TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXP. 2705-06.
Cursa por ante este Tribunal formal demanda que por DESALOJO interpuso la ciudadana ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.381.970, y de este domicilio, asistida por la abogada en ejercicio YASMIRIAN ISABEL GONZALEZ COLINA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 60.189 y de este domicilio, en contra del ciudadano ENRIQUE ANTONIO MAITA LOPEZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No.1.878.969, y de este domicilio, admitiéndose la presente demanda ante este Tribunal por auto de fecha 5 de Octubre de 2006.
I
ANTECEDENTES PROCESALES

Alegatos de la Parte Actora.
Expone la actora en su Libelo de Demanda, que celebró Contrato de Arrendamiento verbal con el ciudadano ENRIQUE ANTONIO MAITA LOPEZ, sobre un inmueble de su propiedad y de su hermana BERTA ADELA MORALES RINCON, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.106.285, cuyas medidas, linderos, y demás especificaciones constan en documento de propiedad otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 19 de Marzo de 2003, anotado bajo el Nº 83, tomo 27 de los libros de autenticaciones, con una duración de un (01) año, iniciándose los pagos a partir del mes de septiembre del año 1999, y refiere igualmente que con el devenir del tiempo se indetermino, pero es el caso que el arrendatario desde el mes de mayo de 2006, se negó a cancelar los cánones de los meses Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del mismo año, a razón de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 150,00) cada mes.
Continúa alegando la parte actora, que han sido innumerables e infructuosas las gestiones realizadas, para que el prenombrado arrendatario pague la deuda pendiente y desocupe el inmueble arrendado. En consecuencia demanda por Desalojo al ciudadano ENRIQUE ANTONIO MAITA LOPEZ, así como también reclama el pago de la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 750,00), por concepto de cánones insolutos y los que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble en controversia, a su vez el pago de la deuda con HIDROLAGO por un monto de CINCO MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLIVARES FUERTES CON 15/100 (Bs.F. 5.778,15), todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocando a su vez el ordinal 2 del artículo 1.592 del Código Civil, relativo a las obligaciones principales del arrendatario.
Consecutivamente, en fecha 5 de Octubre de 2006, la ciudadana ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES, confirió Poder Apud Acta ante el secretario titular de este Despacho a la abogada en ejercicio YASMIRIAN GONZALEZ COLINA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 60.189 y posteriormente, en fecha 06 de ese mismo mes y año se libraron los recaudos de citación, luego de la consignación por parte de la apoderada actora de los emolumentos necesarios para llevarse a cabo.
Se evidencia en actas, que en fecha 9 de Octubre de 2006, el demandado de autos ciudadano ENRIQUE ANTONIO MAITA LOPEZ, asistido por la abogada en ejercicio TANIA LUISA ARIAS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 79.869, se dió por citado y notificado del juicio intentado en su contra.

