TSJ Regiones - Decisión

- I -
- NARRATIVA -
Mediante escrito presentado en fecha 07 de Octubre de 2008 por ante este Tribunal, por los abogados POMPILIO ARDILLA RODRIGUEZ y MARCOS OQUENDO SANCHEZ, con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana GEORGINA MAGDALENA CARVAJAL DE LOPEZ, según poder judicial otorgado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el 04 de Septiembre de 2.008, bajo el N° 81, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Notaría, demandaron el DESALOJO, al ciudadano NERIO CARVAJAL. Alegaron en su formal escrito de demanda que: GEORGINA MAGDALENA CARVAJAL DE LOPEZ, en su carácter de administradora del inmueble ubicado en la calle 12 (San Antonio), entre la avenida 10 y la Troncal del Caribe, de la población de Sinamaica, Municipio Páez del Estado Zulia, y que posteriormente indicaremos con sus correspondientes linderos en esta demanda, debidamente facultada para realizar cualquier gestión administrativa , según autorización otorgada por la propietaria del antes mencionado inmueble, la ciudadana MARIA AUXILIADORA SULBARAN, viuda de Romero, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.402.283, y domiciliada en esta población de Sinamaica de este Estado Zulia, la cual anexo en original, para que sea copiado y certificado en acta y se nos devuelva el respectivo original; celebro Contrato de Arrendamiento Privado, con el ciudadano: NERIO CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de cedula de identidad N° 5.11.366, y domiciliado en la Ciudad de Sinamaica del Municipio Páez del Estado Zulia, en su carácter de Arrendatario, sobre el inmueble de la única y exclusiva propiedad hoy de la SUCESION LEON RAMON ROMERO SEMPRUN, como se evidencia del documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Páez (ante Distrito Páez) del Estado Zulia hoy 17 de Octubre de 1960, bajo el N° 4, folios 5 al 6 del Protocolo 1°, cuarto trimestre del año 1960, el cual esta constituido por una casa ubicada en la calle 12 (San Antonio) de la población de Sinamaica, constituida de bahareque, techos de zinc y pisos de cemento, constante de sala, cuarto, comedor y cocina, edificada sobre una extensión de terreno también propiedad de la SUCESION LEON RAMON ROMERO SEMPRUN, el cual encierra una superficie de Doscientos Cuarenta y Ocho Metros Cuadrados (248 mts2), todo comprendido dentro los siguientes linderos Norte: linda con casa o negocio que es o fue de Eloy Rodríguez, calle 12 (antes San Antonio); Sur: linda con propiedad que es o fue de la Sucesión Manuel Méndez, vía publica de por medio; Este: linda con propiedad que es o fue de Dolores Larreal de Echeto, y Oeste: linda con propiedad que es o fue de José Manuel Sánchez. Dicho Contrato de Arrendamiento, privado, suscrito por las partes antes identificadas, se celebro por el termino de seis (6) meses, contados a partir del 12 de Abril de 2008, es decir, que el antes mencionado contrato se vence el 12 de Octubre de 2008, tal y como lo establece la CLAUSULA TERCERA, del convenio arrendaticio, estableciendo de manera expresa, que el referido contrato podría ser renovado, periodos iguales, si con un mes de anticipación, por lo menos, una de las partes manifiesta a la otra, su deseo de continuar con el mismo, situación esta que no ocurrió. Asimismo en la CLAUSULA SEGUNDA, del Contrato de arrendamiento, las partes contratante determinaron como canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs F 300,00), pagaderos, mensuales, los días 12 de cada mes, en efectivo. Ahora bien ciudadana Juez para el día de hoy el arrendatario NERIO CARVAJAL, antes, identificado, no ha cancelado las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento, y está a deber, a el arrendador por concepto de cánones de arrendamiento no pagados, los siguientes: los meses contados a partir del 12 de abril, 12 mayo, 12 junio, 12 julio, 12 Agosto y 12 septiembre de 2008, que a razón de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 300,00), mensuales el arrendatario esta a deber por concepto de cánones de arrendamiento, no pagados la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F1500,00) siendo que hasta la fecha de presentar esta formal demandad judicial, ratificamos que el arrendatario NERIO CARVAJAL, no ha cancelado cantidad alguna de dinero por concepto de cánones de arrendamiento, vencidos y no cancelados resultando infructuosas las gestiones que nuestra representada y nuestra oficina de Abogados, hemos realizado en la persona de El arrendatario, para lograr la cancelación de esa deuda, habiendo sido hasta hoy negativas esas gestiones.
