TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO,
JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
198º Y 147º
Vista la demanda por desalojo y los recaudos que la acompañan, presentada por la ciudadana ANGELA ROSA SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.814.084, y domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, representada por la ciudadana ANTONIA ELENA GONZÁLEZ ZAMBRANO, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el No. 18.139, el Tribunal ordena darle entrada y hacer las anotaciones en los libros respectivos, y previa la revisión de las actas procesales observa:
Alega la accionante que, en fecha 15 de enero de 2007, suscribió con el ciudadano JOSE ANGEL RINCON VILLALOBOS, titular de la cédula de identidad No. 10.446.171, un contrato de compra venta sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una casa de habitación, construida sobre un terreno que se dice ser ejido, ubicada en el sector Primero de Mayo, Calle 88B, distinguida con el No. 19B-28B en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que para el momento de la compra del inmueble, el mismo se encontraba arrendado al ciudadano JOSÉ RAFAEL MENDEZ CHIRINOS, quien es venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad No. 5.163.002, y que el canon convenido entre las partes fue estipulado en la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales, quien ocupa el inmueble conjuntamente con su grupo familiar, según consta del contrato de arrendamiento que en copia certificada acompaña al presente escrito. Que el arrendador le ofreció en venta al arrendatario dicho inmueble, quien manifestó no tener interés en adquirirlo, y que por ello, su representada antes de adquirirlo habló personalmente con los inquilinos y estos le solicitaron un plazo para mudarse hasta marzo de 2007. Que por cuanto se subrogó los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento le solicitó al ciudadano JOSÉ RAFAEL MENDEZ, y a su señora, que le continuaran cancelando a ella el canon de arrendamiento establecido en el contrato, pero ambos se negaron a seguir pagando el canon de arrendamiento alegando que los estaban desocupando y por ello no tenían por que seguir pagando. Que el 30 de mayo de 2007, su representada habló con el inquilino y le preguntó si había encontrado casa, exigiéndole el pago de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2007, prometiéndole que para el día 30 de julio desocuparía la casa.
Que cuando su representada compró el inmueble, ella vivía alquilada junto con sus hijos y se comprometió a entrega dicho inmueble el día 30 de marzo de 2007, cosa que tuvo que hacer y desde esa fecha ha vivido arrimada en casa de familiares; que el día 19 de octubre de 2007, acudió por ante la Intendencia de Seguridad Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y solicito la citación de la señora AURA ELENA VIERA, esposa del arrendatario, quien fue citada el día 25 de octubre del mismo año, según expediente No. 1023.
Que desde que su representada adquirió el inmueble muchas han sido las diligencias realizadas para lograr tanto la desocupación como el pago de los cánones de arrendamiento, a partir del 15 de enero de 2007, adeudando hasta la fecha los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 250,oo) cada mes, y enero, febrero y marzo de 2008, a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 250,oo), todo lo cual hace un monto total de Tres Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 3.500,oo) ya que los arrendatarios tienen 14 meses sin pagar el canon de arrendamiento a que por ley están obligados a cumplir, y que por todo lo anteriormente expuesto, demanda el desalojo judicial del ciudadano JOSE RAFAEL MENDEZ CHIRINOS, así como cobro de los cánones de arrendamiento insolutos antes citados, con fundamento a lo establecido en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Junto con el libelo de demanda la parte actora acompañó entre otros recaudos, el contrato de arrendamiento en su forma original marcado con la letra “C”; autenticado ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de octubre de 2005.
Ahora bien, el Tribunal previo estudio de los recaudos consignados y de los alegados esgrimidos hace las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora que el arrendatario incurrió en incumplimiento de pago de las obligaciones contractuales contraídas, y que en atención a lo pautado en el artículo 34 de la ley especial, procede a demandar el desalojo judicial y el pago de los cánones de arrendamiento insolutos.
En este sentido, el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”…
En este mismo orden, es importante destacar que, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, señaló:
…” Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. “… (Subrayado del Tribunal).
Y por último apunto dicho fallo que:
“…En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. “… (Subrayado del Juzgado).
Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que al respecto señaló:
…”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal).
Señala además dicho fallo que:
…”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …”
Continúa dicho fallo:
…”De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.”…
Con vista a las sentencias antes señaladas y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda el desalojo judicial con fundamento al contrato de arrendamiento de autos, este Tribunal forzosamente debe pasar a analizar la naturaleza jurídica del instrumento fundamental, según lo pautado entre las partes contratantes de acuerdo a la cláusula tercera, la cual reza textualmente lo siguiente:
“…TERCERA: El presente contrato durará SEIS (06) MESES, a partir del 01 de octubre de 2005, y se prorrogará automáticamente por periodos iguales, si con DOS (02) MESES de anticipación por lo menos al final de cada periodo, cualquiera de las partes contratantes no manifestaren por escrito a la otra parte. Lo contrario.”…
De la revisión y análisis efectuado a la antes transcrita cláusula observa este Juzgado que, en fecha 05 de octubre de 2005, la voluntad de las partes contratantes al momento de celebrar dicho contrato fue pactar un contrato a tiempo determinado, por seis (6) meses, prorrogable de manera automática, y por cuanto consta en autos que, la demandante adquirió el inmueble en fecha 15 de enero de 2007, según el artículo 20 de la ley especial, estará obligada a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en dicho Decreto-Ley, de tal forma que, el transcurso del tiempo no ha modificado en forma alguna la calificación jurídica del contrato de arrendamiento, el cual se efectuó con determinación de tiempo, razón por la cual concluye este Tribunal que, en caso de incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales deberá la nueva propietaria arrendadora interponer la acción de resolución de contrato o cumplimento del contrato, cual fuere el caso conforme a lo establecido en los artículos 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en consideración lo pautado en el artículo 38, si hubiere lugar a ello, y no demandar el desalojo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, en interpretación contraria a las sentencias antes citadas y así se declara.
Es menester resaltar que la anterior declaratoria se fundamenta en la obligación que tiene el juez de verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, y así garantizar el debido proceso y la tutela jurídica efectiva de las partes, y en virtud de que el instrumento fundamental de la acción que acompañó junto con el escrito libelar pudiera encuadrar dentro de los presupuestos legales establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto no consta en las actas procesales la indeterminación del contrato de arrendamiento invocado, es por lo que, forzosamente este Tribunal debe declarar improcedente la presente acción, y así se decide.
En consecuencia, y por los argumentos antes explanados, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA IMPROCEDENTE LA PRESENTE DEMANDA, por ser contraria a derecho, la acción intentada por la ciudadana ANGELA ROSA SILVA, contra el ciudadano JOSE ANGEL RINCON VILLALOBOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los cuatro (04) días del mes de marzo de dos mil ocho (2008). Años: 198° y 147°.
LA JUEZ TITULAR,

XIOMARA REYES
SECRETARIA SUPLENTE,

Abog. NERYS LEÓN DUGARTE

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.).
SECRETARIA SUPLENTE,

Abog. NERYS LEÓN DUGARTE

XR/lg