TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
198º y 149º

PARTE ACTORA: JOSEFINA DE LAS NIEVES PAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.278.379 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS JUDICIALES: YAJAIRA NAVA VALBUENA y MAURICIO JIMÉNEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.863.263 y 13.627.383, respectivamente e inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 99.153 y 100.476, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
ALFREDO MORENO NAVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.821.988 y del mismo domicilio.
APODERADO JUDICIAL: JORGE ALBERTO PADRÓN GARCÍA, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad No. 4.534.860 e inscrito en el inpreabogado bajo el No. 25.981.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

SÍNTESIS NARRATIVA
En fecha nueve (9) de octubre del año 2.007, se dio curso a la demanda presentada por la ciudadana, Josefina de las Nieves Paz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.278.379 y domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, debidamente asistida por la profesional del derecho Yajaira Nava, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.863.263, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el N° 99.153, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, en contra del ciudadano Alfredo Moreno Nava, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.821.988 y del mismo domicilio, la cual fue admitida con sus anexos.
Así pues, en fecha quince (15) de noviembre del año 2.007, el profesional del derecho Jorge Alberto Padrón García, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 4.534.860, e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 25.981, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Alfredo Moreno Nava se da por citado, notificado y emplazado, en la presente demanda.
El profesional del derecho, Jorge Alberto Padrón García, actuando como apoderado judicial del ciudadano, Alfredo Moreno Nava, en fecha diecinueve (19) de noviembre de 2.007 dio contestación a la presente demanda, reconviniendo a la parte demandante.
Por auto de fecha veintiséis (26) de noviembre de 2.007, este tribunal admitió la reconvención cuanto ha lugar en el derecho y el día veintinueve (29) de noviembre de 2.007, este tribunal dejó sin efecto el auto dictado en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2.007, en el cual se admitió la reconvención propuesta por resultar incompatible su tramitación por el procedimiento breve.
La profesional del derecho, Yajaira Nava, actuando como apoderada judicial de la parte demandante, en fecha treinta (30) de noviembre de 2.007, consignó escrito de alegatos.
En fecha diez (10) de diciembre de 2.007, la profesional del derecho Yajaira Nava, actuando como apoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de pruebas.
Este juzgado por auto de fecha doce (12) de diciembre de 2.007, admitió las pruebas promovidas por la parte demandante cuanto ha lugar en derecho.
La profesional del derecho Yajaira Nava, actuando como apoderada judicial de la parte demandante en fecha once (11) de febrero de 2008, solicitó se dicte sentencia.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA: La ciudadana Josefina de las Nieves Paz, debidamente asistida por la profesional del derecho Yajaira Nava alegó que celebró según documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, de fecha veintinueve (29) de junio de 2.001, anotado bajo el N° 94, tomo 66, contrato de arrendamiento con el ciudadano, Alfredo Moreno Nava, sobre un inmueble constituido por una casa quinta, ubicada en el sector Zapara I, calle 58-B, N° 4ª-20, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en el cual se estableció en la cláusula segunda, que dicho contrato tendría una duración de seis (6) meses, contados a partir de la fecha cierta de la autenticación del documento.
Es decir, que el mismo tendría que ser renovado para el mes de diciembre de 2001, y así sucesivamente hasta que ambas partes o cualquiera de alguna de ellas manifestare su voluntad de no renovar el contrato y así lo hicieren por escrito, respetando siempre los plazos de prorroga legal que establece la ley especial.
Según carta o misiva de fecha dos (2) de diciembre de 2.001, el ciudadano Alfredo Moreno Nava, manifestó su voluntad de renovar el contrato por seis (6) meses más.
En fecha seis (6) de junio de 2.002, dicho ciudadano manifestó su voluntad de renovar el contrato por un (1) año más y en fecha cinco (5) de junio de 2.003, extendió carta de renovar por dos (2) años más, quedando renovado el contrato hasta el día veintinueve (29) de junio de 2005.
Continuó alegando, que en vista que habían transcurrido cuatro (4) años, en fecha seis (6) de julio de 2.005, le comunicaron el deseo de no renovar el contrato y de concederle la prórroga legal que le establece la ley, es decir, un tiempo de un (1) año para la entrega del inmueble.
Para afianzar la decisión de no renovar el contrato, en fecha dos (2) de septiembre de 2.006, nuevamente se dirigió comunicación donde claramente se establece la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y solicitar la entrega del inmueble para el día treinta (30) de octubre de 2.006, ya que se encontraba vencida la prórroga legal más un par de meses que estaría concediendo en consideración a lo engorroso que resulta mudarse.
Desde el mes de octubre de 2.006, han sido innumerables e incansables las veces que ha exigido la entrega material de la vivienda, puesto que el arrendatario se le había vencido la prórroga legal que le establece la ley.
Para comprobar y ratificar su buena fe, decidió firmar documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha veintiuno (21) de mayo de 2.007, anotado bajo el N° 37, tomo 33, estableciéndose en su cláusula primera la entrega material del inmueble.
En la cláusula tercera se dejó sentado que el ciudadano, Alfredo Moreno Nava, ha recibido innumerables comunicaciones para la entrega del inmueble, en la cláusula cuarta, se dejó sentado la fecha en que el ciudadano antes mencionado, iba a hacer entrega del inmueble.
Finalmente alega que el ciudadano, Alfredo Moreno Nava, ha asumido una actitud de incumplimiento grotesco en las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, de no entregarle el inmueble arrendado aún y cuando ya haya hecho uso de su prórroga legal, violando flagrantemente las cláusulas primera, tercera, quinta y décima novena del contrato de arrendamiento.
Por todo lo antes expuesto, demandó de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, al ciudadano Alfredo Moreno Nava, para que convenga a resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
Estimó la presente demanda por la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F 50.000,00).

ARGUMENTOS DE LA PARTE DEMANDADA: El profesional del derecho, Jorge Alberto Padrón García, actuando como apoderado judicial del ciudadano Alfredo Moreno Nava, por su parte afirmó que celebró contrato de arrendamiento el día veintinueve (29) de junio de 2.001, y hasta el día veintiséis (26) de septiembre de 2.006, la arrendadora manifestó su decisión irrevocable de no prorrogar el contrato, habiendo transcurrido más de cinco (5) años, por lo que el día veintinueve (29) de junio de 2.006, dicho contrato se encontraba indefinido e indeterminado y de conformidad con el artículo 38, literal c, la prórroga legal es de un tiempo máximo de dos (2) años.
Las notificaciones y misivas que manifestó la arrendadora, debió efectuarse en forma concreta y auténtica, así lo establece el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, es decir, debió efectuar de forma válida la notificación del arrendatario, para participarle por lo menos con treinta (30) días de antelación al vencimiento del quinto (5) año, el deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el cual finalizaría el veintinueve (29) de junio de 2.006, considerando que mientras no notifique al arrendatario de forma auténtica, no existe prórroga legal sino contractual.
Continuó alegando que la arrendadora además de utilizar la acción equivocada (resolución de contrato), violó el derecho que tiene el arrendatario como lo es la prórroga legal, al obligarlo con cláusulas leoninas por el convenio otorgado por la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha once (11) de mayo de 2.007, anotado bajo el N° 37, tomo 33, con la intención de justificar su negligencia, al no notificar con treinta (30) días de antelación al vencimiento de la prórroga contractual, es decir, que la arrendadora debió notificar por lo menos el veintinueve (29) de mayo de 2.005 la última notificación enviada el día seis (6) de julio de 2.005, nueve (9) días después de prorrogarse automáticamente el contrato de arrendamiento, violando el debido proceso y la legítima defensa, al imponerle al arrendatario la entrega material del inmueble arrendado el día veintiuno (21) de mayo de 2.007, observando que ambas fechas son extemporáneas, la prórroga legal nunca fue concedida, pues se hablarían de dos (2) años de prórroga legal.
A todo evento, rechazó y contradijo, la demanda intentada, tanto en los hechos narrados como el derecho en que la fundamentó. No es verdad que la arrendadora haya notificado la no renovación del contrato de arrendamiento.
Tampoco es cierto que el contrato de arrendamiento se renovara nuevamente en fecha seis (6) de julio de 2.005, ya que se renovó automáticamente el día veintinueve (29) de junio de 2.005, por comunicación de fecha seis (6) de julio de 2.005.
Negó, rechazó y contradijo, la validez de las comunicaciones de fecha dos (2) de diciembre del año 2.001, seis (6) de junio del año 2.002, cinco (5) de junio del año 2.003, doce (12) de diciembre del año 2.004, seis (6) de julio del año 2.005 y dos (2) de septiembre del año 2.006, por carecer de valor jurídico probatorio, ya que no pueden ser vinculantes a demostrar si operó o no la prórroga legal, impugnando su veracidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Negó, rechazó y contradijo que la arrendadora le haya concedido la prórroga legal. Negó, rechazó y contradijo que la demandante le haya informado la necesidad del inmueble para su vivienda.
Negó, rechazó y contradijo que en el convenio haya quedado plasmado todo lo acontecido en la relación contractual. Negó, rechazó y contradijo que su representado adeude suma alguna por concepto de cánones de arrendamiento a la arrendadora desde el mes de octubre, así como le adeude suma alguna por gastos de cobranza.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido de forma alguna el contrato de arrendamiento, en las cláusulas primera, tercera, quinta y décima novena.
Negó rotundamente la aplicación arbitraria de dicho convenio, así como sus cláusulas. Negó, rechazó y contradijo que esté insolvente en el pago de los servicios públicos, así como la conservación del inmueble y que la arrendadora haya efectuado inspección alguna, establecida en la cláusula décimo novena del contrato de arrendamiento.
De conformidad con el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la estimación de la demanda.
Por otra parte, reconvino a la ciudadana Josefina de las Nieves Paz, de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, por lo hechos narrados y especificados en la presente contestación, en la nulidad absoluta del convenio firmado por la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha once (11) de mayo de 2.007, bajo el N° 37, tomo 33, fundamentando la presente acción en los artículos 1.146, 1.148, 1.157 y 1.346 del Código Civil, por cuanto, en el contenido de las cláusulas de dicho convenio no se plasma una renuncia expresa de los derechos a la prórroga legal que mantiene su representado.
Estimó la presente reconvención por la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F 50.000,00), de conformidad con los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil.

ESTIMACIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito de las actas; así como también el principio de la comunidad y adquisición de la prueba.
La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido, considera este juzgador que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES:

• Promovió original del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha veintinueve (29) de junio de 2.001, anotado bajo el N° 94, tomo 66, a fin de demostrar la relación contractual.
Con relación a este medio probatorio este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público que no fue tachado ni impugnado por la contraparte, en tal sentido queda demostrada la relación arrendaticia entre las partes litigantes del presente juicio. Así se decide.

• Promovió carta o misiva suscrita por el ciudadano, Alfredo Moreno, dirigida a la señora Josefina Paz Urdaneta, de fecha dos (2) de diciembre de 2.001, a fin de demostrar la primera prórroga contractual.

• Promovió carta o misiva suscrita por el ciudadano, Alfredo Moreno, dirigida a la señora Josefina Paz, de fecha seis (6) de junio de 2.002, a fin de demostrar la prórroga contractual por un (1) año más.

• Promovió carta o misiva suscrita por el ciudadano, Alfredo Moreno, dirigida a la señora Josefina Paz, de fecha cinco (5) de junio de 2.003, a fin de demostrar la prórroga contractual por dos (2) años más, es decir, hasta el veintinueve (29) de junio de 2.005.

• Promovió carta o misiva suscrita por el ciudadano, Alfredo Moreno, dirigida a la señora Josefina Paz, de fecha doce (12) de diciembre de 2.004, a fin de demostrar que el arrendatario aceptó el aumento del canon de arrendamiento y continua su deseo de comprar el inmueble.
Con relación a las comunicaciones que anteceden, las cuales fueron impugnadas por la parte demandada, considera este juzgador que las mismas deben estimarse en su valor, en el sentido de que si bien es cierto fueron impugnadas, pues no es menos cierto la parte demandada no demostró que las mismas no fueron firmados por él, todo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil vigente. Así se decide.

• Promovió carta o misiva suscrita por la ciudadana Josefina Paz Urdaneta, dirigida al ciudadano, Alfredo Moreno en fecha seis (6) de julio de 2.005, a fin de demostrar que la ciudadana, Josefina Paz Urdaneta, tiene la necesidad de vender el inmueble.

• Promovió carta o misiva suscrita por la ciudadana, Josefina Paz Urdaneta dirigida al ciudadano, Alfredo Moreno Nava, en fecha dos (2) de septiembre de 2.005, a fin de demostrar que la ciudadana, Josefina Paz Urdaneta, manifestó que el contrato de arrendamiento no será prorrogado.
Con relación a las cartas que anteceden, este juzgador considera que lo procedente en derecho es estimarlas o no en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.

• Promovió copia certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha once (11) de mayo de 2.007, anotado bajo el N° 37, tomo 33, a fin de demostrar el convenio celebrado entre las partes.
En cuanto al documento que antecede, este sentenciador considera que lo procedente en derecho es estimarlo o no en la parte motiva del presente fallo. Así se decide.
PUNTO PREVIO
Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas en el presente juicio, este juzgador considera resolver como punto previo lo alegado por la parte demandada, a saber: “…Lo cierto e interesante para que estas notificaciones o misivas que con tanto énfasis manifiesta la arrendadora en su demanda, deben ser de forma concreta y autentica, y solo un Juez Civil del domicilio debe efectuarlas, así lo establece el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, esto es con el objetivo primordial de no vulnerar el debido proceso y la legítima defensa a que tiene derecho al Arrendatario, es decir, se debió efectuar de forma válida la notificación del arrendatario, para participarle por lo menos con treinta (30) días de antelación al vencimiento del quinto año, el deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el cual finalizaría el día 29 de Junio de 2006…Es necesario breve análisis para darse cuenta incluso de las fechas en que la demandante pretende hacer ver y poder sorprender al Juzgador, al no precisar que esta cometiendo un error, al comunicarle extemporáneamente inclusive, en su loco afán de que abandonara el inmueble arrendado. Las supuestas comunicaciones de manifestación de no renovar el contrato de arrendamiento según el libelo de la demanda son: Hasta el día 29 de Junio de 2005, el contrato se encontraba renovado, luego, los días 06 DE JULIO DE 2006 y 02 de Septiembre de 2006, solicitando en ambas fechas la no renovación de contrato y en la última comunicación, o sea, el día 02 de Septiembre de 2006, manifiesta la demandante textualmente: “y en donde claramente establezco mi voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y solicitándole la entrega del inmueble para el día 30 de Octubre de 2006, fecha ésta que se le concedió dado que ya se encontraría vencida la prórroga legal que le establece la ley MÁS UN PAR DE MESES QUE LE ESTARÍA CONCEDIENDO EN CONSIDERACIÓN A LO ENGORROSO QUE RESULTA MUDARSE Y A LAS RELACIONES DE AMISTAD Y BUENA FE QUE DE MI PARTE SIEMPRE HA EXISTIDO.” Considero que la demandante Arrendadora, aplicó su propia ley, y hasta lo estimó, al concederle un par de meses más, si esta situación es así, estamos en presencia de un verdadero caos, pues está al margen y cada persona legisla en la forma que más le conviene. Podemos observar, que en ambas fechas es extemporáneo en supuesto negado que se aprecia la notificación, por lo tanto, la prórroga legal nunca fue concedida, pues estaríamos hablando de dos (2) años de prorroga legal, que nace una vez sea notificado de la no renovación…”; (negritas de la parte demandada).
Con relación al punto previo alegado por la parte demandada, en el sentido de que las notificaciones en las cuales la parte actora le notificó su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento no son auténticas, por cuanto, no fueron libradas por un juez civil, considera este juzgador que el mismo se resolverá conjuntamente con la decisión del fallo de mérito a dictarse, puesto que la defensa alegada por la parte demandada está intrínsecamente ligada con el fondo que dilucidará la controversia. En consecuencia este tribunal pasa de seguidas a resolver el mérito del presente juicio, tomando como base los argumentos que de seguidas se explanan:

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Ahora bien, este juzgador cree oportuno el momento para resolver el fondo del presente asunto, tomando como base los argumentos doctrinales y jurisprudenciales que de seguidas se explanan:
El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto el Dr. Guillermo Cabanellas de Torres, en su Diccionario Jurídico Universitario, específicamente, en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatrio” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”; (cursivas de quien suscribe).
El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2.001, pp. 5).
Por su parte Iraida Esther Ortega Carvajal, autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos,
Editorial Livrosca, Caracas, año 2.002, pp. 4, el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, a través del cual el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
Los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración, éstos pueden hacerse privados, reconocidos o autenticados. En el caso concreto quedó evidenciado que se celebró un contrato de arrendamiento en forma escrita.
Cuando la duración esté determinada en un término fijo serán contratos de arrendamiento a tiempo determinado, es decir, que tienen un plazo para su terminación.
Éstos generalmente son escritos y su duración está determinada en una de las cláusulas: pueden ser de tres (3) meses, seis (6) meses, un (1) año, tres (3) años, entre otros, en los términos convenidos por las partes al momento de contratar.
Ahora bien, en el caso analizado quedó claramente comprobado que la parte demandante dio en arrendamiento el inmueble ubicado en la calle 58B, N° 4ª-20, sector Zapara I, jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
Así se observa que la parte demandante solicitó la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto, la parte demandada violó el contenido de las cláusulas primera, tercera, quinta y décima novena del contrato, respecto a estas cláusulas se explanó lo siguiente:
Primera: “LA ARRENDADORA cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad…”
Tercera: “El canon de arrendamiento se ha convenido en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, que EL ARRENDATARIO cancelará por adelantado, los primeros cinco (05) días de cada mes a la presentación del recibo correspondiente…”
Quinta: “EL ARRENDATARIO, declara expresamente conocer bien el inmueble arrendado y recibirlo en perfecto estado tanto en su estructura y revestimiento como en sus instalaciones necesarias para los servicios públicos de agua, luz eléctrica, teléfono y se obliga a entregarlo, en las mismas condiciones que lo ha recibido a la terminación del contrato…”
Décima Novena: “Después de la fecha de terminación del mismo, las llaves deberán ser entregadas en la oportunidad indicada previa inspección del inmueble y para oo cual se levantará un acta que suscribirán ambas partes en donde señale las condiciones en que EL ARRENDATARIO entrega el inmueble en condiciones aceptables, no se tendrá como recibido el inmueble hasta que este se encuentra en perfectas condiciones. Y es entendido, que la mora de EL ARRENDATARIO en la entrega del inmueble, le originará pago por cada día de dicha mora por concepto de Cláusula Penal, por los cuales cancelará a LA ARRENDADORA la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,00) diarios, por cada día que transcurra después del vencimiento además del canon de arrendamiento y de los honorarios”; (cursivas del juez y negritas del contrato).
Por su parte la demandada alegó que la demanda debe declararse sin lugar, en tanto que la prórroga no ha transcurrido, ya que la parte actora lo notificó mediante cartas, la cuales constituyen documentos privados, y que de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento la notificación debió haberla hecho un juez civil.
A este respecto la cláusula segunda refiere: “El presente contrato tendrá una duración de seis (06) meses, contados a partir de la fecha cierta de este documento, siendo prorrogables por períodos iguales a menos que cualquiera de las partes manifestase su voluntad por escrito de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prorrogas, por vía judicial conforme a lo previsto en el Artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. Dicha notificación también podrá hacerse en la persona de cualquiera a quién se hallare en el inmueble arrendado o donde se encontrase el notificado y en forma alternativa, ambas partes convienen en que para esa participación se podrá emplear también la vía del correo certificado, el telegrama con aviso de recibo. Es convenido que los cánones de arrendamiento se seguirán devengando hasta que EL ARRENDATARIO haya entregado a LA ARRENDADORA el inmueble totalmente desocupado y en perfectas condiciones de conservación, pintura en general, uso y aseo, en cuanto a los servicios, pisos, paredes, techos, instalaciones y accesorios, en caso de que no le hiciere la desocupación y entrega en las condiciones indicadas, la mora no implica la renovación del contrato, ni la tácita reconducción”; (curisvas del juez y negritas del contrato).
Ahora bien, este juzgador creer oportuno el momento para transcribir la jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el día veintiuno (21) de septiembre del año 2.001, en la cual dejó establecido lo siguiente: “…Al respecto, la Sala ha indicado que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia,… Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de lso contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes”; (cursivas del tribunal).
En este sentido, este juzgador trayendo a colación la jurisprudencia antes transcrita pasa a interpretar el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y al efecto tenemos que el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: “Las notificaciones de cesiones de crédito y cualesquiera otras, las hará cualquier juez civil del domicilio del notificado”; (negritas y subrayado del tribunal).
Respecto a esta norma, quien hoy decide considera que la norma transcrita nada tiene que ver con relación a la notificación que el arrendador debe hacerle al arrendatario cuando éste no desea renovar el contrato.
Pues, la intención de las partes fue esa, es decir, que la notificación mediante la cual el arrendador notificara al arrendatario su deseo de no renovar el contrato fuera mediante un juez civil.
Dicha intención fue mal concebida, en tanto que el artículo comentado se refiere a las cesiones de crédito y no a los contratos de arrendamiento, máxime si se toma en consideración que en la práctica de los tribunales civiles no es común que tal notificación sea librado por un juez civil.
Auando a ello las máximas de experiencia indican que la notificación de la no renovación siempre se realiza mediante un documento privado; lógicamente las partes tuvieron la autonomía de acuerdo a su voluntad de acordar lo que ellos deseaban, pero la tanto la fundamentación como el objeto, es decir, que fuera un juez civil que notificara fueron errados.
Tal situación vislumbra que en el presente caso las notificaciones libradas por la parte actora a la parte demandada en la cual le notificó su deseo de no renovar el contrato fueron realizadas de acuerdo a lo que las máximas de experiencias indican.
No obstante y, por cuanto, la parte demandada, no consignó medio probatorio que desvirtuará lo alegado por la parte actora, sobre todo que adeuda los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2.006, ni que fue obligado a firmar el convenimiento de fecha once (11) de mayo del año 2.007, pues en todo caso debió haber demostrado el vicio en el consentimiento, situación que no ocurrió.
Es por lo que este juzgador considera que la parte demandada deberá cancelarle a la parte actora la cantidad de tres millones ochocientos mil bolívares (Bs. 3.800.000,00), hoy tres mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 3.8000,00), por concepto de pago de cánones de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2.006 hasta el mes de mayo del año 2.008, cada uno en razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), hoy doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200,00).
Ahora bien, con relación a la impugnación que realizara la parte demandada en cuanto a la estimación de la demanda, en tanto que la consideró exagerada, este juzgador se permite transcribir el contenido de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha dos (2) de febrero del año 2.00, en la cual dejó sentado lo siguiente:
“En este supuesto la Sala rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”; (cursivas del juez).
En tal sentido y, por cuanto, la parte demandante alegó: “Del mismo modo estimo la presente demanda en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), los cuales corresponden a gastos de cobranza, gastos judiciales y extrajudiciales, cánones de arrendamiento insolutos, cláusula penal entre otras, de conformidad con lo convenido por ambas partes en la cláusulas décima quinta y décima sexta del suscrito contrato de arrendamiento, auando a las costas y costos que ocasione el presente proceso”; (curisvas del juez y negritas de la parte actora); es por lo que este juzgador procede a declarar procedente la impugnación a la estimación de la demanda por ser exagerada.
En consecuencia y tomando como fundamento los argumentos antes expuestos este tribunal declara parcialmente con lugar la demanda, en el sentido de que se resuelve el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha veintinueve (29) de junio del año 2.001, ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, inserto bajo el N° 94, tomo 66, de los libros respectivos; en tal sentido la parte demandada deberá desalojarle y entregarle el inmueble ubicado en la calle 58B, N° 4ª-20, sector Zapara I, jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, a la parte actora aunado a ello deberá cancelarle la cantidad de tres millones ochocientos mil bolívares (Bs. 3.800.000,00), hoy tres mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 3.8000,00), por concepto de pago de cánones de arrendamiento, desde el mes de octubre del año 2.006 hasta el mes de mayo del año 2.008, cada uno en razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), hoy doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200,00); suma esta la cual se acuerda ser indexada en base al índice inflacionario manejado por el Banco Central de Venezuela; de los tres (3) últimos meses a la fecha en que se dictó sentencia, cuya institución bancaria se designa para realizar los cálculos una vez se encuentre firme el fallo. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada y en consecuencia resuelve el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha veintinueve (29) de junio del año 2.001, ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, inserto bajo el N° 94, tomo 66, de los libros respectivos; en tal sentido la parte demandada deberá desalojarle y entregarle el inmueble ubicado en la calle 58B, N° 4ª-20, sector Zapara I, jurisdicción de la parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, a la parte actora aunado a ello deberá cancelarle la cantidad de tres millones ochocientos mil bolívares (Bs. 3.800.000,00), hoy tres mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 3.8000,00), por concepto de pago de cánones de arrendamiento, desde el mes de octubre del año 2.006 hasta el mes de mayo del año 2.008, cada uno en razón de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) hoy doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 200,00). Se acuerda la indexación en base al índice inflacionario manejado por el Banco Central de Venezuela, de los tres (3) últimos meses a la fecha que se dicte la sentencia; se designa a dicho banco para realizar el cálculo de la indexación, una vez que se encuentre firme el fallo; todo en virtud de los argumentos antes expuestos.
No hay condenatoria en costas, por cuanto, no hubo vencimiento total, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. En Maracaibo, a los diez (10) días del mes de junio del año dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149º de la Federación.

EL JUEZ

CARLOS RAFAEL FRÍAS
LA SECRETARIA

MARIA ROSA ARRIETA FINOL

En la misma fecha, siendo las tres (03:00 p.m.) de la tarde, se dictó y publicó el fallo que antecede signado con el N° 47.
SECRETARIA

MARIA ROSA ARRIETA FINOL

CRF/ROBERT
Exp. N° 10445