TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp Nº 2.487-2.008.-
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

La presente litis se inicia cuando la abogada MARIA ALEJANDRA NAVARRO, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 59.847, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana AMELIA ROSA DIAZ CORDERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.018.344, domiciliadas en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra el ciudadano IHADIKSON DE LA CRUZ RITO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.806.754, debidamente representado por los abogados Tubalcaín Labarca y Heberto Leal, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.499 y 11.294, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo de la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, estimada en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,oo).-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 09 de Enero de 2.008, se ordenó la citación de la parte demandada ciudadano IHANDIKSON DE LA CRUZ RITO, en fecha 15 de Enero de 2.008 la parte actora estampó diligencia solicitando la citación de la parte demandada, al efecto en fecha 28 de Enero de 2.008 el Alguacil estampó diligencia informando la imposibilidad de efectuar la citación personal del demandado, en fecha 28 de Enero del presente año, la apoderada de la parte actora estampó diligencia solicitando la citación cartelaria de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil y al efecto el Tribunal libró los carteles, en fecha 14 de Febrero de 2.008 la apoderada de la parte actora estampó diligencia consignando los periódicos en los cuales fueron publicados los respectivos carteles de citación, al efecto en fecha 14 de Marzo de 2.008, la Secretaria del Tribunal estampo diligencia informando haber fijado los carteles de citación en el domicilio de la parte demandada, e igualmente dejo constancia que con esa actuación se encontraban cumplidas las formalidades exigidas por el artículo 223 Ejusdem, en fecha 07 de Mayo del presente año el ciudadano IHADICKINSON DE LA CRUZ RITO, estampó diligencia dándose por citado en el presente juicio, quedando a partir de éste momento emplazado el accionado para dar contestación a la demanda en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en actas, a tal efecto la parte demandada presentó su respectivo escrito de contestación de demanda en fecha 09 de Mayo de 2.008, abierto el juicio a pruebas ambas parte promovieron sus probanzas, que fueron admitidas en fechas 13 de Mayo, 14 de Mayo 19 de Mayo de 2.008. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 890 de código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que en fecha catorce (14) de octubre del 2.004 mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Décima de Maracaibo, anotado bajo el N° 1 tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, celebró contrato de arrendamiento, con el demandado, sobre un inmueble constituido por el apartamento ubicado en la Urbanización Residencial La Paragua Edificio Currumoto 1 piso séptimo apartamento 7-B en la Parroquia Olegario Villalobos en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con un canon de arrendamiento que originalmente se estableció en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) y que ha venido sufriendo aumento encontrándose actualmente en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVAERS (Bs. 500.000,oo) hoy en DIA QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 500,oo).
Así mismo aleude la accionante que el contrato fue celebrado por tiempo determinado cuyo tiempo de duración era de seis (6) meses, prorrogables por periodos iguales y sucesivos, contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento, alega igualmente la demandante que culminando esos seis (6) meses y dándole cumplimiento a la cláusula tercera del referida contrato de arrendamiento, este ha pasado por varias prorrogas que ha transcurrido de la siguiente forma: el demandado ha ocupado el inmueble su periodo original; es decir, desde el 15 de octubre del 2.004 hasta el 15 de abril del 2.005, la primera prorroga desde el 16 de abril del 2.005 hasta el 16 de octubre del 2.005, una segunda prorroga, comienza desde el 17 de octubre del 2.006 hasta el 17 de abril del 2.006, una tercera prorroga comienza desde el 18 de abril del 2.006 hasta el 18 de octubre del 2.006, una cuarta prorroga desde el 19 de octubre del 2.006 hasta el 19 de abril del 2.007, y quinta y ultima prorroga convencional del 20 de abril de 2.007 hasta el 20 de octubre del 2.007 sufriendo el contrato cinco prorrogas.
Alega de igual forma la actora que la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento establece que este tiempo de duración puede ser prorrogable por periodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes notifique a la otra con un mes de anticipación el deseo de no continuar con el contrato, como en efecto realizó notificación judicial el día 17 de septiembre del año 2.007, realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia.
Alude de la misma manera la demandante que a pesar de que el demandado se encuentra actualmente disfrutando de la prorroga legal, ha dejado de cancelar los pagos del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.007 incumpliendo con sus obligaciones contractuales.
Alega la actora que después de la notificación judicial de no prórroga del contrato de arrendamiento el demandado ha asumido la actitud de no cancelar sus obligaciones y es así como se ha alejado de la cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales.
Alega la demandante que dado el incumplimiento por parte del demandado demanda la Resolución del Contrato de arrendamiento celebrado en fecha catorce (14) de octubre del 2.004, por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo, anotado bajo el numero 1 tomo 11 y en consecuencia se ordene la entrega de bien inmueble objeto del contrato; así como también reclama la indemnización de daños y perjuicios que se le han ocasionado, así como de igual forma reclama el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, por un monto de Bs. F. 500,oo cada uno, lo que hace un total de Dos Mil Bolívares (Bs. F. 2.000,oo), así como los cánones que se sigan venciendo hasta sentencia definitivamente firme

