TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO,
JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
198º Y 149º

Vista la demanda por desalojo y los recaudos que la acompañan, presentada por la ciudadana ROSA FERNÁNDEZ DE QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.888.703 y domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, asistida por la profesional del derecho, ciudadano CARLOS PINEDA OCANDO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 84.335 y de este domicilio, el Tribunal ordena darle entrada y hacer las anotaciones en los libros respectivos, y previa la revisión de las actas procesales observa:
Alega la accionante que es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 77-56, ubicado en la avenida 20 con calle 77, Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que en fecha 18 de agosto de 2000, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano MIGUEL ANGEL LEAL PUCHE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.653.641, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo.
Que con vista al incumplimiento de las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento, demanda el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal F del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Junto con el libelo de demanda la parte actora acompañó inspección judicial practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, contentiva entre otros recaudos del contrato de arrendamiento en copia simple autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 18 de agosto de 2000, anotado bajo el No. 31, Tomo 86.
Ahora bien, el Tribunal previo estudio de los recaudos consignados y de los alegados esgrimidos hace las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora que el arrendatario incurrió en incumplimiento de las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento, y que en atención a lo pautado en el artículo 34 de la ley especial, procede a demandar el desalojo y solvente con todos los servicios públicos y en el mismo estado en que lo recibió.
En este sentido, el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”…
En este mismo orden, es importante destacar que, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, señaló:
…” Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerase incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. “… (Subrayado del Tribunal).
Y por último apunto dicho fallo que:
“…En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. “… (Subrayado del Juzgado).
Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que al respecto señaló:
…”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal).
Señala además dicho fallo que:
…”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …”
Continúa dicho fallo:
…”De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.”…
Con vista a las sentencias antes señaladas y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda el desalojo con fundamento al contrato de arrendamiento de autos, este Tribunal forzosamente debe pasar a analizar la naturaleza jurídica del instrumento fundamental, según lo pautado entre las partes contratantes de acuerdo a la cláusula tercera, la cual reza textualmente lo siguiente:
“…TERCERA: TERMINO DEL CONTRATO: El término de duración de este contrato será de SEIS (06) MESES, contados a partir del día primero de Septiembre del año dos mil, prorrogable por periodos de SEIS (6) meses en forma automática y consecutiva si alguna de las partes no avisare a la otra su voluntad de no prorrogarlo. Ese aviso debe constar por escrito, realizarse por lo menos con Treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de cualquier prórroga en curso. (Subrayado del Tribunal)
De la revisión y análisis efectuado a la antes transcrita cláusula observa este Juzgado que, en fecha 18 de agosto de 2000, la voluntad de las partes contratantes al momento de celebrar dicho contrato fue pactar un contrato a tiempo determinado, por seis (6) meses, prorrogable de manera automática, y por cuanto no consta en autos que la demandante haya expresado por escrito su deseo de dar por terminado dicho contrato o las prórrogas que sufrió el mismo, ni consta prueba alguna que demuestre que en el transcurso del tiempo hubo una modificación en la calificación jurídica del contrato de arrendamiento, el cual se efectuó con determinación de tiempo, este Tribunal concluye que, en caso de incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales según el señalamiento invocado en el escrito libelar, deberá la arrendadora interponer la acción de resolución de contrato, conforme a lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no demandar el desalojo previsto en el artículo 34, literal “F” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que procede bajo los presupuestos de un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado y así se declara.
Es menester resaltar que la anterior declaratoria se fundamenta en la obligación que tiene el juez de verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, y así garantizar el debido proceso y la tutela jurídica efectiva de las partes, y en virtud de que el instrumento fundamental de la acción que acompañó junto con el escrito libelar pudiera encuadrar dentro de los presupuestos legales establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto no consta en las actas procesales la indeterminación del contrato de arrendamiento, es por lo que, forzosamente este Tribunal debe declarar improcedente la presente acción, y así se decide.
En consecuencia, y por los argumentos antes explanados, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA IMPROCEDENTE LA PRESENTE DEMANDA, por ser contraria a una disposición de la ley, la acción intentada por la ciudadana ROSA FERNANDEZ DE QUINTERO, contra el ciudadano MIGUEL ANGEL LEAL PUCHE, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecisiete (17) días del mes de junio de dos mil ocho (2008). Años: 198° y 149°.

LA JUEZ TITULAR,

XIOMARA REYES
SECRETARIA SUPLENTE,

NERYS LEÓN DUGARTE

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).
LA SECRETARIA SUPLENTE.

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