TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Años 198° y 149°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadano JOSÉ LUIS ARGUELLO DÍAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.606.449, domiciliado en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos GUILLERMO MORILLO PRIETO, REMCZY MÁRQUEZ RODRÍGUEZ y MARISOL RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nº 9.184, 127.624 y 83.418, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-25.140.458, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JESÚS MARQUEZ URDANETA, ROSARIO CARMONA y YELITZA HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 16.408, 59.445 y 111.565, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 1864-08
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 05 de mayo de 2008, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Los apoderados judiciales de la parte actora trajeron a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:
Documento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, anotado bajo el N° 53, Tomo 81, de fecha 23 de abril de 2.008; copia certificada del documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 35, Tomo 19, Protocolo 1°; original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos JOSÉ LUIS ARGUELLO DÍAZ y JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 20 de agosto de 2004, anotado bajo el No.82, Tomo 114, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria; comunicación de fecha 20 de diciembre de 2006, emitida por el ciudadano JOSÉ LUIS ARGUELLO, mediante la cual notifica al ciudadano JORGE SARMIENTO, de la no renovación del contrato de arrendamiento y comunicación de fecha 24 de enero de 2008, mediante la cual le notifica del vencimiento de la prórroga legal.
Alegó la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que su representado es propietario de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. C-3, segundo piso del Edificio 7 de las Residencias “EL NAZARENO”, situado en el sector Amparo, entre las calles 40 y 60ª y las avenidas 29 y 30, en Jurisdicción de la hoy Parroquia Raúl Leoni de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones están contenidas dentro del documento propiedad, el cual le pertenece a tenor del documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 24 de noviembre de 1992, anotado bajo el No. 35, Protocolo 1°, Tomo 19.
Que consta del contrato de arrendamiento que trajo a los autos que, el ciudadano JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR, arriba identificado, recibió el apartamento antes descrito en calidad de arrendamiento por un tiempo determinado, con una duración de seis (6) meses, contados a partir del día 20 de agosto de 2004, prorrogable por periodos sucesivos, lo cual ha venido aplicándose; que las partes convinieron expresamente en fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de Trescientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs. 320,00) mensuales, más la cuota de condominio correspondiente a dicho apartamento que el arrendatario se obligó a cancelar por mensualidades adelantadas a la presentación del recibo correspondiente. Que el contrato se renovó automáticamente por varios periodos de seis (06) meses cada renovación, hasta el día 20 de diciembre de 2006, la parte actora le comunicó por escrito a el arrendatario su decisión de no continuar con el contrato de arrendamiento, y que a partir del día 20 de febrero de 2007, comenzaría a gozar de la prórroga legal de un (1) año, tal y como lo establece el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte actora alegó que el arrendatario no ha dado cumplimiento a la disposición estipulada en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que demanda al ciudadano JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR, antes identificado, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en el cumplimiento de contrato de arrendamiento; la desocupación del inmueble objeto del contrato, entregándolo en las mismas condiciones en que lo recibió y totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos; demandó el pago de la suma de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00), que constituye el monto de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos; el pago de la cantidades que se debieren por conceptos de cánones de arrendamiento, desde el momento de la admisión de la demanda hasta el momento de la total cancelación de la obligación y las costas y costos del presente proceso.
Fundamentó la presente acción en el artículo 39 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.159, 1160, 1167, 1264, 1592, ordinal 2° y 1594 del Código Civil vigente.
Admitida como fue la demanda en fecha 08 de mayo de 2.008, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.
En fecha 16 de mayo de 2008, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de demanda, que riela en los folios 20 al 21 del expediente, y a tales efectos invocó:
Que en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula segunda fue estipulado un lapso de duración de seis (6) meses, contados a partir del 20 de agosto de 2004, prorrogable por periodos sucesivos, lo cual ha venido aplicándose; que las partes convinieron expresamente en la cláusula tercera que el canon de arrendamiento sería en la cantidad de Trescientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs. F 320,oo), por mensualidades adelantadas a la presentación del recibo, más el condominio correspondiente a dicho inmueble; que el contrato se renovó automáticamente por varios periodos de seis meses cada renovación, hasta el día 20 de diciembre de 2006, el arrendador comunicó por escrito al arrendatario su decisión de no continuar con el contrato de arrendamiento y que el día 20 de febrero de 2007, comenzaría la prórroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “b” de la ley especial, según se evidencia de la comunicación de fecha 20 de diciembre de 2006; que el arrendatario para la fecha de la interposición de la demanda no ha querido entregar el inmueble, a pesar de habérsele comunicado que la prórroga había terminado el 20 de febrero de 2008, según comunicación de fecha 24 de enero de 2008.
Alegaron los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1592 ordinal 2 y 1594 del Código Civil, relativos a los efectos de los contratos y de las obligaciones del arrendatario, y en consecuencia demandaron el cumplimiento del contrato de arrendamiento, fundamentado en la negativa de la entrega del inmueble al momento de finalizar la prórroga legal del citado contrato; la desocupación del apartamento en las mismas condiciones en que lo recibió y totalmente solvente en cuanto a los servicios públicos y el pago de la cantidad de Un Mil Quinientos Doce Bolívares Fuertes (Bs. F 1.512,oo), a razón de Dieciocho Bolívares Fuertes (Bs. F 18,oo), más los día que transcurran hasta el momento en que ocurra la entrega real del apartamento.
La presente acción fue estimada por la cantidad de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 4.000).
En fecha 21 de mayo de 2008, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó librar los recaudos de citación del demandado y en fecha 26 de mayo de 2.008, la Secretaria Suplente dejó constancia que se libraron los recaudos de citación del demandado, ciudadano JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR e hizo entrega de los recaudos de citación a la Alguacil Accidental de este Juzgado.
Por cuanto en fecha 18 de junio de 2.008, no fue posible practicar la citación personal del demandado, en fecha 19 de junio de 2008, la parte actora solicitó la citación cartelaria del demandado y en fecha 26 de junio del presente año, el Tribunal acordó citar por carteles al demandado ciudadano JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR, antes identificado.
Previa consignación de los ejemplares de los diario La Verdad y Panorama, en fecha 10 de julio de 2008, la secretaria suplente dejó constancia en las actas procesales que fueron cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01 de agosto de 2008, la parte demandada otorgó poder apud acta a los profesionales del derecho, ciudadanos JESÚS MARQUEZ URDANETA, ROSARIO CARMONA y YELITZA HERNÁNDEZ, antes identificados, que corre inserta en el folio 50 del expediente.
En fecha 05 de agosto de 2008, la apoderada judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, constante de cinco (5) folios útiles, que corre inserta en los folios 52 al 56 del expediente.
En fecha 08 de agosto de 2008, ambas partes convinieron de común acuerdo suspender la presente causa a partir del día 08 de agosto del presente año, hasta el dieciséis (16) de septiembre de 2008, ambas fechas inclusive, y en esa misma fecha, el Tribunal suspendió la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 202, Parágrafo Primero del Código de Procedimiento Civil. En fecha 17 de septiembre de 2008, ambas partes convienen en suspender la causa hasta el día 24 de septiembre de 2008, la cual se reanudó en fecha 25 de septiembre de 2008.
En fecha 29 de septiembre de 2008, la parte actora consignó escrito de pruebas, el cual fue admitido en esa misma fecha, quedando a salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 3 de octubre de 2008, la parte demandada promovió escrito de pruebas, el cual fue admitido en esa misma fecha, quedando a salvo su apreciación en la definitiva.
El Tribunal ordenó realizar por secretaria cómputo de los días de despacho transcurridos desde el acto de la contestación de la demanda hasta el día 7 de octubre de 2008, lo cual arrojó un total de once (11) días de despacho.
En fecha 9 de octubre de 2008, la parte actora consignó escrito, el cual fue agregado a las actas procesales. En esa misma fecha, el Alguacil Temporal consignó oficio debidamente firmado, relacionado a la prueba de informes promovida por la parte demandada.
En fecha 10 de octubre de 2008, la parte actora solicitó que este Tribunal dicte sentencia.
En fecha 13 de octubre de 2008, estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal difiere el pronunciamiento de la presente causa para dentro de los cinco (5) días de despacho, conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 20 de octubre de 2008, este Juzgado conforme a lo establecido en el artículo 14, en concordancia con lo pautado en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, fijó un acto conciliatorio, el cual se llevó a efecto en fecha 29 de octubre de 2008, y por cuanto no fue posible que las partes intervinientes en el presente proceso llegaran a un acuerdo amigable, este Tribunal pasa a sentenciar la presente y estando dentro de la oportunidad lo hace de la siguiente manera:
-III-
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 05 de agosto de 2008, la ciudadana YELITZA C. HERNÁNDEZ R., actuando en el carácter de apoderada judicial del ciudadano JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR, parte demandada en el presente juicio, consignó escrito de contestación de la demanda y alegó:
Que con fundamento a lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual los derechos establecidos en dicha Ley para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable y nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos; que con base en la falsedad de los alegatos contenidos en el escrito libelar y en la improcedencia del derecho invocado, negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos señalados que no son ciertos salvo aquellos que admite en la contestación.
Señaló que si bien es cierto y según se desprende de actas procesales que su representado celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ LUÍS ARGUELLO DÍAZ, ya identificado, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. C-3, Segundo Piso del Edificio 7, de las Residencias “EL NAZARENO”, situado en el sector Amparo, entre las calles 40 y 60A y las avenidas 29 y 30, en Jurisdicción de la hoy Parroquia Raúl Leoni de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyas medidas y linderos y demás especificaciones están contenidas en el documento de propiedad; que es cierto que el mencionado contrato de arrendamiento tendría una duración de seis (06) meses, contado a partir del 20 de agosto de 2004, prorrogables por periodos sucesivos y que fueron renovándose automáticamente hasta que el día 20 de diciembre de 2006, el ciudadano JOSÉ LUÍS ARGUELLO DÍAZ le comunicó a su representado por escrito su decisión de no continuar con el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes y que a partir del día 20 de febrero de 2007, comenzó a gozar la prórroga legal de un (1) año, de conformidad a lo establecido en el Literal b, del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegó que es totalmente falso; negó, rechazó y contradijo de manera categórica y rotunda que su representado no haya hecho entrega del inmueble al momento de finalizar la prórroga del referido contrato, pues el contrato de arrendamiento se encuentra en pleno vigor, pues operó la tácita reconducción, por cuanto el arrendador ha recibido sin objeción alguna todos los pagos de los cánones de arrendamiento en forma puntual, consecutiva y completos, como se evidencia de los comprobantes bancarios que promoverá en su oportunidad, lo que demuestra la aceptación del arrendador a que siga en la pacífica posesión del inmueble arrendado, configurándose la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose la convención locativa a tiempo indeterminado de conformidad con lo pautado en el artículo 1600 del Código Civil, en concordancia a lo establecido en el artículo 1614 eiusdem.
Negó rechazó y contradijo que su representado ha incumplido con las cláusulas del contrato de arrendamiento y de los dispositivos legales que éste impone, por cuanto ha cumplido y ejecutado las obligaciones contraídas de buena fe por cuanto no sólo ha pagado puntualmente y consecutivamente los canones de arrendamientos convenidos en la cláusula tercera, sino que se encuentra en estado total de solvencia en el pago de los servicios públicos y con la Junta de Administración del Condominio del Edificio 7 del Conjunto Residencial El Nazareno, dando fiel cumplimiento a lo establecido en el artículo 1592, Ordinal 2 del Código Civil, razón por la cual no es procedente la desocupación del inmueble.
De igual forma negó, rechazó y contradijo que su representado deba pagar la cantidad de Un Mil Quinientos Doce Bolívares Fuertes (Bs. F 1.512,00), por concepto de ochenta y cuatro días (84), a razón de Dieciocho Bolívares Fuertes (Bs. F 18,oo), por cada día de retraso en la entrega del inmueble, por cuanto la relación arrendaticia se encuentra en plena vigencia, al convertirse a tiempo indeterminado de conformidad a lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil Patrio.
IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A juicio de este Tribunal, resulta conveniente antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, señalar la normativa que rige la materia y a tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el Artículo 1.354 ejusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraías. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención.”
Artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. ...”
Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Artículo 1.601: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”
Artículo 1.614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Los Artículos 7, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:
Artículo 7: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación o menoscabo de estos derechos.”
Artículo 33. “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 38. “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo establecido, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario… ”
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”…
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
-V-
PRUEBAS DE LAS PARTES
La parte actora en fecha 29 de septiembre de 2008, promovió el mérito favorable que se desprende de las actas procesales. Sobre este punto el Tribunal observa que, este alegato no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente transcribir parcialmente sentencia de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente N° 03287, páginas 642 y 643, Tomo 7, año IV, julio 2003, cuyo tenor es el que sigue:
…“Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones”…
Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del Máximo Tribunal, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser medio probatorio susceptible de valoración y así se decide.
Junto con el libelo de la demanda la parte actora consignó copia certificada del documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 35, Tomo 19, Protocolo 1°, el cual riela a los folios 6 al 11 del presente expediente. Este instrumento no fue cuestionado por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil y tiene como cierto la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae.
Corre a los folios 16 y 17 del expediente, comunicación de fecha 20 de diciembre de 2006, emitida por el ciudadano JOSÉ LUIS ARGUELLO, mediante la cual notifica al ciudadano JORGE SARMIENTO, de la no renovación del contrato de arrendamiento y comunicación de fecha 24 de enero de 2008, mediante la cual le notifica del vencimiento de la prórroga legal. Estos instrumentos no fueron desconocidos por la parte demandada, por lo que este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil.
En fecha 03 de octubre de 2008, la parte demandada promovió de igual forma el mérito favorable que se desprende de las actas procesales y en forma especial el contrato de arrendamiento. En tal sentido, queda reiterado que la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.
En ese mismo acto promovió nueve (9) comprobantes bancarios que rielan a los folios 66 al 74 del expediente. Estos pagos fueron reconocidos expresamente por la parte actora, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como cierto que el arrendatario ha venido cumplimiento cabalmente con el pago mensual y consecutivo de los cánones de arrendamiento convenidos, desde el mes de enero de 2008 hasta el mes de septiembre de 2008.
Corre al folio 75 comunicación emitida por la Junta de Condominio, de fecha 19 de septiembre de 2008, mediante la cual hace constar que el ciudadano JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR, se encuentra solvente con obligaciones relacionadas al apartamento C-3.
En fecha 3 de octubre de 2008, la parte demandada promovió prueba de informes dirigidas a Banesco y a la Junta de Condominio del Edificio 7 del Conjunto Residencial El Nazareno, las cuales fueron admitidas por este Tribunal. Ahora bien, por cuanto en fecha 10 de octubre de 2008, la parte actora reconoció en forma expresa el cumplimiento de la obligación del demandado, es por lo que este Tribunal considera que es innecesario que reposen en autos las resultas de dichas pruebas para sentenciar y así se decide.
Y por último, pasa esta Sentenciadora a analizar como punto previo el instrumento fundamental de la presente acción y lo hace conforme las siguientes observaciones:
Considera prudente este Tribunal resaltar previamente que los órganos del Poder Público no deben ir más allá de lo que desean los propios particulares en los asuntos en los que sólo se dilucida un interés privado y ello es así conforme al espíritu, razón y alcance del contenido del Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo primer párrafo de esta disposición recoge tres (3) principios procesales a saber: El de veracidad, que consiste en que el Juez debe procurar conocer la verdad; que la verdad formal de las actas procesales coincida con la verdad real; el de legalidad, conforme al cual debe atenerse a las normas de derecho, salvo que la ley o las partes lo faculten para obrar conforme a la equidad y el principio de presentación, según el cual el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos.
Ahora bien, se desprende de autos que la parte accionante alegó en el escrito libelar que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado, por un lapso de seis (6) meses prorrogables, contados a partir del día 20 de agosto de 2004, el cual se renovó automáticamente por varios periodos de seis (6) meses cada renovación, hasta el día 20 de diciembre de 2006, cuando comunicó por escrito al arrendatario su decisión de no continuar con el contrato de arrendamiento y que el día 20 de febrero de 2007, comenzó la prórroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “b” de la ley especial, según comunicación de fecha 20 de diciembre de 2006; asimismo alegó que en fecha 24 de enero de 2008, notificó al arrendatario que la prórroga legal vencía el 20 de febrero de 2008, sin que el demandada haya entregado el inmueble de marras, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado a lo estipulado en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1592 ordinal 2 y 1594 del Código Civil, relativos a los efectos de los contratos y de las obligaciones del arrendatario, demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento, fundamentado en la negativa de la entrega del inmueble al momento de finalizar la prórroga legal del citado contrato.
En el acto de contestación de la demanda el accionado de autos reconoció el contrato de arrendamiento invocado por el actor, el monto y las formas pago, así como las comunicaciones antes citadas y aceptó en forma expresa que efectivamente transcurrió el lapso de la prórroga legal que la ley le otorgó, por lo que concluye este Tribunal que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia ni las obligaciones y derechos que generó dicho contrato; no obstante alegó como defensa que, por cuanto el arrendador ha recibido sin objeción alguna todos los pagos de los cánones de arrendamiento en forma puntual, consecutiva y completos, una vez vencida la prórroga legal y continuó ocupando dicho inmueble, demuestra la aceptación del arrendador a que siga en la pacífica posesión del inmueble arrendado, configurándose la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose la convención locativa a tiempo indeterminado de conformidad con lo pautado en el artículo 1600 del Código Civil, en concordancia a lo establecido en el artículo 1614 eiusdem, y por cuanto este Juzgado por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración en ocasión de establecer la procedencia o no de la acción incoada, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario, con base al aforismo iura novit curia, que le permite determinar cuál es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, este Tribunal decide:
Corre inserto a los folios 12 al 15 del presente expediente, en su forma original el contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos JOSÉ LUIS ARGUELLO DÍAZ y JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 20 de agosto de 2004, anotado bajo el No.82, Tomo 114, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, celebrado por un lapso de duración de seis (6) meses prorrogables, tal como lo dispone la cláusula segunda y que se transcribe a continuación:
…”SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de SEIS (6) MESES, contados a partir de la firma de este documento, prorrogándose automáticamente por periodos iguales y consecutivos, salvo que una de las partes notifique a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término inicial o su prórroga en caso que la hubiese, su deseo de no prorrogar. Igualmente, convienen las partes, que la notificación se podrá realizar por cualquier medio ya sea judicial o extrajudicial, por correo, carta, telegrama, fax o cualquier otro medio idóneo, siempre que exista constancia de que la notificación fuera recibida por la parte interesada o por cualquier persona que al momento de la entrega se encontrase en el inmueble arrendado. En caso de prorroga, sea por voluntad de las partes o debido al ejercicio de la “Prorroga de Ley” por parte de EL ARRENDATARIO, las partes convienen expresamente que el Canon de Arrendamiento sufrirá un incremento que nunca será inferior al Indice de Precios al Consumidor (I.P.C.) del periodo semestral precedente, señalado por el Banco Central de Venezuela. Por lo tanto dicho aumento será discutido y establecido por las partes, lo cual necesariamente deberá constar por escrito. Es convenido que los cánones de arrendamiento se continuaran devengando hasta tanto EL ARRENDATARIO, no haya entregado el inmueble totalmente desocupado y en perfecto estado de conservación, uso y aseo, en cuanto a los servicios, pisos, paredes, techos e instalaciones.-“… (Subrayado del Tribunal)
En este orden de ideas, cabe destacar que, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 301, ha señalado que:
“…si antes del vencimiento de tal prórroga el arrendador hace saber al arrendatario la no continuación del arrendamiento, éste no puede oponer la tácita reconducción a menos que luego de ese desahucio le reciba directamente el precio del arrendamiento del mes siguiente a la conclusión de la prórroga legal, en cuyo caso se entiende que entre las partes existe el consentimiento para la continuación de la relación arrendaticia bajo otra modalidad temporal, al no haberse producido ningún rehusamiento recepticio pecuniario,”…
Por otra parte, la Doctrina ha señalado que el desahucio “…no ha quedado suprimido de nuestra legislación con LAI, y consiste en aquella actuación (judicial o extrajudicial), realizada por el arrendador y dirigida al arrendatario, por medio de la cual pretende despedir al mismo al manifestarle que el contrato no continuará (art. 1601, C.C.), aun cuando esta forma de proceder no ha perdido eficacia en nuestro derecho por efecto de la prórroga legal que se produce de pleno derecho en los términos del artículo 38 de la LAI, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, puesto que la prórroga legal es facultativa para el inquilino, quien puede ejercerla o renunciarla. (lll. 1.2.3). No se trata de un proceso pues en nuestro derecho actualmente no existe esa institución regulada como tal, ni constituye un procedimiento para la expulsión del arrendatario que no devuelva el inmueble arrendado (…).”…Cita del Código Civil Venezolano Legis, septiembre 2006 – septiembre 2007, pág. 430.
Asimismo ha señalado el autor que con anterioridad fue citado que, vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal, dejando transcurrir aquel tiempo y recibe la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no contiene prohibición alguna a que opere la tácita reconducción, y establece una excepción cuando el arrendador interpone la acción de cumplimiento de contrato en el lapso antes citado y el arrendatario ha consignado el precio del arrendamiento ante el órgano jurisdiccional, el arrendador puede retirar la cantidad consignada y no se produce la tácita reconducción, según lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De lo antes reseñado y tomando en consideración la voluntad e intención de las partes es evidente que la relación jurídica se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta, perfectamente establecida de modo exacto, lo que les permitió a los contratantes conocer de antemano cuando se inició la relación y su terminación, con todas las consecuencias que se derivan del mismo, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio al contrato de arrendamiento que riela a los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y aprecia que dicho instrumento fue celebrado con determinación del tiempo, y así se decide.
En lo atinente de la defensa invocada por la parte demandada a que una vez vencida la prórroga legal hubo aceptación del arrendador a que siga en la pacífica posesión del inmueble arrendado, configurándose la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose la convención locativa a tiempo indeterminado de conformidad con lo pautado en el artículo 1600 del Código Civil, en concordancia a lo establecido en el artículo 1614 eiusdem, por cuanto recibió los cánones de arrendamiento subsiguientes, es menester señalar que conforme a lo establecido en el artículo 1601 del Código Civil no es procedente tal alegación en el presente caso, pues fue convenio entre las partes que los cánones de arrendamiento se continuaran devengando hasta tanto el arrendatario no haya entregado el inmueble totalmente desocupado y en perfecto estado de conservación tal como lo reza la cláusula segunda del contrato antes transcrita.
No obstante, sobre este particular forzosamente debe puntualizar este Juzgado que, una vez culminada la relación arrendaticia los contratantes no pueden convenir en la continuidad del pago de la pensión hasta la entrega del inmueble, y además, pautar adicionalmente una indemnización por daños y perjuicios ocasionados por no haber hecho entrega del inmueble en la fecha convenida, pues el legislador prohibió en forma expresa que no podrán coexistir garantías excesivas para no hacer onerosa la carga del arrendatario. De tal manera que, a juicio de este Tribunal no puede castigarse al arrendador cuando fijó un monto como indemnización sustitutiva de los alquileres para asegurar el cumplimiento de la obligación, conforme a lo establecido en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con el artículo 1.257 del Código Civil, como cláusula penal referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo. Sin embargo, es criterio de este Tribunal que, el legislador en el artículo 21 de la ley especial estableció que en respaldo de las obligaciones asumidas por el arrendatario no podrán coexistir dos garantías, y que por aplicación analógica al presente caso, esta Juzgadora considera improcede el pago adicional a la indemnización sustitutiva pactado por las partes en la cláusula décima tercera del contrato como cláusula penal y así se decide.
Hecho el análisis anterior, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de la presente acción que, de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; y cumplidos como fueron los presupuestos procesales establecidos en el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a la determinación del tiempo y concedida a prórroga legal obligatoria para el arrendador, considera este Tribunal que en el caso bajo estudio quedó impedido que se configuren los supuestos establecidos en el Artículo 1.600 del Código Civil, conforme a lo establecido en el artículo 14, en armonía con el artículo 1.611 del Código Civil, referido a que las disposiciones de dicho Código tendrán aplicación en tanto que las leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente.
En relación a la opinión doctrinaria que deduce que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que intentar la acción por cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados a partir del vencimiento de la prórroga legal, este Tribunal no encuentra fundamento jurídico en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para declarar vinculante tal posición, la cual es garante plena de los derechos de los arrendadores y de los arrendatarios, por ser una ley justa, equilibrada y protectora de la seguridad de los derechos de las partes involucradas en el proceso; quedando evidentemente a criterio del órgano jurisdiccional en el caso sometido a su consideración, de acuerdo a los hechos y el derecho, la procedencia de la tácita reconducción, y así se decide.
Ahora bien, precisado como ha el instrumento fundamental de la acción, determina quien aquí suscribe que, si bien la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento está dirigida a recuperar la cosa debatida, también es cierto que la controversia que se intente debe ceñirse al procedimiento correspondiente dada la naturaleza de lo convenido por las partes, a fin de no afectar sobre lo fundamental del litigio, y en razón de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento de autos, es evidente que el actor según el contenido del escrito libelar al demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento con fundamento en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pudo en el transcurso del proceso probar los presupuestos procesales pautados en dicha norma, por lo que este Tribunal forzosamente concluye que la acción intentada es procedente en derecho parcialmente, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
-VI-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por el ciudadano JOSÉ LUIS ARGUELLO DÍAZ, en contra del ciudadano JORGE SARMIENTO VILLAMIZAR, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada hacer entrega a la parte actora de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. C-3, segundo piso del Edificio 7 de las Residencias “EL NAZARENO”, situado en el sector Amparo, entre las calles 40 y 60ª y las avenidas 29 y 30, en Jurisdicción de la hoy Parroquia Raúl Leoni de esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según lo invocado en el libelo de la demanda y su reforma.
TERCERO: En virtud de la naturaleza del presente fallo, no se hace especial condenatoria en costas.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta y un (31) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008). Años 198° y 149°.
LA JUEZ TITULAR,
LA SECRETARIA SUPLENTE,
XIOMARA REYES
NERYS LEON DUGARTE

En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA SUPLENTE.
XR/
Exp. Nº 1864-08
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO