TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
198° Y 149°

EXPEDIENTE N° 10.969
PARTE ACTORA:
CAYETANO MARTUCCI URDANETA, venezolano, mayor de edad, soltero, licenciado en salud pública, titular de la cédula de identidad N° 1.094.478 y domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES:
ROBERTO DE JESÚS CÁRDENAS SUE, GONZALO ARAUJO MENDA y MARYLAURA DE JESÚS CÁRDENAS, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el inpreabogado bajo los N° 10.312, 10.437 y 111.552.
PARTE DEMANDADA:
DEMPARCA, domiciliada en el Municipio Autónomo del estado Zulia e inscrita en el Regsitro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día trece (13) de enero del año 1.999, bajo el N° 16, tomo 1-A, cuya última reforma estatutaria se haya inscrita en la antes citada oficina de Registro Mercantil, el día seis (6) de septiembre del año 2.007, bajo el N° 27, tomo 94-A.
APODERADOS JUDICIALES:

INÉS CARRILLO, MARÍA CRISTINA SÁNCHEZ y JOHANA FARÍA, venezolanas, mayores de edad e inscritas en el inpreabogado bajo los N° 12.147, 12.387 y 87.853, respectivamente.
MOTIVO: NULIDAD DE TRANSACCIÓN
FECHA DE ENTRADA: CATORCE (14) DE JULIO DEL AÑO 2.008
SENTENCIA: DEFINITIVA

I. VISTO CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA
SÍNTESIS NARRATIVA
En fecha treinta (30) de enero del año 2.008, este juzgado admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada y el día veinticuatro (24) de abril del año 2.008, la parte demandada dio contestación a la demanda incoada en su contra.
Así pues, en fecha veintiséis (26) de mayo del año 2.008, las partes del presente juicio promovieron pruebas y este tribunal las admitió cuanto ha lugar en derecho en fecha cuatro (4) de junio del presente año.
En fecha dieciocho (18) de septiembre del año 2.008, la parte demandada consignó escrito de informes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
La parte actora señaló que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, de fecha veintiséis (26) de septiembre del año 2.001 contrató el arrendamiento de un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 2B, del edificio Agua Chica, situado en la avenida 2ª (antes Alonso de Ojeda), con calle 72, de Maracaibo del estado Zulia.
Señaló que en vista de que tuvo que ocurrir ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, a objeto de realizar los depósitos de los cánones arrendaticios, los cuales han sido retirados por la representante de la arrendadora y, por cuanto, ha sido notificado de la finalización del contrato de arrendamiento tiene

derecho a lo indicado en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, a una prórroga de dos (2) años.
Argumentó que cuando fue notificado en fecha dieciocho (18) de septiembre del año 2.006 que el contrato no lo prorrogarían, dijo que él tenía dos (2) años de prórroga.
Refirió que la arrendadora el día cuatro (4) de octubre del año 2.007, por intermedio de sus apoderados judiciales intentó demanda por ejecución de contrato, admitiéndola el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial.
El día nueve (9) de octubre del año 2.007, la representación legal de la arrendadora solicitó al Juzgado Séptimo de los Municipios decretar medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, la cual fue admitida y el día quince (15) de octubre del mismo año 2.007, el tribunal decretó la medida y fue ejecutada el día treinta y uno (31) de octubre del año 2.007.
Refirió que cuando el tribunal se trasladó y constituyó para ejecutar la medida él se encontraba en la ciudad de Caracas y le dieron un término de un (1) día para llegar.
Señaló que frente a la angustia de tener dentro de su hogar un tribunal acompañado por un grupo de personas mal encaradas y portando armas de fuego y frente al dicho de las representantes de la parte actora, donde le manifestaban a su cónyuge que si no llegaban a un acuerdo los desalojarían del apartamento tuvo que llegar a un acuerdo (transacción) para evitar que por medio de la fuerza pública los desalojaran.
Dijo que es un hombre de setenta (70) años, no acostumbrado a este tipo de escenas y actitudes agresivas para su grupo familiar y su cónyuge es una docente de la ilustre Universidad del Zulia acostumbrada al dialogo y a la conciliación entre dos (2) partes en disputa.
En consecuencia y tomando como fundamento que se lesionó gravemente su patrimonio, así como también su honor, reputación y actividad psicológica es por lo que demandó a la sociedad mercantil Dempar, C.A., para que convenga a la nulidad del convenimiento celebrado el día jueves primero (1) de noviembre del año 2.007,

realizado ante el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, por haberse ejercido violencia sobre su persona y la de su cónyuge para llegar a la transacción celebrada.
Por su parte la sociedad mercantil Dempar, C.A., a través de su apoderada judicial, Johana Farías de Chacón, negó, rechazó y contradijo los hechos alegados y el derecho invocado. Argumentó que el día quince (15) de octubre del año 2.007, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia decretó medida preventiva de secuestro.
Señaló que de la revisión de las actas se desprende que la presunta violencia que según el decir del ciudadano, Cayetano Martucci, se ejerció en su contra y de su concubina para forzarlo a firmar la transacción judicial cuya nulidad se demanda es absolutamente falsa.
Hasta los más inexpertos abogados que se dediquen en su actividad profesional al libre ejercicio del derecho saben que un tribunal de la República, al trasladarse fuera de su recinto en funciones judiciales, lo hace acompañado de la fuerza pública.
No puede existir violencia en un acto efectuado por un tribunal habilitado, el cual está revestido de autoridad legal para la función específica de ejecutar medidas.
Mal podría alegar violencia física o psíquica en su contra o en contra de su concubina, cuando el ciudadano, Cayetano Martucci, en todo momento se encontró acompañado del profesional del derecho, Francisco Javier Martucci Leal.
Tal como se infiere del contenido de las dos (2) actas levantadas por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas, al ciudadano, Cayetano Martucci se le dio la oportunidad de llegar a Maracaibo, suspendiéndose el acto de la ejecución para el día siguiente.
Respecto a lo anterior señaló, ciudadano juez, me pregunto ¿podría considerarse producto de un desafuero jurisdiccional, un arreglo transaccional en el que se le concede a la parte demandada ocho (8) meses de plazo para desocupar un inmueble objeto de la medida de secuestro.

Refirió que el demandante en su escrito de demanda actuó con falta de lealtad y probidad. Igualmente la parte demandada señaló textualmente lo siguiente: “…El Artículo 38 Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento inmobiliario, en su Literal c) establece: “CUANDO LA RELACIÓN ARRENDATICIA HAYA TENIDO UNA DURACIÓN DE CINCO (5) AÑOS O MAS PERO MENOS DE DIEZ (10) SE PRORROGARA POR UN LAPSO MAXIMO DE DOS (2) AÑOS”…El citado dispositivo Legal consagra UN Lapso de dos (2) años como máximo, dentro del cual es potestativo para las partes fijar UN TÉRMINO para la culminación de la relación arrendaticia, en el presente caso, mi mandante como ARRENDADORA, otorgó el término de UN AÑO PARA LA PRÓRROGA LEGAL DEL CONTRATO Y EL CIUDADANO CAYETANO MARTUCCI como ARRENDATARIO LO ACEPTÓ, tal y como se demuestra a continuación. En absoluto acatamiento a la disposición precitado, el día dieciocho (18) de septiembre de 2006, mi representada cursa a la parte demandante senda comunicación de la que se lee: “DE ACUERDO CON NUESTRA CONVERSACIÓN DEL PASADO MES DE AGOSTO DEL PRESENTE AÑO, LE REITERO MI DECISIÓN DE NO PRORROGAR EL LAPSO DE DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…ASIMISMO LE RATIFICO QUE LE OTORGO LA PRORROGA LEGAL CONTEMPLADA…,”LA CUAL SERA DE UN AÑO CONTADO A PARTIR DEL DÍA 1 DE OCTUBRE DE “2006, EN RAZÓN DE LO CUAL DEBERA ENTREGARME EL APARTAMENTO TOTALMENTE DESOCUPADO A MAS TARDAR EL DÍA 30 DE SEPTIEMBRE DE 2007…”; (cursivas y negritas de la parte demandada).
Así pues y como se señaló anteriormente la parte demandada alegó la lealtad y falta de probidad con la que actuó la parte actora y solicitó al tribunal declare sin lugar la demanda intentada por el ciudadano, Cayetano Martucci Urdaneta.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.

