TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.667-2.009.-
Motivo: DESALOJO.-

La presente litis se inicia cuando la ciudadana MAYOLY JOSEFINA GODOY VILORIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.790.268, debidamente representada por el abogado EGAR ROMERO RINCON, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.509.311, inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 108.532, ambos con domicilio en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la ciudadana MERLIN CECILIA RIVAS CAÑAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.771.372, representada por el abogado en ejercicio JAVIER CARDOZO RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 34.100, domiciliado en ésta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de DESALOJO.

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 18 de Mayo del año 2.009, se ordenó la citación de la demandada MERLIN CECILIA RIVAS CAÑAS, en fecha 22 de Junio de 2.009, el Alguacil estampó diligencia informando haber cumplido con la citación de la parte demandada, quedando a partir de éste momento emplazada la accionada para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, de esta manera en fecha 26 de Junio de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, quedando abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron sus probanzas las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fechas 29 de Junio y 01, 03 de Julio del presente año, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que en fecha 03 de Febrero del 2006, que cedió en arrendamiento a la demandada, el apartamento distinguido con el Nº 3-B, ubicado en el Edificio Residencias Palmera, Tercer Piso, ubicado en la avenida 16, entre calles 89 y 89B sector Delicias, Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo; del Estado Zulia, incluyendo dentro del arrendamiento el siguiente mobiliario: Un (01) Juego de Cortinas Telgar Bordado en la parte de abajo con su forro y cenefa en raso beige ubicada en la ventana de la sala, protecciones en todos los ambientes, trabajos de yeso en área social con luz indirecta y ojos de buen, trece (13) en total, totalmente pintado con pintura Montana, GABINETES de Cocina con su estufa Marca Condesa y Campana, Lavaplatos blanco de dos (02) Tazas, intercomunicador, Dos () habitaciones alfombradas, Lámparas en todos los ambientes, Closets y Puertas forradas en fórmica, Puertas Plegables en los Baños y en la Cocina, Puertas corredizas en duchas, Gabinetes de Baño de fórmicas color beige, con sus espejos, baño principal con dos (02) ojos de Buey, pisos de cerámicas con su protección, y tiene una línea telefónica CANTV pre pago signado con el N°.02617593473.
Alude igualmente la demandante que el término de duración se fijo en seis (06) meses, contados a partir de la fecha cierta del documento, es decir, desde el tres (03) de febrero de dos mil seis, el término de duración prorrogable por un período igual, a menos que alguna de las partes manifieste a la otra con noventa (90) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo como se establece en el mismo contrato, y en caso de prórroga el monto del canon de arrendamiento podía ser aumentado.
Alega igualmente la accionante que el contrato de arrendamiento se prorrogó en el tiempo, operándose la renovación del contrato de arrendamiento, pero sin determinación del tiempo, estando en consecuencia vigente todas las cláusulas del contrato a excepción de la referida al término de duración y en ese sentido el canon de arrendamiento fue sufriendo variaciones aceptadas por accionada, siendo el último canon de arrendamiento mensual convenido por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARE (Bs. 700.000,00) que hoy por efecto de la reconversión monetaria representan SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F.700,00).
Asimismo alega la actora que según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la arrendataria demandada, se obligó a pagar el canon de arrendamiento mensual, dentro de los cinco (05) primeros días al vencimiento de cada mes, en dinero efectivo y de legal circulación en el país, exigiéndose en este aspecto estricto cumplimiento.
Alude de la misma forma la demandante que tal como lo indica el contrato de arrendamiento en la oportunidad de su firma, la arrendataria voluntariamente decidió y en ese sentido pagó por adelantado el monto de los seis meses de cánones de arrendamiento, y luego de producirse la primera y única prórroga permitida según el contrato, la arrendataria, pagaba los cánones de arrendamiento en forma mensual, por lo que en cada oportunidad le extendía el correspondiente recibo donde constaba el pago del canon de arrendamiento, recibo éste que en todas las oportunidades, fue expedido por su madre la ciudadana Yolanda Vitoria Calderón, en su condición de tener un poder otorgado por su persona, que la faculta para ese y para cualquier otro acto, y quien reside justo al lado de la arrendataria, facilitándose a está última el pago de los cánones mensuales de arrendamiento, pues sólo tenía que tocar la puerta de su vecina, para realizar el respectivo pago.
De la misma manera alega la accionante que en la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento, se estableció que la falta de pago de dos (02) mensualidades en su oportunidad, le daría el derecho como arrendadora, a solicitar la desocupación del inmueble y la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo, como si fuese de plazo vencido, siendo por cuenta de la arrendataria todos los gastos que pudieran ocasionarse derivados de su incumplimiento pedir la resolución del contrato, con pago de las indemnizaciones de ley.
Alega de la misma forma la demandante que siendo una de las obligaciones principales de la arrendataria pagar puntualmente el canon de arrendamiento mensual, conforme lo establece no sólo la cláusula tercera del indicado contrato, sino también conforme a las previsiones legales, pero es el caso que para la presente fecha accionada, adeuda para la fecha tres (03) cánones de arrendamiento correspondiente del tres de febrero al dos de marzo; del tres de marzo al dos de abril y del tres de abril al dos de mayo todos del año dos mil nueve, en consecuencia el incumplimiento o el atraso en el pago de dos (02) mensualidades, conforme a lo previsto en el artículo 34, literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, demanda el DESALOJO y solicitar: primero: la desocupación y entrega de bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, conjuntamente con los bienes muebles que conforman dicho arrendamiento, todo en el mismo perfecto estado de uso, conservación y funcionamiento como lo recibiera y completamente solvente en el Pago de los servicios públicos y perfectamente pintado; segundo: el pago de la cantidad adeudada en calidad de arrendamientos, correspondientes a tres (03) cánones de arrendamientos que van del tres de febrero al dos de marzo; del tres de marzo al dos de abril y del tres de abril al dos de mayo todos del año dos mil nueve, que a razón de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.700,00) cada mensualidad, asciende a la suma de DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES ( BS.2.100,00); tercero: el pago de los cánones de arrendamientos que se causen desde el tres de mayo de 2009, hasta la total y definitiva entrega del apartamento objeto del contrato de arrendamiento.-