Por su parte el demandado alega que es cierto que en fecha 14 de Octubre de 2.004, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Décima de Maracaibo, Estado Zulia, bajo el N° 1, tomo 11 de los libros de autenticaciones, celebro contrato de arrendamiento con la demandante sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Residencial la Paragua Edificio Curumotopo 1, piso Séptimo. Apartamento 7 B Parroquia Olegario Villalobos Municipio Maracaibo del Estado Zulia, mediante un canon de arrendamiento mensual de CUATROSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo) actualmente CUATROSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 400,oo) actualmente QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 500,oo); así mismo alude que el término de duración del contrato se estableció por seis meses continuos contados a partir de 15 de octubre de 2.004 prorrogable por periodos iguales y sucesivos operándose cinco (5) prorrogas y la que corre desde el 15 de octubre del 2.007 al 15 de abril de 2.008 convirtiéndose con ello el contrato de arrendamiento inicialmente por tiempo determinado, en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, tal y como tiene establecido reiteradamente la jurisprudencia patria.
Alega de igual forma el demandado que es falso que la notificación practicada en el sentido de no prorrogarse más el contrato se haya realizado en tiempo hábil, es decir, con un mes de anticipación, puesto que la misma se realizo con tres días de retardo ya que la misma debió practicarse el día 14 de septiembre de 2.007 y no el 17 de septiembre de 2.007, haciéndola en consecuencia extemporánea, y no valida, por cuanto fue realizada en el tiempo no previsto resultando la misma inadmisible desde todo punto de vista de derecho.
Igualmente alude el demandado que es falso que actualmente esté disfrutando de una prorroga legal del referido contrato de arrendamiento ya que lo que ha sucedido es que ha operado una prorroga contractual por efecto del retardo, como quedo establecido anteriormente.
Alude el accionado que es falso que haya dejado de cancelar o pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, incumplimiento con sus obligaciones contractuales ya que ha cumplido fielmente con el pago de los cánones de arrendamiento encontrándose solvente hasta el día 15 de Enero de 2.008 tal y como se evidencia de los recibos cancelados a la demandante.
Alega igualmente el accionado que en cuanto al pago del Canon de Arrendamiento ha venido religiosamente depositándole a la demandante primero en la cuenta corriente N° 011601073770183147413 hasta el 30 de abril del 2.007 y luego en cuenta corriente N° 01160107310188286012 del banco Occidental de descuento, hasta en el mes de Noviembre del 2.007, fecha en el cual le toco depositar el referido canon de arrendamiento y el funcionario del banco (cajero), le informó que dicha cuenta había sido cerrada e inmediatamente trato de comunicarse con la demandante comprometiéndose ella a buscar los pagos en el propio apartamento objeto de este contrato recibiendo el pago correspondiente al mes de Octubre y cuando le correspondía al mes de Noviembre y cuando le correspondía al mes de Diciembre también lo recibió según recibo consignado.
Alega el accionado que conforme a las afirmaciones antes indicadas se evidencia que esta solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones derivadas del citado contrato de arrendamiento, por lo que considera inadmisible la demanda intentada, situación que opone como defensa perentoria de fondo.-
Alude el demandado que en consecuencia de lo anterior es improcedente el petitorio de la demandante en cuanto: A) improcedente la resolución de contrato de arrendamiento ya identificado, por esta vigencia prorroga contractual desde el 15 de octubre de 2.007 al 15 de abril de 2.008 y esta solvente en el cumplimento de todas las obligaciones contractuales contraídas por mi representado B) improcedente a entrega material del inmueble objeto del contrato por las razones esgrimidas en la letra A, C) improcedente el pago relacionado como indemnización por daños y perjuicio con fundamento en los argumentos de letra A, D) improcedente la condenatoria en costas por la inadmisibilidad de la demanda.

PRUEBAS DE LAS PARTES.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
1.- Promueve como prueba documental el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes atorgado por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo de fecha 14 de octubre de 2.004 de los libros de autenticaciones llevados por dichas notaría, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-
2.- Promueve Inspección Judicial al inmueble objeto del litigio, la cual fue evacuada y es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por este órgano de justicia que merece fe, por lo que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
3.- Promueve Inspección Judicial al apartamento de Condominio o del Administrador, la cual fue evacuada y es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por este órgano de justicia que merece fe, por lo que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
4.- Promueve prueba de información a la entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento, la cual fue evacuada y es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto configura una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

1.- Promueve el merito que se desprende de las actas procesales, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no se aporta un medio probatorio determinante sino se hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.
2.- Promueve las siguientes documentales: A) Contrato de arrendamiento Autenticado por ante la notaria Pública Décima de Maracaibo, en fecha 14 de Octubre de 2.004, anotado bajo el N° 1 Tomo 11 de los libros respectivos, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.- B) Notificación judicial efectuada por el Juez Décimo de los Municipios, en donde se demuestra que tal notificación fue realizada en le tiempo hábil establecido en el contrato en referencia, en cuanto a este medio probatorio el Tribunal observa de las actas procesales que este Juzgado no realizó ninguna notificación Judicial lo que si realizó fue dos inspecciones judiciales durante la etapa probatoria, lo que se observa es notificación efectuada por el Juzgado Sexto de los Municipios, es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto configura una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.- C) recibos de pagos de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, en lo que respecta al mes de septiembre el cual se evidencia de planilla de depósito bancario del Banco Occidental de Descuento, signado con el N° 133855788, de fecha 28-10-07, por Bs. 500.000,oo, el mismo es apreciado por esta Juzgadora. Así se Decide.- En lo que respecta a los recibos en donde se alega el pago de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, los mismos fueron desconocidos en su contenido y firma por la parte actora, de manera que la parte demandada debió probar la autenticidad de los mismos, y por cuanto se aprecia de las actas procesales que conforman la presente causa que la parte demandada no probó la autenticidad de los recibos promovidos, es por lo que este Juzgado desecha los recibos aludidos en los cuales se evidenciaba el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007. Así se Decide.-
3.- Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos MARIA EUSTACIA GONZÁLEZ, SANDRA GUADALUPE INCIARTE PINEDA Y DANILO SEGUNDO VILLALOBOS, de los cuales no comparecieron por ante este Juzgado, por lo que este Juzgado no tiene materia sobre la cual emitir algún pronunciamiento de valoración. Así se Decide.-
4.- Promueve posiciones juradas, la cual fue evacuada y es apreciada por esta Juzgadora dándole todo su valor probatorio. Así se Decide.-
5.- Promueve prueba de información a la entidad Bancaria Banco Occidental de Descuento, la cual fue evacuada y es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto configura una información veraz, que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-
PUNTO PREVIO

Alega La parte demandada como defensa perentoria de fondo la Inadmisibilidad de la demanda, por encontrarse cumplida la obligación reclamada, al efecto y para resolver esta Juzgadora trae a colación lo siguiente
lo establecido por el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra comentarios al Código de Procedimiento Civil que establece lo siguiente: “Cuestiones de Inadmisibilidad: esta especie de cuestión previa es la que correspondía a las excepciones de inadmisibilidad previas en el Art. 257 del Código derogado, y comprende la cosa juzgada (ord 9°), la caducidad de la acción establecida en la ley (ord 10°) y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitir por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda (ord 11°).

Como enseña el maestro COUTURE (Fundamentos…, & 70), estas cuestiones obstan la atendibilidad de la pretensión únicamente, sin cuestionar el derecho subjetivo sustancial en que ella se fundamenta ni menos aun la acción, entendida esta en sentido abstracto: valga decir, como un derecho de pedir al Estado la actuación de la prometida garantía jurisprudencial. la normativa impide considerar (y hacer juicio) sobre la pretensión en base a dos supuestos: la exceptio res iudicata u la caducidad de la acción, o bien en base de una causal genéricamente establecida sobre la base de prohibiciones expresas de ley.
La inadmisibilidad de la pretensión puede ser definida como el prius lógico para la decisión de la causa que la ley reúne en las tres causales mencionadas ¿Qué sentido tiene divulgar si el actor tiene vocación hereditaria si esto fue ya resuelto definitivamente en otro juicio anterior? ¿Qué utilidad tendrá en establecer si el reo debe aceptar la resolución del contrato, si el lapso que la ley para proponer la demanda resolutoria ya caducó? ¿Como tachar de falso un documento publico en base a una causal o no contemplada en la ley? Estas cuestiones muestran claramente que la inatendibilidad de la pretensión tiene un origen extra juicio; constituye un antecedente lógico, inexcusable al razonamiento, que forzosamente lleva a impedir intelectivamente y por tanto legalmente el pase a la discusión de la litis y a la integración del contradictorio con la contestación a la demanda.

De manera que cuando el demandado alega una de estas cuestiones previas de inadmisibilidad esta aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucida en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo.
Ese impedimento obvia la contestación al merito de la pretensión a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa.

Existe un paralelismo entre la inadmisibilidad y la improcedencia de los recursos con la diferencia de que en estos la causa es la preclusión o la ilegitimidad del recurrente en tanto en la primera la inadmisibilidad siempre es ex lege.

Igualmente se trae a colación la doctrina del Dr. Leoncio Edilberto Cuenca Espinoza Profesor de Derecho Procesal Civil de la Universidad Católica de Táchira, en su obra Las Cuestiones Previas En El Procedimiento Civil Ordinario, que establece al respecto de la Prohibición De La Ley De Admitir La Acción Propuesta O Cuando Solo Se Admite Por Determinadas Causales, lo siguiente:
“El derecho de acción se ha definido de distintas formas, anteriormente se considera como un derecho a la tutela jurisdiccional concreta, es decir, como una pretensión de tutela jurídica, para obtener una sentencia favorable. De manera que, solo tenía acción quienes la ejercían con fundamento.

Pero debemos señalar que en la doctrina dominante, se concibe el derecho de acción, como un derecho abstracto, como un derecho al proceso, a la actividad jurisdiccional en si misma considerada, independientemente del resultado. Favorable o adverso, al que hubiere instalado la actividad.

Consideramos que el concepto de acción es unitario, lo que tiene es un doble aspecto, como lo explica Montero (1990), “Existe un único derecho de acción, en el que se incluye la tutela jurisdiccional concreta y la actividad jurisdiccional, como aspectos complementarios, pero no existen acciones” (p.33).

