TSJ Regiones - Decisión

REPÚBICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUIDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE Nº: 41.454

I.- Consta en las actas que:
Por libelo de demanda los ciudadanos KEILA ROSA GUERRERO PEROZO y JAIME RODRIGUEZ LEAL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 15.281.517 y 10.679.031, domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en representación del ciudadano LIBNY GUERRERO CHACIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.534.238, según consta de documento poder otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el día 27 de Abril de 2006, inserto bajo el No. 67, tomo 42, asistidos por el Abogado en ejercicio CARLOS MARTINEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 120.829, demandaron al ciudadano MARCIAL RAFAEL ESTREDO, venezolano, mayor edad, titular de la cédula de identidad No. 2.875.351, de este mismo domicilio, por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Bolívares.

Alegan los actores que la demanda tiene por objeto que el Tribunal declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre su mandante y el demandado, y que lo condene al pago de todas las mensualidades vencidas.

Que en fecha 12 de Diciembre de 2005, los ciudadanos KEILA ROSANA GUERRERO y MARCIAL RAFAEL ESTREDO, antes identificados, celebraron un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 03, tomo 142 de los libros de autenticaciones de la mencionada Notaría; contrato este, que versó sobre un inmueble constituido por un trailer construido con la estructura de tres contenedores, situado en el kilómetro 40 de la carretera vía Perijá, ubicado al lado del puesto de control de la Guardia Nacional, en jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio la Cañada de Urdaneta del Estado Zulia, el cual pertenece a su mandante según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio La Cañada de Urdaneta, en fecha 28 de Abril de 1983, anotado bajo el No. 02, protocolo 1°, tomo 2.

Los demandantes de autos señalaron, que la duración del referido contrato era de seis (06) meses, prorrogable por un (01) período igual, a menos que alguna de las partes manifestara su voluntad de no continuarlo. Que los referidos seis (06) meses comenzaron a contarse a partir del 01 de Diciembre de 2005, y finalizaron el día 1° de Junio de 2006, tiempo durante el cual el arrendatario cumplió con sus obligaciones. Igualmente señalaron, que en fecha 28 de Abril de 2006, le notificaron por escrito su voluntad de no prorrogar el referido contrato, a menos que llegaran a un acuerdo con respecto al establecimiento del nuevo canon, pero que el inquilino no estuvo de acuerdo. Que desde la fecha 1° de Junio de 2006, el inquilino se encuentra gozando de la prórroga legal, pero con la particularidad de que desde entonces ha venido incumpliendo con sus obligaciones legales y contractuales, especialmente las referidas al pago de los cánones y las que atañen al cuidado de la cosa como un buen padre de familia, debido a que lo mantiene en muy malas condiciones; por lo que demandan al ciudadano MARCIAL RAFAEL ESTREDO, para que convenga en la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellos, por el incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, en particular referidas al pago de dos (02) cánones de arrendamiento y por permitir el deterioro de la cosa.

Junto con el escrito libelar, la actora acompañó:
1) Copia simple de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 27 de Abril de 2006, anotado bajo el No. 67, tomo 42, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
2) Copia simple de Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 12 de Diciembre de 2005, anotado bajo el No. 03, tomo 142, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

En fecha 14 de Julio de 2006, se admitió cuanto ha lugar en derecho la presente causa, ordenándose la citación del demandado, para que compareciera en el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.

En fecha 16 de Octubre de 2006, el Alguacil Natural del Tribunal expuso y consignó el recibo de citación de la parte demandada. Previa solicitud de la parte actora, el Tribunal ordenó la citación cartelaria del demandado de autos. En fecha 13 de Marzo de 2007, el Secretario Temporal dejó constancia de haberse cumplido con la última de las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de Abril de 2007, compareció el ciudadano MARCIAL RAFAEL ESTREDO, y otorgó poder apud-acta a los Abogados RICARDO ROMERO y DAMIANA VILLALOBOS.

Posteriormente, en fecha 26 de Abril de 2007, el Abogado en ejercicio RICARDO ROMERO LA ROCHE, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

“…opongo a la parte demandante la cuestión previa prevista en el artículo 340, numeral cuarto (4°) del Código de Procedimiento Civil…y el libelo adolece del defecto de forma de la demanda, al no indicar en forma alguna los linderos del inmueble objeto de la pretensión.
De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ya citado artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opongo para que sea decidida en la sentencia definitiva, la defensa de fondo de falta de cualidad o interés en la persona del actor, ciudadano Libny Guerrero Chacin, para intentar o sostener el juicio, ya que dicho ciudadano no comprueba, ser el propietario del inmueble arrendado…el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión fue suscrito por la ciudadana Keila Guerrero Perozo…actuando en nombre propio y como supuesta y presunta propietaria del inmueble…es evidente que el contrato de arrendamiento fundamento de la acción, al haber sido suscrito por una persona quien no es el propietario del bien objeto del mismo, es un acto nulo de pleno derecho…
Niego, rechazo y contradigo que exista contrato de arrendamiento válido alguno celebrado entre mi representado y el ciudadano Libny Guerrero Chacín…Niego, rechazo y contradigo que LIBNY GUERRERO CHACIN sea propietario de los tres contenedores que conforman el trailer…Niego, rechazo y contradigo que mi representado se haya negado a cumplir con sus obligaciones legales y contractuales, especialmente la referida al canon de arrendamiento…Niego, rechazo y contradigo que mi representado le adeude a la parte actora, la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,00)…”

En la etapa probatoria correspondiente, ni la parte actora, ni la parte demandada, promovieron prueba alguna.

II.- Vencido el lapso probatorio y llegada la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, esta Juzgadora lo hace con base a las siguientes consideraciones:

Opuesta como fue la defensa perentoria por la parte demandada, la cual consiste en la falta de cualidad del demandante para sostener el presente juicio, este Tribunal, en virtud de la importancia de la misma, pasa a resolverla como punto previo, bajo los siguientes términos:

Como fue señalado anteriormente, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, opuso la defensa de fondo de falta de cualidad o interés en la persona del actor, ciudadano Libny Guerrero Chacin, para intentar o sostener el juicio, alegando que el referido ciudadano no comprueba, ser el propietario del inmueble arrendado. Asimismo, alegó que el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión fue suscrito por la ciudadana Keila Guerrero Perozo, actuando en nombre propio y como supuesta y presunta propietaria del inmueble, por lo que es evidente que el referido contrato de arrendamiento, al haber sido suscrito por una persona que no es el propietario del bien objeto del mismo, es un acto nulo de pleno derecho.

En relación a la legitimación en la causa (legitimatio ad causam), el procesalista Luis Loreto, señala que el problema de la cualidad se manifiesta en el proceso como una demostración de identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico y la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado, lo que quiere decir que, se trata de la identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona a quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita de tal manera.

El criterio tradicional y en principio válido, utilizado actualmente para fijar en el proceso esa identidad lógica a la que se hizo referencia anteriormente, es el que afirma y señala que quienes tienen cualidad para intentar y sostener un juicio (cualidad activa o pasiva según el caso), son los sujetos que figuran como titulares activos o pasivos de la relación jurídica material objeto del proceso.

Ahora bien, en el caso in comento, los demandantes de autos son los ciudadanos KEILA ROSA GUERRERO PEROZO y JAIME RODRIGUEZ LEAL, quienes a su vez actúan en representación del ciudadano LIBNY GUERRERO CHACIN. La ciudadana KEILA ROSA GUERRERO PEROZO, fue quien celebró el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión, con el ciudadano MARCIAL RAFAEL ESTREDO, según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 12 de Diciembre de 2005, anotado bajo el No. 03, tomo 142, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Por lo que, los sujetos activos y pasivos en la relación jurídica material (relación arrendaticia) son los ciudadanos KEILA ROSA GUERRERO PEROZO (arrendadora) y MARCIAL RAFAEL ESTREDO (arrendatario), quienes a su vez configuran el sujeto activo y pasivo, respectivamente, en el presente juicio.

