TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda.

EXPEDIENTE N°. 6759

PARTE ACTORA FIDEL HUMBERTO VIERAS ALDANA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número: V- 9.008.826, domiciliado en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia.

ABOGADO ASISTENTE
DE LA PARTE ACTORA JOSÉ MARCANO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número: V-7.671.819, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número: 53.599.

PARTE DEMANDADA FANNY MONTIEL, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número: V- 5.178.961, domiciliada en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia.
ABOGADOS ASISTENTES DE
LA PARTE DEMANDADA JOSÉ GREGORIO BRACHO, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número: 47.853; ALEIDA ARTEAGA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el número: 46.624; WISMAR CARRERO, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número: 67.710; JOSÉ URIBE, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número: 38.298.

MOTIVO DESALOJO DE INMUEBLE

SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha 27 de abril de 2.007, fue admitida por ante éste JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano FIDEL HUMBERTO VIERAS ALDANA contra la ciudadana FANNY MONTIEL.

DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

La Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Nº. 5.262 de fecha 11 de Septiembre de 1.998, y la cual entró en vigencia a partir del 1º de Julio de 1.999, establece en su TITULO IV, Capitulo I, De la Organización de los Tribunales, artículo 60 lo siguiente:

“El Poder Judicial se ejerce por la Corte Suprema de Justicia, los Tribunales de Jurisdicción ordinaria y los Tribunales de Jurisdicción Especial…”

Así mismo, en el Capitulo IV del mismo titulo, establece la competencia de los Tribunales de Municipio, en el que en su artículo 70 indica:

“… Los Juzgados de municipio serán ordinarios y especializados en ejecución de medidas.

Los Juzgados ordinarios tienen competencia para:

1. Conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de cinco millones de bolívares…”

Ahora bien, la norma antes transcrita, va en concordancia al contenido de la Resolución N°. 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil nueve (2009), la cual establece lo siguiente:
“El Tribunal Supremo de Justicia, en ejercicio de las atribuciones conferidas por el artículo 267 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con las previstas en los artículos 1 y 20 in fine de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo, considerando entre otras:

Que la constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en sus artículos 26 y 257 prevén el acceso a los órganos de administración de justicia como mecanismo que garantiza la tutela judicial efectiva, con omisión de las formalidades no esenciales al proceso. … (omissis).
Resuelve: Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Transito, de la siguiente manera:
a) Los Juzgados de Municipios, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.). ….” (omissis).
De la lectura a lo anteriormente expuesto, se deduce, que este JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, es competente para conocer de la presente demanda intentada. ASÍ SE DECIDE.

Considera este Tribunal conveniente, mencionar las disposiciones relativas a la competencia en razón a la materia y el territorio, establecida en el Código de Procedimiento Civil, en la cual en sus artículos 28 y 29 establece:

“Artículo 28. La competencia por la materia se determina por la naturaleza de la cuestión que se discute, y por las disposiciones legales que la regulan.”

Artículo 29. “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código, y por la Ley Orgánica del Poder Judicial.”

En concordancia con el artículo 42 ejusdem:

“Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato…”

Del análisis de las anteriores disposiciones, se observa, que la Ley faculta a este Tribunal para conocer de la presente causa, por cuanto versa sobre un contrato relativo a un inmueble ubicado en esta Jurisdicción, al igual que el domicilio de la parte demandada y del lugar de la celebración del contrato privado a tiempo determinado, por lo tanto, se considera este JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, COMPETENTE para conocer, sustanciar y decidir la presente causa. ASÍ SE DECIDE.

ANTECEDENTES

El Alguacil natural de este Tribunal, recibió compulsa en fecha 30 de abril de 2007. (f. vto 14).

Exposición del Alguacil de fecha 10 de mayo de 2007, donde consiga compulsa y citación por cuanto la ciudadana demandada FANNY MONTIEL se negó a firmar, en la misma fecha el Secretario Natural del Juzgado hizo constar que el Alguacil entrego recibo de citación y compulsa. (f. 15).