En consecuencia, cualesquiera sea la forma de entender el derecho de acción, siempre nos estamos refiriendo a la posibilidad de acudir y provocar la actividad jurisdiccional, independientemente, que la sentencia sea favorable o no.
En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional en sentencia N° 776 del 18 de mayo de 2001, al señalar que además de las dos casuales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: (a) cuando no existe interés procesal, (b) cuando se utiliza para violar el orden público o infringir las buenas costumbres, (c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer un fraude procesal o a la ley, (d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos que no se pueden amparar en la libertad de expresión, (e) cuando la demanda tiene ilícitos o constituye abuso de derechos, (f) cuando el accionante no pretende que se administre justicia, y (g) cuando la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional de Abogado ”.

De manera y con aplicación al criterio jurisprudencial antes transcrito se desprende que la excepción opuesta es una defensa de fondo, aunado a esto se aprecia que el presente juicio esta referido a la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, procedimiento éste previsto en el ordenamiento Jurídico, de conocimiento de cualquier Tribunal Civil de la República Bolivariana de Venezuela, su limitante es el establecimiento de la cuantía a los fines de determinar que Juzgado conocerá del asunto en cuestión, al efecto la presente demandada presenta una estimación de Dos mil Bolívares (Bs. 2.000,oo), monto éste que se encuentra dentro de la cuantía de los Juzgados de Municipios, cuya máxima estimación puede ser de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 5.000,oo), de conformidad con el Decreto N° 1029 de fecha 30 de enero de 1996, entrando en vigencia el 23 de abril del mismo año en su artículo 2°, aunado al hecho que el procedimiento a seguir es el estipulado el Código de Procedimiento Civil, referido al juicio breve, procedimiento éste totalmente procedente por ante este Juzgado, por lo que no habiéndose apreciado de las actas procesales que conforman la presente causa, ninguna prohibición de la ley que impida la admisión y sustanciación de la presente acción, por lo que esta Juzgadora declara SIN LUGAR la Defensa de fondo de Inadmisibilidad de la demanda, por cuanto el alegato de su interposición esta referido más que a la inadmisibilidad de la demanda, a la resolución del fondo del presente litigio. Así se Decide.-

DECISIÓN.

Una vez analizadas las actas procesales que conforman el presente juicio este Juzgador considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones.-
En aplicación de la doctrina antes transcrita al caso in comento se desprende de las actas procesales especialmente del documento fundante del mismo, contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 14 de octubre de 2.004, anotado bajo el N° 1 Tomo 11 de los libros respectivos, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, el cual en su cláusula Tercera establece: La duración de éste contrato será de seis (6) meses continuos contados a partir del Quince de Octubre de Dos Mil Cuatro y prorrogable por períodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes notifique a la otra con UN MES de anticipación antes del vencimiento del término originario o de cualquiera de sus prórrogas, si las hubiese su intención de no prorrogar la duración de éste contrato, de manera que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se inició el 15 de Octubre de 2.004 y finalizaba en fecha el 15 de Abril de 2.005, pero se prorrogó automáticamente en forma contractual por lo que para la prórroga existente se vencía el 15 de Abril de 2.008, y por cuanto la presente demanda fue admitida en fecha 09 de Enero de 2.008, se evidencia que el contrato se encontraba vigente y era posible solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a la cláusula Décima del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes, en caso de incumplimiento en la cancelación de dos mensualidades de cánones de arrendamiento. Así se Decide.-

Ahora bien la parte demandante alega que el demandado ha incumplido en la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, y por su parte el demandado alega haber cancelado los cánones de arrendamiento que se le reclaman, y al efecto consigna tres recibos de pagos, uno referido a una planilla de depósito del Banco Occidental de Descuento signado con el N° 133855788, de fecha 28-10-07, por Bs. 500.000,oo, el cual fue apreciado por esta Juzgadora y se tiene por cancelado ya que la parte demandante no objeto el mismo, pero en relación a los recibos en los cuales se evidenciaba la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, los mismos fueron desconocidos en contenido y firma por la actora y a cuya actuación de actas no se evidencia conducta alguna del demandado para lograr la autenticidad de los mismos por lo que fueron desechados por esta Juzgadora, correspondiéndole al accionado la carga de probar su estado de solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento que se le reclama, referidos a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007.-

Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).
Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
…“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…

De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago.
En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, tal como lo invoca la actora el demandado adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, por cuanto no demostró en las actas la veracidad de los recibos consignados como prueba del cumplimiento de la obligación que se le reclama, de manera que al rehusarse la arrendadora-demandante a recibir el pago y por cuanto el arrendatario-demandado no demostró la cancelación de los cánones reclamados dentro de la oportunidad legal prescrita en la ley, es evidente que no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa la actora.
En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de mas de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige el contrato celebrado entre las partes, en su cláusula Décima.
De manera que habiendo la parte demandada limitado su defensa a estar solvente en la obligación que se le reclama, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que a letra dice:
Artículo 506 C.P.C.: Las partes tienen la carga de
Probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Quien pida la ejecución de una obligación debe
Probarla, y quien pretende que ha sido liberado
de ella, debe por su parte probar el pago o el he-
cho extintivo de la obligación.........................”.

Artículo 1.354 C. C.:Quien pida la ejecución de
una obligación debe probarla, y quien pretenda
que ha sido liberado de ella debe por su parte
probar el pago o el hecho que ha producido la
extinción de su obligación”.

De manera que en aplicación a las disposiciones antes transcritas, se desprende de las actas procesales que la parte actora logró demostrar la falta de pago en los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, más no el incumplimiento del pago del canon del mes de Septiembre de 2.007, por cuanto de actas se evidencia que el mismo quedó demostrada su cancelación, en lo que respecta a la cancelación de la indemnización por daños y perjuicios, la misma es procedente conforme a lo establecido en la cláusula Décima del contrato de arrendamiento en la cual las parte acordaron que en caso de incumplimiento se generaba una indemnización por daños y perjuicios equivalente al cuatro por ciento (4%) diario, indemnización ésta procedente de conformidad con lo establecido en el artículo 28 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual establece que las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento, y no habiendo la parte demandada logrado desvirtuar los alegatos de la actora, como lo es el demostrar haber cancelado la obligación que se le reclama, aunado a que la presente acción se encuentra fundada en un documento público constituido por el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 14 de Octubre de 2.004, por ante la Notaria Pública Décima Primera de Maracaibo, el cual quedo anotado bajo el N° 1, Tomo 11 de los Libros de Autenticaciones llevados para esa Notaria, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

DISPOSITIVO DEL FALLO.

Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la abogada MARIA ALEJANDRA NAVARRO, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana AMELIA ROSA DIAZ CORDERO, contra el ciudadano IHADIKSON DE LA CRUZ RITO, en consecuencia se condena al demandado a: Primero: entregar a la actora el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 7-B, ubicado en el Séptimo piso del Edificio Curumutopo I, situado en la Urbanización Residencial La Paragua, en Jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, totalmente desocupado de personas y cosas, Segundo: Cancelar la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 1.500,oo), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Octubre a Diciembre 2.007, más los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble y Tercero: la cancelación de la indemnización por daños y perjuicios equivalente al cuatro por ciento (4%) diario, desde el momento del incumplimiento.-

Así mismo no hay condenatoria en costas, por la naturaleza de la decisión, por haber un vencimiento Parcial, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Trece (13) días del mes de Junio de 2.008. Años: 196º de la Independencia y 148º de la Federación.-
La Juez.-

ABOG. ANA JOSEFA ATENCIO DE CORONADO.-

La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) de la tarde. La Secretaria.-

ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-