REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
197° y 149°
EXPEDIENTE Nº: 10.825
PARTE ACTORA:
MARLENE SOTO SALAZAR, venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 7.823.714, domiciliada en la ciudad de Maracaibo, Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
APODERADO JUDICIAL:
HENRY SOTO VALBUENA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 16.889, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA:
OSWALDO JAVIER RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.805.480, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
APODERADA JUDICIAL:
MIRIAM PARDO CAMARGO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 49.336.
FECHA DE ENTRADA: VEINTINUEVE (29) DE NOVIEMBRE DE 2.007.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMEINTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA APELACIÓN
Conoce este tribunal como alzada de la apelación interpuesta por el profesional del derecho, Henry Socorro Valbuena, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana, Marlene Soto Salazar, propuesta en fecha veinte (20) de noviembre del año 2.007, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en

de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante la cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada. En este sentido, pasa este juzgado a desarrollar la síntesis narrativa de toda sentencia.

SÍNTESIS NARRATIVA
Por auto de fecha ocho (8) de mayo del año 2.007, el Tribunal Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda intentada.
En fecha diez (10) de agosto del año 2.007 el ciudadano, Oswaldo Javier Ruiz, consignó poder apud acta y en fecha catorce (14) de agosto del mismo año consignó escrito de contestación a la demanda.
Así pues, en fecha veinticuatro (24) de septiembre del año 2.007, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y el tribunal las admitió cuanto ha lugar en derecho al día siguiente.
En fecha treinta y uno (31) de octubre del año 2.007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la acción propuesta; decisión que fue apelada fue apelada por la parte actora el día veinte (20) de noviembre del mismo año.
Así tenemos que el día veintinueve (29) de noviembre del año 2.007 se recibió en este tribunal el presente expediente, fijándose el lapso para dictar sentencia.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
El presente juicio se inició por demanda que cumplimiento de contrato de arrendamiento intentó la ciudadana, Marlene Soto Salazar, en contra del ciudadano, Oswaldo Javier Ruiz Púa.
En fecha treinta y uno (31) de octubre del año 2.007, el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la acción propuesta, resultando que la misma fue apelada en fecha veinte (20) de noviembre del año 2.007, por el profesional del derecho, Henry Socorro, actuando como apoderado

judicial de la parte actora; en tal sentido este juzgado procede a pronunciarse en segunda instancia de la siguiente manera:

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
DOCUMENTALES:
• Promovió copia simple de la notificación levantada ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia solicitada por el ciudadano, Oswaldo Javier Ruiz Púa, a través de la cual le notifica a la ciudadana, Marlene Soto, su deseo de no querer renovar el contrato de arrendamiento.
El documento que antecede por ser un instrumento de carácter público, el cual no fue tachado de falso por la contraparte se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente.
Con el mencionado medio quedó demostrado que en fecha veintisiete (27) de marzo del año 2.007, la parte demandada notificó a la parte actora el deseo de no renovar el contrato de arrendamiento. Así se decide.

• Promovió copia simple de la inspección judicial promovida por el ciudadano, Oswaldo Javier Ruiz Púa, de fecha diecinueve (19) de marzo del año 2.007, ante el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia y realizada en fecha veintisiete (27) de marzo del año 2.007, por el mismo tribunal.
El medio probatorio que antecede por ser un instrumento de carácter público, el cual no fue tachado de falso por la contraparte se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente.
Con la mencionada prueba quedan demostradas las condiciones de habitabilidad del inmueble objeto del presente juicio. Así se decide.

• Promovió recibos en originales del pago del servicio de Hidrolago, de fecha dieciséis (16) de septiembre del año 2.006 y veintiuno (21) de noviembre del mismo año.

• Promovió comprobante N° 14324088, pago 126, servicio de agua, de fecha dieciséis (16) de septiembre del año 2.006, monto: cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), hoy cuarenta bolívares fuertes (Bs. F. 40,00)

• Promovió comprobante N° 14387567, pago: 126, servicio de agua, fecha: veintiuno (21) de noviembre del año 2.006, monto: cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), hoy cuarenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F.45,00).
Los documentos que anteceden se desestiman en todo su valor probatorio, puesto que los mismos debieron haber sido ratificados mediante la prueba de informes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió original de los recibos de pago de condominio, correspondiente a las fechas ocho (8) de agosto del año 2.006, por la cantidad de cincuenta y cinco mil bolívares (Bs. 55.000,00), hoy cincuenta y cinco bolívares fuertes (Bs. F. 55,00); catorce (14) de noviembre del año 2.006, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), hoy cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 50,00); siete (7) de febrero del año 2.007, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), hoy cien bolívares fuertes (Bs. F. 100,00); trece (13) de marzo del año 2.007, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), hoy cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 50,00); siete (7) de abril del año 2.007, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), hoy cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 50,00) y veinticinco (25) de abril del año 2.007, por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), hoy cien bolívares fuertes (Bs. F. 100,00).
Los documentos que anteceden, al igual que los anteriores se desestiman en todo su valor probatorio, puesto que los mismos debieron haber sido ratificados mediante la prueba de informes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
La parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del

principio de comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:
• Promovió la inspección judicial N° 868, realizada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de fecha diecinueve (19) de marzo del año 2.007.
La inspección judicial promovida ya fue estimada en su oportunidad, en tal sentido considera este juzgador que otro pronunciamiento al respecto resultaría inoficioso. Así se decide.

• Promovió notificación N° S017-07, realizada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, de fecha treinta (30) de marzo del año 2.007.
La notificación que antecede por ser un instrumento de carácter público, el cual no fue tachado de falso por la contraparte se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil vigente.
Con el mencionado medio quedó demostrado que la parte demandada notificó a la parte actora el deseo de no renovar el contrato de arrendamiento. Así se decide.

• Promovió comunicación de fecha veintiocho (28) de enero del año 2.005, emanada del condominio del edificio ubicado en la avenida 10, edificio El Rosal, apartamento 8-1, piso 8, jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
La comunicación que antecede se desestima en todo su valor probatorio, puesto que no fue ratificada mediante la prueba testimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

INFORMES:



• Promovió recibo N° 082640, del diario La Verdad, de fecha trece (13) de marzo del año 2.007.
Por cuanto, en las actas se evidencia que el diario La Verdad remitió la información solicitada de la siguiente manera: “En atención a su oficio N° 382-2007 de fecha 25 de Septiembre de 2007, donde nos solicitan información sobre el recibo N° 082640 de fecha 13-09.07, el cual anexamos, así como el ejemplar de fecha 14-03-07 donde salió la publicación relacionada con el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, sigue la ciudadana Marlene Soto Salazar en contra del ciudadano Oswaldo Javier Ruiz Púa”; (cursivas del juez); es por lo que este juzgador la estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Solicitó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se oficie al condominio del edificio ubicado en la avenida 10, edificio El Rosal, apartamento 8-1, piso 8, para que ratifique la existencia de la comunicación de fecha veintiocho (28) de enero del año 2.005 y envíe copia certificada con todos sus anexos, así como también envíen a este tribunal copia certificada del recibo N° 26414, emitido por el condominio en fecha cinco (5) de octubre del año 2.006, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), hoy cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 50,00).
Con relación a la prueba que antecede, considera este juzgador que, por cuanto, en las actas riela inserta la información solicitada este juzgado las estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Solicitó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se oficie al Tribunal Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, para que envíen a este juzgado copia certificada del expediente de consignaciones N° 249-2.005, incluyendo la carátula.
Por cuanto, en las actas riela inserta las copias solicitadas este juzgado las estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.



TESTIMONIALES:
• El ciudadano, Marco Tulio Serrano, titular de la cédula de identidad N° 5.042.728, domiciliado en el conjunto residencial El Rosal, torre Sur N° 2, apartamento 9B, rindió declaración y manifestó que, conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano, Oswaldo Javier Ruiz Púa, desde hace trece (13) años aproximadamente y a la ciudadana, Marlene Soto Salazar, la conoce desde hace cinco (5) años. Señaló que la ciudadana, Marlene Soto, se encuentra arrendada en el apartamento 8-A, del edificio El Rosal. Afirmó que el ciudadano Oswaldo no intercambia muchas palabras con la ciudadana Marlene Soto porque él no frecuenta mucho por allá. Argumentó que la ciudadana, Marlene Soto, no cumple con las normas porque tuvo unas palabras con ella, porque en una madrugada tenía un escándalo con el televisor.

• El ciudadano Gustavo Herrera Llanos, titular de la cédula de identidad N° 25.408.466, domiciliado en la urbanización San Rafael, avenida 65, N° 98-1-15, rindió declaración y señaló que, conoce desde hace nueve (9) años al ciudadano, Oswaldo Javier Ruiz Púa. Igualmente señaló que conoce a la ciudadana, Marlene Soto cuando vivió en el edificio El Rosal. Señaló que la mencionada ciudadana es inquilina en el apartamento 8-1, piso 8, del edificio El Rosal. Argumentó que el señor Oswaldo no visita con regularidad el inmueble antes mencionado.

• La ciudadana, Jennifer Osorio de Herrera, titular de la cédula de identidad N° 22.463.004, domiciliada en la urbanización San Rafael, avenida 65, N° 98-1-15, rindió declaración y manifestó que conoce desde hace mucho tiempo al ciudadano, Oswaldo Javier Ruiz Púa. Y a la señora Marlene Soto la conoce de vista porque ella vivió en el edificio El Rosal. Cuando se le preguntó ¿diga el testigo si conoce en calidad de que se encuentra la ciudadana, Marlene Soto Salazar, en el apartamento ubicado en la avenida 10, edificio El Rosal, apartamento 8-1, piso 8, en jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia?, contestó: “que yo sepa es inquilina”. Cuando se le preguntó ¿diga el testigo si es cierto y le consta que el ciudadano, Oswaldo Javier Ruiz Púa, identificado en actas intercambia palabras con regularidad con la ciudadana, Marlene Soto Salazar?, contestó: “que yo sepa no”.


Con relación a las testimoniales que anteceden este juzgador considera que las mismas deben estimarse en todo su valor probatorio, en el entendido de que los testigos no entraron en contradicciones en sus declaraciones, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas en el presente juicio, considera este juzgador que es oportuno el momento para resolver el mérito del presente asunto, tomando como base los argumentos que de seguidas se explanan, a saber:
El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto el Dr. Guillermo Cabanellas de Torres, en su Diccionario Jurídico Universitario, específicamente, en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio
determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatrio” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”; (cursivas de quien suscribe).
El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2.001, pp. 5).
Ahora bien, en el caso concreto la decisión apelada fue la dictada por el Tribunal Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha treinta y uno (31) de enero del año 2.007.


A este respecto es oportuno el momento para transcribir lo decidido por la juzgadora a-quo: “Se deduce que en el presente litigio se ha intentado una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento verbal, fundada en que el arrendador incumplió el contrato verbal, debido que éste le notificó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, en fecha 08 de mayo de 2002, por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo bajo el número 73, tomo 49 de los Libros de Autenticaciones, no respetando el contrato verbal celebrado en fecha 09 de octubre de 2.006, en el cual acordaron mantener las mismas cláusulas del contrato celebrado por escrito, antes identificado. Sin embargo, observa esta Juzgadora que la cláusula sexta del mentado contrato estipula: “El tiempo de vigencia de este contrato es de un (1) año renovable, con revisión del canon de arrendamiento anual de acuerdo al IPC del banco de Venezuela. En caso que “LA ARRENDATARIA” no devuelva el inmueble exactamente en la fecha en que finalice el presente contrato, deberá cancelar, como cláusula penal, la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00) diarios hasta su formal y definitiva entrega, totalmente solvente con todos los servicios y en perfectas condiciones, a plena satisfacción de “LA ARRENDADORA”; de los términos en que está redactada la mentada cláusula se deduce que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato una vez fenecido el término fijo, y por igual tiempo, además que el fin de la notificación de la no prorroga de un contrato de arrendamiento por parte del arrendador es alertar al inquilino su voluntad de no renovar el mismo, y en relación a la inspección ocular efectuada en el inmueble arrendado para determinar en las condiciones en se encuentra el mismo, no constituye una violación al contrato de arrendamiento escrito y autenticado por ante un Notario con facultades para ello, incluso en la cláusula quinta prevé que el arrendataria se obliga expresamente a permitir el acceso a el arrendador por lo menos cada dos meses al inmueble al fin evidenciar las condiciones en que se encuentra, no constituyendo esta actuación judicial ningún acto de perturbación en la posesión del inmueble arrendado. De manera que, no se puede afirmar la existencia de un contrato verbal, cuando existe un contrato dado por escrito y autenticado; en consecuencia, la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito por las partes es a tiempo determinado por lo que éstas deben regirse por las cláusulas allí contenidas, el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, estimando así las cosas, es improcedente exigir el cumplimiento de obligaciones de un contrato de arrendamiento verbal que no existe. Así se decide.”; (cursivas del juez).
Con relación a la decisión apelada este juzgador comparte lo decidido y declarado por la juzgadora a-quo en el sentido de que mal puede exigirse el


cumplimiento de un contrato de arrendamiento verbal, cuando realmente éste no existe.
Máxime que en las actas consta el contrato de arrendamiento escrito suscrito por las partes del presente juicio, autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha ocho (8) de de mayo del año 2.002, anotado bajo N° 73, tomo 49, de los libros de autenticaciones respectivos.
En tal sentido y, puesto que, la parte actora no puede exigir el cumplimiento de un contrato de arrendamiento verbal que no existe, auando a que con las pruebas aportadas no probó sus alegatos, este juzgador tomando como fundamento lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella”, es por lo que declara sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora y por vía de consecuencia confirma la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictada en fecha treinta y uno (31) de octubre del año 2.007, tomando como fundamento los argumentos antes expuestos. Así se decide

DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA: SIN LUGAR la apelación interpuesta, en fecha veinte (20) de noviembre del año 2.007, por el profesional del derecho, Henry Socorro Valbuena, apoderado judicial de la parte demandante ciudadana, Marlene Soto Salazar y por vía de consecuencia SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictada en fecha treinta y uno (31) de octubre del año 2.007, tomando como fundamento los argumentos antes expuestos
Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.


Dada, firmada y sellada en la Sala de este despacho Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo a los diecisiete (17) días del mes de marzo de dos mil ocho (2.008). Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
Déjese copia certificada de este fallo por secretaría conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL JUEZ

CARLOS RAFAEL FRÍAS
LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de Ley siendo las tres (3:00) horas de la tarde se dictó y publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL
CRF/ROBERT
Exp. N° 10.825