Por su parte la parte demandada niega, rechaza y contradice los hechos narrados en el Libelo de la demanda en todos sus términos y en consecuencia improcedente el derecho.
Alude de igual forma la accionada que en fecha veinte (20) de Febrero del presente año 2.009, la ciudadana Yolanda Vitoria apoderada de su hija Myoly Godoy, no quiso recibir el canon de arrendamiento, correspondiente del 20 de marzo 2.009, por que se iba de viaje a Estados Unidos, y como consecuencia cerro las cuentas del Banco occidental de Descuento y de Banesco, cuentas en las que depositaba la mensualidad cuando no era encontrada en su apartamento, en muchos meses la ciudadana Yolanda Viloria, recibía el canon de arrendamiento en efectivo, como se evidencia en los recibos de cancelación, de los días veinte a veinte (20) de cada mes, es decir el veinte (20) de Febrero le correspondía cancelar la mensualidad del veinte (20) de Febrero al veinte (20) de marzo de 2.009, la cual no pudo realizarlo porque no le fue aceptada por la apoderada de la demandante, cuando se da cuenta por averiguaciones que realizó que la apoderada de la arrendadora había cerrado o cancelado las cuentas bancarias que le había facilitado para realizar los pagos de arrendamiento, decidió depositar en la cuenta corriente de la propia arrendadora, la cual tiene el numero 013400792280793130295 DE BANESCO, consigna deposito bancario de fecha 14 de Abril de 2.009, por la cantidad de DOS MIL CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 2.100,00) correspondientes a los periodos del veinte (20) de Febrero al veinte (20) de marco, del veinte (20) de Marzo al veinte (20) de Abril y del veinte (20) de Abril al veinte (20) de mayo, del presente año 2.009, este atraso en las cancelaciones fue porque no conseguía el número de cuenta de la Arrendadora.
Alude la demandada que la demanda fue introducida en fecha 13 de Mayo de 2.009 y el deposito bancario lo realizó en fecha 14 de Abril de 2.009, en fecha 19 de junio de 2.009, depositó el canon de arrendamiento del 21 de junio al 20 de julio de 2.009, en la cuenta corriente propiedad de la accionante.
De igual forma alude que en varias oportunidades ha sido victima de la demandante, en otras oportunidades, donde no quiere notificar la prórroga legal que le corresponde según lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos, utiliza estrategias en la Intendencia del Municipio, le hace llegar correspondencias sin ningún soporte legal, y ahora la demando por falta de pago, sabiendo que ella y su progenitora se pusieron de acuerdo para no recibirle el canon mensual de arrendamiento, cerrar cuentas bancarias para no darle la oportunidad de cancelar la obligación principal del contrato de Arrendamiento, y de esta forma demandarla por desalojo por falta de pago, esta situación debe ser castigada y sancionada por las leyes actuales, a personas que solo quieren realizar estrategias de mala fe, para comprobar un incumplimiento de obligación y de esta manera despojar y desalojar a personas que cancelan y cumplen cabalmente sus obligaciones.
Concluye la accionada que no esta incumpliendo el contrato y no hay mas soporte legal para demandarla.-

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Invoca el mérito favorable de las actas procesales, ratifico en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda, por ser completamente cierto lo allí expuesto, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.
2.- Promueve contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, Estado Zulia, el día tres de febrero de dos mil seis, bajo el N° 32, Tomo 13 de autenticaciones, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1.- Promueve el principio de comunidad de pruebas y el mérito favorable de las actas del proceso, en tal sentido, queda reiterado que la solicitud de aflicción del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, in necesidad de alegación de parte. Así se establece.
2.- Promueve recibo de cancelación de canon de Arrendamiento del mes de Enero de 2.009, de fecha 28 de Enero de 2.009, este medio fue impugnado por la parte actora fue impugnado por la parte demandante conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía a la parte demandada hacer valer el mismo y como quiera que de las actas se evidencia que no lo hizo, es por lo cual que el mismo no le merece fe a este Juzgador y en consecuencia no se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-
3.- Promueve depósitos bancarios consignados en el escrito de contestación de la demanda, los mismos si bien fueron impugnados por la parte demandante, los mismos fueron ratificados por la entidad bancaria donde fueron realizados, por lo que se estiman en todo su valor probatorio, por cuanto configura una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
4.- Promueve copia simple de Poder General de Administración y Disposición y también Judicial, que le confiere la Ciudadana, MAYOLY JOSEFINA GODOY VILORIA, parte demandante en este proceso, a su progenitora, ciudadana, YOLANDA VILORIA CALDERÓN, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
5.- Promueve contrato de Arrendamiento del inmueble Autenticado en fecha 03 de Febrero de 2.006, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
6.- Promueve prueba de información a la entidad Bancaria Banesco, referida a la cuenta corriente N° 01340039330393020083, perteneciente a la ciudadana, YOLANDA VILORIA CALDERÓN, identificada con cédula N° V- 2.913.154, progenitora de la demandante y su apoderada, la cual fue evacuada, y por tanto son estimadas por esta Juzgadora ya que la información suministrada por dicha entidad, en su totalidad es veraz. Así se Decide.-
7.- Promueve prueba de información a la entidad Bancaria Banesco, referida a la cuenta corriente N° 01340079280793130295, perteneciente a la ciudadana, MAYOLY GODOY VILORIA, la cual fue evacuada, y por tanto son estimadas por esta Juzgadora ya que la información suministrada por dicha entidad, en su totalidad es veraz. Así se Decide.-
8.- Promueve prueba de información a la entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento, referida a la cuenta corriente N° 5958830, donde la ciudadana YOLANDA VILORIA CALDERÖN es o fue co-titular fue cerrada o cancelada, la cual fue evacuada, y por tanto son estimadas por esta Juzgadora ya que la información suministrada por dicha entidad, en su totalidad es veraz. Así se Decide.-
9.- Promueve prueba de información a la entidad Bancaria Banesco, referida a la cuenta corriente N° 01340079280793130295, perteneciente a la ciudadana, MAYOLY GODOY VILORIA, la cual fue evacuada, y por tanto son estimadas por esta Juzgadora ya que la información suministrada por dicha entidad, en su totalidad es veraz. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

De manera que existiendo una relación arrendaticia entre las partes, esta Juzgadora procede a analizar en primer lugar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente en el caso de marras y al respecto se aprecia de las actas procesales que existe un contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de fecha 03 de Febrero de 2.006, anotado bajo el Nº 32, Tomo 13, de los libros llevados por ante esa Notaría, y del mismo se desprende que la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Segunda la cual establece:”El tiempo de duración del presente contrato es de seis (06) meses, contaos a partir de la fecha cierta de este documento, prorrogable por un período igual a menos que alguna de las parte manifieste a la otra con Noventa (90) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo… (Omissis)”.

A tales efectos esta Juzgadora trae a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: “
…. (Omissis)… CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.-
La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes.
Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consientes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión.
No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas.
La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI.
La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más.
Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate.
Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis).
“… (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis).”

Así mismo se trae a colación lo dispuesto en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente:
“La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.
Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión.
Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado.
Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI.
¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)”.

De igual manera se trae a colación lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen:
Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación… (Omissis)”.

Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo de fecha 03 de Febrero de 2.006, anotado bajo el Nº 32, Tomo 13, de los libros llevados por ante esa Notaría, el cual se aprecia al no ser tachados de falso por ninguna de las partes, el mismo merece todo el valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- Por consiguiente esta Juzgadora aprecia que las partes pactaron como duración del contrato seis meses contados a partir de la fecha cierta del contrato, prorrogables por un periodo, es decir, a partir del 03 de Febrero de 2.006 hasta 03 de Julio de 2.006, y como quiera que ninguna de las partes notificó la no prorroga convencional, el contrato de arrendamiento se prorrogó en su única prorroga contractual, es decir, desde el 03 de Julio de 2.006 hasta el 03 de Febrero de 2.007, por lo que vencida la única prórroga contractual, a partir del 03 de Febrero de 2.007 se inició la prórroga legal de seis meses, es decir, hasta el 03 de Julio de 2.007, fecha en la cual finalizaba la relación arrendaticia, pero habiendo recibido y aceptado la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento de los meses posteriores, se produce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción, de manera que al producirse la tácita reconducción el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado, contrato de arrendamiento éste que para poder colocarle fin la parte debe incoar la acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a terminar con las relaciones arrendaticias bajo un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, lo procedente es demandar el Desalojo, tal y como lo solicitó la accionante.- Así se Decide.-

Ahora bien luego de un estudio detallado de las actas procesales que conforman la presente causa esta Juzgadora ha podido observar que la parte demandada alegar estar solvente en la obligación que se le reclama por haber realizado depósitos bancarios a favor de la parte actora, ahora bien para resolver la presente controversia el Tribunal trae a colación dos disposiciones que sirven de norte al Juez al momento de sentenciar, una de rango constitucional y la otra de índole legal.-
La primera de ellas, es el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela,:según la cual “el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”, y la segunda, lo constituye el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que establece el Principio de la Veracidad cuando estipula que “ Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio…”.- (Subrayados del Tribunal).-
Conforme a las disposiciones anteriores, el Juez debe buscar la verdad de los hechos y, con respecto a éstos no podrá suplir aquellos no invocados ni probados por las partes, pero si podrá calificar el derecho, e inclusive, apartarse de las calificaciones jurídicas hechas por las partes con atención a los elementos que consten en actas, todo ello en la búsqueda del fin último de proceso: La realización de la justicia.-
Dentro de este orden de ideas, el Tribunal observa que el demandado, alega estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento por haber realizado depósitos bancarios a favor de la parte actora, al respecto trae a colación lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, de manera que conforme a esta disposición legal cuando el arrendador se rehusare a recibir el canon de arrendamiento, el arrendatario podrá consignarla en un Tribunal de Municipio.-
Así mismo se trae a colación la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 03 de Febrero de 2.006, anotado bajo el Nº 32, Tome 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, la cual establece: “El canon de mensual de Arrendamiento del presente contrato es por la cantidad de SEISCIENTO MIL BOLIVARES (B. 600.000,oo), pagaderos los primeros cinco (5) días al vencimiento de cada mes, en dinero efectivo y de legal circulación en el país, exigiéndose en este aspecto estricto cumplimiento”
En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, tal como lo invoca la parte demandada lo siguiente: habiéndose negado la parte actora a recibir el pago del canon de arrendamiento, la demandada procedió a averiguar una cuenta bancaria de la accionante y al efecto la consiguió y realizó dos depósitos bancarios por ante la cuenta Nº 01340079280793130295, el primero por la cantidad de Bs. 2.100,oo cuya titular es la ciudadana Mayoly Godoy, parte actora en el presente proceso, aludiendo la accionada que el primer depósito era para cancelar los cánones de arrendamiento que adeudaba, correspondiente del 20 de Febrero al 20 de Marzo de 2.009, del 20 de Marzo al 20 de Abril de 2.009 y del 20 de Abril al 20 de Mayo de 2.009 y el segundo por la cantidad de Bs. 700,oo, aludiendo la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente del 20 de Mayo al 20 de Junio de 2.009, al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil que establece:
Artículo 1.159 C.C.: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160 C.C.: ”Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Se aprecia del escrito de contestación de demanda que la demandada alude que el canon de arrendamiento correspondía cancelar los días 20 de cada mes; así mismo se observa del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 03 de Febrero de 2.006, anotado bajo el Nº 32, Tome 13, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, de la cláusula tercera, Primero: que el canon de arrendamiento es la cantidad de Bs. 600,oo; segundo: que el canon de arrendamiento sería pagadero los primeros cinco (5) días al vencimiento de cada mes, y Tercero: que los cánones de arrendamientos serían cancelados en dinero efectivo y de legal circulación en el país; de igual manera se aprecia de los depósitos bancarios efectuados por la demandada que el primero fue realizado en fecha 14 de Abril de 2.009, por la cantidad de Bs. 2.100,oo y el segundo fue realizado en fecha 22 de Mayo de 2.009, por la cantidad de Bs. 700,oo; vistas las siguientes consideraciones y las disposiciones legales antes transcritas se puede evidenciar que las partes establecieron la forma de pago del canon de arrendamiento en efectivo más no en una cuenta bancaria, si bien la parte demandada alude estar solvente en la obligación que se le reclama por haber depositado primeramente la cantidad de Bs. 2.100,oo y posteriormente la cantidad de Bs. 700,oo, al respecto se aprecia de las actas procesales que el canon de arrendamiento vigente para la fecha es la cantidad de Bs. 700,oo tal y como lo aluden ambas partes, monto éste que no se relaciona con la primer cantidad de dinero depositada por la accionada, no así con la segunda cantidad depositada por cuanto la misma si coincide con el monto establecido como canon de arrendamiento, situación que hace denotar que la parte demandada no cumplió con la forma mensual y continua con el mismo canon de arrendamiento pactado a fin de demostrar ante el órgano jurisdiccional su solvencia, y dado que de una de las planillas se desprende el deposito de Bs. 2.100,oo, cantidad de dinero ésta que no corresponde con el monto establecido como canon de arrendamiento, mal puede este Juzgado admitir lo contrario, por cuanto sería un verdadero contrasentido, darle el alcance y valor al comportamiento adoptado por la parte demandada en el sentido de cambiar unilateralmente la forma de pago y con ello el contrato de arrendamiento que tienen suscrito, lo cual sería violatorio a las disposiciones legales antes transcritas, que señalan que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley, de manera que si bien es cierto que la accionada procedió a buscar la forma de cancelar los cánones de arrendamiento que adeudaba, no es menos cierto que el comportamiento adoptado por la demandada no es el preceptuado por la legislación especial a la materia, por tanto y en cuanto la ley establece que en caso de que el arrendador se rehusare a recibir el canon de arrendamiento, el arrendatario para evitar incurrir en insolvencia deberá proceder de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como es la consignación del canon de arrendamiento por ante un Tribunal de Municipio, por lo que el comportamiento adoptado por la demandada no está dirigido a demostrar el cumplimiento de la obligación que se le reclama. Así se Decide.-
En consecuencia y como quiera que en el presente caso la parte accionada procedió de una forma distinta a la establecida por la ley a los efectos de evitar incurrir en insolvencia de los cánones de arrendamiento y consta en autos que no cumplió con lo pautado convencionalmente entre las partes, es por lo que a juicio de esta juzgadora conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, se desprende de las actas procesales que el comportamiento adoptado por la parte demandada de cambiar unilateralmente la forma de pago del canon de arrendamiento, en el sentido de en vez de pagarlo en efectivo, proceder a averiguar una cuenta bancaria de la demandada, y haber depositado un monto distinto al canon de arrendamiento vigente, es lo que hace demostrar la falta de pago en los cánones de arrendamiento correspondientes a los períodos del 20 de Febrero al 20 de Marzo de 2.009, del 20 de Marzo al 20 de Abril de 2.009 y del 20 de Abril al 20 de Mayo de 2.009, aludidos por la parte actora, y no habiendo la parte demandada logrado desvirtuar los alegatos de la actora, como lo es el demostrar haber cancelado la obligación que se le reclama, y demostrar que la demandante se haya rehusado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, conforme a todo lo antes expuesto esta Juzgadora observa que la presente relación arrendaticia está fundada en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y la falta de pago de tres mensualidades de canon de arrendamiento, situación ésta que no fue desvirtuada por la parte demandada, por lo que es la razón por la cual la presente acción debe prosperar en derecho, por haberse cumplido los extremos del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requisitos necesarios para que prospere la acción de Desalojo, por haber incumplido la demandada en la obligación que se le reclama, ya que no demostró la consignación de los cánones de arrendamiento en forma mensual y consecutiva. Así se Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana MAYOLY JOSEFINA GODOY VILORIA contra la ciudadana MERLIN CECILIA RIVAS CAÑAS, en consecuencia se condena a la demandada a: 1.- Entregar a la actora el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-B, ubicado en el Edificio Residencias Palmera, Tercer Piso, ubicado en la avenida 16, entre calles 89 y 89B sector Delicias, Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo, totalmente desocupado de personas y cosas, salvo los bienes muebles que fueron objeto del contrato de arrendamiento indicados en el inventario anexo al contrato; 2.- Cancelar la cantidad de Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 2.100,oo), por concepto de los cánones del período del 20 de Febrero al 20 de Marzo de 2.009, del 20 de Marzo al 20 de Abril de 2.009 y del 20 de Abril al 20 de Mayo de 2.009 y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble.

Así mismo se condena en costas a la parte demandada ciudadana MERLIN CECILIA RIVAS CAÑAS, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Dieciocho (18) días del mes de Diciembre de 2.009. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Quince (3:15 PM) de la tarde y se libró boletas de notificación. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-