TSJ Regiones - Decisión

EXP. Nº 5620-09.
Sentencia Definitiva Nº 41.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

DEMANDANTE: JAIRO ENRIQUE FUENMAYOR MATOS quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.742.366, domiciliado en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia.
ABOGADOS ASISTENTES
DE LA PARTE DEMANDANTE: ANTONIO JOSÉ PIÑA, 40.933, CARLOS L RIERA E, 53.659, HUMBERTO ANTONIO PORTELES ARTEAGA 52.406, YACKELINE NIÑO, 127.634, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 40.933, 53.659, 52.406 y 127.634, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MERLIN CHIQUINQUIRÁ VILLALOBOS LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, Abogada, titular de la cédula de identidad número V-6.472.424, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 34.266, con domicilio en esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia.
DEFENSOR AD LITEM
DE LA PARTE DEMANDADA: DICKSON RAMÓN TOYO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 115.193.
ABOGADA ASISTENTE
DE LA PARTE DEMANDADA: NILDA ROBERTIZ DE PÉREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 28.992.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
THEMA DECIDENDUM.
1.-) Alega el accionante que es propietario de un apartamento signado con el Nº 10-B, ubicado en el Conjunto Residencial Gran Sabana, Edificio Icabarú, Calle Chile, de esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia.
2.-) Que celebró contrato de arrendamiento escrito con la ciudadana MERLIN VILLALOBOS en fecha 30 de abril de 2007.
3.-) Que el canon de arrendamiento establecido fue la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo).
4.-) Que el pago de los servicios públicos sería por cuenta de la arrendataria.
5.-) Que desde el año 2002ha venido celebrando consecutivamente contrato de arrendamiento del apartamento con la ciudadana MERLIN VILLALOBOS.
6.-) Que la arrendataria jamás cumplió con el pago de cuotas de condominio.
7.-) Que la arrendataria adeuda el pago de condominio de los meses de Noviembre y Diciembre de 2004, los meses de mayo y junio de 2005, julio, agosto, octubre y noviembre de 2006, y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre ay diciembre de 2007.
8.-) Demanda por Resolución de Contrato.
9.-) Indicó domicilio procesal.

HECHOS CONTROVERTIDOS

1.-) Que a partir del 06 de Diciembre del 2002, se inició la relación arrendaticia.
2.-) Puntualizar que la Arrendataria incumple con la Cláusula Décima Primera del contrato de arrendamiento de fecha 30 de Abril del 2007.
3.-) Determinar si la demandante esta solvente en el pago de condominio del apartamento 10-B, Edificio Icabaru del Conjunto Residencial Gran Sabana, correspondientes a los meses Noviembre y Diciembre del año 2004, Mayo y Junio del año 2005, Julio, Agosto, Octubre y Noviembre del año 2006 y por último los meses de Enero hasta Diciembre del año 2007.
4.-) Determinar si el apartamento tiene filtraciones de aguas negras y blancas.
5.-) Determinar la existencia de un corto circuito eléctrico que presentaba uno de los enchufes de la cocina.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.
1.-) Invocó el mérito que se desprende de las actas y ratificó en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación a la demanda.
2.-) Consignó copias certificada de Solicitud de Consignación de Canon de Condominio signada con el Nº S-04-2008 llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
3.-) Consignó y promovió originales de recibos de pago por concepto de canon de condominio del periodo comprendido desde el 03 de noviembre de 2008 hasta junio 2009.
4.-) Consignó y promovió copias certificadas de la solicitud de Consignación de canon de arrendamiento signada con el número S-5826-2007, llevado por este Tribunal.
5.-) Consignó y promovió constancia de Solvencia y recibos emitidos por la Empresa Enelco y solicitó se oficie a la misma.
6.-) Solicitó Inspección Judicial al inmueble que habita en calidad de arrendataria.
7.-) Solicitó Inspección Judiciales en la solicitud de consignación de canon de arrendamiento a favor del ciudadano JAIRO ENRIQUE FUENMAYOR MATOS, signada con el Nº SOL-5986-08, cursante ante este Tribunal.
8.-) Promovió las testimoniales de los ciudadanos ALEXIS RODRÍGUEZ, GIOVANNY DE SIMONE, EGLYS FARÌA, ZULY LIZAUZABA, NANCY LUZARDO, OSCAR CADENAS, RAÚL LIZARDO, YOHANA HERNÁNDEZ, GLEIMAR SILLERO, YASMIRIAN JOSEFINA BECERRA COLINA, GLEANNILIS RUTH TILLERO ZÀRRAGA.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE.
1.-) Invocó el mérito favorable que se desprende en todo cuanto pueda beneficiarle.
2.-) Ratificó la plena validez de todo y cada uno de los documentos acompañados con el libelo de demanda.
Establecidos los limites de la controversia y estando en presencia de un juicio breve, se hace necesario el análisis de los puntos controvertidos teniendo como norte lo dispuesto en los Artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.
“Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte pare decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la vendad y de la buena fe.”

“Artículo 506: Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Hechas estas consideraciones de rigor se entra al análisis y valoración del material probatorio, en lo siguientes términos:
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS EVACUADAS POR LA PARTE DEMANDANTE.
La parte actora invoca el Mérito favorable de las actas, sobre este punto este Juzgador observa que tal alegato no constituye medio probatorio de lo que expresamente esta contenido en el Código de Procedimiento Civil y el Código Civil, por lo que, se considera conveniente hacer un pequeño extracto de la sentencia emanada de la sala de casación social de fecha 10 de julio de 2.003, con ponencia del magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, páginas 642,643, tomo 7, año IV, Julio 2003, de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia Oscar Pierre Tapia, cuyo tenor es el que sigue:
“….La actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el merito favorables que se desprende de los documentales acompañados a la demanda, y por su parte la demandada, produjo igualmente, el merito favorable de los autos, en especial de los documentos consignados por la parte actora anexo en el libelo de la demanda… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y que el Juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual no se aprecia un medio probatorio susceptible de valoración, esta sala considera que improcedente valorar tales alegaciones…”

Por la razones antes expuestas y en ocasión a lo estipulado en la sentencia in-comento este juzgador considera improcedente valorar tales alegaciones, por no ser medio probatorio susceptibles de valoración y ASÍ SE DECIDE.
Ratifica todos y cada uno de los documentos que acompañó al libelo de demanda, los cuales no habiendo siendo impugnados por su adversario en la oportunidad legal, en consecuencia, se le asigna todo su valor probatorio.
Se observa de actas, que las partes asumen que la relación arrendaticia se inicio el día 06 de Diciembre 2002, renovado posteriormente y al efecto tenemos los folios tres (3) al cinco (5 ), el contrato de arrendamiento debidamente autenticado en la Notaria Publica Segunda de Cabimas de fecha 20 de Abril del 2007, evidenciándose la continuidad de la relación arrendaticia. Por tanto, el documento antes mencionado tiene fuerza de Ley entre las partes, debiendo ser valorado en su pleno valor por emanar de un organismo público y siendo admitido por la contraparte se le asigna todo su valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
Así mismo, se acompañó al libelo de la demanda, una relación detalla por mes y años de la deuda por concepto de pago de cuotas de condominio del inmueble signado con el No. 10-B emitida por el Administrador del la Junta de Condominio, del Edificio Icabaru a petición del propietario. En este orden de ideas, el Articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, cito:
“La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido en el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento”.

De las actas no se evidencia que la parte demandada, haya negado o rechazado en el acto de contestación a la demanda ni dentro de los 5 días siguientes, los documentos privados consignados con el libelo de la demanda, por lo que este sentenciador le asigna todo su valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS EVACUADAS POR LA PARTE DEMANDADA.
PRIMER ESCRITO DE PRUEBAS inserto a los folios (02 al 04) pieza No.02 y sus anexos.
En lo atinente al Merito favorable de las actas ya este sentenciador se pronunció al respecto.
DOCUMENTALES:
1.-) En cuanto a la consignación de la copia certificada de canon de condominio, llevado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se le asigna todo su valor probatorio por emanar de un organismo público, observándose que las mismas corresponden al año 2008, no reclamados, en consecuencia, esta prueba en nada desvirtúa los hechos narrados en el libelo de demanda Y ASÍ SE DECIDE.
2.-) En referencia a los recibos de canon de Condominio desde la fecha 03 de Noviembre del 2008 a Junio del 2009 , insertos a los folios ( 181 al 186 ) de la pieza Nº 02, se observa que las mismas emanan de la Junta de Condominio del Edificio Icabaru, si bien los mismos no fueron impugnados, ni ratificados en juicio no guardan relación con los años reclamados en el libelo de demanda, por lo tanto no aportan nada a la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.
2.1.-) En cuanto a la solicitud de informe a la Junta de Condominio de conformidad con el Articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, si la Ciudadana MERLIN VILLALOBOS LÓPEZ parte demandada en la presente causa, las cuotas o canon de Condominio y otros pagos, tenemos a los folios (107 al 218) de la pieza Nº 03 información emitida por la Junta de Condominio, suscrita por la Administradora ciudadana NELLY DE CASTELLANO, se desprende de la información que corresponde a los gastos administrativos mensuales desde el año 2002 al 2009.
En relación con la información aportada, la misma corresponde a años y conceptos no reclamados, además la misma es aportada por un tercero al ser firmados por la Administradora de la Junta de Condominio del edificio Icabaru, están en la obligación de ser ratificados en juicio. De actas no se evidencia, que la demandada haya hecho nada para dar cumplimiento a la obligación del Articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como a las sentencias del máximo tribunal, al efecto tenemos la Sala Político Administrativo en Mayo del 2008 con ponencia de la Magistrado Hadel Mostafá, cito un breve extracto:”…al traer a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, ésta carece de valor probatorio cuando no sea impugnada expresamente...” Asimismo en sentencia de la misma Sala de Mayo del 2003, ha expresado cito un pequeño extracto:”…A la vista del “informe” antes señalado y a los fine se su valor probatorio, aprecia la Sala que el mismo debe ser calificado como un documento de carácter privado dado que no emana de una autoridad pública debidamente acreditada, en los términos contemplados en al articulo 1.357 del Código Civil, sino de un profesional … más adelante indica: Siendo entonces que el aludido “informe” debe tenerse como un documento de carácter “Privado”, emanado por lo demás, de un tercero que evidentemente no es parte en el juicio, resulta forzoso citar el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil: “Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”, por último expresa… Por tal razón esta Sala no puede otorgarle valor probatorio suficiente al referido informe… y otra de la Sala de Casación Social de fecha 13 de julio de 2000; todas estas sentencias se ratifican como un documento de carácter privado al emanar de tercero que no es parte en el juicio. Debe venir a juicio y ratificar mediante la prueba testimonial sus afirmaciones. Resulta forzoso transcribir el contenido del articulo 431 del Código Procesal Civil: los documentos privados emanados de terceros que no son partes del juicio ni causante de los mismo deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial,,”(negrilla es nuestra) de actas no se evidencia que el (a) administrador(a) haya ratificado, como emanados de ellos recibos o informes…en consecuencia, al no ser ratificados no se les asigna ningún valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.
3 .-) En cuanto a las copias certificadas de la solicitud No S-5826-2007 , de consignación de canon de arrendamiento, emanada del Juzgado Primero de los Municipios, es oportuno indicar, que la demandada incurrió en un error, por cuanto la nomenclatura de consignación llevada por este Juzgado Primero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, no es la indicada sino No. S-5986, donde es parte de dicha consignación en la presente causa, de actas no se evidencia la consignación de la copia certificada a que hace mención, en consecuencia, no hay material probatorio que valorar Y ASÍ SE DECIDE.
4.-) En cuanto a la consignación de los recibos de Enelco y solvencia emitida por la misma empresa inserta a los folios (232 al 251) de la pieza Nº 02, en cuanto a los documentos emanados de la empresa Enelco se consideran documentos administrativos; el mismo tiene su pleno valor, no obstante, no guardan relación con el objeto de la presente causa, pues lo que se reclama es el pago de cuotas de condominio, en consecuencia, los recibos consignados corresponden a conceptos no reclamados en el libelo de demanda y en nada coadyuvan a desvirtuar los hechos explanados en la demanda Y ASÍ SE DECIDE.-
5.-) En cuanto a la Inspección Judicial realizada en el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Gran Sabana, Edificio Icabaru, apartamento Nº 10-B practicada por este sentenciador, del estudio de la misma no se arrojan elementos que puedan coadyuvar o desvirtuar el reclamo de la deuda por concepto de las cuotas ordinarias de condominio, observándose en la realización de dicha inspección la misma estaba dirigida a demostrar otros hechos , tales como el incendio en la breckera y unas filtraciones.
De allí que es oportuno citar la Cláusula SÉPTIMA del contrato inserto a los folios ( 4 y 5) de la pieza No 01, al efecto trascribimos un pequeño extracto”…Serán también de exclusiva cuenta de la ARRENDATARIA todo lo relativo al perfecto funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones necesarias para los servicios públicos”(mayúscula nuestra).
De la lectura de la cláusula citada se desprende la obligación de la arrendataria de darle mantenimiento a todos los aparatos e instalaciones del inmueble de servicios públicos; es decir, llaves de aguas blancas, toma corrientes, enchufes, brekes etc. El norte de esta cláusula es la prevención, para evitar daños de cualquier índole.
Si la relación arrendaticia se inició como afirman las partes en el año 2002 y el incendio fue en al año 2007 mal puede reclamarse al arrendador cuando en la contestación de la demanda expresa que los gastos generados por el hecho (incendio) no son imputables a su persona, cuando en la cláusula supra se estipuló la obligación de la arrendataria en el mantenimiento de los aparatos e instalaciones, en el lapso de cinco (05) años se debió actuar como buen padre en darle el mantenimiento debido a los aparatos e instalaciones, de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 1.594 del Código Civil.
En el libelo de demanda se le reclamó el pago de las cuotas ordinarias de condominio y la demandada orienta su defensa a los daños causados en el inmueble por incendio, determinando que fue en forma accidental, y no a los hechos narrados en el libelo de demanda por tanto no se le asigna ningún valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a la filtración del inmueble no se pudo determinar el origen al no contar con experto sobre la materia, se deja constancia de la existencia de la misma, igualmente este sentenciador no puede precisar si estamos en presencia de una reparación menor o mayor por cuanto no se tenia el asesoramiento de un experto, además el contrato de arrendamiento no deslinda el monto de uno y de otro Y ASÍ SE DECIDE.
6.-) En fecha seis (06) de agosto de 2009, se realizó inspección en los archivos de este Juzgado específicamente en la solicitud No. 5986, la misma esta relacionada a la consignación de canon de arrendamiento por parte de la arrendataria hoy demandada MERLIN VILLALOBOS LÓPEZ, donde el beneficiario es el arrendador hoy demandante, además se deja constancia que el mismo ha hecho los retiros de las diferentes consignaciones , en cuanto a la notificación de la ciudadana BELKIS BRICEÑO de actas no se evidencia haber sido notificada, dicha ciudadana cónyuge del arrendador, toda vez que no se trata de la beneficiaria indicada por la solicitante. Esta inspección no toca nada relacionado con el pago de las cuotas de condominio hoy discutida, en consecuencia, no aportan elementos dirigidos a desvirtuar los hechos contenidos en el libelo de la demanda Y ASÍ SE DECIDE.
TESTIMONIAL:
En la oportunidad legal se escuchó la testimonial del ciudadano GIOVANY DE SIMONE inserta a los folios ( 21 y su vuelto) de la pieza No.03, luego de la lectura de la declaración y su posterior análisis se llega a la conclusión, que su dicho nada aporta a lo relacionado con el pago de las cuotas de condominio reclamadas; si cotejamos este declaración con el informe inserto al folio (60) de la pieza No.03, citaremos un breve extracto”…dichas causas fueron accidentales..”Quedando claro que fue en forma accidental, mal se puede imputar tal hecho a persona alguna Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO ESCRITO DE PRUEBAS, inserto a los folios (02 al 03) y sus anexos de la pieza No. 03
Invoca el mérito favorable de las actas, sobre este punto este sentenciador ya se pronunció.
DOCUMENTALES:
1.-)En cuanto a las copias fotostática en ocho (08) folios insertas a los folios ( 04 al 11 ) de la pieza Nº 03correspondientes a los gastos administrativos de la junta de condominio del edificio Icabaru, en cada folio se lee que son gastos ordinarios de mantenimiento del edificio y los mismos son por los meses, (Marzo, Abril, Mayo, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2008), del detalle de dichos pagos son realizados en forma mensual y estos nacen de las cuotas ordinarias mensuales consecutivas que cada apartamento (inmueble) debe aportar a la junta de condominio correspondiendo pagar a la arrendataria, al efecto, de la lectura del tanta veces nombrado contrato de arrendamiento, en su Cláusula Novena se evidencia que los gastos de condominio MENOS LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS, es decir, estos son pagados por el arrendador, en sana lógica los gastos Ordinarios son por cuenta de la arrendataria, de acuerdo al contrato de arrendamiento Y ASÍ SE DECIDE.
2.-) En cuanto al cartel publicado en el diario el Regional de esta Ciudad el día 03 de Mayo del 2008, el cual está anexo al folio (12) de la pieza No.03 y al folio (221 y 222) tenemos página del ejemplar del diario con el respecto al cartel de convocatoria.
Al hacer el análisis del mismo, se evidencia que entre uno de los puntos a tratar esta, la elección de la nueva junta de condominio, aprobación de una cuota especial para los gastos de seguridad del conjunto residencial, y cuota variable mensual del pago de condominio, la misma corresponde al año 2008, punto que no se discute en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.
3.-) Consignó originales de recibo de pago de Condominio inserto a los folios ( 13 y 14 ) de la pieza No.03, de los meses de Octubre , Noviembre del 2008 y Febrero de 2009, de actas se evidencia que los mismos no fueron impugnados en su oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, se le asigna todo su valor probatorio, no obstante que no corresponde a los años y meses reclamados, en consecuencia no aportando a lo reclamado en la presente causa, es obligante no asignarles ningún valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
4.-) En cuanto a las comunicaciones dirigidas a la demandada en su calidad de arrendataria por la junta de condominio, insertas a los folios (15, 16 y 17) de la pieza No. 03, la primera relacionada a la cuota para compra de bomba de agua, y al folio (16) de la pieza No. 03, recibo por pago de rolinera del ascensor de fecha 20-05-2009 y al folio (17) comunicación de la presidenta y administradora de la junta de condominio de fecha 02-07-2008, donde debe cancelar cantidad de dinero para motor del ascensor y por lo tanto se pondrá llave.
En esta prueba, observamos que la comunicación del folio 15 no guarda relación con las cuotas de condominio reclamados en los años indicados, y la presentada es del año 2009, por tanto, no se le asigna ningún valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
Al folio 16 de la pieza Nº 03, esta inserto recibo de pago por el concepto en el indicado; observando que corresponde a otros años no reclamados, por tanto, no se le asigna ningún valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
Y por último al folio 17 de la pieza Nº 03, tenemos comunicación del año 2008, la misma esta referida a una decisión tomada, no indica cuando se tomó, es decir, en que mes, siendo imprecisa por el contenido de la misma, se deduce que la decisión es del año 2006, se presume sea de gasto de carácter extraordinario, correspondiéndole al arrendador; de una lectura de las actas no se evidencia que la arrendataria haya puesto en conocimiento al arrendador de la decisión tomada. Si bien estos gastos son considerados para este sentenciador como de carácter extraordinarios, que el arrendador debe pagar, no obstante, en la presente causa se reclaman son gastos ordinarios de condominio. En consecuencia, no se asigna valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
5.-) En cuanto el informe levantado por el cuerpo de bomberos, adscrito a la Alcaldía de este Municipio, suscrito por el Jefe de Departamento de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros, determinó que el incendio ocurrió en el inmueble identificado al principio de esta sentencia fue por recalentamiento de un conductor eléctrico, ocurrido en fecha 13 de Junio del 2007.
Al observar el contrato de arrendamiento en su Cláusula Séptima, se indica que será la arrendataria a quien le corresponde dar el buen funcionamiento y estado de los aparatos e instalaciones de los servicios públicos. Ahora bien, el Cuerpo de Bomberos en su informe establece, cito un pequeño extracto “…La causa del mencionado incendio es accidental: recalentamiento de un conductor eléctrico.”
Si damos lectura a la inspección realizada por quien dicta este fallo, inserta a los folios 34 al 36 el experto designado expresa que hubo un corto circuito en la cocina, por esa razón cambió cuatro (04) breackers, debemos concluir que la arrendataria no le dio el cabal cumplimiento a su obligación contenida en el contrato de arrendamiento de fecha 20 de abril de 2007, como es el mantenimiento al sistema eléctrico de allí el recalentamiento del conductor eléctrico, como se expreso en el contrato de arrendamiento de fecha 20 de abril de 2007 Y ASÍ SE DECIDE.
TERCER Y ÚLTIMO ESCRITO DE PRUEBAS, inserto al folio (50) de la pieza No. 03.
En cuanto el Mérito favorables de las actas este sentenciador ya se pronunció.

DOCUMENTALES:
1.-) En relación al original del recibo de canon de condominio del mes de julio de 2009, y tres (03) recibos por concepto de pago de vigilancia inserto al folio (51) pieza No. 03, se observa que no fue tachado ni impugnado por su adversario, en consecuencia, se le asigna todo su valor probatorio, no obstante, este mes cancelado no corresponde a los meses reclamados; este recibo de pago, está dentro de la categoría de gastos mensuales de de toda Junta de Condominio una vez realizada la discriminación de los pagos por mes y nacen de las cuotas ordinarias de condominio que debe pagar cada inmueble, y según el contrato de arrendamiento esta obligación corresponde a la arrendataria . Y ASÍ SE DECIDE.
2.-) En cuanto a la comunicación de fecha 11 de Diciembre del 2008, por parte de la administradora Nelly de Castellano, su contenido esta referido a una serie de gastos por el mejor funcionamiento de las áreas comunes del edificio, como se puede observar la misma no guarda relación con los pagos reclamados y son otros años . Y ASÍ SE DECIDE.
Al folio 63, aparece diligencia del actor consignando recibos de pago inserto a los folios (64 al 95) por concepto de canon de arrendamiento y al folios (96 al 98) relación de gastos suscrita por la administradora de condominio y al folio (99 al 104) constan recibos de cánones de arrendamiento. Todas estas consignaciones son fuera del lapso legal, en consecuencia, son extemporáneas y ASÍ SE DECIDE.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Del estudio de las actas se evidencia, que la parte demandada admite en la contestación de la demanda la existencia de la relación arrendaticia que se inició el día 06 de Diciembre del 2002, ocurriendo sucesivas prórrogas siendo el último contrato de arrendamiento firmando el día 20 de Abril del 2007, acompañado al libelo de demanda, este contrato evidencia el nacimiento de la relación jurídica entre las partes sobre el inmueble identificado en actas, en consecuencia, de ello se derivan una serie de derechos y de obligaciones entre el arrendador y la arrendataria.
Este documento tiene fuerza de Ley entre las partes, máxima que emana de un organismo público como es la Notaria Pública Segunda de Cabimas Y ASÍ SE DECIDE.
Hecha esta primera precisión; este sentenciador estima puntualizar lo siguiente:
El Dr. Manuel Osorio en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, pagina 167, expresa que el contrato es:
“Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre la materia o cosa determinada y cuyo cumplimiento pueden ser compelidas…”

El Artículo 1.160 y 1.1167 del Código Civil, expresa:
“1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

“1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

El autor en su escrito de demanda, invoca los Artículos 1.167 del Código Civil, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la Cláusula Décima Primera del Contrato de Arrendamiento los cuales expresan:
33: “Las demandas por desalojó, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento……”

“DÉCIMA PRIMERA: El incumplimiento aun de forma parcial por parte de la arrendataria de las que asume en este contrato dará derecho a EL ARRENDADOR a solicitar la resolución del presente contrato….”

El planteamiento del actor esta orientado a la Resolución del Contrato de Arrendamiento, que no es otra cosa que la extinción del Contrato mencionado, así como la entrega del inmueble y el pago de lo adeudado por conceptos de cuotas de condominio del inmueble, (Subrayado Nuestro) identificado en el contrato que se acompañó al libelo de demanda y de la comunicación remitida por el administrador del condominio al arrendador propietario discriminado por año y por meses las deudas del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en la presente causa.
Por su parte la demandada en su denso escrito de contestación de demanda y dificultosa redacción expresa: “Es falso de toda falsedad que no he realizado los pagos del
CONDOMINIO A LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO ICABARU, por lo tanto niego rechazo y contradigo…..más adelante indica:…por que estoy solvente en todas y cada una de mis obligaciones…igualmente hace otras alegaciones no contenidas en el libelo de demanda como son las filtraciones en el techo, de aguas blancas y negras…”(Subrayado Nuestro).
Vistos los planteamientos de las partes es obligado para este sentenciador, citar el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cito:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pida la ejecución y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

Del estudio de las actas no se evidencia que la parte demandada haya impugnado la comunicación PRIVADA suscrita por el administrador del condominio y dirigida al propietario-arrendador, el cual se acompañó al libelo de demanda donde se discrimina la deuda del inmueble con el condominio inserta a los folios (06 al 07) de la pieza No. 01, en consecuencia, se le asigna su valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
De los extractos indicados, se evidencia que la parte demandante alega hechos constitutivos y la parte demandada alego hechos extintivos o impeditivos y al efecto, citaremos al Doctor Humberto Enrique III Bello Tabares, en su Tratado de Derecho Probatorio Tomo I . Pagina 53, y a la Doctora Mercedes Fernández López, en su obra La Carga de la Prueba en la Practica Judicial Civil, Pagina 88, el citamos:
Hechos Constitutivos
“Son aquellos hechos en las cuales se fundamento la pretensión
del accionante…”

Hechos Extintivos
“Son aquellos hechos que tienen por objeto destruir los efectos perseguidos por el hecho constitutivo alegado por el actor como fundamento de la reclamación judicial…”

Hechos impeditivos
“Son aquellos hechos que tienen por objeto impedir que el hecho constitutivo produzca sus efectos jurídicos…”

Hechos Constitutivos
Aquellos que fundamentan tácticamente la pretensión del actor o si se quiere, lo que constituyen el presupuesto del derecho que reclama.

Hechos Impeditivos
Impiden o imposibilitan el nacimiento de la relación jurídica o del derecho cuya existencia alega el demandante.-

La parte accionante en su oportunidad legal promovió pruebas la cual corre inserta al folio (256 y su vuelto) , en aras de probar sus dichos, con este escrito de pruebas donde ratifica todos y cada uno de los documentos acompañados al libelo de la demanda, como son el contrato de arrendamiento y la comunicación de la Junta de condominio, para este sentenciador es del criterio, cuando ratifica la prueba y los hechos constitutivos de su pretensión, en consecuencia, genera un derecho a su favor y traslada la carga de la prueba a la demandada.
Visto este panorama, tenemos que la parte demandada presentó tres (03) escritos de pruebas, con ellos tenía la obligación de probar los hechos Impeditivos y Extintos alegados en el acto de contestación de la demanda.
Del análisis de los escritos de pruebas de la parte demandada no aportó pruebas dirigidas a destruir lo alegado por al actor en cuanto a la falta de pago de los años y meses 2004, meses de Noviembre y Diciembre, año 2005, meses Mayo y Junio, año 2006 meses de Julio, Agosto y Octubre. Su conducta no se apegó a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a los meses subsiguientes fueron consignados ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar, para este sentenciador se consideran cancelados Y ASÍ SE DECIDE.
Por todos los razonamientos expuestos se demostró que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado igualmente el incumplimiento de la Cláusula Novena del referido contrato atinente al pago de condominio menos los gastos extraordinarios; se desprende de la difusa redacción de la cláusula que la arrendataria está obligada al pago de las cuotas ordinarias de condominio no así a los gastos extraordinarios, no obstante, estando consiente la arrendataria consignó quince (15) Cuotas de Condominio en el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, según se evidencia del acta inserta al folio (09) de la pieza No. 02 y posteriormente ha seguido haciendo consignación por este concepto como se demostró, la arrendataria no cumplió con el contrato, en consecuencia, no podrá gozar del beneficio del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 38 ejusdem .
En otro orden de ideas, en dicho contrato no se estipuló monto de la Cuota Ordinaria de Condominio, si se indicó que dicha obligación le corresponde a la arrendataria su pago, no así las extraordinarias de Condominio, máximo si se establece que recibe el inmueble solvente con los servicios y el pago de Condominio, siendo este un servicio además de otros como gas, agua, energía eléctrica, condominio. Demostrándose la plena prueba según la Cláusula Novena la responsabilidad contractual de la arrendataria Y ASÍ SE DECIDE.
Por todos los razonamientos expuestos la demanda intentada debe prosperar en derecho y ASÍ SE DECIDE.
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA, PRIMERO: CON LUGAR PARCIALMENTE, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano JAIRO ENRIQUE FUENMAYOR MATOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.742.366 con domicilio en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia en contra de la ciudadana MERLIN CHIQUINQUIRÁ VILLALOBOS LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, abogada, titular de la cédula de identidad número V-6.472.424, domiciliada en esta ciudad de Cabimas del Estado Zulia. SEGUNDO: Se ordena a la ciudadana MERLIN CHIQUINQUIRÁ VILLALOBOS LÓPEZ, el desalojo libre de bienes y personas del apartamento signado con el Nº 10-B, ubicado en el Conjunto Residencial Gran Sabana, Edificio Icabarú, Calle Chile, en jurisdicción de la Parroquia Germàn Ríos Linares del Municipio Cabimas del Estado Zulia, totalmente desocupado de bienes muebles y de personas, solvente en el pago de todos los servicios públicos. TERCERO: Se condena a la parte demandada pagar las cuotas de condominio de los años y meses 2004, meses Noviembre y Diciembre del año 2005, Mayo y junio de 2006 y meses de julio, agosto y octubre.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, a los fines del artículo 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en Cabimas, a los dos (2) días del mes de diciembre de dos mil nueve. AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL,

ABOG. JAIRO JESÚS GALLARDO.
LA SECRETARIA,

ABOG. ELSY GÓMEZ DE MARÍN.

-la misma fecha siendo las dos de la tarde, se dictó y publicó el anterior fallo y se dejó copia certificada por Secretaría.