TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE Nº 1806-2008
MOTIVO: DESALOJO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

Cursa por ante este Tribunal demanda de Desalojo, recibida del Órgano Distribuidor el 21 de mayo del 2008 y admitida por este tribunal en fecha 26 de mayo del mismo año, presentada por la ciudadana ALBA IDA PEÑA VALBUENA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.771.048, de este domicilio, representada por las abogados ARMANDO MONTIEL MÁRQUEZ y JAQUELINE C. ÁLVAREZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 46.160 y 39.407 respectivamente, todos de este domicilio, en contra del ciudadano FREDDY FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.977.195, de este domicilio, representado legalmente por los abogados NORIANNE SOCORRO HERRERA y ALFREDO HERRERA LOBO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado Nros. 69.841 y 65.268 respectivamente, por DESALOJO, alegando la accionánte que es copropietaria de un inmueble adquirido por herencia de su difunto esposo de conformidad con la declaración sucesoral Nº 15039, expediente Nº 622, del 22 de agosto de 1985, emanada del antiguo Ministerio de Hacienda Dirección Nacional de Rentas, el cual esta constituido por un apartamento con el Nº 11-B, del edificio Uairen, ubicado en la avenida Nº 4 (Bella Vista), entre calles 54-A y 59, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de enero de 1975, Nº 37, tomo 3, protocolo 1ª, alinderado de la siguiente forma: Norte; con propiedad que es o fue del Banco Hipotecario del Zulia C.A., Sur; con avenida 3F, Este; con calle 58A y Oeste; con propiedad que es o fue de FORTUNATO CASTILLO y vía pública, sobre este bien el 24 de marzo del 2000, celebró contrato de arrendamiento con el antes señalado demandado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo bajo el Nº 16, tomo 26, cuyo último canon de arrendamiento fue de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 600,oo), los cuales deberían ser depositados en la cuenta corriente Nº 2140-00622-2, del Banco Occidental de Descuento a nombre de la arrendadora, convirtiéndose dicho contrato en tiempo indeterminado, pero es el caso de que la demandada y sus hijos JOSÉ ANTONIO RINCÓN PEÑA, LUBIN ENRIQUE RINCÓN PEÑA y MARIA ANTONIETA RINCÓN PEÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 11.741.595, 14.208.280 y 17.460.733 respectivamente, copropietarios todos, poseen vivienda propia, excepto la ultima de los antes señalados, en vista de tal situación de necesidad urgente de vivienda de la hija de la demandante, se ve en la imperiosa necesidad de utilizar la vivienda familiar como el asiento principal para su hija con la aprobación del resto de los copropietarios, siendo así imposible el llegar a un acuerdo con el demandado por lo que viene a reclamar ante este tribunal de conformidad con los artículos 33 y 34 literal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para que el demandado sea constreñido a:
1) El desalojo del inmueble en pugna.

En fecha 9 de junio del 2008 la parte demandada dio contestación a la demanda de la siguiente forma:
1) Negó, rechazó y contradijo que la demandante necesitara el inmueble o cualquiera de sus copropietarios.

2) Negó, rechazó y contradijo que la demandante haya tenido conversaciones con el demandado tendientes a la desocupación del inmueble objeto de esta demanda.

3) Alegó que se trata de un treta de la arrendataria para desalojarlo, que esta al día con respecto al pago de los cánones de arrendamiento y que la demandante desconoce el beneficio de prorroga legal por haber estado arrendado por más de 8 años, y que lo mantiene en estado de zozobra por el hostigamiento judicial que lo mantiene.

4) Alegó el enunciado del articuló 7ª de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el sentido de que los derechos que establece la ley son irrenunciables. Por lo que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, con el artículo 34 ejusdem que establece el lapso de 6 meses de prorroga para desalojar el inmueble.

5) Reconoció el demandado que es arrendatario de la demandada, que el canon de arrendamiento empezó por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 250,oo) y se renovó y quedo de tiempo indeterminado con un canon de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 600,oo), y como se encuentra el demandando solvente tiene el uso de la prorroga legal.

Siendo la oportunidad procesal correspondiente para la promoción y evacuación probatoria, las partes lo hicieron de la siguiente manera:

PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
1) Reprodujo el mérito favorable resultante de las actas del presente procedimiento y de manera especial los documentos que acompañan al libelo de la demanda. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

2) Pruebas consignadas con el Libelo de la demanda: Declaración sucesoral Nº 15039, expediente Nº 622, del 22 de agosto de 1985, emanada del antiguo Ministerio de Hacienda Dirección Nacional de Rentas. Documento se propiedad sobre el inmueble constituido por un apartamento con el Nº 11-B, del edificio Uairen, ubicado en la avenida Nº 4 (Bella Vista), entre calles 54-A y 59, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de enero de 1975, Nº 37, tomo 3, protocolo 1ª, y el documento de arrendamiento de fecha 24 de marzo del 2000, celebrado ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo bajo el Nº 16, tomo 26. Con relación a estas probanzas las mismas tienen fe pública por provenir de una autoridad que les da tal carácter y al no haber sido impugnada en forma alguna por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente, las mismas adquieren todo valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1) Promovió las testimoniales de los ciudadanos SAMER DEL TAIR, HASSAN EL SAYEGH, YAHYA BADAYE y HANI BADAUI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 19.288.510, 22.474.627, 12.290.211 y 22.454.254 respectivamente, de este domicilio. Con relación a estas probanzas las mismas fueron negadas su evacuación, en tal sentido no se hace ninguna evaluación de los mismos.

