TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda

EXPEDIENTE N°: 6812

PARTE ACTORA: IDA DE CARDOZO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número: V-1.058.684, y domiciliada en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: MARISOL SOTO y NILSFRED DURAN, titulares de las Cédulas de Identidad números: V- 7.863.447 y V- 7.871.694, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los números: 47.748 y 47.880, respectivamente, domiciliados en el Municipio Simón Bolívar del estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: HERNAN SHOTBORGH, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. V- 13.746.944, domiciliado en el Municipio Lagunillas del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ GREGORIO BRACHO y WISMAR CARRERO, venezolano, mayor de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números: V- 7.864.483 y V- 7.739.574, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros.: 47.853 y 67.710, respectivamente, domiciliados en el Municipio Lagunillas del estado Zulia.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

SENTENCIA

En fecha 29 de abril de 2008, los ciudadanos NILSFRED DURAN y MARISOL SOTO, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana IDA DE CARDOZO, presentó demanda por DESALOJO, contra el ciudadano HERNAN SHOTBORGH, la cual fue admitida por este Tribunal del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, en fecha 30 de abril de 2008, por ser competente para ello (fs. 01 al 22).

DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

La Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Nº 5.262 de fecha 11 de Septiembre de 1.998, y la cual entró en vigencia a partir del 1º de Julio de 1.999, establece en su TITULO IV, Capitulo I, articulo 60 lo siguiente:

“El Poder Judicial se ejerce por la Corte Suprema de Justicia, los Tribunales de Jurisdicción ordinaria y los Tribunales de Jurisdicción Especial…”

Así mismo, en el Capitulo IV, establece la competencia de los Tribunales de Municipio, en el que en su artículo 70 indica:

“… Los Juzgados de municipio serán ordinarios y especializados en ejecución de medidas.

Los Juzgados ordinarios tienen competencia para:

1. Conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de cinco millones de bolívares…”

Considera este Tribunal conveniente, mencionar las disposiciones relativas a la competencia, en razón de la materia y el territorio, establecidas en el Código de Procedimiento Civil, en la cual en sus artículos 28 y 29 establece:

Artículo 28. “La competencia por la materia se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute, y por las disposiciones legales que la regulan.”

Artículo 29. “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código, y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”

En concordancia con el artículo 42 ejusdem:

“Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato…”

Del análisis de las anteriores disposiciones, se observa, que la Ley faculta a este Tribunal para conocer de la presente causa por DESALOJO DE INMUEBLE, por cuanto versa sobre un contrato verbal relativo a un inmueble, celebrado en esta Jurisdicción por lo tanto se considera este JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS COMPETENTE para conocer, sustanciar y decidir la presente causa. ASÍ SE DECIDE.

ANTECEDENTES

En fecha 09 de mayo de 2008, la Apoderada Judicial de la parte actora, la abogada MARISON SOTO, consignó copias simples para su debida certificación a fin de que se realice el emplazamiento del demandado. (f. 23).

Auto del Tribunal de fecha 15 de mayo de 2008, donde ordena certificar las copias presentadas por la parte actora y ordena librar el respectivo recibo de citación del ciudadano demandado HERNAN SHOTBORGH. (fs. 24 y 25).

El Alguacil en fecha 15 de mayo de 2008, recibió boleta de citación. (f. vto 25).

Exposición del Alguacil de este Tribunal, de fecha 26 de mayo de 2008, donde consigna boleta de citación y compulsa del ciudadano demandado HERNAN SHOTBORGH, y el Secretario deja constancia de la entrega de dicho recibo de citación y compulsa. (fs. 26 al 31).

En fecha 27 de mayo de 2008, los Apoderados Judiciales de la parte actora, abogados NILSFRED DURAN y MARISOL SOTO, solicitaron se perfeccionara la citación contemplada en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (f. 32).

En fecha 05 de junio de 2008, la Apoderada Judicial de la parte actora la Abogada en ejercicio MARISOL SOTO, ratifica la diligencia de fecha 27 de junio de 2008. (f. 33).

Auto del Tribunal de fecha 09 de junio de 2008, donde ordena librar boleta de Notificación del ciudadano HERNAN SHOTBORGH, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (fs. 34 y 35).

Exposición del Secretario de fecha 04 de julio de 2008, donde hizo constar que fue entregada una boleta de notificación en la dirección, Urbanización Tamare, Sector Andrés Bello, calle 37, marcada con el número 04 de esta población de Ciudad Ojeda, Municipio Lagunillas del estado Zulia, la cual fue recibida a las 12.30 p.m., por una ciudadana que dijo ser y llamarse EDY DE SHOTBORGH, la cual se negó anostrar la cédula de identidad y manifestó ser la esposa del ciudadano HERNAN SHOTBORGH, negándose a firmar. (fs. 36 y 37).

En fecha 08 de julio de 2008, el ciudadano demandado HERNAN SHOTBORGH, asistido por el Abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO BRACHO; presentó escrito de contestación a la demanda. (fs. 38 y 39).

En fecha 08 de julio de 2008, el ciudadano demandado HERNAN SHOTBORGH, asistido por el Abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO BRACHO, otorgó poder apud acta a los Abogados en ejercicio JOSÉ GREGORIO BRACHO y WISMAR CARRERO, inscritos en el INPREABOGADO bajo el número 47.853 y 67.710. (f. 40).

En fecha 09 de julio de 2008, el Apoderado Judicial de la parte demandada ciudadano JOSÉ GREGORIO BRACHO, presento escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos. (fs. 41 al 54).

Auto del Tribunal de fecha 10 de julio de 2008, donde se admite el escrito de promoción de pruebas presentado por el Apoderado judicial de la parte demandada. (f. 55).

En fecha 16 de julio de 2008, se declaró desierto el acto para la declaración de la testigo ciudadana AMÉRICA RINCÓN. (f. 56).

En fecha 23 de julio de 2008, la Apoderada Judicial de la parte actora la ciudadana MARISOL SOTO, presento escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos. (fs. 57 al 67).

Auto del Tribunal de fecha 23 de julio de 2008, donde admite el escrito de promoción de pruebas presentado por la Apoderada judicial de la parte actora. (f. 68).

En fecha 29 de octubre de 2008, la Apoderada Judicial de la parte actora mediante diligencia solicito fuese dictada sentencia. (f. 69).

THEMA DECIDENDUM

ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA

 Alegan los Apoderados Judiciales de la parte actora, que su representada es la propietaria de una casa situada en la Urbanización Tamare, Sector Andrés Bello, Calle 37, marcada con el número 04, en jurisdicción del Municipio Lagunillas del estado Zulia, el cual le pertenece según se evidencia de documento autenticado por ante el Juzgado del Municipio Lagunillas de al Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 02 de Noviembre de 1979, anotado bajo el número 523, folio 14 y 15, tomo 4 de los libros respectivos llevados por este Tribunal.

 Alegan que en fecha 14 de diciembre de 2006, su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano HERNAN SHOTBORGH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.746.944, tal como se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Ciudad Ojeda, estado Zulia, de fecha 14 de diciembre de 2006, bajo el No. 65, tomo 120, de los libros respectivos.

 Expresan que en fecha 16 de junio de 2007, tomando en cuenta que no había manifiesto alguno entre las partes por continuar con la contratación, se le solicitó al arrendatario, que fuese entregado el inmueble arrendado, y éste acordó con su representada, desalojar el inmueble con la condición de que le dejara consumir los tres (03) meses de deposito que se establecieron en el contrato, el cual su representada accedió, por lo que el arrendatario hizo caso omiso, habiéndose notificado por escrito dos meses de anticipación, debido a que para el momento que se venció el lapso de los tres meses de deposito, el mismo no desalojo el inmueble, aún así transcurrieron los meses que restaban para el vencimiento de una prorroga, tal como lo establece el contrato en su cláusula segunda.

 Alegan que al vencimiento de la prorroga establecida en la mencionada cláusula, le solicitaron nuevamente al ciudadano HERNAN SHOTBOTGH, el inmueble objeto de esta demanda y que él disfruta con el carácter de arrendatario, debido a que el lapso de duración y prorroga de dicho contrato ya había culminado sin recibir respuesta alguna al petitorio realizado por su representada.
 Expresan que su representada tuvo la necesidad de llegar hasta las oficinas de dirección de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Lagunillas, donde se citaron para que se presentara el día once (11) de noviembre de 2007, para que el mismo se viera en la necesidad de entregar el inmueble; pero el ciudadano no asistió.

 Alegan que a partir del momento en que fue citado el arrendatario, se ha negado a cancelar a la arrendadora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2007, enero, febrero, marzo y abril de 2008, por un valor de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bsf. 600,00), que es el monto convenido en el contrato, por lo que adeuda la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bsf. 3.000,00) por concepto de canones de arrendamiento atrasados, lo que implica que el ciudadano HERNAN SHOTBORGH, ha incumplido con lo estipulado en la cláusula segunda, tercera y cuarta del mencionado contrato.

 Expresan que dicho ciudadano no ha dado respuesta al mismo y sigue ocupando el inmueble objeto de esta demanda y con la negativa de entregarlo.

 Demandan al ciudadano HERNAN SHOTBORGH. por incumplimiento de contrato tipificado en el articulo 1.167 del Código Civil.

 En el petitorio del escrito de demanda, solicitan la desocupación del inmueble, objeto de la demanda, libre de personas y bienes, con la perdida de la prorroga legal prevista en el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que no ha venido cancelando los cánones de arrendamiento, violando así cláusulas contractuales en concordancia con el artículo 34 literal A ejusdem, y el Código Civil.

 Asimismo, continúan alegando en el contenido del petitorio, que el contrato celebrado entre sus representada y la parte demandada, es o se inicio bajo un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, y que una vez vencido el lapso de tiempo de duración del contrato de 6 meses, no había manifestado por escrito el arrendatario a la arrendataria con un mes de anticipación a la finalización del contrato, su voluntad de continuar con el mismo y a su vez esa prorroga sea aceptada por el arrendador;

 Es por lo antes expuesto, que precisamente hacen senda solicitud de desalojo ya que ninguna de las condiciones se cumplieron, y habiendo pasado el tiempo, origina la conversión en la naturaleza del contrato de arrendamiento, en contrato indeterminado o tácita reconducción, dando origen a la figura legal que invocamos también en los artículos 34 y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y lo contemplado en el Código Civil, en su artículo 1600, condición esta que se requiere para invocar el desalojo legal.

 Es por todas esta razones que solicitaron, argumentando suficientemente el motivo objeto de esta demanda de desalojo del inmueble.

 Seguidamente, solicitan medida cautelar de desalojo al ciudadano HERNAN SHOTBORGH.

DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS CON EL LIBELO DE DEMANDA

• Original de documento Poder, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia, de fecha 09 de noviembre de 2007, anotado bajo el No. 82, Tomo 132 de los libros de autenticaciones. Constante de cinco (5) folios útiles.

• Original de documento de compra venta de un inmueble constituido por una casa y su terreno, suscrito por los ciudadanos AGUSTIN JOSÉ SALAZAR GÓMEZ y ELI ANTONIO CARDOZO PEROZO, reconocido y posteriormente autenticado por el JUZGADO DEL DISTRITO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fechas 09 de junio de 1976, y 09 de agosto de 1.979, respectivamente, dejándolo inserto bajo el número 415, folios 65, 66 y 67, tomo 4, de los libros respectivos; así mismo, dicho documento fue registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Bolívar del Estado Zulia, con sede en Santa Rita, en fecha 12 de septiembre de 1.979, bajo el número 63, folios 239 al 243, protocolo y tomo primero, tercer trimestre. Constante de tres (3) folios útiles.
• Original de documento de compra venta de un inmueble constituido por una casa y su terreno, suscrito por los ciudadanos EDUARDO EMIRO CARDOZO PEROZO y la ciudadana IDA JOSEFINA BORJAS DE CARDOZO PEROZO. Autenticado por el JUZGADO DEL DISTRITO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRICPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 02 de noviembre de 1979, anotado bajo el número 523, folio 14 y 15, tomo 4 de los libros respectivos. Constante de tres (3) folios útiles.

• Original de Contrato de Arrendamiento, Autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha 14 de diciembre de 2006, anotado bajo el N° 65, tomo 120 de los libros respectivos. Constante de cinco (5) folios útiles.

• Comunicación privada dirigida al ciudadano HERNAN SHOTBORGH, y suscritas solo por las ciudadanas IDA DE CARDOZO y MARISOL SOTO (Abogada). Constante de un (01) folio útil

• Boleta de Citación E FECHA 08-11-2007, dirigida al ciudadano HERNAN SCHOTBORGH, emanada de la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS. Constante de un (01) folio útil

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

 Expresó que es cierto que entre la demandante, la ciudadana IDA DE CARDOZO y él, se celebro un contrato de arrendamiento escrito, por seis (06) meses prorrogable por un periodo igual, pero no es cierto que antes del vencimiento del contrato, la demandante me notifico que no iba a prorrogar el contrato, ya que nunca recibí alguna comunicación ni verbal ni escrita su decisión de no prorrogar el contrato, motivo por el cual supuso que el contrato se había prorrogado ante el silencio de ambas partes, que siguió cancelando a través de su representante los canones de arrendamiento, operando con ello una nueva prorroga por seis meses mas.
 Alega que una vez vencida esa prorroga continuó ocupando el inmueble en las mismas condiciones, y dando fiel cumplimiento al pago puntual de los cánones de arrendamientos, así como el pago de los servicios públicos del inmueble.
 Señaló que cuando se iba a celebrar dicho contrato de arrendamiento la demandante le presentó a la ciudadana AMERICA RINCÓN, como la persona que ella autorizaba para que recibiera el pago de los canones de arrendamiento, por cuanto a través de la Sociedad Mercantil AMÉRICA INBER, que ella representaba y que tenia en sus manos la facultad de dar en alquiler en nombre de la demandante su casa en arrendamiento, y que la demandante autorizó verbalmente en su presencia a la representando America Inber, quien tiene como objeto social la venta de inmuebles y bienes raíces en general, a recibir en su nombre los canones de arrendamiento productos del alquiler del inmueble objeto de esta demanda.

 Expreso que ha dado fiel cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, como lo es el pago de todos los canones de arrendamiento mensual, a través de transferencia bancaria a nombre de AMERICA RINCÓN, quien funge como representante de la demandante, en su cuenta bancaria de la institución Banesco, sucursal Ciudad Ojeda.

 Alegó que también ha dado fiel cumplimiento en el pago de todos los servicios públicos que ostenta el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario.

 Niega, rechaza y contradice que se haya negado a cancelar los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2007, enero, febrero, marzo y abril de 2008 por un valor de Bs.f. 600,oo, cada mes.

HECHOS CONTROVERTIDOS

 Discrepan en si hubo notificación o no, de no prorrogar el contrato de arrendamiento antes del vencimiento del mismo.

 Divergen en si el arrendatario incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2007, enero, febrero, marzo y abril de 2008, por un valor de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bsf. 600,00), que es el monto convenido en el contrato por lo que adeuda la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bsf. 3.000,00) por concepto de canones de arrendamiento atrasados.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA Y ADMITIDAS POR EL TRIBUNAL

• Ratificaron cada uno de los documentos presentados y consignados al libelo de demanda.

• Consignan los estados de cuenta de su representada, donde le hacían los depósitos bancarios de los canones de arrendamiento, emitido por el Banco Mercantil en fecha 02 de julio de 2008 y 28/01/2008.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA Y ADMITIDAS POR EL TRIBUNAL

La parte demandada promovió en la oportunidad legal para hacerlo, las siguientes pruebas:
• PRUEBA DE TESTIGO. Promovió la testimonial jurada de la ciudadana AMERICA RINCÓN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 3.924.992, domiciliada en el Municipio Lagunillas del estado Zulia.

• PRUEBA DOCUMENTAL.
Consignó constante de cinco (05) folios útiles recibos de transferencia a terceros emitidos por la entidad Bancaria Banesco, para pretender demostrar los pagos de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2007. enero, febrero, marzo y abril de 2008. a la cuenta de la ciudadana AMERICA RINCÓN.

Consignó recibos de pago original, constante de siete (07) folios útiles, correspondientes a los meses de diciembre 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008.

Consignó constante de un (01) folio útil recibo de cancelación de la energía eléctrica de la costa oriental del lago, de fecha 03-07-2008.

PUNTO PREVIO

Una vez estando en tapa procesal de sentenciar la presente causa. El Tribunal procede a ello en base a las siguientes consideraciones:

- En el contenido del escrito de demanda, los Apoderados Judiciales de la ciudadana demandante IDA DE CARDOZO, en principio, fundamentan legalmente la presente acción en el artículo 1.167 del Código Civil, referido a la acción de cumplimiento de contrato, la cual, manifiestan expresamente demandar, y a su vez esgrimen doctrinalmente la posibilidad de reclamar por vía judicial la acción resolutoria.

- Seguidamente, expresan que en virtud del análisis doctrinal y legal expuesto según lo contemplado en el articulo 1.167 del Código Civil, solicitan a éste Juzgado la inmediata desocupación del inmueble objeto de la demanda, con perdida del beneficio de la prorroga legal estipulada en el articulo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en concordancia con el articulo 34 literal “A” ejusdem.

- Finalizando en el petitorio de dicho escrito libelar, expresamente hacen una solicitud de desalojo, fundamentándose en la circunstancia de que habiendo pasado el tiempo, origina la conversión en la naturaleza del contrato de arrendamiento en un contrato a tiempo indeterminado o tacita reconducción, dando origen a la figura legal que invocan, basados en los artículos 34 y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y con lo contemplado en el artículo 1600 del Código Civil.

De lo anterior el Tribunal considera, una confusión en la aplicación de la fundamentación legal invocada para intentar las diferentes acciones contenidas en el escrito de demanda, desprendiéndose del libelo una diversidad de normas citadas las cuales son excluyentes una de otra entre sí, como lo es el caso del cumplimiento de contrato demandado, y el desalojo solicitado; sin embargo, apegándose éste juzgador estrictamente al petitorio estipulado por la parte actora para admitir la demanda propuesta, lo hace en cuanto a la acción o solicitud de desalojo intentado por la parte actora, ya que establece expresamente en el mismo, “que la acción intentada y por lo cual demandan es por el desalojo”, manifestando con éste, que el contrato que fue concebido a tiempo determinado sufrió una conversión a causa de la aplicación de la tacita reconducción que según la parte actora opero automáticamente, convirtiéndose así en un contrato a tiempo indeterminado.

En análisis a lo manifiesto, es necesario desglosar el tiempo transcurrido desde que se inició el contrato de arrendamiento en cuestión, hasta donde presuntamente, a decir de la parte actora se produjo la tacita reconducción.

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (6 MESES):

- Inicio: 14 de diciembre de 2006.

- Finalización: 14 de junio de 2007.

PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA (6 MESES):

- Inicio: 14 de junio de 2007.

- Finalización: 14 de diciembre de 2007.

De lo anterior se deduce, que el tiempo de duración del contrato de arrendamiento en cuestión fue de seis meses, esto es, desde el día 14 de diciembre de 2006 hasta el día 14 de junio de 2007, debido a que, según la parte actora, alega en su escrito libelar que la parte demandada para la época no presenta incumplimiento en el pago de los cánones mensuales de arrendamiento contractual, ni en los servicios públicos disponibles en el inmueble arrendado, en el tiempo que duró dicho contrato; posteriormente, el lapso de tiempo transcurrido desde el día 14 de junio de 2007 hasta el día 14 de diciembre de 2007, corresponde a la aplicación de la PRORROGA LEGAL que operó de pleno derecho para el ARRENDATARIO y de obligatorio cumplimiento para la ARRENDADORA.

Es importante destacar y dejar claro a la parte demandante, que la PRORROGA LEGAL no es más que un beneficio acordado por el Legislador a favor y protección del arrendatario(a), que haya celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo, continúe ocupando como tal el determinado inmueble, durante cierto tiempo máximo dependiendo del tiempo de duración transcurrido en la relación contractual. En el presente caso, el arrendatario demandado tendría seis (06) meses de prorroga legal, por cuanto el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tuvo una duración de seis meses, es decir, menos de un (01) año arrendado, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en tu literal “a”. El cual expresa:

“Articulo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 10 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses.”…

En el marco de lo anteriormente expresado, y visto que en el escrito libelar la parte actora alega haberse producido una tacita reconducción en el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que fue convertido en tiempo indeterminado; es importante señalar lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual expresa:

“Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En concordancia con el artículo 1.614 ejusdem:

“Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Esto es lo que en doctrina se llama Tacita Reconducción, que opera como lo expresa el articulo 1.600 ejusdem antes transcrito; cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, por lo que se considera renovado el arrendamiento; más sin embargo el articulo 1.614 exige para que sea procedente la tácita reconducción, se requiere tres extremos fundamentales; 1) Que se trate de un arrendamiento hecho por tiempo determinado; 2) Que el inquilino continuare ocupando después de vencido el término; 3) Que no haya oposición del propietario.

En el caso de Autos, es aceptado por las partes que se trata de un arrendamiento hecho por tiempo determinado, evidenciándose también en el Contrato de Arrendamiento, Autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha 14 de diciembre de 2006, anotado bajo el N° 65, tomo 120 de los libros respectivos. Constante de cinco (5) folios útiles, consignado junto al libelo de demanda, así como también que el inquilino continua ocupando el inmueble y el ultimo de los extremos que es donde se traba la litis si la arrendadora hizo oposición o no a que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble, éste Juzgador trae a colación lo expresado por la parte actora en su libelo de demanda:

“…a partir de ese momento en que fue citado, se ha negado a cancelar los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2007, enero, febrero, marzo y abril del 2008, por un valor de SEISCIENTOS BOLIVARES (BsF. 600,00) que es el monto convenido en el contrato, por lo tanto adeuda la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (BsF. 3.000,00) por concepto de canones de arrendamiento atrasados, lo que implica que el ciudadano HERNAN SHOTBORGH, ya identificado, ha incumplido con lo estipulado en la Cláusula Segunda, Tercera y Cuarta del mencionado contrato a todas estas dicho ciudadano no ha dado respuesta al mismo y sigue ocupando el inmueble objeto de esta demanda y con la negativa de entregarlo…”

Si el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continua en el goce de la cosa, no podría la Arrendadora oponer la tácita reconducción por el sólo hecho de que el arrendatario continúa en el goce de ella. No se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada. Para que opere la tácita reconducción es necesaria una conducta por parte de la arrendadora que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado, y por el contrario, en la manifestación expresa de la parte demandante en su escrito libelar, se observa su oposición a la misma.

Correspondería determinar cómo se evidencia la voluntad de la arrendadora de dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y en este sentido, el caso típico, sería que la arrendadora recibiera el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, es decir, después del 14 de diciembre de 2007, pues entonces claramente, estaría manifestando que aunque el contrato terminó, tiene la voluntad de que el arrendatario continúe gozando de la cosa más allá del término pactado; pues, evidentemente si la arrendadora procede a cobrar y recibir el canon de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, está manifestándole al arrendatario que quiere que él continúe con sus obligaciones como inquilino, en las condiciones pactadas (salvo la duración del contrato), esto es, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento; pero, ahora a tiempo indeterminado, operando así la tácita reconducción.

Cuestión ésta que no ocurrió en el caso de autos, por cuanto la arrendadora no recibió el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prorroga legal, según se evidencia de lo expresado por la parte actora, de que el arrendatario adeuda los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre 2007, enero, febrero, marzo y abril del 2008, lo que rastra como consecuencia, que seguimos en presencia de un contrato a tiempo determinado en el cual se disfruto de su prorroga legal. ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, partiendo de que el contrato de arrendamiento, sobre el cual se sustenta la demanda, es a tiempo determinado, incumpliendo así con los requisitos de procedencia para la acción de desalojo, el Tribunal pasa analizar lo siguiente:

Es menester analizar el criterio de la Sala Constitucional en sentencia de fecha 18 de Mayo de 2001, Ponente Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, Rafael Enrique Montserrat en recurso de invalidación, Exp. No. 00-2055, S. No. 0776, el cual es el siguiente:
“…En sentido general la acción es inadmisible: 1) Cuando la Ley expresamente lo prohíbe…2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan…3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la Ley o los principios generales del derecho procesal le exigen…”

El artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Artículo 33. Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se substanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

De manera que el proceso se regirá por lo dispuesto en los artículos referentes al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, en el Libro IV, Título XII.

Corresponde a este juzgador pronunciarse sobre su pertinencia o no; En el presente caso a sentenciar la parte actora ejerciendo la acción del desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.” …

La doctrina patria a través del catedrático Gilberto Guerrero Quintero nos orienta en la interpretación de esta norma adjetiva transcrita mediante su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, de la siguiente manera: cito, “La duración del contrato como problema”

Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. ...
Al actor no le esta permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante. Para resolver la cuestión planteada, debemos decir que el juez debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si está en presencia de un “contrato a tiempo determinado” o, por el contrario, corresponde a otro “por tiempo indefinido”. Solo así se podrá saber con exactitud que tipo de ley debe aplicarse a ese hecho específico y concreto. ...
Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quod plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese “plazo determinado”. La cuestión cambia cuando arrendador y arrendatario no establecieron ese “plazo fijo” de duración del contrato, pues en tal caso existe la presunción de que las partes se han remitido tácitamente a lo que disponga la Ley. ..
SIGNIFICADO DE LA RELACIÓN INDETERMINADA.
El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que puede conocerse anticipadamente en el momento de su conclusión temporal. …
La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su limite cuántico, toda ves que las partes no han precisado la extensión del mismo, aún cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo, o por que el contrato nació verbis. … (lo subrayado y las negrillas son del Tribunal).

Las circunstancias en donde se pudiese observar que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es en los dos supuestos que la doctrina transcrita señala, esto es, la primera cuando por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo, o la segunda circunstancia, cuando las partes han acordado por escrito una duración determinada y luego de vencida la misma se dejó al inquilino en posesión del inmueble arrendado mediante la obtención o recibimiento del pago arrendaticio acordado, que es cuando se vuelve indeterminada, como acontece con la tácita reconducción; ninguno de estos dos supuestos se aplica a la presente causa como se dejó establecido anteriormente.

A tal efecto, es propicio consultar el criterio de nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, y transcribir los extractos más resaltantes para esclarecer y fortalecer más aun la presente decisión, como se lee a continuación:

Decisión dictada en fecha siete (7) de marzo de dos mil siete (2007), por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado Ponente: PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, la cual establece:

… Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…. (las negritas y subrayados es de este Juzgador).

Como se observa del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes en fecha 14 de diciembre de 2006, es a tiempo determinado, y la parte actora demanda por DESALOJO lo que hace necesario que éste Juzgador realice una distinción entre la acción de DESALOJO y la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, específicamente en relación a la duración de contrato.

La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo INDETERMINADO por motivos de incumplimiento DISTINTOS a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo DETERMINADO, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la acción de Desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo INDETERMINADO y de acuerdo con las causales del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a partir de ésta distinción la acción intentada por las demandantes a todas luces resulta errada por cuanto equivocó la vía al demandar por desalojo bajo un contrato a tiempo DETERMINADO; en consecuencia, éste Juzgador considera improcedente la acción de Desalojo por parte de la demandante en virtud del Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. ASÍ SE DECIDE.

Es así que se determina que el contrato de arrendamiento que fundamenta la presente causa es a tiempo determinado, y que si bien tanto la acción de resolución de contrato, como la de desalojo se encuentran previstas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y ambas se tramitan por el procedimiento breve, la fundamentación fáctica de la resolución difiere del desalojo de un contrato a tiempo indeterminado, tan es así, que si se demanda la resolución de un contrato a tiempo determinado, las normas jurídicas a las que queda sometida su terminación, son las del derecho común, pero si se pretende dar por terminado un contrato a tiempo indeterminado, la situación de hecho quedara sometida a la novísima ley de Arrendamiento Inmobiliario, tal diferencia se pone de manifiesto cuando analizamos la causa a pedir en uno y en otro caso; cuando se reclama la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, lo que se pretende es anticipar la terminación antes del tiempo fijado contractualmente por las partes, por el incumplimiento de alguna de ellas, y se fundamenta en lo previsto en el artículo 1.167 del Código.

En tanto, que cuando se pretende la terminación de un contrato a tiempo indeterminado, intentando un DESALOJO lo que se busca es darle término judicial, a una relación que no tiene un vencimiento contractualmente preestablecido. En otras palabras, la causa de pedir en uno y otro caso, son distintos, porque en el primer supuesto es requisito indispensable que el contrato no se encuentre vencido, de lo contrario no podría solicitarse la resolución, pues estaríamos al frente de una pretensión imposible. En el segundo supuesto, el requisito es; que el contrato no tenga limite de tiempo preestablecido, sino que se encuentre prolongado indefinidamente y por ende la necesidad de darle fin judicialmente.

En conclusión no es posible para la actora acudir a juicio y pretender el DESALOJO de un inmueble cuyo contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, puesto que el requisito indispensable para que ello sea procedente, es que se trate de un contrato a tiempo INDETERMINADO, ya que la acción de desalojo como fue señalado, lo que persigue es darle fin judicial a un contrato que se encuentre prolongado indefinidamente, por alguna de las causales expresadas en la Ley; lo expresado nos conlleva a dictaminar que la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada. Y ASÍ SE DECIDE.

Una vez desechada la pretensión deducida en el libelo de demanda, por no encuadrarse en los extremos legales de la acción de Desalojo, resulta inoperante analizar las pruebas promovidas por las partes a lo largo del procedimiento, por cuanto, no se está decidiendo al fondo de la controversia, sino, al incumplimiento de los requerimientos legales para la admisibilidad de la acción intentada y pretendida en el escrito de demanda, por lo que, mal podría quien decide ponderar las pruebas del fondo de una controversia sobre la que no se está decidiendo, por tales motivos no se analizan las pruebas promovidas y evacuadas en el presente procedimiento. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos y con apego a lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE incoada por la ciudadana IDA DE CARDOZO en contra del ciudadano HERNAN SHOTBORGH, por ser contraria a derecho, ya que la misma no encuentra ningún apoyo jurídico, por no cumplir con los requerimientos legales mínimo de admisibilidad, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado.

No se condena en costas, dada la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, CERTIFÍQUESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil y el artículo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, Sellado y Firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, a los diecisiete (17) días del mes de febrero del año dos mil nueve (2009). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
EL JUEZ,

ABG. ELÍAS JESÚS GARCÍA LUGO

El SECRETARIO

ABG. JHONNY ROMERO A.

En la misma fecha se dictó y publicó Sentencia, siendo las tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m.).-
EL SECRETARIO,