TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° 1494

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
198º y 149º

Vistos los antecedentes.
DEMANDANTE: ALFREDO ENRIQUE NONES RINCÓN y GISELA CAMPBELL, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° 5.171.398 y 7.613.722, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADA: VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 4.153.682, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por PRORROGA LEGAL incoada por los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE NONES RINCÓN y GISELA CAMPBELL, identificados ut supra, debidamente asistidos por el abogado en ejercicio ROBERT ENRIQUE CELIMENE ORTEGA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 63.929, en contra de la ciudadana VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL, arriba identificada; en la referida causa la demanda fue recibida en fecha veinticinco (25) de abril del año 2008 y admitida en fecha veintiocho (28) de abril de dos mil ocho (2008), dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia de la parte demandada para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.
Cumplidas como han sido las formalidades legales en esta instancia, pasa este Tribunal a dictar su fallo, sintetizando previamente los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, por mandato expreso del artículo 243, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS
EN EL LIBELO DE LA DEMANDA
De la lectura realizada al escrito libelar de fecha veinticuatro (24) de abril de dos mil ocho (2008), presentado por los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE NONES RINCÓN y GISELA CAMPBELL, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° 5.171.398 y 7.613.722, asistidos por el profesional del derecho ROBERT ENRIQUE CELIMENE ORTEGA, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 63.929, el Tribunal observa que la accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera:

