TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA|
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el abogado MIGUEL UBÁN RAMIREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.759, actuando como apoderado judicial de la parte actora, ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, venezolana, titular de la cédula de identidad N° 7.715.61, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia de fecha 6 de mayo de 2009, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la recurrente, ut supra identificada, contra el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.522.443 y del mismo domicilio; resolución ésta mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte accionante, condenando en costas a la misma.

Apelada dicha resolución y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la resolución del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a decisión de fecha 6 de mayo de 2009, mediante la cual el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma circunscripción judicial, declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte accionante, condenando en costas a la misma; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(…Omissis…)
“Ahora bien, en el presente caso, tal como se estableció en considerandos anteriores, se está en presencia de un juicio en el cual la parte actora promovió al prueba trasladada y al efecto consignó copias certificadas emanadas del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; así como también del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia e invocó las pruebas trasladadas. (…Omissis…)
Así pues, al revisar este juzgador exhaustivamente las copias certificadas que como prueba trasladada fueron promovidas constata que, efectivamente, lo que se persigue es que por ser pruebas, las cuales fueron promovidas y evacuadas en otro juicio, en el cual actuaron las mismas partes, se procure la reducción de gastos judiciales (…)(…Omissis…)
No es menos cierto, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, es decir, invocando la sana crítica, ya que existe una regla legal expresa para valorar el mérito de este tipo de prueba se desestiman todos y cada uno de los medios probatorios trasladados a este juicio mediante copias certificadas de otro juzgado.
(…Omissis…)
No obstante, con las referidas pruebas trasladas (sic) no se demuestra lo pretendido por la parte actora, máxime que en la sentencia dictada en fecha veintisiete (27) de junio del año 2.008, por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia (prueba importantísima por ser el instrumento en el cual se valoraron las pruebas promovidas en el juicio); cada una de las pruebas invocadas por la parte actora fueron desestimadas, pues no quedaron demostrados los hechos que alegó en el presente juicio, es decir, que hizo las reparaciones reclamadas
En consecuencia y de acuerdo con los fundamentos antes expuestos, este juzgador (sic) tomando como fundamento lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella”, declara sin lugar la acción intentada por la ciudadana, Paola María Velasco Mejía en contra del ciudadano, William González Tapia, tomando como fundamento los argumentos antes expuestos. Así se decide.”
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio mediante demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, asistida por el abogado JUAN GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.868, contra el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA, antes identificado, mediante la cual señaliza que en fecha 19 de mayo de 2004 celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada, con relación a un inmueble constituido por una casa-quinta, distinguido con el N° 9B-08, ubicado en la avenida 9B, Sector Tierra Negra, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte y Oeste: Linda con propiedad que es o fue de Venancio Valladares; Sur: Su frente, calle Cumaná; y Este: Calle los Caribes.

Así pues, manifiesta la mencionada ciudadana, que llevó a cabo reparaciones en el inmueble sub-iudice, que alcanzan la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (139.800,oo), las cuales –según su decir-, no fueron pagadas por la parte demandada a pesar de haber consentido la realización de las mismas, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento facti especie. Asimismo afirma, que una vez vencido el término de duración del referido convenio, se acogió a la prórroga legal prevista en el aparte “b” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En razón de lo antes expuesto, interpone la demanda antes descrita, contra el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, para que conviniera en el cumplimiento del pago de las reparaciones efectuadas o a ello fuere condenado; acogiéndose a la excepción non adimpleti contractus y haciendo uso de su derecho de retención del inmueble hasta tanto el accionado no resolviera el pago de lo presuntamente adeudado.

Acompaña junto a su escrito libelar copias certificadas de las actas contentivas del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentó el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA en su contra, admitida por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia en fecha 26 de mayo de 2008, discriminadas de la siguiente manera: libelo de demanda, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, contestación de la demanda, recibos y presupuesto otorgados por la sociedad mercantil CONSTRUCCUIONES E INVERSIONES BERMUDEZ Y SOCORRO, C.A. (CIB&S,C.A), testimoniales evacuadas en el referido juicio, inspección judicial practicada en el inmueble sub-litis, y recibos de pago de canones de arrendamiento otorgados por la sociedad mercantil INVERSORA INTEGRAL SIGLO XXI, C.A.

El Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 16 de julio de 2008, admitió la singularizada demanda.

En la oportunidad procesal correspondiente, el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA, dio contestación a la demanda interpuesta en su contra, aseverando que la parte actora efectivamente llevo a cabo las reparaciones requeridas para el inmueble, las cuales fueron inspeccionadas y autorizadas por el en su condición de arrendador, y descontadas del canon de arrendamiento mensual, en cumplimiento de lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato facti-especie, y no las reparaciones cuyo pago exige la demandante, las cuales ascienden a la cantidad antes delimitada, contradiciendo que las supuestas reparaciones fueron consentidas por el, pues las mismas –según sus afirmaciones- fueron distintas al acondicionamiento y remodelación a objeto del funcionamiento del fondo de comercio establecido en el inmueble facti-especie.

Continúa aseverando que el contrato sub-examine venció en fecha 19 de mayo de 2007, y que la prórroga legal a que se refiere el aparte “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios venció en fecha 19 de mayo de 2008, lo cual fue notificado a la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA. Acompañó a su escrito de contestación copia certificada del expediente contentivo del antes señalizado juicio por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta misma localidad y Circunscripción Judicial, entre las partes contendientes en el presente proceso.

Durante la etapa probatoria, el demandado promovió como prueba documental, copia certificada del acta constitutiva de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES E INVERSIONES BERMUDEZ Y SOCORRO, C.A. (CIB&S,C.A), y prueba testimonial; las cuales fueron admitidas por el Juzgado a-quo en fecha 13 de noviembre de 2008. Por su parte, la demandante de autos invocó el merito favorable que –según su decir- arrojan las copias certificadas consignadas junto al escrito libelar, contentivas del juicio que por cumplimiento de contrato incoara contra la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Posteriormente, en fecha 6 de mayo de 2009, el Tribunal a-quo dictó la resolución sub litis en los términos suficientemente explicitados en el CAPÍTULO SEGUNDO del presente fallo, la cual fue apelada el día 12 de mayo de 2009, por la representación judicial de la parte actora, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de Ley correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

Observa este Sentenciador Superior que la parte demandada en la presente causa, presentó escrito en fechas 7 de agosto de 2009, no obstante, una vez evidenciado que el presente juicio versa sobre cumplimiento del contrato de arrendamiento sub-examine, y que el mismo se tramita por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en atención a la naturaleza de dicho procedimiento, este operador de justicia se abstiene de valorarlo. Y ASÍ SE DECLARA.

QUINTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Producto del análisis realizado a las actas que integran el presente expediente contentivo del caso bajo examen, se constata que el objeto del conocimiento por esta Superioridad se contrae a decisión de fecha 6 de mayo de 2009, mediante la cual el Juzgado a-quo declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato interpuesta por la parte accionante, condenando en costas a la misma. Del mismo modo infiere este oficio jurisdiccional, que la apelación interpuesta deviene de la disconformidad que presenta en cuanto a la referida declaratoria sin lugar de la acción propuesta, y al criterio esbozado por el Juzgado a-quo.

Quedando así delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por este Sentenciador Superior, se pasa a analizar los medios probatorios aportados al proceso.
Pruebas de la parte demandante

Acompañó junto al libelo de la demanda:

• En copias certificadas, expediente cursante por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA contra la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, el cual en conjunto, constituye un documento judicial, y por ende un documento público, siendo que el mismo le merece pleno valor probatorio a esta Superioridad, respecto del contenido de dicho expediente, aun cuando las actas que lo conforman están constituidas por documentos de distinta naturaleza, ya sean públicos o privados, respecto del cual este Sentenciador Superior considera pertinente la valoración de determinados documentos insertos en dichas copias certificadas en forma separada, tal como a continuación se singulariza:

1. Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contendientes en el presente proceso, autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 19 de mayo de 2004, inserto bajo el N° 33, Tomo 99 de los libros respectivos.

Al efecto, se evidencia que tratándose de un documento privado reconocido por las partes procesales en la oportunidad de la celebración del acto, y constituyendo el documento fundante de la demanda (la parte demandada reconoce el mismo en el momento de dar contestación a la demanda al manifestar que era cierta la celebración de dicho contrato, detallando sus datos), de acuerdo a lo planteado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se debe tener por reconocido el referido instrumento, estimándose en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE ESTIMA.

2.- a) Copia simple de dos (2) recibos de pago por la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,oo) hoy SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,oo) de fecha 28 de junio de 2004, y por la cantidad de SESENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON SETECIENTOS CINCO CÉNTIMOS (Bs. 69.800.705) hoy SESENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES CON SETECIENTOS CÉNTIMOS (Bs. 69.800,70, oo) de fecha 27 de agosto de 2004, respectivamente, en los cuales se indica que dichas cantidades fueron presuntamente pagadas por la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, y recibidas por la Sociedad Mercantil CONSTRUCCIONES E INVERSIONES BERMUDEZ Y SOCORRO, C.A. (CIB&S,C.A) por concepto de anticipo de trabajos y reparaciones realizadas en el inmueble facti-especie.
b) Copia Simple de Presupuesto de materiales de construcción y acondicionamiento dirigida a la empresa BOCATTA LIGHT, en el cual se indica “OBRA: REPARACIONES EN EL COMEDOR” (cita), de fecha 15 de junio de 2004, en el cual se indican 27 ítems de materiales y cantidad para arrojar un total de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS (Bs. 139.800,oo).

Con relación a dichas documentales, se evidencia de las copias certificadas del expediente in comento, que en fecha 17 de junio de 2008 fue evacuada ante el aludido Juzgado de Municipio, la testimonial del ciudadano JULIO SOCORRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.630.588 de este domicilio; mediante la cual manifestó que había suscrito los recibos de pago y presupuesto de materiales de construcción, promovidos por la parte actora, quedando por ende ratificadas dichas documentales en el aludido procedimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, cuya valoración a su vez por este Tribunal de Alzada, será adminiculada a los demás medios probatorios aportados en el juicio sub examine, y apreciados en atención a las reglas de la sana crítica, todo ello en observancia de lo reglado en los artículos 507 y 508 ejusdem. Y ASÍ SE APRECIA.

3.- Copia Simple de dieciséis (16) recibos de pago identificados con los Nos. 0429, 0552, 0555, 0556, 0557, 0572, 0586, 0590, 0715, 0719, 0720, 0721, 0722, 0728 y 0732, provenientes de la Sociedad Mercantil INVERSORA INTEGRAL SIGLO XXI, (INSICA) C.A, en los cuales se indica el presunto pago de ciertas cantidades por parte de la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, y en algunos de ellos el presunto abono de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.200,oo), por concepto de trabajos realizados en el inmueble sub-litis.

Las documentales ut retro aludidas constituyen documentos privados emanados de tercero ajeno al presente juicio que deben ser ratificados por la prueba testimonial, o la prueba de informes en este caso por tratarse de una persona jurídica, y a falta de la constancia en dichas copias certificadas de la debida ratificación, deben en consecuencia ser desestimados en todo su valor probatorio por esta Superioridad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

4.- Actas contentivas de inspección judicial realizada en el inmueble facti especie por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de junio de 2008, -rielante en los folios del 21 al 24 del presente expediente- y de la cual se desprende que el aludido inmueble se encuentra en buen estado de conservación, y que fueron realizadas reparaciones de índole eléctrica, de aguas negras, acabado de los pisos y techo, impermeabilizaciones, puertas y estacionamiento.

Para la valoración de la presente prueba de inspección judicial, cabe destacarse que se trata de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, como es el Juez de Municipio, debiéndose conferirle fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no constar -en actas de las copias certificadas consignadas- su impugnación ni tacha de falsedad por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente esta Superioridad concluye en la veracidad de la actuación judicial practicada por el mencionado Juzgado de Municipio, quedando demostrado los hechos en esta constatados, en consonancia con lo consagrado por el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

5.- Testimoniales de los ciudadanos: ASNEIRO FUENMAYOR, e IVONNE GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 5.799.870, y 5.053.166, y MELIDA JIMENEZ, cuya cédula de identidad no consta en actas, titular del pasaporte N° 10417563, todos domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

En primer lugar, con relación a la testimonial rendida por el ciudadano ASNEIRO FUENMAYOR, ver ifica este Tribunal de Alzada que el señalizado testigo, afirma conocer a la demandada de autos pues frecuentaba el comedor dietético que funcionaba en el inmueble su-litis, de igual manera se observa que en la oportunidad de responder ala pregunta N° 3, referida a si tenia conocimiento de la realización de reparaciones en el referido inmueble por parte de la accionante, respondió “ Si, porque cuando yo iba a comer alla, oía y veía que estaban reparando eso” (cita). Asimismo se desprende de la testimonial rendida, que al responder la pregunta N° 5, relacionada a si tenía conocimiento de la fecha de realización de las alegadas reparaciones, respondió “eso fue mas o menos en octubre de dos mil cuatro” (cita). Sin embargo, evidencia esta Superioridad que en la oportunidad de responder la pregunta N° 4, en la cual se le solicitó especificar las reparaciones que presuntamente había visto y le habían parecido importantes, el testigo respondió “Vi que estaban reparando una pared y estaban impermeabilizando el techo, el día que yo estaba comiendo” (cita). Por otra parte, en la pregunta N° 6, atinente a si podía diferenciar el testigo el cambio de la estructura ruinosa que tenia el inmueble en el año 2004, a lo cual respondió “Claro cuando empezamos a comer allá eso estaba todo deteriorado y ahora lo han remodelado todo y reparado” (cita)

Así pues, colige este Tribunal ad-quem que el testigo in comento no aportó elementos de convicción suficientes a la presente causa a objeto de la determinación de cuales fueron las reparaciones realizadas por la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA en el inmueble sub especie, por cuanto basó sus declaraciones en contradicciones en el sentido que, por una parte afirma en la pregunta N° 3 y 6° que iba al comedor dietético que funciona en el singularizado inmueble, razón por la cual entiende este Operador de Justicia que el mencionado testigo fue al aludido inmueble al menos mas de una vez, consecuencia de lo cual resulta contradictorio como es que al solicitarle la especificación de las reparaciones que observó, en la pregunta N° 4, dicho ciudadano manifiesta que observó y escuchó determinadas reparaciones “el día que yo estaba comiendo” (cita), implicando con su respuesta que presuntamente observó dichas reparaciones solo ese día que manifiesta, y no frecuentemente (en las demás oportunidades que acudió), como se desprende de las otras respuestas.

En segundo lugar, con respecto a la testimonial rendida por la ciudadana MELIDA JIMENEZ, quien manifestó ser empleada de la sociedad mercantil BOCATTA LIGHT que funciona en el inmueble su-litis, en la oportunidad de responder a la pregunta N° 4° del interrogatorio, atinente a si tenia conocimiento de la fecha en que se llevaron a cabo las presuntas reparaciones y en que consistieron, respondió “Entre mayo, junio y agosto del 2004, le repararon la impermeabilización de la casa, los baños, pisos, paredes, el tanque del agua también se reparó” (cita). Aunado a ello, la testigo sub examine en la repregunta N° 2 afirma ser empleada del aludido comedor desde que éste comenzó a funcionar, y en la repregunta N° 3 sostiene que dicha empresa “comenzó a funcionar en agosto del 2004…” (cita).

En consecuencia, considera este Juzgador que las ut supra señalizadas testimoniales no arrojan la certeza necesaria a este Arbitrium Iudiciis para estimarlas pertinentemente en su valor probatorio, por lo que en derivación se desestiman en atención a lo consagrado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

En tercer lugar, con relación a la testimonial rendida por la ciudadana IVONNE GONZALEZ, antes identificada, observa este Tribunal Superior que en la pregunta N° 1 atinente a cuales habían sido las reparaciones que fueron convenidas para realizarse en el inmueble facti-especie, la mencionada testigo respondió “…el señor WILLIAM GONZALEZ y mi persona fuimos al inmueble y hablamos con PAOLA, por que (sic) estaba tumbando al pared del medio de la casa y el señor WILLIAM le dijo que eso no lo podía hacer por que (sic) esa era la viga que sostenía la casa, … que lo único que el autorizaba era la impermeabilización del techo, la pintura general de la casa, las piezas sanitarias de los baños y las puertas de madera que estaban dañadas, que eso era lo único que le iba a reconocer, pero que se lo pasara pro escrito, pero PAOLA nunca le pasó ninguna comunicación” (cita).

Seguidamente, en la pregunta N° 3 referente al monto alcanzado por las reparaciones autorizadas por el arrendador y su forma de pago, la testigo respondió “El monto real de las reparaciones que WILLIAM GONZALEZ autorizó alcanzan a la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (7.200.000,oo) que fueron descontadas del canon de arrendamiento mensual a razón de dos cientos (sic) mil bolívares, sin presentación de parte de PAOLA de ninguna factura solicitadas…”. En la pregunta N° 4 referente a si la parte actora solicitó al demandado de autos autorización para realizar otro tipo de reparaciones al inmueble, la referida ciudadana respondió “No, PAOLA VELASCO (sic) nunca solicitó por escrito ninguna autorización “. Finalmente, en la oportunidad de la repregunta a la testigo in comento, se le pregunto a la misma si había quedado evidenciado por escrito la sugerencia del señor WILLIAM GONZALEZ con respecto a las reparaciones que deberían hacerse ya que en la cláusula segunda del contrato sub examine si se evidenciaba que dichas reparaciones si fueron generales; a lo cual respondió la testigo “No, la cláusula segunda especifica que las reparaciones solicitadas por escrito su autorización iban a ser reconocidas pro el señor WILLIAM GONZALEZ, nunca jamás PAOLA VELASCO (sic) realizó comunicación alguna solicitando autorización alguna solicitando autorización para realizar reparaciones” (cita).

Así pues, habiéndose desechado las anteriores declaraciones testimoniales acompañadas en copias certificadas, de conformidad con las argumentaciones ut retro expuestas, la testimonial rendida por al ciudadana IVONNE GONZALEZ se configura como testimonial única, lo cual por tratarse de declaraciones rendidas por un único testigo, ello no constituye prueba de convicción para el Operador de Justicia que hoy decide respecto de los hechos expuestos en su deposición, todo en concordancia con la sana critica y lo establecido en los artículos 507, 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se desestima. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Posteriormente, se colige de actas que en fecha 12 de agosto de 2008 la representación judicial de la parte actora consigna ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, copia cerificada del documento de propiedad del inmueble sub-litis, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 10 de agosto de 1999, bajo el N° 30, Protocolo 1°, Tomo 17° de los libros respectivos; mediante el cual el ciudadano DELFIN ADOLFO PACHECO CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.608.903, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, le vende al accionado de autos, ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA dicho inmueble.

En lo atinente a dicho medio probatorio, estima este Operador de Justicia, que se trata de copias certificadas de documento público autorizado por funcionarios públicos competentes y con las solemnidades legales, por tanto, al no haber sido impugnados por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, aunado a que en virtud de los dispuesto en el artículo 435 dicho documento público podía presentarse hasta los informes en la presente causa. Y ASÍ SE ESTIMA.

Pruebas de la parte demandada

Acompañó junto a su escrito de contestación de demanda:

• En copias certificadas de expediente cursante por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA contra la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, el cual –como se estableció en líneas pretéritas- en conjunto, constituye un documento judicial, y por ende un documento público, siendo que el mismo le merece pleno valor probatorio a esta Superioridad, respecto del contenido de dicho expediente, aun cuando las actas que lo conforman están constituidos por documentos de distinta naturaleza, ya sean públicos o privados. Sin embargo en cuanto a este medio probatorio, este Sentenciador Superior considera pertinente la valoración de determinados documentos insertos en dichas copias certificadas que no fueron promovidos y por ende valorados anteriormente. Dichos documentos son los siguientes:

• Sentencia emitida por el aludido Juzgado de Municipio en fecha 25 de junio de 2008, mediante la cual se declara sin lugar la oposición ejercida por la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA contra la medida de secuestro decretada en fecha 4 de junio de 2008 sobre el inmueble sub-litis; condenando en costas a la aludida ciudadana.

• Acta de ejecución de medida de Secuestro emitida por el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, mediante la cual se declara formalmente secuestrado preventivamente el inmueble facti especie, haciéndole entrega del mismo a la Secuestrataria Judicial DEPOSITARIA JUDICIAL MARACAIBO, S.A, representada por el ciudadano IGOR DELGADO, titular de la cédula de identidad N° 5.170.472.

Con relación a estas documentales se estima que constituyen copias certificadas de documentos judiciales, por tanto, al no constar en actas (copias certificadas promovidas) su impugnación por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE ESTIMA.

• Comunicación o misiva dirigida a la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, suscrita por el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA, de fecha 19 de abril de 2008; firmado de recibido por la ciudadana MÉLIDA JIMENEZ, titular de la cédula de identidad N° 10.417.563, a las 11:30 a.m.., según se aprecia del contenido de dicha comunicación. Mediante la misma se le informa a la parte demandante que el vencimiento de su prorroga legal sería el día 19 de mayo de 2008, fecha en la cual debería desocupar el inmueble.

• Comunicación o misiva dirigida a la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, suscrita por el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA y la ciudadana IVONNE GONZALEZ, en su condición de representante de la sociedad mercantil INSICA, C.A, de fecha 19 de febrero de 2007; cuya firma es ilegible, mediante la cual se le notifica a la accionante, la “decisión IRREVOCABLE DE NO PRORROGAR el referido contrato de arrendamiento” (cita). (Mayúsculas y Negrillas de la misiva citada).

Los medios probatorios in comento, constituyen correspondencia dirigida por una de las partes a la otra, referida a, notificaciones en cuanto al estado de la relación arrendaticia; por tanto, las mismas deben ser valoradas por este Tribunal de Alzada, como prueba o principio de prueba por escrito de lo anteriormente expuesto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil, razón por la cual se estiman en todo su valor probatorio. Y ASÍ SE VALORA.

Conclusiones

Se colige de actas que la presente causa se contrae a juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoado por la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, contra el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.167 del Código Civil, en virtud del supuesto incumplimiento en el pago de las reparaciones presuntamente realizadas en el inmueble sub litis en el cual afirma incurrió el accionado de autos; derivado de lo cual, resulta impretermitible para esta Superioridad traer a colación las disposiciones normativas aplicables al caso bajo estudio:

Consagra el Código Civil:

Artículo 1.159:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.167:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
(Negrillas de este Tribunal de Alzada).

Pues bien, tratándose el presente juicio de un contrato de arrendamiento, puntualiza este Juzgador Superior que el mismo es un contrato por el cual, una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra, un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación, un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende las obligaciones del arrendatario, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias, así como también, pagar la pensión en los términos convenidos.

En efecto, se obtiene que una de las acciones que tiene la parte acreedora que requiere el pago de una obligación contraída por vía contractual, es la acción de cumplimiento de contrato, prevista en el ut supra citado artículo 1.167 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Ahora bien, manifiesta la demandante en su escrito libelar que el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA incurrió en incumplimiento contractual, puesto que –según su decir- en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de mayo de 2004 se convino la realización de determinadas reparaciones en el inmueble sub-litis, para cuyo pago, el accionado descontaría a la demandante del canon de arrendamiento mensual, la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.200,oo). Dichas reparaciones –según sus afirmaciones- se realizaron, y alcanzaron la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (139.800,oo), razón por la cual exige al demandado de autos el pago de las mismas; por otra parte, verifica este Jurisdicente Superior que el accionado de marras negó en su escrito de contestación de la demanda, tener pendiente pago de monto alguno por concepto reparaciones efectuadas, por cuanto y según su alegato, canceló a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.200,oo) mensuales, las reparaciones efectuadas en el referido inmueble, las cuales fueron autorizadas e inspeccionadas por el y la ciudadana IVONNE GONZALEZ, en atención a lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento sub examine.

En virtud de lo anterior, resulta imperioso para este Arbitrium Iudiciis citar lo determinado por las partes en el instrumento fundante de la acción, de la siguiente manera:

(…Omissis…)
“SEGUNDA: La duración del presente contrato es de TRES (03) AÑOS, contados a partir de la autenticación de este documento.- Para todos los efectos legales y contractuales del presente contrato se regirá por las modalidades que regula el plazo de duración inicial o término del mismo.”EL ARRENDADOR”, otorga a “LA ARRENDATARIA” un período de gracia de un (01) mes para realizar las reparaciones que requiera el inmueble y cuyo costo será devuelto a “LA ARRENDATARIA” de forma progresiva cada mes a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 200.000,oo) que se descontarán del canon de arrendamiento mensual hasta su total cancelación.- Dichas reparaciones serán inspeccionadas por “EL ARRENDADOR” o por la Lic. Ivonne Gónzález (sic), en representación de la empresa INSICA, C.A.”

“SEXTA: LA ARRENDATARIA puede efectuar modificaciones en la estructura del inmueble, y en sus instalaciones, con la previa autorización dada por escrito de EL ARRENDADOR. EL ARRENADDOR podrá aceptar las mejoras que haya efectuado LA ARRENDATARIA, las cuales quedarán a beneficio del inmueble, sin que “EL ARRENDADOR” se obligue a pagar su precio ni indemnización alguna por tal concepto.”
(…Omissis…)

Así pues, tomando base en lo expuesto ut retro, de las cláusulas del contrato de arrendamiento sub examine antes señalizadas, se observa que, efectivamente fue convenido, en primer lugar, la realización de reparaciones en el inmueble sub litis, dentro del primer mes de duración del aludido contrato, para ser canceladas por el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA por la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,oo), descontables del canon de arrendamiento mensual; y en segundo lugar, las modificaciones en la estructura del inmueble, las cuales quedarían a beneficio del mismo; sin embargo, puntualiza esta Superioridad, que en ambos casos, las reparaciones acordadas debían ser inspeccionadas por el referido ciudadano, en su condición de arrendador del inmueble. Y ASÍ SE APRECIA.

En consonancia con las argumentaciones vertidas en el párrafo anterior, precisa este Tribunal ad-quem, que el demandado de autos reconoce en su escrito de contestación de demanda, el convenimiento y la realización de determinadas reparaciones, por el inspeccionadas, las cuales alcanzan –según su decir- la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.200,oo), negando a su vez la realización de la totalidad de las reparaciones que alega la parte demandante.

De esta manera, luego de un exhaustivo análisis de los límites de la controversia sometida al análisis de éste Oficio Jurisdiccional, se observa que no quedó demostrado en el presente proceso a través de los medios probatorios aportados, que la demandante haya realizado todas las reparaciones que alega, pues si bien es cierto que efectivamente se llevaron a cabo una serie de reparaciones en el inmueble sub-litis (en atención a la inspección judicial ut supra valorada por éste Juzgador), tal circunstancia resulta insuficiente a los efectos de comprobar que las mismas ascienden al monto cuyo pago exige la demandante de marras, pues los solos recibos y presupuesto emanados de la sociedad mercantil CONSTRUCCUIONES E INVERSIONES BERMUDEZ Y SOCORRO, C.A. (CIB&S,C.A) -cuyos efectos probatorios fueron estimados por esta Superioridad en razón de haber sido ratificados mediante la prueba testimonial-, no le confieren certeza a éste Jurisdicente de la efectiva realización de todas las mejoras que esgrime la parte actora haber realizado. Y ASÍ SE ESTIMA.

Por ende, de la lectura de las singularizadas cláusulas segunda y sexta del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se solicita en el presente juicio, se desprende claramente, que la parte demandada no está obligada contractualmente a cancelar el pago de ninguna mejora realizada al inmueble por el arrendatario sin su autorización por escrito, por cuanto éstas quedan a beneficio del mismo, razón por la cual se concluye que no constando en actas autorización alguna para la realización de mejoras por el precio aludido, y no existiendo obligación legal para el arrendador de cancelar el costo de las mismas, se considera improcedente en derecho tal pretensión de pago. Y ASÍ SE DECLARA.

