TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No. 44325

I

Subió al conocimiento de éste Órgano Jurisdiccional expediente remitido del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en contra de la sentencia que profiriera el referido Tribunal, en fecha 08 de Junio de 2009, cuyas partes litigantes en el aludido proceso judicial son las ciudadanas NIXIDA BEATRIZ OLIVARES, asistida por la abogada en ejercicio ANTONIA POLANCO, debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 24.805, como parte actora, y RUTH LINA BRAVO DE NEWMAN, representada judicialmente por los abogados en ejercicio MARICEL IRAGORRI y RUBÉN OVALLES, debidamente inscritos en el INPREABGOADO bajo los Nos. 95.147, 95.129 y 19.434 respectivamente, como parte accionada.

El caso de marras, se trata de una pretensión de desalojo, apoyada en el literal b, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Este Tribunal le dio entrada al expediente mediante auto de fecha 25 de Junio de 2009, pudiendo presentar las partes contendoras sus respectivos informes en el vigésimo día siguiente al referido auto de entrada, actuación ésta realizada por las partes en tiempo hábil, de donde se observa lo siguiente:

La representante judicial de la parte demandada, consideró que se ha creado una confusión sobre dos contenidos legales distintos, uno establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, denominado regulación de alquileres, y el otro la resolución sobre la congelación de alquileres. Además alegó que en la sentencia apelada, se evidencian violaciones de derechos inherentes al inquilino, establecidas en el artículo 7 eiusdem, el cual establece el carácter irrenunciable de la normativa inquilinaria por parte del inquilino, por cuanto, la reconvención interpuesta fue declarada sin lugar, siendo la misma un derecho por parte de su representada ya que el abuso que por años ha mantenido la ciudadana NIXIDA OLIVARES, en cuanto al aumento del canon de arrendamiento, sin dejar de lado el hecho de que la arrendataria fue despojada del cincuenta por ciento del inmueble objeto de contratación arrendaticia. A todo evento, para el caso de que el Juez Superior declare con lugar la demanda, solicitó de conformidad con el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se acuerde la prórroga de ley a favor de su mandante. Informó a este Tribunal que la arrendataria, procedió en resguardo de sus derechos e intereses a consignar el pago del canon de arrendamiento por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, solicitando que para el caso de que este Juzgado declare con lugar la reconvención propuesta, que la misma se haga extensiva hasta la última consignación a la terminación de la relación arrendaticia, y se tome en consideración la Resolución de Congelación de Alquileres.

Por su parte, la parte demandante reconvenida, presentó su escrito informando a este Tribunal que si es o no propietaria del inmueble, se verifica por el hecho y el derecho cierto de que es la legítima cónyuge del ciudadano JOSE ATILO CONTRERAS, tal como consta del acta de Matrimonio certificada que consignó de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. Señala que lo anterior, hace notar que el inmueble le pertenece en comunidad de gananciales, y por tanto es también de su propiedad.

De la sentencia objeto de apelación:

Sobre la valoración probatoria, el Tribunal a-quo, realizó las siguientes consideraciones:

“Invoca al igual que la demandante, el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, especialmente los recibos de pago acompañados, los cuales quedaron firmes. Al respecto, observa esta Juzgadora que las pruebas aportadas al proceso benefician o perjudican por igual a las partes sin importar quien las incorporó a las actas, en aplicación de los principios de comunidad de la prueba y adquisición procesal. Sin embargo, con respecto a las copias de los recibos de pago acompañados con el escrito de contestación, observa esta Juzgadora que las referidas pruebas documentales resultan impertinentes en la presenta causa, en virtud de que la misma no se fundamenta en la falta de pago y tal situación no ha sido alegada ni controvertida en la presente causa, por lo que se desechan. ASÍ SE DECIDE.

(...)

Consigna contrato de arrendamiento suscrito por las partes, autenticado ante la Notaría Pública Décima Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Al respecto, observa esta Sentenciadora que la anterior prueba documental constituye un instrumento público, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, en el sentido de que efectivamente existe la relación arrendaticia entre las partes procesales a tiempo indeterminado. ASI SE VALORA.

Consigna la carta-autorización suscrita por el ciudadano JOSÉ CONTRERAS y la ciudadana NIXIDA OLIVARES PIÑEIRO, en la cual éste la autoriza a fungir como arrendadora del inmueble objeto de esta demanda. Al respecto, observa esta Juzgadora que la anterior prueba documental constituye un instrumento privado que no fue impugnado en forma alguna por la contraparte. Sin embargo, prevé esta Juzgadora que la misma emana de un tercero que no es parte en la presente causa, debiendo la parte promovente cumplir con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para que la misma produjera valor probatorio en la presente causa, por lo que se desecha por ilegal e improcedente. ASÍ SE DECIDE.

Consigna en copias fotostáticas acta de nacimiento de la ciudadana ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS, y copia certificada del acta de nacimiento de la menor GUSDALIS PIRELA CONTRERAS. Al respecto, observa esta Juzgadora, que las referidas pruebas documentales constituyen copias simples certificadas de los Instrumentos Públicos que no fueron impugnadas en forma alguna por la contraparte, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, se les otorga pleno valor probatorio, en el sentido de que demuestran el parentesco por consanguinidad de la ciudadana ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS, con la ciudadana NIXIDA BEATRIZ OLIVARES; el estado civil de ésta, que es casada con el ciudadano GUSTAVO JOSÉ PIRELA CLAVEL; y por último, que de esa unión procrearon a la menor GUASDALIS ANDREINA PIRELA CONTRERAS. ASÍ SE VALORAN.

Promueve en original el documento de propiedad del inmueble. Al respecto, observa esta Sentenciadora que la anterior prueba documental constituye un instrumento público autenticado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, en el sentido de que el inmueble arrendado pertenece a JOSÉ CONTRERAS, quien no es parte en la presente causa. ASI SE VALORA.

(…)

Antes de entrar a realizar las motivaciones finales del presente fallo, esta Sentenciadora considera conveniente traer a colación al autor Gilberto Guerrero Quintero, que en su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, comenta:
-… para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos; la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento de contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación,… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño… Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.-

Tomando en consideración la doctrina patria parcialmente transcrita, esta Sentenciadora considera que la necesidad de ocupación del propietario deviene por una circunstancia especial, que lo obliga necesariamente a ocupar el inmueble arrendado, y de no ser así, se causaría un perjuicio al necesitado, tanto en el orden económico, social y/o familiar como de cualquier otra especie, es decir, cualquier otra circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar el inmueble para satisfacer su exigencia y no resultar afectado.

Al verificar esta Sentenciadora si efectivamente se cumplieron los requisitos de procedencia de la presente acción, observa que efectivamente existe una relación arrendaticia entre las partes procesales a tiempo indeterminado. Sin embargo, la parte demandante no ostenta el carácter de propietaria del inmueble dado en arrendamiento, sino el de simple arrendadora, incumpliendo con uno de los requisitos de procedencia de la presente acción, en virtud de que sólo el propietario del inmueble arrendado posee la cualidad necesaria para accionar por Desalojo con fundamento en la necesidad del inmueble, como se desprende del literal b, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y como fue expresado en la doctrina parcialmente citada, a la que se acoge plenamente esta Sentenciadora. En consecuencia, esta Juzgadora debe declarar improcedente la presente acción, como se hará consta en la parte dispositiva del presente fallo, por no cumplir con los requisitos de procedencia. ASI SE DECIDE.”

De seguidas pasó el Tribunal de la causa, a analizar la reconvención propuesta. En ese sentido la recurrida principió su análisis invocando lo contenido en los artículos 58 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el criterio asentado por el Jurista Juan Garay en su obra LEY DE ALQUILERES. Así, se lee de la sentencia apelada lo siguiente:

“Después de analizadas las anteriores normas legales y la doctrina parcialmente transcrita, esta Sentenciadora prevé que resulta un requisito y antecedente necesario para la procedencia de la pretensión de reintegro de sobrealquileres, la existencia del acto administrativo previo, que en primer lugar determine si el inmueble debe o no ser regulado, y en caso positivo que establezca el monto del canon de arrendamiento, es decir, debe existir obligatoriamente la regulación previa por parte del órgano administrativo competente, pues en caso contrario, resultaría imposible determinar si se han cobrado o no sobrealquileres y a que periodo de tiempo pertenecen. Por lo que esta Juzgadora está en la obligación de declarar la improcedencia de la reconvención de reintegro por los fundamentos antes expuestos, como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

Por los hechos y fundamentos de derecho antes explanados, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDUCIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la ley, actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar SIN LUGAR, la demanda de desalojo (…) y SIN LUGAR, la reconvención (…)”

II

Corresponde ahora a este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, actuando como Tribunal Superior del Juzgado de la causa, pronunciarse sobre la procedencia o no del recurso ordinario de apelación, en virtud de las consideraciones explanadas por las partes en sus respectivos informes, y luego de analizada como fue la sentencia recurrida.

Así las cosas, observa este Tribunal de alzada, luego de efectuar un exhaustivo análisis de las actas procesales, que la sentencia recurrida incurrió en un error jurídico en relación al análisis probatorio que recayó sobre la demanda intentada y declarada sin lugar, toda vez que si bien es cierto que en la pretensión de desalojo, el legitimado activo en el caso del literal b, del artículo 34 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios, es el propietario de la cosa dada en arrendamiento, no es menos cierto que en el caso de marras, la demandante es propietaria por comunidad de gananciales del objeto práctico de la contratación, conclusión a la que hubiere podido llegar la recurrida con los elementos cursantes en las actas procesales, a saber: la carta autorizatoria emanada del ciudadano José A. Contreras, que si bien, es un instrumento privado emanado de tercero, ajeno a la relación jurídico-procesal, y la aludida misiva debía ser ratificada mediante la prueba testimonial conforme lo impone la Ley que rige los procedimientos civiles, misiva en la cual el mismo ciudadano expresa ser el cónyuge de la arrendadora, hecho que adminiculado con los demás medios probatorios aportados, como por ejemplo la partida de nacimiento de la ciudadana ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS OLIVARES, de donde se evidencia que son sus padres los ciudadanos José Contreras y Nixida Olivares, en virtud del principio de adquisición procesal, pudo hacer surgir al Juzgador a-quo, el indicio de que quien demandaba tenía la propiedad del inmueble arrendando. Pues bien, se desestimó la acción intentada por cuanto se consideró que no existía la cualidad necesaria para intentar la acción, argumento en el que yerra la recurrida. No obstante lo anterior, presentó la parte demandante en esta Segunda Instancia el acta de matrimonio, debidamente certificada, de donde se desprende que la ciudadana NIXIDA OLIVARES PIÑEIRO, es legítima cónyuge del ciudadano JOSÉ CONTRERAS. En ese sentido concatenada la fecha en que se contrajo válidamente matrimonio civil entre los referidos ciudadanos, y la fecha de celebración del contrato de compra-venta del bien inmueble dado en arrendamiento, se ratifica aún más la postura asumida por esta Alzada, es decir, que la parte actora en el proceso, es propietaria por comunidad de gananciales del referido inmueble de conformidad con lo dispuesto en el artículo 148 del Código Civil.

