REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. EXP. 3114-09. Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO interpuso el ciudadano ALBERTO SOLARTE SAULES, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de Identidad No. V.-16.623.168 y de este domicilio, asistido por la abogada en ejercicio YASMÍN NÚÑEZ GARCÍA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 51.616 y de igual domicilio, en contra del ciudadano NELSON PORTILLO ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad No. V- 1.672.993 y del mismo domicilio, siendo admitida por este Tribunal en fecha 6 de agosto de 2009. ANTECEDENTES PROCESALES. ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA Expone el actor en su Libelo de Demanda que, conjuntamente con la ciudadana LILIA SAULES OSORIO hoy difunta y quien en vida fuera su progenitora, cedieron en calidad de arrendamiento al ciudadano NELSON PORTILLO ACOSTA, un inmueble constitutito por un apartamento ubicado en la Calle 77, Urbanización Los Olivos, Conjunto Residencial La Pecera, Edificio Carite, Apartamento 2-A, en Jurisdicción de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene un área aproximada de CIENTO CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS CON VEINTISIETE DECIMETROS CUADRADOS (151,27 Mts2), y que le pertenece por herencia quedante al fallecimiento de sus padres CARLINO SOLARTE y LILIA SAULES OSORIO DE SOLARTE, y para probar tal condición trae a los autos Declaración de Únicos y Universales herederos dictada por el JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con inserción de las actas de defunción de sus causantes, su partida de nacimiento y demás documentos administrativos relativos a la Declaración Sucesoral. Así mismo, acompaña el contrato de arrendamiento celebrado con el demandado y el titulo de adquisición del inmueble litigioso debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo Estado Zulia, en fecha 18 de Septiembre de 1987, anotado bajo el N° 22, Protocolo 1°, Tomo 26. Continúa expresando el actor, que conforme a la Cláusula Segunda del aludido contrato de arrendamiento, el tiempo de duración se estipulo en un (1) año, contado a partir del 30 de agosto de 2004, prorrogable por un periodo igual, siempre y cuando alguna de las partes no manifieste a la otra por escrito dentro de los treinta (30) días, su deseo de no prorrogarlo. Manifiesta el accionante que en diferentes oportunidades notifico a través de misivas al ciudadano NELSON PORTILLO ACOSTA, el deseo de no prorrogar el contrato arrendaticio por razones de orden familiar, y por la relación de amistad que le unía con su difunto padre se le concedió un excesivo y generoso tiempo para que este encontrara con tranquilidad un lugar donde mudarse, y como consecuencia de esa situación generosidad el contrato de arrendamiento suscrito por tiempo determinado se convirtió en indeterminado, a pesar que en diferentes y reiteradas oportunidades se le informo que la fecha de entrega estaba estipulada para el día 03 de Junio de 2009. Manifiesta igualmente el demandante, que el arrendatario inició el procedimiento de Consignación de cánones Arrendaticios, a los fines de permanecer de manera indefinida en el inmueble arrendado. Por las razones antes expuestas, el accionante demanda el Desalojo del inmueble con fundamento en el Literal B del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 1160 del Código Civil Venezolano. En fecha 11 de Agosto de 2009, el ciudadano ALBERTO SOLARTE SAULES, confiere poder Apud-Acta ante el Secretario titular de este Juzgado a las abogadas YASMIN NÚÑEZ GARCIA y NEREIDA NÚÑEZ GARCIA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 51.616 y 40.837, respectivamente, para que en su nombre lo representen y defiendan en sus derechos e intereses en el presente juicio. En esa misma oportunidad solicitó al Tribunal se libraran los recaudos de citación del demandado de autos. Hay constancia en actas del pago de los emolumentos entregados al Alguacil Titular de este Despacho, a los fines de trasladarse al lugar señalado para practicar la citación del demandado, la cual se cumplió el día 8 de Octubre de 2009, como se evidencia de del Recibo de Citación suscrito por el accionado. Una vez practicada la Citación del demandado NELSON PORTILLO ACOSTA, comparece al Tribunal en fecha 13 de octubre de 2009 y otorga ante el Secretario del Tribunal Poder Apud Acta a las profesionales del derecho ZULEMA GARCIA VELAZQUEZ, MILENY PARRA URDANETA, PAULA CECILIA ANGULO Y JANELLA GUERRA SOLARTE, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 26.081, 47.814, 118.125 y 109.532, respectivamente, a fin que lo representen en la presente causa y con tal carácter proceden mediante escrito de esa misma fecha, a dar contestación a la demanda de la siguiente manera: ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA De conformidad con el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Numeral 7° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la apoderada judicial ZULEMA GARCIA VAZQUEZ, opone la Cuestión Previa, relativa a la existencia de una Condición o Plazo Pendiente, por cuanto en su criterio el contrato de arrendamiento que une a las partes “es a tiempo determinado” ya que en la Cláusula Segunda del Contrato Arrendaticio, se estipuló que la convención sería a Tiempo Determinado y Prorrogable y al no recibir el demandado una notificación oportuna continuo ocupando el inmueble, pues no es sino el día 5 de Febrero de 2007, cuando el accionante le manifestó su deseo de no renovar el contrato arrendaticio, resultando tal comunicación extemporánea, y en virtud de no haberse realizado una oportuna notificación, operó la Tacita Reconducción del contrato. Del mismo modo, la parte demandada opone la Cuestión Previa contemplada en el Numeral 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por estar disfrutando de una Prorroga Convencional, al haberse renovado el contrato convencionalmente el día 30 de Agosto de 2009, puesto que no recibió del arrendador la notificación contentiva de su deseo de no renovar el contrato. De igual forma: • Niega, rechaza y contradice que el demandante ALBERTO SOLARTE SAULES, haya dado aviso de la terminación del contrato arrendaticio. • Niega, rechaza y contradice la demanda incoada, tanto en los hechos por ser falsos, como en el derecho invocado por ser inconsistente. • Niega, rechaza y contradice el hecho de que el contrato se haya convertido en Indeterminado. • Niega, rechaza y contradice el alegato esgrimido en el Libelo de demanda, referente a que su representado haya acudido a la Consignación Arrendaticia, cuando lo cierto es que el arrendador se negó a recibir los Cánones de Arrendamientos a objeto de lograr el Desalojo del inmueble. • Niega, rechaza y contradice el alegato en cuanto a que su representado haya sido notificado en diferentes y reiteradas oportunidades de la terminación del contrato, y que la desocupación se encontraba pautada para el día 3 de Junio de 2009. • Niega, rechaza y contradice el hecho afirmado en el Libelo de Demanda que su representado desea permanecer indefinidamente en el inmueble, ya que ha demostrado ser fiel cumplidor de sus obligaciones contractuales, al punto de haber aumentado unilateralmente por su cuenta hace ya más de dos (2) años el canon de arrendamiento a la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F 600, oo). DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA. Alega el demandado en su Reconvención, que el arrendador fraudulentamente incumplió lo expresamente convenido en el contrato, dejando de cumplir sus obligaciones contractuales, al introducir demanda por Desalojo, con fundamento en el Literal B del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que además realizó las notificaciones anteriormente mencionadas, con la maliciosa intención de subvertir el orden natural de los hechos, de incumplir el contrato, y de cambiar su naturaleza de contrato a “tiempo indeterminado”, cuando el contrato se suscribió a tiempo determinado y así se ha mantenido en el tiempo, por lo tanto, pretende utilizar de manera retroactiva y extemporánea sus notificaciones, lo que indudablemente es contrario a la Ley. Manifiesta igualmente la representación judicial de la parte demandada, que la relación arrendaticia con el ciudadano ALBERTO SOLARTE SAULES, tiene una duración de más de cinco (5) años, contada a partir del 30 de Agosto de 2004, fecha en la cual se dio inicio a la relación arrendaticia través del primer contrato, hasta el día 30 de Agosto de 2009, momento este en el cual se prorrogó convencionalmente. En tal sentido, concluye que por encontrarse en presencia de una relación arrendaticia de más de cinco (5) años, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde a su representado una Prorroga Legal de dos (2) años, luego de que se realice la efectiva, contractual y legal notificación, en el momento idóneo al efecto. I DE LAS CUESTIONES PREVIAS El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fija las formas procesales que deben cumplir las partes en los procesos relativos a la finalización del contrato de arrendamiento, resultando un procedimiento común para las pretensiones de Resolución del Contrato y el Desalojo, así como para el resto de las figuras previstas en la citada disposición. De igual manera este procedimiento, normativamente también es aplicable a cualquier otra acción que se pueda derivar de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos. Sin embargo, el articulo 35 de la ley especial contempla que tales demandas, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y subsidiariamente el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Titulo XII, del Código de Procedimiento Civil, como lo ha determinado la Sala Constitucional en sentencia del 21 de abril de 2004 (caso: Carlos Brender), Ramírez & Garay, Tomo CCX, sentencia N° 571-4, Pág. 219. Así mismo, en lo relativo a la cuantía de estos procedimientos resulta aplicable lo previsto en el articulo 2 de la Resolución No. 