TSJ Regiones - Decisión

198° y 149°

Exp. N° 623/08
I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: ARMANDO JOSÉ MONSERRAT, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas, y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.516.871.
PARTE DEMANDADA: JOAQUIM FERNANDEZS GUEDES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-14.774.755.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: YILDA MERCHAN SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.521.440, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 30.560.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: Asistido por la Abogada FABRICIA CASTORINA R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.026.999, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 26.696.
MOTIVO: DESALOJO.
NARRATIVA.
En fecha 16 de abril de 2008, se le dio por recibido libelo de demanda que por DESALOJO, presentó la abogada YILDA MERCHAN, quien actúa como apoderada judicial del ciudadano ARMANDO JOSÉ MONSERRAT, contra el ciudadano JOAQUIM FERNANDES GUEDES.
Una vez presentado los recaudos correspondientes, el Tribunal procedió a la admisión de la demanda en fecha 23 de abril de 2008.
Señala en el libelo de demanda la parte actora que es propietario de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 4-B, ubicado en la cuarta planta del Edificio Residencias Bahía del Morro, ubicado con frente a la Avenida Raúl Leoni, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Dicho inmueble lo adquirió en fecha 03 de junio del año 2004, quedando registrado bajo el N° 36, Folios 227 al 233, Protocolo Primero, Tomo 14, Segundo Trimestre del año 2004, el cual anexó junto al libelo marcado “B”. Que cuando manifestó interés en adquirir el inmueble le manifestaron que el mismo estaba arrendado al señor JOAQUIM FERNANDES GUEDES, y que esa relación contractual no estaba en las mejores condiciones, y que se estaba a la espera de que el inquilino respondiera al derecho de preferencia ofertiva que se le hizo. Que pasó el tiempo y el arrendatario no dio respuesta a su derecho, comprando entonces su representado el inmueble. Que numerosas fueron las gestiones que se realizaron a los fines de que el arrendatario tuviera comunicación con la actora, y que incluso en una oportunidad acompañado por una familiar de los antiguos propietarios, a los fines de solventar su nueva condición de arrendatario y constatar el estado en que se encontraba el inmueble. Que pasado el tiempo y sin obtener respuesta el arrendatario empezó a consignar el canon de arrendamiento por ante el Tribunal Tercero de los Municipios Mariño, García y Otros. Que con esa conducta el Arrendatario busca evadir su responsabilidad como buen padre de familia para con la obligación del Arrendamiento que tiene, que aunque no fue en forma directa con el demandante, nunca hizo valer nuevas condiciones ni sus derechos que como inquilino o arrendatario le correspondía. Que ante tal situación solicitó Inspección Judicial extra litem, con el fin de constatar judicialmente el mal estado en que se encuentra el inmueble propiedad de su representado y que el Tribunal Primero se trasladó en dos (2) oportunidades al apartamento objeto de la presente demanda y le fue imposible realizar la Inspección, ya que a pesar de haber constatado que el arrendatario se encontraba en el apartamento, cuando se presentó el Tribunal el mismo no abrió la puerta, y que en esa oportunidad llegó un amigo del mismo a llevarle el almuerzo lo que indicaba que estaba en el apartamento y no abrió la puerta.
Que pudo observar que el estado en que se encontraba la puerta de acceso al apartamento y de las áreas externas era en condiciones deplorables, que le llevaron a corroborar que el arrendatario no había cumplido con su obligación de buen padre de familia. Que le había ocasionado deterioros mayores al inmueble por cuanto por su negligencia dañó el aire acondicionado del apartamento, además dañó la pintura externa. Por esas razones es que procedió a demandar al ciudadano FERNANDES GUEDES JOAQUIM, por DESALOJO, conforme lo establece el artículo 34 de la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliario), en su condición de arrendatario del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra cuatro raya “B” (N° 4-B), ubicado en la cuarta planta del Edificio Residencias Bahía del Morro ubicado con frente a la Avenida Raúl Leoni, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Citó como fundamento de derecho el artículo 1592 del Código Civil. Que la relación viciada que adquirió a conciencia su representado al momento de realizar la operación de compraventa, ha intentado de ajustarla ha derecho y sólo ha obtenido como respuesta un total desinterés por parte del tan citado arrendatario. De igual manera citó el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En su petitorio solicitó una Inspección Judicial. El desalojo del inmueble dado en Arrendamiento libre de personas y objetos. Así como el pago de las costas y costos del procedimiento. Solicitó el Secuestro del inmueble. Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.200, 00).