La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del
principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:
• Promovió el hecho de que se firmó un contrato en el cual la empresa Dempar, C.A., cedió en arrendamiento un apartamento al ciudadano, Cayetano Martucci Urdaneta, según contrato firmado en fecha veintiséis (26) de septiembre del año 2.001, autenticado en la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el N° 40, tomo 64, de los libros respectivos.

• Promovió que de acuerdo a los términos de dicho contrato y conforme a la fecha de la firma del mismo, por haber transcurrido más de cinco (5) años a la notificación que se le hace a Cayetano Martucci Urdaneta le corresponden dos (2) años de prórroga legal, según lo señala la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regulan los alquileres, por lo cual la prórroga legal vence el día veintiséis (26) de septiembre del año 2.008.

• Promovió el hecho de que no puede exhibirse esa notificación como aceptación del ciudadano, Cayetano Martucci Urdaneta, en lo referente a su contenido, pues simplemente él la da como recibida, sin referirse a los términos y condiciones establecidos en ella. La aceptación en los contratos o acuerdos deben ser en forma expresa y nunca tácita. En consecuencia, mal puede decirse que Cayetano Martucci Urdaneta, renunció a la prórroga legal que le otorga la ley, simplemente por recibir la notificación de que no le será renovado su contrato de alquiler.

• Promovió el supuesto negado de que exista alguna duda a la aceptación del ciudadano, Cayetano Martucci Urdaneta, de los términos y condiciones expresados en esa comunicación, la cual simplemente la dio como recibida, sin hacer mención de su contenido, solicitó sea declarado nulo el convenimiento firmado bajo extorsión, en

aplicación al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y asimismo, sea restituida dicha prórroga, pues se encuentra en suspenso por las maniobras urdidas, con toda la malicia incluso puede decirse se apartan del decoro, probidad y justicia con las que se debe ejercer el sagrado ejercicio del abogado honesto y justo.
Las argumentaciones que anteceden, no son medios probatorios propiamente dichos, sino alegatos o defensas que en todo caso traban la litis del presente juicio. Así se decide.

• Promovió la medida coercitiva ejecutada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, la cual no ejecutó una medida de secuestro, sino una medida de desalojo con las implicaciones que ello trae.
Con relación al documento que antecede, y por cuanto, considera este juzgador que el mismo es el medio fundante de la acción, lo procedente en derecho es estimarlo o no en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar
el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:
• Promovió signada con la letra (a) copia certificada de la pieza de medidas en general y en particular el acta de fecha treinta y uno (31) de octubre del año 2.007 y el primero (1) de noviembre del mismo año, realizadas por el Juzgado Primero Ejecutor

de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
Con relación al documento que antecede, y por cuanto, considera este juzgador que el mismo es el medio fundante de la acción, lo procedente en derecho es estimarlo o no en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

• Promovió copia certificada del expediente contentivo del procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento, signado con el N° 082-2.007, cursante ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Con el objeto de dejar claramente demostrado en el presente juicio, que a pesar de que el demandante, Cayetano Martucci, ha venido realizando depósitos de cantidades de dinero presuntamente correspondientes a cánones de arrendamiento del inmueble propiedad de su mandante, la misma sólo retiró las cantidades depositadas hasta el mes de octubre.
La prueba que antecede se estima en todo su valor probatorio en el sentido de que son documentos públicos de carácter judicial, los cuales no fueron tachados de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Con la prueba que antecede se demuestra que la parte demandada retiró los cánones depositados. Así se decide.

• Promovió signada con la letra (c) copia certificada del expediente contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento fue intentado ente el

Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, signado con el N° 1427, el cual se encuentra concluido mediante un auto de composición procesal.
Con relación a la prueba que antecede, este juzgador la estima en todo su valor probatorio en el sentido de que es documento público de carácter judicial, la cual no
fue tachada de falsa por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Con la prueba que antecede se demuestra el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentó la compañía anónima Dempar, en contra del ciudadano, Cayetano Martucci. Así se decide.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, una vez estimado el material probatorio cursante en actas, este juzgador procede a dictar sentencia, tomando como norte las siguientes consideraciones:
Los modos de autocomposición procesal, tienen la misma eficacia que la sentencia, pero se originan, ya en la voluntad concorde de ambas partes, o bien en la declaración unilateral de voluntad de una de ellas.
En esos casos, la doctrina habla de equivalentes jurisdiccionales, autocomposición de la litis, resolución convencional del proceso, terminación del proceso por un acto de parte, negocio de declaración de certeza, entre otras.
Según el Dr. Rengel Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, con las expresiones anteriores se quiere significar que al lado de la solución judicial de la litis, por acto del juez, existe la solución convencional, mediante la cual las partes se elevan ellas mismas a jueces de sus respectivas peticiones y ponen fin al proceso, dejando resuelta la controversia con el efecto de cosa juzgada propio de la sentencia.
Afirma el mencionado autor que en nuestro derecho, la auto-composición procesal comprende varias especies: a) bilaterales (transacción y conciliación); b) unilaterales (desistimiento de la demanda y convenimiento en la demanda); pero ellas

