TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXP. 2929-08
Cursa ante este Tribunal demanda por DESALOJO, incoada por las ciudadanas MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ y ROSA MATILDE RINCON, Venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 17.543.233 y 4.319.418, respectivamente, domiciliadas en esta ciudad en Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representadas por FRANCIS ELIZABETH MOROS UZCATEGUI, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 57.110, domiciliada en la ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en ese acto con el carácter de Apoderada Judicial según documento poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo Estado Zulia, de fecha veintiocho (28) de julio de 2.008, quedando inserto bajo el Nº 46, Tomo 132 de los libros de autenticaciones, en contra del ciudadano CHISTIAN JOEL AGUILAR SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.610.338 y de este mismo domicilio.
Este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, mediante auto de admisión de fecha treinta y uno (31) de julio de 2008, se le dio entrada a la demanda y una vez reformada mediante escrito en fecha ocho (08) de agosto de 2.008, fue admitida cuanto ha lugar a derecho, con las inserciones correspondientes.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Del escrito Libelar incoado por la parte accionante se infieren los siguientes argumentos:
Que la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, antes identificada, es la propietaria de un inmueble constituido por un apartamento, signado con el Nº E-3, Bloque Nº 5, ubicado en la Urbanización Urdaneta, Calle Principal, en Jurisdicción de la Parroquia Cecilio Acosta del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, adquirido según documento registrado por ante la Oficina de Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha catorce (14) de abril de 2.008, bajo el No 1, Tomo once (11), Protocolo Primero, el cual adquirió por compra que le hiciera a la ciudadana ROSA MATILDE RINCON, quien por su parte suscribió el contrato de arrendamiento del inmueble antes señalado, con el ciudadano CHISTIAN JOEL AGUILAR SANCHEZ, mediante contrato de arrendamiento consignado a las actas.
Sigue manifestando la actora, que dicho contrato tenía una duración de un (01) año renovable por periodos iguales, pero es el caso, que el contrato se indeterminó en cuanto a su duración, toda vez que el arrendatario y su núcleo familiar no desocuparon el inmueble a pesar de habérselo solicitado. De igual manera expresa que se estableció un canon de arrendamiento por DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 200,00), que pagaría el arrendatario por mensualidades vencidas, quedando entendido que la falta de dos (02) mensualidades del canon de arrendamiento, daría por terminado el presente contrato y procedería la desocupación inmediata del inmueble. Indicó así mismo, que el arrendatario, sólo pagó los cánones de arrendamiento hasta el mes de febrero de 2.008, es decir, que tomando en cuenta que los mismos se satisfacen por mensualidades vencidas, el último canon pagado era el perteneciente al mes de febrero del presente año, adeudando hasta la fecha los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto 2.008, que totalizan la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 1.200,00), por concepto de cánones de arrendamiento.

Continúa manifestando la parte actora, que agotó la vía amistosa con el ciudadano CHRISTIAN JOEL AGUILAR SANCHEZ, para que pague lo adeudado, y que tales gestiones han sido infructuosas.
Como fundamento de derecho, las demandantes invocan lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1579 y 1167 ejusdem, y el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte actora estimó la demanda en la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 2.400,00).
Así mismo, en fecha dieciocho (18) de septiembre de 2.008, se libraron los recaudos de citación correspondiente a la parte demandada y el Alguacil Natural de este Despacho expuso haber recibido los emolumentos necesarios para practicar dicha citación.
En fecha primero (01) de octubre de 2.008, el Alguacil natural del Tribunal consignó el Recibo de Citación firmado por el demandado; ulteriormente en la misma fecha el ciudadano CHRISTIAN JOEL AGUILAR SANCHEZ, confirió Poder Apud Acta con asistencia letrada a los abogados en ejercicio MILETZA BEATRIZ GUTIERREZ RIVAS y GUILLERMO MORILLO PRIETO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 78.262 y 9.184, respectivamente y de este domicilio.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en su escrito de contestación al Libelo de demanda, opone por vía de Cuestiones Previas la falta de legitimidad activa de la codemandante, MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, bajo el argumento de que al momento de suscribirse el contrato de arrendamiento de fecha veinte (20) de enero de 2.006, por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el Nº 86, Tomo 05 de los libros de autenticaciones, no era la propietaria del inmueble arrendado. Para tal efecto y sin mayores razonamientos fundamenta el oponente su defensa en el Ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, en el mismo escrito, el accionado da contestación al fondo de la demanda y en torno a los hechos libelados procede a reconocer como un hecho cierto la existencia de la relación de arrendamiento, celebrada con la ciudadana ROSA MATILDE RINCON, sobre el inmueble objeto de esta controversia, y que el mismo sería destinado para uso familiar.
Sigue manifestando el demandado que recibió, el apartamento con los pisos rucios, el baño sin cerámicas en paredes y piso, los cuales serían reparados por el arrendatario, para colocar el mismo en perfecto estado de uso y habitabilidad, y que dicha reparación tendría un costo de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 2.000,00), pero sujeta a cambio según el costo de materiales y el precio de obra de mano, siendo reconocidas por la arrendadora al momento de firmar el contrato de arrendamiento y para su pago se presentarían las facturas correspondientes.
Afirma así mismo, que el referido contrato tenía una duración de un (01) año, prorrogable por periodos iguales y que en ningún momento su representando estuvo atrasado con el pago de los canones de arrendamiento correspondientes.
Incorpora como un nuevo hecho al proceso relacionado al pago arrendaticio, la circunstancia de que su representado estuvo pagando los canones de arrendamiento hasta el mes de febrero de 2.008, y que posteriormente la ciudadana ROSA MATILDE RINCON, nunca más se presentó a cobrar las pensiones arrendaticias y que en ocasiones acostumbraba a cobrar varios meses de manera conjunta, alegando razones de enfermedad. De igual manera agrega que es falso que a su representado se le hayan enviado dos (02) comunicaciones por dicha ciudadana, solicitando el Desalojo del inmueble, y en lo que respecta a las comunicaciones acompañadas en copia simple, las desconoce en su contenido y firma, por considerarla que emanan de una persona ajena a la relación arrendaticia.
En el mismo escrito de contestación la apoderada del demandado, alega a favor de su representado la Preferencia Ofertiva, sobre el inmueble vendido a la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ y en este sentido agrega que previo a la venta del inmueble se suscribió un contrato de Opción de Contrato de compra venta de fecha dieciséis (16) de octubre de 2.007, y que para ese momento se encontraba solvente en el pago arrendaticio. Así mismo, alega que el contrato se indeterminó en cuanto a su duración a partir del veinte (20) de enero de 2.008, y que debió ser notificado de la venta del inmueble con las condiciones de la misma, para dar cumplimiento con lo establecido en el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la venta del inmueble arrendado, acepta como cierto que el mismo fue vendido a la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, por documento publico del catorce (14) de abril de 2008, siendo esa la razón por la cual dejaron de percibir los canones de arrendamientos que debía pagar y es por ello que la parte actora pretende el pago de la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 1.200,00), de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto 2008 , lo cual rechaza de manera expresa.
Por ultimo reclama a favor de su mandante sin especificar su causa, y sin que se haya concretado una nueva pretensión por vía Reconvencional, la cantidad de CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 5.780,00) y solicita de igual manera se le impongan a la parte actora las costas y costos procesales, estimándolos en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON 10/100 (Bs. F 7.523,10).
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, asistida por el abogado en ejercicio DANIEL AVILA PARRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 90.578, presentó escrito de promoción de pruebas en el cual hace valer los siguientes medios probatorios:
Primero: En virtud del principio de comunidad de la prueba, invoca en nombre de su representada el mérito probatorio que a su favor se desprenden de todos los actos jurídicos procesales acaecidos en este proceso. De igual manera hace valer la manifiesta confesión realizada por la demandada en su contestación, cuando reconoce, que no ha pagado los canones de arrendamiento.
Segundo: Invoca el mérito favorable que se desprende de todos y cada uno de los documentos consignados con la demanda, en especial el documento contentivo de la compra-venta debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha catorce (14) de abril de 2.008, anotado bajo el Nº 1, Tomo 11, Protocolo Primero.
Tercero: Promueve las testimoniales de los ciudadanos JULIO GOMEZ, ENDER SOTO CHURIO, JUAN CARLOS BARBOZA, JOSÉ LUIS SALAS y ROBERT PUENTES, mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.370.010, 14.496.414, 14.497.183, 13.176.091 y 9.191.578, respectivamente y de este domicilio.
En fecha ocho (08) de septiembre de 2.008, el Tribunal admitió el escrito de promoción de prueba presentado por el apoderado actor, y fijó día y hora para escuchar las declaraciones de los testigos promovidos, siendo declarados desiertos, al no haber sido presentados oportunamente, por la parte promovente y es así que, en esa misma fecha la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, otorgó Poder Apud Acta ante el Secretario del Tribunal, a los abogados en ejercicio DANIEL AVILA PARRA, CARLOS ACOSTA RIVERA, EDUARDO AMESTY CHIRINOS Y JOSE LUIS BRACHO GONZALEZ, Venezolanos, mayores de edad e inscritos en el inpreabogado bajos los Nos.90.578, 40.914 , 83.344 y 108.381, respectivamente .
Por su parte la representación procesal de la codemandante, ROSA MATILDE RINCON, promueve los siguientes medios probatorios:
Primero: En virtud del principio de la comunidad de la prueba, invoca a favor de su representada el merito probatorio que de desprenden de los actas procesales.
Segundo: Ratifica y opone al demandado las comunicaciones consignadas con el Libelo de la demanda.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA

Por ultimo en fecha dieciséis (16) de octubre de 2.008, la apoderada del demandado, promueve los siguientes medios probatorios:
Primero: Invoca el merito que se desprende a su favor de las actas procesales
Segundo: Consigna once (11) recibos de arrendamiento para demostrar su solvencia en el pago arrendaticio.
Tercero: Consigna en original cincuenta y un (51) Facturas expedidas a su nombre por diferentes Casas Comerciales de esta localidad, para comprobar la compra de materiales utilizados en las reparaciones del inmueble.

PUNTO PREVIO
De la Falta de Legitimidad Pasiva Invocada por el Demandado.
Se observa del escrito de contestación que la parte accionada invoca la falta de legitimidad activa de la codemándate MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, bajo el argumento de que dicha ciudadana no era propietaria del inmueble para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, esto es, el veinte (20) de enero de 2006, y al mismo tiempo invoca erróneamente como fundamento de derecho para deducir esta defensa, el Numeral 2° del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la falta de legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, que no es más en nuestro Derecho, que un presupuesto necesario para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal. Además, su conducencia produce la declaratoria de falta de ilegitimidad y paralización del procedimiento, hasta que el incapaz concurra debidamente representado o asistido de la persona que conforme a la ley deba representarlo.
No obstante la imperfección en el modo de invocar la falta de legitimidad activa, que obra en contra de la codemándate MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, debe el sentenciador examinar, si el proceso se encuentra integrado por su legitimados contradictores, tomando en cuenta que concurren al proceso integrando un litisconsorcio activo, conformado por las accionantes ya señaladas, quienes afirman un interés común que viene determinado por la comunidad de derecho respecto del objeto de la relación sustancial hecha valer en el proceso, nacida de un contrato arrendaticio. Es así que la nombrada ASCANIO DIAZ, como propietaria actual del inmueble litigioso y la ciudadana ROSA MATILDE RINCON, que ostentaba dicho carácter para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, demandan al ciudadano CHRISTIAN JOEL AGUILAR SANCHEZ por Desalojo. Sobre este importante asunto debemos dejar establecido que en nuestro sistema procesal, en criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la materia de la cualidad de las partes reviste un carácter de eminente orden público, que obliga a los Jueces de instancia a examinar de oficio la cualidad de las partes, cuya falta produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, y en el caso de autos habrá que determinar, cual de las demandantes debe ser excluida de la relación material, por falta de legitimidad activa, en caso que así lo confirme el Juzgador. (Sent. del 06-12-2005. No. 3592).
El sentenciador para resolver lo relativo a la cualidad de las partes en este punto previo al fondo de la controversia, debe dejar establecido que, ciertamente la parte demandante se encuentra conformada por un litisconsorcio activo que reclama al arrendatario demandado, las pensiones de arrendamiento descritas en el Libelo correspondientes a seis (6) meses, así como la restitución del inmueble arrendado.
La situación anteriormente planteada, nos lleva a la necesidad de fijar criterios sólidos sobre lo que debemos entender en nuestro sistema legal, por la noción de legitimidad procesal de las partes, tomando en cuenta que no existe en nuestro derecho una norma que la defina, y en este sentido el Doctor Arístides Rengel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Página 27, afirma que: “…El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Más adelante el mismo autor agrega en la pagina 28, de la citada obra que “…Si las partes son realmente titulares activos y pasivos de la relación, sólo puede saberse al final del proceso en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda. Por tanto, no hay que confundir la legitimidad con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa”.
Las conclusiones derivadas de lo expuesto por el citado tratadista y proyectista del vigente Código de Procedimiento Civil, nos lleva a tener que precisar, si en efecto la falta de legitimación activa invocada en lo que respecta a MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, debe ser declara procedente, o por el contrario debe permitirse su participación como legitimada activa en el proceso. En torno a este elemento integrador y tomando en cuenta que en el caso de autos no se alegó en la oportunidad de ley, la falta de cualidad de la ciudadana ROSA MATILDE RINCON, como sujeto activo, al haber vendido el inmueble litigioso a través de un documento público debidamente protocolizado, y que las partes expresamente declaran conocer, como consta en la demanda y en la contestación rendida, debe el sentenciador tomando en cuenta que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción, proceder de oficio a verificar tal situación.
En relación a las implicaciones que se derivan de la enajenación del inmueble arrendado conforme al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de abril de 2.008, bajo el No 1, Tomo 11, Protocolo Primero, la ciudadana MARIANELA ASCANIO DIAZ, como compradora de dicho inmueble, se subrogó en la posición jurídica de la arrendadora originaria, en lo que se refiere a los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y ello será así hasta tanto, ostente su condición de propietaria. En torno a tal condición, le asiste el derecho de percibir y exigir todos los arrendamientos causados a partir de la enajenación, así como también aquellos producidos antes de la transferencia de la propiedad del inmueble, al haber asumido la condición de arrendadora. Es así que, como consecuencia de esta modificación titulativa, también nace para ella la obligación de respetar el contrato en los términos pactados y por su parte el arrendatario demandado como ha quedado dicho, se encuentra obligado a pagar a su nueva arrendadora los frutos civiles que se generen por el arrendamiento del inmueble, en los términos establecidos en el Ordinal Segundo del articulo 1592 del Código Civil.
Por los razonamientos expuestos, la defensa de falta de cualidad activa con relación a la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, debe declararse SIN LUGAR, por poseer dicha ciudadana una relación directa con el inmueble litigioso, que representa el objeto de la relación sustancial controvertida, por ser actualmente la propietaria del mismo. Lo anterior expuesto nos lleva por otra parte, a declarar de oficio la falta de legitimidad activa de ROSA MATILDE RINCON, ya que al haber vendido el inmueble litigioso perdió el derecho de reclamar los frutos civiles que genera el inmueble por efecto del contrato de arrendamiento, y por tanto, se declara para ella SIN LUGAR la demanda por falta de legitimidad activa, como se hará costar en el Dispositivo de este fallo. ASÍ SE DECIDE.
DE LA CALIFICACIÓN DE LA PRETENSIÓN
En el presente juicio la parte actora acumula además de la solicitud de Desalojo, la exigencia en el pago de las pensiones arrendaticias, que según su exposición se encuentran vencidas, y que corresponden a seis (6) mensualidades insolutas, y en tal sentido, pide al Tribunal le reconozca la pretensión hecha valer en la Reforma de demanda, por vía de Desalojo, con la consecuente condenatoria al pago de los cánones adeudados.
No obstante lo expuesto, y antes de proferir el Juzgador la sentencia de mérito, observa que la accionante MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, incurre en el error de pedir el Desalojo, invocando el artículo 1167 del Código Civil Vigente, relativo a la Resolución de Contrato, como fundamento de derecho, cuando en realidad por tratarse la relación arrendaticia de un contrato escrito y suscrito en forma autentica se observa de su CLAUSULA QUINTA, que tendría una duración de un año (1) prorrogable por periodos iguales, lo que determina que la acción a intentar en el presente juicio debe ser la Resolución del Contrato de Arrendamiento, tomando en cuenta que de la propia convención se estipuló que el contrato estaría sujeto a prorrogas sucesivas, y como quiera que no existe constancia del requerimiento para ponerle término a la relación arrendaticia, el vinculo que une al demandado con su arrendadora, se trata de un contrato a tiempo determinado. Sobre este particular merece especial atención del juzgador, las comunicaciones privadas que en fotocopias cursan a los folios Quince (15) y Dieciséis (16) del expediente. Con respecto a estas probanzas se debe dejar establecido, que las mismas no constituyen, ni pueden catalogarse como medios probatorios, para considerar que dentro de la relación arrendaticia invocada en el proceso, se cumplió con la formalidad de pedirle al arrendatario la restitución del inmueble litigioso, por cuanto en nuestro sistema procesal únicamente son admisibles las copias simples, cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos, o tenidos legalmente por reconocidos. Atendiendo a estas consideraciones y bajo una interpretación literal del contenido del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, las pruebas en referencias deben considerase como ilegales, por no subsumirse en las exigencias legales establecidas en la norma, para considerarlas como pruebas documentales, que puedan justificar la representación de los hechos que con el carácter de controvertidos se pretenden probar en el juicio.
Sin embargo, en nuestro sistema procesal, por aplicación del principio del que el Juez conoce el derecho (iuris novit curia), y obligado está en aplicarlo (quaestio iuris), a él corresponde partiendo de la certeza de los hechos (quaestio facti), aplicar al caso de especie los preceptos de la legislación positiva, aunque no hubiesen sido alegados por las partes, o erróneamente señalados por ellas.
Sobre la base de las ideas expuestas, debemos dejar sentado que el Desalojo, es una acción que la Ley ofrece al arrendador, en contra del arrendatario, con el fin de lograr la restitución del inmueble, bien se trate de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado; para que el Juez a través de una sentencia definitiva le devuelva al arrendador el inmueble dado en arrendamiento, partiendo de la invocación de una causal taxativamente establecida en la Ley Especial (ex art. 34 L.A.I).
Por su parte, la acción de Resolución de Contrato arrendaticio, resulta aplicable a los contratos verbales o por escrito a tiempo determinado, por motivos de incumplimiento diferentes a los previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que significa que esta categoría de demandas, puede plantearse por cualquier incumplimiento que emane de cualquiera de las partes. De allí que este sentenciador, al observar el error cometido por la parte actora en su Reforma de demanda, al deducir una pretensión de Desalojo en un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, debe calificarse y resolverse la pretensión deducida en el presente juicio por vía de Resolución de Contrato de Arrendamiento, de modo que la sentencia resulte en sí misma, la prueba de su conformidad. ASÍ SE DECIDE.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Como punto central de la discusión de fondo, se debe determinar del material probatorio cursante en los autos, si el demandado CHRISTIAN JOEL AGUILAR SANCHEZ, probó en la secuela del juicio su estado de solvencia, en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas en el proceso, tomando en cuenta que en el lapso probatorio acompaña seis (6) recibos de arrendamiento para tratar de probar el pago. Sin embargo, de una revisión exhaustiva de los indicados recibos agregados de los folios, setenta (70) al setenta y seis (76), se aprecia que los mismos están expedidos a su nombre para reflejar el pago de los canones de arrendamiento del inmueble ocupado, pero tales instrumentos no presentan ninguna rubrica que pueda conducirnos a determinar la autoría de ellos, lo que nos lleva a concluir que las pensiones arrendaticias demandadas se encuentran insolutas y esta conclusión se reafirma de la propia confesión del demandado, quien en su contestación admite de manera expresa que pagó los arrendamientos hasta el mes de febrero de 2008, por que desde entonces la antigua arrendadora nunca más se presento a cobrar dichas pensiones. De ser cierta la inobservancia en la percepción de los arrendamientos por parte de la actual propietaria del inmueble, el accionado disponía de la vía idónea que le ofrece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 51, para realizar la consignación ante el Tribunal de Municipio competente, de las pensiones de arrendamientos vencidas de acuerdo con lo convencionalmente pactado. Esta formalidad en el caso bajo examen, no fue cumplida por el demandado, lo que nos lleva a considerarlo en estado de mora por la falta de pago a una de sus obligaciones primarías, en consecuencia se declara en este juicio con absoluto carácter de certeza, que el demandado le adeuda a la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 1.200,00), por concepto de seis (6) pensiones de arrendamientos causadas desde el mes de Marzo, hasta Agosto de 2008, ambas inclusive, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 200,00), mensuales como expresa, y positivamente se hará constar en el dispositivo de esta sentencia. ASI SE DECIDE.
Por otra parte debe el sentenciador analizar la afirmación rendida por el demandado en su contestación, en cuanto al hecho de haber realizado un conjunto de mejoras al inmueble, objeto de resolución de contrato como quedo autorizado en la Cláusula Segunda de la convención, con un costo de DOS MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 2000,00), y para probar este hecho presenta en el lapso probatorio cincuenta y una (51) facturas en las que aparece como pagador de dichos instrumentos, sin totalizar el valor de las mismas. Se precisa que sobre esta posible erogación, el accionado no concretó por vía Reconvencional un pedimento sobre los eventuales gastos de reparación y mejoramiento del inmueble arrendado, lo que nos conduce a no examinar el valor probatorio de las facturas consignadas, por no estar dirigidas a probar ningún hecho que tenga el carácter de controvertido y que amerite una decisión por parte del juzgador. ASI SE DECIDE.
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA INVOCADA POR EL DEMANDADO
El demandado invoca también el derecho de Preferencia Ofertiva sobre el inmueble arrendado, adquirido por la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ y agrega en tal sentido que el 16 de octubre de 2007, se suscribió Opción de Compra-Venta, encontrándose para ese momento solvente en el pago de los canones arrendaticios y que al haberse indeterminado el contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, esto es el 20 de enero de 2008, no se le concedió el derecho a comprar el inmueble, bajo las condiciones que debía contener la comunicación ofertiva, más por el contrario agrega que la antigua propietaria, procedió a efectuar la venta mediante documento público a la actual propietaria en fecha 14 de abril de 2008.
Respecto al modo en que el accionado alega la Preferencia Ofertiva, merece algunas consideraciones de la manera en que se hace este ultimo alegato, por cuanto de la propia confesión del demandado, se evidencia que el 16 de octubre de 2007, se celebró una Opción de Compra-Venta sobre el inmueble dado en arrendamiento, pero esta posible negociación no puede producir ningún efecto material para la decisión de la causa, al no haberse producido el instrumento contentivo de ese contrato previo, y ni siquiera se señalaron las partes que lo suscribieron y menos aún las condiciones generales de esa posible negociación.
Por otra parte debemos dejar establecido en este fallo que conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los requisitos establecidos para que proceda el Retracto Legal Arrendaticio, son los mismos a los que se refiere el artículo 42 de dicha ley, para el ejercicio de la Preferencia Ofertiva que requiere como condición indispensable, que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal y que se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
En lo términos en que fue plasmada la defensa que ahora estudiamos, no podemos catalogarla en su esencia como una verdadera acción de Retracto Legal Arrendaticio, al no haberse concretado de manera efectiva en la intervención del accionado, pues como ha quedado dicho anteriormente solo se limitó a invocar la Preferencia Ofertiva sobre el inmueble arrendado y vendido a la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, ya que para el ejercicio del Retracto a que nos estamos refiriendo, se deben cumplir con algunas exigencias propias, que la diferencian del Instituto de la Preferencia Ofertiva.
Es así, que para que el accionado pueda ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, no solamente debe cumplir de manera concomitante con las exigencias referidas al tiempo legal establecido en la ley, para optar a la Preferencia Ofertiva y su necesario estado de solvencia, si no que debe manifestar que esta dispuesto a cumplirle a la actual propietaria del inmueble, sus aspiraciones por satisfacer, como lo es el monto del precio y la forma de pago del mismo, en orden al tiempo o modo de la entrega, y si es a crédito, a cuanto ascendería la cuota inicial y las demás condiciones de la posible garantía hipotecaria del saldo del precio.
En torno a estas ultimas exigencias que debieron plasmarse en su actuación procesal, no se observan presentes en el escrito de contestación a la demanda, al punto que nos lleva a formularnos la interrogante, sobre el ejercicio del Retracto Legal Arrendaticio, y en tal sentido la respuesta es obvia, para inferir que no quedó plasmado en el proceso, además no se cumple para su ejercicio, el requisito de solvencia del inquilino, al momento que se produjo el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, y al quedar evidenciado que el demandado no cumplió con la obligación de pago al tiempo de la negociación, su incumplimiento le sanciona, con la perdida del derecho a retraer el inmueble bajo las mismas condiciones que lo adquirió la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, como lo contempla el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta situación de insolvencia quedo corroborada por el Juzgador, al momento de examinar los alegatos de la parte actora y las defensas esgrimidas por el demandado en cuanto al pago arrendaticio, y este status de insolvencia, no solo se viene presentando con respecto al arrendataria primigenia, si no que también con la nueva propietaria, a la que pudo cumplirle con las consignaciones arrendaticias bajo los requisitos esenciales consagrados en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Atendiendo a estas consideraciones el Juzgador declara IMPROCEDENTE el alegato de preferencia ofertiva, al que alude el demandado en su contestación.
Por ultimo el demandado reclama en términos genéricos la suma de CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 5.787, oo) y también la cantidad SIETE MIL QUINIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 7.523,10), por concepto de costos y costas procesales.
El primero de estos pedimentos no logra conformar una pretensión independiente que contenga un interés jurídico frente a la parte actora, y no puede el Juzgador calificarlo como un ataque o una demanda Reconvencional, al no estructurar una mutua petición que pueda generar sobre tal pedimento, un pronunciamiento del Juez en la sentencia. Para tales efectos no se cumplió con los requisitos establecidos en el articuló 340 del Código de Procedimiento Civil, al no introducir en la litis un objeto nuevo por la falta de precisión y señalamiento de los hechos y demás circunstancias que la hagan posible, y en consecuencia se cataloga tal pedimento como inocuo e inexistente. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a las costas y costos pretendidos, debemos recordar que ellos constituyen una indemnización que le deben al ganancioso en el proceso, por los daños y perjuicios sufridos en la búsqueda del reconocimiento judicial de su derecho, producto de la rebeldía que frente a su postura, asume su contraparte al haber dado motivos para el litigio, de manera que la sentencia de merito constituye el titulo en el cual el Juez reconoce con la imposición de las costas y costos procesales el complemento accesorio del derecho que se hace valer en el juicio, para restablecer el patrimonio disminuido con los gastos de justicia. Es así que no puede la parte accionada exigir anticipadamente el cobro de costos y costas procesales, cuando su derecho no le ha sido reconocido por el Órgano Jurisdiccional y en orden a estas exigencias legales su planeamiento resulta IMPROCEDENTE por su extemporaneidad por anticipado.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, la falta de cualidad activa alegada por el demandado respecto a la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ
SEGUNDO: De oficio el Tribunal declaró la falta de legitimidad activa de la ciudadana ROSA MATILDE RINCON y en consecuencia SIN LUGAR, la demanda que interpuso por Resolución de Contrato y Cobro de Pensiones de Arrendamiento en contra del ciudadano CHRISTIAN JOEL AGUILAR SANCHEZ, dada su falta de legitimidad.
TERCERO: CON LUGAR, la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, en contra del ciudadano CHRISTIAN JOEL AGUILAR SANCHEZ, y en consecuencia se ordena al demandado la restitución del inmueble litigioso a la parte actora, quedando condenado al pago de los arrendamientos demandados, montantes a la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200, oo), por los motivos que han quedado expresado en este fallo.
CUARTO: IMPROCEDENTE, la solicitud de Preferencia Ofertiva formulada por el demandado, al igual que el cobro de la suma de CINCO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 5.787, oo) y la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON DIEZ CENTIMOS (Bs. 7.523,10), que por concepto de costos y costas procesales reclamo el demandado.
QUINTO: SE CONDENA, en costos y costas procesales a la ciudadana ROSA MATILDE RINCON por haberse declarado su falta de legitimidad activa en el proceso.
SEXTO: SE CONDENA, en costas al demandado CHRISTIAN JOEL AGUILAR SANCHEZ, a favor del accionante MARIANELA ISABEL ASCANIO DIAZ, por haber sido vencido totalmente en el proceso de conformidad a lo dispuesto en el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de Octubre de dos mil Ocho.- AÑOS: 198° de la Independencia y 149º de la Federación.-
EL JUEZ.

DR. FERNANDO ATENCIO BARBOZA
EL SECRETARIO:

Mgsc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha, siendo la una y veinte minutos (01:20 p.m.) de la tarde, se dictó y publicó el fallo que antecede.-
EL SECRETARIO