1. En fecha primero (01) de noviembre de 2005, suscribimos contrato de arrendamiento en calidad de arrendatarios de un inmueble el cual se encuentra ubicado en la Urbanización “El Doral”, calle 49C, N° 13B-74, en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, propiedad de la ciudadana VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 4.153.682 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia y quien es la arrendadora de dicho inmueble, tal como se desprende de los dos (2) contratos de arrendamientos.
2. Firmando el primero de los contratos de arrendamiento con la ciudadana antes nombrada Virginia Antonia Franco de Finol, en fecha 20 de octubre de 2005, teniendo un término de duración de un (1) año, contado a partir del 01 de noviembre de 2005, culminando dicho contrato el día 01 de noviembre del año 2006.
3. Que el referido contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedo asentado bajo el N° 19, Tomo 171 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
4. Que el segundo contrato que suscribiéramos con la ciudadana Virginia Antonia Franco de Finol, antes identificada y que versa sobre el mismo bien inmueble, fue autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo el día 20 de octubre de 2006, el cual quedó asentado bajo el N° 9, Tomo 207 de los libros llevados por esa Notaría, teniendo un lapso de duración dicho contrato de arrendamiento de un(1) año, contado a partir del día 01 de noviembre de 2006, el cual culminaría en fecha 01 de noviembre de 2007.
5. Que en nuestra condición de arrendatarios en fecha 27 de septiembre de 2007, recibimos una notificación judicial, cuyo contenido es la manifestación de voluntad de la ciudadana Virginia Antonia Franco de Finol, antes identificada, de no prorrogar el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo e día 20 de octubre del año 2006, el cual quedó asentado bajo el N° 9, Tomo 207, de los libros de autenticaciones, es decir el segundo contrato de arrendamiento que suscribiéramos, por lo que al vencimiento del mismo se nos otorgaría el lapso de prorroga legal establecido en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, seis (6) meses. La mencionada ciudadana Virginia Antonia Franco de Finol, propietaria del Inmueble arrendado, se ha dado la tarea de presentarse en varias oportunidades en el referido inmueble que tenemos arrendado y nos ha manifestado que ella no va a permitir que nosotros nos acojamos al beneficio de Prorroga Legal que nos otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecida en el artículo 38, ordinal “b”, es decir, un (1) año.
6. Que nos ha manifestado que la causa por la que necesita el inmueble es que lo venderá, lo que amerita labores de remodelación sobre la totalidad del inmueble, e indica que ella no perderá el negocio por nuestra culpa, esta situación nos perjudica por cuanto en el referido inmueble es donde estamos habitando y el próximo inmueble a ser adquirido por nosotros para destinarlo a vivienda familiar aún no está disponible para ser entregado. Siendo esta una de las razones para utilizar la prorroga legal de un (1) año que de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe conceder la ciudadana arrendadora, antes identificada.
7. Después de lo narrado considero necesario y con el solo propósito de instruir a este respetuoso Tribunal realizar una serie de consideraciones que solicito de este Juzgado las analice y las tome en cuenta a la hora de pronunciarse en el presente caso. La primera de las consideraciones que debemos resaltares el hecho cierto de que ha existido continuidad entre un contrato y otro y que dichos contratos versan sobre el mismo bien inmueble y son suscritos por las misma partes y que ha habido ocupación por nuestra parte del inmueble arrendado en todo momento desde que se suscribió el primer contrato, es por lo que entonces debe tenerse esta situación como que si existiese un solo contrato de Arrendamiento, y más aún tal como se desprende de las copias simples de los diferentes contratos de arrendamientos que se encuentran agregados al presente escrito, en los cuales se puede verificar que entre un contrato y otro no hay días ni mucho menos meses de diferencia entre la vigencia de un contrato y otro.
8. Que otra de las consideraciones que debo destacar es el hecho de que nosotros hemos ocupado y ocupamos en la actualidad el inmueble arrendado antes identificado desde el día 01 de noviembre de 2005. Así mismo hemos cumplido y cumpliremos cabalmente con nuestra obligaciones de arrendatarios, cuidando el inmueble en referencia, destinándolo solo para el uso en que fue arrendado, cancelando puntualmente los cánones de arrendamientos sin tener en la actualidad ningún canon vencido o en mora tal como se desprende de los recibos de pago que consigno en original, así como todas las obligaciones establecidas en los contratos de arrendamientos, todos con la sola y única finalidad de poder mantenernos y llevar buenas relaciones con la ciudadana antes mencionada y7 acogernos a la prorroga legal establecida.
9. Que acudimos ante este Tribunal para demandar como real y efectivamente demandamos a la ciudadana virginia Antonia Franco de Finol, titular de la cédula de identidad N° 4.153.682, con el solo fin de que respete y otorgue la prorroga legal que nos corresponde y que es obligatoria por el periodo de un (1) año o bien a ello sea obligada dicha ciudadana por este Tribunal, es por lo que solicito de este Tribunal que fundamentándose en lo establecido en el artículo 38, literal B, de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declare a nuestro favor la Prorroga Legal de los contratos de arrendamientos, por un lapso de un (1) año, constados a partir del dos (2) de noviembre de 2007, hasta el día 01 de noviembre de 2008, ambas fechas inclusive, por ser una disposición legal de orden público que legalmente me corresponde, cuya acción judicial propongo con fundamento en los artículos 7, 10 y 38 ordinal B de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. Solicitamos que la presente demanda sea tramitada según lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil. Pido que se notifique a la ciudadana Virginia Antonia Franco de Finol, plenamente identificada anteriormente, en su condición de Arrendadora de Inmueble en regencia en la siguiente dirección Avenida 2-B, casa N° 85-112, sector Valle Frío de esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

DOCUMENTOS APORTADOS POR LA PARTE DEMANDANTE ADJUNTOS AL ESCRITO LIBELAR

1. Copia simple de Contrato de Arrendamiento constante de tres (3) folios útiles. La reseñada probanza se trata de un documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha veinte (20) de octubre de dos mil cinco (2005), anotado bajo el N° 19, Tomo 171 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría; que tiene por objeto un inmueble ubicado en la Urbanización “El Doral”, calle 49C, N° 13B-74, en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Respecto de la mencionada instrumental, la misma no fue impugnada, ni tachada, ni desconocida por la parte demandada, de allí que este Juzgador, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tienen como fidedigna respecto del hecho material del las declaraciones de voluntad en ellas contenidas, particularmente en su cláusula segunda que versa sobre la duración o término de dicho contrato. Así se decide.
2. Copia simple de Contrato de Arrendamiento constante de tres (3) folios útiles. La reseñada probanza se trata de un documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha veinte (20) de octubre de dos mil seis (2006), anotado bajo el N° 9, Tomo 207 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría; que tiene por objeto un inmueble ubicado en la Urbanización “El Doral”, calle 49C, N° 13B-74, en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Respecto a la mencionada instrumental, la misma no fue impugnada, ni tachada, ni desconocida por la parte demandada, de allí que este Juzgador, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tienen como fidedigna respecto del hecho material del las declaraciones de voluntad en ellas contenidas, particularmente en su cláusula segunda que versa sobre la duración o término de dicho contrato. Así se decide.
3. Copias simples de recibos de pago, constante de tres (3) folios útiles. Respecto, de la mencionada instrumental, la misma no fue impugnada, ni tachada, ni desconocida por la parte demandada, de allí que este Juzgador, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la tienen como fidedigna respecto del hecho material particularmente en cuanto a la demostración de solvencia por parte de los arrendatarios en el subjudice locativo. Así se decide.
4. Copia simple de cedulas de identidad de los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE NONES RINCÓN y GISELA CAMPBELL, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad N° 5.171.398 y 7.613.722, respectivamente. Este juzgador deshecha la mencionada documental puesto que no es pertinente, ni conducente para demostrar la prorroga legal alegada por la parte actora en su escrito liberal como consecuencia de su relación arrendaticia en la continuidad de los sendos contratos locativos up-supra referidos. Así se decide.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
De la lectura realizada al escrito presentado en fecha 24 de septiembre de 2008, por el profesional del derecho AUDILIO CASTAÑEDA JAIMES, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 25.295.402, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 130.397, actuando con el carácter Defensor Ad Litem de la ciudadana VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 4.153.682, el Tribunal observa que el defensor Ad Litem de la parte demandada fundamenta su escrito de contestación en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera:
1. Niego, rechazo y contradigo en todas y cada uno de sus partes y términos planteados, tanto en los hechos como el derecho invocado en la presente demanda intentada por los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE NNES TINCÓN y GISELA CAMBELL, en contra de mi defendida Virginia Antonia Franco de Finol, por no ser ciertos los hechos narrados.
2. Niego, rechazo y contradigo en todos y cada uno de sus partes por no constarme los hechos narrados en el libelo de demanda, que entre mi defendida Virginia Antonia Franco de Finol, y la parte demandante Alfredo Enrique Nones Rincón y Gisela Cambell, haya existido algún tipo de relación referente a los supuestos contratos de arrendamientos con fecha 20 de octubre de 2005 y 20 de octubre de 2006 a los que hacen alusión y por consiguiente no existe n existirá prorroga legal alguna e igualmente niego, rechazo y contradigo que mi defendida Virginia Antonia Franco de Finol, haya enviado ninguna notificación judicial a los ciudadanos demandantes Alfredo Enrique Nones Rincón y Gisela Cambell.
3. Niego, rechazo y contradigo, que mi defendida Virginia Antonia Franco de Finol, haya presionado u hostigado a los ciudadanos demandantes Alfredo Enrique Nones Rincón y Gisela Cambell, en su morada, residencia o domicilio, por ningún hecho, causa o motivo.
4. Rechazo y no convengo en lo demandado, emplazando a la parte demandante a que pruebe todo lo alegado, y de no ser así, pido al Tribunal desestime la demanda declarándola Sin Lugar en la sentencia definitiva, y como consecuencia sea condenada en costos y costas procesales habidos en el proceso, lo cual protesto en este acto en cuanto a los honorarios profesionales, pido al Tribunal sean calculados conforme a la ley, para que sena cancelados por la parte demandante por imposición legal.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO

El día 07 de octubre del año 2008, la profesional del derecho NURLESKA PRIETO VANEGAS, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 16.561.782, inscrita en el Inpreabogado bajo la matrícula 127.132, actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadanos ALFREDO ENRIQUE NONES RINCÓN y GISELA CAMBELL, plenamente identificados en actas, encontrándose dentro de la oportunidad legal, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
1. Invoco a favor de mis patrocinados el mérito favorable de las actas procesales en todo cuanto sea conforme a derecho y muy especialmente el escrito libelar, en todas sus partes. Respecto de la invocación formulada por la parte demandante, según el principio alegado todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de merito. Así se establece.
2. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 y 1364 del Código Civil, produzco el instrumento privado como emanado de la parte contraria, instrumento privado este que se encuentra agregado al folio N° 56 del expediente, el cual está debidamente firmado por la demandada, y el cual fue dirigido a mis representados; de dicho documento privado se desprende que la demandada, solicitará la entrega material del inmueble objeto de los contratos de arrendamiento. Por ello solicito al Tribunal, dé todo el valor probatorio al referido documento privado. Respecto de la mencionada probanza, la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente no la desconoció ni en su contenido, ni en su firma, de conformidad con lo que establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Por tal motivo al tratarse de un documento original y necesario en cuanto a lo fundante de la pretensión, este juzgador aprecia su valor probatorio. En tal sentido, tal como lo señala el artículo 1364 de la Norma Sustantiva Civil: “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Sino lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido…” (omissis). Así se establece.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO

Con fecha 07 de octubre del año 2008, el profesional del derecho AUDILIO CASTAÑEDA JAIMES, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 25.295.402, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 130.397, procediendo con el carácter de Defensor Ad Litem de la parte demandada ciudadana VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 4.153.682, encontrándose dentro de la oportunidad legal, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
1. Primeramente informo al Tribunal que el día primero (01) de octubre de 2008, me traslade a la avenida 2-B, del sector Valle Frío de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el objeto de ubicar el inmueble con el N° 85-112, a los fines de que mi defendida me suministrara las pruebas necesarias para cumplir cabalmente con mis funciones, siendo infructuosa su ubicación y la del inmueble mencionado, razón por la cual, a los fines de garantizar el derecho a la defensa y el debido proceso consagrados en el artículo 49 constitucional, así como también para cumplir con las obligaciones contraídas en el presente juicio.
2. Invoco a favor de mi defendida el mérito probatorio favorable que arrojan las actas procesales ya que según el principio alegado todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las misma pueden ser utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente en función de la justicia. Respecto a la invocación formulada por la parte demandada, según los principios de la comunidad y el de la unidad de la prueba. En el cual se indica que todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de mérito. Así se establece.
3. Ratificó en todas y cada una de sus partes los hechos explanados en el escrito de contestación de la demanda presentado por mi persona y a favor de mi representada en fecha 24 de septiembre de 2008.

DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE NONES RINCÓN y GISELA CAMBELL, plenamente identificados en actas, son arrendatarios de un inmueble ubicado en la Urbanización “El Doral”, calle 49C, N° 13B-74, en jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila de esta ciudad de Maracaibo del estado Zulia, que es propiedad de la ciudadana VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL, y sobre el cual necesitan gozar de la prorroga legal que establece la Ley.
A su vez el profesional del derecho AUDILIO CASTAÑEDA JAIMES, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula 130.397, actuando con el carácter de Defensor Ad Litem de la ciudadana VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL, plenamente identificada en actas, alega en su escrito de contestación de la demanda que niega, rechaza y contradice en todos y cada uno de sus partes por no constarle los hechos narrados en el libelo de la demanda y no conviene en lo demandado, emplazando a la parte demandante a que pruebe todo lo alegado, y de no ser así, pido al Tribunal desestime la demanda declarándola sin lugar en la sentencia definitiva y que como consecuencia sea condenada en costas y costos procesales habidos en el proceso.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Dispone el artículo 1354 del Código Civil, lo siguiente:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

De igual forma, establece el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, lo siguiente:
Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

La citada disposición in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.
En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción resultan infundadas.
Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado, observa quien suscribe el presente fallo, que la parte demandada no probó nada que favoreciera a sus derechos en litigio, a lo cual estaba obligado en virtud de los dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual de manera efectiva y tempestiva cumpliera la parte actora; por lo cual tal actitud asumida por la demandante de auto ciudadana VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL, ut supra identificada le acarrea una sanción jurídica como es la procedencia de la prorroga legal de la parte demandante del inmueble ubicado en la urbanización El Doral, calle 49C, N° 13B-74, en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta:
Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. O como dice el artículo 177 de Código de Procedimiento Civil colombiano: <> (Devis Echandía, Hernando., Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, Nº 130).

Pronunciamiento este que se acota conforme al principio iura novit curia, donde el juez conoce el derecho, y basta que las partes aleguen el fundamento de hecho de su pretensión para que el juez seleccione libremente la apropiada regla de derecho, aún si las partes lo ignoran y la aplique a la solución del caso concreto, para lo cual no tiene limitación alguna y para ello puede valerse de todos los medios de los cuales disponga.
Es decir, que las partes pueden coadyuvar al juez en la demostración de la existencia del derecho, cada vez que lo consideren conveniente cuando han alegado la aplicación de una norma jurídica y sobre todo en supuestos particulares como: el derecho cuya existencia es discutida o controvertida, el derecho local: una ordenanza o ley estadal, el extranjero, la costumbre, entre otros, salvo disposiciones expresas de la ley que exijan su prueba, empero siempre va a ser el juez el que examine y determine la existencia y/o aplicabilidad de una norma jurídica para la sustanciación y posterior solución al caso concreto.
Bajo la óptica supra reseñada, nuestro Código Civil venezolano vigente, en su artículo 1133, define el contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, siendo ese acuerdo de voluntades indispensable para la existencia del contrato; es precisamente lo que hace engendrar una obligación, un derecho personal, toda vez que la creación de obligaciones se encuentra regida por la regla que el solo consentimiento obliga.
En ese sentido, las partes contratantes, están facultadas para derogar, modificar o suprimir, por mutuo acuerdo, pues el contrato tiene también funciones modificativas, es decir, no solo tiene la función de constituir, regular, transmitir o extinguir vínculos jurídicos entre las partes, sino también la de modificación, como lo define la norma sustantiva citada, pudiendo además en todo caso, renunciar por convenios a las leyes en cuya observancia no estén interesados el orden público o a las buenas costumbres, tal como lo preceptúa el artículo 6 del citado código sustantivo.
El Código Civil, en su artículo 1.159, prevé que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, no pidiéndose revocar sino por mutuo consentimiento ó por las causas autorizadas en la ley”, es decir, que el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil a que hubiese lugar. Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera quienes están obligados a cumplir la ley, naciendo en consecuencia el principio de la autonomía de la voluntad como fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones estatuido en el artículo 1.264 ejusdem, según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”<>.
Este orden de ideas, y acogiendo la opinión de los ilustres doctrinarios, ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, contenida en su Obra Cursos de Obligaciones, los contratos creados por las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento, y deben cumplirse de la misma manera que las leyes. Si el contrato es una limitación de la propia libertad por una decisión libre y consciente de una persona, ella debe ser respetada y aceptada, y no puede ser modificada por la voluntad de un tercero.
Consecuencialmente, siendo el contrato una ley entre los contratantes, tal como se desprende del contenido del artículo 1159 del Código Civil, su oscuridad debe aclararse, su sentido ambiguo determinarse, su deficiencia completarse, siguiendo los métodos hermenéuticos. Para esa interpretación el artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, prescribe que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, ateniéndose siempre a la intención y al propósito de las partes o de los otorgantes.
La doctrina y la jurisprudencia han sido abundantes en establecer cuáles son las reglas para la interpretación de los contratos. A los fines de una mejor comprensión, se insertarán algunas que se consideran necesarias; éstas son: a) En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y no atenerse simplemente al sentido literal de las palabras; b) En la duda, se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley; c) En los contratos debe considerarse siempre lo que ha sido hecho; d) Las palabras susceptibles de dos sentidos deben entenderse en el que sea más conforme con la materia del contrato; e) Las cláusulas de un contrato deben interpretarse las unas por las otras, teniendo en cuenta el objeto y el fin de la convención considerada en conjunto; f) La ejecución dada por las partes a las cláusulas del contrato, es la mejor explicación de las expresiones ambiguas.
De suerte que, la determinación de la voluntad e intención de las partes debe ser resuelta por los jueces de mérito para no desnaturalizar la verdadera calificación jurídica que corresponda a un contrato, aun cuando en el caso sometido a esta jurisdicción no presenta ninguna oscuridad que deba aclararse, su sentido ambiguo determinarse, ni su deficiencia completarse.
Así las cosas, quien suscribe el presente fallo, debe indagar cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, conforme a la determinación del tiempo y del espacio, a la duración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes actuantes en la controversia y para ellos debemos enfocarlo desde el punto de vista de lo convenido en sendos contratos locativos suscritos en fechas: veinte (20) de octubre de dos mil cinco (2005) y el suscrito el veinte (20) de octubre del dos mil seis (2006), por las partes en conflicto, a saber:
De la interpretación de los contratos locatarios suscritos entre las partes en las fechas ut supra referida sobre un inmueble que se encuentra ubicado en la urbanización “El Doral”, calle 49C, Nº 13B-74, en jurisdicción de la parroquia Juana De Ávila de esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia
Ahora bien, en el caso sub-judice, luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el expediente en cuestión, se observa con meridiana claridad que en los Contratos de Arrendamiento suscritos: en el primero de ellos se indica en su cláusula SEGUNDA lo siguiente: “El tiempo de duración del presente contrato es de Un (1) año, contados a partir del 01 de Noviembre de 2005, prorrogable por el mismo termino. Queda entendido que en caso de no prorroga de este contrato una de las partes lo notificará por escrito a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del presente contrato”.
Y en el segundo contrato de marras en su cláusula SEGUNDA estipula lo siguiente: “El tiempo de duración de presente contrato es de Un (1) año, contados a partir del 01 de Noviembre de 2006, prorrogable por un solo periodo en cuanto al tiempo y no en cuanto al canon de arrendamiento el cual podrá ser aumentado al finalizar la prorroga establecida en el presente contrato, siempre y cuando una de las partes manifieste a la otra por escrito y con Treinta (30) días de anticipación su deseo de prorrogarlo”.
En consecuencia, debe concluir quien suscribe el presente fallo, que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en mantener la relación contractual, conservando su continuidad por el mismo lapso fijo de Un (01) año cada uno de los contratos locativos suscritos, por cuanto ninguno de ellos (ni Arrendatario ni Arrendador) consta en autos su voluntad expresa de poner fin en los términos acordados en la convención locativa en la cláusula ut supra descrita; por lo que, indefectiblemente concluye este juzgador que nos encontramos frente a sendos contratos a tiempo determinado. Así se decide.
Ahora bien, dispone el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario... (Las negrillas son de la jurisdicción)

La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato, el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo, establecidas en el contrato locativo y en la Ley.
Se trata de un beneficio establecido por el legislador orientado a proteger al arrendatario o inquilino como derecho irrenunciable y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de un contrato por escrito y; que habiendo concluido el término fijo de duración, (léase: siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado) el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato y en la Ley.
Del mismo modo señala la referida norma bajo análisis que:
A) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses.
B) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) año, se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año.”….(omissis).

En tal sentido, discurre este jurisdicente en el caso de marras señalando lo que para el punto bajo análisis señala los jurista patrio RICARDO ENRIQUE LA ROCHE Y JORGE C. KIRIKIADIS LONGHI en su obra NUEVO RÉGIMEN JURIDICO SOBRE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS que: el Artículo 7 del Decreto Ley Inmobiliario declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce “al arrendatario” y que la Ley no declara de orden público todas sus normas. Solo “los derechos que establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios” y que la antigüedad en la condición de arrendatario tiene importancia, no sólo para establecer la duración de la prórroga legal, sino también para ejercer la preferencia ofertiva, esto es, que el tiempo de la prórroga dependerá del hecho real de la duración del contrato y no de los tractos sucesivos de su renovación, en el mismo sentido se pronuncia JOEL BRACHO FRANCO en su obra ponencia “Curso de Derecho Inquilinario” (UCAB 2000).
Para MESSINEO, citado por Gilberto Guerrero, y traído a colación por Arquímedes Enrique González Fernández en su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comentada y concordada Tercera Edición, se cita lo siguiente:… “De la misma manera, en caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto; simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen. Esta valoración de MESSINEO, entendemos que, vale como principio general, porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, pero no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en el cual las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al poco tiempo de que al vencerse el término final o fijo, el contrato continuará por otro lapso igual a la misma longitud o distancia temporal porque, entonces, allí los efectos no cesan ya que el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue.
Esa prolongación del lapso temporal, hace automáticamente que el contrato continúe produciendo los efectos, esto naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.
Es preciso señalar que el artículo 7 de la Ley Especial que regula la materia arrendaticia señala que: “Los derechos que la presente ley establecen para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menos cabos de estos derechos”.
Igualmente, señala el autor Patrio Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela: “Debe entenderse que no necesariamente el tiempo de duración de un contrato, es similar, ni debe identificarse al tiempo de la relación arrendaticia, ya que si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso”.
Pongamos como ejemplo, que se suscribe un contrato por un año y a su finalización, se celebra otro por un año más, y así sucesivamente. La duración de ese contrato siempre será la de un año, mientras que la duración de la relación arrendaticia será todo el tiempo transcurrido ininterrumpidamente, mientras el arrendatario esté en posesión del inmueble en esa condición de inquilino, que no necesariamente será la misma que la del contrato en curso o vigente para esa oportunidad.
Echa la aclaratoria anterior es por lo que en aquellos casos en que las partes contratantes suponiendo que hayan celebrado de manera anual y sucesiva durante diez años, diez contratos de arrendamientos diferentes, todos ellos con una duración de un año, la duración de la relación arrendaticia será de diez años la importancia de la determinación de la duración de la relación arrendaticia de manera diferente a la duración misma del contrato de arrendamiento que se encuentra en curso y con especial atención la entrada en vigencia de la nueva legislación especial inquilinaria, es que dependiendo de su duración, se aplicarán de determinada manera ciertas instituciones y figuras contenidas en la Ley Especial, como lo es la Prórroga Legal de la relación contractual arrendaticia, el derecho de preferencia ofertiva que tiene el inquilino y el retracto legal, toda vez que dichas figuras y su alcance dependen de la duración de la relación arrendaticia efectiva y no del contrato.
Vista la gran incidencia de la duración de la relación arrendaticia para la aplicación de las figuras de la prorroga legal podemos definir la duración de la relación arrendaticia como:
“El Lapso de tiempo transcurrido de manera ininterrumpida entre dos partes contratantes, en condición de arrendador y arrendatario, sobre un bien determinado (Inmueble), independientemente a la duración del contrato o contratos de arrendamientos que entre ellos pudieran haber suscrito dentro de ese mismo lapso y que dependiendo de tal duración del tiempo transcurrido, se harán aplicar en menor o mayor grado determinadas consecuencias jurídicas…”.

En tal sentido, y después del desarrollo del anterior análisis de la normativa legal que regula el punto decidendum, es decir, del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que trata sobre la Prórroga Legal; así como del análisis doctrinario up-supra referido y luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el recorrido cronológico del expediente signado con nomenclatura Nº 1494; encuentra este operador de justicia en firme convicción producida por las pruebas escrituradas que en copias simples fueron acompañados al escrito libelar suministrado por la parte actora en la presente acción de los sendos contratos locativos autenticados los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente; por lo que de dichas pruebas instrumentales se desprenden:
1ero: Que ambos contratos se realizaron a tiempo fijo determinado cuya duración en ellos se describe en la cláusula Dos (2) de los referidos contratos estableciéndose para ellos el término de un año el primero (01) de ellos, a partir del día primero (01) de noviembre del dos mil cinco (2005); y en el segundo contrato subjudice en su cláusula segunda señala que el tiempo de duración del presente contrato es de un año contados a partir del primero (1) de noviembre del dos mil seis (2006) por lo que en sana lógica infiere este juzgador ambos contratos se realizaron a término fijo. Así se decide.
2do: Que entre ambos contratos hubo continuidad por lo que la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE NONES RINCÓN Y GISELA CAMPBEL, Up-supra identificados actuando en su condición de demandante y debidamente asistido por el Profesional del Derecho ciudadano ROBERT ENRIQUE CELIMENE ORTEGA, portador de la cédula de identidad Nº 9.767.769, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con matrícula 63.929, y la ciudadana VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL, up-supra identificada, en su condición de arrendadora, representada en la presente littis por el ciudadano AUDILIO CASTAÑEDA JAIMES, portador de la cédula de identidad Nº 25.295.402, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado con nomenclatura Nº 130.397, en su condición de defensor ad-litem, por lo que evidentemente la relación arrendaticia surgida entre ellos comenzó a partir del primero (1) de Noviembre del Dos Mil Cinco (2005), sobre un inmueble ubicado en la urbanización “El Doral” calle 49C, Nº 13B-74 en jurisdicción de la parroquia Juana de Ávila del municipio Maracaibo del Estado Zulia por lo que independientemente tal como fue inferido del análisis legal y doctrinal up-supra señalado la relación arrendaticia se extiende a dos (2) años de duración la cual se subsume en lo referido en literal b) del artículo 38 de la Normativa Legal Especial que regula la materia, el cual señala: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. Así se decide.
3ero: Tal como se desprende de la cláusula segunda de la convención locativa el contrato finaliza el Primero (1) de Noviembre del Dos Mil Siete (2007), a menos que algunas de las partes manifestare por escrito con treinta días de anticipación a la otra parte su intención de prorrogar el referido contrato lo cual no se desprende de la actas procesales que conforman el expediente bajo análisis tal manifestación de voluntad de ninguna de las partes por lo que en sana lógica se produce la firme convicción de este juzgador el contrato locativo de marra feneció en la fecha inmediatamente up-supra referida. Así se decide.
4to: La interpretación de los contratos autenticados de fecha 20 de octubre de 2005, teniendo un término de duración de Un (1) año, contando a partir del 01 d Noviembre de 2005, culminado dicho contrato en fecha de 01 de Noviembre del año 2006. El referido contrato fue autenticado ante la Notaría Pública de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó asentado bajo el Nº 19, Tomo 171 en los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El segundo contrato también fue autenticado por la misma Notaría Pública Quinta de Maracaibo en fecha 20 de Octubre del 2006, el cual quedó asentado bajo el Nº 9, Tomo 207 de los libros llevado por esa Notaría teniendo un lapso de duración dicho contrato de un (1) año contado a partir del Primero (1) de Noviembre de Dos Mil Seis (2006) y culminando en fecha Primero de Noviembre de Dos Mil Siete (2007), por lo que la prórroga legal se infiere su duración de un (1) año, es decir, el día a-quo es desde el Primero (1) de Noviembre del Dos Mil Siete (2007) hasta el Primero (1) de Noviembre del Dos Mil Ocho (2008). Así se Decide.
5to: Se declara la procedibilidad en derecho de la prórroga legal ya que quien la solicita en la presente causa son los arrendatarios por lo que en atención a lo expresamente previsto en el artículo 39 ejusdem, el cual señala que la prorroga legal opera de pleno derecho siendo esta de obligatorio acatamiento por parte del arrendador y potestativo para el arrendatario. Y siendo como son estos derechos tuitivos a favor de los arrendatarios y tal como lo indica el artículo 7 ibidem, que lo reviste del carácter de orden público lo que significan que deben ser reconocidos y respetados por el juez y acatados por las partes en litigio, de igual manera tal como se desprende del artículo 40 ibidem, que el arrendatario podrá gozar de los derechos de la Prórroga Legal debe estar solvente con sus obligaciones legales y contractuales por lo que debe resaltar quien suscribe el presente fallo su convicción de la solvencia de los locatarios producida de la certeza que de la prueba de informe suministrara según oficio Nº 239-2008 de fecha 20 de octubre de 2008, emanado en el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de las Circunscripción Judicial del Estado Zulia que riela desde el Folio setenta y dos (72) al ciento once (111), donde se evidencia la consignación de los cánones de arrendamiento realizados por los arrendatarios la cual como fuese ut supra valorado se le otorgó todo su valor probatorio por ser un documento administrativo de carácter público. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por PRORROGA LEGAL intentaron los ciudadanos ALFREDO ENRIQUE NONES RINCÓN y GISELA CAMBELL contra la ciudadana VIRGINIA ANTONIA FRANCO DE FINOL.
Se condena a la parte demandada a pagar las costas y costos del presente juicio, por haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 234 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que la parte demandante estuvo representada por los profesionales del Derecho ROBERT CELIMENE ORTEGA y NURLESKA PRIETO, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas 63.929 y 127.132, respectivamente y la parte demandada estuvo representada por el profesional del Derecho AUDILIO CASTAÑEDA JAIMES, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 130.397, con e carácter de Defensor Ad Litem, todos de este domicilio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los doce (12) días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2008).- Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
EL JUEZ,

Abog. WILLIAM CORONADO GONZÁLEZ
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. CAROLINA VALBUENA FINOL

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 27-2008.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. CAROLINA VALBUENA FINOL