TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE N° 1765-2007
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

La presente litis se inicia con formal demanda que se recibe del órgano distribuidor en fecha 29 de octubre del 2007 y admitida por esta sala el 1 de noviembre del 2007, presentada por la ciudadana ANA LUCINDA GARCÍA MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.129.075, domiciliada en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia, representada judicialmente por la abogado en ejercicio ISARLY C. MATHEUS G., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.655, de este domicilio, en contra del ciudadano ORLANDO LUENGO MARVAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.868.020, de este domicilio, representado legalmente por el abogado en ejercicio GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado Nº 24.036, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, donde alega la parte demandante; que celebró contrato de arrendamiento inmobiliario ante la Notaria Pública Primera del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, el 16 de agosto del 2005, bajo el Nº 03, tomo 63, con el demandado de marras, sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la avenida Milagro Norte, Conjunto Residencial Terra Norte, torre 13, piso 2, apartamento 2-A, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, arrendado el inmueble antes señalado con aire acondicionado central, nevera y cocina, por un tiempo determinado 6 meses no prorrogables contados a partir del 15 de agosto del 2005 hasta el 15 de febrero del 2006 fecha en la que el demandado debió haber entregado el inmueble, prorrogándose verbalmente por un periodo igual con las mismas estipulaciones del contrato escrito anterior, llegado el termino de esta prorroga el accionado solcito una nueva para remodelar un inmueble que había adquirido, manifestándole la accionante su necesidad de ocupar el inmueble por el traslado de su domicilio del municipio Lagunillas al Municipio Maracaibo del Estado Zulia aunado a los gastos diarios en trasporte para el traslado a su trabajo y aceptó renovar una vez más pasando así otros 6 meses, el 16 de marzo del 2007 las partes suscribieron un acuerdo de prorroga legal ante Notaria Pública Primera del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, el 16 de agosto del 2005, bajo el Nº 16, tomo 34, la cual iba del 1 de marzo del 2007 al 1 de septiembre del 2007, pero el demandado sigue sin querer entregar el inmueble, teniendo de cláusula penal que multa a la demandada con TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) hoy TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30,oo) diarios desde la fecha de vencimiento de la prorroga es decir desde el 1 de septiembre del 2007, adeudando a la fecha de presentación de la demanda la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 1.710.000,oo), hoy MIL SETECIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.710,oo) por lo que acude a este tribunal a solicitar que se constriña a la demandada a:
1) La entrega del bien inmueble en las condiciones que lo recibió.

2) Y el pago de la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 1.710.000,oo), hoy MIL SETECIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.710,oo) por cláusula penal.

Estimando la acción en la cantidad de MIL SETECIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.710,oo).

El 19 de noviembre del 2007, se consta en actas la citación personal de la parte demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil la cual devolvió la boleta sin firmar, siendo necesaria la fijación de carteles por Secretaria el 30 de noviembre del 2007.
En fecha 4 de diciembre del 2007 dio contestación la parte demandada de la siguiente forma:
1) Alegó como cierto que el contrato se pactó por tiempo determinado de 6 meses a partir del 15 de agosto del 2005 y que finalizaba el 15 de febrero del 2006

2) Negó, rechazó y contradijo que ambas partes mediante acuerdo verbal hayan decidido prorrogar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado por 6 meses más.

3) Alegó que por ley su prorroga legal debe computarse a partir del 15 de febrero del 2006 terminar el 15 de febrero y dentro de este término jamás fue notificado para que entregara el inmueble después de los 6 meses que le correspondían como beneficio de la prorroga legal.

4) Alegó que desde el 15 de agosto del 2006 continúa en posesión del inmueble arrendado haciendo puntualmente sus pagos de cánones de arrendamiento depositados a la actora en cuenta bancaria y que su contrato se ha vuelto de tiempo indeterminado.

5) Alegó que la arrendadora bajo presión de que lo iba a desalojar el apartamento con un tribunal, le hizo firmar ante la Notaria Publica de Ciudad Ojeda en fecha 16 de marzo del 2007 acuerdo que la demandante denomina prorroga legal, la cual según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 por ser norma de orden publico no puede ser relajada por las partes, por lo que declara nulo a tal documento.

Estando el estadium procesal probatorio abierto, las partes evacuaron y promovieron sus pruebas de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1) Invocó el mérito favorable de los autos.

2) Reprodujo los documentos anexos a la demanda.

3) Promovió constante de 24 folios útiles promovió estados de cuenta del Banco Occidental de Descuento, desde agosto del 2005 hasta noviembre del 2007, cuenta de ahorro Nº 0116-0109-04-0185965822.

4) Promovió prueba de informes al Banco Occidental de Descuento, cuenta de ahorro Nº 0116-0109-04-0185965822.

5) Solicitó prueba de exhibición para el ciudadano ORLANDO LUEGO MARJAL, parte demandada, a fin de que exhiba las planillas de los depósitos que haya efectuado desde agosto del 2005 hasta el mes en curso del año 2007, por concepto de pago de canon de arrendamiento a la cuenta Nº 0116-0109-04-0185965822, así como también las solvencias de todos los pagos de los servicios públicos y condominio.

6) Solicitó se oficiara a la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL TERRA NORTE.

El 7 de enero del 2008 la parte demandada impugnó las copias fotostáticas presentadas con el escrito de promoción de pruebas de la parte actora. A lo que la parte actora el 14 de enero del 2008 insistió en hacerlas valer en juicio e introdujo las originales.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa.
Esta juzgadora pasa a examinar el fondo de la controversia considera necesario traer a colación los argumentos de las partes, en primer lugar la demandante alega; que celebró contrato de arrendamiento inmobiliario ante la Notaria Pública Primera del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, el 16 de agosto del 2005, bajo el Nº 03, tomo 63, con el demandado de marras, sobre un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la avenida Milagro Norte, Conjunto Residencial Terra Norte, torre 13, piso 2, apartamento 2-A, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, arrendado el inmueble antes señalado con aire acondicionado central, nevera y cocina, por un tiempo determinado 6 meses no prorrogables contados a partir del 15 de agosto del 2005 hasta el 15 de febrero del 2006 fecha en la que el demandado debió haber entregado el inmueble, prorrogándose verbalmente por un periodo igual con las mismas estipulaciones del contrato escrito anterior, llegado el termino de esta prorroga el accionado solcito una nueva para remodelar un inmueble que había adquirido, manifestándole la accionante su necesidad de ocupar el inmueble por el traslado de su domicilio del municipio Lagunillas al Municipio Maracaibo del Estado Zulia aunado a los gastos diarios en trasporte para el traslado a su trabajo y aceptó renovar una vez más pasando así otros 6 meses, el 16 de marzo del 2007 las partes suscribieron un acuerdo de prorroga legal ante Notaria Pública Primera del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, el 16 de agosto del 2005, bajo el Nº 16, tomo 34, la cual iba del 1 de marzo del 2007 al 1 de septiembre del 2007, pero el demandado sigue sin querer entregar el inmueble, teniendo de cláusula penal que multa a la demandada con TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) hoy TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30,oo) diarios desde la fecha de vencimiento de la prorroga es decir desde el 1 de septiembre del 2007, adeudando a la fecha de presentación de la demanda la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 1.710.000,oo), hoy MIL SETECIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.710,oo) por lo que acude a este tribunal a solicitar que se constriña a la demandada a la entrega del bien inmueble en las condiciones que lo recibió. Y el pago de la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 1.710.000,oo), hoy MIL SETECIENTOS DIEZ BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.710,oo) por cláusula penal.
En segundo lugar la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda: Alegó como cierto que el contrato se pactó por tiempo determinado de 6 meses a partir del 15 de agosto del 2005 y que finalizaba el 15 de febrero del 2006. Negó, rechazó y contradijo que ambas partes mediante acuerdo verbal hayan decidido prorrogar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado por 6 meses más. Alegó que por ley su prorroga legal debe computarse a partir del 15 de febrero del 2006 terminar el 15 de febrero y dentro de este término jamás fue notificado para que entregara el inmueble después de los 6 meses que le correspondían como beneficio de la prorroga legal. Alegó que desde el 15 de agosto del 2006 continúa en posesión del inmueble arrendado haciendo puntualmente sus pagos de cánones de arrendamiento depositados a la actora en cuenta bancaria y que su contrato se ha vuelto de tiempo indeterminado. Alegó que la arrendadora bajo presión de que lo iba a desalojar el apartamento con un tribunal, le hizo firmar ante la Notaria Publica de Ciudad Ojeda en fecha 16 de marzo del 2007 acuerdo que la demandante denomina prorroga legal, la cual según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 por ser norma de orden publico no puede ser relajada por las partes, por lo que declara nulo a tal documento.
En esta oportunidad expuestas como han sido las alegaciones de las partes intervinientes en este proceso, este tribunal procede a constatar la existencia de la relación arrendaticia controvertida.
En el caso bajo estudio constata esta jurisdicente, que la acción ejercida por la parte actora es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con los artículos 1160 y 1264 del Código Civil, y los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, enfocando en su demanda que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ORLANDO LUENGO MARVAL, por un periodo de duración de 6 meses no prorrogables contados a partir del 15 de agosto del 2005, hasta el 15 de febrero del 2006, alega el actor que vencido dicho termino de duración del contrato, ambas partes acordaron verbalmente prorrogarlo, luego celebraron un acuerdo debidamente autenticado, de prorroga legal que comenzó el 1 de marzo del 2007 al 1 de septiembre del 2007.
Ahora bien, en la cláusula segunda del referido contrato estipula:
“De manera expresa se establece y así lo acepta el arrendatario que el termino máximo del presente contrato será de 6 meses no prorrogables contados a partir del 15 de agosto de 2005 hasta el 15 de febrero de 2006, fecha en la cual el arrendatario deberá entregar el inmueble tal como lo ha recibido, por lo tanto no se producirá la tacita reconducción del presente contrato. Queda convenido entre las partes contratantes que para continuar el presente contrato se procederá a la celebración de un nuevo contrato que el arrendatario deberá solicitar a través de una carta escrita y recibida por el arrendador con un mes mínimo de anticipación a la fecha de expiración del presente contrato. La manifestación de voluntad en contrario a la prorroga contractual y muy especialmente la relativa al incremento del canon de arrendamiento, debe ser efectuada por las partes en forma directa o personal, dejando constancia expresa mediante la firma del recibo de notificación”

Observa esta sentenciadora que en la previamente expuesta cláusula se establece que dicho contrato no es prorrogable, que para continuar dicho contrato se procederá a la celebración de uno nuevo, que el arrendatario deberá solicitar por escrito con un mes de anticipación a la expiración del contrato; cosa que no sucedió en el caso bajo estudio; el arrendatario ha venido ocupando el inmueble, sin que se le halla producido notificación alguna. Asimismo, las partes celebraron un contrato en el cual la actora llama un acuerdo de prorroga legal que suscribieron ambas partes, prórroga que comenzó a partir del 1 de marzo del 2007. Sin embargo, el artículo 7 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, establece que los derechos que establece dicha ley, para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irreversibles. Será nula toda acción acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de sus derechos, por lo que la arrendadora debió notificar al arrendatario dentro de l duración del contrato inicial, es decir de la fecha que va desde el 15 de agosto del 2005 al 15 de febrero del 2006. Aunado a ello agrega la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril del 2002, Exp. Nº 02-0570, establece:
“(…) En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción incoada por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato (…)”

De lo antecedente, concluye esta sentenciadora que la falta de indicación en el libelo de la demanda, que ambas partes hayan acordado la prorroga contractual, conforme a la referida cláusula segunda, conlleva a establecer que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado a partir del 15 de febrero del 2006, y la determinación de la naturaleza del contrario es necesaria, por cuanto no es procedente demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento con fundamento en el vencimiento del termino de la prorroga legal, cuando el contrato es a tiempo indeterminado.
Por lo antes razonado, este juzgado declara INADMISIBLE la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento inmobiliario. Así se decide.

DISPOSITIVO DEL FALLO
Con mérito en los argumentos antes expuestos este JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
1) INADMISIBLE: La demanda presentada por la ciudadana ANA LUCINDA GARCÍA MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.129.075, domiciliada en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia, representada judicialmente por la abogado en ejercicio ISARLY C. MATHEUS G., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 83.655, de este domicilio, en contra del ciudadano ORLANDO LUENGO MARVAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.868.020, de este domicilio, representado legalmente por el abogado en ejercicio GIOVANNI JELAMBI PÁEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado Nº 24.036, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

No hay condenación en costas por la naturaleza del presente fallo presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a 16 días del mes octubre del 2008. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA

En la misma fecha siendo las 3:30 pm se publicó y registró el presente fallo, se expidió la copia certificada ut supra y se archivo en el copiador las sentencias.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA