidara el bien inmueble objeto de la presente controversia.
• Hacer las reparaciones locativas, devolver la cosa arrendada (en caso de extinción del contrato), cuidar la cosa arrendada.
Respecto a esta obligación considera este sentenciador que en actas no consta que el arrendatario haya descuidado el bien inmueble arrendado.
• Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido. En el contrato de arrendamiento, específicamente, en la cláusula segunda se estableció lo siguiente: “SEGUNDA: CANON: LA ARRENDATARIA pagará mensualmente como canon de

arrendamiento durante el primer año de contrato la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00). Los referidos pagos deberán hacerse por adelantado los primeros cinco (05) días de cada mes, en las Oficinas de EL ARRENDADOR o a la persona natural o jurídica que éste designe. Para considerar una prórroga de un año más de Contrato, ésta prórroga se hará previo ajuste del canon de arrendamiento respectivo…”; (cursivas del juez).
Con relación a esta cláusula y tomando en consideración los medios probatorios consignados, específicamente, la consignación realizada por la parte demandada en el Tribunal Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, considera este sentenciador que tal instrumento fue consignado extemporáneamente puesto que no se siguieron los parámetros estipulados en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Pues, argumentó la parte actora que la parte demandada dejó de cancelarle además del mes de diciembre del año 2.007, los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.008; y que los mismos fueron consignados en el tribunal antes referido en fecha cuatro (4) de abril del mismo año, es decir, vencido el lapso de quince (15) días establecidos en la norma antes comentada.
Aunado a ello y con relación al recibo promovido por la parte demandada en el cual cancela la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), hoy setecientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 750,00), al ciudadano Julio Peña, (sobrino de la parte actora, según sus argumentos); considera quien hoy juzga, tal como lo adujo el juez de municipio que el mismo debe desestimarse en todo su valor probatorio.
En tanto que en las actas no riela la autorización por parte de la actora para que los cánones de arrendamiento se cancelaran a persona distinta de ella; en tal sentido mal pudo haber la parte demandada haber cancelado a una persona distinta a la actora el canon del mes de diciembre del año 2.007; todo lo cual lleva a concluir a este sentenciador que la parte demandada dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre del año 2.007, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.008.
Ahora bien, con relación al pago de los servicios públicos de luz, agua y condominio, pretendidos por la parte actora, este juzgador los declara improcedente, en tanto que en las actas no quedó demostrada ninguna deuda correspondiente a tales conceptos.

En tal sentido y de acuerdo a los argumentos antes expuestos, este juzgador considera que lo procedente en derecho es modificar la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha dieciséis (16) de septiembre del año 2.008.
En consecuencia se declara parcialmente con lugar la demanda intentada por la ciudadana, Irema Rincón de Moreno, en contra de la ciudadana, Beatriz Antonia Rubio Urdaneta, en tal virtud se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del presente litigio.
Igualmente la parte demandada deberá cancelarle a la parte actora la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 4.500,00), correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de diciembre 2.007, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.008; y los que sigan venciéndose hasta que la sentencia quedé definitivamente firme; (dejando constancia que la parte actora podrá retirar del juzgado de municipio las cantidades consignadas por la parte demandada en el expediente signado con el N° C-93-08) y por último se declara improcedente el reclamo correspondiente a la deuda de los servicios públicos de agua y luz; así como también del condominio, en tanto que la parte actora no demostró las deudas señaladas, todo lo cual quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha dieciocho (18) del mes de septiembre del año 2.008, por la profesional del derecho, Alicia Villalobos, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha dieciséis (16) de septiembre del año 2.008, por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia y SEGUNDO: Se modifica la sentencia antes aludida en el sentido de que se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada y se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el

inmueble objeto del presente litigio. Igualmente la parte demandada deberá cancelarle a la parte actora la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 4.500,00),
correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de diciembre 2.007, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.008; y los que sigan venciéndose hasta que la sentencia quedé definitivamente firme; (dejando constancia que la parte actora podrá retirar del juzgado de municipio las cantidades consignadas por la parte demandada en el expediente signado con el N° C-93-08) y por último se declara improcedente el reclamo correspondiente a la deuda de los servicios públicos de agua y luz; así como también del condominio, puesto que la parte actora no demostró las deudas señaladas; ello en virtud a los argumentos antes expuestos.
No hay condenatoria en costas en esta instancia, por cuanto, no se confirmó en todas sus partes la sentencia recurrida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Menos aún habrá condenatoria en costas en la primera instancia, por cuanto, la demanda fue declarada parcialmente con lugar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 ejusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y REMÍTASE EN LA OPORTUNIDAD LEGAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de este despacho Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de febrero del año dos mil nueve (2.009). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
Déjese copia certificada de este fallo por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL JUEZ

CARLOS RAFAEL FRÍAS
LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL
En la misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de Ley siendo las tres (3:00) horas de la tarde se dictó y publicó la anterior Sentencia signada con el N° _________.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL
CRF/MRAF/ROBERT
Exp. N° 11.949