tienen una limitación: se excluyen en los conflictos sobre derechos o relaciones indisponibles, como los relativos al estado y capacidad de las personas y, en general, en las controversias que interesan al orden público.
La autocomposición o resolución convencional de la controversia, antes que un modo anormal de terminación del proceso, constituye, pues, un subrogado de la
sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad que introducen en la solución de controversias.
Así pues, de acuerdo a lo antes expuesto, evidencia este juzgador que como medios de autocomposición procesal existe el convenimiento, el desistimiento y la transacción.
Con relación a los dos (2) primeros, el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: “En cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El Juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria. El acto por el cual desiste el demandante o conviene el demandado en la demanda, es irrevocable, aun antes de la homologación del Tribunal”; (cursivas del juez).
Es decir, el desistimiento es la declaración unilateral de voluntad del actor por el cual éste renuncia o abandona la pretensión que ha hecho valer en la demanda, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria.
Y el convenimiento es la otra cara metafóricamente hablando, es decir, mientras que el desistimiento es por voluntad del demandante, el convenimiento es por voluntad del accionado. El demandado reconoce expresamente la procedencia de la acción intentada en su contra.
Es un acto de disposición de los derechos litigiosos materia del juicio, por lo que únicamente pueden realizarlo con eficacia jurídica quienes están facultados para poder disponer de ellos. Implica una confesión de los hechos en que se funda la demanda, pero es algo más que una confesión porque ésta sólo concierne a los hechos y aquélla abarca los fundamentos de derecho invocados por el demandante.

Ahora bien, en el presente caso la parte actora solicitó la nulidad de un medio de autocomposición procesal, como lo es la transacción. La misma fue realizada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del estado Zulia en fecha primero (1) de noviembre del año 2.007, en ella se acordó lo siguiente: “Me doy por citado en el juicio que por cumplimiento de contrato cursa por ante el
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el expediente N° 1427, de la nomenclatura llevada por ese tribunal incoara en mi contra la sociedad mercantil DEMPAR COMPAÑÍA ANÓNIMA (DEMPARCA), Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 13 de enero de 1999, bajo el N° 16, tomo 1-A y convengo en todas y cada una de sus partes, por ser ciertos los hechos narrados y en consecuencia aplicable el derecho invocado, por lo que renuncio al término para contestar la demanda que tiene por objeto la terminación del contrato de arrendamiento que celebramos sobre un inmueble propiedad de la demandante antes identificada el cual se encuentra constituido por el apartamento 2-B ubicado en el edificio Agua Chica, situado en la Avenida 2-A (antes Alonso de Ojeda) con calle 72 en esta ciudad de Maracaibo, estado Zulia. El mencionado contrato fue celebrado el día 26 de Septiembre de 2001 el cual quedo legalizado bajo el N° 40, Tomo 64 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el cual convengo en dar por terminado en todos sus términos y condiciones así como su prórroga legal. Asimismo solicito me sea otorgado un plazo para la desocupación del inmueble antes identificado el cual solicito sea de ocho (8) meses contados a partir del día 1 de noviembre de 2007, lapso este en el cual cancelará la cantidad de Un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) mensuales por concepto de indemnización de lso daños y perjuicios causados a la demandante por no entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en la oportunidad debida, pago que en ningún caso podrá considerarse como canon de arrendamiento ni como renovación o prórroga de dicho contrato, la cual deberá cancelar al demandado dentro de los cinco (5) primeros de cada mes en el tribunal de la causa, en consecuencia me comprometo a entregar el inmueble libre de personas y cosas de mi propiedad el día 30 de junio del año dos mil ocho”; (cursivas del juez).

Respecto a la transacción el Código Civil en su artículo 1.713 dispone: “La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven uno eventual”; (cursivas del tribunal).
Así se observa que el Código de Procedimiento Civil en su artículo 255 establece: “La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que al cosa juzgada”: asimismo, el artículo 256 ejusdem, dispone: “Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la
transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución”; (cursivas del tribunal).
Respecto a esta norma el Dr. Emilio Calvo Baca en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, dispone que nuestro Código Civil en su artículo 1.713 define la transacción…omissis…
Su fin es terminar con un estado de incertidumbre, evitando un pleito futuro o, exigiéndolo si ya estuviere iniciado.
Son caracteres de la transacción, la bilateralidad y oneroso, ya que implica concesiones recíprocas, es consensual, conmutativo, de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, finalmente es indivisible, ya que la nulidad o anulación de cualquiera de sus cláusulas, deja sin efecto toda la transacción.
Igualmente señala el mencionado autor que quienes transigen deben ser capaces, puesto que la transacción importa la facultad de enajenación. Para transigir por los incapaces se precisa licencia judicial.
No son materia de transacción, los derechos extramatrimoniales y entre los patrimoniales, no pueden ser transigidos; por ejemplo: los bienes inalienables, los de dominio público, el derecho de pedir alimentos, la herencia futura, la acción derivada de un delito; pero sí puede transigirse sobre la responsabilidad civil correspondiente.
Existe la transacción judicial aquella acordada dentro de un juicio y la extrajudicial tiene lugar antes de iniciarse una litis, precisamente para evitarla. Se celebra por escritura pública.

El Dr. Rengel Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” establece que la transacción es un contrato bilateral, es la composición de la litis mediante las recíprocas concesiones que se hacen las partes.
Para que exista la transacción es necesario que concurran dos elementos: uno subjetivo (animus transgrendi) y otro objetivo (concesiones recíprocas). En la transacción hay concesiones recíprocas, las cuales, como se ha explicado anteriormente, constituyen la combinación de dos negocios simultáneos, condicionados el uno al otro: la renuncia y el reconocimiento.

El esquema más simple de esta combinación de negocios en que consisten las concesiones recíprocas, se tiene cuando la renuncia y el reconocimiento versan sobre el mismo objeto (consensu inidem), como cuando el actor, que pretende el pago de un crédito de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) reduce su pretensión a ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) y el demandado la reconoce, componiéndose la litis mediante una renuncia parcial y un reconocimiento parcial de la pretensión.
Con relación a los efectos de la transacción el artículo 1.718 del Código Civil dispone: “La transacción tiene entre las partes la misma fuerza de la cosa juzgada”; este artículo tiene estrecha relación con lo cometido en el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil; (cursivas del juez).
Ahora bien, con relación a la naturaleza de la transacción la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha cuatro (4) de noviembre del año 2.003, con ponencia del magistrado, Pedro Rafael Rondón Haaz, dejó sentado lo siguiente:
“En razón de que el hecho supuestamente lesivo es la confirmación del auto homologatorio, conviene traer a colación las disposiciones normativas atinentes a la transacción, para la dilucidación de la naturaleza de los autos que imparten la homologación judicial. El Código Civil, en su artículo 1.713, es del tenor siguiente:… De las disposiciones transcritas se

infiere que el ordenamiento jurídico positivo confiere una doble naturaleza a la transacción: i) es un contrato, en tanto que a
tenor de los que dispone el artículo 1.159 del Código Civil la misma tiene fuerza de ley entre las partes; ii) es un mecanismo de autocomposición procesal, en el que las partes, mediante recíprocas concesiones, determinan los límites de las situaciones jurídicas objeto de controversia y, de allí que esencialmente tenga efectos declarativos, con carácter de cosa juzgada. El auto de homologación es la resolución judicial que previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como al
disponibilidad de la materia para ello dota de ejecutoriedad al contrato en cuestión, esto es, permite a las partes la solicitud de ejecución forzosa al órgano jurisdiccional competente. Desde esta doble perspectiva, emerge que los autos de homologación son impugnables por la vía de apelación (la cual debe prosperar en ambos efectos ex artículo 290 del Código de Procedimiento), recurso que debe atender únicamente a la ilegalidad propia del acto de autocomposición procesal; ergo, a la incapacidad de las partes que lo celebraron y/o la indisponibilidad de la materia objeto de la transacción. Ello no desvirtúa la naturaleza de la transacción como contrato, de forma tal que, luego de la confirmación del auto de homologación por el Juez de Alzada, la vía para enervar los efectos de la transacción es el juicio de nulidad, por las causales que establecen los artículos 1.719 al 1.723 del Código Civil que así expresamente lo previenen”; (cursivas del juez).

Así pues, para atacar la nulidad de una transacción es menester traer a colación el contenido de las siguientes normas civiles sustantivas, a saber:

Artículo 1.719: “La transacción no es anulable por error de derecho conforme al artículo 1.147, sino cuando sobre el punto de derecho no ha habido controversia entre las partes”
Artículo 1.720: “Se puede también atacar la transacción hecha en ejecución de un título nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente sobre la nulidad”
Artículo 1.721: “La transacción fundada en documentos que después se reconocen como falsos, es enteramente nula”
Artículo 1.722: “Es igualmente nula la transacción sobre un litigio que ya estaba decidido por sentencia ejecutoriada, si las partes o alguna de ellas no tenían conocimiento de esta sentencia”; (cursivas del tribunal).
El Dr. Emilio Calvo Baca señala que la transacción es anulable si se celebró en virtud de documento nulo o falso y si tal circunstancia no fue considerada; se transigió
dando mérito a documentos ya sentenciada, es nula de pleno derecho, porque la resolución que ha quedado ejecutoriada tiene autoridad de cosa juzgada.
Ahora bien, en el presente juicio, tal como se señaló en considerandos anteriores la parte actora ciudadano, Cayetano Martucci Urdaneta, demandó la nulidad de la transacción celebrada en fecha primero (1) de noviembre del año 2.007, en presencia del Juez Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.
En ella la parte actora acordó entre otras cosas, renunciar al término para contestar la demanda; dio por terminada su prórroga legal y se le concedió un lapso de ocho (8) meses para desalojar el inmueble arrendado, es decir, debió haberlo desalojado para el treinta (30) de junio del presente año.
Posteriormente en fecha doce (12) de noviembre del año 2.007, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó decisión mediante la cual homologó el auto de composición procesal celebrado.
Así pues, quien hoy juzga considera que de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente juicio, la relación arrendaticia entre las partes, comenzó el

día veintiséis (26) de noviembre del año 2.001, fecha en la cual suscribieron ante la Notaría Pública Octava de esta ciudad el contrato de arrendamiento.

No obstante, la cláusula novena del referido contrato dispone: “La duración del presente Contrato es de UN (1) AÑO, contados a partir del día 01 de octubre del 2001, a cuyo vencimiento se considera terminado el presente Contrato sin necesidad del deshaucio, ni notificación alguna, a menos que las partes, con por lo menos treinta días de anticipación hubieren convenido en prorrogar el aludido termino, lo cual deberá constar necesariamente por escrito. Si al vencimiento del termino contractual EL ARRENDATARIO estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar de la prorroga legal prevista por la Ley. En caso de que EL ARRENDATARIO hiciere uso de la prórroga legal, queda expresa mente convenido que durante el lapso de prórroga legal la relación arrendaticia se considerara a tiempo
determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el Contrato original, todo ello de conformidad con los artículos 38 y 40 de la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. Vencido el lapso de prórroga, si la hubiere se considerará terminado el presente Contrato sin necesidad del desahucio ni notificación alguna. Las partes declaran que en ningún caso se operara la tácita reconducción del presente Contrato y nunca podría convertirse en Contrato por tiempo indeterminado”; (cursivas del juez y negritas del contrato).
Así se observa en las actas que conforman el presente litigio que en fecha treinta y uno (31) de agosto del año 2.002, las partes decidieron prorrogar el contrato por un (1) año más; en fecha primero (1) de octubre del año 2.003, lo prorrogaron por un (1) año más; en fecha primero (1) de agosto del año 2.004 fue prorrogado por un (1) año más; en fecha primero (1) de septiembre del año 2.005, fue prorrogado por un (1) año más, en esta última notificación se estableció lo siguiente: “…por medio de la presente nos dirigimos a usted para notificarle nuestra voluntad de prorrogar dicho Contrato por un ano (sic) mas (sic), a un canon mensual de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000), quedando plenamente establecido y de conformidad entre ambas partes que esta será la última prorroga (sic) del actual contrato, razón por la cual a partir del 1 de Octubre de 2006 el mismo quedara sin