Al haber establecido tal criterio la recurrida, es decir, al considerar que la demandante no tenía ninguna acción que ejercer, dado que no era la propietaria del inmueble objeto de contratación arrendaticia, le causó un gravamen irreparable a la parte demandante, violando de esta forma preceptos constitucionales como el derecho a la tutela judicial efectiva, el cual, según Humberto Bello Tavares y Dorgi Jiménez, en su obra Tutela Judicial Efectiva y otras Garantías Constitucionales Procesales, comprende lo siguiente:

“(…) el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia; derecho a obtener una decisión motivada, razonada, justa, congruente, y que no sea jurídicamente errónea (…)” (Negrillas del Tribunal)

Así las cosas, visto que se encuentra impregnada la sentencia recurrida de un vicio insalvable que afecta a la tutela judicial efectiva, derecho humano inherente a toda persona, consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como también se ha trasgredido el orden público constitucional, establecido en el artículo 253 ejusdem, procede este Órgano Jurisdiccional a anular la sentencia objeto de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual expresa lo siguiente:

“Todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados por esta Constitución y la Ley es nulo; y los funcionarios públicos y funcionarias públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil y administrativa, según los casos, sin que les sirvan de excusa órdenes superiores.” Énfasis añadido.

Ahora bien, el constituyente patrio, así como también el legislador procesal han tenido el mismo espíritu, propósito o razón, al establecer en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 257 del Texto Fundamental, la prohibición expresa de acordar reposiciones inútiles en casos como el que nos ocupa, por cuanto se corre el riesgo de que Tribunal que conoce en grado de la causa, viole igualmente los principios básicos que informan los procesos judiciales en el régimen constitucional venezolano, como por ejemplo, una justicia célere, expedita, sin formalidades no esenciales, encerrados todos ellos en el principio de economía procesal, motivo por el cual, vista la anulación del fallo proferido por la Primera Instancia, pasa este Tribunal, actuando como Juzgado Superior, a resolver el mérito del asunto y a dictar nueva Sentencia, y ello lo hace en la forma que sigue:

Consta en las actas procesales que:

Se inició el presente proceso judicial, en virtud de senda demanda de desalojo que incoara la ciudadana NIXIDA BEATRIZ OLIVARES, venezolana, mayor de edad, de estado civil casada, titular de la cédula de identidad No. 3.933.497, con domicilio en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por la profesional del derecho ANTONIA POCANCO, debidamente inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 24.805, en contra de la ciudadana RUTH LINA BRAVO DE NEWMAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.657.521, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por los abogados en ejercicio MARICEL IRAGORRI, YLBA CHIRINOS y RUBÉN OVALLES, debidamente inscritos en el INPREABOGADO bajo el No. 95.147, 95.129 y 19.434 respectivamente, y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 02 de Julio de 2001 y con la debida autorización de su cónyuge JOSÉ CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.869.373, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana RUTH LINA BRAVO DE NEWMAN, anotado bajo el No 9, Tomo 54, de los libros que lleva la Notaría Décima Primera de Maracaibo, y que conforme a la cláusula segunda del aludido contrato, este entró en vigencia el día 29 de Junio de 2001, prorrogable por seis meses más a voluntad conjunta de ambos contratantes.

Expone que para la fecha de la interposición de la demanda, el contrato de arrendamiento objeto de litigio se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado y el mismo versa sobre una casa de habitación familiar que le pertenece en comunidad conyugal con su legítimo esposo, ubicada en el Barrio los Olivos, calle 66-A, distinguid con el No. 66A-05, en jurisdicción de la Parroquia Carracciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Argumenta en su escrito libelar, que en virtud de la necesidad de su legítima hija ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS OLIVARES de ocupar el inmueble con su esposo e hijos, ya que la misma vive actualmente arrimada en un apartamento que le prestó su otro hijo, demanda el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Junto al escrito libelar la parte actora acompañó:

1. Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02 de Julio de 2001, anotado bajo el No. 09, Tomo 54, de los libros que lleva la referida oficina pública.
2. Carta emanada del ciudadano José Contreras, en donde autoriza a su cónyuge, ciudadana Nixida Olivares, para arrendar el inmueble objeto de litigio.
3. Copia simple del documento público partida de nacimiento de la ciudadana ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS.
4. Acta de Matrimonio de la ciudadana ALYS DELIS DEL CARMEN CONTRERAS.
5. Partida de nacimiento de la ciudadana Gusdalis Andreina Pirela Contreras, de fecha 08 de Junio de 2001, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia Cecilio Acosta del Estado Zulia.
6. Partida de Nacimiento del ciudadano Gerardo Andrés Pirela Contreras, de fecha 05 de Febrero de 2009, emanada de la Jefatura Civil de la Parroquia Carracciolo Parra Pérez.

Citada como fue la parte demandada, procedió la misma en tiempo hábil a dar contestación a la demanda intentada en su contra, en donde expuso lo siguiente:

Admitió que en fecha 02 de Julio de 2001, se celebrara contrato de arrendamiento entre su persona y la ciudadana NIXIDA OLIVARES, el cual nació como un contrato a tiempo determinado, convirtiéndose con el tiempo en un contrato a tiempo indeterminado.

Salvo lo anterior, negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra por no ser cierto el derecho narrada ni el derecho invocado. Además, opuso la falta de cualidad para intentar la acción establecida en el artículo 34, literal B, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Expone que la verdad del asunto es que para la fecha de llevarse a cabo el contrato de arrendamiento del inmueble, el mismo constaba de sala, comedor, cocina, cinco habitaciones y dos baños, sin embargo, desde hace cuatro años y seis meses fue dividido por convenio entre las partes, dejando sólo para el uso de su familia tres habitaciones, sala y dos baños, de los cuales uno no se encuentra en condiciones de uso, desde el momento de entrega del inmueble. Alega pues, que la división del inmueble se hizo con la condición de que solamente se pagaría la mitad del canon de arrendamiento estipulado para el momento de la celebración de la convención el cual era de doscientos mil bolívares, hoy doscientos bolívares fuertes. La división que describe la demandada en su escrito, se realizó en base a que la arrendadora establecería un pulilavado y una empresa de venta de repuestos como en efecto lo hizo. Argumenta que llegado el momento de pagar la primera mensualidad, la arrendadora le exigió la totalidad del canon, por lo que incumplió con la promesa realizada. Aunado a ello, la referida parte ha hecho caso omiso al canon de arrendamiento pactado en el contrato y a lo establecido en el Decreto de Regulación de Alquileres de fecha 08 de Abril de 20003, por lo que alega que en cinco años y cuatro meses ha pagado en exceso a lo largo de la relación contractual, la cantidad de OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES, lo cual constituye por parte de la demandante una violación al contrato de arrendamiento y a la congelación de alquileres decretada desde el 08 de Abril de 2003, por lo que reconviene a su contraparte para que le restituya la cantidad que ha pagado en exceso, cantidad que estimó en la cantidad OCHO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES.

Junto a su escrito de contestación y reconvención acompañó constante de 16 folios útiles, copia simple de los recibos de pago, de donde presuntamente se evidencia el exceso de pago en las mensualidades del canon de arrendamiento.

En ese sentido, procedió en tiempo oportuno la parte demandante reconvenida a dar contestación a la contrademanda incoada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho invocado en la reconvención, salvo el hecho cierto de haberse celebrado la contratación. En el mismo sentido, expone que es cierto, como se evidencia del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES, aún cuando la duración del contrato fue pactada por seis meses, muy a pesar de que en la cláusula segunda de la convención se estableció que en caso de haber prórrogas éstas serían por seis meses y se haría un aumento del canon mensual. En ese sentido, expone que no es hasta el mes de Enero de 2004, cuando el referido canon sufrió su primer aumento a CIENTO OCHENTA bolívares, y se mantuvo hasta el mes de Julio de 2004 por voluntad de ambas partes, y así fue sufriendo diversos aumentos, todos por debajo del índice inflacionario reflejado por el Banco Central de Venezuela, tal como se evidencia de los recibos consignados por la misma demandada reconviniente.

En otro orden de ideas, procedió la parte demandada reconviniente a consignar escrito de pruebas por ante la Secretaría del Tribunal, invocando el mérito favorable que arrojen las actas procesales, en especial los recibos de pago acompañados. Asimismo, promovió la prueba de inspección judicial sobre el inmueble objeto de contratación arrendaticia con el objeto de demostrar que el mismo fue dividido para explotar un establecimiento comercial. Finalmente, pidió al Tribunal instar a la parte actora a los efectos de que presente copia del R.I.F de ella y de su esposo, así como también de la ciudadana ALYS CONTRERAS y de su cónyuge, ciudadano Gustavo Pirela, con el objeto de verificar la dirección que en él se indica.

Así las cosas, procedió la parte accionante a promover los siguientes medios probatorios:

1. Documento original de propiedad del inmueble dado en arrendamiento.
2. Originales de actas de nacimiento de los ciudadanos Gerardo Andrés Pirela Contreras.
3. Acta de matrimonio original de los ciudadanos HENDRICK JOSÉ CONTRERAS Y ANABEL VILLALOBOS.
4. Copia simple del documento de propiedad del inmueble perteneciente a la ciudadana ANABEL VILLALOBOS.
5. Constancia de residencia emanada de la Intendencia de Seguridad Parroquial Coquivacoa, del ciudadano HENDRICK CONTRERAS y la ciudadana ANABEL VILLALOBOS.

El Tribunal para resolver observa:

PUNTO PREVIO

En primer lugar y como punto previo se hace necesario dilucidar lo concerniente a la falta de cualidad de la parte demandante para intentar la acción opuesta por la parte demandada en el presente juicio.

En referencia a la falta de cualidad, señala el Jurista Arístides Rengel-Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, pág. 27 y 28 lo siguiente:

“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)… Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.”

Partiendo de la premisa genérica que nos trae la doctrina patria, en relación a la falta de cualidad para intentar y sostener el juicio, debe esta Juzgadora analizar in concreto, la falta de cualidad en materia arrendaticia. Al respecto, el Jurista Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I año 2003, Pág. 184 y 185, apunta acertadamente lo siguiente:

“Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quién es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tienen el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad del propietario. Sin embargo, no es una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (natural o jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia –sobre inmueble ajeno- no está prohibida en Venezuela (…), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo sería ese arrendador (…) En cambio, la acción no corresponde a ese arrendador (no propietario) sino al dueño del inmueble arrendado cuando, cuando éste tenga la necesidad de ocuparlo, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado (…)”

Así las cosas, puede deducirse que en materia de desalojo, únicamente en el caso del literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es el propietario del objeto práctico de la contratación arrendaticia el que está legitimado activamente para demandar el desalojo. Pues bien, en el caso de marras está demostrado que quien viene a mover al aparato judicial para obtener de este tutela a su derecho de acción, es la propietaria del inmueble dado en arrendamiento, de conformidad con el artículo 148 del Código Civil, habida cuenta de que en esta Superioridad fue presentada el acta de matrimonio que ratifica la postura asumida por esta Alzada, de allí, la improcedencia en derecho de la defensa de fondo de falta de cualidad opuesta por la parte demandada en este Juicio y así se decide.

Resuelta como fue la incidencia planteada en este litigio, pasa este Tribunal a resolver sobre el fondo de la causa, y ello lo hace como sigue:

Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, la reconvención propuesta y la contestación a la contrademanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, observa que la parte demandada admitió la relación arrendaticia, motivo por el cual, se pasa al análisis de los medios probatorios evacuados, haciendo exclusión del acta de matrimonio de los ciudadanos HENDRICK JOSÉ CONTRERAS Y ANABEL VILLALOBOS, documento de propiedad del inmueble de ANABEL VILLALOBOS, y constancia de residencia emanada de la Intendencia de Seguridad de la Parroquia Carracciolo Parra Pérez, por cuanto en nada contribuyen a probar lo que es objeto del debate procesal.

Asimismo, se desecha la parca inspección judicial practicada por el Juzgado de la causa, toda vez que no contribuye a demostrar lo relacionado al thema probandi. ASÍ SE DECIDE.

En relación a la carta autorizatoria este Tribunal en virtud del principio de adquisición procesal, según el cual, todo aquello que tenga significación probatoria que sea incorporado al proceso y donde las partes hayan tenido oportunidad de controlar y contradecir la prueba, tiene eficacia probatoria. Nótese, que el principio de adquisición procesal hace referencia a todo lo que se incorpora al proceso, lo cual, conlleva lógicamente a pensar que se trata pues de un principio que obliga al Sentenciador a extraer cualquier elemento que conste en el juicio y no estrictamente lo referido a los medios probatorios. En ese sentido, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la referida carta de autorización, toda vez que la misma estuvo sujeta a impugnación o control por parte de la demandada y no hay constancia en actas de haber efectuado la aludida gestión procesal. De la misiva se lee lo siguiente:

“(…) Por medio del presente documento autorizo a mi esposa Nixida B. Olivares Piñeiro, portadora de la Cédula de Identidad No. 3.933.497 para que pueda fungir como arrendadora del inmueble de mi propiedad arriba descrito. Los fondos que se percibirán por cuotas de arrendamiento, serán destinados a cubrir gastos familiares generados en nuestro hogar.” (Énfasis añadido).

En relación a las partidas de nacimiento presentadas, de las mismas se evidencia la filiación existente entre el ciudadano José Contreras y Nixida Olivares, con la ciudadana ALYS DEL CARMEN CONTRERAS, que es hija de los primeros, así como también se evidencia de las partidas de nacimiento de los ciudadanos Gusdalis Andreina y Gerardo Andrés Pirela Contreras, que son nietos de los propietarios del inmueble dado en arrendamientos e hijos de los ciudadanos Gustavo José Pirela y Alys Contreras. Asimismo, está probada la relación conyugal entre los ciudadanos Alys Contreras y Gustavo Pirela, en virtud del acta de matrimonio de los referidos ciudadanos y que consta en autos. ASÍ SE VALORA.

Como se asentó ut supra de la concatenación y correcto análisis del documento de propiedad del inmueble, anotado bajo el No. 86, Tomo 154, de los libros de autenticaciones que lleva la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 1° de Noviembre de 1993, de los elementos cursantes en autos, y del acta de matrimonio No. 509, inscrita en el libro 03, que llevó el Registro Civil de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia durante el año 1990, se evidencia que en efecto, de conformidad con el artículo 148 del Código Civil, la demandante es cónyuge del ciudadano José Contreras y por consiguiente legítima propietaria del inmueble dado en arrendamiento. El mencionado artículo expresa lo siguiente:

ARTÍCULO 148 Entre marido y mujer, si no hubiere convención en contrario, son comunes, de por mitad, las ganancias o beneficios que se obtengan durante el matrimonio.” Negrillas del Tribunal.

Con respecto a la acción de desalojo, el doctrinario Gilberto Guerrero, en la obra supra citada, Pág. 171, expresa lo siguiente:

“El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.”

El mismo autor, ha señalado tres requisitos fundamentales para que prospere en derecho la acción de desalojo, apoyada en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: 1) Relación arrendaticia a tiempo indeterminado, 2) la cualidad de propietario del inmueble y 3) la necesidad del propietario de ocupar el inmueble.

En el caso de marras, se han consumado los requisitos que exigen tanto la doctrina como la legislación para que proceda en derecho la pretensión de desalojo, es decir, quien ejerce el derecho de acción es la propietaria del inmueble, la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y de los elementos que cursan en el juicio se desprende la necesidad que tienen los propietarios de que uno de sus hijos ocupe el inmueble arrendado, motivo por el cual, considera esta Jurisdicente procedente en derecho la demanda de desalojo intentada y así se decide.

En relación a la reconvención interpuesta, observa este Tribunal de alzada, que con relación a las copias fotostáticas de los recibos de pago del canon de arrendamiento que hiciere la accionada, los mismos al no ser impugnados por la demandante reconvenida, los mismos fueron aceptados por la referida parte de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, luego de un exhaustivo análisis del expediente sub examine no encuentra esta Jurisdicente ningún elemento probatorio que demuestre la existencia de estipulación alguna celebrada entre las partes sobre el monto del canon de arrendamiento alegado por la parte accionada, lo que significa, que los recibos de pagos acompañados al escrito de contestación y reconvención sólo contribuyen a probar el pago de los cánones, pero no los hechos alegados por la parte demandada. ASÍ SE VALORAN.

Para abundar en lo anterior, y que no quede dudas respecto de lo que aquí se debate, el legislador arrendaticio ha sido claro al establecer cual es el procedimiento a seguir en caso de exceso en el monto de los cánones de arrendamiento.

En ese sentido, señalan los artículos 58 y 60 del Decreto Legislativo de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

ARTÍCULO 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

ARTÍCULO 60: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

Asimismo observa este Tribunal de alzada que la Ley de Arrendamientos inmobiliarios en su artículo 32, Parágrafo segundo, impone lo siguiente:

ARTÍCULO 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2° de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:
(…)
PARÁGRAFO SEGUNDO: Los organismo administrativos de inquilinato, a los fines de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando ningún interesado solicitare la regulación, podrán de oficio iniciar el procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar.

De la norma jurídico-sustantiva anterior transcrita, y de su análisis y aprehensión cognoscitiva se desprende que en efecto, es a los órganos administrativos a quien la ley le atribuye la competencia en materia de regulación de alquileres, estableciéndose el procedimiento a seguir y que debió la parte accionada tramitar para luego solicitar en la vía jurisdiccional el reintegro del exceso pagado como consecuencia del canon de arrendamiento, y luego de finalizar el procedimiento administrativo correspondiente, surgiría la prueba por excelencia –que es el acto administrativo donde se estipula el sobrealquiler y el tiempo a partir del cual se debe reintegrar el referido sobrealquiler-. Así pues, si se transgredió la invocada Resolución sobre Congelación de Alquileres, invocada por la parte apelante, la misma debió en el momento oportuno acudir a la vía administrativa a los efectos de que la referida sede regulara el canon y así poder ejercer la repetición o el reintegro de lo pagado en exceso, motivo por el cual, este Tribunal Superior, considera improcedente en derecho la reconvención intentada y así se decide.

III

Por los razonamientos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: NULA y sin efecto jurídico alguno la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de Junio de 2009, en virtud de los razonamientos explanados en la motivación del presente fallo.

SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa de fondo de falta de cualidad para intentar el juicio opuesta por la parte demandada, conforme a los argumentos esgrimidos en la parte motiva de esta Sentencia.

TERCERO: CON LUGAR, la acción de desalojo intentada por la ciudadana Nixida Beatriz Olivares en contra de la ciudadana RUTH LINA BRAVO, en virtud de los fundamentos desarrollados en la motivación de la sentencia, en consecuencia: se ordena la entrega material libre de personas y de cosas del inmueble dado en arrendamiento, pasados que sean seis meses de haberse notificado el presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CUARTO: SIN LUGAR la reconvención intentada por la ciudadana RUTH LINA BRAVO, en contra de la ciudadana NIXIDA BEATRIZ OLIVARES, en virtud de las consideraciones asentadas en la parte motiva de esta decisión.

QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada reconviniente y apelante por haber sido totalmente vencida en esta Instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE. BÁJESE EL EXPEDIENTE.

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ( ) días del mes de Diciembre de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
La Jueza,

La Secretaria,
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez

Abg. Militza Hernández Cubillán

En la misma fecha, siendo las _________, se dictó y público el presente fallo, quedando inserto en el libro respectivo bajo el No.________. - La Secretaria.-

La Secretaria,

Abg. Militza Hernández Cubillán.
ELUN/CDAB