TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Cinco (05) de Agosto de dos mil nueve (2009).
199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000718

PARTE ACTORA: MARISOL DEL CARMEN RODRÍGUEZ DE PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.916.295 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: AMADA PASTORA ESCORCHA y RAMÓN JOSÉ HERRERA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 92.108 y 131.208 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: YAQUELIN MARÍA VALLES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.350.074 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LIVIO AGÜERO y JAN LUIS CUEVAS, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 15.099 y 127.519 respectivamente.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMÓN PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de DESALOJO, por apelación del Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara interpuesta por la ciudadana MARISOL DEL CARMEN RODRÍGUEZ DE PÉREZ, contra la ciudadana YAQUELIN MARÍA VALLES.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como Alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte actora en fecha 22/06/2009, contra sentencia de fecha 18/06/2009 dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas del Estado Lara, que declaró SIN LUGAR la demanda de Desalojo, interpuesta por la ciudadana MARISOL DEL CARMEN RODRÍGUEZ DE PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.916.295 y de este domicilio, contra la ciudadana YAQUELIN MARÍA VALLES, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.350.074 y de este domicilio. En fecha 09/07/2009 se recibió el expediente y quien suscribe el presente fallo se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 116). En fecha 17/07/2009 la recurrente consignó los respectivos informes (Folios 117 al 140). En fecha 27/07/2009 el Tribunal mediante auto difirió la publicación de la sentencia para el SEXTO DIA DE DESPACHO siguiente (Folio 141). Llegada la oportunidad para dictar sentencia pasa este Tribunal a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone la parte actora que en fecha 10/08/2004 había celebrado Contrato de Arrendamiento con la parte demandada autenticado ante la Notaría Pública de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara en fecha 10/08/2004, la cual se encuentra inserto bajo el Nº 12, Tomo 42, contrato en el cual la arrendadora otorgaba un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización Tarabana III, sector I, Avenida 1 Nº 43, Cabudare, Parroquia Palavecino del Estado Lara, teniendo un área de aproximadamente 112,50 Mts.2. Que en dicho contrato se estableció en la cláusula tercera un canon de arrendamiento por la cantidad de CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 160,oo), que dicho canon había sido modificado por acuerdo entre las partes a partir del mes de Marzo de 2008, monto vigente hasta la fecha. Manifestó a su vez que la arrendadora había incumplido con el pago de los cánones correspondientes a los meses de Septiembre y Octubre del año 2008. Que por las razones expuestas, demandaba la resolución del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble. Fundamentó su pretensión en lo establecido en los artículos 34 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00).

Por su parte, la parte demandada en su oportunidad procesal, opuso como cuestión previa la incompetencia del Juez por el territorio, incidencia ya resuelta por el Tribunal A-quo. Reconoció la existencia de la relación arrendaticia, que la arrendadora había actuado de mala fe pues durante los primeros seis (06) meses, ofreció el inmueble en venta sin un contrato escrito y sin los documentos de propiedad del terreno, lo cual es indispensable para el crédito respectivo. Que el canon aumentado era distinto del pactado, fue impuesto por la arrendadora, que el mismo le informó a la accionada que por estar de viaje no le recibiría el canon de arrendamiento, que lo recibiría con posteridad. Señaló que había efectuado la consignación de ley y existe una prohibición en aumentar el costo de los alquileres. Rechazó y contradijo los alegatos del libelo y se reservó las demás pretensiones por daños y perjuicios causados.

El Tribunal A-quo, por su parte, al examinar la pretensión invocada y las normas legales invocadas decidió que la demanda no tenía asidero legal alguno, pues la resolución del contrato y desalojo como pretensión son incompatibles, por lo cual declaró la demanda sin lugar con expresa condenatoria en costas.
CONCEPTOS PREVIOS:
RESOLUCION O CUMPLIMIENTO Y DESALOJO

En decisiones anteriores este Juzgado ha establecido los criterios que le guían a la hora de establecer si un contrato es a tiempo determinado o indeterminado, claro, la relevancia es trascendental porque de ello dependerá la pretensión ideal que deba intentarse. Esto ha creado ciertas dudas y cautela por parte de los justiciables, más que todo a la hora de emplear conceptos como resolución o cumplimiento del contrato o desalojo, igualmente, en decisiones anteriores quien suscribe ha tocado el tema estableciendo que de manera general debe señalarse que la Resolución del Contrato y el Desalojo como instituciones civiles operan ante el incumplimiento o falta de observancia de alguna de las obligaciones válidamente suscritas por las partes y se diferencian entre sí en que la Resolución del Contrato es utilizada en los contratos a tiempo determinados o fijado por las partes en el que la posterior entrega del inmueble consta de manera irrefutable; el Desalojo, como institución civil, es propia de los contratos a tiempo indeterminado, es decir, aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción. ¿Qué es y cuando opera, entonces, el Cumplimiento de Contrato como institución civil, en materia de arrendamientos? Es aquella institución por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que este esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en plena vigencia o no, finalización o extinción del contrato, ya que en definitiva cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigido su cumplimiento, por ello un contrato a tiempo determinado puede estar concluido pero si el arrendatario no ha desocupado el inmueble y debe cánones opera la figura del Cumplimiento de Contrato como institución civil. Otro aspecto que suele crear confusión, es que en juicios de Resolución y Cumplimiento de Contratos de Arrendamientos se utiliza la palabra “desalojo” también, sin embargo, esto no quiere decir que las figuras estén inmersas o confusas porque, por ejemplo, como consecuencia de las citadas instituciones puede surgir la posibilidad de la entrega del bien al arrendador, que no es otra cosa que el arrendatario deje de poseer el inmueble, es decir, sea desalojado, pero ese desalojo es una consecuencia jurídica de la acción intentada entendida como desposesión más no la acción misma (institución civil), independientemente a que sea por Cumplimiento o Resolución del Contrato.
ÚNICO

Inadmisión de la Demanda

La naturaleza del contrato, en el presente caso es importante. El accionante invoca la pretensión por Resolución de Contrato de Arrendamiento, en virtud de encontrarse ante un contrato a tiempo determinado, y alude al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como norma en la cual fundamenta su derecho.

Ahora bien de la revisión del contrato cursante en los folios 5 y 6 en copias simples, consignado en copia certificada a los folios 50 y 51, se observa que en la cláusula Segunda se establece “El término de este contrato es convenido entre las partes, por seis (6) meses fijos contados a partir de la fecha de otorgamiento.” Al examinar el tiempo de otorgamiento se observa que el mismo fue otorgado en fecha 10/08/2004, y la duración del contrato es de 6 meses fijos sin prorroga, por lo que el mismo finalizo en fecha 10/02/2005, esto conlleva a un contrasentido, por cuanto al estar el demandado en posesión del inmueble arrendado, es determinante para considerar que se configuro la indeterminación del contrato. Como Corolario de lo anterior es claro que la pretensión del demandante es desacertada, ya que escoge como pretensión, la Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, y fundamenta en derecho su pretensión como si se tratara de un Desalojo en una relación a tiempo indeterminado. Tal conclusión hace sumamente cuestionable la pretensión utilizada pues no tiene asidero jurídico demandar por Resolución de Contrato, bajo un contrato a tiempo indeterminado, la interpretación expuesta se encuentra reforzada en sentencia establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada por el Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en fecha 07/03/2007, en la cual señaló:

“Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato”

Por interpretación en contrario la sentencia se identifica con el caso de autos. Analizando el extracto, es evidente que las partes conocen de los hechos mientras el Juez del derecho, sin embargo, es tan marcado el adjetivo de taxativas, que no existe lugar a desalojo cuando se invoca de una manera distinta a la que el legislador previó. Una demanda por resolución o desalojo en nada modifica el procedimiento en materia de arrendamiento, sin embargo, la Sala consintió en la inadmisibilidad de la misma, cuánto más ahora, que un particular pretende una Resolución de Contrato, como si se tratara de un contrato a tiempo determinado, e invoca los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Es evidente que el accionante no esta claro en los conceptos de RESOLUCION DE CONTRATO, en los contratos a tiempo determinado, y DESALOJO por falta de pago en los Contratos a tiempo indeterminado. Si esta Alzada admitiera la demanda en los términos expuestos, se estaría violentando la protección legal que el legislador ha previsto para los arrendatarios sometidos al régimen especial inquilinario plasmado también en el artículo 7 ejusdem. Así se establece.

En consecuencia, el actor puede volver a intentar la pretensión adecuada y obtener tutela judicial efectiva, pues no debe ser declarada sin lugar la demanda sino inadmisible. Así se decide

Igualmente, es digno de notar que el Tribunal A-quo, declaró sin lugar la demanda como si hubiera conocido sobre el fondo de la pretensión y condenó en costas como si hubiere sido un alegato de parte. Al haber establecido que la pretensión fue mal invocada debió declarar la demanda improcedente o inadmisible como también ha dictaminado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, pues la cosa juzgada ventilada es de tipo formal y no material. En cuanto a las costas, no resultaban procedentes porque su intervención fue de oficio en base a normas que consideró de orden público y no porque el demandado haya efectuado alegatos que al considerarlo echaran por tierra la pretensión del actor. Así se establece.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA INADMISIBLE LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana MARISOL DEL CARMEN RODRÍGUEZ DE PÉREZ, contra la ciudadana YAQUELIN MARÍA VALLES, todos antes identificados, en consecuencia; Primero: Se Revoca la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 18/06/2009; Segundo: No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.
BAJESE OPORTUNAMENTE.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial Del Estado Lara, en Barquisimeto, a los cinco (05) días del mes de Agosto de dos mil Nueve (2.009). Años 199° de la Independencia y 150° de la federación.
La Juez

Mariluz Josefina Pérez
La Secretaria

Eliana Hernández Silva
En la misma fecha se publicó siendo las 03:07 p.m. y se dejó copia.
La Secretaria