TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE N° 1815-2008
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

La presente litis se inicia con formal demanda que se recibe del órgano distribuidor en fecha 8 de julio del 2008 y admitida por esta sala el 15 de julio del 2008, presentada por la ciudadana MADELYS JOSEFINA MORALES CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.928.822, representada judicialmente por los abogados VÍCTOR ENRIQUE MÁRQUEZ FINOL y ANDRÉS VARGAS BARROSO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 105.333 y 105.485 respectivamente, todos de este domicilio, en contra de la ciudadana VILMA ELIZABETH SANDOVAL CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.062.960, de este domicilio, asistida legalmente por el ciudadano MIGUEL BAPTISTA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado Nº 53.592, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, donde alega la parte demandante; que celebró contrato de arrendamiento inmobiliario ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 1 de enero del 2007, bajo el Nº 24, tomo 08, con el demandado de marras, sobre un inmueble constituido por una casa para vivienda, ubicado en el sector Santa Lucia, Av. 2-D, Nº 88-19, parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por un tiempo determinado 6 meses contados a partir del 1 de enero del 2007, pudiendo ser prorrogable por un solo periodo igual, es decir que para el 1 de enero del 2008 al contrato se le cumplió el termino previsto en el contrato, tal como fue notificado en las misivas de fecha 1 y 2 de octubre del 2007, 2 de noviembre del 2007 y 29 de marzo del 2008, pero la demandada se rehúsa a desocupar el inmueble, por lo que acude a este tribunal a solicitar que se constriña a la demandada a:
1) La entrega del bien inmueble en las condiciones que lo recibió.

El 11 de agosto del 2008, se dio por citada la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de febrero del 2008 dio contestación la parte demandada de la siguiente forma:
1) Negó, rechazó y contradijo la demanda por no ser ciertos los hechos invocados en la misma y en consecuencia el derecho invocado, por ser falso el inicio del 1 de enero del 2007 el comienzo de su relación arrendaticia, pues alega haber venido poseyendo el inmueble en pugna en calidad de arrendatario desde el año 2006, pagaba CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), de canon de arrendamiento, sin contrato de arrendamiento alguno, a tiempo indeterminado sin tiempo de culminación, posteriormente la parte demandante envió un contrato, por lo que alega que la demandante debió de demandar por desalojo, por existir entre ellos una relación arrendaticia verbal indeterminada.

2) Negó, rechazó y contradijo los hechos invocados por la accionante, mal procedió el termino de la relación arrendaticia del 1 de enero del 2008, más la prorroga legal de 6 meses hasta el 1 de julio del 2008, cuando en realidad según su dicho el tiempo de relación arrendaticia es mayor al que señala la parte actora que ha sido por más de 2 años, siendo mayor la prorroga legal.

El 22 de septiembre del 2008 la parte actora ratificó en su contenido los instrumentos privados promovidos junto al libelo de demanda.
Las pruebas aportadas por la parte actora en su libelo de la demanda fueron:

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1) Promovió contrato de arrendamiento inmobiliario ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 1 de enero del 2007, bajo el Nº 24, tomo 08, con el demandado de marras, sobre un inmueble constituido por una casa para vivienda, ubicado en el sector Santa Lucia, Av. 2-D, Nº 88-19, parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En cuanto a esta probanza se observa que el mismo se celebró ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, y al provenir de una autoridad pública que le revierte tal carácter y no haber sido impugnado, adquiere pleno valor de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

2) Promovió y ratificó el merito favorable de las notificaciones de fecha 1 y 2 de octubre del 2007, 2 de noviembre del 2007 y 29 de marzo del 2008. En las que se le notificó a la demandada de autos que no se renovaría la relación arrendaticia, se observa que estas comunicaciones, se tratan de documentos privados dirigidos por la ciudadana MADELYS JOSEFINA MORALES CASTILLO a la demandada la ciudadana VILMA ELIZABETH SANDOVAL CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.062.960, de este domicilio, que las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad y forma legalmente correspondiente, por lo que quedan reconocidas por la parte demandada, a demás de haber sido ratificadas por la parte actora, adquieren en tanto pleno valor probatorio pleno de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1363 y 1364 del Código Civil. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa.
Esta juzgadora pasa a examinar el fondo de la controversia considera necesario traer a colación los argumentos de las partes, en primer lugar la demandante alega; el 1 de enero del 2007, bajo el Nº 24, tomo 08, con el demandado de marras, sobre un inmueble constituido por una casa para vivienda, ubicado en el sector Santa Lucia, Av. 2-D, Nº 88-19, parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por un tiempo determinado 6 meses contados a partir del 1 de enero del 2007, pudiendo ser prorrogable por un solo periodo igual, es decir que para el 1 de enero del 2008 al contrato se le cumplió el termino previsto en el contrato, tal como fue notificado en las misivas de fecha 1 y 2 de octubre del 2007, 2 de noviembre del 2007 y 29 de marzo del 2008, pero la demandada se rehúsa a desocupar el inmueble, por lo que acude a este tribunal a solicitar que se constriña a la demandada a: La entrega del bien inmueble en las condiciones que lo recibió.
En segundo lugar la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda: Negó, rechazó y contradijo la demanda por no ser ciertos los hechos invocados en la misma y en consecuencia el derecho invocado, por ser falso el inicio del 1 de enero del 2007 el comienzo de su relación arrendaticia, pues alega haber venido poseyendo el inmueble en pugna en calidad de arrendatario desde el año 2006, pagaba CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo), de canon de arrendamiento, sin contrato de arrendamiento alguno, a tiempo indeterminado sin tiempo de culminación, posteriormente la parte demandante envió un contrato, por lo que alega que la demandante debió de demandar por desalojo, por existir entre ellos una relación arrendaticia verbal indeterminada. Negó, rechazó y contradijo los hechos invocados por la accionante, mal procedió el termino de la relación arrendaticia del 1 de enero del 2008, más la prorroga legal de 6 meses hasta el 1 de julio del 2008, cuando en realidad según su dicho el tiempo de relación arrendaticia es mayor al que señala la parte actora que ha sido por más de 2 años, siendo mayor la prorroga legal.
En esta oportunidad expuestas como han sido las alegaciones de las partes intervinientes en este proceso, este tribunal procede a realizar el análisis de los puntos controvertidos en esta contienda.
Con relación al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en juicio ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 1 de enero del 2007, bajo el Nº 24, tomo 08, corresponde a esta juzgadora entrar a analizar la naturaleza jurídica del mismo, así tenemos que en la cláusula Segunda establece:
“SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de seis (06) meses, contados a partir del día 01 de enero del 2007, pero podrá prorrogarse por un (1) solo periodo de seis (06) meses más hasta completar un (01) año exacto, fecha en la cual en caso de que ambas partes deseen seguir con el arrendamiento deberá firmarse un nuevo contrato, sin en el término de los seis (06) meses una de las partes no desea seguir con el arrendamiento lo notificará a la otra parte con un mes de anticipación.”

Asimismo la doctrina nos dice que los contratos indeterminados, son contratos mediante los cuales el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse el tiempo de la contratación o duración de la relación arrendaticia. En este tipo de contrato, se conoce cuando se inicia la relación arrendaticia, más sin embargo, no se sabe con exactitud el momento en el que la misma terminará. Los contratos a tiempo determinados, vendrían a poseer esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación.
En virtud de lo antes expuesto considera necesario esta operadora de justicia traer a colación el contenido de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil:
“Artículo 1159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Esta Jurisdicente observa que el referido contrato tendrá una duración de 6 meses, pero podrá prorrogarse por un (1) solo periodo de seis meses hasta completar un (1) año exacto, fecha en la cual en caso de que ambas partes deseen seguir con el arrendamiento deberá firmarse un nuevo contrato, si en el término de los seis (06) primeros meses una de las partes no desea seguir con el arrendamiento lo notificará a la otra parte con un mes de anticipación, es decir, el contrato comenzó desde el 01 de Enero del 2007, durante seis (6) meses más hasta el 01 de Enero de 2008. Ahora bien, se verifica que las notificaciones privadas que han sido valoradas, las cuales no fueron impugnadas, se practicaron en fecha 01 y 02 de Octubre de 2007, 02 de noviembre de 2007 y 29 de marzo del 2008, es decir, se produjeron con tres mes de anticipación al cumplimiento del termino.
Observa esta juzgadora que es importante acotar que el desconocimiento de los instrumentos solo puede versar sobre la firma de los mismos, y si la parte interesada tiene argumentos o defensas frente al contenido de los mismos, debe acudir a los medios establecidos por el propio legislador, es decir, ha debido la parte demandada de conformidad con la causal 3° del artículo 1381 del Código Civil Venezolano Vigente tachar formalmente el instrumento en cuestión; por cuanto de acuerdo a lo consagrado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil 1364 y 1365 del Código Civil, el reconocimiento, que tales normas exigen, se refiere a la firma estampada en el documento por aquel contra quien, en tal carácter se le opone, como claramente lo deja establecido el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, cuando impone al promovente del instrumento, la carga de probar su autenticidad cuando hubiese sido negada la firma, y por consiguiente, al no haber tachado formalmente el contenido de dicho instrumento el mismo debe tenerse, como reconocido, en consecuencia se le da todo valor probatorio a las comunicaciones de fechas 01 y 02 de Octubre de 2007, y 02 de Noviembre de 2007. Así se decide.
Ahora bien, quedando aceptado y reconocido los anteriores documento privado de notificación constata esta operadora de justicia que la demandada fue notificada con tres meses de anticipación al cumplimiento del término; en este contrato identificando la naturaleza del mismo se evidencia que el mismo nunca se convirtió en indeterminado como lo alega la parte demandada tomando en cuenta todo lo analizado, con respecto al documento de arrendamiento celebrado entre las partes en litigio se hace peyorativo concluir que el referido contrato es a tiempo determinado, en el cual al unísono se encuentra reconocida la relación arrendaticia aceptada por la parte demandada en su condición de arrendataria. Así se decide.
Asimismo, en relación a lo alegado por la demandada:
“que la relación arrendaticia se ha mantenido por un lapso de tiempo mayor al expresado en el libelo de la demanda pretendiendo la parte actora burlar y desconocer en mi contra el tiempo real de duración de la relación contractual que se ha mantenido por espacio de tiempo de 2 años siendo la prorroga legal mayor y tiempo en el cual me he mantenido solvente con los cánones de arrendamiento (…)”

Esta jurisdicente concluye verificando según el contrato de arrendamiento aludido; la relación arrendaticia se inicio el 1 de enero del 2007 y culminó el 1 de enero del 2008, al quedar notificada la parte demandada; de la no renovación del contrato según el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el literal “A”, establece:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.”

Con aplicación de la norma antes trascrita al caso subjudice, la prorroga legal que le corresponde es de 6 meses, en consecuencia la demandada ha debido entregar el inmueble el 1 de julio del 2008. Así se decide.
En este mismo orden de ideas considera necesario traer a colación lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil, que reza:
“Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Por otra parte, considera esta operadora de justicia, que vista la ley sustantiva que establece como condición para la procedencia de las acciones de cumplimiento y resolución de contrato, el incumplimiento culposo de la parte contra quien obra la pretensión, y considerando que la parte demandada no probó el cumplimiento de su obligación al haber sido notificada en la fecha correspondiente; y al quedar reconocidas las mismas por no haberse impugnado, se declara con lugar la pretensión referida al cumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado por las partes. Así se decide.
En consecuencia notificada como ha sido la demandada de la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 1 de enero del 2007, bajo el Nº 24, tomo 08, entre las partes en pugna, sobre un inmueble constituido por una casa para vivienda, ubicado en el sector Santa Lucia, Av. 2-D, Nº 88-19, parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, por lo que se ordena a la parte demandada la entrega del bien inmueble en las condiciones que lo recibió a la parte actora. Así se decide.

DISPOSITIVO DEL FALLO
Con mérito en los argumentos antes expuestos este JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
1) CON LUGAR: La demanda presentada por la ciudadana MADELYS JOSEFINA MORALES CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.928.822, representada judicialmente por los abogados VÍCTOR ENRIQUE MÁRQUEZ FINOL y ANDRÉS VARGAS BARROSO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 105.333 y 105.485 respectivamente, todos de este domicilio, en contra de la ciudadana VILMA ELIZABETH SANDOVAL CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.062.960, de este domicilio, asistida legalmente por el ciudadano MIGUEL BAPTISTA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado Nº 53.592, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia notificada como ha sido la demandada, de la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 1 de enero del 2007, bajo el Nº 24, tomo 08, entre las partes en pugna, sobre un inmueble constituido por una casa para vivienda, ubicado en el sector Santa Lucia, Av. 2-D, Nº 88-19, parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se ordena a la parte demandada la entrega del bien inmueble en las condiciones que lo recibió a la parte actora. Así se decide.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los 30 días del mes septiembre del 2008. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha siendo las 3:00 pm se publicó y registró el presente fallo, se expidió la copia certificada ut supra y se archivo en el copiador las sentencias.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA