REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA 198° y 149° EXPEDIENTE Nº: 11.336 PARTE ACTORA: MARÍA ELBA PINILLA DE COMPANY y SEBASTIÁN COMPANY MURGAS, de nacionalidad española, mayores de edad, titulares del D.N.I. N° 43.011.184-B y 43.384.394-J, respectivamente, en su condición de sucesores de BARTOLOMÉ COMPANY MART͸ domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: JAIRO ALEXANDER DÍAZ MORENO, ROSA MARÍA CRIBEIRO VALDÉZ y RUBÉN DARÍO ROJAS SOLANO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 67.617, 52.094, 13.393, respectivamente. PARTE DEMANDADA: MARILÚ COROMOTO QUINTERO DE LA PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.726.129, domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia. APODERADOS JUDICIALES: ERNESTO ATILIO RINCÓN RINCÓN, RAFAEL JOSÉ RINCÓN URDANETA y CARLOS ERNESTO RINCÓN BARBOZA, venezolanos, mayor de edad, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 5.093, 83.665 y 85.284, respectivamente. FECHA DE ENTRADA: QUINCE (15) DE ABRIL DEL AÑO 2.008. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. SENTENCIA: DEFINITIVA. DE LA APELACIÓN Conoce este tribunal como alzada de la apelación interpuesta por el profesional del derecho, Rafael José Rincón Urdaneta, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, propuesta en fecha veinticuatro (24) de marzo del año 2.008, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada. En este sentido, pasa este juzgado a desarrollar la síntesis narrativa de toda sentencia. SÍNTESIS NARRATIVA Por auto de fecha cinco (5) de noviembre del año 2.007, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada. Igualmente por auto de fecha dieciséis (16) de enero del año 2.008, el tribunal a-quo admitió cuanto ha lugar en derecho la reforma a la demanda. En fecha trece (13) de febrero del año 2.008, el tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho las pruebas promovidas por la parte demandante y el día diecisiete (17) de marzo del año 2.008, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia dictó sentencia mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda intentada, siendo que la misma fue apelada el día veinticuatro (24) de marzo del año 2.008. LÍMITES DE LA CONTROVERSIA El presente juicio se inició por demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentó el ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, en contra de la ciudadana, Marilú Coromoto Quintero de la Paz. En fecha diecisiete (17) de marzo del año 2.008, el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó decisión mediante la cual declaró parcialmente con lugar la acción propuesta, resultando que la misma fue apelada en fecha veinticuatro (24) de marzo del mismo año, por el profesional del derecho, Rafael José Rincón Urdaneta, apoderado judicial de la parte demandada; en tal sentido este juzgado procede a pronunciarse en segunda instancia de la siguiente manera: ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE • Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas. La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide. DOCUMENTALES: • Promovió documento de condominio de los edificios Mallorca y Menorca, propiedad de la sucesión Bartolomé Company Martí, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha siete (7) de mayo del año 2.007, anotado bajo el N° 4, tomo 18, protocolo primero. El documento que antecede se estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Así se decide. • Promovió contrato de opción de compra-venta de inmueble con arrendamiento, suscrito entre la sucesión Bartolomé Company Martí, representado por el ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, en su condición de administrador y representante legal y judicial de la sucesión y Carmen Carolina Roberti de Machado, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Punto Fijo, Municipio Autónomo Carirubana del estado Falcón, en fecha veintinueve (29) de diciembre del año 2.006, anotado bajo el N° 108, tomo 100, de los libros respectivos. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Así se decide. • Promovió contrato de opción de compra-venta de inmueble con arrendamiento, suscrito entre la sucesión Bartolomé Company Martí, representado por el ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, en su condición de administrador y representante legal y judicial de la referida sucesión y Alejandro Silva Villamizar, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha nueve (9) de octubre del año 2.006, anotado bajo el N° 16, tomo 159, de los libros respectivos. El documento que antecede se estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Así se decide. • Promovió contrato de opción de compra-venta de inmueble con arrendamiento, suscrito entre la sucesión Bartolomé Company Martí, representado por el ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, en su condición de administrador y representante legal y judicial de la referida sucesión y Carmen Chourio, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha veintinueve (29) de septiembre del año 2.006, anotado bajo el N° 48, tomo 151, de los libros respectivos. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Así se decide. • Promovió contrato de opción de compra-venta de inmueble, suscrito por la sucesión Bartolomé Company Martí, representado pro el ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, en su condición de administrador y representante legal y judicial de la referida sucesión y Nancy Perozo Cote, autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha veintiuno (21) de septiembre del año 2.007, anotado bajo el N° 60, tomo 52, de los libros respectivos. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Así se decide. • Promovió contrato de opción de compra-venta de inmueble con arrendamiento, suscrito entre la sucesión Bartolomé Company Martí, representado por el ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, en su condición de administrador y representante legal y judicial de la referida sucesión y Ferry Alfonso Quero Boscán, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha nueve (9) de octubre del año 2.006, anotado bajo el N° 17, tomo 159, de los libros de autenticaciones. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Así se decide. • Promovió contrato de opción de compra-venta de inmueble con arrendamiento, suscrito entre la sucesión Bartolomé Company Martí, representado pro el ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, en su condición de administrador y representante legal y judicial de la referida sucesión y Janeth Valecillo, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha veintiséis (26) de septiembre del año 2.006, anotado bajo el N° 49, tomo 151, de los libros respectivos. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Así se decide. • Promovió contrato de opción de compra-venta de inmueble con arrendamiento, suscrito entre la sucesión Bartolomé Company Martí, representado por el ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, en su condición de administrador y representante legal y judicial de la referida sucesión y Pedro Ramón Zambrano, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de diciembre de 2.006, anotado bajo el N° 39, tomo 205, de los libros respectivos. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Así se decide. • Promovió contrato de opción de compra-venta de inmueble con arrendamiento suscrito por la sucesión Bartolomé Company Martí, representado por el ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, en su condición de administrador y representante legal y judicial de la referida sucesión y Eduardo Ávila, autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha nueve (9) de octubre del año 2.006, anotado bajo el N° 51, tomo 151, de los libros respectivos. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Así se decide. TESTIMONIALES: • La ciudadana Carmen Cecilia Chourio Vargas, titular de la cédula de identidad N° 9.796.200, domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, rindió declaración y señaló que, vive exactamente en la calle 70, con avenida 11, edificio Mallorca, planta baja, apartamento C, sector Tierra Negra de esta ciudad. Que conoce a la ciudadana, Marilú Coromoto Quintero de la Paz porque reside en el mismo edificio. Que hubo una convocatoria para celebrar una reunión el día veintiuno (21) de enero del año 2.005, en la azotea del edificio Mallorca, a las ocho de la noche (8:00 p.m.) y estaba el setenta por ciento (70%) de los habitantes de los edificios Mallorca y Menoría, que ella llevó el libro de los puntos a tratar ese día. Que en la convocatoria los señores, Sebastián Company Murgas y María Elba Murgas Pinillas son los herederos del señor Bartolomé Company Martí. En la reunión se designó como administrador al ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno. • El ciudadano Eduardo Emiro Ávila Pirela, titular de la cédula de identidad N° 4.524.568, domiciliado en el edificio Mallorca, apartamento 1B, del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, rindió declaración y señaló que es vecina de la ciudadana, Marilú Coromoto Quintero de la Paz. Le consta que fue colocada en la cartelera del edificio Mallorca una convocatoria para realizar una reunión entre los inquilinos, el día veintiuno (21) de enero del año 2.005. Que en la reunión se trato el punto relacionado con el nombramiento del nuevo administrador. En la reunión también se designó un nuevo representante legal en Venezuela (Jairo Alexander Díaz Moreno), representación legal que ejerce en los actuales momentos y le fue conferida por Sebastián Company Murgas y María Elba Murgas Pinilla, sucesores de Bartolomé Company Martí. Las testimoniales que anteceden se estiman en todo su valor probatorio, en el sentido de que no entraron en contradicción en sus dichos, en tal sentido quedaron contestes en afirmar que el día veintiuno (21) de enero del año 2.005 se realizó una reunión con los inquilinos de los edificios Mallorca y Menoría, en la cual se designó al ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, como representante legal del arrendador, a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA • Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas. La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide. DOCUMENTALES: • Promovió documento reconocido ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, el día veintiséis (26) de septiembre del año 1.988, en el cual consta el contrato de arrendamiento suscrito entre el causante, Bartolomé Company Martí y la demandada, cuyos efectos se han mantenido con sus herederos, María Elba Pinilla de Company y Sebastián Company Murgas. En el referido contrato el arrendador fallecido fue representado por Istvan Ivanich Simón. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. Con él se demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes del presente litigio. Así se decide. • Promovió recibos de ingreso emanados del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de fecha nueve (9) de agosto del año 2.007, veintinueve (29) de octubre del año 2.007, quince (15) de marzo del año 2.007, veintiuno (21) de mayo del año 2.007 y diecisiete (17) de enero del año 2.008. Con relación a las pruebas que anteceden este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público de carácter judicial, que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. • Promovió copia certificada del expediente de consignación arrendaticia llevado por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, constante de setenta y seis (76) folios útiles. Con relación a las pruebas que anteceden este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público de carácter judicial, que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. • Promovió fotocopias de la revocatoria del poder que los herederos del arrendador otorgaron a Istvan Ivanovich cuando se había extinguido por la muerte del arrendador. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. • Promovió en copias el certificado de liberación sucesoral, expedido por la Gerencia Regional de Tributos Internos dependiente del Seniat, de cuya existencia tuvo conocimiento posteriormente, con motivo de la demanda instaurada en su contra, para cuyo efecto estaba sujeta a la disposición del artículo 52 de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás ramos conexos. Con relación al documento que antecede este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público de carácter administrativo, que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. • Promovió los recibos de las consignaciones otorgadas por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del estado Zulia, expediente N° 71 de consignaciones, los cuales se acompañaron junto con la contestación de la demanda y en este acto se consigna la correspondiente al mes de febrero del año 2.008, depositado desde el primero (1) de febrero del año 2.008, en la cuenta del banco Banfoandes, a nombre de Istvan Ivanovich Simón. Con relación a las pruebas que anteceden este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, puesto que es un instrumento público de carácter judicial, que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente. No obstante, será en la parte motiva del presente fallo, en donde se determinará si fueron consignadas oportunamente o no. Así se decide. INFORMES: • Solicitó se oficie al Banco Industrial de Venezuela para que suministre la relación detallada de las consignaciones de dinero hechas al ciudadano, Istvan Ivanovich, en su sedicente carácter de mandatario del arrendador fallecido, lo cual demuestra la buena fe de la decisión de pagar los cánones de arrendamiento, todo a los efectos de los artículos 798, 1.286 y 1.287 del Código Civil. En relación a esta prueba el Banco Industrial de Venezuela señaló lo siguiente: “Reciban un cordial saludo e Institucional, en atención a su Oficio N°. 065-2008, de fecha 14/02/2008, donde le notificamos que el sr. Istvan Ivanovich Simón, portador de la Cédula de Identidad N°. V-2.871.471, no mantiene relaciones con esta Institución bajo ningún Instrumento Financiero según nos indica nuestro sistema bancario. Sin embargo si existe en su poder algún número de cuenta que pueda ser suministrado a esta entidad para realizar una investigación mas precisa al respecto, en virtud de que pudiera estar cancelada, motivo pro el cual no emite mayor información”; (cursivas del juez y negritas del banco). En consecuencia y, por cuanto, en las actas riela la información solicitada, este tribunal la estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. • Solicitó se oficie a Banfoandes, para que suministre la relación detallada de las consignaciones de dinero hechas en la cuenta del señor, Istvan Ivanovich, en su carácter de mandatario del arrendador fallecido, todo ello motivado a que los depósitos efectuados a favor del mencionado ciudadano fueron realizados en dos (2) cuentas. • Promovió copia simple de la planilla de depósito bancaria signada con el N° 18185049, de fecha 1/2/2008, por la cantidad de cuarenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 45,00), a nombre del ciudadano, Istvan Ivanich Simón. Las pruebas que anteceden se desestiman en todo su valor probatorio, en el sentido de que no fueron ratificadas mediante la prueba de informes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas en el presente juicio, considera este juzgador que es oportuno el momento para resolver el mérito del presente asunto, tomando como base los argumentos que de seguidas se explanan, a saber: La parte demanda en escrito de alegatos señaló lo siguiente: “PRIMERO: La sentencia declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento. La doctrina y la jurisprudencia son reiterativas en el sentido de que la RESOLUCIÓN, implica o significa el aniquilamiento o extinción del contrato, en principio con efecto retroactivo no solamente entre las partes, sino respecto de terceros, en virtud de un acontecimiento que sobreviene a su conclusión, actuando como condición resolutoria. La acción resolutoria jamás puede producir la nulidad del contrato. En realidad la resolución finiquita un contrato que ha nacido perfecto, sin vicios ni defectos. La acción resolutoria es la que nace de la condición resolutoria y ésta es un acontecimiento futuro o incierto, al cual por voluntad de las partes, se subordina la extinción de un derecho.…El carácter retroactivo EX – NUNC de La resolución tiene eficacia sobre la integridad del contrato. La sentencia de marras no expresa en que consiste el hecho de la resolución parcial y no total. En el primer caso podría entenderse que el contrato no se ha extinguido, que ha quedado “medio vivo”. Esto plantea la cuestión de si el incumplimiento parcial debe acarrear la resolución total del contrato o si es posible pronunciar tan solo una resolución parcial del contrato. Y vigente el contrato en la sentencia apelada nada se dice sobre los efectos de esa parcial resolución. SEGUNDO: Los actores demandan la cantidad de Bs. 4.900.000,00 (Bs. F. 4.900) con base a un supuesto canon mensual de Bs. 140.000,00 (Bs. F. 140) y el Tribunal, da por admitido el canon de 45.000,00 (Bs. F. 45) correspondientes al período febrero 2.005 a diciembre 2.007 lo que significa que la cantidad demandada de 4.900.000,00 (Bs. F. 4.900) no fue reconocida por el a quo y por tanto no hubo vencimiento total, pues se habría determinado que la demandada no debía aquella cantidad. TERCERO: No obstante el discutible pronunciamiento de resolución parcial del contrato y de que al cantidad demandada de 4.900.000,00 (Bs. F. 4.900) se redujo a una cantidad mucho menor, el tribunal de la Primera Instancia condenó a la demandada a pagar las costas y costos del proceso, olvidándose que al condenatoria en costas procede cuando la parte haya sido vencida totalmente. En efecto…Hubo exceso de Jurisdicción de parte del juzgador de la Primera Instancia. De lo anterior resulta una situación contradictoria. En efecto, se declara una resolución parcial del contrato y se condena a la demandada a pagar una cantidad muy inferior a la accionada por los actores y no obstante se condena en costas lo que a todas luces resulta una situación ilegal, injusta y en consecuencia la sentencia en esas circunstancias es nula… Habiendo sido pues la sentencia parcialmente con lugar, la imposición de costas resulta improcedente y allí se evidencia que es contradictorio el fallo, pues “una cosa no puede ser y no ser al mismo tiempo” por elemental principio de lógica. CUARTO: La sentencia de la Primera Instancia valiéndose de sofismas y sin analizar en lo más mínimo las defensas alegadas por mi representada, declara que las consignaciones llevadas a cabo por ella no son prueba de su solvencia. Mi representada se encontró ante circunstancias que el tribunal no valor…El análisis y valoración de las circunstancias anotadas en los literales anteriores fueron omitidos en dicha sentencia y por tanto el a quo se atuvo a lo alegado y probado de autos, como lo ordena el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral 5 del artículo 243 ejusdem… En consecuencia, solicito del Tribunal declare la nulidad de la sentencia proferida en Primera Instancia y que el juez que conocería del asunto debe atenerse y alegado y probado en autos”; (curisvas del juez, negritas y subrayado del apelante). Así pues, el artículo 243 numeral 5° del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: “Toda sentencia debe contener: … 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”; (cursivas, subrayado y negritas del tribunal). Respecto a esta norma el Dr. Emilio Calvo Baca, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala que la sentencia debe cumplir con lo que la doctrina ha denominado requisitos intrínsecos de la sentencia, indicados en el artículo comentado. La mencionada norma es de orden público porque es denunciable en casación bajo el alcance de un defecto de actividad o de infracción de formas sustanciales. Dicha denuncia, de prosperar, hará que el Tribunal Supremo de Justicia decrete la nulidad y reposición de la causa al estado que considere necesario para restablecer el orden público infringido. Por su parte, el artículo 244 ejusdem dispone: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita”; (curisvas, subrayado y negritas del juez). Con relación a la indicada norma el autor antes mencionado refiere que, la falta de alguno o algunos de los denominados requisitos intrínsecos de la sentencia, acarrea la nulidad de ésta. Ahora bien, de las normas transcritas surge el denominado deber de congruencia, fundado en el principio dispositivo, el cual le impone al sentenciador decidir con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones opuestas, para mantener la concordancia entre el objeto del debate y la sentencia. A este respecto es importante destacar que en el caso examinado se observa que el juzgador a-quo incumplió con su deber de dictar una sentencia congruente, por cuanto, declaró parcialmente con lugar la acción intentada, y no obstante a ello condenó al pago de las costas de la parte demandada, tal como si hubiere habido vencimiento total. En consecuencia, la sentencia recurrida se halla inmersa en una contradicción, infringiendo con ello lo dispuesto en el numeral 5° del artículo 243 y artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. En base a ello resulta necesario aplicar la sanción contenida en el artículo 244 del Código Civil adjetivo, es decir, la nulidad del fallo dictado por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecisiete (17) de marzo del año 2.008, en virtud de la entidad de vicio detectado. No obstante e invocando este juzgador el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio…”; (negritas y subrayado del tribunal); considera quien hoy juzga que lo procedente en derecho es resolver el mérito del presente asunto, y así tenemos: El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto el Dr. Guillermo Cabanellas de Torres, en su Diccionario Jurídico Universitario, específicamente, en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatrio” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”; (cursivas de quien suscribe). El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla. La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2.001, pp. 5). Por su parte Iraida Esther Ortega Carvajal, autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2.002, pp. 4, el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, a través del cual el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler. Los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración, éstos pueden hacerse privados, reconocidos o autenticados. En el caso concreto quedó evidenciado, específicamente, en los folios treinta y siete (37) y treinta y ocho (38) que se celebró un contrato de arrendamiento en forma escrita. Así pues, cuando la duración esté determinada en un término fijo serán contratos de arrendamiento a tiempo determinado, es decir, que tienen un plazo para su terminación. Éstos generalmente son escritos y su duración está determinada en una de las cláusulas: pueden ser de tres (3) meses, seis (6) meses, un (1) año, tres (3) años, entre otros, en los términos convenidos por las partes al momento de contratar. La duración del contrato objeto del presente litigio, según la cláusula segunda: es de un (1) año, contado a partir del día primero (1) de septiembre del año 1.988. En el caso analizado quedó claramente establecido que, Bartolomé Company Martí dio en arrendamiento a la ciudadana Marilú Coromoto Quintero de la Paz, el inmueble constituido por un apartamento, signado con el N° 2, situado en la planta baja (hoy signado con el N° P. B.-B, del edificio Mallorca, situado en la calle 70, con avenida 11, de esta ciudad. Igualmente quedó evidenciado con motivo de la relación arrendaticia existente entre el ciudadano, Bartolomé Company Martí y la ciudadana Marilú Coromoto Quintero de la Paz que el arrendador demandó la resolución del contrato de arrendamiento del mencionando inmueble, con motivo de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria. Cuotas estas comprendidas desde el mes de febrero del año 2.005 hasta el mes de diciembre del año 2.007, a razón de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,00), hoy ciento cuarenta bolívares fuertes (Bs. F. 140,00) y que ascienden a la suma de cuatro millones novecientos mil bolívares (Bs. 4.900.000,00), hoy cuatro mil novecientos bolívares fuertes (Bs. F. 4.900,00). En este sentido este juzgador considera propicio el momento para indicar lo siguiente: El autor Rafael Gelman, en su obra Contratos y Garantías, específicamente, en las páginas 83 y siguientes establece como obligaciones del arrendatario las siguientes: • Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. En cuanto a esta obligación, considera este juzgador que la misma se encuentra cumplida, pues la parte actora no manifestó de ninguna manera, que la arrendataria ciudadana, Marilú Coromoto Quintero de la Paz descuidara el bien inmueble objeto de la presente controversia. • Hacer las reparaciones locativas, devolver la cosa arrendada (en caso de extinción del contrato), cuidar la cosa arrendada. Respecto a esta obligación considera este sentenciador que en actas no consta que la arrendataria haya descuidado el bien inmueble arrendado. • Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido. En el contrato de arrendamiento, específicamente, en la cláusula tercera se estableció lo siguiente: “Las partes de común y amistosos acuerdo han establecido el canon de arrendamiento en la cantidad de NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 920,00) mensuales, que “LA ARRENDATARIA” pagará por el apartamento arrendado, por mensualidades adelantadas. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de arrendamiento dará derecho a “EL PROPIETARIO” a resolver este contrato y pedir la entrega inmediata del apartamento arrendado”; (cursivas del juez). Con relación a esta cláusula y tomando en consideración los medios probatorios consignados, considera este juzgador que la parte demandada dejó de cancelar el mes de febrero del año 2.005. Aunado a ello las consignaciones realizadas además de que las mismas fueron consignadas a favor del ciudadano, Istvan Ivanich Simón, cuando en realidad debieron haber sido consignadas a favor del ciudadano, Jairo Alexander Díaz Moreno, considera este sentenciador que tal instrumento fue consignado extemporáneamente puesto que no se siguieron los parámetros estipulados en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo lo cual evidencia que la parte demandada está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En virtud a lo antes expuesto, este tribunal considera que lo procedente en derecho es declarar con lugar la acción propuesta, en el sentido de que la parte demandada deberá entregarle a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por un apartamento signado con el N° 2, hoy signado con las siglas PB-B, situado en la planta baja del edificio Mallorca, en jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia. Aunado a ello y, por cuanto, en las actas quedó evidenciado que la parte demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de febrero del año 2.005, hasta el mes de diciembre del año 2.007, es por los mismos deberán ser cancelados a la parte actora. Es decir, la parte demandada deberá cancelarle a la parte actora por concepto de cánones de arrendamiento a cuarenta y cinco mil bolívares cada uno (Bs. 45.000,00), hoy cuarenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 45,00), tal como se evidencia de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, la cantidad de un millón quinientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.575.000,00), hoy mil quinientos setenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 1.575,00). Así se decide. DISPOSITIVA Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA: CON LUGAR la apelación interpuesta por el profesional del derecho, Rafael José Rincón Urdaneta y en tal sentido ANULA la decisión dictada por el Tribunal Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha diecisiete (17) de marzo del año 2.008 y por vía de consecuencia declara CON LUGAR la demanda propuesta, en tal sentido de que la parte demandada deberá entregarle a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por un apartamento signado con el N° 2, hoy signado con las siglas PB-B, situado en la planta baja del edificio Mallorca, en jurisdicción del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, así como también deberá cancelarle por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero del año 2.005, hasta el mes de diciembre del año 2.007, la cantidad de la cantidad de un millón quinientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 1.575.000,00), hoy mil quinientos setenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 1.575,00); de acuerdo a los argumentos antes expuestos. No hay condenatoria en costas, por cuanto, no hubo vencimiento total, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Remítase en la oportunidad legal. Dada, firmada y sellada en la Sala de este despacho Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo a los veintiún (21) días del mes de mayo de dos mil ocho (2.008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación. Déjese copia certificada de este fallo por secretaría conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. EL JUEZ CARLOS RAFAEL FRÍAS LA SECRETARIA MARÍA ROSA ARRIETA FINOL En la misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de Ley siendo las tres (3:00) horas de la tarde se dictó y publicó la anterior Sentencia, signada con el N° 41. LA SECRETARIA MARÍA ROSA ARRIETA FINOL CRF/ROBERT Exp. N° 11.336 .