TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ciudadano IGNACIO LUIS RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, titula de la cédula de identidad Nro. 8.322.792, domiciliado en Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogada NATHALY FANNEL MUJICA MOLINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.104.557.
PARTE DEMANDADA: ciudadano KALED ABOU JOKH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.13.585.701, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogadas MARLING MARCANO y MONSERRAT PALLARES, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros.87.499 y 32.451, respectivamente.
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Se inicia por ante este Tribunal demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana NATHALY FANNEL MUJICA MOLINA en contra del ciudadano KALED ABOU JOHK, ya identificados.
Recibida por distribución en fecha 4.6.2008 (f. vto.3).
Por auto de fecha 10.6.2008 (f. 14 al 15) se admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento de la parte demanda a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 12.6.2008 (f.17) se dejó constancia por secretaria de haberse librado compulsa de citación con sus respectivas copias debidamente certificadas.
En fecha 26.6.2008 (f.18 al 23) compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y por diligencia consignó la compulsa de la parte demandada en virtud de no haber logrado su localización en a dirección que fue indicada por la parte actora e informó que se le había facilitado el vehículo para practicar la misma.
En fecha 3.7.2008 (f.24) compareció la apoderada judicial de la parte actora y por diligencia solicitó la citación del demandado por medio de cartel. Acordado por auto de fecha 9.7.2008 (f.28) librándose en esa misma fecha (f. 26).
En fecha 14.7.2008 (f.27 al 29) compareció el ciudadano KALED ABOU JOKH asistido de abogados y confirió poder apud acta a las abogadas MERLING MARCANO y MONTSERRAT PALLARES.
En fecha 16.7.2008 (f. 31 al 35) comparecieron las abogadas MONTSERRAT PALLARES y MERLING MARCANO, en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de contestación y cuestión previa a lo fines legales.
En fecha 4.8.2008 (f. 36 al 39) la abogada MARLING MARCANO en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de promoción de pruebas. Admitidas por auto de fecha 3.8.2008 (f. 40 al 41) dejándose a salvo su apreciación en la sentencia correspondiente, comisionado al Jugado (distribuidor) con competencia en los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, a los fines de que se sirviera tomar declaración a los ciudadanos YNA AMELIA TINO BLANCO y FRANCISCO UGARTE.
Por auto de fecha 8.8.2008 (f.44) se ordenó recabar la comisión conferida al Juzgado (Distribuidor) de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado en virtud de que se encontraba vencido el lapso de evacuación de pruebas por ante este Tribunal.
En fecha 28.8.2008 (f. 45 al 77) la parte actora por medio de sus apoderadas judiciales promovieron pruebas a los fines de que surtiera sus efectos legales.
Por auto de fecha 13.8.2008 (f.78) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 14.7.08 exclusive al 16.7.08 inclusive y desde el 16.7.08 exclusive al 7.8.08 inclusive. Dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido 2 y 10 días de despacho respectivamente.
Por auto de fecha 13.8.2008 (f.79) se le negó la admisión a las pruebas promovidas en vista de haber sido presentada en forma extemporánea, esto es luego de fenecido el lapso correspondiente.
En fecha 17.11.2008 (f. 82 al 90) se agregó a los autos las resultas de la comisión conferida al Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado.
Por auto de fecha 18.11.20058 (f.91) se les aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive comenzaba el lapso de cinco días para dictar sentencia.
En fecha 25.11.2008 (f. 92 al 98) se dictó decisión interlocutoria declarando con lugar la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 opuesta, ordenándose a la parte actora subsanar el defecto de forma de la demanda dentro de la oportunidad correspondiente. Se condenó en costas a la parte actora.
En fecha 3.12.2008 (f.99 al 111) comparecieron los abogados ROLMAN CARABALLO ÁVILA y BETZABE RODRIGUEZ en su carácter acreditado en los autos y por diligencia presentó escrito de subsanación de la cuestión previa opuesta del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 18.12.2008 (f.112) se ordenó practicar cómputo de los días de despacho transcurridos desde 18.11.08 inclusive hasta el 25.11.08 inclusive, desde el 25.11.08 inclusive al 4.12.08 inclusive y del 4.12.08 exclusive al 16.12.08 inclusive. Dejándose constancia por secretaría que habían transcurrido 5, 5 y 5 días de despacho.
Por auto de fecha 18.12.2008 (f.113) se les aclaró a las partes que la presente causa se abrió a pruebas por diez días a partir de ese día inclusive.
En fecha 21.1.2009 (f. 114 al 115) la parte demandante por medio de apoderado judicial presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 21.1.2009 (f.116 al 117) en mi condición de Juez Temporal me aboqué al conocimiento de la presente causa y se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Por auto de fecha 28.1.2009 (f.118) se les aclaró a las partes que la presente causa entraba en etapa de sentencia a partir de ese día inclusive.
Siendo la oportunidad para resolver sobre la incidencia planteada se hace bajo los siguientes términos:
III.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
PRUEBAS APORTADAS.-
Parte Actora:
1.- Original (f.12 al 13) del documento privado mediante el cual el ciudadano IGNACIO LUIS RODRÍGUEZ (EL ARRENDADOR) le dio en arrendamiento un inmueble constituido por el apartamento número y letra 2-A ubicado en el segundo piso del edificio “Residencias Coquito” del sector Genovés de Porlamar Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, el mobiliario existente en el mismo según inventario anexo, por un (1) año fijo contado a partir del 27 de mayo del 2006 el cual finalizaría el 28 de mayo de 2007, vencido el mismo quedaría resuelto y las partes podrían suscribir un nuevo contrato si así lo desearan, cuyo canon de arrendamiento fue pactado en la suma de OCHOCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES con CERO CÉNTIMOS (Bs.810.000,00) mensuales, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en el domicilio de el arrendador mediante depósito en la cuenta corriente del Banco de Venezuela 0102-0427-55-0001013821 o Banco Mercantil 0105-0047-80-1047322692 a nombre de Ignacio Luis. Que a la falta de pago de dos (2) mensualidades dará lugar a que se considere rescindido el presente contrato de arrendamiento y daría lugar a la desocupación del inmueble por parte del arrendatario. El anterior documento al no haber sido atacada por su adversario en la oportunidad correspondiente se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la relación arrendaticia y los términos convenidos. Y así se decide.
2.- Copias (f.46 al 60) extraídas de la página Web correspondiente al Banco Mercantil relacionada con la cuenta corriente Nro. 001047322692 a nombre de IGNACIO LUIS RODRÍGUEZ mediante el cual se reflejan los movimientos de transacciones de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008. El anterior documento privado al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.
3.- Copias (f.61 al 77) extraídas de la página Web correspondiente al Banco de Venezuela relacionada con la cuenta Nro. 01020427550001013821 a nombre de IGNACIO LUIS RODRÍGUEZ mediante el cual se reflejan los movimientos de transacciones desde el primero de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008. El anterior documento privado al no haber sido objeto de impugnación conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le confiere valor probatorio para demostrar esa circunstancia. Y así se decide.
Parte Demandada.-
1.- Promovió las testimoniales de los ciudadanos YNA AMELIA TINO BLANCO y FRANCISCO UGARTE, las cuales a pesar de haberse admitido y comisionado al Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado para que se sirviera tomar declaración a los mismo, la parte promovente no suministró la dirección donde debía practicarse la citación de los referidos testigos y vencido el lapso de evacuación según cómputo anexo se ordenó devolver la misma en el estado en que se encontraba. Y así se decide.
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Como fundamento de la acción de desalojo el abogado NATHALY FANNEL MUJICA MOLINA en su carácter de apoderado judicial del ciudadano IGNACIO LUIS RODRÍGUEZ, señaló lo siguiente:
- que en fecha 29 de mayo de 2006 su mandante suscribió con el ciudadano KALED ABOU JOKH un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el número y letra 2-A ubicado en el edificio “COQUITO” situado en la calle Guilarte con Fajardo de la ciudad de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, dicho inmueble contiene el mobiliario y equipo detallado en inventario anexo que forma parte integral del contrato de arrendamiento.
- que dicho contrato establece en su cláusula tercera que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de OCHOCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.810.000,00) y hoy (Bs.810,00) los cuales se cancelarían por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes en el domicilio del arrendador o mediante depósito en la cuenta corriente N°.0105-0047-80-1047322692 a nombre del mismo arrendador Ignacio Luis.
- que en la cláusula tercera el contrato señala que en caso de producirse una prorroga de dicho contrato automáticamente regiría un nuevo canon de arrendamiento que sería ajustado según los índices de inflación emanados del Banco Central de Venezuela, por lo cual a la fecha dicho canon es de Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. F. 1.250,00).
- que el arrendatario desde el mes de enero del año 2008 dejo a cancelar el canon de arrendamiento hasta el mes de mayo del mismo año, por lo que adeuda la cantidad de SEIS MIL CINCUENTA BOLÍVARES (6.050,00 Bs. F) hasta la fecha.
- que quería acotar que el edificio de su mandante no se encuentra enmarcado en la Figura de Propiedad Horizontal y dicho inquilino fundamentándose en esa razón no realiza a su ves los pagos oportunos de la cuota de mantenimiento para gastos y áreas comunes ni siguiente cuando se le acordó un monto inferior al que fijó la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (25%) del canon de arrendamiento, artículo 19 y por este gran motivo la propiedad se esta devaluando ya que su mandante no cuenta con los medios para subsanar todos los requerimientos que su propiedad necesita.
- que el contrato de arrendamiento en comento, debió ejecutarse en consideración a lo previsto en dicho instrumento y en apego a la ley, el uso y la equidad, así mismo que por haberse cumplido el término fijado en el contrato por las partes y haber seguido ocupando el arrendatario el inmueble, el contrato de arrendamiento se considera a tiempo indeterminado y en consecuencia por haber continuado el vínculo arrendaticio el contrato continua bajo las mismas condiciones.
- que quedaba igualmente demostrado el incumplimiento de el arrendatario en su obligación de pagar los cánones de arrendamientos de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2008.
A este respecto, el ciudadano KALED ABOU JOKH por medio de sus apoderados judiciales, procedió en fecha 16.7.2008 a dar contestación a la demanda de desalojo incoada en su contra, expresando lo siguiente:
- que oponía la cuestión previa del numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por haber incurrido en inepta acumulación de acciones al haber realizado la adición de acciones que prohíbe el artículo 78 del mismo texto legal, cuando propuso conjuntamente la acción de desalojo y el cobro por vía ordinaria, principal y autónoma de los cánones de arrendamiento supuestamente insolutos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril mayo del 2008.
- que negaban rechazaban y contradecían en nombre de su mandante tanto en los hechos como el derecho invocado el contenido del escrito libelar que insta el presente proceso.
- que negaban que su gestionado haya dejado desde el mes de enero de 2008, de cancelar (pagar sería más correcto decir) el canon de arrendamiento correspondiente a un apartamento identificado con el número y letra 2-A, ubicado en el edificio “COQUITO”, situado en la calle Guilarte con Fajardo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de ete Estado.
- que negaban que su representado adeude o deba al actor, la cantidad de SEIS MIL CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 6.050,00) correspondientes a la negada insolvencia de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008 ni menos que deba convenir en pagar dicha cantidad y que tampoco pueda ser condenado a esa prestación.
- que negaban que el demandado deba convenir o ser condenado en el desalojo del inmueble que ocupa como arrendatario, constituido por el identificado con el número y letra 2-A, ubicado en el edificio “COQUITO” situado en la calle Guilarte con Fajardo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado.
- que negaban que su patrocinado deba pagar costas y costos del presente juicio.
PUNTO PREVIO.-
LA SUBSANACIÓN DE LA CUESTIÓN CONTEMPLADA EN EL NUMERAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, DECLARADA PROCEDENTE MEDIANTE FALLO EMITIDO EN FECHA 25.11.2008.-
Emerge del fallo pronunciado en fecha 25.11.2008 que el tribunal declaró procedente la cuestión previa contemplada en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que se había hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, opuesta por el ciudadano KALED ABOU JOKH y en consecuencia de tal circunstancia se ordenó a la parte actora subsanar el defecto de forma detectado dentro de la oportunidad consagrada en el artículo 350 eiusdem, ya que de lo contrario el proceso se extinguiría conforme a lo dispuesto en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil.
Del mismo modo, consta que dentro de la oportunidad correspondiente para subsanar dicha cuestión previa concurrieron los abogados ROLMAN CARABALLO AVILA y BETZABE RODRÍGUEZ y procedieron a señalar que en el capítulo que se refiere al PETITORIO del escrito libelar deben tenerse como válidos únicamente los siguientes pedimentos:
“...Por los argumentos expuestos y en fundamento a la normativa legal señalada, es por lo que acudo ante su competente autoridad para DEMANDAR, como en efecto lo hago en este acto, al ciudadano KALED ABOU JOKH, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad N° V-13.585.701, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en:
PRIMERO: Al desalojo de el inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento ubicado en la calle Guilarte con Fajardo de la ciudad de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño del Estado Nueva Esparta, Edificio “COQUITO”, apartamento 2-A, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en que lo recibió cuando celebró el contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: A cancelar las costas procesales de la presente demanda que ha bien tenga fijar este digno tribunal, así como los honorarios de abogado y otros gastos que se causen durante el juicio....”

Los hechos anteriormente reseñados revela que la actora subsanó debidamente el defecto detectado y declarado por el Tribunal en el precitado fallo y que por ende, debe este Tribunal resolver sobre el merito o fondo de este asunto. Y así se decide.
Establecido lo anterior, corresponde estudiar lo concerniente a la procedencia de la acción instaurada y lo hace en los siguientes términos, a saber:
CARGA DE LA PRUEBA.-
Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27-7-2004 estableció lo siguiente:
“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su efensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…
…Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda.
De acuerdo al criterio precedentemente asentado, en vista del rechazo categórico realizado por la parte demandada a las pretensiones del actor, en este caso la carga de la prueba deberá ser distribuida en cabeza de ambos sujetos procesales, en la actora quien deberá comprobar los hechos que alegó en el libelo, como lo son la existencia de la relación contractual de arrendamiento entre ambos sujetos procesales, y que el arrendador incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento que justifican su desalojo, y la parte accionada, que cumplió con sus cargas contractuales relacionadas con el pago de los cánones de arrendamiento. Y así se decide.
NATURALEZA DEL CONTRATO.-
De acuerdo al criterio que ha sostenido en forma reiterada la Sala Constitucional en distintos fallos y más concretamente en el pronunciado el 28 de junio de 2005, expediente 04-1845, en torno a la naturaleza del contrato de arrendamiento, estableció lo siguiente:
“…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt Servando, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga – si el inquilino tiene derecho a ella – y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a unos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador…”

En aplicación del criterio antecedentemente transcrito se evidencia de los alegatos expresados por las partes durante el curso del proceso y según el contenido del contrato de arrendamiento que riela desde el folio 12 al 13 de este expediente, que de acuerdo a la cláusula segunda se pactó que el tiempo de vigencia o duración del contrato es de un (1) año fijo a partir del 29 de mayo de 2006, con la posibilidad de que una vez vencido el mismo se podría suscribir un nuevo contrato así lo decidieran las partes. Esta circunstancia, aunada al hecho de que el inquilino se mantuvo en posesión del bien por espacio de tiempo superior al año contados a partir del vencimiento del termino fijo genera la convicción de que en este caso operó la tácita reconducción, y que por ende, la relación contractual que nació por tiempo fijo se transformó en una por tiempo indeterminado.
De ahí, que en razón de lo apuntado se estima que la acción de desalojo instaurada se ajusta plenamente a la naturaleza del contrato de arrendamiento que une a los sujetos que actúan en este proceso. Y así se decide.
LA ACCIÓN DE DESALOJO.-
La acción deducida se encuentra consagrada en el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Según la ley especial antes mencionada los presupuestos procesales de admisión de esta clase de demanda, es que el inmueble en primer término sea propiedad del demandante y que además, el contrato que une a ambos sujetos sea escrito o verbal y por tiempo indeterminado.
Como causales para proceder el desalojo según el artículo 34 ejusdem, tenemos:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento e las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las prevista en el presente artículo.”
