Se inició la presente causa por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PAGO DE CUOTAS DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS incoada por el ciudadano MARCOS VARGAS BLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.849.231, asistido por el abogado CARLOS MORENO PIÑEIRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.112.963, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 9.172 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano GIOVANNY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.445.220 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
I
RELACIÓN DE LAS ACTAS
Por auto de fecha, 09 de Junio de 2007, se admitió la demanda y se ordenó citar a la parte demandada, para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha, 18 de Junio de 2008, la parte actora, ciudadano MARCOS VARGAS BLANCO, ya identificado, otorgó Poder Apud Acta a los Abogados CARLOS MORENO PIÑEIRO, LASSISTER PÉREZ CARRILLO y MIGUEL UBAN VERA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 9172, 23.038 y 2.170, respectivamente y de este domicilio.
En fecha 09 de Julio de 2008, el Alguacil del Tribunal expuso haber practicado la citación personal del demandado.
En fecha 11 de Julio de 2008, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y consignó original de dos recibos de pago.
En fecha 11 de Julio de 2008, la parte demandada por medio de diligencia, solicitó el resguardo de los (02) recibos originales consignados con el escrito de contestación.
En fecha 15 de Julio de 2008, la parte actora desconoció la firma y contenido de los recibos presentados por la parte demandada en su escrito de contestación.
En fecha 16 de Julio de 2008, el Tribunal procede al desglose y archivo de los recibos consignados por el demandado en su escrito de contestación.
En fecha 23 de Julio de 2008, el demandado ciudadano GIOVANY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, ya identificado, confiere Poder Apud Acta a la Abogada MARIA DE LOS ÁNGELES CARROZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 51.881.
En fecha 23 de Julio de 2008, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha fueron admitidas por el Tribunal.
En fecha, 28 de Julio de 2008, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha fueron admitidas por el Tribunal.
En fecha 11 de Agosto de 2008, la Abogada MARIA DE LOS ANGELES CARROZ, ya identificada, actuando en el carácter de apoderada de la parte demandada, alegó lo extemporáneo del escrito de pruebas de la parte actora y solicitó el pronunciamiento de este Tribunal en relación a la sentencia.
II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos:
Que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, de fecha 21 de Mayo de 2007, anotado bajo el N° 35, Tomo 134 de los respectivos Libros, que celebró con el ciudadano GIOVANY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.445.220 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, contrato de Opción de Compra-Venta, sobre un apartamento de su exclusiva propiedad distinguido con el N° 7B, ubicado en el Edificio “VEGA” del Conjunto Residencial “TORRES EPIFANIA”, situado en la Avenida 24A, entre calles 66 y 67, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual se encuentra suficientemente identificado en el citado documento.
Que el precio de la venta fue convenido por las partes en la cantidad de SETECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 700.000.000,oo) hoy SETECIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 700.000,oo).
Que el lapso de dicha opción se estableció en Ciento Ochenta (180) días consecutivos, contados a partir del día 22 de Mayo de 2007, sin prórroga.
Que el lapso establecido en el contrato para que el PROMITENTE COMPRADOR comprara el apartamento, venció el día 22 de Noviembre de 2007, y éste no cumplió con la obligación que asumió de adquirirlo.
Que el contrato de arrendamiento celebrado sobre el apartamento, también venció en la indicada fecha, pero no obstante y por mandato del literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento se prorrogó por Seis (06) meses y en virtud de que el ciudadano GIOVANY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, ya identificado, en su condición de arrendatario, decidió hacer uso de ese beneficio legal, actualmente se encuentra ocupando el apartamento, pero el mencionado ciudadano para la presente fecha le adeuda los cánones de arrendamiento correspondiente a los períodos comprendidos entre el 22 de Noviembre de 2007 y el 22 de Diciembre de 2007, entre el 22 de Diciembre de 2007 y el 22 de Enero de 2008, entre el 22 de Enero de 2008 y el 22 de Febrero de 2008, entre el 22 de Febrero de 2008 y el 22 de Marzo de 2008, entre el 22 de Marzo de 2008 y el 22 de Abril de 2008, y entre el 22 de Abril de 2008 y el 22 de Mayo de 2008; es decir, adeuda la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 27.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, incumpliendo durante la vigencia de la prorroga legal su obligación de cancelarle puntualmente.
Que en virtud del incumplimiento del demandado y resultando infructuosas todas las gestiones amistosas para lograr la cancelación de lo adeudado, demanda al ciudadano GIOVANY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, ya identificado, para que convenga en la Resolución del contrato de arrendamiento y para que convenga en cancelarle la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 27.000,oo).
Que estima la demanda en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 35.000,oo)
III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Fundamenta la parte demandada su escrito de contestación en los siguientes hechos:
Niega, rechaza y contradice la demanda por Resolución de Contrato por ser totalmente falsos los argumentos temerarios del demandante.
Que para el momento de la introducción de la presente demanda, no existía obligación de pago alguno con su Arrendador.
Que Opone el pago del cánones de arrendamiento que dieron origen a la presente causa, por adelantado, correspondiente a los períodos comprendidos entre el 22 de Noviembre de 2007 y el 22 de Diciembre de 2007, entre el 22 de Diciembre de 2007 y el 22 de Enero de 2008, entre el 22 de Enero de 2008 y el 22 de Febrero de 2008, entre el 22 de Febrero de 2008 y el 22 de Marzo de 2008, entre el 22 de Marzo de 2008 y el 22 de Abril de 2008, y entre el 22 de Abril de 2008 y el 22 de Mayo de 2008; por una cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,oo) o VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 27.000,oo), según consta en recibo de fecha 22 de Noviembre de 2007, al ciudadano MARCOS VARGAS BLANCO, ya identificado, correspondiente a los seis (06) meses de prórroga legal, recibo el cual en original y un folio útil acompaña el escrito de contestación de la demanda, acompaña también recibo de mensualidades de fecha 17 de Mayo de 2007, emitido por Inversiones El Rosal, donde consta el pago por adelantado de las seis (06) cuotas establecidas en el contrato de arrendamiento indicado en el escrito libelar.
Que denuncia la temeraria pretensión objeto de la presente causa conforme con lo alegado, con la condenatoria en costas respectiva, así como los honorarios profesionales de los abogados de la parte accionada, los cuales estima en la cantidad de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 8.500,oo).
IV
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Parte Demandante:
1.- Invocó el mérito favorable que a su favor arrojan las actas procesales.
2.- El mérito favorable que a su favor se desprende del documento de arrendamiento que acompaña a la demanda.
Esta prueba este juzgador la aprecia y le otorga el valor probatorio que de la misma se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por ser un documento autentico que no fue tachado por la parte demandada. Así se establece.
Parte Demandada:
1.- Invoca el mérito favorable que arrojan las actas procesales.
2.- Promueve y ratifica el valor probatorio del recibo de fecha 22 de Noviembre de 2007, debidamente firmado como recibido por el ciudadano MARCOS VARGAS BLANCO, ya identificado, por una cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,oo) o VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 27.000,oo), correspondiente a los Seis (06) meses de prórroga legal.
En relación a esta prueba este Juzgador considera oportuno hacer referencia al contenido del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Negada a firma o declarado por lo herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer la de cotejo.
Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 76.”
Conforme lo dispone el precitado artículo, era necesario, que posterior al desconocimiento del referido instrumento, el promovente tenia la carga de probar que la firma era autentica, a tales efectos pudo haber promovido la prueba de cotejo o en caso de no ser posible realizar la prueba de cotejo, se puede recurrir a la prueba de testigos, situación esta que no se presentó en el procedimiento que nos ocupa, por lo cual este Juzgador en relación a esta prueba no la valora y la desecha del presente proceso debido a que la misma constituye un documento privado, desconocido por la contraparte, sin que la parte promovente haya recurrido a la prueba de cotejo o de testigos para hacer valer la referida prueba. Así se establece.
3.- Promueve y ratifica el valor probatorio del recibo de mensualidades de fecha 17 de Mayo de 2007, emitido por Inversiones El Rosal, donde consta el pago de las 06 cuotas establecidas en el Contrato de Arrendamiento.
En relación a esta prueba este Juzgador no la valora y la desecha del presente proceso por cuanto la misma constituye un documento privado el cual fue desconocido por la contraparte, debiendo entonces la parte que la produjo, promover la prueba de cotejo o de testigo conforme lo dispone el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, situación esta que no se configuró en el presente procedimiento. Así se establece.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia procede este Juzgador a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Tal como se observa de las actas que conforman el expediente, la parte actora ciudadano MARCOS VARGAS BLANCO, ya identificado, intenta demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y pago de cánones de arrendamiento vencidos, en contra del ciudadano GIOVANY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, fundamentada en el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales.
Ahora bien en cuanto, de un estudio del libelo de demanda presentado por la parte accionante, se observa que la misma versa sobre una Resolución de Contrato de Arrendamiento, al respecto el artículo 1.167 del Código Civil, dispone:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Asimismo, se evidencia de las actas procesales, que la parte accionante solicita la resolución del contrato, con fundamento en el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales de parte del demandado, como lo es la falta de pago de los cánones de arrendamiento.
En tal sentido dispone el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contratos de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales contractuales.”
En aplicación de la norma citada, es evidente que la pretensión del actor se encuentra perfectamente establecida en el ordenamiento jurídico, precisándose que en los contratos bilaterales en los cuales esté en curso la prorroga legal, el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales, podrá el arrendador demandarlo por resolución del contrato.
En el caso que nos ocupa, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento, que es un contrato bilateral y como tal es posible exigir su resolución por esta vía, la cual resultará procedente en caso de comprobarse el incumplimiento alegado, y en consecuencia, se deduce que la pretensión planteada no es contraria a derecho.
Igualmente, se observa de las pruebas promovidas por la parte demandante, específicamente del contrato de arrendamiento, que el canon se estableció en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo) hoy CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 4.500,oo) que el ciudadano, GIOVANY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, se obligó a cancelar por mensualidades por adelantado, sin embargo, la parte demandada, no logró desvirtuar la pretensión de la actora mediante la prueba del pago de la cantidad adeudada, en consecuencia, no siendo la demanda intentada contraria a derecho, es por lo que considera este juzgador que debe declararse procedente en derecho la presente demanda intentada en contra del ciudadano GIOVANY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, ya identificado, condenándose al mismo al pago de las sumas de dinero adeudadas. Así se establece.
Asimismo, por cuanto el demandado no logró demostrar el pago de las seis (06) cuotas de cánones de arrendamiento del inmueble en cuestión, el cual fue establecido entre las partes por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo) hoy CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 4.500,oo), monto el cual asciende a la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 27.000,oo), debe condenarse al demandado al pago de la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 27.000,oo) que comprende los cánones de arrendamiento adeudados, correspondiente a los períodos comprendidos entre el 22 de Noviembre de 2007 y el 22 de Diciembre de 2007, entre el 22 de Diciembre de 2007 y el 22 de Enero de 2008, entre el 22 de Enero de 2008 y el 22 de febrero de 2008, entre el 22 de Febrero de 2008 y el 22 de Marzo de 2008, entre el 22 de Marzo de 2008 y el 22 de Abril de 2008, y entre el 22 de abril de 2008 y el 22 de Mayo de 2008, calculados según la determinación realizada. Así se establece.
VI
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL
Por los fundamentos antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley declara.
- CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por el ciudadano MARCOS VARGAS BLANCO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.849.231, y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra del ciudadano GIOVANY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-10.445.220 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
- SE DECLARA RESUELTO, el contrato de arrendamiento, celebrado entre el ciudadano MARCOS VARGAS BLANCO, ya identificado y el ciudadano GIOVANY ENRIQUE PERNIA ACOSTA, también ya identificado, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, del Estado Zulia, en fecha, veintiuno (21) de Mayo de 2007, bajo el No. 35, Tomo: 134, de los Libros de Autenticaciones.
- SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA al pago de la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 27.000,oo) que comprende los cánones de arrendamiento adeudados, correspondiente a los períodos comprendidos entre el 22 de Noviembre de 2007 y el 22 de Diciembre de 2007, entre el 22 de Diciembre de 2007 y el 22 de Enero de 2008, entre el 22 de Enero de 2008 y el 22 de Febrero de 2008, entre el 22 de Febrero de 2008 y el 22 de Marzo de 2008, entre el 22 de Marzo de 2008 y el 22 de Abril de 2008, y entre el 22 de Abril de 2008 y el 22 de Mayo de 2008.
- SE CONDENA en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida en el presente juicio.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de Septiembre de 2008. Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez
Abog. Adan Vivas Santaella
La Secretaria
Abog. Mariela Pérez de Apollini
En la misma fecha siendo las 2:00 p.m. se dictó y publicó la anterior decisión.
La Secretaria
Abog. Mariela Pérez de Apollini.
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