En fecha 14 de mayo de 2007, el ciudadano demandante FIDEL HUMBERTO VIERAS, asistido por el Abogado en ejercicio JOSÉ MARCANO, solicitó al Tribunal librara Boleta de Notificación, todo conforme al articulo 218 del Código de Procedimiento Civil. (f. 21).

Auto del Tribunal de fecha 23 de mayo de 2007, donde ordena librara Boleta de Notificación conforme a lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil. (f. 22 y 23).

Exposición del Secretario de fecha 24 de mayo de 2007, donde hace constar que en fecha 23 de mayo de 2007, fue entregada Boleta de Notificación a la ciudadana demandada FANNY MONTIEL, quien se negó a firma la copia de la Boleta de Notificación, la cual agrega en actas. (fs. 24 y 25).

En fecha 28 de mayo de 2007, la ciudadana demandada FANNY MONTIEL asistida en ese acto por el Abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO BRACHO, consiga escrito contentivo de la contestación de la demanda. (fs. 26 y 27).

Nota del Secretario donde hace constar que en fecha 28 de mayo de 2007, la ciudadana demandada FANNY MONTIEL, asistida en ese acto por el Abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO BRACHO, consignó escrito contentivo de la contestación de la demanda, y ordenó agregarlo a las actas. (f. vto 27).

En fecha 04 de junio de 2007, la ciudadana demandada FANNY MONTIEL, asistida en ese acto por la Abogada en ejercicio ALEIDA ARTEAGA, solicitó le fuesen expedidas copias simples de todo el expediente. (f. 28).

En fecha 05 de junio de 2007, la ciudadana demandada FANNY MONTIEL, asistida en ese acto por el Abogado en ejercicio WISMAR CARRERO, consiga escrito de Promoción de Pruebas y sus anexos. (fs. 29 al 34).

Auto del Tribunal de fecha 05 de junio de 2007, donde ordenó agregar a las actas escrito de Promoción de Pruebas y sus anexos consignado por la ciudadana demandada FANNY MONTIEL, admitió pruebas promovidas y fijó oportunidad para escuchar las testimoniales de los ciudadanos RAFAEL ANTONIO CASTELLANO y ANGEL ENRIQUE CHIRINOS. (f. 35).

En fecha 06 de junio de 2007, el ciudadano demandante FIDEL HUMBERTO VIERAS, asistido en ese acto por el Abogado en ejercicio JOSÉ MARCANO, consiga escrito de Promoción de Pruebas con sus respectivos anexos. (fs. 36 al 40).

Auto del Tribunal de fecha 07 de junio de 2007, donde ordenó agregar a las actas el escrito de Promoción de Pruebas consignado por el ciudadano demandante FIDEL HUMBERTO VIERAS, admitiéndolo por cuanto no es contrario derecho, también ordenó oficiar a la empresa ENELCO a los fines de que informe al Tribunal sobre el estado en que se encuentra la deuda por concepto de Servicio Eléctrico. (fs. 41 y 42).

Auto del Tribunal de fecha 07 de junio de 2007, donde ordenó expedir copia simple de todo el expediente 6759. (f. 43).

En fecha 07 de junio de 2007, el ciudadano demandante FIDEL HUMBERTO VIERAS, asistido en ese acto por el Abogado en ejercicio JOSÉ MARCANO, consiga escrito de Promoción de Pruebas. (f. 44).

En fecha 08 de junio de 2007, oportunidad fijada para escuchar las testimoniales de los ciudadanos RAFAEL ANTONIO CASTELLANO y ANGEL ENRIQUE CHIRINOS, a las nueve y nueve y treinta de la mañana (9:00 a.m. y 9:30 a.m.), respectivamente, y no habiendo comparecido ninguno de los dos, se declararon desiertos los actos. (f. 45).

Auto del Tribunal de fecha 08 de junio de 2007, donde se ordenó agrega a las actas el escrito de promoción de pruebas presentado por el demandante FIDEL HUMBERTO VIERAS, se admitió en cuanto ha lugar en Derecho, y se fijo oportunidad legal para efectuar la Inspección Judicial solicitada. (f. 46).
En fecha 08 de junio de 2007, la ciudadana demandada FANNY MONTIEL, asistida en ese acto por el Abogado en ejercicio WISMAR CARRERO, presenta diligencia, donde expone retirar copias solicitadas. (f. 47).

Alguacil recibió oficio No. 6130-934-6759-2007, en fecha 08 de junio de 2007. (f. vto 47).

En fecha 13 de junio de 2007, la ciudadana demandada FANNY MONTIEL, asistida en ese acto por el Abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO BRACHO, solicitándole al Tribunal fije nueva oportunidad para escuchar las testimoniales de los ciudadanos RAFAEL ANTONIO CASTELLANO y ANGEL ENRIQUE CHIRINOS. (f. 48).

Auto del Tribunal de fecha 14 de junio de 2007, donde fijó nueva oportunidad para escuchar las testimoniales de los ciudadanos RAFAEL ANTONIO CASTELLANO y ANGEL ENRIQUE CHIRINOS. (f. 49).

En fecha 15 de junio de 2007, oportunidad fijada para escuchar las testimoniales de los ciudadanos RAFAEL ANTONIO CASTELLANO y ANGEL ENRIQUE CHIRINOS, a las ocho y treinta, y nueve de la mañana (8:30 a.m. y 9:00 a.m.), y no habiendo comparecido ninguno de los dos se declararon desiertos los actos. (f. 50).

En fecha 15 de junio de 2007, se efectuó la Inspección Judicial promovida por la parte demandada. (f. 51).

Auto del Tribunal de fecha 10 de julio de 2007, donde ordenó agregar a las actas la comunicación recibida de la Compañía Anónima ENERGÍA ELÉCTRICA DE LA COSTA ORIENTAL (ENELCO). (fs. 52 y 53).

Auto del Tribunal de fecha 17 de julio de 2007, donde se ordenó librar oficio a la empresa FERRETERIA Y MARQUETERIA OJEDA, C.A. a los fines de que reconociera el contenido y forma de de la factura N°. 30715. (f. 54).

Se libró oficio en fecha 17 de julio de 2007, dirigido al encargado de la Ferretería y Marquetería Ojeda, C.A. bajo el N°. 6130-1448-6759-2007 (f. 55).

En fecha 20 de julio de 2007, el Alguacil recibe oficio N°. 6130-1448-6759-2007. (f. vto 55).

En fecha 08 de noviembre de 2007, el Tribunal dictó auto ordenando agregar a las actas escrito de informe presentado por el ciudadano LUIGI COLETTA PALLADIN, para luego resolver lo conducente. (fs. 56 al 58).

THEMA DECIDENDUM

ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA

 Asegura el ciudadano demandante FIDEL HUMBERTO VIERAS ALDANA, que celebró con la ciudadana FANNY MONTIEL, un contrato privado de arrendamiento en fecha 30 de diciembre de 2005, que inicialmente fue por tiempo determinado de seis (06) meses a partir de la fecha antes mencionada, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, conformado por una casa de habitación signada con el No. 09-A, el cual está ubicado en la calle Naguanagua a dieciséis metros (16 mts) de la Calle Perijá, Sector Barrio Nuevo, Jurisdicción del Municipio Lagunillas del Estado Zulia.

 Alega la parte demandante que los gastos por concepto de energía eléctrica, gas domestico, tv. cable, agua potable, eran por cuenta de la arrendataria, manteniéndolos solvente hasta la entrega del inmueble arrendado.

 Expresa el actor, que el canon de arrendamiento se estipuló en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), que la arrendataria debía cancelar dentro del lapso comprendido entre el primer y quinto día de cada mes, de los cuales fueron cancelados hasta el día cinco (5) de junio de 2006.

 Alega el actor que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que la duración del contrato era por un periodo de seis (6) meses, el cual venció el primero (01) de Junio de 2006, pero la Arrendataria continuo ocupando el inmueble arrendado, siendo el último el día cinco (05) de junio de 2006.

 Asegura que la arrendataria, desde la ultima fecha de pago efectuado el cinco (05) de Junio de 2006, en adelante no ha cancelado las mensualidades correspondientes a los meses Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, por igual los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2007, lo que equivale a nueve (09) meses que no efectúa el pago que por concepto de cánones de arrendamiento debía cancelar, lo que asciende a la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.250.000,00).