Antes de entrar en materia conviene traer a colación un extracto de la sentencia emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° 00-1789 el día 28 del mes de junio del año dos mil cinco (2005) con ocasión del recurso de nulidad contra las normas contenidas en el literal b) y el parágrafo primero del artículo 34 y el artículo 91 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, publicada bajo el Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 interpuesto por el abogado CARLOS BRENDER, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7.82 mediante la cual se asentó lo siguiente:
“…….. La Sala está consciente de que la letra b) del artículo 34 de impugnada se refiere sólo a parientes consanguíneos y que en los hijos adoptados falta el vínculo de la sangre, y por ello observa: El artículo 37 del Código Civil clasifica en dos el parentesco: por consanguinidad y por afinidad; y aclara que el primero “es la relación que existe entre las personas unidas por el vínculo de la sangre”. Visto así resulta indudable que los hijos adoptados no son parientes consanguíneos. La afinidad está, por su parte, definida en el artículo 40 del mismo Código como “el vínculo entre un cónyuge y los parientes consanguíneos del otro”. Visto así, pues resulta que los hijos adoptados tampoco son parientes por afinidad. Sin embargo, existe un indudable parentesco que nadie puede negar. En efecto, al parentesco natural puede añadirse ahora un parentesco legal: que es producto de la voluntad del legislador, aunque la realidad natural sea otra. Los hijos, de no haber adopción, son los que la naturaleza regala. Pero la adopción altera esa realidad y crea un vínculo que nada tiene que ver con la sangre. Es una forma de parentesco: la ley dispone que los hijos adoptados son iguales a los hijos biológicos, con lo que aquellos deben ser equiparados a los parientes consanguíneos, salvo que se justifique algún caso de excepción (………..). El deseo de equiparar a los hijos de una persona, eliminando la desigualdad que parece crear el haber recurrido a la adopción, lleva necesariamente a extender el alcance de la consanguinidad.(…….). Así, si un adoptado es igual a un hijo biólogo del adoptante el parentesco que existe, por ejemplo, entre el adoptante y la descendencia futura del adoptado es un vínculo de consanguinidad (legal, aunque no natural), así como el parentesco que se crea entre el cónyuge del adoptado y la familia del adoptante es un vínculo de afinidad. Por lo expuesto, anula parcialmente la letra b) del artículo 34 de de Arrendamientos Inmobiliarios, en concreto la mención “y el hijo adoptivo”, por cuanto la equiparación constitucional entre hijos biológicos y adoptivos impide efectuar en las leyes menciones que no sean necesarias y que sólo sean capaces de propiciar la idea de una posible desigualdad. Asimismo, aclara que, en virtud de los efectos legales de la adopción contenidos en el artículo 426 de para del Niño y del Adolescente, desarrollo del artículo 75, debe entenderse que la expresión “parientes consanguíneos” contenida en la letra b) del artículo 34 de de Arrendamientos Inmobiliarios abarca a todos los hijos, incluidos los adoptivos, por lo que no es necesario en ningún momento justificar el origen de la filiación para solicitar el desalojo de un inmueble arrendado. Así se decide. 2. Sobre la denuncia contra el parágrafo primero del artículo 34: En el parágrafo primero del artículo 34 de de Arrendamientos Inmobiliarios se dispone que, una vez declarada con lugar una demanda de desalojo (que tuviera como fundamento la necesidad de que el propietario o sus parientes consanguíneos ocupen el inmueble arrendado o la necesidad de demolerlo o repararlo), se le debe conceder al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para hacer la entrega material del inmueble, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. ………. En este sentido, múltiples han sido las enmiendes buscadas, que pasan desde la posibilidad de adquirir las viviendas por política habitacional o a través de financiamientos para proyectos de auto gestión o de auto construcción, hasta dispensar una mejor regulación al área arrendaticia. Para satisfacer el último de los objetivos trazados, de Arrendamientos Inmobiliarios trató de simplificar los procedimientos administrativos y judiciales inmiscuidos en el tema, a fin de incentivar el alquiler y la construcción de viviendas para arrendar, ello como un reconocimiento al hecho de que los problemas habitacionales aludidos hacían que el arrendamiento de inmuebles tuviera una excesiva demanda, la cual además se acrecentaba por el temor de los propietarios a arrendar los inmuebles por lo engorroso y complicado de los procedimientos administrativos y judiciales que regían la materia. Dentro de este contexto, el punto que pretende resaltar es muy sencillo: en la actualidad no resulta nada fácil para el ciudadano conseguir una vivienda para arrendar. Es esa la razón que justifica el plazo de seis meses que le otorga la norma impugnada al arrendador para desalojar el inmueble, argumento que se refuerza con el hecho de que dicho plazo sólo procede cuando el motivo de desalojo obedece a necesidades propias del propietario, y no por alguna conducta indeseable del inquilino. Ciertamente, frente al derecho del arrendatario está el del arrendador, pero el desarrollo del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, que es en este caso el que el recurrente alega como transgredido, no puede realizarse de espaldas a la realidad. En definitiva, bajo tal justificación, la potestad que tiene el legislador de configurar el derecho a la tutela judicial efectiva en materia arrendaticia ha sido desplegada sin haber afectado el núcleo esencial del derecho, centro indisponible para el legislador en su actividad, pues busca garantizar los derechos de los arrendadores y arrendatarios para influir positivamente en la solución del grave problema de vivienda. Al ser ello así, el plazo de seis meses contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme, otorgado al arrendador para que desaloje el inmueble, se encuentra justificado y, por tanto, perfectamente ajustado a derecho, razón por la cual esta Sala desestima los argumentos de nulidad planteados en contra del parágrafo primero del artículo 34 de de Arrendamientos Inmobiliarios……..” (subrayado y resaltado del Tribunal).
Como emerge del extracto trascrito la Sala por un lado, anuló parcialmente la letra b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concreto la mención “y el hijo adoptivo”, por cuanto la equiparación constitucional entre hijos biológicos y adoptivos impide efectuar en las leyes menciones que no sean necesarias y que sólo sean capaces de propiciar la idea de una posible desigualdad y por el otro, desestimó la solicitud de nulidad propuesta en contra del primer parágrafo del comentado artículo al considerar que en aquellos casos en que la demanda de desalojo obedezca a necesidades propias del propietario del bien y no a una conducta impropia del inquilino, como ocurre en los casos de las causales relacionadas con la necesidad de que el propietario o sus parientes consanguíneos ocupen el inmueble arrendado o de demolerlo, cuando se declare con lugar una demanda de desalojo en vista de la realidad que impera en el país, y para garantizar los derechos de los arrendadores y arrendatarios para influir positivamente en la solución del grave problema de vivienda resulta justificado que se le conceda al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para que haga la entrega material del inmueble, el cual deberá comenzar a computarse a partir del momento en que se publique o notifique el fallo definitivamente firme.
Así pues, que luego de precisar las anteriores circunstancias resulta indefectible analizar el cumplimiento de los requisitos de admisión antes mencionados para así constatar si la causal de desalojo alegada, la contenida en el ordinal “a” del artículo 34 eiusdem alegada como fundamento de la demanda se adapta o no a los requisitos legales que contempla el referido artículo.
Sobre este punto se extrae que la parte demandante en el libelo expresó que desde el 29.5.2006, mediante contrato escrito se pactó con el hoy demandado el arrendamiento de un bien inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento identificado con el número y letra 2-A, ubicado en el edificio “COQUITO”, situado en la calle Guilarte con Fajardo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con su mobiliario y equipo expresamente detallado en el inventario anexo al contrato, y que el inquilino había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, emerge que de acuerdo a la postura asumida por la parte accionada, llegada la oportunidad de dar contestación a la demanda si bien aceptó la existencia de la relación de arrendamiento, negó rotundamente que no adeudaba pago de cánones de arrendamientos por los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008. Sin embargo, estos hechos alegados para sustentar la supuesta solvencia no fueron comprobados durante la etapa correspondiente, toda vez que mantuvo una conducta pasiva, es decir, no promovió ni evacuó pruebas a fin de afianzar sus dichos, pues solo promovió unas testimoniales que si bien fueron admitidas las mismas no se evacuaron por falta de impulso procesal.
Todo lo anteriormente expresado conlleva a señalar que la presente demanda debe ser declarada procedente, por cuanto como se expresó la parte accionada incurrió en la insolvencia alegada. Y así se decide.
De ahí, que se concluye que al haber operado el incumplimiento del contrato de arrendamiento privado que pasó de tiempo determinado a tiempo indeterminado entre los sujetos procesales, es procedente el desalojo demandado. Y así se decide.
IV.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano IGNACIO LUIS RODRIGUEZ en contra del ciudadano KALED ABOU JOKH, arriba identificados.
SEGUNDO: Se acuerda el desalojo del inmueble objeto de la relación arrendaticia, constituido por un bien inmueble de su propiedad, consistente en un apartamento identificado con el número y letra 2-A, ubicado en el edificio “COQUITO”, situado en la calle Guilarte con Fajardo de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño de este Estado, con su mobiliario y equipo expresamente detallado en el inventario anexo al contrato y consecuencialmente, se ordena al demandado KALED ABOU JOKH desocupar y hacer entrega inmediata del inmueble antes mencionado a su legítimo propietario.
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la acción de desalojo instaurada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y NOTIFÍQUESE a las partes por haber sido dictada fuera del lapso de ley.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los Nueve (9) días del mes de febrero del dos mil nueve (2009). 198° y 149°.
EL JUEZ TEMPORAL,

Dr. JERJES DORTA MARTÍNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
JDM/CF/Cg.-
Exp. Nro. 10.307-08.-
Sentencia definitiva.-
En la misma fecha se dictó y publicó la presente decisión previa las formalidades de ley, conste.
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