TSJ Regiones - Decisión

Expediente: 1.997-09.
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
199º y 150º

DEMANDANTE: LEYDA JOSEFINA GARCÍA DE PIÑA.
DEMANDADOS: ELMAR PELEKAIS FERNANDEZ y PAOLA VIRGINIA BARROSO URDANETA.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.

Ocurre ante este Tribunal la ciudadana LEYDA GARCÍA DE PIÑA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-9.711.184, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, asistida por la abogada en ejercicio RASMIN DIAZ SOCORRO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 52.005, para demandar por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA a los ciudadanos ELMAR ANDRES PELEKAIS FERNANDEZ y PAOLA VIRGINIA BARROSO URDANETA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-12.721.762 y V-16.149.362, respectivamente, de este mismo domicilio; alegando que celebró contrato de opción de compra con ELMAR ANDRES PELEKAIS FERNANDEZ y PAOLA VIRGINIA BARROSO URDANETA, en fecha nueve (09) de octubre de dos mil ocho (2008), según documento autenticado en la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el N° 56, tomo 293 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-C, situado en el primer piso del Edificio PINO SLASH DOS, que forma parte del parcelamiento denominado Conjunto Residencial EL PINAR, ubicado en la calle 115 con avenida 23, sector La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos y medidas constan en el documento de propiedad que acompaña. Que en dicho contrato se estableció la venta del inmueble descrito en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), de los cuales la promitente compradora le entregó treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), en calidad de arras, y de ellos diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), fueron entregados por concepto de reserva y la diferencia de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) a satisfacción de los promitentes vendedores. Que el contrato tenía una duración de noventa (90) días contados a partir de la fecha cierta de la firma y treinta (30) días de prorroga si ambas partes así lo convenían, que en la clausula quinta del contrato se estipuló que los promitentes vendedores se obligaban a vender el inmueble con las solvencias de servicios, que si se trataba de un apartamento en propiedad horizontal deberían presentar el documento de condominio, y que el retraso en la entrega de estos documentos se tomaría en cuenta para los efectos del calculo de los noventa (90) días establecidos en la clausula tercera. Que en la clausula sexta del contrato se estableció el monto por indemnización de daños y perjuicios en caso de no celebrarse la venta bien por razones imputables a la promitente compradora o por culpa de los promitentes vendedores. Continúa alegando la actora, que sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra existe una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANVIH), que los promitentes vendedores desde la fecha de autenticación del primer contrato de opción de compra (09-10-2008), debieron realizar las gestiones necesarias para cancelar lo adeudado al BANAVIH, y agilizar el comprobante de cancelación del monto adeudado, pero esto no sucedió, aún y cuando le fue exigido por el Banco Industrial de Venezuela desde el momento de introducción de los requisitos para el crédito hipotecario por el cual adquiriría el inmueble. Que no fue sino hasta el día 28 de noviembre de 2008, que la inmobiliaria le informó que el modelo de liberación y el cálculo del reintegro del subsidio se lo entregarían a finales del mes de diciembre, y a ella el BANCO Industrial solo le había dado plazo hasta el día tres (03) de diciembre de 2008, que en virtud de ello la inmobiliaria le planteó la firma de una nueva opción de compra. Que el día cuatro (04) de febrero de 2009, se firmó un nuevo contrato de opción de compra por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el N° 37, tomo 25 de los libros respectivos y que los promitentes vendedores en fecha once (11) de junio de 2009, le manifestaron a la inmobiliaria que solo esperarían el finiquito del crédito hasta esa semana, y que buscarían otro comprador. Que la inmobiliaria la notificó de la disolución del negocio y la citó para el día 14 de junio de 2009, a las cuatro de la tarde, y los promitentes vendedores no asistieron y no atienden las llamadas telefónicas, ni los mensajes vía email, que ellos no tienen su dinero y que de devolvérselo, tendrá que esperar a que vendan el inmueble por cuanto dispusieron del dinero. Igualmente arguye la demandante, que ella ha sido la parte mas perjudicada en el contrato de opción de compra porque no se tomó en cuenta el retraso en la entrega de los documentos exigidos por el Banco, para el calculo de los noventa (90) días establecidos en la clausula tercera, que no era necesario firmar un nuevo contrato porque el primer contrato aún esta vigente en aplicación de dicha clausula. Que el inmueble esta siendo negociado por la inmobiliaria Century 21, y que pudiera estar ofreciéndose en venta en otras inmobiliarias más. Por todo lo expuesto demanda la Resolución de Contrato a los promitentes vendedores, ELMAR PELEKAIS y PAOLA BARROSO. Reclama los honorarios profesionales los costos y la indexación por los conceptos adeudados. Estimó la demanda en mil trescientas sesenta y tres con sesenta y cuatro unidades tributarias (1.363,64 UT).

En fecha tres (03) de junio de 2009, el Tribunal admitió la demanda.
Por diligencia presentada en fecha seis (06) del mismo mes y año, la actora otorgó poder judicial a la Abogada RASMIN DÍAZ.
Asimismo la ciudadana LEYDA GARCÍA DE PIÑA presentó escrito solicitando el decreto de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar.
Por diligencia de fecha trece (13) de agosto de 2009, la apoderada judicial de la actora, reformó la demanda únicamente en lo que se refiere al petitum, indicando que demanda a los promitentes vendedores por Resolución de contrato por incumplimiento. Demandó la cantidad de setenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. 75.000,00), monto correspondiente al doble de la suma dada en calidad de arras (Bs. 30.000,00) más el monto estipulado en el contrato por daños y perjuicios (Bs. 15.000,00). En la misma fecha el Tribunal dictó auto admitiendo la reforma de la demanda.
Por diligencia presentada en esa misma fecha, la apoderada actora solicitó que una vez admitida la reforma de la demanda, el tribunal habilitara el tiempo necesario para pronunciarse sobre la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar.

PARA DECIDIR SOBRE EL DECRETO DE LA MEDIDA EL TRIBUNAL HACE LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES

Se observa que ha sido demandada la Resolución del Contrato de Opción de Compra por el incumplimiento de los promitentes vendedores en la entrega de los documentos necesarios para la gestión del crédito hipotecario con el cual la promitente compradora adquiriría el inmueble.

Fueron acompañados al libelo de la demanda los siguientes medios probatorios:

 Documento de opción de compra celebrado por los ciudadanos LEYDA GARCÍA DE PIÑA, ELMAR ANDRES PELEKAIS FERNANDEZ y PAOLA VIRGINIA BARROSO URDANETA, por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha nueve (09) de octubre del año 2008, anotado bajo el N° 56, tomo 293 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero y letra 1-C, situado en el primer piso del Edificio PINO SLASH DOS (02), que forma parte del parcelamiento denominado Conjunto Residencial EL PINAR, ubicado en la calle 115 con avenida 23 del sector La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; del cual puede constatarse la celebración de un contrato de opción de compra.
 Documento de opción de compra celebrado por los ciudadanos LEYDA GARCÍA DE PIÑA, ELMAR ANDRES PELEKAIS FERNANDEZ y PAOLA VIRGINIA BARROSO URDANETA, por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha cuatro (04) de febrero del año 2009, anotado bajo el N° 37, tomo 25 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero y letra 1-C, situado en el primer piso del Edificio PINO SLASH DOS (02), que forma parte del parcelamiento denominado Conjunto Residencial EL PINAR, ubicado en la calle 115 con avenida 23 del sector La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
 Copia certificada del documento de propiedad de los ciudadanos ELMAR ANDRES PELEKAIS FERNANDEZ y PAOLA VIRGINIA BARROSO URDANETA sobre el inmueble descrito anteriormente.
Los anteriores documentos son estimados en todo su valor probatorio por tratarse de documentos públicos, consignados en original, copia certificada y copia simple.

 Impresión de emails enviados por Thairi Matos Reyes (thairima@hotmail.com), en fechas trece (13) de octubre de 2008, veintiocho (28) de noviembre de 2008, primero (1) de diciembre de 2008 y quince (15) de enero de 2009, constantes de cuatro (4) folios útiles.
 Impresión de emails enviados por Thairi Matos Reyes (thairima@hotmail.com), en fecha once (11), trece (13) y dieciocho (18) de junio de 2009, constantes de tres (3) folios útiles.
 Impresión de la publicación de un inmueble en venta de la pagina web www.century21.com.ve.
Los instrumentos antes descritos son valorados como copias simples de documento privado de conformidad con el artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas.

El Tribunal observa que la actora indica en su libelo de demanda, que celebró dos (2) contratos de opción de compra con los ciudadanos ELMAR PELEKAIS y PAOLA BARROSO, ya identificados, el primero en fecha nueve (09) de octubre de 2008, y un segundo contrato en fecha cuatro (04) de febrero de 2009.

Se desprende del contenido de la cláusula segunda de ambos contratos de opción de compra, que la ciudadana LEYDA GARCÍA entregó a los promitentes vendedores, en este caso, ELMAR PELEKAIS y PAOLA BARROSO, la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), en calidad de arras y como parte del precio total de la venta, que se estableció en ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00). Igualmente, en cláusula tercera de los contratos, se acordó que la duración de los mismos sería de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del documento y que éste plazo podría ser prorrogado por treinta (30) días si ambas partes lo convenían.

Asimismo, las partes convinieron en la clausula sexta de los mencionados contratos, en lo siguiente:
“En caso que vencido cualquiera de los plazos estipulados en este contrato, no se llegare a celebrar la venta por culpa o razones imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, LOS PROMITENTES VENDEDORES podrán de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole, resolver y dejar sin ningún efecto jurídico el presente contrato …omissis… Así mismo, en caso que vencido el plazo estipulado en el presente contrato, LOS PROMITENTES VENDEDORES por cualquier causa que fuere, no realizare la venta pactada en los términos previstos en el presente contrato, LA PROMITENTE COMPRADORA podrá de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole, resolver y dejar sin efecto jurídico el presente contrato, debiendo devolver de inmediato LOS PROMITENTES VENDEDORES a LA PROMITENTE COMPRADORA la totalidad de las cantidades de dinero recibidas en arras, es decir, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 30.000,00), mas la cantidad adicional de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 15.000,00) como indemnización de daños y perjuicios.”

Ahora bien, los alegatos formulados por la actora en el libelo de demanda y el contenido de los contratos de opción de compra celebrados por las partes, en especial de sus cláusulas segunda y sexta, hacen presumir a esta sentenciadora la existencia del olor a buen derecho y el peligro en la infructuosidad del fallo, motivo por el cual este Tribunal considera que se han cumplido con los requisitos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, para la procedencia del decreto de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: SE DECRETA MEDIDA PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre un inmueble propiedad de los ciudadanos ELMAR ANDRES PELEKAIS FERNANDEZ y PAOLA VIRGINIA BARROSO URDANETA, constituido por un apartamento distinguido con el numero y letra 1-C, situado en el primer piso del Edificio PINO SLASH DOS (02), que forma parte del parcelamiento denominado Conjunto Residencial EL PINAR, ubicado en la calle 115 con avenida 23 del sector La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual tiene un área aproximada de construcción de noventa y un metros cuadrados (91 mts2) y sus linderos son los siguientes: Noreste: linda con apartamento N° 1-B y la fachada interna y Noreste del Edificio; Suroeste: con la fachada interna del edificio; Sureste: con fachada sureste del edificio y Noroeste: en parte con fachada interna del edificio y en parte Hall de distribución. El referido inmueble le pertenece a los ciudadanos ELMAR ANDRES PELEKAIS FERNANDEZ y PAOLA VIRGINIA BARROSO URDANETA, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha dieciocho (18) de julio de dos mil seis (2006), bajo el Nº 10, Protocolo 1°, Tomo 3. Todo en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA sigue la ciudadana LEYDA GARCÍA en contra de los ciudadanos ELMAR ANDRES PELEKAIS FERNANDEZ y PAOLA VIRGINIA BARROSO URDANETA, ya identificados.
Se ordena oficiar a la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que estampe la nota correspondiente de la medida decretada en esta sentencia.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión.
Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil nueve (2009).
Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ,

Abog. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. Mg. Sc.

LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
En la misma fecha siendo la una de la tarde se dictó y se publicó el fallo que antecede y se ofició bajo el Nº -09.

LA SECRETARIA,

Abog. GABRIELA BRACHO AGUILAR. Mg. Sc.
Exp. 1.997-09.