Por consiguiente, constatado como ha sido que la demandante no logró demostrar con las pruebas aportadas en actas mediante copias certificadas, que realizó todas las reparaciones que esgrime, y que en consecuencia, el accionado esta obligado al pago del monto reclamado por tal concepto, este Juzgador Superior declara la improcedencia de la acción interpuesta. Y ASÍ SE CONSIDERA.

Por otra parte, con relación al siguiente alegato de la parte actora, es decir la excepción non adimpleti contractus, opuesta con fundamento en que –según su decir- hace valer su derecho de retención del inmueble hasta tanto el accionado sufrague el presunto monto adeudado; participa este Jurisdicente del criterio reiterativamente aceptado por la doctrina mas calificada relativo a que la excepción in comento es la facultad que tiene una de las partes de un contrato bilateral, a negarse a cumplir sus obligaciones, cuando su contraparte le exige el cumplimiento, sin haber cumplido a su vez con su propia obligación; razón por la cual considera relevante este Juzgador Superior citar la disposición legal que regula dicha excepción, de tal manera establece el Código Civil:

Artículo 1168 del Código Civil: En lo contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de
las dos obligaciones.

En la perspectiva que aquí adoptamos, es necesario precisar que si bien es cierto la parte actora fundamenta la excepción en el hecho del supuesto incumplimiento del accionado en el pago de las reparaciones realizadas, haciendo uso en consecuencia de su derecho de retención del inmueble; advierte esta Superioridad que como se estableció anteriormente, de actas resulta una evidente insuficiencia probatoria respecto a la efectiva realización por parte del accionado de las reparaciones que alega la parte demandante; por lo que no habiendo sido demostrada tal circunstancia, deviene en la consecuencia necesaria de desestimar dicha defensa de fondo. Y ASÍ SE ESTIMA.

En derivación, siendo que no fue demostrado el incumplimiento del ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA con relación al pago por el concepto ya delimitado, ni la procedencia de la excepción propuesta, debe en consecuencia la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA entregar el inmueble sub-litis al aludido ciudadano, de conformidad con los términos convenidos en el contrato de arrendamiento sub examine; en virtud de haberse concluido el término de la prórroga legal previsto en el aparte “b” del artículo 38 y del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en atención al deseo de no prorrogar dicho contrato por el accionado-arrendatario, según se desprende de misivas enviadas por éste a la parte actora, las cuales fueron valoradas en su oportunidad por este Suscrito Jurisdiccional. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En aquiescencia de las anteriores argumentaciones, tomando base en los fundamentos de derecho aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos y medios probatorios de las partes, resulta forzoso para este Sentenciador Superior CONFIRMAR la decisión proferida por el JUZGADO CUATO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en fecha 6 de mayo de 2009, en atención a los criterios explanados con anterioridad, y consecuencialmente se declara SIN LUGAR el recurso de apelación incoado por la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA contra el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA, por intermedio de su apoderado judicial MIGUEL UBÁN RAMIREZ, contra sentencia de fecha 6 de mayo de 2008, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la supra aludida resolución de fecha 6 de mayo de 2008, proferida por el precitado Juzgado de Primera Instancia, y en consecuencia se declara SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA contra el ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA, de conformidad con los términos explanados en la parte motiva del presente fallo.

TERCERO: SE ORDENA a la ciudadana PAOLA VELAZCO MEJÍA entregar el inmueble arrendado al ciudadano WILLIAM GONZALEZ TAPIA, -en atención a las condiciones de entrega convenidas en el contrato de arrendamiento sub examine-, en virtud del vencimiento de la prórroga legal prevista en el aparte “b” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con las argumentaciones vertidas en la parte motiva del presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente por haber resultado vencida totalmente en la presente instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, al primer (1) día del mes de diciembre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia 150° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DR. EDISON EDGAR VILLALOBOS ACOSTA
LA SECRETARIA

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

En la misma fecha, siendo las doce y treinta y cinco minutos de la tarde (12:35 p.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

EVA/ag/ig