El 30 de abril de 2008, compareció el ciudadano Alguacil y manifestó al Tribunal no haber podido practicar la citación del demandado.
Compareció el 22 de mayo de 2008, la abogada YILDA E. MERCHÁN SÁNCHEZ y solicitó al Tribunal se le librara cartel de citación al demandado, vista la diligencia suscrita por el Alguacil.
El Tribunal procedió a librar el cartel solicitado y los mismos fueron retirados por la Apoderada de la parte Actora, quien los consignó una vez publicados.
La Secretaria Temporal de este Juzgado ciudadana YENNIFER PAOLA COVA, consignó diligencia en la cual manifestó haber fijado un cartel en el apartamento distinguido con el número y letra 4-B, ubicado en la cuarta planta del Edificio Residencias Bahía del Morro, Avenida Raúl Leoni, de Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta.
El 30 de Septiembre de 2008, compareció el ciudadano JOAQUIM FERNANDES GUEDES, asistido por la abogada FABRICIA CASTORINA R., y se dio por citado.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda el demandado, procedió a hacerlo de la siguiente manera: A tenor de los establecido en el artículo 884 del Código adjetivo Civil, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 ejusdem.
Manifestó en su escrito que constaba de copia certificada acompañada marcada “A” al presente escrito de promoción de cuestiones previas y contestación, Sentencia Definitiva la cual fue dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García y Otros de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de marzo del 2006, la misma fue declarada Sin Lugar en esa instancia y fue intentada en su contra por el ciudadano RUBEN VALLENILLA SOUBLETT, por Resolución de Contrato de Arrendamiento que el citado ciudadano suscribió con su persona, en su condición de único propietario del apartamento distinguido con el número y letra 4-B, del piso 4, Residencias Bahía del Morro, refiriéndose a que es el mismo inmueble objeto de la presente acción de desalojo, que ha venido ocupando en su condición de arrendatario y fiel cumplidor de sus obligaciones como tal, desde el 20 de enero del 1997, lo que se demuestra en la sentencia señalada que fue dictada en el expediente N° 1054-05, actualmente en estado de notificación de la demandante perdidosa. Que era evidente que existe una cuestión prejudicial pendiente que atañe y vincula al mismo inmueble del cual se pretende desalojarle, como más adelante dijo que demostraría, por lo cual pidió fuera declarada con Lugar la cuestión previa.
Que sin perjuicio de las cuestiones previas promovidas en el presente escrito, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que se pretende deducir, la demanda que en su contra intentó el ciudadano ARMANDO JOSÉ MONSERRAT. Que en efecto la narrativa del escrito libelar expresa ab initio que el ciudadano ARMANDO JOSÉ MONSERRAT, adquirió el inmueble objeto de la pretensión en fecha 03 de junio del 2004, más sin embargo que al folio 2 del anexo marcado “A”, es decir la Sentencia Definitiva, consta claramente que aquella demanda fue interpuesta en su contra por el ciudadano RUBEN VALLENILLA SOUBLETT el 12 de julio del 2005. Que en virtud de la demanda intentada en su contra y declarada Sin Lugar, en fecha 15 de marzo del 2006, 11 meses después de la venta por el ciudadano RUBEN VALLENILLA SOUBLETT, era fraudulenta entre éste y el ciudadano ARMANDO JOSÉ MONSERRAT, sobre el inmueble objeto de ambas acciones. Que acá se configura un fraude procesal, en el cual además de sorprender la buena fe de la majestad de la justicia, obviamente se premeditaron estratagemas con el objeto de cercenarle y burlar los derechos en su condición de arrendatario que le otorga la ley especial de la materia, así como la sentencia definitiva dictada en aquel juicio, por lo que solicitó se declarara sin lugar la demanda. Que es extraño la narrativa del libelo, además de infundada y que son falsos de toda falsedad sus alegatos. Señaló que era falso lo alegado por el demandante, que el arrendatario no haya dado respuesta a la preferencia ofertiva hecha por el ciudadano RUBEN VALLENILLA SOUBLETT, y que el mismo compró en virtud de esa negativa, que lo alegado eran falaces argumentos, porque si bien en algún momento el ciudadano VALLENILLA SOUBLETT, le refirió extraoficial y verbalmente la posibilidad de vender el inmueble que ocupa, había quedado a la espera de dicha oferta de manera escrita, a pesar de su requerimiento que en tal sentido le hizo, porque nunca le fue planteado el precio de la oferta ni siquiera verbalmente, que en consecuencia solicita sea desechada por infundados y maliciosos los argumentos que se expusieron en el libelo de demanda. Que era falso, tendencioso e infundado el argumento según el cual numerosas fueron las gestiones realizadas a los fines de que hubiera comunicación entre el arrendatario y su representado, señaló que no conoce al demandante. Que la señora Leiba León, intentando irrumpir al interior del hogar, vociferaba insultos y vulgares expresiones en su perjuicio y de su grupo familiar. Que era falso el argumento que motiva la presente acción respecto al inmueble objeto del presente litigio, referido al supuesto mal estado en que se encuentra la puerta de acceso al apartamento y de las áreas externas del mismo.
En fecha 02 de noviembre de 2008, compareció el ciudadano JOAQUIM FERNANDES, asistido por la abogada FABRICIA CASTORINA R., y consignó en tres (3) folios útiles escrito de promoción de pruebas. Dijo en su escrito la parte demandada que reproducía el mérito favorable del anexo marcado “A”, de la contestación a la demanda, correspondiente a la copia certificada de la Sentencia Definitiva, dictada en fecha 15 de marzo del 2006, por el Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García y Otros de esta Circunscripción Judicial, en la cual se declaró sin lugar la demanda que por resolución del contrato de arrendamiento, intentó el ciudadano RUBEN VALLENILLA SOUBLETT, en su contra. Con dicha prueba dice que se demuestra que existe una cuestión prejudicial a la presente causa, además con sentencia definitiva que declaró sin lugar a la demanda interpuesta en su contra, en razón de lo cual señala que debe ser suspendida esta causa a tenor de los dispuesto en el artículo 355 de la Ley Adjetiva Civil, y así pidió fuera declarado. Promovió igualmente del anexo marcado “A”, el folio dos (2) de dicho anexo, (sentencia definitiva), donde consta que esa demanda fue interpuesta en su contra por el ciudadano RUBEN VALLENILLA SOUBLETT, el 12 de julio del 2005. También que del libelo se desprende que ab initio el ciudadano ARMANDO JOSÉ MONSERRAT adquirió el inmueble objeto de la pretensión en fecha 03 de junio del 2004. Que es concluyente que la demanda interpuesta en su contra por resolución de contrato y declarada sin lugar en fecha 15 de marzo del 2006, fue intentada por el ciudadano RUBEN VALLENILLA SOUBLETT, 11 meses después de haber realizado una venta entre éste y el ciudadano ARMANDO JOSÉ MONSERRAT, sobre el inmueble objeto de ambas acciones, lo cual no sólo fue una situación desconocida por el demandado sino en violación de su derecho preferente a adquirir el inmueble. Siendo que en la oportunidad en que el señor RUBEN VALLENILLA SOUBLETT, accionó en su contra, ya no tenía la condición de propietario del inmueble que ocupa. De la misma manera reprodujo a su favor el mérito que se desprende del anexo marcado “B” al escrito de contestación a la demanda, de la manera siguiente: dice el accionante en el libelo: “…numerosas fueron las gestiones que se realizaron a los fines de que el ciudadano arrendatario tuviera comunicación con mi representado, incluso en una oportunidad que acompaño (sic) a la señora Leiba León familiar de los antiguos propietarios…obtuvo como respuesta un gran escándalo, sacando a la señora…del apartamento a empujones.” (comillas y subrayado de la demandante). A lo cual ratifica su alegato expuesto en el escrito de contestación referido a que no conoce al demandante, que referente a la señora Lieba León, fue ésta la que a las puertas de su hogar quien lo insultó, según dijo y que por tal agresión acudió al Ministerio Público (anexo marcado “B”), a fin de prevenir o advertir la posible autoría de hechos que en su contra o de su familia, pudieran haberle llegado a ocurrir, y que al momento de ese incidente la señora Lieba León, la misma vociferó ser la representante de sus hijos Rubén Jesús Ballenilla León y Nerio Antonio Vallenilla León, ambos mayores de edad, y domiciliados en Caracas.
En fecha 05 de noviembre de 2008, compareció la abogada YILDA E. MERCHÁN SÁNCHEZ, en su carácter de Apoderado de la parte Actora, y solicitó de conformidad con el artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, la práctica de la Inspección Judicial en el inmueble propiedad de su representado, para lo cual pidió se evacuaran los mismo particulares señalados en el libelo de la demanda. Solicitó en su escrito al Tribunal que se evaluara lo siguiente: 1) El momento en el cual el demandado respondió o dio contestación a la demanda. 2) Las infructuosas gestiones o respuestas por falta de él para que aceptara la oferta a venta y/o los aumentos del contrato. 3) Los fallidos intentos de una Inspección Judicial. 4) La utilización de actos judiciales para evadir su obligación de aumento, esto es las consignaciones por Tribunales. 5) La disminución económica que resulta para su representado ese contrato de alquiler.
El Tribunal fijó el 05 de noviembre de 2008, una oportunidad para un acto conciliatorio.
En la oportunidad para el acto conciliatorio comparecieron ambas partes y no llegaron a acuerdo alguno. En la segunda oportunidad la demandante le hizo una propuesta de venta el cual el demandado aceptó. Pero sin llegar a finiquito alguno sólo verbal.
El 13 de noviembre fue practicada la inspección Judicial solicitada por la parte actora, en la cual se designó como experto al Ingeniero Civil al ciudadano MIGUEL ENRIQUE VALERIO VÁSQUEZ, titular de la Cédula de Identidad N° V-9.306.835, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 88.094, quien manifestó al Tribunal que el inmueble estaba en perfectas condiciones, para mayor abundamiento el Tribunal ordenó el experto entregar un informe escrito junto con sus fotografías.
MOTIVA.
Como punto previo antes del Tribunal entrar a dictar sentencia definitiva debe proceder a decidir sobre la cuestión previa planteada conforme a la contestación de la demanda referente al Ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, o sea la cuestión prejudicial.
Establece el Ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.”
En el texto de esta disposición se evidencia que dicha cuestión o excepción debe oponerse como bien lo señala el artículo, Cuando esté pendiente, es decir que deba resolverse en un proceso distinto y no resuelto, como lo indica el demandado cuando señala que: según “Sentencia Definitiva”; Asimismo quien demandó para ese momento era otra persona que nada tiene que ver en este proceso, el objeto de la demanda tampoco es el mismo, se trata de otra causa de desocupación, con un nuevo actor, no correspondiente a los requisitos que debe cumplirse para que prosperara dicha excepción y Así se Decide.
Ahora bien una vez decidida la cuestión previa planteada procede este sentenciador a realizar las exigencias para decidir si la presente acción está o no a derecho y si se dieron o no las condiciones pertinentes para que así triunfe el derecho y al respecto observa: La parte actora en su libelo narra que su representado es propietario de un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra cuatro raya “B” (N° 4-B), ubicado en la cuarta planta del Edificio Residencias Bahía del Morro con frente a la Avenida Raúl Leoni, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Dicho inmueble lo adquirió en fecha 03 de junio del 2004. Que el mismo estaba arrendado al señor FERNANDES GUEDES JOAQUIM, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 14.774.755. Que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de buen padre de familia en su condición de arrendatario. Que le ha ocasionado deterioros mayores al inmueble por cuanto su negligencia dañó el aire acondicionado del apartamento, además daños en la pintura externa, en fin en el mantenimiento normal del inmueble Que por esas razones es que demanda con en efecto lo hizo al ciudadano FERNANDES GUEDES JOAQUIM, por DESALOJO, conforme lo establecido en el artículo 34 literal “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al momento de dar contestación a la demanda procedió el demandado a hacerlo manifestando que cabía resaltar que la supuesta causa que parecía motivar la presente acción de Desalojo, era el presunto mal estado en que se encontraba el inmueble objeto de la acción, señalando que “…la puerta que da acceso al apartamento y las áreas externas están en condiciones deplorables…” que cualquier área periférica al inmueble (áreas externas) o bienes comunes, corresponden en su mantenimiento o cuidado al condominio, no al particular. Que ha sido su interés mantener tanto el inmueble como sus accesorios o entornos en buen estado, a pesar del envejecimiento natural que aporta el transcurso del tiempo y que no obstante, se han refaccionado y en cierto casos, mejorado, razón por la cual no existe ninguna causa en cuanto al estado físico del inmueble, por la que supuestamente haya evitado en algún momento la visita de un órgano judicial. Señalando que se permitía invitar a constatar oficialmente los hechos por él expuestos en cuanto al estado físico del inmueble, todo ello aunado al hecho de que no fue aportada prueba alguna que demuestre las supuestas causas del desalojo invocadas en el libelo como petitum.
Planteada así la controversia, quien sentencia debe considerar los puntos debatidos en el proceso y en el presente caso se inicia la demanda basándose el actor en el deterioro del inmueble tal como lo señala el artículo 34 literal “e”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a objeto de constatar lo sostenido por la parte actora, así como las defensas opuestas por el demandado el Tribunal ordenó verificar mediante una experticia a los hechos mencionados; Siendo que del informe levantado por el experto, como de la constatación realizada por el Tribunal se pudo verificar que dicho inmueble no está en las condiciones deplorables que sostenía el actor que se encontraba el mismo y Así se Decide.
En consecuencia habiendo incurrido la parte actora en falta de prueba suficiente a lo establecido en el ordenamiento jurídico para que pudiese prosperar su acción, siendo esto de orden público, resulta para este sentenciador declarar improcedente lo solicitado en el libelo de la demanda y Así se Decide.
DISPOSITIVA.
Vista las anteriores consideraciones y con el objeto de mantener un equilibrio Procesal de Derecho y de Justicia Social, este Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada, correspondiente a la cuestión prejudicial consagrada en el Ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Sin lugar la demanda de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano ARMANDO JOSÉ MONSERRAT, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas, y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.516.871, contra el ciudadano JOAQUIM FERNANDEZS GUEDES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-14.774.755.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la sentencia.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los nueve (09) días del mes de enero de dos mil nueve (2.009). Años. 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE, DEJESE COPIA.
El Juez,

Dr. Juan José Anuel Valdivieso La Secretaria,

Abg. Yanette González González.
En esta misma fecha, siendo las Dos de la tarde (02:00 P.M.) se publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,

JJAV/ygg/wrr.-
Exp. N° 623-08.