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de Republica No. 39.152 del 2 de abril de 2009. No obstante lo anterior, y como quiera que en el caso de autos el demandado opuso las Cuestiones Previas contempladas en los Numerales 7° y 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos establecidos en el articulo 35 de la Ley especial, el cual contempla como un requisito de forma que, las Cuestiones Previas y las defensas de fondo deberán proponerse acumulativamente en el escrito de contestación, sin embargo, dada la simplicidad de la norma, ésta nada indica sobre la formas de procedimiento que deberán aplicarse para su trámite una vez decididas por el Juez, de suerte que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo del 9 de junio de 2005, N° 1190, sentó criterio para fijar el procedimiento a seguir en caso de plantearse Cuestiones Previas en los procedimiento arrendaticias, afirmando lo siguiente: “… Verificado así, que en la sentencia definitiva del referido procedimiento especial se resolverán tanto las cuestiones previas (salvo la falta de jurisdicción o de competencia) como las defensas de fondo, debe la Sala mencionar que la norma consagrada en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nada establece para el supuesto en que se declare con lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, lo cual resulta de capital importancia porque, de declararse con lugar una determinada cuestión previa, entonces ¿Cómo podría el Juzgador decidir el fondo del asunto en la misma sentencia?, y, si la cuestión previa fuese aquella prevista por defecto de forma, consagrada en el ordinal 6° del articulo 346 del Código Adjetivo Civil, caso análogo al de autos, ¿Podría el demandante subsanarla?, o bien, ¿Podría decidirse el fondo del asunto sin resolverse la cuestión prejudicial?, la Sala considera, en aras de permitir el efectivo ejercicio del derecho a la defensa de las partes que, de declararse con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, no podría el Juzgador decidir el fondo de la controversia en ese mismo momento, porque, como en el caso de marras, si la cuestión previa opuesta es la relativa al defecto de forma, debe permitírsele al actor subsanarla, acorde a lo dispuesto en el articulo 350 del Código de Procedimiento Civil. Esto en modo alguno puede considerarse como una dilación en el procedimiento inquilinario que, en esencia, debe estar caracterizado por la brevedad, manteniendo con ello el sentido propio de la seguridad jurídica, o como una conversión del procedimiento previsto en el referido Decreto-Ley, ya que de no ser así, no podría considerarse instaurado válidamente un proceso en el que no se le permita al demandante corregir el libelo (defecto de forma de la demanda), o en otro supuesto, se dicte sentencia mientras siga pendiente una cuestión prejudicial (prejudicialidad); o, se dicte una sentencia en un juicio ya decidido (cosa juzgada), entre otros…” (Subrayado y resaltado del Tribunal) En el caso de autos se observa, que una vez planteadas las Cuestiones Previas, la parte accionante junto a su escrito de contestación a la Reconvención propuesta, rechazo de manera categórica las Cuestiones Previas hechas valer por el accionado, por lo que el procedimiento principal como la Reconvención siguieron su curso conforma a las reglas que norman esta categoría de procesos, por lo que pasa este Juzgado de causa a decidir con carácter previo a la sentencia de merito las Cuestiones Previas opuestas por el demandado. DE LA EXISTENCIA DE UNA CONDICIÓN O PLAZO PENDIENTE Art. 346 NUMERAL 7°. La Cuestión Previa hecha valer está dirigida a enervar el derecho deducido en la causa, con el fin de obtener una suspensión del proceso de carácter temporal hasta lograr que la pretensión deducida pueda ser exigible, lo cual genera en nuestro sistema procesal una limitación temporal del derecho, por afectar el contenido de la pretensión y hace que se detenga el dictado de la sentencia definitiva hasta que se cumpla la Condición o el Plazo Pendiente. Al examinar la defensa en estudio, se observa que el accionado fundamenta su excepción, en el hecho de que no ha sido notificado de la terminación del contrato que suscribió con el accionante, pues a su entender la convención arrendaticia que riela al expediente, está referida a un contrato de arrendamiento “a tiempo determinado” que para su conclusión amerita de una notificación previa por parte del arrendador, bajo los términos establecidos en el contrato y por tanto, su cumplimiento constituye una condición pendiente que afecta el merito de la causa. Con vista a la forma de cómo el accionado fundamenta su defensa en el escrito de contestación, se hace necesario examinar en este Capitulo Previo el contenido y alcance de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento de fecha 30 de agosto de 2004, suscrito por las partes en forma autentica ante la Notaria Publica Quinta de Maracaibo, anotado bajo el N° 33, Tomo 118, que a la letra establece: “SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es de un (1) año, contados a partir del 30 de agosto de 2004, prorrogable por un periodo igual, siempre y cuando alguna de las partes manifieste a la otra por escrito dentro de los treinta (30) días su deseo de no prorrogarlo”. De la lectura de la Cláusula trascrita, se precisa que la voluntad de las partes en principio estuvo dirigida a fijar la duración inicial del contrato, por un periodo de un (1) año, contado a partir del 30 de agosto de 2004. Sin embargo, adiciona dicha disposición que el vínculo arrendaticio podría prorrogarse por un periodo igual, en caso de que ninguna de las partes notificara por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación, su voluntad de no prorrogarlo. Es así que, la voluntad expresada por los contratantes estuvo regida a fijar un plazo inicial, lo que permite calificar la relación arrendaticia en su inicio como un contrato “a tiempo determinado”, sin embargo, también se contempló que para el caso de que ninguna de las partes expresara su decisión de no continuar con el contrato, se prorrogaría por un periodo igual. Así conforme a un calculo matemático, ésta prorroga automática culminó el día 30 de agosto de 2006, y a partir de ese momento por la aquiescencia de los arrendadores, la relación arrendaticia pasó a ser “a tiempo indeterminado” al haber permanecido el arrendatario en posesión del inmueble después de su única prorroga. Debido a lo anterior, se concluye que el término fijo del contrato fue de dos (2) años, y bajo tal supuesto la vía solutiva para extinguir el contrato, es la acción de Desalojo contemplada en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, bajo las causales previstas en la norma, o por otras causales que excepcionalmente puedan producir la extinción del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, como lo autoriza el Parágrafo Segundo de dicha norma. En este sentido, vistas las consideraciones anteriores y siendo la presente convención un contrato de arrendamiento “a tiempo indeterminado”, debido a la Tácita Reconduccion Insurgente con ocasión al vencimiento del tiempo previsto convencionalmente por las partes, mal puede exigírsele a la parte actora que cumpla con una formalidad no prevista para este tipo de contratos, como lo seria la Notificación contentiva del desahucio, de forma que, la interpretación que hace el accionado del contenido material de la Cláusula Segunda, relativa al lapso de duración del contrato, resulta incorrecta y a su vez contraria a la voluntad expresada por las partes en la convención. Otra manera de contribuir en este fallo al examen de esta defensa, pero bajo una óptica sustantiva, se hace preciso destacar que el articulo 1197 del Código Civil, establece que: “La obligación es condicional cuando su existencia o su resolución depende de un acontecimiento futuro o incierto”. En este sentido, en virtud del Principio de la Autonomía de la Voluntad, las partes al emitir una declaración de voluntad pueden someterlas a elementos accesorios que no son indispensables para el nacimiento de la relación, es decir, tales circunstancias provienen del arbitrio de ellas. De acuerdo a lo anterior, para que una circunstancia pueda catalogarse como una condición inexorable para la eficacia de una relación jurídica, debe esta estar sometida en cuanto a su existencia o resolución a un acontecimiento futuro o incierto. En virtud de ello, no deberá considerarse como condiciones, aquellas establecidas para la existencia de los contratos (ex articulo 1141 C.C), tampoco aquellos acontecimiento que son propios de una relación jurídica contenida en una convención, tal como lo seria la notificación acordada para la resolución o extinción de un contrato de arrendamiento, lo cual en nada se asimila a las razones que justifican que en un determinado proceso judicial se alegue la existencia de una condición pendiente. Aunado al hecho, de que por encontrarnos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado como ha quedado establecido, no puede la parte accionada aplicar el contenido de una cláusula contractual que no se encuentra vigente y por lo tanto no goza de eficacia entre los contratantes hoy partes materiales en la presente causa, por lo tanto los hechos que esgrime el accionado para invocar su excepción de condición pendiente no se subsumen en la norma generadora de tal defensa. En consecuencia, por los razonamientos formales y sustanciales que han sido establecidos, se declara Sin Lugar la Cuestión Previa hecha valer en el proceso por la parte demandada. Así se Decide. LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA. ARTICULO 346 NUMERAL 11°. El accionado hace valer la defensa establecida en el Numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo el argumento de que el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prohíbe la admisión de demandas por vencimiento del término cuando estuviese en curso la Prorroga Legal y que por encontrarse gozando en ejecución del contrato de arrendamiento, de una Prorroga Convencional, entiende que no es admisible la presente demanda, y agrega también que, al no haberse dado del desahucio por parte del arrendador, el contrato quedó renovado a partir del día 30 de agosto de 2009. Con respecto a esta defensa, se observa que la parte demandada invoca en forma indebida una circunstancia fáctica no prevista para los contratos “a tiempo indeterminado”, pues el artículo 38 de la Ley Especial, contempla en beneficio del arrendatario la Prorroga Legal, para aquellos inmuebles indicados en su artículo 1, cuando se haya celebrado un contrato de arrendamiento por “tiempo determinado”, siempre que no estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales como lo establece el articulo 40 ejusdem. Siendo así y tomando en cuenta que el contrato de arrendamiento que une a las partes, lo hemos calificado como una relación arrendaticia a “tiempo indeterminado”, no podía el accionado deducir la defensa contenida en el Numeral 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no resultar aplicable la Prorroga Legal al caso objeto de decisión, lo que hace improcedente en derecho la citada Cuestión Previa, como de manera expresa se hará constar en el Dispositivo de este Fallo. Así se Decide. Por último es importante destacar en este punto, lo expuesto en la contestación de la demanda por el accionado, en cuanto a la apelación que deduce en ese acto procesal, con respecto al Auto de Admisión de fecha 06 de agosto de 2009. Conforme a su criterio, la admisión del Libelo de demanda le cercenó su derecho a la defensa, al permitirle el Tribunal al accionante la apertura de un procedimiento que no es el compatible o apropiado para dirimir esta causa. Este Juzgador ante el deber de atenerse a las normas del derecho (ex art. 12 C.P.C) y pretendiendo ejercer una función didáctica en la búsqueda de la verdad, pasa a precisar el contenido y alcance del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, para dar respuesta al cuestionamiento formulado por el accionado. En torno a ello, la señalada norma sólo autoriza al Juez a negar la admisión de la Demanda, cuando es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, y en caso de no encontrarse la acción inmersa dentro de uno o varios de estos supuestos, que la hagan rechazable deberá admitirla. En este sentido, el Legislador contempla como vía reparadora del gravamen irreparable que causa la inadmisibilidad de la pretensión, la posibilidad de apelar del auto que niegue la admisión de la demanda, la cual deberá ser oirá en ambos efectos. De suerte que, por tratarse de una relación arrendaticia “a tiempo indeterminado” que pretende el actor extinguir, la acción idónea conforme a la ley es el Desalojo como en efecto aconteció en el caso de autos, y por tanto, al haber cumplido la acción intentada con los requisitos de existencia y validez, era de obligatorio cumplimiento para este Jurisdicente acatar el mandato legal para “Admitir” la acción propuesta y darle el tramite correspondiente. Con vista a los razonamientos anteriormente expuestos, se deja sentado que la actuación procesal del Tribunal contentiva del Auto de Admisión de fecha 6 de agosto del año en curso, no precisa fundamentación especial por lo tanto, no es objeto de apelación, y en consecuencia el cuestionamiento efectuado por la parte demandada resulta contrario a derecho y por lo tanto debe desestimarse, como en efecto se hace en esta oportunidad. Así se Decide. II MOTIVACIONES PARA DECIDIR EL FONDO DE LA CONTROVERSIA De un examen exhaustivo, de los términos en los cuales fue propuesta la demanda y posteriormente contestada, la dedición judicial queda reducida a verificar si en el caso de autos, el actor logró probar su necesidad de habitar el inmueble arrendado por su persona o sus parientes consanguíneos, tomando en cuenta que el propio accionado en su contestación admite su condición de arrendatario del inmueble litigioso, al reconocer la celebración del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en forma autentica el 30 de agosto de 2004 ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, cuyo texto quedó autenticado bajo el Nº 33, Tomo 118. El artículo 34 Literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma la extinción de las relaciones de arrendamiento bajo contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado, a través del Desalojo y siempre que el propietario tenga la necesidad de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. De un examen literal de la disposición comentada, se observa que la propia ley, no señala los requisitos que debe acreditar el propietario en juicio, para que proceda en cuanto a derecho el Desalojo del inmueble con fundamento en dicha causal, de manera que, corresponde al Juzgador verificar si con el material probatorio llevado al proceso, el accionante logra probar la existencia de motivos suficientes que justifiquen la entrega del inmueble, para satisfacer una necedad personalísima de primer orden. En este sentido, en criterio del Tribunal la pretensión de Desalojo queda reducida a probar la concurrencia de tres requisitos fundamentales, para que sea procedente la pretensión contenida en la demanda en beneficio del sujeto solicitante, como son: A) La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate de un contrato verbal o por escrito. B) Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener la solicitud de Desalojo. C) Por último y de manera concurrente a los requisitos señalados, debe el propietario justificar la necesidad de ocupación con preferencia al propio arrendatario. De acuerdo a lo anterior, corresponde a este Juzgador verificar si en el caso de autos se acreditan de forma concurrente los requisitos anteriormente mencionados. En primer lugar, como ha quedado establecido en el capitulo previa de esta sentencia, la relación arrendaticia que une a las partes, es a tiempo indeterminado, de forma tal, que en el caso de autos se cumple con el primer requisito de procedibilidad para solicitar la entrega material del inmueble, en el termino fijado ex lege. En segundo lugar, conjuntamente con el Libelo de demanda, se producen copias certificadas del documento de propiedad del inmueble a nombre de sus progenitores, a su vez acta de defunción y partida de nacimiento, documentos estos que acreditan el fallecimiento de su progenitora LILIA VIOLETA SAULES viuda de SOLARTE y su condición de único y universal heredero de la causante, como lo demuestran la correspondiente Declaración de Únicos y Universales Herederos proferida por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia del 6 de mayo de 2009. De esta forma el inmueble objeto de litigio pasó de manera exclusiva al patrimonio del actor, por efectos de la apertura de la sucesión y la posterior venta que a su favor realizan sus coherederos EDGARD CARLINO SOLARTE, ENRIQUE SOLARTE RODRIGUES, RICARDO SOLARTE CAMPOS Y BEATRIZ SOLARTE FELIBERT, mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia en fecha 7 de noviembre de 1997, quedando anotado bajo el Nº 48, Protocolo 1, Tomo 21, de los libros respectivos. Igualmente el accionante trae al proceso documento de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo. Como derivación del examen y alcance de estas probanzas, se debe tener como cierto en el proceso, el carácter de propietario que sobre el inmueble litigioso se atribuye el ciudadano ALBERTO SOLARTE SAULES, es decir, ostenta la legitimidad activa, lo cual le permite postular la pretensión de Desalojo en los términos señalados en el Libelo de demanda. Por último, una vez verificados los anteriores requisitos se debe examinar el punto al que ha quedado circunscrita la presente pretensión, es decir, la necesidad de ocupación por parte del arrendador del inmueble en su carácter de propietario. En este sentido, se plantea la interrogante si el literal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exige la verificación en juicio de plena prueba en cuanto a la necesidad que tenga el arrendador de ocupar el inmueble o basta cualquier circunstancia aun cuando sea indirecta de esta necesidad. Al respecto el doctrinario Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, pagina 218, cuando examina el requisito de la necesidad del propietario para ocupar el inmueble afirma que: “…específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, si no de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…”. Partiendo de la postura doctrinaria ya citada, se estima como causal suficiente para la extinción del contrato de arrendamiento y entrega del inmueble, la invocación que haga el propietario de circunstancias de cualquier índole, que lleven a evidenciar la efectiva necesidad de ocupación del mismo. Por su parte la Ley para conciliar los intereses de los contratantes, impone una extensión obligatoria del contrato por un periodo de seis (6) meses. En este sentido, se observa que el accionante junto con su difunta progenitora dieron en calidad de arrendamiento el inmueble objeto de litigio, en virtud de los problemas de salud que padecía la ciudadana LILIA SAULES OSORIO, los cuales ameritaron alejarse del mismo, por lo cual suscribieron contrato de arrendamiento con el accionado, presentándose en la actualidad para el ciudadano ALBERTO SOLARTE SAULES la imperiosa necesidad de ocupación, ya que es el único bien el cual posee en plena propiedad, para establecerse y formar su familia. Es importante destacar en este sentido, que aunado a lo anterior en el caso de autos el actor expresa de manera enfática en su demanda que requiere el inmueble dado en arrendamiento para ocuparlo de manera personal, lo cual en definitiva le permitirá establecer en el mismo su núcleo familiar. Esta afirmación en los términos expuestos cumple con la exigencia legal para la restitución del inmueble partiendo lógicamente de lo expuesto por la doctrina, en el sentido de que se evidencia directamente el interés indudable de ocupar el inmueble por parte de su propietario. En otro orden de ideas, encontramos en el presente juicio que no solamente el actor señala su interés directo en ocupar el inmueble sino que además el propio demandado trae al proceso las Notificaciones de desahucio, suscitas la primera de ellas por el accionante y su difunta progenitora y las tres restantes solo por el primero de ellos, dirigidas al ciudadano NELSON PORTILLO, demandado de autos. En estas comunicaciones se evidencia que en reiteradas oportunidades el ciudadano ALBERTO SOLARTE SAULES, solicitó al accionado la restitución del inmueble, debido a la necesidad de ocupación del mismo, lo cual se destaca de forma expresa en la primera comunicación del 5 de febrero de 2009, en la cual además de haberle otorgado una prorroga en virtud de las cordiales relaciones entre las partes, le solicita la desocupación invocando urgencia por rezones de orden familiar. Esta reiteración por parte del accionado para lograr la entrega del inmueble quedo evidenciada nuevamente en la comunicación del 4 de mayo del año en curso, donde le resalta que no retarde su mudanza invocándole la urgencia en la entrega del inmueble para el 3 de junio de 2009. Posteriormente en comunicación del 21 de mayo, se observa como un hecho relevante las múltiples prorrogas que le fueron concedidas al arrendatario y espera de él una solución para evitar acciones judiciales. Por último el accionante el 8 de junio de 2009, es decir, aproximadamente un mes antes de interponerse la presente demanda, le manifiesta su inquietud de no haber podido entablar una conversación de manera directa para tratar lo relativo a la desocupación del inmueble, manifestándole a su vez que no esta interesado en incrementar el canon de arrendamiento y plasma en dicha comunicación su legitimo derecho a que sea desocupado el inmueble, al punto que le manifiesta por razones de consideración personal, que ocupe el inmueble hasta el 28 de junio de 2009. En criterio del Tribunal, estas comunicaciones permiten inferir de manera clara e inequívoca que el actor manifestó de forma reiterada al arrendatario su interés en rescatar el inmueble para habitarlo y además le concedió sucesivas prorrogas con el solo propósito de que amigablemente se lograra la entrega del inmueble. Aunado a lo anterior se observa, que el accionado durante el iter procesal no dirigió ninguna actuación a enervar la necesidad de ocupación planteada por el demandante, pues solo se limito a calificar el vinculo arrendaticio como un contrato a tiempo determinado, para inferir que el contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia por efecto de su renovación automática y por tanto en su criterio no debía prosperar en derecho la pretensión de Desalojo. En torno a esta defensa, el Sentenciador examinó este planteamiento a partir de un análisis del contenido de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que une a las partes, y como producto de ello desestimo dicho alegato en el capitulo previo al merito de la causa, igualmente quedo puesto de manifiesto que dentro de la relación arrendaticia, no era posible deducir la aplicación de una prorroga legal dada la naturaleza del contrato, por tratarse este de una relación de arrendamiento a “tiempo indeterminado”, y si el actor en sus comunicaciones interpreta los plazos concedidos en beneficio del arrendatario para la entrega del inmueble como una prorroga legal, tal calificación resulta incorrecta e inaplicable al caso bajo examen, tomando en cuenta que no son las partes quienes pueden determinar la naturaleza del contrato, sino que es la propia Ley partiendo de los supuestos fácticos quien fija la naturaleza del vinculo contractual y por ende sus efectos. Igualmente, se observa que el accionado dentro del proceso dirige su actividad probatoria a demostrar su estado de solvencia con los recibos correspondientes a los meses de marzo y mayo de 2009 que cursan a los folios 75 y 76 del expediente, estos medios de prueba si bien es cierto, no fueron impugnados o desconocidos por el actor, ellos resultan impertinentes para desvirtuar la pretensión hecha valer en el proceso, tomando en cuenta que en la misma no se reclaman pensiones de arrendamiento, sino la devolución del inmueble fundada en la causal de desalojo previsto en el Literal B del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como derivación de las anteriores consideraciones, encuentra el Juzgador que la solicitud del accionante, se sustenta en un elemento concreto y suficiente, capaz de producir de manera autónoma la extinción del contrato y la consecuente entrega del inmueble, por encontrase acreditados en autos los requisitos anteriormente desarrollados y en atención a ello en el dispositivo del presente fallo se acordará el reconocimiento de la petición libelar, al haber quedado probada en su merito, en beneficio del ciudadano ALBERTO SOLARTE SAULES, en su carácter de propietario y arrendador del inmueble formado por un apartamento que se encuentra ubicado en la calle 77, Urbanización Los Olivos, Conjunto Residencial La Pecera, Edificio Carite, apartamento N° 2A, en Jurisdicción de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia. Así se Decide. Dentro de este marco, la legislación inquilinaria contempla en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley Especial, que declarado con lugar el Desalojo en base a la causal analizada en autos y ordenada la entrega del inmueble se deberá conceder al arrendatario un plazo improrrogable de 6 meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación del fallo definitivo, de manera que, bajo este supuesto el propio legislador contempla el otorgamiento de un plazo para que el arrendatario busque otro inmueble. Tal situación se presenta como una excepción, ya que las causales B y C, no son imputables al arrendatario, por lo tanto, la Ley tutela su derecho de no ser desalojado por un motivo cuyo origen no le es imputable, es decir, no constituye un incumplimiento de sus obligaciones y en consecuencia se le otorga al demandado NELSON PORTILLO ACOSTA, un plazo improrrogable de 6 meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que al efecto se le haga de la sentencia definitivamente firme como lo contempla el Parágrafo Primero del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Decide. DECISIÓN Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR las Cuestiones Previas, contempladas en los Numerales 7° y 11° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por los motivos que han quedado establecidos. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por el ciudadano ALBERTO SOLARTE SAULES, en contra del ciudadano NELSON PORTILLO ACOSTA y en consecuencia se ordena la entrega del inmueble objeto de litigio a la parte actora libre de personas y bienes. TERCERO: Se concede en beneficio del arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material, como lo contempla el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil vigente. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los nueve (09) días del mes de diciembre de dos mil nueve 2009. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación. EL JUEZ. Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA. EL SECRETARIO Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO. En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo la una de la tarde (01:00 PM), previo anuncio de ley a las puertas del Despacho. EL SECRETARIO.