efecto. Y de ser requerido nuevamente por su persona habrá que firmar un nuevo Contrato de Arrendamiento ante una Notaría Pública”; (negritas de quienes suscribieron la comunicación).
En este sentido considera este jurisdicente que de la última comunicación se observa que la prórroga era hasta el primero (1) de octubre del año 2.006, es decir, la parte actora tenía arrendado cinco (5) años en el inmueble, en tal virtud era acreedor de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal c) de dos (2) años de prórroga legal, es decir, debía haber desalojado el bien inmueble para el primero (1) de octubre del año 2.008.
Sin embargo, en comunicación de fecha dieciocho (18) de septiembre del año 2.006, Dempar, C.A. le comunicó al ciudadano, Cayetano Martucci Urdaneta, que le otorgaba un (1) año de prórroga y debía desalojar el inmueble a más tardar el treinta
(30) de septiembre del año 2.007, todo lo cual evidencia que se le restó un (1) año de los que legalmente le correspondían al ciudadano Martucci.
No obstante, y si bien es cierto que la parte demandada demandó al ciudadano, Martucci el cumplimiento del contrato de arrendamiento, acordando el día de la ejecución de la medida de secuestro decretada, la transacción tantas veces aludida y la cual se demanda en su nulidad, no es menos cierto que de un simple cómputo matemático observa este sentenciador que al ciudadano Martucci se le otorgó un (1) año y en realidad debía habérsele otorgársele dos (2) años de prórroga legal.
En tal sentido y de acuerdo a tal apreciación, de habérsele concedido los dos (2) años de prórroga legal que le correspondían al ciudadano, Cayetano Martucci, éste debió haber desalojado el inmueble el primero (1) de octubre del presente año; así pues, y al invocar este sentenciador el principio de la equidad e igualdad procesal estatuido en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, considera este juzgador que mal puede prosperar la presente acción por varias razones, a saber:
1. En primer lugar, el año (1) restante de prórroga legal que le fue restado al ciudadano, Cayetano Martucci, ya transcurrió, es decir, el mencionado ciudadano de habérsele concedido los dos (2) años debió haber desalojado el inmueble a más tardar

para el treinta (30) de septiembre del presente año y a la fecha aun permanece en el inmueble arrendado y;
2. En segundo lugar y tomando en consideración las pruebas y los alegatos esgrimidos en el presente juicio, no quedó demostrado el carácter de extorsión por el
cual el ciudadano Cayetano Martucci suscribió la transacción, pues considera este juzgador que fue un auto de composición procesal, celebrado de acuerdo a los parámetros legalmente establecidos para ello, no hubo intimidación, ni violencia, o al menos no fue demostrado en el expediente.
Máxime si se toma en consideración que la parte actora al momento de promover pruebas sólo invocó el mérito de las actas, y no consignó medios probatorios que probarán los alegatos esgrimidos en el libelo y que por supuesto anularan la transacción celebrada, transacción, en la cual no hubo vicios del consentimiento, es decir, no hubo error, ni dolo ni menos violencia y en donde la parte actora en todo momento estuvo asistido de abogado.
En base a ello y tomando en consideración los argumentos antes expuestos, este tribunal considera que lo procedente en derecho es declarar sin lugar la presente acción, de acuerdo a las consideraciones antes expuestas y tomando como fundamento el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los argumentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: SIN LUGAR la demanda que por nulidad de transacción celebrada en fecha primero (1) de noviembre del año 2.007, entre los ciudadanos, Cayetano Martucci Urdaneta y la sociedad mercantil Dempar, ante el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, intentó el ciudadano, Cayetano Martucci Urdaneta, en contra de la sociedad mercantil Dempar,

C.A. identificados en actas; tomando como fundamento los argumentos antes expuestos.
Se condena en costas a la parte actora, por cuanto, hubo vencimiento total de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada de la Sentencia por secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado
Zulia, a los quince (15) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2.008). Años: 198 de la Independencia y 149 de la Federación.

EL JUEZ

CARLOS RAFAEL FRÍAS

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las once (11:00) horas de la mañana, signada con el N° _______.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

CRF/MRAF/ROBERT
Exp. N° 10.969