TSJ Regiones - Decisión

Exp. Nº 03017
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLIVARES.-
Demandante: JOSÉ ENRIQUE CASTILLO ANCIANI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.930.070 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: IVAN CAÑIZALEZ LUQUEZ Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 11.427 y de este mismo domicilio.-
Demandado: LUIS GUILLERMO URDANETA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.739.243 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: ANA VICTORIA QUINTERO VILLALOBOS y MARIA EUGENIA QUINTERO VILLALOBOS, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 54.089 y 54.090, respectivamente y de este domicilio.-
Consta de las actas procesales, que el día 29 de Octubre de dos mil nueve (2009), este Juzgado admitió cuanto ha lugar en Derecho la acción propuesta, asignándole la nomenclatura Nº 03017 y ordenó emplazar al demandado de autos LUIS GUILLERMO URDANETA, a fin de que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda.-
El 10 de noviembre de 2009, fue citado el referido ciudadano, tal y como consta de la boleta agregada a las actas en fecha 11 de noviembre hogaño.
El día 13 de noviembre de 2009, las Apoderadas Judiciales del demandado LUIS URDANETA, ya identificado, se presentaron en estrados y consignaron escrito, contestando la demanda y accionaron en formal reconvención con sus respectivos anexos, reconvención esta que fue admitida por el Tribunal en la misma fecha (13-11-09).
Seguidamente, el día 17 de noviembre de 2009, la representación actoral-reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta, siendo agregado dicho escrito a las actas en esa misma oportunidad.
Abierto el juicio a pruebas, la parte actora por intermedio de su apoderado judicial, consignó su escrito el día 23 de noviembre de 2009, el cual fue agregado a las actas y admitido cuanto ha lugar en Derecho en esa misma fecha, la parte demandada-reconviniente promovió sus pruebas el día 27 de esos mismos corrientes, medios probáticos estos, que serán analizados en la motiva de este fallo.-

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° (3), de las Residencias Mara, en la calle 77, en jurisdicción de la Parroquia Carracciolo Parra Pérez; que en fecha 18 de septiembre de 2003, celebró contrato de arrendamiento sobre el mencionado inmueble con el ciudadano LUIS GUILLERMO URDANETA, por un lapso de un (1) año, prorrogable automáticamente por igual lapso de tiempo, estableciéndose un canon de arrendamiento de Doscientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 260.000,00) y que el arrendatario entregó en ese acto la cantidad de Quinientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 520.000,00) en calidad de deposito, según se evidencia del documento Autenticado por ante la Notaría Pública Décima primera de Maracaibo, anotado bajo el N° 16, Tomo 71 de los libros respectivos.-
Afirma el actor que el aludido contrato fue renovado de mutuo acuerdo en dos oportunidades por los periodos (18-09-2004 al 18-09-2005) y (18-09-2005 al 18-09-2006) y que posteriormente se celebró un segundo contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Tercera en fecha 22 de Noviembre de 2006, anotado bajo el N° 10, Tomo 135 de los libros respectivos por un año de duración prorrogable automáticamente por un año, a menos que una de las partes diera aviso a la otra por escrito, con treinta días de anticipación, su deseo de no prorrogar el contrato y que llegado el término de expiración del mismo, esto es, el 18 de septiembre de 2007, se volvió a renovar por el lapso del 18 de septiembre 2007 al 2008, alegó además, que el canon de arrendamiento se fue ajustando hasta llegar a la cantidad de Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F 800,00), y en razón de que ninguna de las partes manifestó su deseo de no renovar el contrato, el mismo, se considera renovado por un nuevo periodo de un año que comprendía desde el (18-09-2008 al 18-09-2009).-
Afirma como alega que, el último pago del arrendatario se produjo en el mes de julio de 2009, consecuencia de lo cual, el arrendatario adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE, que equivalen a la cantidad de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. F 2.400,00), razón por la cual, demanda al ciudadano LUIS GUILLERMO URDANETA, por Resolución de Contrato, la entrega del inmueble arrendado, el pago de los cánones de arrendamientos señalados y los que se sigan generando hasta la entrega del inmueble, protestando las costas y estimando finalmente su acción en la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00).-

Entre tanto, la representación judicial del ciudadano LUIS ENRIQUE URDANETA, trabó la litis con su contestación, negando, rechazando y contradiciendo todos los alegatos expuestos por la parte demandante, reconoció que el canon de arrendamiento se aumentó en forma verbal en la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00).-
Afirman que su representado LUIS GUILLERMO URDANETA, en ningún momento a dejado de pagar los cánones de arrendamiento, ya que los mismos, se los pagó a la cónyuge del demandante, esto es, a la ciudadana MARIA CHIQUINQUIRA HERNANDEZ DE CASTILLO y a tal fin consigna los recibos de pagos correspondiente a los meses de Agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009, que se acordó en forma verbal y al momento de la firma del contrato que, cualquiera de los dos, como cónyuges podrían pasar a retirar el canon de arrendamiento y que ambos recibían el canon de arrendamiento en forma alternativa, hace referencia al ordinal Tercero 3° del Artículo 156 del código civil venezolano y acompañó el acta de matrimonio entre los ciudadanos José Castillo y Maria Hernández de Castillo y solicitó se declarara sin lugar la demanda.-
El accionado con su escrito de contestación a la demanda interpuso formal Reconvención por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en contra de los ciudadanos José Castillo Anciani y Maria Hernández de Castillo, alegando que se encuentra al día con los pagos de los cánones de arrendamiento y que en ningún momento ha incumplido con las condiciones del contrato, estimando su acción en la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00)
Reconvención esta, que el Tribunal, admitió en fecha 13 de noviembre de 2009, solo en lo que respecta al demandante de autos ciudadano José Enrique Castillo Anciani, ya que la ciudadana Maria Hernández de Castillo, es un tercero a la relación jurídica que se vincula en el contrato y por ende en el proceso.-
Por otra parte, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida al contestar la reconvención propuesta, negaron, rechazaron los hechos y el derecho invocado, alegando que es falso que el demandado se encontraba solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009, en razón de que, los pagos efectuados por la ciudadana Maria Hernández de Castillo, no fueron legítimamente realizados por no tener esta, el carácter de arrendadora y al efecto invocó o señaló el Artículo 168 del código civil venezolano, en relación a la administración de un bien, negó que su representado y el demandado hubiesen acordado que la ciudadana Maria Hernández de Castillo estuviese autorizada para recibir los pagos de las pensiones de arrendamiento y que dicha ciudadana es una persona ajena al proceso, reseña el contenido del Artículo 1.592 del código civil y desconoció en su contenido y firma los instrumentos privados rielantes a los folios 29, 30, 31 y 32 del expediente.-
Aperturado el juicio a pruebas, ambas partes promovieron las que consta de las actas procesales.

Ahora bien, si tomamos en consideración lo establecido en el Artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, y lo concatenamos con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en su parte final señala: “… en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.” Y a su vez analizamos el siguiente criterio jurisprudencial expresado por la Sala de Casación Civil en fecha 27 de julio de 2004, caso: Miriam del Carmen Moreno y otros contra Asociación Civil Ávila, señaló:

…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’
“Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.
En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...” (caso: Carlos Rodríguez Palomo, c/ Inversiones Visil C.A.). (Subrayado de la Sala).
Conforme a la anterior jurisprudencia, la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato.

NATURALEZA JURÍDICA DEL
CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

Luego de analizar el contenido de la cláusula segunda del contrato bajo análisis, que establece lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato es de Un (1) año, contado del 18 de Septiembre de 2006, prorrogable automáticamente por Un (1) año, a menos que una de las partes de aviso a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación, su deseo de no prorrogar el contrato”, este Sentenciador, entra a determinar la naturaleza jurídica del contrato que vincula la relación entre las partes, y en propósito pedagógico observa:
Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.
En este caso concreto, la parte accionante incoa la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando es bien sabido, que la acción de resolución sólo procede cuando el contrato es a tiempo determinado, donde se pretende resolver el contrato por el incumplimiento de las cláusulas del mismo, y en el caso de marras, las partes pactaron que la duración del contrato sería por un (1) año, prorrogable por un (1) período igual, (no por varios periodos o sucesivos) es decir, comenzó el día 18 de septiembre de 2006, y al 18 de septiembre de 2007, venció ese término y comenzó la prórroga automática pactada por las partes, vencida ésta el día 18 de septiembre de 2008, sin que las partes hayan manifestado por escrito con 30 días de anticipación su deseo de no prorrogar el contrato, y habiendo permanecido el Arrendatario en el inmueble objeto del litigio, indudablemente, que se produjo la tácita reconducción del contrato, a tenor del Artículo 1.600 del Código Civil, consecuencia de lo cual, se transformó el aludido contrato a Tiempo Indeterminado, razón por la cual, la acción que debió intentar el actor era de desalojo, que le es aplicable a este caso, consistente en la entrega material del inmueble, basado en las causales contenidas en el Artículo 34 de la ley especial en la materia. Es por ello, que nuestro máximo Tribunal afirmó concretamente que “...El distinto régimen, a que esta sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamentan en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo SON ÚNICAS, TAXATIVAS E IMPUESTAS POR EL ESTADO, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato....” (PIERRE TAPIA, Oscar R. Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia. Tomo 7. Julio 2001. Pág. 306) (Negrillas y mayúsculas de este Tribunal).
De lo anterior se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de Contratos a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la Resolución de Contrato que solo es factible en los contratos a tiempo determinado. Así se declara.-
En relación a la Reconvención propuesta por la parte demandada, observa este Operador de Justicia, que el presunto pago hecho por el demandado Luis Guillermo Urdaneta, como arrendatario de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009 a la ciudadana Maria Hernández de Castillo, en su carácter de cónyuge del arrendador ciudadano José Castillo Anciani, en modo alguno, puede surtir los efectos jurídicos deseados por la parte demandada, ya que, la vinculación arrendaticia se celebró entre el ciudadano José Castillo y Luis Urdaneta y conforme a las cláusulas contractuales (CLÁUSULA TERCERA), el pago ha de ser hecho en la persona del Arrendador, amen de que, dicho contrato en modo alguno daña o aprovecha a la ciudadana María de Castillo, conforme a lo establecido en el Artículo 1.166 del código civil venezolano vigente.-
Por otra parte y conforme a los alcances del Artículo 1286 Ejusdem, no se evidencia del contrato arrendaticio y mucho menos el demandado reconviniente demostró con las pruebas aportadas al juicio, que el ciudadano José castillo, haya autorizado a su cónyuge Maria de Castillo, para recibir dichos pagos por concepto de cánones de arrendamiento.- Así se establece.-

DISPOSITIVO:
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
 PRIMERO: IMPROCEDENTE, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y COBRO DE BOLÍVARES sigue el ciudadano JOSÉ ENRIQUE CASTILLO ANCIANI en contra del ciudadano LUIS GUILLERMO URDANETA.
 SEGUNDO: Sin Lugar la RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano LUIS GUILLERMO URDANETA-
 TERCERO: No hay condenatoria en costas y costos procesales, vista la naturaleza del fallo.-
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los fines del Artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (4) días del mes diciembre de dos mil nueve (2009). AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
El Juez,

Abog. Iván Pérez Padilla La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las once y veinte minutos de la mañana (11:20 a.m.).
La Secretaria,

Abog. Angela Azuaje Rosales