TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. 34.508
Sentencia No.553
Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento
jarm

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN CABIMAS.
“Vistos”

PARTE DEMANDANTE: LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ, YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ y YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALAVIZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 5.648.897, V.-14.085.339, V.-16.470.048, V.-17.007.554 y V.-14.847.991, domiciliadas las cuatro primera de las mencionadas en la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, y la última domiciliada en la Ciudad de Caracas, Estado Miranda.-
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CAUCHOS Y RINES R 10, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 03 de junio de 2002, bajo el número 18, tomo 5-A; representada por sus Administradores Gerentes MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.506.510 y V.-4.704.007, respectivamente.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas en ejercicio ELSA OLAVES DE SUAREZ, MARY GODOY TERAN y MARIANELA GONZALEZ DIAZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 23.641, 31.821 y 57.624, respectivamente.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas en ejercicio MARTA CHIRINOS DE PERDOMO, AMENAIDA BORJAS DIAZ y MAGALIS MERCEDES CUMARE, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.174, 6.679 y 10.091, respectivamente.-

I

Conoce este Juzgado de Primera Instancia como Órgano de Alzada, de la apelación recibida del Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, interpuesta por la parte actora en el juicio que identifica como de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por las ciudadanas LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ, YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ y YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALAVIZ, en contra de la Sociedad Mercantil CAUCHOS Y RINES R 10, C.A., antes identificados, en contra de la decisión proferida por el mismo Órgano, en fecha diecisiete (17) de marzo de 2.008; que en su parte dispositiva declara:

“PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por los co-demandados … en sus caracteres de Administradores-Gerentes de la empresa CAUCHOS Y RINES R10, C.A….
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda …..”.

II
ANTECEDENTES:

La presente demanda le correspondió por distribución al Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y una vez recibido el mismo, por auto de fecha 20 de febrero de 2008, se le dio entrada, y se admitió cuanto ha lugar en derecho, ordenando citar a la parte demandada, para que compareciera ante ese Tribunal en el segundo (02) día de despacho siguiente a su citación, a fin de contestar la demanda incoada en su contra.-

En fecha 22 de febrero de 2008, el Alguacil de ese Juzgado consignó la boleta de citación debidamente firmadas por los ciudadanos MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ.

Seguidamente la parte demandada en fecha veintiséis (26) de febrero de 2.008, consigna escrito de contestación a la demanda, alegando entre otras cosas:

“…
PRIMERO: Negamos, Rechazamos y contradecimos que nuestra representada haya recibido el local en perfecto estado de aseo y conservación, ya que antes del inicio de nuestras operaciones mercantiles, nos vimos obligados a reparar los techos, a reponer el cableado eléctrico y otras reparaciones en el mismo, que nunca nos fueron reconocidos por las arrendadoras ….
… procedemos a oponer las cuestiones previas consagradas en el artículo 346, ordinales 2º, 4º y 6º del Código de Procedimiento Civil …”.-

En diligencia de fecha 28 de febrero de 2008, la parte demandada otorgó poder apud acta a las abogadas en ejercicio MARTA CHIRINOS DE PERDOMO, AMENAIDA BORJAS DIAZ y MAGALIS MERCEDES CUMARE.

En diligencia de fecha 04 de marzo de 2008, las ciudadanas LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ y YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ, otorgaron poder apud acta a las abogadas en ejercicio ELSA OLAVES DE SUAREZ, MARY GODOY TERAN y MARIANELA GONZALEZ DIAZ.

En diligencia de esa misma fecha 04 de marzo de 2008, la parte actora dio contestación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.-

Estando la causa dentro del lapso de promoción de pruebas, ambas partes las promovieron.-

III
DEL RECURSO DE APELACIÓN

En fecha 25 de marzo de 2.008, la Apoderada Judicial de la Parte Actora ante el juzgado de la causa, mediante diligencia Apela de la decisión dictada por ese Tribunal de Municipio en fecha 17 de marzo de 2008, en la cual declaró Sin Lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y Sin Lugar la demanda.-

Ahora bien, el recurso de apelación es conferido por la ley a la parte o a aquel que tenga interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, cuando se considera agraviado por una sentencia o mandato de un Juez o Tribunal inferior, para que el Tribunal Superior, modifique enmiende o revoque la decisión dictada por el juzgado que la haya dictado.-

El objeto de la apelación, tal y como lo ha establecido la doctrina, es provocar un nuevo examen de la relación controvertida mediante el Juez del segundo grado de jurisdicción y si la apelación en esencia debe culminar en una nueva resolución, necesariamente su objeto está dirigido a la pretensión reconocida o negada por la sentencia apelada.-

En fecha 03 de abril de 2008, se le da entrada al presente expediente y se fijó el décimo día hábil de despacho siguiente para dictar la sentencia respectiva. En tal sentido, procede este Órgano Superior a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Observa este Órgano Superior que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 26 de febrero de 2.008, opone las Cuestiones Previas establecidas en los ordinales 2º, 4º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron resultas por el Juzgado de la causa, el cual declaró Sin Lugar las mismas.

Establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía”.

Se desprende entonces de la norma citada supra, que el legislador permite que la parte demandada en un juicio donde se susciten hechos relativos a la materia inquilinaria, oponga, en la oportunidad de la contestación de la demanda, cuestiones previas y las defensas de fondo a que haya lugar, estatuyendo expresamente dicho contenido normativo, que las mismas serán resueltas en sentencia definitiva.-

De allí que si el demandado pretende oponer las cuestiones previas del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como de fondo o perentorias, tendrá que oponerlas conjuntamente en el acto de contestación a la demanda, que serán decididas en la sentencia definitiva a excepción de la falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de este, que serán resueltas inmediatamente o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos.-

Siendo ello así, y analizada la decisión del a quo referente a las cuestiones previas, las cuales fueron declaradas Sin Lugar en la sentencia bajo revisión, considera esta Superioridad que dicha decisión está ajustada a derecho, por lo tanto, nada tiene que decidir al respecto; aunado al hecho que la apelación realizada por la parte actora, se debe a lo decidido sobre el fondo de la presente causa, lo cual procede a examinar en párrafos siguientes. Así se establece.-

Analizado lo anterior, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de esta causa, con arreglo a las siguientes consideraciones:

Se hace ineludible resaltar que el derecho canónico contribuyó al desarrollo de la teoría del contrato, al establecer una serie de principios basados en reglas de carácter moral. Así se le da efecto a la intención de las partes, y como consecuencia de la prohibición de mentir, se establece que la palabra empeñada obliga: pacta sunt servanda. Al aceptar que la voluntad es suficiente para crear un vínculo obligatorio, debe presumirse que hay unas condiciones tácitas que ha presupuesto cada contratante. Entre ellas, se considera que si una persona se ha obligado a cumplir con una prestación para obtener una determinada ventaja (causa final), la inejecución de la obligación por su deudor hace perder la fuerza obligatoria a la promesa. Se sanciona el incumplimiento con la extinción de la obligación. Pero este principio en el derecho canónico es de carácter general, se aplica a todos los contratos aún unilaterales, inclusive a las relaciones extra-contractuales.-

Constituye el contrato una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico.-

El Doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, expresa que el contrato es:

“Parte de la idea de que siendo el contrato un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato.”

El profesional del derecho Manuel Ossorio, en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, señala que el contrato es un:

“Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y cuyo cumplimiento pueden ser compelidas.”

El artículo 1.160 del Código Civil Vigente, consagra que:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

Asimismo, el artículo 1.167 ejusdem, estipula:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.-

En cumplimiento al deber de naturaleza programática establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, destinado a regular la actividad de esta jurisdicente, se pasa de seguidas al análisis del material probatorio de actas, así:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora acompaña junto con el escrito de la demanda, los siguientes documentos:

a.- Inspección extrajudicial practicada en fecha 10 de enero de 2008, por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el inmueble objeto de la presente causa.

De la referida Inspección extrajudicial, nuestra doctrina ha expresado que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y en el caso de autos se dejó constancia de las condiciones en que se encontraba el inmueble arrendado al momento de la inspección, es decir, se dejó constancia entre otras cosas, de las paredes y pisos sucios, las cañerías llenas de basura, filtraciones en la platabanda, el primer piso está ocupado con mercancía; por lo tanto esta Juzgadora le da valor probatorio en su contenido y firma a favor de la parte actora, ya que no fue impugnada por la parte demandada. Así se decide.-

Al respecto, se hace necesario resaltar que si bien es cierto la inspección judicial fuera de juicio no puede tener la misma eficacia probatoria que la inspección judicial practicada en el transcurso del juicio, no sucede lo mismo con la actuación extra-judicial que practicare el Juzgado a quo, quien conforme a lo solicitado se trasladó y constituyó en un inmueble ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector R 10, en jurisdicción de la Parroquia La Rosa del Municipio Cabimas del Estado Zulia, notificando de su traslado al ciudadano MAXIMILIANO HERDE LIMA, el cual expuso en la primera oportunidad que tuvo:

“Que el sucio de las paredes y pisos se deben a la naturaleza del negocio y que lo que se tenga que poner en regla se pondrá, con la prontitud del caso…”.

Conforme a lo anteriormente transcrito, observa esta Juzgadora que ambas partes pudieron exponer lo que consideraran pertinente, ejerciendo en consecuencia el control de dicha actuación durante la inspección extrajudicial, expresión de su derecho constitucional de defensa, por lo cual a juicio de esta Superioridad la misma deberá ser tenida como fidedigna. Así se establece.-

b.- Original de contrato de arrendamiento celebrado por la parte actora y la empresa demandada Sociedad Mercantil CAUCHOS Y RINES R 10, C.A., en fecha 31 de mayo de 2005, por ante la Notaría Pública Primera de Cabimas del Estado Zulia, quedando anotado bajo el No. 20, Tomo 25, de los libros respectivos; el cual se encuentra inserto en la inspección extrajudicial valorada en el párrafo anterior.

Del referido contrato se encuentran impregnado el nacimiento de la relación jurídica suscrita entre las ciudadanas LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ, YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ y YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALAVIZ y la Sociedad Mercantil CAUCHOS Y RINES R 10, C.A. Aquí se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre el arrendador y la arrendataria, así como la cualidad o legitimación activa que tiene la parte actora para intentar la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento y la legitimación pasiva de la empresa demandada; por lo tanto, el documento antes mencionado, tiene fuerza de ley entre las partes y es válido en todos sus particulares, proveyendo los efectos entre los contratantes en la medida de sus acuerdos; aunado al hecho que la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda reconoce la existencia de la relación arrendaticia. Así se decide.-

En la oportunidad de promover y evacuar pruebas, promovió las siguientes:

1.- Invocó el mérito favorable de las actas.
2.- Promovió a su favor el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, a los fines de demostrar que la parte demandada recibió el inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza.
3.- Promovió inspección judicial realizada en fecha 10 de enero de 2008.
4.- Promovió el acta constitutiva de la empresa demandada CAUCHOS Y RINES R 10, C.A.
5.- Promovió y consignó copias simples del primer contrato de arrendamiento suscrito por las mismas partes por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, en fecha 30 de agosto de 2002, quedando anotado bajo el No. 40, Tomo 43, de los libros respectivos, a los fines de demostrar que la parte demandada recibió el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación y limpieza.

* En cuanto a las pruebas especificadas en los numerales 2 y 3, esta Superioridad hizo la valoración respectiva en párrafos anteriores. Así se decide.

* Del acta constitutiva de la empresa demandada CAUCHOS Y RINES R 10, C.A., se constata la cualidad pasiva de ésta, así como sus datos de constitución de la misma, por lo tanto se valora como prueba de lo anteriormente expuesto. Así se considera.-

* De la copia simple del primer contrato de arrendamiento suscrito por las mismas partes por ante la Notaría Pública Segunda de Cabimas del Estado Zulia, en fecha 30 de agosto de 2002, quedando anotado bajo el No. 40, Tomo 43, de los libros respectivos, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, considera necesario esta Juzgadora acotar que según lo expresado en el artículo in comento, si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor, y que sólo prevé las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o autenticados; y en el presente caso, se trata de un documento simple autenticado por un funcionario público; razón por la cual se valora la misma a favor de la parte actora, como prueba de lo convenido en dicho contrato de arrendamiento, así como el estado de conservación en que fue recibido el inmueble por la empresa demandada. Así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

a.- Invocó el mérito favorable de las actas.
b.- Promovió el documento contentivo del Registro de Comercio y acta de asamblea de la empresa CAUCHOS Y RINES R10, C.A.
c.- Promovió la testimonial de los ciudadanos LUIS GUILLERMO MARIN, DOUGLAS ANTONIO RODRIGUEZ y DENYS ISAAC.

* En cuanto al documento contentivo del Registro de Comercio de la empresa CAUCHOS Y RINES R10, C.A., esta Juzgadora realizó la valoración respectiva en párrafos anteriores; y del acta de asamblea de fecha 15 de junio de 2002, se constata el carácter que poseen sus administradores gerentes, los cuales se encuentran debidamente facultados para representar legalmente a la empresa demandada. Así se considera.-

De las testimoniales:

La prueba de testigos esta conformada por la declaración jurada de la persona que no es parte en el procedimiento, y que declara a solicitud de uno de los intervinientes en el juicio, sobre los hechos que ha presenciado u oído y que son materia de la controversia.

El Dr. Rodrigo Rivera Morales, en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, (pág. 365), realiza una exposición de la definición y naturaleza jurídica de la prueba testimonial, de la siguiente forma:

“La prueba de testigos es uno de los medios probatorios admitidos en la legislación positiva, así lo contempla el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil, el Código Orgánico Procesal Penal y otras leyes que contienen normas procesales. Esta prueba es una de las más utilizadas para la reconstrucción de los hechos, bien para comprobar la existencia o el modo, tiempo y lugar del hecho; también acerca de las circunstancias que rodearon su realización; o simplemente, contradecir la existencia del hecho. Los testigos deben ser extraños a las partes que constituyen el litigio, en el sentido que no deben tener interés en las resultas del mismo, bien a favor o en contra. La prueba de testigos, es un medio probatorio muy antiguo, en algunas épocas se le dio preferencia sobre otras pruebas, lo que devino en un instrumento muy peligroso. En tal virtud, las legislaciones han colocado un conjunto de restricciones: en cuanto a la prueba en sí misma (empleo) y en torno a las personas; esto con el fin de hacerla más confiable.
Testigo viene del latín testis, que significa: individuo que asevera una cosa; pero en sentido jurídico es aquél que declara en juicio en el cual no tiene interés, por ello, jurídicamente el testigo es un medio de prueba en juicio. Sólo puede clasificarse de testigo a quien rinde testimonio ante un juez en una causa.” (Subrayado del tribunal).-

Es importante señalar que este Órgano Subjetivo debe apreciar las testimoniales con todas las pruebas aportadas por las partes; concatenándolas entre sí con las demás pruebas, de conformidad a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

“Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.-

Al respecto el jurista Ricardo Henríquez La Roche, en su Obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, manifiesta:

“…la apreciación de la prueba de testigos deberá hacerse según las reglas de la sana crítica, de lo que se sigue que el testimonio único pueda consistir plena prueba, siempre que después del cuidadoso análisis que impone la valoración de este medio probatorio, el Juez se encuentre convencido de que los hechos ocurrieron en la forma como los ha narrado el declarante. En este sentido, el juez estimará cuidadosamente los motivos o razones que tuvo el testigo para declarar y la confianza que le merezca el testigo por su profesión, edad, vida y costumbres”.

Ahora, bien la parte demandada promovió las siguientes testimoniales: LUIS GUILLERMO MARIN, DOUGLAS ANTONIO RODRIGUEZ y DENYS ISAAC; y el Juzgado a quo, en la valoración de las deposiciones expresó:

“Esta Sentenciadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no aprecia las declaraciones de los ciudadanos antes mencionados, por cuanto no merecen la confiabilidad necesaria para la comprobación de los hechos controvertidos, por cuanto los tres (3) testigos manifestaron haber tenido una relación contractual con los representantes de la empresa demandada; el primero de los mencionados supuestamente fue contratado para hacer reparaciones en una tuberías de aguas blancas; el segundo también supuestamente fue contratado para hacer el cableado y reemplazo las tapas de la brequera, etcétera y el tercero fue supuestamente el constructor de varios trabajo, al punto de haber manifestado en la respuesta segunda: “Yo quiero acotar que ese conocimiento previo es por las relaciones laborales…”. Además de considerar que las declaraciones rendidas, no guardan relación directa con la controversia planteada..”.

Infiere esta Juzgadora del análisis antes transcrito que las testimoniales rendidas fueron desechadas en función de un presunto interés advertido por la Juez de la causa, dada la relación contractual manifestada y que surgiera en oportunidad pasada. Ahora bien, el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, no define el concepto interés, no expresa en que consiste, por consiguiente es materia que incumbe resolver a los jueces según la norma del 508 ejusdem.

No obstante lo anterior, es menester referir que en sentencia emanada de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 27 de enero de 2004, se estableció:

“…de las testimoniales presentadas por el accionante se evidencia que sólo en lo referente a los ciudadanos … y …, podría configurarse la ilegalidad manifiesta del medio, por tratarse del Presidente y Gerente General de la empresa promovente, lo cual denota por parte de estos sujetos un interés directo en las resultas del juicio; sin embargo, no ocurre lo mismo con relación a los ciudadanos …, los cuales simplemente fueron empleados de tal empresa y por tanto, ello no implica necesariamente que éstos tengan interés en la aludida resultas del juicio…”.-

Y siguiendo con el análisis, se tiene que de las declaraciones de los ciudadanos LUIS GUILLERMO MARIN, DOUGLAS ANTONIO RODRIGUEZ y DENYS ISAAC, las cuales corren insertas a los folios 58 al 65; no siendo obligación de este Órgano Superior Jerárquico transcribir ni parcial, ni totalmente las declaraciones rendidas por los testigos, en función de las diversas decisiones emitidas hasta la actualidad por el Tribunal Supremo de Justicia; razón por la cual, y habiendo hecho una lectura y análisis reposado de todas las deposiciones efectuadas por los indicados ciudadanos, esta Juzgadora determina que dichos testigos están contestes en cuanto a los hechos expuestos, es decir, de las reparaciones realizadas en el local comercial, de que la actividad desarrollada en dicho local genera suciedad, entre otros.

No obstante, dichas declaraciones no pueden constituir prueba cierta del hecho controvertido, relativo a que la parte demandada no recibió el local comercial en perfecto estado de aseo y conservación; en tal sentido, la presente prueba no es el medio idóneo para probar lo antes expuesto, ya que los medios de prueba que promuevan o eleven las partes al órgano jurisdiccional, deben ser idóneas o conducentes para demostrar los hechos controvertidos que sirven como presupuesto de la norma o normas cuyo efecto jurídico se invoca, esto quiere decir, que las pruebas deben servir para demostrar los hechos, ya que existen algunos hechos que sólo pueden ser demostrados a través de determinados medios de prueba. Así se establece.-

Concluyendo tenemos, que la prueba conducente o idónea, es aquella prueba que es válida para demostrar los hechos en el proceso, es aquella que tiene aptitud legal para demostrar los hechos controvertidos; razón por la cual, esta Superioridad considera sin ningún valor probatorio las deposiciones de los testigos antes mencionados, por no ser dicha prueba, la más idónea para demostrar lo alegado por la parte demandada. Así se decide.-

Ahora bien, en el análisis de la sentencia apelada, específicamente al folio 86, constata esta Juzgadora que el a quo realizó una comparación entre el contrato de arrendamiento del año 2.002, y el contrato de arrendamiento del año 2.005, así:

“…alegando en el segundo contrato de arrendamiento, que sólo se le alquiló la planta baja del inmueble, argumento que entran en contradicción con lo establecido en el primer contrato de arrendamiento que hacen valer … es decir, lo arrienda sin excepcional parte alguna del mencionada inmueble, y entra en contradicción cuando reconocen que la parte trasera del local funciona otro galpón grande que sirve de depósito que también forma parte de la relación arrendaticia”.

En cuanto a esta valoración en particular, considera este Superioridad que yerra el a quo al realizar dicha comparación, toda vez que como bien dice la parte actora al promover la copia simple del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2002, que el mismo es para demostrar que en esa oportunidad la parte demandada recibió el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación y limpieza; por lo tanto, nada tiene que ver si en el primer contrato le arrendó el local en forma general, y en el segundo le especificó que sólo entra en el contrato la planta baja del inmueble; aunado al hecho que el contrato del año 2002, es sólo referencial en virtud de haber cesado el mismo, y por haber suscrito un nuevo contrato en el año 2.005; razón por la cual, se considera irrelevante la valoración realizada por el Juzgado a quo. Así se establece.-

Siguiendo con el análisis de la sentencia recurrida específicamente en los folios 87 y 88, se constata que el a quo expuso lo siguiente:

“…considero que los actores también entran en contradicción cuando solicitan la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, y fundamentan su pretensión en el artículo 34, literal “e” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, con base a las cláusulas séptima y vigésima segunda del referido contrato; solicitando el DESALOJO del inmueble arrendado obviando que la referida disposición exige que se trate de: un contrato de arrendamiento verdal (sic) o por escrito a tiempo indeterminado…
Pretensiones que fueron alegadas en el escrito de demanda, pero no aportaron ningún medio de prueba que demuestre la existencia del mencionado literal, ya que, considero que existe falta de precisión en la fijación de los hechos que puedan dar lugar a los temores o ambigüedades expuestos por la parte actora…”.-

Se evidencia del libelo de demanda, que si bien es cierto la parte actora expuso que fundamenta su acción en el artículo 34, literal e, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es menos cierto, que en dicho libelo hace mención del artículo 1.592 del Código Civil Venezolano, que establece entre otras cosas, que el arrendatario debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y siguiendo con la regla en materia de interpretación de contratos, se tiene que la interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción de instancia constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta, que haya sido sometida a su conocimiento.

Ahora bien, en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, no existe esa marcada restricción de incursión o incurrencia en causales taxativas para intentar acciones judiciales de cumplimiento o resolución, sean o no tendientes al desalojo del inquilino, como sucede con los contratos a tiempo indeterminado.

En forma reiterada la doctrina de la Corte Suprema de Justicia y actual Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que en efecto “apreciar” los hechos, significa un acto de raciocinio, por medio del cual el juez de la instancia estima o da valoración a los hechos establecidos, lo que en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de específicas consecuencias jurídicas.

Significa lo anterior aplicado al caso bajo análisis, que todo arrendador que intente tales acciones judiciales y las mismas sean tendientes al desalojo del inquilino, no deberá necesariamente fundamentar su demanda en las causales taxativas contenidas en el artículo 34, sino que podrá fundamentar la misma en cualquier otra causa o incumplimiento por parte del inquilino, vencimiento del término, luego de transcurrido el originario sus prórrogas convencionales y legales, o de cualquier otra condición o hecho que las partes contratantes hayan convenido; por lo tanto, el hecho de que la parte actora haya hecho mención del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es causal para considerar el a quo que existe falta de precisión, ya que como fue expuesto, no necesariamente deberá fundamentarse en las causales del referido artículo 34; aunado al hecho, que la parte actora fue clara al especificar en el libelo de demanda que el fundamento de su acción se basa en las cláusulas séptima y décima segunda del contrato de arrendamiento; en consecuencia, en nada desvirtúa la mención de dicho artículo con el fondo de la presente acción. Así se establece.-

Ante el eventual incumplimiento de las obligaciones de una de las partes contratantes, vencido un término determinado, cumplida una condición o la verificación de un hecho determinado por la ley, a la parte contratante que le corresponda y a favor de quien ocurran tales causales podrá accionar judicialmente a la contraria para que cumpla con las obligaciones debidas (cumplimiento) o que se finalice el contrato que se encuentran en curso (resolución).

La primera (cumplimiento) busca la ejecución de las obligaciones propias del contrato, como básicamente lo es el pago de cantidades correspondientes a cánones insolutos, todo ello sin que sea la intención de terminar el contrato, y en la segunda (resolución), busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente entre las partes, con la consecuente desocupación y entrega del inmueble por parte del arrendatario.-

En razón del principio general de la carga de la prueba, sabemos que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; y en el presente caso que ocupa la revisión de este Órgano Superior Jerárquico, se observa que la actora demandó la Resolución del Contrato de Arrendamiento, sobre un local comercial ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector R10 de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, en fecha 31 de mayo de 2.005, bajo el No. 20, tomo 25 de los libros respectivos, alegando entre otras cosas, que el inmueble arrendado se encuentra deteriorado.-

Empero, revisado, analizado y valorado todo el material probatorio vertido en las actas, a juicio de esta Juzgadora la actora probó los hechos alegados, muy especialmente con la inspección extrajudicial realizada en fecha 10 de enero de 2008, e inserta en actas, como lo fue el estado de deterioro y desaseo en que se encuentra el local arrendado, así como la ocupación de la planta alta con mercancía, lo cual no fue estipulado en el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción; por lo que forzosamente se materializa la posibilidad de prosperar en derecho la pretensión de la parte demandante; razón por la cual debe esta Superioridad declarar Con Lugar la Apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la Parte Actora abogada en ejercicio ELSA OLAVES DE SUAREZ, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 2008, en el presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por las ciudadanas LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ, YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ y YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALAVIZ, en contra de la Sociedad Mercantil CAUCHOS Y RINES R 10, C.A., antes identificados; y consecuencialmente Con Lugar la presente demanda; y Revocada Parcialmente la decisión de fecha 17 de marzo de 2008. Así se decide.-

Decidido lo anterior, no puede esta Superioridad dejar de pronunciarse sobre la denuncia hecha por la parte demandante de autos, a través de su Apoderada Judicial en escrito de informes presentado ante esta Superioridad, así:

“… es sano acotar que el Tribunal a-quo actuó con demasiada ligereza al admitir la demanda el mismo día en que Distribuyó por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar, es decir, el miércoles 20 de febrero del año en curso. Luego se citó a la demandada el día jueves 21, y el viernes 22 del mismo mes fueron agregados a las actas los recaudos de citación, por parte del ciudadano Alguacil. Es evidente que no dejaron transcurrir los lapsos procesales correspondientes, ni mucho menos. Y lo que es más grave aún, impulsaron la citación de oficio, cuando esto es una carga del demandante; costeando inclusive, los emolumentos correspondientes…”.-

Ahora bien, revisadas todas y cada una de las actuaciones que cronológicamente acontecieron en la causa que nos ocupa, observa esta Juzgadora que en fecha 20 de febrero de 2008, el a quo recibió la presente demanda del Juzgado Distribuidor correspondiente, y en esa misma fecha admitió la demanda y libró los recaudos de citación.

Al día siguiente de haberse admitido la demanda, es decir, en fecha 21 de febrero de 2008, el Alguacil de ese Juzgado citó a la parte demandada, y realizó la respectiva exposición en fecha 22 de febrero de los corrientes.

Establece el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, que el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal, se consagra allí un principio esencial en el moderno derecho procesal. Ahora bien, establece la jurisprudencia patria que al examinar el precepto legal referido (Artículo 14 del Código de Procedimiento Civil), se observa que el mismo se limita exclusivamente a consagrar en nuestro ordenamiento jurídico, la llamada potestad del juez en la dirección del proceso en su sentido puramente formal, esto es, como sujeto procesal facultado para estimular y garantizar la marcha del juicio, de modo que se mantenga la prosecución del mismo. Pero es preciso señalar, que lo establecido en tal norma jurídica de ningún modo incide en lo que técnicamente se ha denominado la dirección material del proceso; respecto a la dirección material del proceso, sigue rigiendo en nuestro derecho procesal el principio dispositivo el cual confía a la iniciativa de las partes el contenido del mismo del thema decidendum. En tal sentido, ante la ocurrencia de las circunstancias antes anotadas por ante el Juzgado a quo, es preciso señalar que en sucesivas y futuras oportunidades deberá el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ponderar el principio de impulso de oficio del proceso, con otros principios y garantías procesales y constitucionales, como son derecho a la defensa, carga de las partes, debido proceso, entre otros, todos los cuales se manifiestan a través del derecho o potestad del actor en verbigracia: Reformar la demanda, desistir de la misma, impulsar la citación del demandado, que comporta esto último señalar dirección, proveer al alguacil los medios o recursos necesarios a los fines de que pueda trasladarse y llevar a efecto la citación del demandado, cuando su domicilio dista a más de quinientos (500) metros de la sede del Tribunal, etc. Así se establece.-

V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos y razonamientos antes expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, como ORGANO DE ALZADA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

a) CON LUGAR la Apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la Parte Actora abogada en ejercicio ELSA OLAVES DE SUAREZ, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 2008.

b) CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido por las ciudadanas LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ, YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ y YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALAVIZ, en contra de la Sociedad Mercantil CAUCHOS Y RINES R 10, C.A., todos suficientemente identificados; y en consecuencia:

* Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector R10 de la Ciudad y Municipio Cabimas del Estado Zulia; y en tal sentido, deberá la parte demandada proceder conforme a lo estipulado en las cláusulas Primera y Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

c) REVOCADA PARCIALMENTE, la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de marzo de 2008.

d) Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en esta instancia.

e) Remítase el presente expediente al Tribunal de la causa quien deberá notificar a las partes de la decisión dictada por éste Órgano Superior. Remítase con oficio.-

Publíquese y Regístrese.

Déjese por Secretaria copia certificada de este fallo conforme lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, a los fines del artículo 1.384 del Código Civil, y el artículo 72 numerales 3º y 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los ocho (08) días del mes de mayo de 2008. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. MARIA CRISTINA MORALES LA SECRETARIA,

ABOG. ANNABEL VARGAS

En la misma fecha anterior siendo la 1:45 p.m., previo el anuncio de ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando inserta bajo el Nº.553, en el legajo respectivo.

La Secretaria.