Ciudadana Juez en las cláusulas NOVENA Y DECIMA, de ese contrato de arrendamiento privado, se estableció y citamos, textualmente: CLAUSULA NOVENA: “El incumplimiento de algunas de las cláusulas de ese Contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR a dar por finalizado el mismo, siendo por cuenta de LA ARRENDATARIA los gastos a que dicho incumplimiento diera lugar”
CLAUSULA DECIMA: “Quedan de acuerdo ambas partes previa la firma de este contrato el pago puntual del canon de arrendamiento en la fecha acordada en la cláusula tercera, sin que haya justificación alguna y que de haber inconvenientes solo se entenderán las partes acordantes”
Ahora bien ciudadano Juez de conformidad con el articulo 34 del DECRETO CON RANGO y FUERZA DE LEY ARRENDAMIENTO INMOBLILIARIO, en su literal a) a la letra dice: Articulo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: A) Que el arrendatario halla dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”
En consecuencia siguiendo las instrucciones precisas y terminantes de nuestra mandante, con la cualidad y legitimidad de la cual esta investida, ocurrimos ante su digna autoridad a DEMANDAR como en efecto demandamos, al antes nombrado e identificado NERIO CARVAJAL, con el carácter y cualidad de arrendatario, a fin de que convenga, o en su defecto, sea obligado a ello, con los demás pronunciamientos de Ley, en lo siguiente: A) El DESALOJO del bien inmueble objeto del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por razones contenidas en el convenio arrendaticio, señalado, UT SUPRA, concretamente, las cláusulas SEGUNDA, NOVENA y DECIMA, del referido contrato, el cual fue suscrito por el arrendatario NERIO CARVAJAL, ya identificado, el día 12 de abril de 2008, todo ello con fundamento en la causal de desalojo prevista en los artículos 33 y 34, literal a), del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS; B) En la cancelación de la suma de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs F 1500,00), por conceptos de cánones de arrendamientos, vencidos, no pagados, que comprenden los meses de 12 de abril, 12 de mayo, 12 de junio, 12 de julo, 12 de agosto y 12 de septiembre de 2008; lo que configura la causal contenida en el articulo 34, literal a), ejusdem, mas los cánones pendientes que se vayan causando.
Acompaño la demanda con los siguientes documentos:
A) Original del poder que acredita nuestra representación
B) Original del contrato de arrendamiento privado suscrito por el arrendatario NERIO CARVAJAL,
C) Original del contrato de arrendamiento privado, suscrito por el arrendatario NERIO CARVAJAL, que tuvo vigencia desde el 12 de abril de 2007 hasta el 12 de abril de 2008
D) Original de la autorización para la administración del inmueble, otorgado a nuestra mandante por la copropietaria MARIA AUILIADORA SULBARAN, viuda de ROMERO, titular de la cedula de identidad N° 1.402.283.
E) Documento que acredita la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, donde se evidencian las mismas medidas y linderos citadas, tanto en contrato de arrendamiento, como en el documento de propiedad y que así fue aceptado y reconocido por el arrendatario Nerio Carvajal, no solamente en el presente contrato de arrendamiento próximpo a vencerse el 12 de octubre d 2.008, sino también en el contrato de arrendamiento celebrado por las mismas partes contratantes, inmediato anterior que mantuvo su vigencia desde ewl 12 de octubre de 2.007 hasta el 12 de abril de 2.008…
Fundamentó su acción en el artículo 33 y 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 10 de Octubre de 2.008, el Tribunal admitió la demanda ordenando seguir la causa mediante el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código Civil. Se emplazó al demandado NERIO CARVAJAL, para el acto de contestación a la demanda. Se libró la compulsa con la orden de comparecencia al pié.

