TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.640-2.009.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano LUIS FERNANDO CASTRO GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.013.155, debidamente representado por la abogada AURYMARY SALAS SANTOS, MARLLOLY GONZALEZ URIBE y JENNY JOHANNA RUBIO, inscritas en el Inpreabogado bajo el N° 108.556, 93.777 y 108.555, respectivamente, incuó formal demanda contra la sociedad mercantil SALON DE BELLEZA Y ALTA PELUQUERIA ESPEJO, C.A. en la persona de la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN PIRELA NAVARRO, mayor de edad, venezolana, titular de la Cédula de Identidad N° 10.426.054, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, estimada la misma en la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 56.290,oo).-

Admitida como fue la demanda y reforma de la demanda por este Juzgado en fechas 22 de Abril de 2.009 y 09 de Junio de 2.009, se ordenó la citación de la demandada sociedad mercantil SALON DE BELLEZA Y ALTA PELUQUERIA ESPEJO, C.A. la cual se configuró en fecha 29 de Junio del presente año, según se evidencia de exposición realizada por el Alguacil de este Juzgado, a tales efectos en fecha 02 de Julio de 2.009, la parte accionada presentó escrito de contestación de demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus respectivas probanzas, las cuales fueron admitidas en fechas 08 y 10 de Julio de 2.009, evacuadas como han sido todas las pruebas y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO.
Alega la parte actora que consta por documento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, con fecha cuatro (04) de Agosto del año dos mil cinco (2005), que suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la demandada, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, conformado por un Local comercial ubicado en el segundo nivel, identificado bajo la nomenclatura 64-8, del Centro Comercial Galerías Mall, de 39,40 Metros cuadrados de construcción, frente comercial en cristal y aluminio, todo en yeso con sus respectivas lámparas de iluminación, sala sanitaria con sus piezas (W.C, lavamos, pisos de caico y paredes de concreto), en la jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Alude de igual forma el accionante que el contrato tenia una duración de Seis (06) meses, prorrogable por el mismo término de tiempo en caso de aceptación de las partes, contados a partir del día veinticinco (25) de mayo de dos mil cinco (2005), siendo los canon de arrendamiento aumentados consecutivamente hasta quedar fijado el ultimo canon de arrendamiento para el periodo contractual de seis (06) meses contados a partir del veinticinco (25) de mayo de dos mil ocho (2008), hasta el veinticinco (25) de noviembre de dos mil ocho (2008), en la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bf. 3.750,00), pagaderos por mensualidades anticipadas todos los días 25 de cada mes, pero las cláusulas establecidas en dicho contrato no han sido acatadas por demandada, por cuanto quedo establecido en la CLÁUSULA NOVENA, que después de quince (15) días consecutivos a la fecha del vencimiento del pago de dos (2) cánones de arrendamiento o el incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de cualquiera de las estipulaciones contenidas en el contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR a considerar terminado el mismo y a la inmediata desocupación del inmueble arrendado, sin estar obligado a dar ningún aviso previo, situación esta que no fue acatada por LA ARRENDATARIA ya que ésta dejo cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio (2008), agosto (2008), septiembre (2008) y octubre (2008), noviembre (2008), diciembre (2008), Enero (2009), febrero (2009), marzo (2009), abril (2009), perdiendo con esta actitud la accionada con este incumplimiento cualquier derecho que le correspondiera con motivo del contrato de arrendamiento.

Alega de la misma forma el demandante que el día veinticinco (25) de octubre del dos mil ocho (2008), en tiempo oportuno según lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito, fue librada notificación a la demandada, en la cual se le informo de la decisión de ponerle fin al contrato suscrito por ambas partes, donde además se le indica al arrendatario que de conformidad con lo establecido en el articulo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siendo un contrato a tiempo determinado de seis (06) meses, razón por la cual y sumado al hecho del incumplimiento pierde el derecho de la prorroga legal o contractuales, por lo cual deberá desocupar el inmueble inmediatamente, todo esto le fue notificado como lo establece la cláusula tercera, es decir, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de culminación del contrato, pero hasta los momentos la demandada ha hecho caso omiso a la notificación y ya se han agotado las conversaciones, por lo que se ve en la necesidad de demandar la resolución del contrato, desalojo y el pago de daños y perjuicios .
Alude de la misma manera el accionante que la demandada ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre (2008) y enero, febrero, marzo, abril (2009), que calculados a razón de TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bf. 3.750,00) cada mes, totalizan la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bf. 37.500,00), por concepto de cánones vencidos y no pagados, hechos estos que considerados a la luz del contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes y en concordancia con los artículos 1592 y 1616 del Código Civil, evidencian suficientemente el incumplimiento por parte de la accionada, de las obligaciones asumidas en el contrato en cuestión y que opongo como fundamento de la acción intentada en toda forma en Derecho habida.
Alude por último alega el demandante que incumplido como ha sido por parte de la demandada el aludido contrato de arrendamiento, y como quiera que han resultado infructuosas las gestiones realizadas para que pague los cánones de arrendamiento vencidos del modo convenido, y realice la entrega material del inmueble, ya que ha incumplido sus obligaciones contractuales y legales, a cuyo tenor hace precedente la presente Acción de Resolución, Desalojo y Cobro de Daños y Perjuicios, en consecuencia demanda a la demandada para que convenga en 1.- En dar por resuelto el contrato de arrendamiento sobre el inmueble, en vista de su falta de pago de los cánones de arrendamiento convenidos, por ende, haber incumplido las obligaciones asumidas por el mismo; 2.- En pagar la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BF. 37.500,00), por concepto de diez (10) mensualidades de arrendamiento vencidas y no pagadas, pertinentes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil ocho (2008) y enero, febrero, marzo y abril del año dos mil nueve (2009); 3.- En pagar como Cláusula penal tal como lo establece la cláusula Décima del contrato suscrito por ambos, que establece que por este concepto deberá cancelar la cantidad de CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 40,00) diarios por concepto de cláusula penal, que sumados desde fecha de culminación del contrato de arrendamiento, que es desde el 25 de noviembre de 2008, hace un total de 145 días que multiplicados por 40,00 bolívares, hace un total CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.800,00), además deberá cancelar los daños y perjuicios; 4.- Subsecuentemente, en entregar de inmediato el inmueble objeto del contrato de arrendamiento ya determinado, en el mismo buen estado de aseo, uso y conservación que tenia al inicio del contrato de arrendamiento y solvente en el pago de todos los servicios públicos generales o particulares registrados en el inmueble, debiendo entregar constancia de ello; 5.- En pagar las costas y costos procesales que desde ya protesto y la indexación de las cantidades reclamadas como una justa compensación por la perdida del valor adquisitivo del signo monetario por efectos de la inflación; 6.- En pagar los Honorarios Profesionales causados, los cuales conformo a la Ley se estiman en el treinta por ciento (30%) del valor de la demanda.

Por su parte la demandada alude que es cierto que su representada celebro un contrato de arrendamiento con el actor, según consta del documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Maracaibo, el día 04 de Agosto de 2005.
Así mismo manifiesta que es cierto que su representada esta en mora con el demandante con respecto del ya identificado local comercial.
De la misma forma la accionada niega, rechaza y contradice el hecho alegado por el demandante que su representada, esta en mora de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre, Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2009, por cuanto su representada si se encuentra en mora pero desde el mes de Noviembre del año 2008, hasta la fecha, pero cabe destacar que la mensualidad cobrada no era la señalada en el escrito libelar, la cantidad real para la fecha era la de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, por tanto el monto demandado no coincide con las pretensiones del mismo.
De igual forma la demandada niega, rechaza y contradice haberle negado al demandante el acceso al inmueble, para ejercer su derecho a la desocupación del mismo, se le notifico de forma verbal, de la decisión del mismo de no tener la voluntad de seguir con el contrato de arrendamiento y solicitando la entrega del mismo, pero nunca se le entregó o firmó notificación alguna, aunado a esta situación repentinamente ocurre el fallecimiento de su cónyuge para esa fecha y siendo ella único soporte de familia, y la caída precipitada de los ingresos en el antes referido local, la llevo al cierre del mismo por un periodo corto de tiempo, viéndose en la imposibilidad de cancelar los cánones de arrendamientos pendientes.
De la misma manera niega, rechaza y contradice que en varias oportunidades se le exigiese el pago de los cánones de arrendamiento pendientes, y en vista de la solicitud de desalojo solo esperaba que el actor se aproximara al antes mencionado local a llevar a cabo del desalojo, cosa que nunca sucedió, dando esto mucho que pensar, o la forma dolosa en que se omitió el cobro de los montos adeudados, valiéndose de su situación económica para el momento y en la actualidad, dejando correr los meses a los fines de incrementar la deuda y la mora por los cánones vencidos, por lo tanto, este hecho alegado por la demandante, es falso de toda falsedad.
Así mismo alude la accionada que niega, rechaza y contradice el hecho alegado por la demandante cuando señala que su representada le adeuda la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 56.290,00), por concepto de cánones de arrendamiento pendientes y mora por cada mensualidad adeudada al demandante, siendo que la obligación adeudada hasta la fecha es de DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 17.500,00), a razón de siete meses, de DOS MIL QUINIENTOS (Bs. 2.500,00), a cada mensualidad, contados a partir del mes de Diciembre del 2008, hasta la presente fecha, y como consecuencia de ello, pone a disposición de Tribunal el local comercial arrendado, libre de personas y bienes.
Así mismo niega, rechaza y contradice el hecho alegado por el actor cuando señala que se le adeuda la cantidad de Bs. 5.800,00, por la aplicación de la cláusula de mora diaria, por la no entrega del local, siendo este hecho incierto, ya que si le estoy reconociendo los alquiles hasta la presente fecha, esta cláusula penal no aplica a sus efectos.

PRUEBAS DE LAS PARTES.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
1.- Invoca a favor de su representada el merito favorable que arroja la copia certificada del contrato de arrendamiento, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
2.- Invoca el Principio de la Adquisición de la prueba, o Principio de la Comunidad de la Prueba, a tal efecto invoco a los principios de adquisición procesal y de comunidad de prueba, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:
“… Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tale alegaciones…”
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.
3.- Invoca como prueba documental copia de depósitos bancarios, los cuales son valorados en todo su valor probatorio por esta Juzgadora. Así se Decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1.- Invoca a su favor el beneficio que de las actas procesales se desprenden fundamentándose en el Principio de la Comunidad de la Prueba y en el también Principio Procesal de la Adquisición Procesal, mediante el cual la actividad que las partes desarrollan en el proceso se influyen recíprocamente, en el sentido de que no solo se beneficia a quien ejecuta el acto y supuestamente perjudica a la parte contraria, sino que también esta podrá beneficiarse del acto, por cuanto el acto procesal es común y su eficacia no depende de la parte de la cual provengan, sino de los efectos que producen, en tal sentido, queda reiterado que la adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el debe de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se establece
2.- Promueve voucher bancario girado en el Banco Occidental de Descuento (BOD), signado con el Nº 164472651, fecha 24 de Noviembre de 2008, girado a nombre del ciudadano LUIS CASTRO, por la cantidad de Bs. 5.000, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de octubre y noviembre del año 2008, los cuales son valorados en todo su valor probatorio por esta Juzgadora. Así se Decide.-
3.- Promueve la testimonial jurada de la ciudadana DAYANA DESIRED BRACHO MARQUEZ, la cual no rindió su declaración por lo que esta Juzgadora no tiene que emitir ningún pronunciamiento al respecto. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Observa esta Juzgadora que la presente demanda se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 04 de Agosto de 2.005, por ante la Notará Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el Nº 29, Tomo 16-A, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, del cual en su cláusula Tercera se estableció lo siguiente: “DEL TERMINO DE DURACION DE ESTE CONTRATO: La duración de este contrato será de SEIS (06) MESES contados a partir del veinticinco (25) de Mayo de dos mil cinco (2005). Este contrato podrá ser renovado o prorrogado automáticamente por un mismo período de SEIS (06) MESES, contado desde la fecha de su vencimiento, salvo que una de las partes contratantes participe a la otra parte contratante con por lo menos TREINTA (30) días antes del vencimiento del presente contrato su deseo de renovar o prorrogar el mismo. Queda entendido que la única prórroga automática que se menciona en el presente contrato será la que soporta la ley de Inquilinato… (Omissis)”
Ahora bien conforme a lo antes indicado la parte actora demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, al respecto para resolver sobre la procedencia de la presente acción este Juzgado hace las siguientes consideraciones:

Se trae a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: “
…. (Omissis)… CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.-
La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes.
Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consientes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión.
No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas.
La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI.
La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más.
Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate.
Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis).

“… (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis).
Contrato por tiempo determinado con duración concluida.
Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, art. 3º).
b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador.
El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? ) vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por el vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla:
Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (art. 52, LAI).
De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducciòn el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid III, 9 infra)
c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.
Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado.
Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, nº 80). Y afirma Luis MUÑOZ, citando a Felipe CLEMENTE DE DIEGO, que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirmar, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp 819 y ss).
No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio el mismo canon del contrato anterior, o extinguido por defecto del vencimiento del término prefijado como de su duración.
La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa in certidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente,, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado, y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de ola primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar a tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o previo. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble, y de encontrarse exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado al respecto una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual.

Así mismo el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente:
“La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.
Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión.
Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado.
Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI.
¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)”.

Así mismo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vendida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

En este mismo orden, es importante destacar que, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, señaló:
“Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incuó. En efecto, la sentencia que fue impugnada luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, considero que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera”… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir que el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que ni se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”… (Subrayado del Tribunal.
Y por último apuntó dicho fallo que:
“… En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiese percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia.” …(Subrayado del Juzgado).

Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de Octubre de 2.005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, que al respecto señaló:
…”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme al principio del debido proceso y del derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución del contrato de arrendamiento obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal.
Señala además dicho fallo que:
…”Al respecto, la Sala observa que el Juez en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento loo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho de igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …”
Continúa dicho fallo:
… “De lo procedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada. Pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de las letras del artículo 1 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.”…
De igual manera se trae a colación lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses… (Omissis)”.

Con vista a la doctrina, disposición legal y sentencias antes señaladas y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, con fundamento en el contrato de arrendamiento de autos, este Tribunal forzosamente debe pasar a analizar la naturaleza jurídica del instrumento fundamental, según lo pautado entre las partes contratantes de acuerdo a la cláusula Tercera, la cual reza textualmente lo siguiente:
“DEL TERMINO DE DURACION DE ESTE CONTRATO: La duración de este contrato será de SEIS (06) MESES contados a partir del veinticinco (25) de Mayo de dos mil cinco (2005). Este contrato podrá ser renovado o prorrogado automáticamente por un mismo período de SEIS (06) MESES, contado desde la fecha de su vencimiento, salvo que una de las partes contratantes participe a la otra parte contratante con por lo menos TREINTA (30) días antes del vencimiento del presente contrato su deseo de renovar o prorrogar el mismo. Queda entendido que la única prórroga automática que se menciona en el presente contrato será la que soporta la ley de Inquilinato… (Omissis)”

De la revisión y análisis efectuado a la antes transcrita cláusula y comunicación que rescinde el contrato, observa esta Juzgadora que la voluntad de las partes al momento de celebrar dicho contrato fue pactar un contrato a tiempo determinado, prorrogable automáticamente por un mismo período de seis meses, es decir, desde el 25 de Mayo de 2.005 hasta el 25 de Noviembre de 2.005, quedando entendido que la única prórroga automática que se menciona en contrato será la que soporta la ley de Inquilinato, la cual conforme la ley especial, es decir, la prórroga legal desde el 25 de Noviembre de 2.005 hasta el 25 de Mayo de 2.006, transcurrida la prórroga legal hasta el 25 de Mayo de 2.006, en dicha fecha le nació a la arrendadora el derecho de reclamar conforme a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la entrega del inmueble, pero como ésta siguió recibiendo y aceptando el pago de los cánones de arrendamiento de los siguientes y por cuanto mediante la presente reclama el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio de 2.008 hasta Abril del presente año, se produce en un consentimiento tácito por su parte, en el sentido de querer seguir manteniendo el carácter de arrendadora y en cuanto a la demandada que ésta siguiera poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, lo que no es más que consintió que se produjera la tácita reconducción y al producirse la misma el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado.-

Ante estas consideraciones se hace necesario igualmente traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones… (Omissis).-

La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eijusdem…. Omissis).
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) ….”
De manera que en aplicación de la doctrina antes indicada se desprende que la resolución del contrato de arrendamiento tiene razón de ser en contratos de arrendamientos a tiempo determinados e indeterminado siempre que los motivos sean distintos a los establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cambio la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales establecidas por la disposición legal antes indicada; en base a este criterio y en aplicación del mismo en el presente caso, se observa que la parte demandante reclama la resolución del contrato de arrendamiento por falta de cánones de arrendamiento, razón ésta que se encuentra tipificada en uno de los ordinales establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento como motivo para solicitar la acción de desalojo, vía ésta permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte actora, por el hecho de haber escogido la vía equivocada para terminar con la relación arrendaticia que mantiene con la demandada, por cuanto la resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento, solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento escrito celebrado a tiempo determinado, por cuanto no puede resolverse una relación que no tiene establecido un lapso de duración, a diferencia de que si se trata del incumplimiento no previsto en los ordinales indicados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, destinados a la acción de desalojo de contratos verbales o escritos a tiempo indeterminado, si es procedente la resolución del contrato de una relación escrita pero a tiempo indeterminado, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que la parte actora eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con la demandada.-

De manera que en aplicación de la doctrina antes indicada se desprende que la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales establecidas por la disposición legal antes indicada, y como antes se indicó habiéndose configurado un consentimiento tácito en el sentido de que la parte actora siguió manteniendo el carácter de arrendadora y la demandada siguió poseyendo el inmueble en calidad de arrendataria, se produjo la tácita reconducción, por lo que el contrato de arrendamiento naciente resulta a tiempo indeterminado, y por consiguiente la acción solicitada no es la correcta, de manera que a juicio de esta Sentenciadora no procede la pretensión incoada. Así se Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano LUIS FERNANDO CASTRO GOMEZ contra la sociedad mercantil SALON DE BELLEZA Y ALTA PELUQUERIA ESPEJO, C.A.
Así mismo no hay condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza de la presente decisión, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los CINCO (05) días del mes de Agosto de 2.009. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-
La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Quince (3:15 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-