Alegatos de la Parte Demandada.
El día 11 de Octubre de 2006, las abogadas en ejercicio NELITZA FERNÁNDEZ ALVAREZ y MARIA LUISA ARIAS, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.509 y 79.869, respectivamente y de este domicilio, con el carácter de apoderadas judiciales del ciudadano ENRIQUE ANTONIO MAITA LOPEZ, según consta en documento Poder otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 8 de Septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 39, Tomo 95 de los libros de autenticaciones, dieron contestación a la demanda interpuesta en contra de su mandante, en los siguientes términos:
Manifiesta en su escrito de contestación, la necesidad de establecer un Punto Previo a la contestación de la demanda, para referirse a la configuración de un Fraude Procesal y Simulación.
PUNTO PREVIO
 Primera Parte.
Expresa la representación judicial de la parte demandada que la accionante en su Libelo de demanda se atribuye la propiedad junto con su hermana BERTA ADELA MORALES RINCON, de un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 86-98, ubicada en el Sector Panamericano, calle 69, en la Jurisdicción de la Parroquia Carraciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, como se evidencia del documento autenticado ante la Notaria Publica Quinta de Maracaibo, en fecha 19 de marzo de 2003, anotado bajo el Nº 83, Tomo 27 de los libros respectivos, cuando en realidad no es propietaria por que ella junto con su prenombrada hermana, vendieron el bien inmueble, objeto de juicio, a la ASOCIACIÓN COPERATIVA BARRIO PANAMERICANO, representada por la coordinadora ciudadana MIRIAN FINOL, titular de la cédula de identidad Nº 3.645.554, como se constata del documento otorgado ante la Notaría Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 10 de Agosto de 2006, anotado bajo el Nº 94, Tomo 95, de los libros respectivos.
Refieren igualmente las profesionales del derecho que en fecha 14 de agosto de 2006, la ciudadana BERTA MARILES FUENMAYOR DE MAYTA, venezolana, mayor de edad, costurera, casada, titular de la cédula de identidad Nº 6.885.428, cónyuge del demandado, formuló una denuncia por ante la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la ciudadana MIRIAN FINOL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.042.741, y de este domicilio, por que los dueños de la casa, la cual habita desde hace siete (7) años dieron en venta el inmueble a la prenombrada ciudadana , sin participarle a ella de la venta y solicitarle la desocupación de la misma. Al ser entrevistada la ciudadana MIRIAN FINOL, sobre la denuncia hecha en su contra por la ciudadana BERTA DE MAYTA, esta afirmó que la vivienda no se la vendieron a ella, sino a la Cooperativa del Consejo Comunal, siendo este un ente del gobierno.
Por otra parte relata que el día 21 de Agosto de 2006, la ciudadana MIRIAN FINOL, denuncia a su vez al arrendatario ENRIQUE MAYTA, por ante la Intendencia de Seguridad Parroquial Carraciolo Parra Pérez, con el fin de lograr un acuerdo con el arrendatario para la desocupación de la casa objeto de litigio por haber sido compradas a sus dueñas por la administración del Consejo Comunal.
Continúan alegando las apoderadas judiciales del demandado, que se encuentran en presencia de un Fraude Procesal y Simulación, en contra de su poderdante, quien ha ocupado el inmueble litigioso en calidad de posesión desde hace siete (7) años, ya que ocupa desde mucho antes de la fecha preestablecida el inmueble, es decir, desde el año 1999, dado a través de un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, sin que se le diera la Preferencia Ofertiva que por Ley le corresponde, notificándole de su decisión de rescindir el contrato arrendaticio, pero dándole el tiempo establecido como lo indica el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales se contarán a partir del 14 de agosto de 2006, hasta el 14 de agosto de 2008.
Sigue Manifestando la parte demandada, que existe Fraude Procesal o Dolo Procesal, establecido en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil y la Simulación a la que se re refiere el artículo 1281 del Código Civil, en cuanto a la Simulación esta existe y esta demostrada para ella la intención de la parte demandante, como de los compradores del inmueble (consejo comunal), de engañar a su mandante y al Juez haciéndoles creer erróneamente que es la propietaria, cuando hay una venta a un ente jurídico, organismo este que alega no estar enterado que el inmueble en cuestión estaba ocupado, por existir un contrato de arrendamiento verbal por mas de siete (7) años. En consecuencia la parte actora no tiene derecho a demandar y solicitar el pago de los cánones de arrendamiento por que ella vendió, sin tener en cuenta la preferencia ofertiva y la prorroga legal que establece la Ley, a pesar de que la demandante dió el lapso de dos (2) años para desocupar el inmueble, destacando que el mismo no ha sido consumado, violando la normativa legal y los derechos que le corresponden a su mandante.
 Segunda Parte.
Opone las cuestiones previas, previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:
Primero: Oponen las cuestión previa tipificada en el artículo 346 ordinal 6° del Código de procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el Libelo de la demanda los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 4 ejusdem (el objeto de la pretensión el cuál deberá indicar su situación y linderos, si fuere inmueble), ya que en el caso de autos, no se hizo mención de la situación, linderos y protocolización del inmueble.
Segundo: Oponen la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 Ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma por no haberse llenado en el Libelo de la demanda los requisitos que indica el 340 Ordinal 5° ejusdem (la relación de los hechos y los fundamentos de derecho).
El demandante no indica, ni refiere ningún hecho o circunstancia de la manera como supuestamente se ha realizado el contrato verbal de arrendamiento del inmueble litigioso, por lo que no cumple con los extremos establecidos en el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último opone la cuestión previa establecida en el numeral 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en vista de que alega la existencia de una Cuestión Prejudicial, ya que cursa ante el Órgano ordenador una Regulación Arrendaticia, sobre el inmueble en cuestión.

CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA

 Niegan, rechazan y contradicen en todos y cada una de sus partes la demanda por Desalojo que intentada en contra de su representado, por ser falsos e inexistentes totalmente todos los hechos alegados e improcedente el derecho invocado, en virtud de que no es cierto y es falso que celebró contrato de arrendamiento verbal, por la duración de un (1) año sobre el inmueble plenamente identificado, ya que desde el primer momento acordaron que su duración seria por tiempo indeterminado tomando en cuenta que su poderdante ofertó en comprarla, y por ese motivo no se fijó un monto determinado de canon de arrendamiento, pero con el devenir de los años le notificaron verbalmente a su representado que no iban a vender y fijaron un canon de arrendamiento.
 Es falso lo alegado por la demandante, que su representado dejó de cancelar de manera injusta los cánones de arrendamiento, de los meses de mayo, junio, julio agosto y septiembre de 2006, sino que no quiso recibir la cancelación de los cánones, por cuanto ya tenia tramitada la venta del inmueble a un tercero, lo cual nunca fue participado al arrendatario, teniendo su representado la preferencia ofertiva según lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
 Niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de las partes la demanda incoada, por ser falsos e inexistente totalmente el hecho alegado, en virtud de que no es cierto que su mandante incurriera en mora en el pago de cánones de arrendamiento.
 Niegan, rechazan y contradicen, que la cantidad de dinero adeudado a Hidrolago sea por el consumo total de su poderdante, ya que la deuda existía mucho antes de habitar el inmueble por su mandante.
 Niegan, rechazan y contradicen que su representado sea irresponsable en el pago de los cánones de arrendamiento por cuanto la misma arrendataria de su puño y letra, dejo constancia que estaba satisfecha de tenerlo como inquilino y su responsabilidad en el pago de los canones arrendaticios.

DE LA RECONVENCIÓN

Conjuntamente con las defensas opuestas por el accionado en su contestación, hace valer por vía reconvencional el cumplimiento de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su articulo 41 el cual versa sobre la no admisión de acciones por vencimiento de término, cuando esta en curso la Prórroga Legal, a su vez invoca lo previsto en el artículo 42, relativo al derecho de preferencia ofertiva, por cuanto en ningún momento le fue notificada la venta del inmueble litigioso. En este orden de ideas, invoca también el accionado lo establecido en el artículo 47 y 48 Literal “a” ejusdem contentivo del Retracto Legal. Así mismo agrega, que ante la incertidumbre de saber quien era el propietario del inmueble efectuó las consignaciones arrendaticias de conformidad con lo establecido en el artículo 51 ejusdem, en vista de la inseguridad que representaba pagarle a la demandante, no propietaria del inmueble, los canones de arrendamiento por lo cual realizó las consignaciones a nombre de la nueva propietaria, aunado al hecho de que los meses de mayo, junio y julio de 2006 le fueron cancelados con un deposito, cuyos recibos nunca le fueron entregados, viéndose en la obligacion de efectuar la consignación arrendaticia a la cual se ha hecho referencia. Por último estima la Reconvención en la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.10.000).

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN.

De la Simulación y del Fraude Procesal.
 Niega, rechaza y contradice que exista Fraude Procesal o Simulación, ya que es deber de su representada, en su condición de copropietaria- vendedora, entregar el inmueble libre de toda carga, tanto de bienes como de personas, ya que el Código Civil lo establece en sus artículos 1486 y siguientes, relativos a las obligaciones del vendedor.
 La parte reconviniente por el contrario admite su insolvencia, como lo prueba el expediente Nº C-13-06, que cursa por ante este mismo Tribunal, aunado al hecho de que existe una deuda por una cantidad superior a CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 5.000, oo), a Hidrolago, como lo expuso en su Libelo de demanda.
 Igualmente afirma la parte actora reconvenida, que en el caso de autos resulta inaplicable el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativa a la Prórroga Legal, por cuanto tal disposición es aplicable a contratos a tiempo determinado, y el contrato que une a las partes es de tipo verbal a tiempo indeterminado.
 Niega, rechaza y contradice que la demanda sea temeraria por cuanto se encuentra fundada en el artículo 40 de la Ley especial.
 Manifiesta que su mandante, le había participado en fecha 1 de julio de 2006, que el inmueble iba a ser vendido y debía desocuparlo, puesto que la arrendataria en forma verbal, le había ofrecido en venta el inmueble y el arrendatario le había expuesto que no tenía disposición económica de adquirirlo.
 Niega, rechaza y contradice los derechos invocados en los artículos 38, 40 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que el arrendatario no es acreedor de tales derechos, puesto que los citados artículos contemplan la obligacion del arrendatario de estar solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento y que a su vez satisfaga las aspiraciones del propietario, lo cual constituye un requisito indispensable para gozar de tales beneficios.
 Niega, rechaza y contradice que exista fraude procesal en contra del arrendatario.

De las Cuestiones Previas.
La parte actora reconvenida subsana los defectos de forma en los que incurrió, al momento de redactar el Libelo de demanda. Lo cual realiza en la siguiente manera:
 Indica que el inmueble litigioso, se encuentra ubicado en el Sector Panamericano Calle 69, Nº 86-98, Sector 1 en Jurisdicción de la Parroquia Carraciolo Parra Pérez, del Municipio Maracaibo, del Estado Zulia, cuyos linderos son Norte: Vía pública Calle 69, por el Sur: Vía pública Avenida 90A, con Calle 67, por el Oeste: Con propiedad que es o fue de Minerva Álvarez, y Este: Con propiedad de Lesbia Zabala, con las siguientes características: sala, comedor, cocina, 3 habitaciones, una sala de estar, sala sanitaria, enramada, lavadero, paredes de bloque, piso de cemento, puertas de madera y ventanas de vidrio y hierro, con un área de construcción de cientos diecisiete metros cuadrados (117 mts), ubicado sobre un área de terreno que mide aproximadamente ochocientos treinta y cuatro metros cuadrados (834 mts2), según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, de fecha diecinueve (19) de marzo de 2.003, anotado bajo el Nº 83, Tomo 23 de los libros respectivos.
 Contradice la Cuestión Previa, prevista en el artículo 346 Ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta que en el Libelo de demanda se indican los hechos y el derecho invocado, además la parte demandada en su escrito de contestación acepta y relata como sucedió la relación arrendaticia desde hace siete (7) años, por consiguiente esta claro lo expuesto por su representada.
 En cuanto a la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 8° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, expresa que no existe la Prejudicialidad hecha valer en el proceso, tomando en cuenta que la regulación es un procedimiento administrativo, cuyo inicio depende de la voluntad del interesado para solicitar la regulación correspondiente, y que al no existir tal procedimiento, resulta improcedente la defensa de Prejudicialidad hecha valer por el accionado.

Contestación al Fondo.
 Niega, rechaza y contradice que en el año 1.999, su poderdante y su hermana BERTA ADELA MORALES RINCON, hayan ofrecido la venta del inmueble de su propiedad al demandado reconviniente.
 Niega, rechaza y contradice, que su conferente se haya negado a vender en septiembre de 1.999.
 Es cierto, que existió tal arrendamiento y que el último canon fue por la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs.F. 150,00) mensual.
 Niega, rechaza y contradice que su poderdante se haya negado a recibir los pagos de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2.006, así como también que los mismos fueran cancelados a la ciudadana BERTA ADELA MORALES RINCON, y que no haya dado los recibos respectivos.
 Niega, rechaza y contradice que haya derecho a la Prorroga Legal y a la Preferencia Ofertiva, por la situación de insolvencia del arrendatario como se desprende del expediente C-13-06 llevado por ante este Tribunal.
 Niega, rechaza y contradice que el demandado reconviniente no adeude canon de arrendamiento mensual a los propietarios del inmueble.
 Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocados por la demandada reconviniente.
 Ratifica una vez mas, el estado de insolvencia del arrendatario Enrique Mayta.
II
PRUEBAS PROMOVIDAS

De la Parte demandada
En fecha veintiuno (21) de noviembre de 2006, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos.
A) Promueven el merito favorable que arrojan las actas en el proceso a favor de su conferente, así como el principio de la comunidad de la prueba.
B) Promueven y ratifican todos y cada uno de los documentos incorporados con el escrito de contestación a la demanda.
C) Documento de venta, del inmueble litigioso donde las propietarias del inmueble lo dieron en venta a la Asociación Cooperativa Barrio Panamericano, mediante documento de fecha 10 de agosto de 2006, suscrito por ante la Notaria Décima Primera de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nº 94, Tomo 95 de los libros de autenticaciones.
D) Copia certificada del expediente llevado por la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y para que la misma tenga valor probatorio, solicitan se oficie a la Intendencia de Seguridad del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que remita copia certificada del expediente Nº 1.107, de fecha 14 de agosto de 2006.
E) Copia certificada del expediente Nº 582, llevado por la Intendencia Parroquial, con fecha 21 de agosto de 2006, en el cual consta la denuncia formulada por la ciudadana MIRIAN FINOL, en el cual se deja constancia de su voluntad de llegar a un acuerdo con la parte demandada, para la desocupación del inmueble. Solicita al Tribunal se oficie a la Intendencia de Seguridad Parroquial Carraciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que remita copia certificada del expediente Nº 582, de fecha 21 de agosto de 2006.
F) Recibos de pagos de los cánones de arrendamientos y servicios públicos, suscritos por la hermana de la accionante.
G) Comunicación suscrita por una de las arrendadoras en la cual deja constancia, que esta satisfecha de tenerlo como inquilino y que es responsable en el pago, igualmente consigna constancia manuscrita.

