TSJ Regiones - Decisión

197° y 149°
Exp. N° 614/08
I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA: GEORGINA CEREZO DE BONETTI y GIANFRANCO BONETTI, venezolano, mayores de edad, cónyuges, domiciliados en Caracas, Distrito Capital, la primera dedicada al hogar y el segundo comerciante y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-2.105.502 y V-6.912.416, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: SUGEY MAYELIN VIVAS MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, soltera y titular de la Cédula de Identidad N° V-17.488.623.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: YIRIS SEMERENE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.552.137, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14.499.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: ANASTASIO RIVERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.008.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

NARRATIVA.

En fecha 01 de febrero de 2008, se admitió la presente demanda presentada por el abogado YIRIS SEMERENTE, en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos GEORGINA CEREZO DE BONETTI y GIANFRANCO BONETTI, contra la ciudadana SUGEY MAYELIN VIVAS MARQUEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.
Señala la parte actora en su libelo que en fecha 01 de abril del 2006, celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un año fijo, contado a partir del 01 de abril del 2006 hasta el 01 de abril del 2007, con la ciudadana SUGEY MAYELIN VIVAS MARQUEZ, sobre un inmueble representado por un apartamento ubicado en el Parque Residencial San Francisco, Edificio “E”, Piso 6, Apartamento E-63, Calle San Francisco, Sector Genovés, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Que estableció un canon mensual de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000, 00). Que se estableció una prórroga conforme al artículo 38 letra “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un lapso máximo de seis (6) meses, contados a partir del 01 de abril de 2007. Indica la parte actora en su libelo, que en fecha 01 de abril del 2007, suscribieron un contrato de prórroga con la ciudadana SUGEY MAYELIN VIVAS MÁRQUEZ, la cual terminaba el 01 de octubre del 2007, y la arrendataria debía entregar el inmueble desocupado de personas con todo el mobiliario del apartamento recibido por esta, en el mismo buen estado de funcionamiento y conservación de todas sus instalaciones, solventes de todos los servicios tanto de luz como de aseo domiciliario, lo cual no ha hecho la arrendataria. Que al vencimiento de la prórroga, en caso de continuar en el inmueble después del vencimiento de la misma la arrendataria debía paga la suma de CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F.45, 00). Manifiesta la parte actora que le hizo la preferencia ofertiva del inmueble a la arrendataria, por la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000, 00), ahora expresado en CIENTO VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. 120.000, 00), mediante instrumento privado, firmado y aceptado por la arrendataria, conforme lo preceptuado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual rechazó. Citó como fundamento de su libelo de demanda los artículos 26 y 27 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como los artículo 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, de igual manera los artículo 1.160, 1.167, 1.361, 1.370, 1.594, 1.597 y 1.599 del Código Civil. Que por todo lo expresado anteriormente es que procedió a demandar a la arrendataria ciudadana SUGEY MAYELIN VIVAS MARQUEZ, para que convenga en entregarle el inmueble desocupado de persona con todos sus bienes muebles tal como lo recibió y que en su defecto a ello, fuera condenado por el Tribunal. Solicitó se decretara el secuestro del inmueble y se ordenara el depósito del mismo en su persona. También solicitó se condenara en costas y costos a la parte demandada.
El 01 de febrero de 2008, comparece la ciudadana Alguacil Temporal de este tribunal y consigna la boleta de citación de la parte demandada, la cual fue debidamente citada.
El día 07 de febrero de 2008, compareció la ciudadana SUGEY MAYELIN VIVAS MARQUEZ, asistida por el abogado ANASTASIO RAFAEL RIVERO ORTEGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 42.008, y procedió a dar contestación a la demanda diciendo en el mismo que era cierto que en fecha 01 de abril del 2006, firmó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un año fijo contado a partir del 01 de abril del 2006 hasta el 01 de abril del 2007, con los ciudadanos GEORGINA DE BONETTI Y GIANFRANCO BONETTI, quienes autorizaron a la inmobiliaria Rogelio Ñañez, C.A., Bienes Raices, Propiedad Inmobiliaria, Condominio y Alquileres, para que realizaran el alquiler de un apartamento que ella ocupa, el cual firmó en la Oficina del señor Rogelio Ñañez, C.A., por un canon de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000, 00), hoy equivalente a CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 450, 00). Que en fecha 18 de marzo del 2003 la inmobiliaria Rogelio Ñañez, fue autorizada por los ciudadanos GEORGINA DE BONETTI y GIANCARLOS BONETTI, para que suscribiera contrato de arrendamiento con la ciudadana OMAIRA MARQUEZ VILLAMIZAR, quien es su madre y con quien siempre ha vivido en el ya identificado inmueble. Que también es cierto que los hoy actores le ofrecieron el apartamento que ocupa su progenitora solo con la finalidad de aumentar el canon de arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES mensuales (Bs. 450.000, 00), condición que las partes involucradas en el contrato aceptaron, ya que los cánones estaban congelados. Que igualmente es cierto que nunca le fue ofertado el apartamento a su madre, y que la misma nunca fue notificada en conformidad con lo que establece el contrato de arrendamiento firmado el 01 de abril del 2003, en su cláusula décimo novena. Que era cierto que el 01 de abril del 2007, fue firmado el contrato de prórroga, pero que no era menos cierto que el contrato de arrendamiento que firmaron los hoy demandantes y su progenitora ISABEL OMAIRA MARQUEZ VILLAMIZAR, está vigente por cuanto a su madre no le notificaron los arrendadores y menos firmaron el recibo de finiquito de la entrega del inmueble tal como lo expresa la cláusula Décimo Novena del contrato de arrendamiento firmado el 01 de abril del 2003. Negó, rechazó y contradijo lo dicho por los actores de que ella había incurrido en el incumplimiento del contrato, así como de haber violentado los artículos 38 literal “A” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo negó, rechazó y contradijo el que tuviera que pagar CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 450.000, 00). Manifiesta que le fue ofrecido en venta el apartamento de conformidad con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000, 00), precio el cual fue discutido con el señor Rogelio Ñañez y fue reconsiderado y el 13 de agosto del 2007 le fue ofrecido nuevamente por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000, 00), que el 20 de agosto del 2007 le presentó al señor Rogelio Ñañez, la carta de aceptación de la venta ofrecida, la que se negó a firmar y aceptar el documento. Negó, rechazó y contradijo por ser falso de toda falsedad que hubiera rechazado la oferta en venta del apartamento. Opuso a la parte actora el contrato de arrendamiento firmado por su madre Isabel Omaira Márquez Villamizar, en todo su contenido, así como los artículos 38, literal A, y también los artículos 39, 40, 41 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dijo que no era cierto que ella se esté negando a entregar el apartamento arrendado.
En la oportunidad de presentar pruebas sólo compareció la parte demandada y presentó las siguientes: Reprodujo el mérito favorable de los autos y muy especialmente todos aquellos que le beneficiaran. Produjo, reprodujo e hizo valer el mérito probatorio contenido en el documento de solicitud de alquiler, firmado por su progenitora señora Isabel Omaira Márquez Villamizar y el representante de la Inmobiliaria Rogelio Ñañez, C.A., el 18 de marzo del 2003, de la que se evidencia que su madre vive y siempre ha vivido en el inmueble antes identificado. Produjo, reprodujo e hizo vale el mérito probatorio contenido en el contrato de arrendamiento privado firmado el 01 de abril del 2003, de que se evidencia que su mamá Isabel Omaira Márquez Villamizar y los ciudadanos Georgina de Bonetti y Gianfranco Bonetti, firmaron contrato de arrendamiento por el inmueble ubicado, en la calle San Francisco, sector Genovés, Parque Residencial San Francisco, Edificio “E”, apartamento E-63, Porlamar, Jurisdicción del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, porque no fueron notificadas, tal como lo establece la cláusula décima novena del contrato, el cual dijo está vigente e hizo valer en todo su valor y opuso a los actores formal y expresamente. También dijo producir, reproducir y hacer valer en todo su valor probatorio el contenido de Ley establecido en los artículos 38 literal “B” y último aparte de los artículos 39, 42 y 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Reprodujo e hizo valer todo el mérito probatorio que se deriva del escrito de oferta de venta de los propietarios del inmueble objeto de la demanda en la que le fue expresa y formalmente ofrecido en la cantidad de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000, 00), por intermedio de la inmobiliaria ROGELIO ÑAÑEZ, C.A. Reprodujo e hizo valer en todo su valor probatorio el contenido del documento emanado del Instituto de la Vivienda y equipamiento de comunidades de la Gobernación del Estado Nueva Esparta de fecha 20 de agosto del 2007, en la que se pide a los propietarios y asimismo se acepta la oferta de venta hecha el 13 de agosto del 2007. Produjo, reprodujo e hizo valer en todo su valor probatorio el contenido de la constancia de residencia emanada de la Junta de Condominio del Parque San Francisco de fecha 26 de septiembre del 2007, en la que se evidencia que vive desde hace más de cinco (5) años en el inmueble objeto de la presente acción. Produjo, reprodujo e hizo valer en todo su valor probatorio el contenido del justificativo de testigo de fecha 13 de noviembre del 2007, evacuado por ante la Notaría Pública de Juangriego. Promovió como testigos a los ciudadanos Rebertson Gregorio Cárdenas Guevara y Sonia Josefina Subero, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-13.424.574 y V-9.999.316, respectivamente. Por último promovió e hizo valer en todo su valor probatorio el contenido del acta de nacimiento de fecha 28 de noviembre del 1986.
Fijada la oportunidad para la evacuación de los testigos sólo compareció la ciudadana Sonia Josefina Subero y rindió su respectiva declaración.

MOTIVA.
Planteada la controversia en los términos que han sido narrados pasa este sentenciador a decidir y lo hace previa las consideraciones siguientes:
Estatuye el Código Civil en su artículo 1.133:
“el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, otorgándole el artículo 1.159 del mismo Código, fuerza de Ley entre las partes, quienes además no pueden revocarlo sino por mutuo acuerdo o por las causas autorizadas por la Ley, jugando así, un papel preponderante el principio de la Autonomía de la Voluntad de las partes en el contrato, lo cual significa que habiéndose perfeccionado el mismo, éste debe ejecutarse y cumplirse de acuerdo con lo pactado, lo cual implica que su cumplimiento es obligatorio, salvo que medie el mutuo consentimiento de las partes para modificarlo o bien, que exista una causa legal que expresamente así lo autorice como por ejemplo, la excepción de contrato no cumplido o non adiempleti contractus contenida en el artículo 1.168, ejusdem. Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.
La Doctrina está de acuerdo en que la resolución o cumplimiento del contrato no debe dejarse al árbitro de las partes cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones. En este caso, la acción incoada calificada por el actor como de cumplimiento de contrato versa sobre el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (arrendador y arrendatario) por el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Parque Residencial San Francisco, Edificio “E”, Piso 6, Apartamento E-63, Calle San Francisco, Sector Genovés, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, con fundamento o basamento legal de haber incumplido una de las cláusulas del señalado contrato; al sustentar el actor que la demandada no cumplió lo establecido incurrió en la violación contractual, quedando en la obligación de demostrar lo contrario lo cual no hizo.
Nuestro ordenamiento jurídico nos enseña, lugar y tiempo en los cuales deben hacerse nuestras defensas, siendo así, la contestación de la demanda debió efectuarse al segundo (2°) día de citada la demandada y no al primer día como sucedió en el caso bajo análisis, siendo la contestación extemporánea por adelantada, no quedando confesa la demandada por cuanto en su oportunidad procesal promovió pruebas, haciendo valer ciertos y determinados alegatos. Entre sus defensas hace un planteamiento que en caso de que fuese este Tribunal a decidir al respecto dicho planteamiento es ajeno a lo que aquí se litiga; porque existe una nueva relación arrendaticia que es la que se ventila en estos momentos, y Así se Decide.
Durante el lapso probatorio solo la demandada hizo uso del mismo tratando de probar sus afirmaciones; pero todas fueron con el objeto de probar una relación distinta a la que se está considerando mediante este proceso; por lo que éste sentenciador, no cree prudente pasar a analizarla, por cuanto las mismas nada aportan al caso bajo análisis. De modo que, antes las claras evidencias que comprueban lo alegado y sostenido por la actora debe concluirse que nada produjo la demandada para beneficiarla cuando promovió el mérito favorable de los autos, al respecto observa quien decide que al no señalarse sobre cuales hechos específicamente pretenda hacer valer tales méritos, ello no constituye probanza alguna y su apreciación violentaría el principio de legalidad contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y Así se Decide.
Igualmente la parte actora trajo a los autos contrato de arrendamiento suscrito entre las partes envueltas en el litigio. En tal sentido observa este sentenciador que dicho contrato al no ser tachado, ni impugnado por la parte demandada muy por el contrario lo reconoció en todo su contenido siendo así, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en consecuencia, quedó demostrado que el inmueble se encuentra arrendado por la Ciudadana SUGEY MAYELIN VIVAS MARQUEZ, y Así se Declara.
Igualmente el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil señala:
“La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.”
Siendo que la demandada en su escrito reconoció la existencia de la relación contractual arrendaticia debe este Juzgador declarar probada la relación que se demanda en consecuencia queda demostrado que la inquilina debió cumplir con la obligación tal como fue pactada en dicho documento, vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio y en los términos en que se celebró por lo que se tiene como prueba fehaciente de la existencia de la obligación contractual de conformidad con el artículo in comento teniendo la misma fuerza probatoria que el instrumento público lo que hace plena prueba y Así se Decide.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento demandado alegado por la parte actora, observa este Tribunal que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución, como son los contratos de arrendamientos, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del cumplimiento del mismo, esto es, probada la existencia de una obligación de ejecución en forma autentica, es el demandado quien debió probar que ha cumplido en sus obligaciones de entregar oportunamente el inmueble, sentado lo anterior, constata este Juzgador que como quiera que no consta en autos, pruebas que desvirtúen los alegatos de la accionante y siendo que a consideración de este Tribunal, la parte demandada debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento.
En consecuencia, conforme a lo expuesto y por cuanto la presente acción se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, considera quien aquí decide que lo procedente en este caso es declarar con lugar la acción propuesta y Así se Decide.

DISPOSITIVA.
Vista las anteriores consideraciones y con el objeto de mantener un equilibrio Procesal de Derecho y de Justicia Social, este Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentaron los ciudadanos GEORGINA CEREZO DE BONETTI y GIANFRANCO BONETTI, venezolano, mayores de edad, cónyuges, domiciliados en Caracas, Distrito Capital, la primera dedicada al hogar y el segundo comerciante y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-2.105.502 y V-6.912.416, respectivamente, contra la ciudadana SUGEY MAYELIN VIVAS MARQUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, soltera y titular de la Cédula de Identidad N° V-17.488.623.
SEGUNDO: Se ordena a la ciudadana SUGEY MAYELIN VIVAS MARQUEZ, antes identificada entregar el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Parque Residencial San Francisco, Edificio “E”, Piso 6, Apartamento E-63, Calle San Francisco, Sector Genovés, Porlamar, Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta, a los ciudadanos GEORGINA CEREZO DE BONETTI y GIANFRANCO BONETTI, anteriormente identificados.
TERCERO: Se condena en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil a la ciudadana SUGEY MAYELIN VIVAS MARQUEZ, por haber resultado totalmente vencida en esta instancia.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los catorce (14) días del mes de marzo de dos mil ocho (2.008). Años. 197º de la Independencia y 149º de la Federación.
DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE, DEJESE COPIA.
El Juez,

Dr. Juan José Anuel Valdivieso La Secretaria,

Yanette González González

En esta misma fecha, siendo las Once de la mañana (11:00 A.M.) se publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,

JJAV/ygg/wrr.-
Exp. N° 614-08.