2) Invocó el mérito favorable de las actas procesales. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de la prueba según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se valora.

3) Planillas de depósitos a la cuanta corriente Nº 0116-01-4056-2140006222, del banco Occidental de Descuento, perteneciente a la ciudadana ALBA YDA PEÑA VALBUENA. Con relación a esta probanza este tribunal observa que con las mismas se trata demostrar el pago de los cánones de arrendamiento, y siendo que el presente juicio esta fundamentado sobre la acción de desalojo literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; por lo que no se encuentra controvertido el hecho de la falta de pago de cánones de arrendamiento del inmueble, en la presente causa, por lo que se desecha la referida probanza. Así se decide.

4) Copia certificada de la sentencia de fecha 15 de abril del 2008, dictada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, expediente Nº 1835-08. esta sentenciadora observa que a pesar de ser un documento emanado de una autoridad publica y por lo tanto adquiere la misma fe, el mismo no guarda relación con el asunto ventilado en esta demanda, por lo que se desecha la misma. Así se decide.

DECISIÓN
El tribunal para resolver, observa:
En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Así mismo, como lo establece nuestra carta magna en su artículo 257:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (…)”

Como quiera que esta operadora de justicia tiene; la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso;
Entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa:
En primer lugar el demandante alega la accionánte que es copropietaria de un inmueble adquirido por herencia de su difunto esposo de conformidad con la declaración sucesoral Nº 15039, expediente Nº 622, del 22 de agosto de 1985, emanada del antiguo Ministerio de Hacienda Dirección Nacional de Rentas, el cual esta constituido por un apartamento con el Nº 11-B, del edificio Uairen, ubicado en la avenida Nº 4 (Bella Vista), entre calles 54-A y 59, en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de enero de 1975, Nº 37, tomo 3, protocolo 1ª, alinderado de la siguiente forma: Norte; con propiedad que es o fue del Banco Hipotecario del Zulia C.A., Sur; con avenida 3F, Este; con calle 58A y Oeste; con propiedad que es o fue de FORTUNATO CASTILLO y vía pública, sobre este bien el 24 de marzo del 2000, celebró contrato de arrendamiento con el antes señalado demandado ante la Notaria Pública quinta de Maracaibo bajo el Nº 16, tomo 26, cuyo último canon de arrendamiento fue de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 600,oo), los cuales deberían ser depositados en la cuenta corriente Nº 2140-00622-2, del Banco Occidental de Descuento a nombre de la arrendadora, convirtiéndose dicho contrato en tiempo indeterminado, pero es el caso de que la demandada y sus hijos JOSÉ ANTONIO RINCÓN PEÑA, LUBIN ENRIQUE RINCÓN PEÑA y MARIA ANTONIETA RINCÓN PEÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 11.741.595, 14.208.280 y 17.460.733 respectivamente, copropietarios todos, poseen vivienda propia, excepto la ultima de los antes señalados, en vista de tal situación de necesidad urgente de vivienda de la hija de la demandante, se ve en la imperiosa necesidad de utilizar la vivienda familiar como el asiento principal para su hija con la aprobación del resto de los copropietarios, siendo así imposible el llegar a un acuerdo con el demandado por lo que viene a reclamar ante este tribunal de conformidad con los artículos 33 y 34 literal b) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para que el demandado sea constreñido a: El desalojo del inmueble en pugna.
En segundo lugar la parte demandada Negó, rechazó y contradijo que la demandante necesitara el inmueble o cualquiera de sus copropietarios, negó, rechazó y contradijo que la demandante haya tenido conversaciones con el demandado tendientes a la desocupación del inmueble objeto de esta demanda, alegó que se trata de un treta de la arrendataria para desalojarlo, que esta al día con respecto al pago de los cánones de arrendamiento y que la demandante desconoce el beneficio de prorroga legal por haber estado arrendado por más de 8 años, y que lo mantiene en estado de zozobra por el hostigamiento judicial que lo mantiene, alegó el enunciado del articuló 7ª de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el sentido de que los derechos que establece la ley son irrenunciables. Por lo que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, con el artículo 34 ejusdem que establece el lapso de 6 meses de prorroga para desalojar el inmueble, reconoció el demandado que es arrendatario de la demandada, que el canon de arrendamiento empezó por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 250,oo) y se renovó y quedo de tiempo indeterminado con un canon de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 600,oo), y como se encuentra el demandando solvente tiene el uso de la prorroga legal.
En esta oportunidad expuestas como han sido las alegaciones de las partes intervinientes en este proceso, este tribunal entra analizar el contrato de arrendamiento de fecha 24 de marzo del 2000, ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo bajo el Nº 16, tomo 26, suscrito entre la actora y el demandado, a los efectos de determinar la naturaleza jurídica del referido contrato de arrendamiento, es importante señalar que la tacita reconducción es una institución contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil venezolano vigente, la cual supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración, y este tiempo por su prorroga convencional y la legal han expirado, dejándose al arrendatario en posesión del inmueble, y en tal caso se presume que continua el contrato bajo las mismas condiciones excepto el tiempo de duración.
En este mismo orden de ideas considera necesario esta jurisdicente traer a colación el contenido de los artículos antes señalados:
“Artículo 1600 Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
“Artículo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Al respecto, expresa textualmente el demandado en su escrito de contestación a la demanda, en el cual admite la relación arrendaticia celebrada entre las partes intervinientes del presente proceso, su condición de arrendatario, conforme al contrato de arrendamiento que se acompaña a la demanda, y que el contrato de arrendamiento se renovó y quedó establecido a tiempo indeterminado.
En consecuencia concluye esta sentenciadora que el contrato celebrado entre la ciudadana ALBA IDA PEÑA VALBUENA, y el ciudadano FREDDY FLORES, continuo bajo a las mismas condiciones pero con respecto al tiempo debe procederse como en los contratos celebrados a tiempo indeterminado, puesto que ha operado en el caso bajo estudio la tacita reconducción. Así se decide.
En virtud de lo antes expuesto considera necesario esta operadora de justicia traer a colación el contenido del artículo 34 literal B de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:
“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…) b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo (…)”

Ahora bien; a los fines de determinar la procedencia del derecho invocado por la parte actora considera procedente esta juzgadora aplicar en el caso de autos la doctrina del Dr. GILBERTO QUINTERO en su libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO VOLUMEN I, procediendo a constatar los 3 elementos para la acción de Desalojo fundamentada en el ordinal “b” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido verbal o por escrito.
b) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento, y
c) La necesidad del propietario para ocupar el inmueble, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia del ocupante actual.
Como se evidencia en el presente juicio quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia indeterminada, la cualidad de propietario de la arrendadora al haber valorado el documento de propiedad.
En cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad como requisito de procedencia del Desalojo, de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el Desalojo, en beneficio del dueño o del pariente consanguíneo. Asimismo como la necesidad del propietario para ocupar el inmueble sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario como del pariente consanguíneo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico sino social o familiar, o de cualquier otra categoría. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.
Ahora bien en el caso bajo estudio se observa que la actora alega en su escrito libelar que tanto ella como sus hijos JOSÉ ANTONIO RINCÓN PEÑA, LUBIN ENRIQUE RINCÓN PEÑA y MARIA ANTONIETA RINCÓN PEÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 11.741.595, 14.208.280 y 17.460.733 respectivamente, copropietarios todos, poseen vivienda propia, excepto la ultima de los antes señalados, en vista de tal situación de necesidad urgente de vivienda de la hija de la demandante, se ve en la imperiosa necesidad de utilizar la vivienda familiar como el asiento principal para su hija, siendo que de actas se evidencia que en el ínterin del proceso la actora ha debido demostrar la necesidad de esta de ocupar el inmueble arrendado, constata esta jurisdicente que tales hechos quedaron insuficientes para comprobar esta causal. Asimismo en autos jamás se probó el parentesco entre el propietario del inmueble y su hija.
De manera tal que concluye este tribunal que en la presente causa no se han cumplido los extremos legales para declarar procedente la presente acción de desalojo a favor de la demandante. Así se decide.

DISPOSITIVO
En base a lo antes expuesto éste Juzgado UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley:

1) SIN LUGAR: La demanda presentada por la ciudadana ALBA IDA PEÑA VALBUENA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.771.048, de este domicilio, representada por las abogados ARMANDO MONTIEL MÁRQUEZ y JAQUELINE C. ÁLVAREZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 46.160 y 39.407 respectivamente, todos de este domicilio, en contra del ciudadano FREDDY FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.977.195, de este domicilio, representado legalmente por los abogados NORIANNE SOCORRO HERRERA y ALFREDO HERRERA LOBO, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado Nros. 69.841 y 65.268 respectivamente, por DESALOJO. Así se decide.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Hay lugar a condenatoria en costas por haber resultado vencida la parte demandante en el presente fallo, esto de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada. Firmada y Sellada en la Sala del despacho del Juzgado undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los 7 días del mes de julio del 2008. Años 198° de Independencia y 149° de la Federación.
JUEZ:

ABOG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA
En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dada por la Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las 3:30pm se dictó y público el fallo que antecede.
SECRETARIA:

ABOG. JAKELINE PALENCIA