TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente Nº 42.368
VISTOS, sin informes de las partes.
I
Este Órgano Jurisdiccional actuando como Juzgado de Segunda Instancia, entró a conocer de la presente causa, en fecha 11 de Junio de 2007, con motivo de la apelación interpuesta por el defensor ad-litem, contra la Sentencia dictada por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 18 de Mayo de 2007, en la cual DECLARA, Primero: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana NINOSKA CAROLINA GÓMEZ PIÑANGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.988.475, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, contra el ciudadano GABRIEL COTEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.934.780, domiciliado en el Municipio San Francisco del Estado Zulia; Segundo: ORDENA al demandado GABRIEL COTEZ hacer entrega a la parte actora, libre de personas y cosas el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, totalmente solvente con el pago de los Servicios Públicos; así como el pago de la cantidad de QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 560,00) por conceptos de cánones de arrendamiento adeudado, y por último condena en costas al demandado por haber sido vencido en esa instancia.
Para resolver el Recurso planteado, el Tribunal observa:
En primer lugar, el Sentenciador a-quo al establecer los hechos planteados por la parte actora, explana lo siguiente:
“Alega la parte actora en su libelo de demanda, que es propietaria de un inmueble (terreno) y la casa sobre él construida, ubicado en el Barrio El Progreso, Avenida 85A, N° 84D-11, jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual le pertenece según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 17 de Diciembre de 2004, bajo el N° 39, Tomo 19, Protocolo Primero… Alegó que por problemas de índole matrimonial, celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano GABRIEL COTEZ, que dicha convención verbal se regía bajo las siguientes condiciones: Que la duración sería por un período de tres (03) meses, totalmente amoblado, contados a partir del veintiocho (28) de marzo de 2006, fecha en la cual comenzó el arrendamiento; que el canon de arrendamiento fue fijado de mutuo acuerdo en OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) mensuales, pagaderos los primeros cinco de cada mes y que igualmente el arrendatario se comprometió a cuidar el inmueble y el mobiliario… que se encontraba en el interior del inmueble… que el arrendatario se comprometía a no efectuar ninguna construcción ni mejora en el inmueble arrendado, a menos que fuese autorizado y por escrito por su persona.
De esta manera, afirmó que el referido ciudadano a quien le arrendado (sic) verbalmente su propiedad, hasta la fecha no le ha cancelado la primera mensualidad; que le adeuda por ese concepto, los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre 2006, es decir, la suma de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), por cánones de arrendamiento vencidos, además alegó, que ella sólo le arrendó el inmueble por tres (3) meses; y que él le ha venido dando largas… y no lo ha entregado… por esta razón en fecha 29 de julio de 2006, recurrió ante la Intendencia de Seguridad Ciudadana de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante de este Municipio Maracaibo del Estado Zulia; que se logró que dicho ciudadano le entregara el mobiliario de su propiedad... luego el referido ciudadano celebró un compromiso suscrito entre ambos ante el referido Intendente, en el cual se comprometió a devolverle el inmueble arrendado, el día 29 de septiembre de 2006 y a hacerle entrega de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOÍVARES, que le adeudaba para esa fecha por concepto de arrendamientos vencidos.
Afirmó también, que vencido el término para que cumpliera su obligación contraída, el aludido ciudadano aún no ha cumplido… por esa razón viene a demandar al ciudadano GABRIEL COTEZ… para que desaloje… el inmueble arrendado;… para que cancele la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados más lo que se venzan durante este proceso…”
De igual manera, el Juez de la causa fijó los hechos de la parte demandada así:
“…el Defensor Ad-litem, ADELMO BENITO BELTRÁN, presentó escrito de contestación negando, rechazando y contradiciendo la demandada (sic) de desalojo incoada en contra de su defendido, por no ser ciertos los hechos alegados ni el derecho invocado…”
De los argumentos indicados por las partes, el Juzgado de Primera Instancia, estableció lo siguiente:
“Planteada así la controversia y conforme a los alcances del Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil… corresponde a cada parte probar sus afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, y en consecuencia… este juzgado entra a analizar las probanzas de las partes de la siguiente manera:
…Pruebas de la parte demandante:
La demandante de autos por intermedio de su apoderado ANGEL CHACIN, promovió e hizo evacuar los siguientes medios probatorios:
…Con el libelo de demanda consignó en copias simples documentos de propiedad, tanto del terreno como de las mejoras, los cuales fueron ratificados con el escrito de promoción de pruebas, no habiendo sido los mismos tachados de falsos ni impugnados por el adversario, por lo tanto, le merecen fe a este Tribunal. Así se determina.
