TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° 716
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, CON SEDE EN CABIMAS.
Cabimas, diecisiete (17) de Marzo del 2.008
197º y 149º
“Sentencia Definitiva”.
Demandantes: LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ, YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ Y YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALAVIZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 5.648.897, 14.085.339, 16.470.048, 17.007.554 y 14.847.991, respectivamente, las cuatro (4) primeras domiciliadas en el Municipio Cabimas del Estado Zulia y la última en la Ciudad de Caracas Distrito Federal.
Demandado: MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, venezolanos, mayores de edad, titular de las cédulas de identidad números 4.506.510 y 4.704.007, respectivamente, actuando en su caracteres de Administradores-Gerentes de la empresa CAUCHOS Y RINES R10, COMPAÑÍA ANONIMA, registrada el día 03 de junio de 2.002, bajo el número 18, Tomo 5-A, con domicilio en el Municipio Cabimas del Estado Zulia.
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Comparecieron las ciudadanas LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ, YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ, antes identificadas, y la Profesional del Derecho ELSA OLAVES DE SUAREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula número 23.641, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALIVEZ, ya identificada, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, e interpusieron pretensión por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, en contra de los ciudadanos MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, ya identificados; correspondiéndole por distribución el conocimiento de dicha causa a este Órgano Jurisdiccional.
La mencionada demanda fue admitida por auto de fecha veinte (20) de Febrero del 2.008, ordenándose la comparecencia de los co-demandados, librándose los recaudos de citación correspondientes, a los fines de dar contestación a la demanda.
En fecha veintidós (22) de Febrero del 2.008, el Alguacil de este Juzgado, consignó los recibos de citación, debidamente firmados por los ciudadanos MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, titular de las cédulas de identidad números 4.506.510 y 4.704.007, respectivamente, actuando en sus caracteres de Administradores-Gerentes de la empresa CAUCHOS R10, COMPAÑÍA ANONIMA, domiciliados en el Municipio Cabimas del Estado Zulia, parte co-demandadas en el presente juicio.
En fecha veintiséis (26) de Febrero del 2.008, los ciudadanos co-demandados MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, ya identificados, presentaron escrito de contestación de demanda, además plantearon cuestiones previas, constante de tres (3) folios útiles y sus anexos constante de ocho (8) folios útiles.
En fecha veintiocho (28) de febrero del 2.008, los ciudadanos co-demandados MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, ya identificados, consignaron Poder Apud-Acta, a las Profesionales del Derecho MARTHA CHIRINOS DE PERDOMO, AMENAIDA BORJAS DÍAZ y MAGALIS MERCEDES CUMARE GUILLÉN, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matriculas 14.174, 6.679 y 10.091, respectivamente.
En la misma fecha, fue consignado por parte de los Ciudadanos co-demandados escrito de promoción de pruebas, el cual fue agregado y admitido por este Tribunal, en la misma fecha.
En fecha cuatro (4) de Marzo del 2.008, las co-demandantes ya mencionadas, otorgaron Poder Apud-Acta a las Profesionales del Derecho ELSA OLAVES de SUAREZ, MARY GODOY TERAN y MARIANELA GONZALEZ DIAZ, titulares de las cédulas de identidad números V-4.711.512, V-4.907.967 y V-10.087.912, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matriculas números 23.641, 31.821 y 57.624, respectivamente.
En la misma fecha, la parte actora consignó diligencia constante de tres (3) folios útiles, el cual contiene tres (3) particulares, por medio del cual manifiestan que las dos (2) primeras cuestiones previas opuestas por la parte demandada ocurrieron por un error involuntario, y en el particular tercero (3) contradicen la cuestión previa alegada, referente a la contenida en el ordinal 6º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que trata sobre el defecto de forma de la demanda.
Igualmente, en la misma fecha, se evacuaron las testimoniales de los Ciudadanos LUIS GUILLERMO MARIN URBINA, DOUGLAS ANTONIO RODRIGUEZ STEKMAN y DENYS HENRY ISAAC HAGGE, titulares de las cédulas de identidad números V-4.741.090, V-7.670.780 y V-3.634.447, respectivamente.
En fecha diez (10) de marzo del 2.008, la apoderada judicial de la parte actora, Dra. ELSA OLAVES DE SUAREZ, ya ampliamente identificada, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de un (1) folio útil y anexo en copia fotostática, constante de seis (6) folios, los cuales fueron agregados y admitidos a las actas respectivas, en la misma fecha.
Igualmente consignó escrito por separado, constante de un (1) folio útil, el cual contiene sus apreciaciones sobre la secuela de juicio.
Cumplido los trámites de sustanciación y estando dentro de la oportunidad legal para dictaminar y siendo hoy, el cuarto (4to) día de despacho siguiente a la conclusión del lapso probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil procedo a dictaminar en los siguientes términos:
I
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Las ciudadanas LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ y YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ, antes identificadas, y la Profesional del Derecho ELSA OLAVES DE SUAREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula número 23.641, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALIVEZ, ya identificada, fundamentaron la demanda en los siguientes términos:
“…El día 31 de mayo de 2005, se celebró formal Contrato de Arrendamiento con la Empresa Cauchos R10, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 03 de Junio de 2002, bajo el número 18, Tomo 5-A, representada por los Ciudadanos MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, comerciantes, portadores de las Cédulas de Identidad números V-4.506.510 y V-4.704.007, respectivamente, también de este domicilio, en su carácter de Administradores Gerentes; el cual quedó autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Cabimas, bajo el número 20, tomo 25, con aquella fecha; de un local comercial de nuestra propiedad, ubicado en Avenida Intercomunal, Sector R10, frente a la Panadería 900; donde funcionaba anteriormente Multiservicios La Perla, jurisdicción del Municipio Cabimas, del Estado Zulia.
Ciudadano Juez, “EL ARRENDATARIO” recibió el inmueble en perfecto estado de aseo y conservación para el uso al cual se le destinaba, especialmente en lo que se refería a pintura, cañerías, techos, instalaciones eléctricas, paredes, pisos, patios, estacionamientos, muebles y maquinaria; tal y como está expresado en las cláusulas PRIMERA y QUINTA del mencionado contrato.
Igualmente se estableció en la cláusula DECIMA, que serían por cuenta de “EL ARRENDATARIO” las reparaciones menores que requiriera el inmueble, entendiéndose por estas, aquellas cuyo costo no excediera el canon de arrendamiento mensual, en cada caso e individualmente consideradas. También serían por cuenta de “EL ARRENDATARIO” las reparaciones mayores que requiriera el inmueble, debido a la negligencia o culpa del mismo, de sus trabajadores, clientes, o de los que lo ocupen.
Ciudadano Juez, la Empresa no ha sabido cumplir con una de las obligaciones que tiene como arrendataria, cual es “cuidar de la cosa como si fuera propia, por lo cual ha debido realizar los gastos pertinentes para mantener el inmueble en perfecto estado de conservación y limpieza, en consecuencia, es responsable de su deterioro o pérdida.
De tal modo que el artículo 1592 de nuestro Código Civil establece que el Arrendatario tiene dos obligaciones principales. La primera dice que debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia,…”
Ciudadana Juez, se evidencia de inspección judicial efectuada por el Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, fechada el 10 de enero del año en curso, identificada con el número 207, que en dieciséis (16) folios útiles consigno (incluido contrato de arrendamiento); donde consta que el inmueble objeto del arrendamiento se encuentra sumamente deteriorado y descuidado. Que de seguir dándole uso, de seguro con el tiempo perecerá, por cuanto hasta algunas de las tijeras de hierro que soportan algunos de los techos están partidas, al igual que las láminas de zinc, etc…
Asimismo, Ciudadano Juez, en el mencionado contrato según se evidencia de la cláusula PRIMERA, sólo se le alquiló la planta baja del inmueble. La empresa venía ocupando la planta alta, desde el contrato anterior, y se comprometió con las arrendadoras a desocuparla y entregarla, pero las arrendadoras se han cansado de decirles a los señores representantes de el arrendatario, que se las entregue, y siempre sacan cualquier excusa. Mayor sorpresa, que de la inspección judicial realizada se dan cuenta que la tienen full de cauchos, lo cual daña las estructuras del edificio, por cuanto ese piso de arriba no fue construido para soportar gran cantidad de peso, sólo el peso normal de las personas y muebles, lo cual puede ocasionar el desprendimiento de la platabanda y la ruina del mismo, viéndose perjudicadas las arrendadoras en su patrimonio.
Ciudadano Juez, dice la cláusula: “DECIMA: Serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” las reparaciones menores que requiera el inmueble, entendiéndose por estas, aquellas cuyo costo no exceda el canon de arrendamiento mensual, en cada caso e individualmente consideradas. También serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” las reparaciones mayores que requiera el inmueble, debido a la negligencia o culpa del mismo, de sus trabajadores, clientes, o de los que lo ocupen.”
Asimismo Ciudadano Juez, en la cláusula SEPTIMA, se estableció que el incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones asumidas por “EL ARRENDATARIO”, mediante el presente contrato daría derecho a “EL ARRENDADOR” a exigir la desocupación inmediata del inmueble y pedir la resolución del contrato, debiendo pagar “EL ARRENDATARIO”, como indemnización los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que faltaren por vencerse hasta la fecha en que debía finalizar el contrato; los gastos judiciales y extrajudiciales y los daños y perjuicios a que hubiese lugar.
Ciudadano Juez, dado el grave incumplimiento de las obligaciones contraídas por la Empresa Cauchos R10, representada por los Ciudadanos MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, lo cual le está causando gravamen irreparable a las arrendadoras, es que acudimos a su competente autoridad para DEMANDAR como en efecto lo hacemos por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, a la Empresa Cauchos R10, y a sus representantes legales, plenamente identificados, quienes se constituyeron como fiadores solidarios y principales pagadores de todas y cada una de las obligaciones asumidas por la empresa en su carácter de arrendataria y los cuales, además renunciaron al beneficio de excusión, tal y como se evidencia de la cláusula VIGESIMA SEGUNDA del contrato; por todo lo cual pedimos sea condenados:
PRIMERO: A desocupar el local comercial dado en arrendamiento y lo entreguen voluntariamente; o de lo contrario sean obligados a ello, debiendo cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que falten por vencerse hasta la fecha en que debe finalizar el contrato o desocupen el inmueble; los gastos judiciales y extrajudiciales y los daños y perjuicios a que haya lugar.
SEGUNDO: Deben ser obligados, igualmente, a darle estricto cumplimiento a la parte in fine de la cláusula PRIMERA, que dice: “… Al finalizar el contrato, EL ARRENDATARIO se obliga a entregarlos, tanto el inmueble, como los bienes muebles y los equipos arrendados en iguales condiciones en que los recibe. Para la entrega de los equipos mecánicos dados en arrendamiento, “EL ARRENDATARIO” deberá ordenar y costear su revisión a empresa especializada en el ramo, la cual deberá otorgar el respectivo certificado de revisión y visto bueno de la maquinaria”.
TERCERO: Igualmente, deben ser obligados a cumplir con la cláusula CUARTA, del especificado contrato, que dice que serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” el pago de impuestos municipales y/o nacionales; y de los servicios públicos como electricidad, teléfono, gas, agua, aseo urbano, y cualquier otro servicio que requiera el inmueble; y se obliga a entregar a EL ARRENDADOR al finalizar el contrato o cuando así le sea requerido la solvencia de todos y cada uno de los servicios públicos, ya que lo recibió completamente solvente en la cancelación de los mismos. Por lo cual exigimos que este honorable Tribunal ordene a la representación de la referida empresa, consigne por ante este Tribunal las solvencias respectivas.
CUARTA: Si los demandados no cumplieren voluntariamente con todo lo solicitado y establecido en el contrato en un lapso que no debe pasar de 15 días, pedimos igualmente, se decrete el secuestro del inmueble arrendado de acuerdo al numeral 7º del artículo 599, por encontrarse el mismo en estado de deterioro, tal y como se evidencia de la inspección judicial consignada.
Fundamentamos la acción en el artículo 34, literal e, de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en las CLAUSULAS SEPTIMA Y VIGESIMA SEGUNDA, del referido contrato.
Nos reservamos el derecho de solicitar por separado tanto a la Empresa Cauchos R10 como a sus Fiadores y Principales pagadores, la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar, en ocasión del incumplimiento del contrato…”.
II
DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA
Los ciudadanos co-demandados MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, ya identificados, consignaron Poder Apud-Acta, a las Profesionales del Derecho MARTHA CHIRINOS DE PERDOMO, AMENAIDA BORJAS DÍAZ y MAGALIS MERCEDES CUMARE GUILLÉN, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matriculas 14.174, 6.679 y 10.091, respectivamente, dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:
“…Siendo la oportunidad legal para llevarse a efecto la contestación de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento tienen incoada por ante éste mismo tribunal, las ciudadanas Lucila Galaviz Roa, Carmen Zuleima Olivares Galaviz, Yamileth de los Angeles Olivares Galaviz, Yasmin del Rio Olivares Galaviz y Yaritza del Valle Olivares Galaviz, todas identificadas en el libelo de demanda; en éste acto procedemos a hacerlo de la siguiente manera:
Si bien es cierto que nuestra representada celebró contrato de arrendamiento con las ciudadanas arriba nombradas, teniendo como objeto un local comercial ubicado en la Avenida Intercomunal, Sector R-10, frente a la Panadería 900, en jurisdicción del Municipio Cabimas del Estado Zulia, Negamos, Rechazamos y contradecimos, todos los demás hechos alegados en la demanda.
PRIMERO: Negamos, Rechazamos y contradecimos que nuestra representada haya recibido el local en perfecto estado de aseo y conservación, ya que antes del inicio de nuestras operaciones mercantiles, nos vimos obligados a reparar los techos, a reponer el cableado eléctrico y otras reparaciones en el mismo, que nunca nos fueron reconocidos por las arrendadoras, como sustitución de láminas de zinc, instalación del techo de la fachada del local y pintura de todo el local.
SEGUNDO: Negamos, Rechazamos y Contradecimos, que los supuestos daños que presenta el local, como grietas y humedad, se deban o hayan sido ocasionadas por el mal uso del local, ya que lo cierto es, que según lo expuesto por un técnico llevado al local por las arrendadoras, los mismos, son consecuencia de no haber impermeabilizado oportunamente, lo cual es una reparación mayor, que corresponde reparar al arrendador.
TERCERO: Negamos, Rechazamos y contradecimos, lo que alega la parte actora, referente al sucio de las paredes y piso, pues lo cierto es que la actividad desarrollada por nuestra representada, es muy desaseada, por su misma naturaleza, pues se trabaja con grasa, aceite y cauchos.
En este mismo acto, procedemos a oponer las cuestiones previas consagradas en el Artículo 346, Ordinales 2ª, 4º y 6º del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:
I) Oponemos la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 2º del citado artículo, que textualmente dice: “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”.
En el caso que nos ocupa, las primeras cuatro demandantes Lucila Galaviz Roa, Carmen Zuleima Olivares Galaviz, Yamileth de los Angeles Olivares Galaviz y Yasmin del Rio Olivares Galaviz, se presentan al juicio sin asistencia, ni apoderado alguno y sin explicarle al Tribunal las condiciones en base a las cuales actúan y es por ello que invocamos lo preceptuado en el artículo 166 del mencionado Código de Procedimiento Civil, que textualmente dice: “Solo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la “Ley de Abogados”.
Ciudadana Juez, del análisis minucioso de la demanda, se deduce, que en ninguna parte de ella, las primera cuatro demandantes no tienen asistencia alguna de abogado, ni apoderado judicial, ni indicación del carácter con que actúan.
Distinto es el caso planteado en el artículo 882 del mismo Código, que no es precisamente el caso que nos ocupa.
II) Oponemos la Cuestión Previa establecida en el citado artículo 346, Ordinal 4º, que textualmente expresa: “La ilegitimidad de la persona persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, a su apoderado”.
En el caso que nos ocupa, fuimos citados en representación de la Empresa demandada CAUCHOS R-10, con los supuestos cargos de Administradores-Gerentes de ésta Empresa, que no conocemos ni representamos en forma alguna.
TERCERO: Oponemos la cuestión previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 ejusdem, que literalmente reza: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el Artículo 78”.
Es el caso, Ciudadana Juez, que nosotros, MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELÉNDEZ NÚÑEZ, fuimos citados como Administradores-Gerentes de la Empresa demandada CAUCHOS R-10, cuando en realidad, representamos con el carácter de Administradores-Gerentes, a la Empresa “CAUCHOS Y RINES R10, COMPAÑÍA ANÓNIMA”, incumpliendo así la parte actora, los requisitos de forma pautados en el referido Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Vigente, ordinales 2º y 3º.
Acreditamos nuestro carácter de Administradores-Gerentes de la Empresa “CAUCHOS Y RINES R10, COMPAÑÍA ANÓNIMA”, con Documento Constitutivo Estatutario de la Empresa en su Cláusula Octava e igualmente con el Acta de Asamblea General Extraordinaria de accionistas celebrada el Quince (15) de Junio de Dos Mil Dos (2.002), en la que consta nuestro nombramiento y que acompañamos en original, a efectus videndi…”.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Como punto previo, debe esta Sentenciadora resolver las cuestiones previas interpuestas por los co-demandados, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los siguientes términos:
1.- Con respecto, a la cuestión previa establecida en el ordinal 2 del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil, referente a “La ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para comparecer en juicio”.
Al respecto, considera esta juzgadora que el argumento es contradictorio, ya que, en el escrito de contestación los co-demandados, admiten y aceptan la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, tal como consta en el contrato de arrendamiento anexo al escrito de demanda, y en ningún momento se identificaron como apoderadas o representantes de el actor, sino como legítimos demandantes, el hecho que no se haya manifestó en el escrito de demanda la formula sacramental de “que estaban asistidas por la Profesional del Derecho, Elsa Olaves de Suarez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 23.641”, no invalida el escrito libelar, porque estuvo conjuntamente presente con ellas, quienes suscribieron la presentación de la demanda en presencia de un funcionario público, refrendando o ratificando la actuación al otorgarle poder apud-actas a la mencionada abogada en ejercicio.
Por lo antes expuesto, considera esta juzgadora que no es procedente declarar que la parte actora, no tienen legitimidad por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio. Así se establece.-
2.- Igualmente, opusieron la cuestión previa establecida en el ordinal 4 ejusdem, la cual establece: “La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado”.
Del contrato de arrendamiento suscritos por las partes, concatenándolo con el escrito de demanda, se observa que la empresa demandada aparece plenamente identificada en actas, como: “CAUCHOS Y RINES R-10 C.A., inscrita por ante el Registro mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, el día 03 de junio de 2.002, bajo el número 18, Tomo 5-A, representada en ese acto por sus Administradores-Gerentes, MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ”, ya ampliamente identificados y son los mismos identificados como co-demandados en el presente juicio.
Asimismo, convinieron expresamente la existencia de la relación arrendaticia de la presente controversia. (Ver folio 12 y vuelto 34 del presente expediente), el argumento antes señalado enerva la cuestión previa opuesta. Así se establece.-
3.- También opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6, del articulo 346, ejusdem, que trata sobre el defecto de la demanda, por considerar no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinales 2 y 3 sin ningún tipo de razonamiento; pero de conformidad con la disposición señalada, corresponde:
“…2.- El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
3.- Si el demandado o el demandante fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro…”.
De la lectura del escrito de demanda y anexos, se desprende que tanto los demandantes como los demandados se encuentran plenamente identificados, tanto en el libelo de demanda como en el documento de arrendamiento suscritos por las partes, en virtud de todo lo antes expuesto, es procedente declarar sin lugar todas las cuestiones previas opuestas por los co-demandados. Así se establece.-
Resuelto lo anterior, corresponde ahora dar cumplimiento a los principios de exhaustividad y autosuficiencia del fallo, que tiene su fundamento en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 243 ejusdem, esta juzgadora, pasa a examinar las pruebas del proceso.
III
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
Anexo al escrito de demanda consignó:
a) Poder Autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, con sede en Boleíta Sur, en fecha trece (13) de febrero del 2.008, el cual quedó inserto bajo el Nro. 056, Tomo 017 de los libros de autenticaciones respectivos, suscrito por la ciudadana Yaritza del Valle Olivares Galaviz, otorgado a favor de las profesionales del Derecho, ELSA OLAVES DE SUAREZ, MARY GODOY TERAN Y MARIANELA GONZALEZ DIAZ, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 23.641, 31.821 y 57.624, respectivamente.
Con respecto, al mencionado poder, se le otorga el valor que tiene, es decir, un mandato otorgado por la ciudadana YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALIVIZ, ya identificada, a favor de las mencionadas Profesionales del Derecho para que la representen en el presente juicio de Resolución de Contrato. Así se establece.-
b) Inspección Judicial, efectuada por este Tribunal el día diez (10) de enero del 2.008, signada con el número Solicitud Nro. 207, de la nomenclatura llevada por este tribunal.
Con respecto a la Inspección Extran Litem, evacuada por este mismo Tribunal, se le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil Venezolano, donde se dejó constancia que el local o inmueble objeto del presente litigio para el momento del traslado y constitución de este Tribunal se encontraba por lo general: las paredes y pisos sucios, con algunas manchas en la platabanda producto de filtraciones y humedad, lleno de tela araña, con algunas grietas, con grasas, los desagües y cañerías se encontraban llenos de basura, tijeras rotas o partidas, láminas de zinc rotas, partidas y con agujeros, etcétera; observándose deteriorado y abandonado del local por falta de mantenimiento, además antihigiénico, porque en la parte del local trasera había mucho excrementó de perro y no estaba en funcionamiento en ese momento el baño o sala sanitaria para el uso de los empleados o público en general; pero en ningún momento el Tribunal manifestó o dejó constancia: “que de seguir usándolo la Empresa Cauchos y Rines R10, seguro perecería,…” como lo pretende hacer ver la parte actora en varios escrito que consignó durante la secuela del juicio.
Los argumentos antes expuestos por el Tribunal no fueron impugnados por el adversario, por el contrario, el notificado manifestó: “…Que el sucio de las paredes y pisos se deben a la naturaleza del negocio y que lo que tenga que poner en regla se pondría, con la prontitud del caso”. Con lo que quedó reconocido o admitió la suciedad en que se encontraba el local para el momento de encontrarse constituido el Tribunal. Así se establece.-
c) Copia certificada del contrato de arrendamiento, suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, de fecha treinta y uno (31) de mayo del 2.005, por ante la Notaria Primera de Cabimas del Estado Zulia, el cual quedó inserto bajo el Nro. 20, tomo 25 de los libros de autenticaciones respectivos.
Con respecto al contrato de arrendamiento antes mencionado, esta juzgadora le da todo el valor probatorio que de él emana, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 429 del Procedimiento Civil. Así se establece.-
Posteriormente, durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, presento escritó invocando en el particular primero; el mérito favorable que se desprende de las actas procesales a favor de sus representados.
Esta invocación tiene relación con el principio de comunidad de pruebas, la cual consiste en que una vez incorporado la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común, es decir, cada parte puede aprovecharse indistintamente de su prueba, como de la producida por la contraparte, y a su vez, el Juez puede utilizar los resultados probatorios aún para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que los producen, de modo que el Juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana critica, aún en beneficio del adversario de aquella parte que haya producido la prueba. Así se establece.-
En los particulares segundo y tercero, promueven el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual es el objeto de la presente controversia y la inspección extra-litem practicada por este Tribunal, los cuales ya fueron valorados.
En el particular cuarto hacen uso del principio de comunidad de prueba, y promueven el Acta Constitutiva de la Empresa CAUCHOS y RINES R10, Compañía Anónima, registrada el día 03 de junio de 2.002, bajo el número 18, tomo 5-A; y Acta de Asamblea General Extraordinaria celebrada el día 15 de junio de 2.002, registrada el 19 de agosto de 2.002, bajo el número 80, tomo 3-A; ambas cursantes por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Zulia, con sede en Ciudad Ojeda, las cuales fueron consignadas por los demandantes.
Con relación a estos documentos, esta Sentenciadora, le otorga el valor que de ellos se desprende, es decir, la identificación de la empresa demandada y el carácter que se acreditan los demandados como Administradores Gerentes de la Sociedad Mercantil “Cauchos y Rines R-10, Compañía Anónima” y la existencia de la relación arrendaticia entre las partes y el contenido o voluntad de las mismas. Así se establece.-
Por último en el particular quinto consignó copia fotostática, en seis (6) folios útiles, el cual contiene el primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual cursa ante la Notaria Pública Segunda de Cabimas, de fecha treinta (30) de agosto de 2.002, el cual quedó inserto bajo el Nro. 40, tomo 43 de los libros respectivos de autenticaciones.
Con respecto a la mencionada copia simple, se le otorga valor probatorio que de el emana, es decir, el inicio de la relación arrendaticia entre las partes, el cual fue posteriormente sustituido por voluntad entre las partes, por otro contrato de arrendamiento, hoy actualmente vigente, de fecha treinta y uno (31) de Mayo del 2.005; y el mencionado contrato no fue impugnada por sus adversarios dentro del lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Codito de Procedimiento Civil. Así se establece.-

PRUEBAS APORTADAS POR LOS DEMANDADOS

En el lapso de promoción y evacuación de pruebas, presentaron escrito donde el primer particular invocó el mérito favorable que se desprende de las Actas procesales, muy especialmente, aquellas partes del libelo de demanda que fueron contradichas y rechazadas en la oportunidad legal.
En el particular segundo promueven el Registro de Comercio de la Empresa demandada y en el particular tercero el Acta de Asamblea General Extraordinaria, celebrada el día quince (15) de junio de 2.002. Los referidos particulares, ya fueron analizados y valorados anteriormente, específicamente, en el segundo y tercero particular de las pruebas aportadas por la parte actora, cuando hicieron uso del principio de comunidad de pruebas, en el particular cuarto, del escrito de pruebas. Así se establece:-
En el particular cuarto promovieron y evacuaron las testimoniales juradas de los ciudadanos: LUIS GUILLERMO MARIN URBINA, DOUGLAS ANTONIO RODRIGUEZ STEKMAN y DENYS HENRY ISAAC HAGGE, titulares de las cédulas de identidad número V- 4.741.090, V- 7.670.780 y V- 3.634.447, respectivamente.
Esta Sentenciadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no aprecia las declaraciones de los ciudadanos antes mencionados, por cuanto no merecen la confiabilidad necesaria para la comprobación de los hechos controvertidos, por cuanto los tres (3) testigos manifestaron haber tenido una relación contractual con los representantes de la empresa demandada; el primero de los mencionados supuestamente fue contratado para hacer reparaciones en unas tuberías de aguas blancas; el segundo también supuestamente fue contratado para hacer el cableado y reemplazo las tapas de la brequera, etcétera y el tercero fue supuestamente el constructor de varios trabajo, al punto de haber manifestado en la respuesta segunda: “Yo quiero acotar que ese conocimiento previo es por las relaciones laborales,…”. Además de considerar que las declaraciones rendidas, no guardan relación directa con la controversia planteada. Así se establece.-
Exponen los demandantes en el libelo de demanda que la empresa demandada recibió el inmueble en perfecto estado de aseo y conservación para el uso al cual sería destinado. Dicho argumento no es materia de controversia, porque según el contenido de los contratos de arrendamientos celebrados entre las partes, así lo dejaron establecido y los mismos no fueron materia de impugnación.
Además alegaron que el inmueble fue arrendado únicamente como local comercial en el ramo automotriz; como la venta e instalación de cauchos, rines y demás accesorios para vehículos, alegando además en el segundo contrato de arrendamiento, que sólo se le alquiló la planta baja del inmueble, argumento que entran en contradicción con lo establecido en el primer contrato de arrendamiento que hacen valer, el cual fue autenticado en la Notaria Pública Segunda de Cabimas, en fecha treinta (30) de Agosto del 2.002, el cual quedó inserto bajo el Nro. 40, Tomo 43 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual es del tenor siguiente en la cláusula “…PRIMERA: LOS ARRENDATARIOS son propietarios de un inmueble que entre otros lo conforma un Local Comercial, ubicado en Av. Intercomunal Sector R-10 frente a la Panadería 900, jurisdicción del Municipio Cabimas del estado Zulia”, es decir, lo arrienda sin excepcional parte alguna del mencionado inmueble, y entra en contradicción cuando reconocen que la parte trasera del local funciona otro galpón grande que sirve de depósito que también forma parte de la relación arrendaticia.
Igualmente, posteriormente de trabada la litis, reclaman la impermeabilización de algunas áreas de la platabanda que según su decir no forma parte de la relación arrendaticia.
Indistintamente, alegan el incumplimiento de las cláusulas siguientes:
“QUINTA: “El ARRENDATARIO” declara que recibe el inmueble en perfecto estado de aseo y conservación para el uso al cual se le destina, especialmente en la que se refiere a pintura, cañerías, techos, instalaciones eléctricas, paredes, pisos, patios, estacionamiento, etc; y se compromete a entregarlo a “EL ARRENDADOR” a la finalización del contrato en las mismas condiciones en que lo recibe, salvo lo causado por el debido uso de las cosas, conforme a las prácticas usuales.(subrayado del Tribunal).
“DECIMA: Serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” las reparaciones menores que requiera el inmueble, entendiéndose por estas, aquellas cuyo costo no exceda el canon de arrendamiento mensual, en cada caso e individualmente consideradas. También serán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” las reparaciones mayores que requiérale inmueble, debido a la negligencia o culpa del mismo, de sus trabajadores, clientes, o de los que lo ocupen…”
Con respecto a la cláusula quinta, considera esta juzgadora que es contradictorio fundamentar el incumplimiento de esta cláusula, estando vigente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, ya que, el mismo no ha finalizado, y se hace exigible, de acuerdo a la voluntad contractual de las partes a la finalización del contrato. Así se establece.-
Por ello, es lógico que en el particular cuarto del contenido de petitorio del escrito de demanda, los demandantes hayan otorgado un lapso no mayor de quince (15) días para que cumplan voluntariamente con todo lo solicitado.
Del estudio exhaustivo de las actas, se concluye que el conflicto que verdaderamente existe entre las partes, corresponde a los gastos de las reparaciones menores o mayores del inmueble, pero en el escrito de demanda, no se encuentran especificados o determinados los mismo, ni existe un presupuesto para determinar el quantum ni tampoco se indica el canon de arrendamiento mensual actual del local comercial, para poder determinar la procedencia o no del supuesto incumplimiento.
Después de trabada la litis, durante la etapa de promoción y evacuación de pruebas, en fecha cuatro (4) de marzo del 2.008, la parte actora consignó una diligencia donde manifiesta que: “… Se debe condenar a realizar las impermeabilizaciones debidas según la cláusula DECIMA, ya que eso está considerado como una reparación menor, por cuanto las filtraciones no cubren grandes áreas, sino pocos metros cuadrados, cuyo costo no debe exceder el canon de arrendamiento mensual que ascienden a 2.570 bolívares fuertes mensuales.”(Ver vuelto 54). Siendo el canon de arrendamiento reflejado en el contenido del contrato de arrendamiento del cual se solicita su resolución la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00) mensuales, hoy día, MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES. (1.600 Bs. F).
El pedimento antes señalado constituye, nuevos hechos que no pueden ser aportados o valorados después de haberse trabado la litis porque de tomarse en cuenta se lesionaría el derecho de defensa y el debido proceso de una de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se establece.-.
Por último, considero que los actores también entran en contradicción cuando solicitan la RESOLUCION DEL CONTRATO, y fundamentan su pretensión en el artículo 34, literal “e”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, con base a las cláusulas séptima y vigésima segunda del referido contrato; solicitando el DESALOJO del inmueble arrendado obviando que la referida disposición exige que se trate de: un contrato de arrendamiento verdal o por escrito a tiempo indeterminado, donde se requiere en el literal “e” “…Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”. (Negrillas del Tribunal.)
Pretensiones que fueron alegadas en el escrito de demanda, pero no aportaron ningún medio de prueba que demuestre la existencia del mencionado literal, ya que, considero que existe falta de precisión en la fijación de los hechos que puedan dar lugar a los temores o ambigüedades expuestos por la parte actora.
Siendo así las cosas, quien decide considera que esta ajustado a derecho, el declarar sin lugar la demanda interpuesta por la parte actora por no existir elementos de convicción del supuesto incumplimiento de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Así se decide.-
IV
DECISIÓN
Por las consideraciones anteriormente expuestas, éste JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por los co-demandados, ciudadanos MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, en sus caracteres de Administradores-Gerentes de la empresa CAUCHOS Y RINES R10 COMPAÑÍA ANONIMA, ya identificada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda incoada por las ciudadanas: LUCILA GALAVIZ ROA, CARMEN ZULEIMA OLIVARES GALAVIZ, YAMILETH DE LOS ANGELES GALAVIZ, YASMIN DEL RIO OLIVARES GALAVIZ Y YARITZA DEL VALLE OLIVARES GALAVIZ, ampliamente identificadas, en contra de los ciudadanos MAXIMILIANO HERDE LIMA e IRAMA MARGARITA MELENDEZ NUÑEZ, en sus caracteres de Administradores-Gerentes de la empresa CAUCHOS Y RINES R10 COMPAÑÍA ANONIMA, ya identificados, por concepto de RESOLUCION DE CONTRATO.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, SANTA RITA Y SIMÓN BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas, a los diecisiete (17) días del mes de Marzo del año dos mil ocho (2.008). Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación.-
LA JUEZA,

Dra. MIGDALIS DEL VALLE VASQUEZ MATHEUS.
LA SECRETARIA,

DRA. ZULAY RAQUEL BARROSO OLLARVES.

En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho, y siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el Nº 12-2.008.-
LA SECRETARIA,

DRA. ZULAY RAQUEL BARROSO OLLARVES.

MVVM/zrbo/.-