En fecha 21 de Octubre de 2008, el Alguacil del Tribunal practicó la citación personal del demandado, ciudadano NERIO CARVAJAL, dejando constancia de la imposibilidad de practicar dicha citación, lo cual consignó a los autos del expediente (folio 18).

En fecha 22 de Octubre de 2008, el Alguacil del Tribunal practicó la citación personal del demandado, ciudadano NERIO CARVAJAL, lo cual consignó y el demandado se negara a firmar, lo cual se agrega a los autos del expediente (folio 19 y 20).
En fecha 27 de Octubre de 2008, mediante auto este Tribunal de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, ordena librar por secretaria la notificación que prevé la norma citada para el demandado, en la misma fecha se libro la boleta y con sus respectivas inserciones.
En fecha 30 de Octubre de 2008, el secretario de este Tribunal, consigno boleta de notificación practicada al ciudadano NERIO CARVAJAL, a quien entrego personalmente, quedando así legalmente citado.
En fecha 3 de Noviembre de 2008, el ciudadano NERIO CARVAJAL, asistido por la ,Mgs LUCILA CARRASQUERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 42.897 procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Primero “ Invoco el merito favorable de las actas; Segundo: Niego rechazo y Contradigo la presente demanda en todo y cada una de sus partes; Tercero: Promuevo las Cuestiones Previas establecidos en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 2° “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” y en el ordinal 3° “L ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque no este otorgado en forma legal o sea insuficiente ”. la parte acora no tiene capacidad procesal para estar en juicio, no tiene la representación y facultad que se atribuye a la ciudadana MARIA AUXILIADORA SULBARAN, viuda de ROMERO, y esta a su vez tampoco tiene cualidad ya no es propietaria del referido inmueble. Así mismo al no tener la capacidad requerida legalmente por la parte acora, tampoco sus representantes legales identificados en actas pueden actuar en la presente causa, ya el poder con el que ellos actúan es insuficiente para tal fin porque quien lo otorga tampoco tiene legitimidad ni cualidad para hacerlo. Cuarto: Impugno la autorización otorgada por la ciudadana MARIA AUXILIADORA SULBARAN, viuda de ROMERO, a la ciudadana GEORGINA MAGDALENA CARVAJAL , por no cumplir con las exigencias legales correspondientes para poder ejercerlas en un juicio procesal. Quinto: Impugno copias simples de la declaración sucesoral del ciudadano: LEON RAMON ROMERO, Sexto: impugno copia simple del documento del inmueble objeto de este litigio, Séptimo: impugno documento de arrendamiento de fecha 12 de Octubre de 2007 y 12 de Abril de 2008; Octavo: Niego rechazo y contradigo que la parte actora y sus representantes legales hallan realizado diligencias infructuosas para la cancelación del canon de arrendamiento; Noveno: Niego rechazo y contradigo que no le cancelara los canon de arrendamiento del contrato de abril 2007, y consigno en este acto originales de los recibos pagos efectuados a al ciudadana GEORGINA MAGDALENA CARVAJAL.
Mediante diligencia, en fecha 3 de Noviembre de 2008, el demandando ciudadano NERIO CARVAJAL, otorgó PODER APUD ACTA, a la abogada Mgs LUCILA CARRAQUERO.
En fecha 6 de Noviembre de 2008, la apoderada de la parte demandante, abogados POMPILIO ARDILLA RODRIGUEZ y MARCOS OQUENDO SANCHEZ, presentaron escrito de pruebas, mediante el cual promovió pruebas documentales.
En fecha 1 de Noviembre de 2008, la apoderada de la parte demandada, abogada LUCILA CARRASQUERO, presento escrito de pruebas, mediante el cual promovió pruebas documentales.

El Tribunal por auto de fecha 11 de Octubre de 2008, admitió las pruebas documentales promovidas por la parte demandante.
En fecha 13 de Noviembre de 2008, la Abogada LUCILA CRRASQUERO, consigno escrito de promoción de pruebas.
En fecha 13 de Noviembre de 2008, este Tribunal mediante auto admite las pruebas promovidas por la parte demandada y hace acotación que las cuestiones previa opuestas no son un medio de prueba y en relación a la prueba testimonial promovida por la parte demandante se admite y se fija la hora y la fecha para el examen de los testigos.
En fecha 19 de Noviembre siendo el día y la hora fijada para el examen de los testigos se declaro desierto el acto por no haber comparecido los testigos ni por si ni por medio de los apoderados, y se deja constar que estuvieron presentes en este acto los abogados Pompilio Ardilla Rodríguez y Marcos Oquendo Sánchez.
En fecha 19 de Noviembre de 2008, este Tribunal mediante auto visto el escrito de promoción d pruebas documentales promovidas por la parte demandada, niega su admisión por ser impertinentes y no guarda relación con los hechos controvertidos en el proceso.
Hecho así el resumen de la causa, entra esta Juzgadora a realizar las consideraciones pertinentes para decidir.
- II -
- MOTIVA –

El actor en su escrito de demanda manifiesta que su representada en su carácter de administradora del inmueble ubicado en la calle 12 (San Antonio), entre la avenida 10 y la troncal del Caribe, población de Sinamaica, Municipio Páez del Estado Zulia, según autorización otorgada por la copropietaria del inmueble, la cual anexaron en original. Celebro contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Nerio Carvajal, sobre el mencionado inmueble que es de la única y exclusiva propiedad de la Sucesión León Ramón Romero Semprún. Que el contrato suscrito se celebro por seis meses contados a partir del 12 de abril de 2008, y que el mismo se vence el 12 de octubre de 2008. Que para la fecha de introducir la demanda el arrendatario no ha cancelado los cánones. Que debe los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, que hacen la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00), incumpliendo con las cláusulas Novena y Décima del contrato.
Que las gestiones realizadas para la cancelación de los cánones vencidos han sido infructuosas. Y con fundamento a esto demanda el desalojo.
La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, entre otras cosas. Opone las cuestiones previas establecidas en el artículo 346 Ordinal Segundo y Ordinal Tercero. Porque la demandante no tiene capacidad procesal para estar en juicio, ya que al no tener la representación y facultad que se atribuye de la ciudadana Maria Auxiliadora Sulbaran viuda de Romero, ya que esta no es propietaria del inmueble. Impugno la autorización, las copias de la declaración sucesoral del ciudadano León Ramón Romero Semprún; impugno las copias de los documentos de propiedad del inmueble objeto del litigio ya que este es de la sucesión de Antonio Benito Carvajal, y acredito documentos de propiedad. Así mismo impugno los documentos de arrendamientos de fecha 12 de 0ctubre de 2007 y el de fecha 12 de Abril de 2008. Negó que hayan hecho diligencias para la cancelación, ya que el le pago a los verdaderos propietarios.

Pruebas de la Parte Actora:
Con el libelo de la demanda consigno los siguientes documentos:
Original del poder que acredita nuestra representación
Original del contrato de arrendamiento privado suscrito por el arrendatario NERIO CARVAJAL, próximo a vencerse.
Original del contrato de arrendamiento privado, suscrito por el arrendatario NERIO CARVAJAL, que tuvo vigencia desde el 12 de abril de 2007 hasta el 12 de abril de 2008
Original de la autorización para la administración del inmueble, otorgado a nuestra mandante por la copropietaria MARIA AUILIADORA SULBARAN, viuda de ROMERO, titular de la cedula de identidad N° 1.402.283.
Documento que acredita la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, donde se evidencian las mismas medidas y linderos citadas.
En el lapso probatorio, consigno, original de contrato de arrendamiento privado, suscrito por la ciudadana Georgina Magdalena Carvajal de López con el Municipio Páez del Estado Zulia, sobre el inmueble objeto de este litigio.
Pruebas de la parte Demandada
Con el escrito de contestación consigno los siguientes documentos.
Original del documento de propiedad del inmueble objeto del litigio.
Original de documento autenticado por ante la Oficina de Registro Publico con funciones notariales del Municipio Páez del Estado Zulia.
Planilla de deposito bancario No 76119353, de Fondo Común, de fecha 13/08/08, por la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00). Marcado con la letra “D”.
Planilla de deposito bancario No 77480654, de Fondo Común, de fecha 21/07/08, por la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00). Marcado con la letra “E”.
Original de Factura emitida por Georgina Carvajal de López, N° 0016, de fecha 12/12/07, por Doscientos Bolívares (Bs. 200,00).
Original de Factura emitida por Georgina Carvajal de López, N° 0015, de fecha 12/11/07, por Doscientos Bolívares (Bs. 200,00).
Original de Factura emitida por Georgina Carvajal de López, N° 0017, de fecha 12/01/08, por Doscientos Bolívares (Bs. 200,00).
Original de Factura emitida por Georgina Carvajal de López, N° 0018, de fecha 12/02/08, por Doscientos Bolívares (Bs. 200,00).
Original de Factura emitida por Georgina Carvajal de López, N° 0019, de fecha 12/03/08, por Doscientos Bolívares (Bs. 200,00).
Original de Factura emitida por Georgina Carvajal de López, N° 0020, de fecha 12/04/08, por Doscientos Bolívares (Bs. 200,00).
Original de Factura emitida por Georgina Carvajal de López, N° 0021, de fecha 12/05/08, por Doscientos Bolívares (Bs. 200,00).
En el Lapso Probatorio, promovió la testimonial de los ciudadanos MARLON ANTONIO RAMIREZ y HOMERO GRIEGO SILVA. Y solicito una Inspección Judicial en el inmueble objeto de este litigio.
Antes de entrar a valorar las pruebas producidas por las partes, y de emitir pronunciamiento sobre las cuestiones previas propuestas por la parte demandada, estima prudente esta juzgadora hacer las siguientes consideraciones:
Que la acción ejercida por la parte actora es la de Desalojo, contenida en el artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley De Arrendamiento Inmobiliarios, y en el articulo 33 ejusdem. Enfocando su demanda la violación de las cláusulas Novena y Décima del contrato de arrendamiento Privado que celebro con el demandado, por lo que ha incurrido en la causal contenida en el ya mencionado articulo 34 literal a) de ley Ut supra citada. Observa esta Juzgadora que la parte actora en el contenido de la demanda no solo señala el tiempo de duración del contrato de arrendamiento privado, sino que expresamente dice que se vence el 12 de 0ctubre de 2008. Y demanda el Desalojo y el pago de los cánones de arrendamiento que están vencidos, entendiéndose con esta conducta que no hay la intención de su parte de continuar con la relación arrendaticia, y por cuanto el contrato al momento de introducir la demanda no se había vencido es fácil concluir que la misma se intenta antes de su vencimiento para que no pierda su condición de contrato a Tiempo Determinado.
Así bien, la sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz, de fecha 24 de abril de 2006, exp. N° 02-0570, señalo entre otras cosas lo siguiente:
“……… En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción incoada por el demandante si era contraría a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de incumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídicas del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar la acción por desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”
De lo precedente concluye esta Sentenciadora que al señalar en su libelo de demanda el tiempo de duración del contrato y haber consignado los contratos suscritos con tiempo de duración establecido y decirse que la fecha en que se vencía 12 de 0ctubre de 2008, conlleva a establecer que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes es por tiempo determinado, y la determinación de la naturaleza del contrato es necesaria, por cuanto no es procedente demandar El Desalojo tipificado en el articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el contrato es a tiempo determinado.
DISPOSITIVA.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado de los Municipios Mara, Insular Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la acción de Desalojo propuesta por la ciudadana GEORGINA CARVAJAL de LOPEZ plenamente identificada en actas en contra del ciudadano NERIO CARVAJAL, también identificado en actas.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.
Regístrese, Publíquese.