Por diligencia del 22 de marzo de 2007, la actora ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES, consigna original del documento autentico suscrito ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo, de fecha 28 de febrero de 2007 anotado bajo el N° 24, Tomo 29, contentivo de la venta del inmueble litigioso a la Asociación Cooperativa Panamericana y suscrito por las ciudadanas BERTA ADELA MORALES RINCON Y ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES, con el carácter de vendedoras.
Mediante escrito del 26 de junio de 2008, concurre al proceso la ciudadana BERTA ADELA MORALES RINCON y asistida por el abogado EDISON ALVARADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.049, invocando el carácter de copropietaria del inmueble litigioso, y de conformidad a lo establecido en el articulo 370 Ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil, se adhiere a la demanda intentada por ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES, en contra del demandado de autos y de igual manera ratifica todas las actuaciones cumplidas en el proceso, por la parte actora.

Como quiera que, durante el debate procesal fue ejercido el Recurso de Regulación de Competencia, por iniciativa de la parte actora, se cumplió el trámite correspondiente a dicho recurso y durante su tramitación ante el Órgano Superior la parte que inicialmente había cuestionado la competencia quántica de este Tribunal, renuncio al mismo. Hay constancia en actas de las actuaciones cumplidas en el Juzgado Tercero de lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

IV
PUNTO PREVIO PARA DECIDIR

De la Legitimidad Activa para sostener el proceso.

De un examen minucioso de los términos de la demanda, así como de quienes han venido a integrar la relación procesal como sujetos activos y pasivos respectivamente, se observa como hechos relevantes en la causa que la propia actora ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES, afirma que el inmueble dado en arrendamiento le pertenece en propiedad conjuntamente con su hermana BERTA ADELA MORALES RINCON, como se evidencia de documento adquisitivo otorgado por ante la Notaria Publica Quinta de Maracaibo, en fecha 19 de marzo de 2003 anotado bajo el N° 3, Tomo 27 de los libros de autenticaciones. Adicionalmente, encontramos que durante el debate judicial la prenombrada ciudadana BERTA ADELA en su escrito de fecha 26 de junio de 2008, después de haberse agotado íntegramente el debate judicial, se adhiere a la pretensión hecha valer por su comunera y ratifica las actuaciones cumplidas en el proceso por la misma.
En este mismo sentido, se observa de actas que el propio demandado conjuntamente con su escrito de contestación, produce copia certificada de un documento de venta suscrito por sus propietarias arrendadoras, para inferir que la demandante había vendido el inmueble arrendado y en su concepto, ello constituye un fraude procesal y una simulación al engañar al sujeto pasivo y al propio Juez, pues ha pretendido intervenir en el proceso con el carácter de propietaria del inmueble, cuando realmente no tiene derecho a demandar el Desalojo y cobro de pensiones arrendaticias por efectos de la venta.
En torno al carácter de propietaria que se atribuye la accionante en el proceso, está por sus propios medios, se encarga de desvirtuarlo al consignar el 22 de marzo de 2007, el documento traslativo de la propiedad, al que hizo referencia el sujeto pasivo de este proceso, en el cual las ciudadanas BERTA ADELA MORALES RINCON Y ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES, venden el inmueble dado en arrendamiento a la Asociación Cooperativa Barrio Panamericano, cuyo documento cursa en los folios 173 y 174 del expediente.

Ante estos eventos, resulta conveniente examinar en este Capitulo Previo, la forma en que intervino la accionante en el proceso, para deducir una pretensión en nombre de su comunera BERTA ADELA MORALES RINCON, y también la circunstancia de haber demandado la restitución de un inmueble cuando había cedido los derechos de propiedad del mismo antes de interponer la demanda, lo que nos lleva a examinar si en el caso de autos se invocó o se ejerció adecuadamente la representación legal prevista en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y si por efecto de la venta a la cual se ha hecho referencia, obstenta cualidad para intervenir en el proceso como legitimada activa. En torno a estas interrogantes, se hará de manera pormenorizada y separada un examen sobre la cualidad activa partiendo, en primer término de la falta de invocación del la Representación sin Poder y en segundo lugar si en el caso de autos existe falta de legitimidad activa, por la venta del inmueble litigioso.

I
En nuestra legislación procesal a demás de la representación voluntaria y la judicial, encontramos la denominada Representación sin Poder, que emana directamente de la Ley, cuando existe un estado de copropiedad sobre un bien determinado y que autoriza a cualquiera de los comuneros para actuar judicialmente en nombre del otro, pero en beneficio de un interés común. Al respecto el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, en su primer aparte contempla lo siguiente:
“Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: El heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad…”.

De acuerdo a esta disposición, en nuestro derecho para el ejercicio de la Representación sin Poder se requiere que, la misma sea invocada de manera expresa en la oportunidad en la que se pretenda ejercer esta forma de representación procesal, por cuanto esta modalidad de intervención en juicio no surge de pleno derecho, aunque quien la ejerza sea la persona física quien en abstracto pueda ejercer dicha intervención. Nuestra Casación de manera reiterada ha venido sosteniendo la tesis de que para ejercer la Representación sin Poder, se debe invocar expresamente la facultad que confiere el citado articulo 168 del Código de Procedimiento Civil. Así, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en un antiguo fallo del 11 de agosto de 1966 (G.F. N° 52, segunda etapa, Pág.306), señaló que: “la representación sin poder no surge espontáneamente por más que el sedicente reúna las condiciones requeridas para ejercer poderes en juicio, si no que debe ser expresamente invocada en el acto en que se pretende la representación”.
Así las cosas, se precisa que en el caso de autos la demandante ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES, no invocó la Representación sin Poder prevista en el citado articulo 168 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de que invoca en su demanda un estado de copropiedad sobre el inmueble litigioso conjuntamente con su hermana BERTA ADELA MORALES RINCON.
Es así que, dada la naturaleza especial de los procesos arrendaticios, en los cuales no se persigue una modificación o división de la comunidad, sino que se procura la protección de los derechos o interés particulares de los condueños, surge por tanto, la interrogante en cuanto a la necesidad de invocación de la Representación sin Poder en los procesos de índole arrendaticios, cuando se opta de forma individual, por uno de los comuneros a obtener una declaratoria constitutiva para resolver el contrato, o por el contrario una sentencia que ordene el Desalojo del inmueble sometido a dicho régimen, con base a las causales establecidas ex lege.
Sobre este interesante asunto, la Casación Venezolana en recientes fallos ha venido esclareciendo las dudas generadas en el foro, en cuanto a la interpretación y aplicación de la figura de la Representación sin Poder cuando nos encontramos en presencia de un juicio arrendaticio, y un comunero o un coheredero postula su pretensión sin la invocación de esta forma de representación. Para tal efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo del 15 de Diciembre de 2005, en sentencia N° 05-0656, con ponencia de la Magistrada Doctora Luisa Estela Morales Lamuño, al examinar un proceso en el cual intervino un comunero sin invocar la Representación sin Poder establecida en el artículo 168 del Código de Procediendo Civil, ni contar con la autorización para obrar individualmente, estimó en tal supuesto que en efecto existe legitimación activa para demandar la resolución de un contrato de arrendamiento, por uno de los integrantes de la comunidad. Así dejo sentado lo siguiente:
“…En efecto, si bien es cierto que el ciudadano A., suscribió conjuntamente con el ciudadano G., el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.
Más aun las disposiciones legales aplicables al caso, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es Ley entre las partes, establecen que en caso como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por alguna de las causas contempladas en la Ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico las personas naturales pueden realizar todo aquello que no este prohibido por la Ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente…”

Aunado a lo anterior la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo de fecha 14 de noviembre de 2006, con ponencia del Magistrado Doctor Luis Antonio Ortiz Hernández, en sentencia N° 00895, ofrece una visión adicional en materia de representación en los casos de arrendamientos, cuando se trata de determinar la mayoría de haberes que deben intervenir para solicitar la protección de los derechos provenientes de una relación arrendaticia, y en tal sentido afirma:
“…El ejercicio de la facultad de administrar conectada a los poderes que se reconocen a cada comunero, en proporción a su cuota, se haya limitada por la regla adoptada en el articulo mencionado. Por esta vía, el derecho a tomar parte personalmente en la administración corresponde a cada comunero, siempre que la mayoría calificada ex artículo 764 no haya asumido una posición divergente. Para la minoría de parecer contrario o si no se forma mayoría subsiste aún la sanción predispuesta en la última parte de la norma.
Dentro de los actos comprendidos en el precepto citado inciden los de “administración ordinaria” y aquellos que no comportan innovaciones ni disposición de la cosa común….
Cada copropietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista, cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por si mismo y no por cuenta de los otros, a menos que éstos lo hayan encargado de ello…”.
Tomando en cuenta los criterios sostenidos por el Máximo Tribunal de Justicia, conforme a los fallos parcialmente transcritos y que este Juzgador hace suyos, nos llevan a concluir que la omisión en la invocación de la Representación sin Poder, no vicia en esta especial materia la cualidad que se atribuye el actor, para hacer valer la protección de un derecho que en teoría es atribuible a la comunidad en su totalidad, independientemente de que la ciudadana BERTA ADELA MORALES RINCON, no hubiese invocado la intervención adhesiva (ex artículo 370 Ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil) y ratificado las actuaciones cumplidas por su comunera demandante. ASÍ SE DECIDE.

II

En segundo lugar debemos pasar a examinar los alegatos del accionado, relativos a un supuesto fraude procesal y simulación, en los que a su entender incurrió la demandante al postular una pretensión de Desalojo, cuando al momento de iniciar el proceso había transferido junto con su comunera los derechos de propiedad sobre el inmueble arrendado. En torno a estas denuncias advierte el sentenciador que la circunstancias fácticas de transmitir a un tercero los derechos inmobiliarios de un inmueble, sometido a un régimen de arrendamiento, no representa un acto que pueda catalogarse como simulado, tomando en cuenta que la operación de compra-venta quedó materializada con todos sus atributos a través de un documento otorgado ante un funcionario público capaz de certificar la celebración de ese negocio jurídico, en tanto la figura de la simulación, según el Diccionario de la Real Academia Española, es: “Representar una cosa fingiendo o imitando lo que no es. Se trata de una conducta falsaria en la que ha de darse por supuesta la actuación consciente y voluntaria en cuanto a la consecución de un resultado determinado…”, de tal manera que, dicha figura no puede ser representativa de las conductas que la parte actora materializó al enajenar el inmueble objeto de Desalojo, tomando en cuenta que esa posibilidad puede acontecer en el ámbito arrendaticio bajo las consecuencias que la Ley sustantiva le atribuye. En lo que respecta a la denuncia sobre fraude procesal, es importante destacar que siendo posible enajenar un inmueble dado en arrendamiento, ello en criterio del Tribunal no es constitutivo de fraude, tomando en cuenta que no se ha lesionado a la parte demandada, ni se ha quebrantado el orden público. A demás debemos destacar que el demandado no ha sufrido un perjuicio, por cuanto ha gozado de todas las prerrogativas procesales para postular y defender un derecho incompatible al sustentado por la parte actora. Como resultado de estos acontecimientos y de las reflexiones anteriores, podemos concluir que los hechos tipificados como fraudulentos, no poseen los elementos que configuran el Fraude Procesal, a saber: el empleo de la vía judicial por el ente defraudador, la persecución de fines ilícitos y el perjuicio. ASÍ SE DECIDE.
Sobre la base de las ideas expuestas, corresponde a este Órgano Jurisdiccional examinar y determinar las consecuencias que dentro del proceso y para las partes que lo integran, producen la enajenación del inmueble litigioso cuya restitución se solicita a través del procedimiento previsto en el artículo 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en cuenta que la accionante fundamenta su solicitud de Desalojo bajo el argumento de que el accionado, adeuda las pensiones de arrendamientos correspondiente a los meses de Mayo a Septiembre de 2006 (Ex articulo 34 de la LAI literal “a”).
Siendo así se debe precisar que con la venta del inmueble arrendado se produjo la subrogación arrendaticia, en el sentido de que se debe respetar al arrendatario en el goce de la cosa arrendada, dada la índole contractual de ese derecho y en lo que respecta al comprador nace un derecho oponible en cuanto a la existencia y vigencia de la relación de arrendamiento, ya que la subrogación trae como consecuencia, la de sustituir o colocar al comprador del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador y se genera una sucesión del comprador con respecto al arrendador principal, en cuanto a los deberes frente al inquilino a partir de la operación de Compra- Venta y asume la condición de arrendador, tomando en cuenta que el inquilino se encuentra protegido en sus derechos conforme a la ley sustantiva.
Como derivación de los acontecimientos señalados corresponde al juzgador, examinar en el caso de autos la legitimidad de las partes para determinar, si el proceso se encuentra integrado por los verdaderos legitimados activos y pasivos. En este sentido el autor Luis Loreto en sus Ensayos Jurídicos relacionados a la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, afirma que la misma consiste en una: “…cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”.
De esta forma debemos precisar y partiendo de la opinión del Dr. Loreto que en los procedimientos arrendaticios la cualidad (Legitimatium ad causam) consiste en la relación lógica de identidad entre la persona abstracta, es decir, el arrendador o arrendatario a quien la ley le concede la acción o contra quien se concede, y la persona concreta en quien se da el supuesto de la ley. De suerte que, habiendo transferido la parte actora como arrendadora, el inmueble objeto de arrendamiento conjuntamente con su comunera, trae como consecuencia que el vinculo arrendaticio como se ha expresado, ha sido objeto de sucesión sin el consentimiento del locatario, lo que a la luz de nuestra legislación civil al producirse la subrogación o transmisión de los derechos y deberes del arrendador al adquirente, transmite como una consecuencia lógica, el atributo de la legitimidad procesal para intervenir en juicio, a efectos de reclamar cualquier incumplimiento en el que pueda incurrir el arrendatario durante la vigencia del contrato, y hace que dicha cualidad la pierda el arrendador, por lo tanto, en el presente caso debe declararse la falta de legitimidad activa que se atribuye la ciudadana ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES para sostener la pretensión de Desalojo contenida en la demanda y así se hará constar en el Dispositivo de este fallo, y en consecuencia se declara Sin Lugar la demanda por falta de Legitimatium ad Causam. ASÍ SE DECIDE.
En este caso es necesario igualmente examinar la cualidad pasiva que el accionado le atribuye a la actora, para derivar en contra de ella una pretensión Reconvencional en la que persigue el reconocimiento de una Prorroga Legal, a pesar de que el contrato arrendaticio presenta la característica de ser a tiempo indeterminado, al igual que el planteamiento de un supuesto derecho para el ejercicio del Retracto Legal que hace valer en el proceso.
Partiendo de los supuestos anteriores y tomando en cuenta que en el caso de autos se produjo una transmisión inmobiliaria del objeto litigioso y al mismo tiempo una subrogación arrendaticia, en el sentido de haber sustituido el adquirente del inmueble al arrendador, es preciso en criterio del Tribunal para el reconocimiento de la Prorroga y del Retracto Legal arrendaticio, que el accionado Reconviniente dirija su acción en contra del adquirente inmobiliario, pues como hemos dicho la venta hizo que el arrendador propietario lo sea el adquirente, que representa en teoría el sujeto pasivo en esta pretensión de Retracto Legal, ya que de ser procedente su pretensión quien debe transmitirle el inmueble arrendado lo será, el actual propietario y no el anterior, dado que este perdió el dominio de la cosa y la posibilidad de transmitirlo en propiedad.
En síntesis una vez perfeccionada la venta, el vendedor queda totalmente desvinculada de las posibles relaciones jurídicas con el inmueble vendido y el Retracto no le afecta en virtud de que la subrogación opera ex lege sin que aquél pueda impedirlo.
Las conclusiones derivadas de la forma en que a quedado entablada la relación procesal, en cuanto a los sujetos que integran la Reconvención propuesta, esta fue dirigida en contra del arrendador y no en contra del adquirente como debió haberse hecho, lo cual hace que en el caso de autos, exista falta de legitimidad pasiva para obrar en el proceso y si bien es cierto que la defensa de falta de cualidad pasiva (Ex articulo 361 C.P.C), no se hizo valer al momento de darse contestación a la Reconvención, ello comporta una inadmisibilidad de la acción y como lo tiene decidido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo del 6 de Diciembre de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, Sent. N° 3592, es necesario que el Juez de oficio declare como punto previo antes de entrar a conocer la pretensión demandada, lo relativo a la legitimidad de las partes y de ser procedente se deberá abstener de pronunciarse sobre el merito de la controversia. De suerte que, habiéndose constatado que en la Reconvención propuesta no se demando al sujeto pasivo que en abstracto debe soportar la pretensión de Prorroga y Retracto Legal, se declara la falta de legitimidad pasiva de la parte demandada para sostener el presente juicio, ya que el arrendatario retrayente no dirigió su acción contra el adquirente final quien seria el que en teoría debe otorgarle la Prorroga Legal, y a quien deberá rembolsarle el precio de la venta inicial. En consecuencia declarada como ha sido la falta de legitimidad pasiva, se declara Sin Lugar la Reconvención por falta de Legitimatium ad Causam. ASÍ SE DECIDE.
DECISIÓN
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: Se declara la falta de legitimidad activa de la demandante ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES para intentar la demanda por DESALOJO propuesta en contra del ciudadano ENRIQUE MAYTA
SEGUNDO: Se declara la falta de legitimidad pasiva de la demandante ENIA DAIS MORALES DE COLMENARES para sostener la demanda Reconvencional de Prorroga y Retracto Legal propuesta por el ciudadano ENRIQUE MAYTA.
TERCERO: El Tribunal se abstiene de examinar el merito de la controversia por la falta de legitimidad declarada en esta sentencia, por los motivos que han quedado expresados.
CUARTO: Se exime de costas a las partes por la naturaleza del presente fallo al no haber pronunciamiento sobre el merito de la controversia.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil vigente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil nueve 2.009. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA
LA SECRETARIA SUPLENTE

Abog. MARIA CH. URDANETA L.
En la misma fecha se publicó el anterior fallo, siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15 PM), previo anuncio de ley a las puertas del Despacho.

LA SECRETARIA