 Expresa que la Arrendataria se ha negado a desocupar el inmueble en contra de mi voluntad a pesar de la notificación que realizó en fecha 13 de Marzo de 2006.

 Manifiesta el actor que la Arrendataria adeuda una suma de DOS MILLONES CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 2.152.870,00) por concepto de servicio de energía eléctrica (ENELCO).

 Demanda el DESALOJO del inmueble de conformidad con el articulo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA

 Acepta que entre el demandante ciudadano FIDEL HUMBERTO VIERAS ALDANA y ella celebraron un contrato de arrendamiento privado en fecha 30 de Diciembre de 2005, sobre un inmueble de su propiedad, y que dicho contrato tendría la duración de seis (06) meses contados a partir del primero (01) de enero del 2006, estableciendo en dicho contrato que el canon de arrendamiento estipulado era de Bs. 250.000,00 mensuales el cual yo cancelaría entre el primero y el quinto día de cada mes.

 Alega que dicho contrato seria prorrogable por periodos iguales y de acuerdo a la voluntad de las partes de prorrogarlo, cosa que según la demandada así sucedió ya que el demandante mediante comunicación privada le comunicó su deseo de no prorrogar el contrato, pero que luego de una conversación entre ambos convinieron de mutuo acuerdo que la demandada siguiera ocupando el inmueble y cancelando el mismo canon de arrendamiento.

 Asegura la demandada que estuvo cancelando hasta el cinco (05) de junio de 2006, ya que a decir de la demandada el día siguiente convinieron ambas partes que en vista de que el inmueble que la arrendataria ocupa presentaba una serie de fallas, que le fueron comunicadas al Arrendador mediante comunicación privada de fecha 31 de enero de 2006 en la cual se le indicaba que la cláusula quinta del contrato de arrendamiento esboza que el inmueble se encuentra en perfecto estado de presentación y conservación; y según la demandada, no es así, pues ya que el inmueble presenta algunas fallas como:
1.- Filtraciones en el techo, conllevando esto a colocar envases para su recolección.
2.- La red de cloacas están obstruidas.
3.- No hay fluidez de agua.

 Asegura la demandada que mediante conversación privada entre ambos convinieron de mutuo acuerdo, que la arrendataria procediera a resolver los problemas antes mencionados y que los gastos ocasionados serian deducidos de los cánones de arrendamiento.

 Expresa la demandada que una vez hechas las reparaciones le presentó la relación de los gastos ocasionados en la reparaciones, los cuales ascendieron a la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), donde ha decir de la demandada el arrendador estuvo conforme con el mismo y convino que la arrendataria no le pagaría los canon de arrendamiento de los meses subsiguientes hasta cubrir el monto total de las reparaciones hechas al inmueble.

 Alega la demandada que después de transcurridos los meses de Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, de reconocerle los gastos comenzó a cobrarle los canon de arrendamiento y a desconocer los gastos hechos.

 Expresa la demandada haber realizado consignaciones ante este Tribunal correspondientes a cinco (05) meses de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006 y Enero y Febrero del 2007, a fin de evitar que la siguiera amenazando con desalojarla.

 Asegura la demandada que luego de haber realizado las consignaciones volvieron a reunirse y convinieron de mutuo acuerdo reconocer el monto faltante de las reparaciones hechas que eran de Bs. 2.250.000,00, a imputárselos a los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes es decir los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio del presente año (2007).

 Alega la demandada, que en relación al pago de los servicios públicos específicamente electricidad se debe, pero no el monto indicado en el libelo de demanda, ya que ha decir de la demandada realizó un convenio de pago.
HECHOS ACEPTADOS POR LAS PARTES

 Expresan haber celebrado un contrato determinado de arrendamiento privado el 30 de Diciembre de 2005. sobre un inmueble de propiedad del demandante y que dicho contrato tendría la duración de seis (06) meses contados a partir del primero (01) de enero del 2006. Estableciendo en dicho contrato que el canon de arrendamiento estipulado era de Bs. 250.000,00 mensuales el cual cancelaría la arrendataria entre el primero y el quinto día de cada mes.

 Que la Arrendataria continuo ocupando el inmueble arrendado, siendo el último el día de pagado por la arrendataria, el cinco (05) de junio de 2006.

 Que existe una deuda del servicio público de electricidad.

HECHOS CONTROVERTIDOS

 Que la arrendataria adeuda nueve (09) mensualidades al arrendador, por concepto de canon de arrendamiento.

DOCUMENTOS PRESENTADOS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA

o Contrato de Arrendamiento privado, constante de dos (02) folios.

o Documento de propiedad de inmueble, constante de cuatro (04) folios útiles.

o Carta privada de notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento, constante de un (1) folio útil.

o Listado de pagos, constante de dos (2) folios útiles.

o Plan de pago a plazo del servicio eléctrico, constante de un (01) folio útil.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

MÉRITO FAVORABLE. Invoca a su favor el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

PRUEBA INSTRUMENTAL.

 Invoca comunicación que le fue hecha por parte del representante legal de la ciudadana FANNY MONTIEL, donde le fue participado que haría uso de la prorroga legal de conformidad con lo establecido en el articulo 38 del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, de fecha 14 de marzo de 2006.

 Consigna acta convenio de fecha 27 de septiembre de 2006, donde la ciudadana FANNY MONTIEL se comprometió ante la Oficina de Dirección de Inquilinato ha entregarle el inmueble arrendado el día 28 de febrero de 2007.

 Consigna comunicación de fecha 11 de Septiembre de 2006, dirigida por el demandante a la empresa ENELCO, donde les solicita suspensión del Servicio Eléctrico hasta tanto la ciudadana FANNY MONTIEL cancelara los pagos pendientes por dicho servicio, por existir en ese momento una deuda de Bs. 1.165.109,88.

 Consigna copia de factura de la cuenta contrato N°. 100000191876, en donde se verifica la deuda pendiente de la arrendataria por un monto de Bs. 2.193.470.00, emitido por la empresa ENELCO, y solicita se oficie a la empresa para que informe sobre el estado en que se encuentra la deuda actualmente.

INSPECCIÓN JUDICIAL. Solicita al Tribunal se sirva en trasladarse y constituirse a los fines de practicar una Inspección Judicial en el inmueble de su propiedad ubicado en la Calle Naguanagua, Sector Barrio Nuevo, Jurisdicción del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, con el objeto de verificar los posibles daños que pueda presentar la estructura del inmueble tanto en su parte interna como externa y sus accesorios, como lavamanos, pisos, puertas, paredes, techos, pinturas y cualquier otro particular que él pueda solicitar mediante la misma.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

MÉRITO FAVORABLE. Invoca a su favor el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

PRUEBA INSTRUMENTAL.

 Consigna factura emitida por la Ferretería y Marquetería Ojeda, C.A. de fecha 10 de marzo de 2006, conteniendo las reparaciones hechas al inmueble objeto de la presente demanda. Solicitó al Tribunal se sirviera ordenar se oficiara a dicha Sociedad Mercantil, a fin de que informe si dicha factura emano de su oficina, para tales efectos solicitó también que el mencionado oficio estuviese acompañado de copia fotostática de la factura antes mencionada a fin de que sea reconocida en su contenido y firma.

 Consigna comunicación de fecha 31 de enero de 2006, la cual contiene convenio entre ambas partes donde en vista de que el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria presentaba una serie de fallas, que le fueron comunicadas al Arrendador.

 Consigna depósitos de cánones de arrendamiento hechos a favor de el Arrendador por ante este Tribunal, mediante dos escritos de fechas 17 de enero de 2007 y 18 de abril de 2007, constante de tres (03) folios útiles.

PRUEBA TESTIMONIAL. Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos RAFAEL ANTONIO CASTELLANO y ANGEL ENRIQUE CHIRINOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números: V-5.105.522 y V-7.857.204, respectivamente, y de éste domicilio.

PUNTOS PREVIOS

Pasa este juzgador a realizar un examen de los hechos ocurridos en el proceso, sus alegaciones y documentación presentada por las partes, conforme a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en efecto al plantearse el Punto Previo a la decisión es necesario avocarse al estudio in limine litis, a los fines de determinar su procedencia o no. El Tribunal procede a ello en base a las siguientes consideraciones:

PRIMERO: La fundamentación legal bajo la cual sustentan su acción el ciudadano FIDEL HUMBERTO VIERAS ALDANA, es la contenida en el articulo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Asegura el ciudadano demandante FIDEL HUMBERTO VIERAS ALDANA, en su escrito de demanda, que celebró con la ciudadana FANNY MONTIEL, un contrato privado de arrendamiento en fecha 30 de diciembre de 2005, que inicialmente fue por tiempo determinado de seis (06) meses a partir de la fecha antes mencionada, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad... .

Expresa el actor, que el canon de arrendamiento se estipuló en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00), que la arrendataria debía cancelar dentro del lapso comprendido entre el primer y quinto día de cada mes, de los cuales fueron cancelados hasta el día cinco (5) de junio de 2006... .

Alega el actor que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que la duración del contrato era por un periodo de seis (6) meses, el cual venció el primero (01) de Junio de 2006, pero la Arrendataria continuo ocupando el inmueble arrendado... .

Asegura que la arrendataria, desde la ultima fecha de pago efectuado el cinco (05) de Junio de 2006, en adelante no ha cancelado las mensualidades correspondientes a los meses Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, por igual los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2007... .

Finalizando su petitorio, efectuó una solicitud de DESALOJO, fundamentándose en que la arrendataria adeuda nueve (09) mensualidades o cánones de arrendamiento, y por deuda de consumo del servicio público de energía eléctrica.

De lo anterior el Tribunal considera, traer a colación lo estipulado en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en el presente procedimiento, en la cual se lee “El contrato de arrendamiento será por el termino de seis (6) meses contados a partir del día primero de enero del presente año 2006, prorrogable por lapso igual, a voluntad de las partes, pero en caso de que una de ellas no deseare prorrogarlo, lo participara por escrito a la otra con 30 días por lo menos de anticipación al vencimiento del presente contrato o de la prorroga si la hubiere, pues en caso contrario se considerara automáticamente prorrogado por seis (6) meses mas.-“. (Las cursivas y subrayados es del Tribunal).

Visto este contenido, es necesario desglosar el tiempo transcurrido desde que se inició el contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado hasta la fecha que demanda el ciudadano FIDEL HUMBERTO VIERAS ALDANA.

DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Desde
01 de enero de 2006.
hasta
30 de junio de 2006.

De lo anterior se deduce, que el contenido libelar contempla, que la duración del contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO fue de seis meses transcurrido entre el 01 de enero de 2006 hasta el 30 de junio de 2006, y que la arrendataria siguió ocupando el inmueble, y adeuda nueve (09) mensualidades o cánones de arrendamiento, y en este sentido, se explica en el escrito de demanda, que el arrendatario no le ha pagado al arrendador los respectivos cánones de arrendamiento después del vencimiento de dicho contrato, es decir, posterior al 30 de junio de 2006, pues entonces claramente, estaría manifestando que aunque el contrato había terminado, la arrendataria continuo habitando el inmueble por más de nueve meses hasta la fecha de la admisión de la presente demanda cuando el actor decide reclamar judicialmente a la arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y el DESALOJO del inmueble arrendado.

En el caso que nos ocupa, el arrendador al reclamar actualmente el pago de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006 y enero, febrero y marzo de 2007, junto al DESALOJO del inmueble arrendado, se demuestra que el contrato de arrendamiento en cuestión, es ha TIEMPO DETERMINADO, el cual ha sido prorrogado por periodos iguales y consecuencialmente, y que según se deduce, dicho contrato se encuentra vigente.

PRORROGAS CONTRACTUALES (6 MESES C/U):

Desde
01 de junio de 2006.
hasta
31 de diciembre de 2006.
Desde
01 de enero de 2007
hasta
30 de junio de 2007

De lo anterior el Tribunal considera, que existe por parte del demandante, una confusión en la aplicación del fundamento legal, el procedimiento y la acción judicial invocada, para intentar la presente demanda referida a la acción o solicitud de Desalojo y el pago de cánones de arrendamiento insolutos, cuando establece expresamente en la misma lo siguiente: Por las razones ya expuestas y fundamentándome en las disposiciones antes indicadas y de conformidad en la causal “A” de Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, acudo ante su competente autoridad para Demandar, como real y efectivamente Demando a la Ciudadana FANNY MONTIEL, antes identificada, para que convenga en cancelarme la cantidad de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 4.402.870,00), que me adeuda por los conceptos anteriormente especificados y convenga en desalojar el inmueble, haciéndome formal entrega de la Casa de habitación de mí propiedad dada en arrendamiento en las mismas condiciones que la recibió, …” (las negritas y subrayados son de este Juzgador).

Por todo la antes expuesto, éste Juzgador concluye que estamos frente a un Contrato de Arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO, el cual posterior a su vencimiento tuvo dos (02) prorrogas contractuales, hasta la fecha de admitirse la presente acción judicial. ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO: Partiendo de que el contrato de arrendamiento, sobre cual se sustenta la demanda, es a TIEMPO DETERMINADO, se incumple así con los requisitos de procedencia y admisibilidad para admitir la acción de DESALOJO, por lo cual, el Tribunal pasa analizar lo siguiente:

Es menester analizar el criterio de la Sala Constitucional en sentencia de fecha 18 de Mayo de 2001, Ponente Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, Rafael Enrique Montserrat en recurso de invalidación, Exp. No. 00-2055, S. No. 0776, el cual es el siguiente:

“…En sentido general la acción es inadmisible: 1) Cuando la Ley expresamente lo prohíbe…2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan…3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la Ley o los principios generales del derecho procesal le exigen…”

El artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
De manera que el proceso se regirá por lo dispuesto en los artículos referentes al procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, en el Libro IV, Título XII.

Corresponde a este juzgador pronunciarse sobre su pertinencia o no; En el presente caso a sentenciar la parte actora ejerciendo la acción del desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.”

La doctrina patria a través del catedrático Gilberto Guerrero Quintero nos orienta en la interpretación de esta norma adjetiva transcrita mediante su obra TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, de la siguiente manera: cito “La duración del contrato como problema”

Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. ...
Al actor no le esta permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante. Para resolver la cuestión planteada, debemos decir que el juez debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si está en presencia de un “contrato a tiempo determinado” o, por el contrario, corresponde a otro “por tiempo indefinido”. Solo así se podrá saber con exactitud que tipo de ley debe aplicarse a ese hecho específico y concreto. ...
Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quod plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese “plazo determinado”. La cuestión cambia cuando arrendador y arrendatario no establecieron ese “plazo fijo” de duración del contrato, pues en tal caso existe la presunción de que las partes se han remitido tácitamente a lo que disponga la Ley. ..
SIGNIFICADO DE LA RELACIÓN INDETERMINADA
El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que puede conocerse anticipadamente en el momento de su conclusión temporal. …
La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su limite cuántico, toda ves que las partes no han precisado la extensión del mismo, aún cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación; pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo, o por que el contrato nació verbis. …

Las circunstancias en donde se pudiese observar que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es en los dos supuestos que la doctrina transcrita señala, esto es, la primera cuando por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato en el momento de celebrarlo, o la segunda circunstancia, cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción; ninguno de estos supuestos se aplica a la presente causa como se dejó establecido anteriormente, y tampoco ha sido demandado o alegado de una u otra posición o circunstancia, ni fue ajustado a alguno de los dos supuestos antes establecidos.

A tal efecto, es propicio consultar el criterio de nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, y transcribir los extractos mas resaltantes para esclarecer y fortalecer más aun la presente decisión, como se lee a continuación:

Decisión dictada en fecha siete (7) de marzo de dos mil siete (2007), por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Magistrado Ponente: PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, la cual establece:

… Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…. (las negritas y subrayados es de este Juzgador).

Como se observa del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes en fecha 30 de diciembre de 2005, es a tiempo determinado, y la parte actora demandan por DESALOJO lo que hace necesario que éste Juzgador realice una distinción entre la acción de DESALOJO y la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, específicamente en relación a la duración de contrato.

La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo INDETERMINADO por motivos de incumplimiento DISTINTOS a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo DETERMINADO, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la acción de Desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo INDETERMINADO y de acuerdo con las causales del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a partir de ésta distinción la acción intentada por las demandantes a todas luces resulta errada por cuanto equivocó la vía al demandar por desalojo bajo un contrato a tiempo DETERMINADO, en consecuencia, éste Juzgador considera inadmisible la acción de Desalojo por parte de las demandantes en virtud del Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. ASÍ SE DECIDE.

Es así que se determina que el contrato de arrendamiento que fundamenta la presente causa es a tiempo determinado, y que si bien tanto la acción de resolución de contrato, como la de desalojo se encuentran previstas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y ambas se tramitan por el procedimiento breve, la fundamentación fáctica de la resolución difiere del desalojo de un contrato a tiempo indeterminado, tan es así, que si se demanda la resolución de un contrato a tiempo determinado, las normas jurídicas a las que queda sometida su terminación, son las del derecho común, pero si se pretende dar por terminado un contrato a tiempo indeterminado, la situación de hecho quedara sometida a la novísima ley de Arrendamiento Inmobiliario, tal diferencia se pone de manifiesto cuando analizamos la causa a pedir en uno y en otro caso; cuando se reclama la resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, lo que se pretende es anticipar la terminación antes del tiempo fijado contractualmente por las partes, por el incumplimiento de alguna de ellas, y se fundamenta en lo previsto en el artículo 1.167 del Código.
En tanto, que cuando se pretende la terminación de un contrato a tiempo indeterminado, intentando un DESALOJO lo que se busca es darle término judicial, a una relación que no tiene un vencimiento contractualmente preestablecido. En otras palabras, la causa de pedir en uno y otro caso, son distintos, porque en el primer supuesto es requisito indispensable que el contrato no se encuentre vencido, de lo contrario no podría solicitarse la resolución, pues estaríamos al frente de una pretensión imposible. En el segundo supuesto, el requisito es; que el contrato no tenga limite de tiempo preestablecido, sino que se encuentre prolongado indefinidamente y por ende la necesidad de darle fin judicialmente.

En conclusión no es posible para el actor acudir a juicio y pretender el DESALOJO de un inmueble cuyo contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, puesto que el requisito indispensable para que ello sea procedente, es que se trate de un contrato a tiempo INDETERMINADO, ya que la acción de desalojo como fue señalado, lo que persigue es darle fin judicial a un contrato que se encuentre prolongado indefinidamente, por alguna de las causales expresadas en la Ley; lo expresado nos conlleva a dictaminar que la pretensión deducida en el libelo debe quedar desechada. Y ASÍ SE DECIDE.

Una vez desechada la pretensión deducida en el libelo de demanda, por no encuadrarse en los extremos legales de la acción de Desalojo, resulta inoperante analizar o valorizar las pruebas promovidas por las partes a lo largo del procedimiento, por cuanto, no se está decidiendo al fondo de la controversia, sino, al incumplimiento de los requerimientos legales para la admisibilidad de la acción intentada y pretendida en el escrito de demanda, por lo que, mal podría quien decide ponderar las pruebas del fondo de una controversia sobre la que no se está decidiendo, por tales motivos no se analizan las pruebas promovidas y evacuadas en el presente procedimiento. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos y con apego a lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley declara: INADMISIBLE la demanda por DESALOJO DE INMUEBLE incoada por el ciudadano FIDEL HUMBERTO VIERAS ALDANA en contra de la ciudadana FANNY MONTIEL, por ser contraria a derecho, ya que la misma no encuentra ningún apoyo jurídico, por no cumplir con los requerimientos legales mínimo de admisibilidad, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado.

No se condena en costas, dada la naturaleza del fallo.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, CERTIFÍQUESE y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1384 del Código Civil y el artículo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dado, Sellado y Firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO DEL MUNICIPIO LAGUNILLAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Ciudad Ojeda, a los quince (15) días del mes de abril del año dos mil nueve (2009). Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ,

ABG. ELÍAS JESÚS GARCÍA LUGO

El SECRETARIO

ABG. JHONNY ROMERO A.

En la misma fecha se dictó y publicó Sentencia, siendo las diez y veinticinco de la mañana (10:25 a.m.).-
EL SECRETARIO,