… Promovió prueba de informe para la Intendencia de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante, a fin de que remitiera a este Tribunal copia certificada del acuerdo suscrito entre las partes de este proceso con ocasión de la denuncia, que por ante esa Intendencia hiciera la ciudadana NINOSKA GOMEZ contra el demandado… siendo consignadas por el apoderado actor las referidas actuaciones en copias certificadas mediante diligencia… por lo tanto, este Juzgado dejó sin efecto el oficio antes librado. Sobre este respecto… los documentos – administrativos- conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad… que de no ser destruida la presunción…es procedente atribuir al instrumento administrativo los efectos plenos de los documentos públicos…Por las razones, antes expuestas, y por la naturaleza de público del organismo del cual emanan las referidas copias… la cuales no fueron tachadas de falsas por su adversario, le merecen fe a este Juzgador, por lo tanto, el Tribunal lo estima en todo su valor probatorio… Así se declara.
… Igualmente promovió Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de litigio… que… se llevó a efecto el día 26 de febrero de 2006, y que este Tribunal aprecia y valora en cuanto a las circunstancias de hechos de los cuales pudo constatar… que dicho inmueble se encuentra ocupado y en posesión para el momento de la inspección por la ciudadana ZULEMA DEL CARMEN HERNÁNDEZ BRAVO, quien afirmó ser la esposa del demandado de autos GABRIEL COTEZ… reconociendo la aludida ciudadana que el inmueble es de la exclusiva propiedad de la señora Ninoska Gómez... De igual forma, la aludida ciudadana presentó al Tribunal … constancia de la nueva nomenclatura del referido inmueble expedida por la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el CPU N° 06-8-1285 de fecha 06/09/2006 y cuya nomenclatura es 98-93… observando el Tribunal, que tanto el Alguacil Natural de este Tribunal como la Secretaria Titular del mismo, al momento de practicar la citación y fijación del cartel respectivamente, pudieron constatar que el inmueble se distinguía con el número 84D-11, con lo cual de la prueba de informe traída a los autos por requerimiento de este Tribunal mediante oficio… dirigido a la Oficina del Centro de Procesamiento Urbano del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, se evidencia que por la ubicación geográfica se trata del mismo inmueble, objeto de este litigio…De esta manera, este Tribunal aprecia y valora la prueba de informe antes referida como documento administrativo que comporta una presunción de legitimidad y autenticidad por el organismo del cual emanan y por no haber sido impugnada por el adversario. Así se decide.
… Promovió la parte actora, las testimoniales juradas de los ciudadanos NANCY GRANADILLO, GALA PEÑA, MARLENE PARRA y JORGE NAVA.
…De los testigos promovidos sólo rindieron declaración: MARLENE… PARRA..., JORGE ALBERTO NAVA… y GALA PEÑA, del análisis de estas testimoniales, concluye este Juzgador que de las mismas se vislumbra que la propiedad del inmueble objeto del litigio recae en la persona de la ciudadana NINOSKA GÓMEZ y así mismo tienen conocimiento de la existencia de la relación arrendaticia que ésta mantiene con el demandado de autos GABRIEL COTEZ, y en razón de ello, se aprecia y valora las referidas deposiciones. Así se declara.
La parte demandada no promovió prueba alguna que le favoreciera.
… observa el Jurisdicente que el demandado, no alegó defensa alguna en su favor ni demostró el pago de los cánones de arrendamiento y por consiguiente el hecho extintivo de su obligación principal como arrendatario, conforme lo ordena el artículo 1.354 del Código Civil, en concordada relación con el artículo 506 de la Ley Adjetiva Civil.
En tal sentido, es menester señalar, que el pago de la pensión de arrendamiento es una de las obligaciones principales del arrendatario, conforme al artículo 1.592 de la Ley Sustantiva Civil… y en actas no consta el hecho que el ciudadano GABRIEL COTEZ haya pagado, por lo tanto, se encuentra insolvente en las mensualidades correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2006 más los que se han seguido venciendo durante el presente juicio.
Por otra parte, la parte actora, logró demostrar… que… es la propietaria…de un inmueble (terreno) y la casa sobre él construida, ubicado en el Barrio El Progreso, avenida 85A, N° 84D-11, jurisdicción de la Parroquia Francisco Eugenio Bustamante del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, conforme a las datas documentales consignadas al efecto y valoradas por este Tribunal, inmueble este, hoy distinguido con el No. 98-93.
Que el demandado de autos… se encuentra en posesión del referido inmueble en calidad de arrendatario.
Que el demandado se encuentra insolvente con los cánones de arrendamientos desde el mes de abril de 2006 hasta la actualidad.
… Por los fundamentos expuestos… este Tribunal… declara… CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material del actor, esto es, la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana NINOSKA KAROLINA GOMEZ PIÑANGO en contra del ciudadano GABRIEL COTEZ, antes identificados…”
Con base a los argumentos antes señalados, procedió el a-quo a dictar su sentencia en fecha 18 de mayo de 2007, declarando PROCEDENTE la presente acción, de la cual apeló la parte demandada, por lo que subieron las presentes actuaciones a esta Alzada; abocándose esta Superioridad al conocimiento de la causa, en los siguientes términos:

II

Del análisis de los hechos controvertidos que forman el thema decidendum y de los medios probatorios integrados a las actas procesales, se observa que la pretensión de la parte demandante es la restitución del bien inmueble arrendado al ciudadano Gabriel Cotez a través del desalojo, por cuanto el aludido ciudadano no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento mensual, adeudándole la cantidad de QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 560,00) equivalente a siete meses de alquiler, aunado al hecho que el acuerdo verbal de arrendamiento celebrado entre ellos expiró; asimismo, como quiera que al momento de dar contestación a la demanda el Defensor Ad-litem, ejerció la contradicción pura y simple de los hechos alegados en el escrito libelar, queda, en consecuencia, en la parte actora la carga de demostrar los hechos constitutivos de su acción de Desalojo.
En ese sentido establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”

Al respecto, vista las copias certificadas consignadas por el apoderado actor y emanadas de la Intendencia de Seguridad Parroquial Francisco Eugenio Bustamante, como documentos administrativos que son, efectivamente se le debió apreciar y tener como ciertas las declaraciones en ellos contenidas por cuanto no fueron desvirtuadas por su adversario, en ese sentido, el aludido compromiso debe ser apreciado en todo su valor probatorio por esta Alzada, por consiguiente, se infiere de ese documento que el Arrendatario al acordar la entrega del inmueble en el término de dos meses y la cancelación de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 355) a la ciudadana Nisnoska Gómez por concepto de alquiler, está reconociendo tácitamente que existe entre ellos una relación arrendaticia, y que tiene vencidos más de dos cánones, ya que cada mensualidad según el acuerdo verbal alcanzaba la cantidad de OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 80,00), siendo esto así, resulta prueba suficiente para esta Jurisdicente el aludido documento, ya que con él se logra demostrar el incumplimiento en el pago de las mensualidades por parte del arrendatario, y de esta manera subsumir el caso subiudice en el supuesto normativo establecido en el artículo parcialmente transcrito up supra. Ahora bien, si adminiculamos este medio probatorio con la prueba testimonial de los ciudadanos Marlene Parra, Jorge Nava y Nancy Granadillo, se desprende de los dichos de estos ciudadanos que la propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento en litigio pertenece a la parte actora, y que la misma mantiene una relación arrendaticia con el demandado, así como también la voluntad de la parte actora de que le restituyera el inmueble objeto de su propiedad.
Asimismo, el derecho de propiedad de la parte actora sobre el bien arrendado se reafirma cuando a través de la evacuación de la Inspección Judicial solicitada a ese Despacho, prueba esta que se aprecia en todo su valor probatorio, la ciudadana ZULEMA DEL CARMEN HERNÁNDEZ BRAVO, en su condición de esposa del demandado, reconoce que el inmueble que posee le pertenece a la ciudadana Ninoska Gómez y lo posee a título precario.
En esta perspectiva, explana el Dr. Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” en referencia a la falta de pago que:

“Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra cosa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”…”

En esa perspectiva, acota el mencionado autor:

“No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto… cuando se está en presencia de una relación arrendaticia verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas… para poder solicitar el desalojo, entendiéndose… que no sólo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin más, proceda la acción de desalojo sino que hayan transcurrido más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en el artículo 51 de LAI…”

En el caso in comento, quedó demostrado a través de las pruebas aportadas por la parte actora, que el arrendatario tiene vencidas más de dos pensiones y que transcurrieron los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes, siendo esto así, como quiera, que el ciudadano Grabiel Cotez, no aportó al proceso medio probatorio alguno que demostrara el cumplimiento de sus obligaciones como arrendatario, mientras que la ciudadana Nisnoka Gómez demostró todos los alegatos realizado en su escrito liberlar, y dado los supuestos para la procedencia del Desalojo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se infiere entonces, que la decisión del Juez a-quo, estuvo ajustada a derecho, por cuanto en la misma se tomaron las consideraciones necesarias exigidas para la obtención de una verdadera y recta administración de Justicia. ASÍ SE DECLARA.

III
Por los fundamentos expuestos:
Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la parte demandada, a la sentencia dictada en fecha 18 de mayo de 2007, por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por DESALOJO interpusiera la ciudadana NINOSKA KAROLINA GÓMEZ PIÑANGO, contra el ciudadano GABRIEL COTEZ, todos ya identificados en la parte narrativa de este fallo.
En consecuencia:
PRIMERO, SE RATIFICA la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en la citada fecha 18 de mayo de 2007.
SEGUNDO, SE CONDENA en costas a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE, BÁJESE EL EXPEDIENTE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de acuerdo a lo pautado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ( ) días, del mes de Marzo de dos mil ocho (2008). AÑOS: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Juez,
La Secretaria,
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
Abg. Militza Hernández Cubillán

En la misma fecha, siendo las _______, se dictó y publicó el presente fallo, quedando inserto en el Libro respectivo bajo el No.______. La Secretaria, Militza Hernández Cubillán (fdo). La Secretaria, Militza Hernández Cubillán (fdo). Quien suscribe hace constar que el anterior fallo es copia fiel y exacta del expediente 42.368. LO CERTIFICO. Maracaibo, ( ) de marzo de 2008.

La Secretaria,
ELUN/ma