Importa, y por muchas razones, señalar que el contrato de arrendamientos es aquel por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla; cuyos elementos esenciales de validez son: la obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble, un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación (puede ser determinado o no, pero nunca perpetuo), y un precio o contraprestación. Se evidencia pues, que el legislador no estableció como requisito para el arrendamiento de un bien, que la persona del arrendador sea necesariamente la propietaria del mismo, por lo que mal puede esta Juzgadora hacer esa exigencia en este caso en particular, aunado al hecho de que en este proceso no se discute la propiedad del inmueble arrendado.

La legitimación en la causa tiene su origen fuera del proceso, en el momento en que se individualiza la voluntad abstracta de la ley, esto es, cuando nace o se forma la relación jurídica con sus términos personales, activos y pasivos, con su consiguiente prestación, que en definitiva, constituye la relación jurídica de fondo. En consecuencia, siendo que los sujetos de la relación material (arrendamiento), configuran los mismos en el presente proceso, que se instauró en virtud del presunto incumplimiento de las obligaciones derivadas de dicha relación jurídica, lo procedente en derecho es desechar la defensa de fondo propuesta por la parte demandada, y así se decide.

Resuelta como ha sido la defensa de fondo, y en virtud de que la representación judicial de la parte demandada promovió en su escrito de contestación, una cuestión previa, el Tribunal pasa a resolver la misma, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

Promueve el demandado la cuestión previa del defecto de forma de la demanda, alegando que la parte actora omitió la indicación de los linderos del inmueble objeto de la pretensión, tal y como lo prevé el numeral cuarto (4°) del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

La cuestión previa del defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340, está prevista en el numeral 6° del artículo 346 ejusdem. Por su parte, el mencionado numeral 4° del artículo 340 ejusdem, prevé que: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble...”.
El demandante debe dar cumplimiento a los requisitos formales exigidos en el último de los artículos mencionados, para no incurrir en un defecto de forma que de lugar a la interposición o promoción de la cuestión previa; no obstante, ese defecto de forma debe tener relevancia jurídica para que proceda, por lo que no puede tratarse de simples errores materiales en la elaboración de la demanda.

Observa esta Juzgadora que los demandantes con relación al inmueble arrendado, indicaron lo siguiente:
“…El contrato de arrendamiento versa sobre un inmueble constituido por un trailer construido con la estructura de tres contenedores, situado en el kilómetro 40 de la carretera vía Perijá, ubicado al lado del puesto de control de la Guardia Nacional, en jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio la Cañada de Urdaneta del Estado Zulia, el cual pertenece a su mandatario (sic) según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio La Cañada de Urdaneta, en fecha 28 de Abril de 1983, anotado bajo el No. 02, protocolo 1°, tomo 2.”

Del texto antes transcrito, se evidencia que los demandantes en su libelo de la demanda, identificaron el inmueble que fue objeto del arrendamiento, en cuanto a su ubicación y datos de registro, y dando una breve descripción del mismo, tal y como aparece en el contrato de arrendamiento inserto en las actas, en el cual, además, se ahonda sobre la descripción del tantas veces referido inmueble, con lo que, a juicio de esta Jurisdiscente, basta para identificar y determinar el bien objeto del litigio.

En virtud de lo antes expuesto, y no siendo necesario la indicación de los linderos del inmueble arrendado para la resolución de la controversia aquí planteada, esta Juzgadora resuelve declarar sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada, relativa al defecto de forma de la demanda. Así se decide.-

Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, el Tribunal previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, tomando en cuenta lo que dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 12 ejusdem, observa, que la parte actora alega la existencia de una relación arrendaticia, la cual quedó establecida según documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 12 de Diciembre de 2005, anotado bajo el No. 03, tomo 142, quedando expresamente establecido en el aludido contrato que las mensualidades deberían ser pagadas anticipadamente durante los primeros cinco (5) días de cada mes, y que la falta de pago de dos (02) mensualidad consecutivas del canon de arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, sería causa suficiente para que la arrendadora lo considere rescindido de pleno derecho y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble y el pago de todas las mensualidades atrasadas y las que faltaren por vencerse hasta la finalización del contrato. En tal sentido, afirman los demandantes que el arrendatario ha incumplido en pagar dos (02) mesadas del canon de arrendamiento, incurriendo en el incumplimiento de lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato, así como incumplió con la cláusula quinta literal “ f ”, por lo que demanda la resolución del contrato de arrendamiento.

Por su parte, el demandado negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho invocado en el escrito libelar, alegando que el documento fundamento de la acción no tiene valor jurídico y que es nulo de pleno derecho. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que le adeude a la actora la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse, ya que –indicó nuevamente- el contrato es nulo de pleno derecho y en consecuencia no se pueden derivar de él, efectos jurídicos.

Así las cosas, queda de parte del demandado de autos la carga de demostrar los hechos en los que fundamenta su defensa contra la acción de resolución de contrato de arrendamiento, lo cual podríamos resumir en la supuesta nulidad del contrato de arrendamiento fundamento del litigio.

Es de observar, que la parte demandada en la fase de promoción de pruebas, no promovió ningún medio de prueba, es decir, no trajo al proceso algún medio probatorio que le permitiera demostrar sus afirmaciones de hecho, y por ende, los hechos jurídicamente relevantes que constituyen la materia probatoria en el caso subiudice, los cuales, como ya fue mencionado anteriormente, se pueden resumir en la supuesta nulidad del contrato de arrendamiento fundamento del litigio.

Aunado a ello, tenemos el hecho de que no existe una nulidad de pleno derecho, ya que, como se hizo referencia anteriormente, el legislador no prevé como requisito de validez para un contrato de arrendamiento, que quien suscriba el mismo como arrendador sea necesariamente el propietario. La única limitante al respecto, está establecida en el artículo 1.582 del Código Civil, que prevé que quien tenga la simple administración de un inmueble no puede arrendarlo por más de dos (02) años.

En conclusión, correspondiéndole la carga de la prueba al demandado de probar los hechos por él alegados, que atacaban los fundamentos de la acción de los demandantes, no habiendo cumplido con la referida carga, es por lo que resulta forzoso, con fundamento en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar procedente la acción de resolución de contrato propuesta. Así se decide.

III.- Por los fundamentos antes expuestos:

Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1) SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta como defensa de fondo, por la parte demandada; 2) SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la parte demandada, relativa al defecto de forma de la demanda; 3) CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los ciudadanos KEILA ROSA GUERRERO PEROZO y JAIME RODRIGUEZ LEAL, actuando en representación del ciudadano LIBNY GUERRERO CHACIN, en contra del ciudadano MARCIAL RAFAEL ESTREDO, en consecuencia, se condena al mismo a pagar la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), lo que hoy en día equivale a la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 6.000,00), por concepto de las mensualidades correspondientes a los meses de Junio de 2006 a Diciembre de 2006. Asimismo, se ordena la desocupación inmediata del inmueble objeto del presente litigo, en consecuencia, la parte demandada perdidosa debe entregarlo libre de personas y de bienes muebles, en las mismas condiciones en las que le fue entregado.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas, en virtud de que hubo vencimiento total, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los ( ) días del mes de Marzo de dos mil ocho (2008). AÑOS: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.-

Déjese copia certificada de este fallo por secretaría conforme a lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
La Juez,

Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez La Secretaria,

Abog. Militza Hernández Cubillán.

En la misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de Ley siendo las ________ se dictó y publicó la anterior Sentencia.

La Secretaria,

Abog. Militza Hernández Cubillán.

EU/pdp.-

Quien suscribe, la Secretaria de este Juzgado, Abog. Militza Hernández Cubillán, hace constar que la presente copia es fiel y exacta de su original, correspondiente al fallo dictado en el expediente No. 41.840. Lo certifico, en Maracaibo a los ___ días del mes de Marzo de 2008.
La Secretaria,

Abog. Militza Hernández Cubillán.