TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
EXPEDIENTE N° 1769-2007
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

La presente litis se inicia con formal demanda que se recibe del órgano distribuidor en fecha 31 de octubre del 2007 y admitida por esta sala el 5 de noviembre del 2007, presentada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.297.171, representado judicialmente por la abogada en ejercicio ALICIA MARGARITA FONSECA MONTERO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 35.316, todos de este domicilio, en contra de la ciudadana MARIA IDELMA DABOIN DE ALAÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.768.954, de este domicilio, representada legalmente por el ciudadano ALBERTO SALAS DÍAZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado Nº 28.326, de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, donde alega la parte demandante; que celebró contrato de Arrendamiento inmobiliario ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 28 de octubre del 2003, bajo el Nº 94, tomo 83, con la demandada de marras, sobre un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el Nº 2, ubicada en el margen este de la avenida 12, de la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con los siguientes linderos Norte: 17, 2 metros, y linda con terreno que es o fue de Inversiones BENICELLI C.A., Sur: 16,99 metros, y linda con área común de la Asociación, Este: 19,71 metros, y linda con la parcela Nº 3, Oeste: 18,81 metros y linda con parcela Nº 1, inmueble que le pertenece a la parte actora según consta en documento de liberación de hipoteca, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de octubre de 1999, Nº 5, protocolo 1ª, tomo 12, por un tiempo determinado de un año contado a partir del 23 de octubre del 2003 prorrogable por periodos iguales a voluntad de las partes, el 1 de agosto del 2006 se le dio a la demandada notificación de no renovación la cual firmó, siendo el caso que ya se venció la prorroga legal y la demandada ha hecho caso omiso de la petición de la parte actora para que desaloje el inmueble, por lo que acude a este tribunal a solicitar que se constriña a la demandada a:
1) Dar cumplimiento al contrato celebrado entre las partes.

2) La entrega del bien inmueble en las condiciones que lo recibió.

Estimando la acción en la cantidad de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.200.000,oo) hoy CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.200,oo).
El 19 de noviembre del 2007 previa solicitud de la parte demandante, el tribunal por medio de fallo interlocutorio negó la medida de secuestro solicitada por la parte demandante.
En fecha 17 de enero del 2008, se dio por citada la parte demandada.
En fecha 21 de enero del 2008 dio contestación la parte demandada de la siguiente forma:
1) Alegó la falta de capacidad de postulación de la accionante debido a que menciona que el poder con el que actúa la parte actora solo es para ejercer actos de administración y para lo demás actos como comparecer en juicio necesita sustituir ese poder en abogado de su elección. Lo cual hizo en la Notaria del Municipio Baruta del Estado Miranda a través de un poder especial pero la ciudadana EDITH ESCALONA DE RODRÍGUEZ estuvo ausente.

2) Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, así como en todos sus términos, tanto los hechos como en el derecho invocado por la parte actora, admitió como cierto que el arrendador MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ RAMÍREZ hubiese celebrado contrato de arrendamiento con la demandada el 28 de octubre del 2003, bajo el Nº 94, tomo 83, sobre un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el Nº 2, ubicada en el margen este de la avenida 12, de la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que el contrato fuera prorrogable por un año, mas no así por lapsos iguales como pretende demostrar la pseudos representante de la pseudos parte actora, pues en la cláusula décima del referido contrato señala “podrá ser prorrogado por periodo igual, salvo que una de las partes de aviso a la otra, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos a la fecha de vencimiento del mismo”, luego de culminado ese año la relación arrendaticia siguió de tiempo indeterminado con el canon de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,oo) es decir UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.400,oo), negó que la notificación le fuera entregada a tiempo pues alega fue de forma extemporánea, pues la misma debía realizarse 30 días antes del vencimiento del periodo contractual el cual se vencía el 23 de octubre del 2006, por lo que impugna y desconoce “la apócrita comunicación fechada el 01 de agosto del 2006”, por extemporánea por lo que paso el contrato a ser indeterminado y la vía a usar debería ser la de desalojo.

3) Negó que haya operado la prorroga legal para la demandada, contenida en el artículo 38 ordinal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse convertido la relación arrendaticia entre las partes de tiempo indeterminado. Que la parte demandada ha cumplido cabalmente con lo estipulado en el contrato y que ha sido sorprendida en su buena fe por la parte actora, al realizar los pagos de los cánones tal como lo prevé la cláusula tercera del contrato de arrendamiento entre ellos celebrado, por lo que el 25 de octubre del 2007 abrió una consignación arrendaticia ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y en vista de la urgencia solicitaron una inspección judicial el 22 de noviembre del 2007 al Banco Provincial con sede en 5 de Julio para dar constancia que la parte actora tenia allí una cuanta bancaria Nº 0108-0059-53-0100104352, y que fue cancelada el 22 de octubre del 2007 por su titular.

4) Alegó que se esta violando el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de orden público, y como se han dado tres prorrogas del contrato de arrendamiento de las cuales dos han sido por tacita reconduccion, su contrato se volvió de tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil.

En fecha 31 de enero del 2008, la parte demandante ratificó la comunicación de fecha 1 de agosto del 2006 en su contenido y firma, así como la prueba de cotejo solicitada en la promoción probatoria. Desconoció e impugnó comunicación consignada por la parte demandada tanto en su contenido como en su firma.
El 1 de febrero del 2008 la parte demandada solicitó prueba de cotejo del documento desconocido por la actora.
El 26 de febrero del 2008 la parte demandante impugnó el informe consignado por los expertos NUVIA ÁVILA, ADA MORAN y RAFAEL APONTE.

Estando el estadium procesal probatorio abierto, las partes evacuaron y promovieron sus pruebas de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1) Promovió el merito favorable de autos, todo en cuanto le favorezca. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.

2) Ratificó los siguientes documentos; contrato de Arrendamiento inmobiliario ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 28 de octubre del 2003, bajo el Nº 94, tomo 83. Documento de liberación de hipoteca, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de octubre de 1999, Nº 5, protocolo 1ª, tomo 12. Con relación a estas probanzas, aprecia esta sentenciadora, que los referidos documentos son de carácter público ya que han sido autorizados por un Notario y un Registrador Público para darle fe pública de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, los cuales a su vez no aparecen tachados por la parte contraria. Así se decide.

3) Ratificó la comunicación de fecha 1 de agosto del 2006 en la cual el ciudadano MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ RAMÍREZ, le notifica a la arrendataria la decisión de no renovar el contrato. Sobre esta prueba observa esta jurisdicente que se trata de un documento privado el cual fue impugnado por la parte contraria en el lapso legal correspondiente, produciendo la prueba de cotejo, quedando el mismo formalmente como reconocido. Así se decide.

4) De conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de experticia químico-grafotécnica. Con relación a este medio probatorio observa esta jurisdicente que los expertos designados después de explicar pormenorizadamente el método utilizado, la instrumentación de apoyo expuesto y la forma de análisis y confrontación de las firmas señaladas como dubitada o desconocida con la indubitada o conocida, determinan que en base del estudio hecho la firma dada como dubitada fue ejecutada por la misma persona que en forma indubitada, aparece suscribiendo el contrato de arrendamiento, en la parte inferior central en el vuelto del folio 10 del expediente 1769-2007; los diez puntos característicos e individualizantes analizados no son limitativos, pero por razones de espacio y de tiempo los consideraron suficientes para llegar a las conclusiones fehacientes sobre el estudio encomendado, en consecuencia esta jurisdicente concibe al referido informe técnico presentado por los expertos designados, como efectuado en forma clara y determinante, demostrando que el mismo fue practicado en aplicación y dominio de la técnica, y en base a elementos científicos suficientes para su apreciación siendo además motivado, bien fundamentado, claro y preciso, haciendo por lo tanto dicha experticia, prueba plena y fehaciente a favor de las pretensiones de la parte actora de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Promovió el merito favorable de autos, todo en cuanto le favorezca. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.

2) Ratificó y opuso al accionante de autos, la comunicación privada fechada 01 de agosto de 2006, emitida por la ciudadana apoderada del accionante de autos ALICIA FONSECA. En cuanto a esta probanza cuyo acuso de recibo se realizó en fecha 3 de noviembre del 2006, a las 4 horas de la tarde, observa esta sentenciadora que: se trata de un documento privado, el cual fue impugnado por la parte actora en el tiempo legal correspondiente, produciendo la prueba de cotejo, más sin embargo ésta no es la forma legal de atacar el respectivo documento privado, quedando formalmente reconocido el mismo, en consecuencia se le da todo valor probatorio. Así se decide.

3) Promovió prueba de informes para que el tribunal oficie a la Notaria Publica Segunda de Maracaibo a los fines de que ponga al tribunal al tanto de si en sus archivos reposa la copia del poder especial de administración de fecha 25 de septiembre del 2001 Nº 73, tomo 155, otorgado por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ a la ciudadana EDITH ESCALONA, con relación a esta probanza discierne esta sentenciadora que el referido documento es de carácter público ya que ha sido autorizado por un Notario Público el cual remitió copia certificada del mismo en fecha 7 de febrero del 2008 según oficio Nº 7915-16; para darle fe pública de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, y no aparece tachado por la parte contraria. Así se decide.

4) Promovió y opuso al demandante de autos copia del poder otorgado en fecha 26 de julio del 2007, Nº 11, tomo 82, a la ciudadana ALICIA FONSECA. En referencia a este medio probatorio ya se pronunció al respecto en el punto previo del presente fallo. Así se declara.

5) Promovió actuaciones judiciales con las que acompañó el escrito de contestación a la demanda, contentivo de la Inspección Judicial efectuada por el Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el 2 de noviembre del 2007. con relación a esta probanza observa esta jurisdicente que se trata de una inspección extralitem, la cual no fue ratificada por su promovente en el lapso legal correspondiente en el ínterin del proceso, a los fines de mantener el control de la prueba, en consecuencia se desecha la misma. Así se decide.

6) Promovió criterios jurisprudenciales invocados en las decisiones de fecha 7 de marzo del 2007, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Sobre esta especie probatoria, observa esta operadora de justicia, que los mismos no constituyen prueba alguna en el caso bajo estudio, por lo que se desechan como prueba. Así de decide.

7) Promovió copia de la planilla de deposito bancario Nº 18186799, de fecha 31 de enero del 2008, por UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES, acreditados en la cuenta corriente de Banfoandes Nº 0060610000002265, a nombre del Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Sobre este medio de prueba esta jurisdicente acota que se trata de un instrumento en copia simple, emanada de un tercero, que no fue ratificada en el ínterin del proceso, en consecuencia se desecha, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

8) Promovió copias certificadas el expediente Nº 19-2007, relativo a las consignaciones y los cánones de arrendamiento que conoce el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En lo que respecta a este medio probatorio observa esta jurisdicente que se tratan de copias certificadas emanadas de una autoridad pública, y las cuales fueron consignadas por la ciudadana MARIA IDELMA DABOIN viuda de ALDAÑA, a beneficio del ciudadano MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ RAMÍREZ, por concepto de un inmueble arrendado, ubicado en la avenida 12, de la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, casa Nº 2, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Estado Zulia, como ciertamente se evidencia de las referidas copias. Así se decide.

9) Promovió constancia original de consignación de canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre del 2007. sobre esta probanza observa este tribunal que el mismo emana de una autoridad pública, en la cual se constata el pago del canon de arrendamiento del mes de diciembre del 2007 efectuado por la ciudadana MARIA IDELMA DABOIN DE ALDAÑA en beneficio del ciudadano MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ RAMÍREZ. Así se decide.

10) Promovió prueba de cotejo. Con relación a esta probanza observa esta sentenciadora que los expertos designados después de explicar pormenorizadamente el método utilizado, la instrumentación de apoyo expuesto y la forma de análisis y confrontación de las firmas señaladas como dubitada o desconocida con la indubitada o conocida, determinan que en base del estudio hecho la firma dada como dubitada fue ejecutada por la misma persona que ejecutó la firma dada como indubitada, es decir, que si la ciudadana MARIA IDELMA DABOIN DE ALAÑA, ejecutó la firma indubitada, esta misma persona ejecutó la firma dada como dubitada. Asimismo los expertos mediante escrito de fecha 21 de febrero del 2008, aclararon que por error involuntario donde colocaron a la ciudadana MARIA IDELMA DABOIN DE ALAÑA correspondía el nombre de la ciudadana ALICIA MARGARITA FONSECA MONTERO, por lo que concluye esta jurisdicente que el referido informe técnico presentado por los expertos designados, esta concebido en forma clara y determinante, demostrando que el mismo fue practicado en aplicación y dominio de la técnica, y en base a elementos científicos suficientes para su apreciación siendo además motivado, bien fundamentado, claro y preciso, haciendo por lo tanto dicha experticia, prueba plena y fehaciente a favor de las pretensiones de la parte demandada de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

11) Promovió copia de fax. Con relación a este instrumento observa esta jurisdicente que con el mismo la parte demandada trata de demostrar que el actor le hace saber los teléfonos a través de los cuales se le puede contactar, con la indicación de su correo electrónico, hechos estos que no se encuentran controvertidos en la presente causa, por lo que se desecha el mismo. Así se decide.
PUNTO PREVIO
El primer punto va referido a la falta de capacidad de postulación de la accionante por indeficiencia del poder del actor alegada por la parte demandada, a lo que esta sentenciadora hace necesario traer a colación lo preceptuado en el ordinal 2ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que señala:
“Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…)
2° La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.”

De lo que se infiere que el artículo parcialmente citado habla de la legitimatio ad causam, que no es más que la legitimación activa que tiene un individuo para hacerse validamente parte en un juicio determinado, y ser capaz de activar y poner en funcionamiento el sistema jurídico en el que el estado prestara a través de sus tribunales la administración de justicia, criterio este debidamente sustentado por el Tribunal Supremo de Justicia en la Sala Político Administrativa en expediente Nº 12062, de fecha 22 de julio de 1999.
Para hacer más claro considera esta operadora de justicia pertinente traer a colación el ordinal 3ª del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil que expone:
“Artículo 346 (…) 3° La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.”

Este ordinal 3ª anteriormente trascrito, permite oponer como cuestión previa, la ilegitimidad de la persona que actuó en el proceso, atribuyéndose la representación legal, judicial o convencional del demandante, bien por no tener dicha representación, o en caso de tenerla, esta defectuosamente otorgada o ejercida.

Asimismo el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil establece:

“Artículo 136. Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.”

Cualquiera sea la causal que se alegue, la ilegitimidad de la persona que actúa en el proceso en nombre del actor, los motivos que permiten hacerlo son cuatro: a) Por no tener la representación que se atribuye, b) por no tener capacidad para ejercer poderes en juicio, c) porque el poder no está otorgado en forma legal y d) porque el poder es insuficiente.
Ahora bien, lo planteado por el demandado en su contestación referente a la falta de capacidad de postulación de la accionante; no fue claro y preciso, por cuanto la excepción perentoria al fondo como la llama la parte demandada, no se encuentra enmarcada dentro de los ordinales taxativos del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidos a las cuestiones previas, por tal motivo se desecha el mismo. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa.
Esta juzgadora pasa a examinar el fondo de la controversia considera necesario traer a colación los argumentos de las partes, en primer lugar la demandante alega; que celebró contrato de Arrendamiento inmobiliario ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 28 de octubre del 2003, bajo el Nº 94, tomo 83, con la demandada de marras, sobre un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el Nº 2, ubicada en el margen este de la avenida 12, de la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con los siguientes linderos Norte: 17, 2 metros, y linda con terreno que es o fue de Inversiones BENICELLI C.A., Sur: 16,99 metros, y linda con área común de la Asociación, Este: 19,71 metros, y linda con la parcela Nº 3, Oeste: 18,81 metros y linda con parcela Nº 1, inmueble que le pertenece a la parte actora según consta en documento de liberación de hipoteca, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de octubre de 1999, Nº 5, protocolo 1ª, tomo 12, por un tiempo determinado de un año contado a partir del 23 de octubre del 2003 prorrogable por periodos iguales a voluntad de las partes, el 1 de agosto del 2006 se le dio a la demandada notificación de no renovación la cual firmó, siendo el caso que ya se venció la prorroga legal y la demandada ha hecho caso omiso de la petición de la parte actora para que desaloje el inmueble, por lo que acude a este tribunal a solicitar que se constriña a la demandada a dar cumplimiento al contrato celebrado entre las partes y a la entrega del bien inmueble en las condiciones que lo recibió.
En segundo lugar la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda: Alegó la falta de capacidad de postulación de la accionante debido a que menciona que el poder con el que actúa la parte actora solo es para ejercer actos de administración y para lo demás actos como comparecer en juicio necesita sustituir ese poder en abogado de su elección. Lo cual hizo en la Notaria del Municipio Baruta del Estado Miranda a través de un poder especial pero la ciudadana EDITH ESCALONA DE RODRÍGUEZ estuvo ausente. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, así como en todos sus términos, tanto los hechos como en el derecho invocado por la parte actora, admitió como cierto que el arrendador MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ RAMÍREZ hubiese celebrado contrato de arrendamiento con la demandada el 28 de octubre del 2003, bajo el Nº 94, tomo 83, con la demandada de marras, sobre un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el Nº 2, ubicada en el margen este de la avenida 12, de la urbanización El Rosal, conjunto residencial Villa Esperanza, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que el contrato fuera prorrogable por un año, mas no así por lapsos iguales como pretende demostrar la pseudos representante de la pseudos parte actora, pues en la cláusula décima del referido contrato señala “podrá ser prorrogado por periodo igual, salvo que una de las partes de aviso a la otra, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos a la fecha de vencimiento del mismo”, luego de culminado ese año la relación arrendaticia siguió de tiempo indeterminado con el canon de UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,oo) es decir UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.400,oo), negó que la notificación le fuera entregada a tiempo pues alega fue de forma extemporánea, pues la misma debía realizarse 30 días antes del vencimiento del periodo contractual el cual se vencía el 23 de octubre del 2006, por lo que impugna y desconoce “la apócrita comunicación fechada el 01 de agosto del 2006”, por extemporánea por lo que paso el contrato a ser indeterminado y la vía a usar debería ser la de desalojo.
Negó que haya operado la prorroga legal para la demandada, contenida en el artículo 38 ordinal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse convertido la relación arrendaticia entre las partes de tiempo indeterminado. Que la parte demandada ha cumplido cabalmente con lo estipulado en el contrato y que ha sido sorprendida en su buena fe por la parte actora, al realizar los pagos de los cánones tal como lo prevé la cláusula tercera del contrato de arrendamiento entre ellos celebrado, por lo que el 25 de octubre del 2007 abrió una consignación arrendaticia ante el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y en vista de la urgencia solicitaron una inspección judicial el 22 de noviembre del 2007 al Banco Provincial con sede en 5 de Julio para dar constancia que la parte actora tenia allí una cuenta bancaria Nº 0108-0059-53-0100104352, y que fue cancelada el 22 de octubre del 2007 por su titular. Y por último alegó que se esta violando el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de orden público, y como se han dado tres prorrogas del contrato de arrendamiento de las cuales dos han sido por tacita reconducción, su contrato se volvió de tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil.
En esta oportunidad expuestas como han sido las alegaciones de las partes intervinientes en este proceso, este tribunal procede a realizar el análisis de los puntos controvertidos en esta contienda.
Con relación al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en juicio ante la Notaria Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el 28 de octubre del 2003, bajo el Nº 94, tomo 83, corresponde a esta juzgadora entrar a analizar la naturaleza jurídica del mismo, así tenemos que en la cláusula Décima establece:
“DÉCIMA: El presente contrato tendrá una duración de UN AÑO (01), contando a partir de la firma del presente contrato, Veintitrés (23) de Octubre de 2003, plazo éste que podrá ser renovado o prorrogado por periodo igual, salvo que una de las partes de aviso por escrito a la otra, con treinta (30) días de anticipación, por lo menos a la fecha de vencimiento del mismo, de su voluntad de no querer seguir ocupando el inmueble objeto de este contrato, en este caso, de no continuar ocupando el inmueble EL ARRENDATARIO, el mismo se obliga a participarle a EL ARRENDADOR su deseo de no continuar ocupando dicho inmueble en un lapso de treinta (30) días anticipados al vencimiento de dicho contrato, quedando EL ARRENDATARIO, obligado a efectuar la desocupación del inmueble en la oportunidad señalada y entregarlo a EL ARRENDADOR, en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibiera. Asimismo, las partes acuerdan que en caso de renovación o prorroga automática del presente contrato, regirá para cada renovación o prorroga, un nuevo canon de arrendamiento que será establecido por EL ARRENDADOR en atención al índice inflacionario que señale el banco Central de Venezuela, para el periodo inmediato anterior al de la renovación o prorroga. Asimismo las partes convienen que bajo ningún concepto operará la tacita reconducción de este contrato, en consecuencia, la falta de desocupación voluntaria, libre de persona alguna y de bienes pertenecientes a EL INMUEBLE, se tendrá como ocupación ilegal, no sustentada en contrato de ninguna especie.”

Asimismo la doctrina nos dice que los contratos indeterminados, son contratos mediante los cuales el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse el tiempo de la contratación o duración de la relación arrendaticia. En este tipo de contrato, se conoce cuando se inicia la relación arrendaticia, más sin embargo, no se sabe con exactitud el momento en el que la misma terminará. Los contratos a tiempo determinados, vendrían a poseer esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación.
En virtud de lo antes expuesto considera necesario esta operadora de justicia traer a colación el contenido de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil:
“Artículo 1159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Ahora bien, presentados los alegatos por el accionado, se observa que el referido contrato tendrá una duración de un (1) año a partir del 23 de octubre del 2003, prorrogable por un periodo igual, salvo de notificarse la no renovación en treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del mismo; se observa que la presente relación arrendaticia se ha venido renovando anualmente; produciéndose una notificación privada, la cual esta sentenciadora observa necesario analizar. La parte actora consignó junto al libelo documento referente a la notificación privada de no renovación de contrato de fecha 1 de agosto del 2006, el cual fue impugnado por la demandada, atacándose con la prueba de cotejo, la cual resultó de informe técnico pericial que se trata de la misma firma dubitada como en el documento indubitado.
Asimismo, el demandado consigna junto con su contestación documento privado de no renovación de contrato de fecha 1 de agosto del 2006, recibido por la misma el 3 de noviembre del 2006, a las 4:00 p.m., con respecto a este documento el mismo fue impugnado por la actora produciendo la prueba de cotejo, sin embargo la actora desconoce tal documento manifestando que la firma que aparece en esta comunicación no es la suya, y que tampoco es cierto que tal comunicación fuera recibida en la fecha que dice la demandada, expresando que es un montaje o una nueva reproducción de dicho documento. Observa esta juzgadora que es importante acotar que el desconocimiento de los instrumentos solo puede versar sobre la firma de los mismos, y si la parte interesada tiene argumentos o defensas frente al contenido de los mismos, debe acudir a los medios establecidos por el propio legislador, es decir, ha debido la parte actora de conformidad con la causal 3° del artículo 1381 del Código Civil Venezolano Vigente tachar formalmente el instrumento en cuestión y no limitarse como lo hizo a desconocerlos; por cuanto de acuerdo a lo consagrado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil 1364 y 1365 del Código Civil, el reconocimiento, que tales normas exigen, se refiere a la firma estampada en el documento por aquel contra quien, en tal carácter se le opone, como claramente lo deja establecido el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, cuando impone al promovente del instrumento, la carga de probar su autenticidad cuando hubiese sido negada la firma, y por consiguiente, al no haber tachado formalmente el contenido de dicho instrumento el mismo debe tenerse, como reconocido, quedando aceptada la fecha y la hora de recibido, es decir, el 3 de noviembre del 2006 hora 4 pm, en consecuencia se le da todo valor probatorio a la fecha y hora de recibido. Así se decide.
Ahora bien, quedando aceptado y reconocido el anterior documento privado de notificación constata esta operadora de justicia que la demandada fue notificada extemporáneamente el 3 de noviembre del 2006, la cual debió de notificarse 30 días antes de la fecha de vencimiento, que corresponde al 23 de octubre del 2006, en consecuencia el contrato de arrendamiento se encuentra en plena vigencia del mismo y por tal motivo no está en periodo de prorroga legal; en este contrato identificando la naturaleza del mismo se evidencia que el mismo nunca se convirtió en indeterminado como lo alega la parte demandada tomando en cuenta todo lo analizado, con respecto al documento de arrendamiento celebrado entre las partes en litigio se hace peyorativo concluir que el referido contrato es a tiempo determinado, en el cual al unísono se encuentra reconocida la relación arrendaticia aceptada por la parte demandada en su condición de arrendatario. Así se decide.
Por otra parte, la parte actora se opone e impugna el informe pericial consignado en fecha 20 de febrero del 2008 mediante diligencia suscrita en fecha 26 de febrero del 2008, en tal sentido observa esta sentenciadora que la misma no fue fundamentada jurídicamente al no atacar la metodología ni las técnicas para llegar los expertos a la conclusión, por lo que se desecha tal impugnación. Así se decide.
Por último considera necesario esta operadora de justicia hacer una exhortación al representante legal de la parte demandada ciudadano ALBERTO SALAS DÍAZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado Nº 28.326, de este domicilio; en lo referente al uso de los vocablos tales como pseudo y apócrita, los cuales según el Diccionario de la real Academia Española significan: pseudo: prefijo del vocablo seudo. Elemento que entra en la formación de palabras compuestas, con el significado de «falso». Y apócrita cuyo correcto vocablo seria apócrifa que a su vez significa supuesto o fingido.
Términos estos que fueron utilizados como por ejemplo en su escrito de contestación a la demanda al referirse a la parte actora y a su representante legal como: “(…) mas no así por lapsos iguales como pretende demostrar la pseudos representante de la pseudos parte actora (…)”, y a una de las comunicaciones o pruebas aportadas por la parte actora en el mismo escrito de contestación a la demanda al señalar “(…) por lo que impugna y desconoce “la apócrita comunicación fechada el 01 de agosto del 2006 (…)”. El uso de tales términos es en todo caso ofensivo y atenta contra la normativa planteada tanto en las normas adjetivas y sustantivas del cuerpo Civil, como las normas establecidas en el Código de Ética Profesional del Abogado, donde se exige a lo profesionales del derecho en ejercicio actuar con “El respeto y el decoro que son valores fundamentales en la administración de justicia” (Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, Sentencia del 4 de mayo del 2007, Expediente Nº 07-0455), negrillas de esta jurisdicción. Por lo que se le exhorta al profesional del derecho representante de la parte demandada abstenerse de expresar especies o términos semejantes que atenten contra el buen uso y el respeto tanto a la administración de justicia como a los demás colegas y contra partes, tanto en escritos dirigidos a expedientes que tramite tanto en este juzgado como en cualquier otro de la República Bolivariana de Venezuela. Así se exhorta.

DISPOSITIVO DEL FALLO
Con mérito en los argumentos antes expuestos este JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
1) SIN LUGAR: La excepción perentoria referida a la falta de capacidad de postulación de la accionante.
2) SIN LUGAR: La demanda incoada por el ciudadano MIGUEL ÁNGEL RODRÍGUEZ RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.297.171, representado judicialmente por la abogada en ejercicio ALICIA MARGARITA FONSECA MONTERO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 35.316, todos de este domicilio, en contra de la ciudadana MARIA IDELMA DABOIN DE ALAÑA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.768.954, de este domicilio, representada legalmente por el ciudadano ALBERTO SALAS DÍAZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado Nº 28.326, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Así se decide.

Hay condenación en costas por haber resultado vencida la parte actora en el presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo a los 28 días del mes marzo del 2008. Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha siendo las 9:00 am se publicó y registró el presente fallo, se expidió la copia certificada ut supra y se archivo en el copiador las sentencias.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA