TSJ Regiones - Decisión

Expediente N° 1397

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
198º y 149º

Vistos los antecedentes.
DEMANDANTE: CONDOMINIO DEL EDIFICIO EL VALLE, del Conjunto Residencial Ciudadela Faria, primera etapa, legalmente constituido e inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27/07/2003, bajo el N° 48, tomo 1, del Protocolo Primero, con domicilio en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
DEMANDADOS: JOSÉ NERIO ALARCÓN y LISBETH JOSEFINA VILLASMIL PIMENTEL, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nº 218.459 y 7.887.954 respectivamente, y del mismo domicilio.
Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por COBRO DE BOLÍVARES VIA EJECUTIVA incoada por el Condominio del edificio EL VALLE, del Conjunto Residencial Ciudadela Faria, primera etapa, identificado ut supra, debidamente representado por la ciudadana YILETZA CORZO SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 37.643, en contra de los ciudadanos JOSÉ NERIO ALARCÓN y LISBETH JOSEFINA VILLASMIL PIMENTEL, arriba identificados; en la referida causa la demanda fue admitida en fecha veintidós (22) de mayo de dos mil siete (2007), dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia de los demandados para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.
Cumplidas como han sido las formalidades legales en esta instancia, pasa este Tribunal a dictar su fallo, sintetizando previamente los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, por mandato expreso del artículo 243, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS
EN EL LIBELO DE LA DEMANDA
De una exhaustiva lectura realizada al libelo de la demanda presentado por el Condominio del edificio El Valle, debidamente representado por apoderada judicial, el Tribunal observa que el accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos:
Que los demandados son co-propietarios de un apartamento signado con las siglas PB-C, ubicado en el edificio El Valle del Conjunto Residencial Ciudaddela Faria, primera etapa, y que adeudan de plazo vencido la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. F. 2.322,00), por los conceptos que se desglosan a continuación: a) diez (10) cuotas ordinarias de condominio correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de (2006), por un monto de Ciento Treinta Bolívares (Bs. F. 130,00) cada una de ellas; b) una (01) cuota extraordinaria de condominio por mejora del edificio con vencimiento 31 de diciembre del 2006, por un monto de Trescientos Doce Bolívares (Bs. F. 312,00); c) cinco (05) cuotas ordinarias de condominio correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2007, por un monto de Ciento Treinta Bolívares (Bs. F. 130,00) cada una de ellas; d) una (01) cuota de condominio extraordinaria por mejoras del edificio con vencimiento del 30 de abril de 2007, por un monto de Sesenta Bolívares (Bs. F. 60,00).
Por todo lo anteriormente expuesto y siguiendo instrucciones precisas de su mandante e inútiles como han resultado hasta la presente fecha los intentos amistosos y extrajudiciales para lograr el pago de lo adeudado, tanto por el Administrador y su Representante Judicial y como el tiempo de espera ha sido suficiente para cualquier deudor que quisiere cumplir con su obligación es por lo que ocurre ante este Órgano Jurisdiccional para demandar como en efecto hizo por Vía Ejecutiva según lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal a los antes mencionados emplazados para que conviniesen en pagar o en su defecto a ello sean condenados por este Juzgador por los siguientes conceptos: la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. F. 2.322,00), que es el monto de lo adeudado por cuotas ordinarias y extraordinarias; la cantidad de Sesenta y Nueve Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs.F. 69.66), por concepto de intereses legales sobre las cuotas ordinarias de condominio, ya que el derecho de cobrarle intereses a la deudora en beneficio de su representado, según lo estipulado en el artículo 1.277 y 1.746 del Código Civil; la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares (Bs. F. 150,00), ya cancelados previamente para hacer las gestiones de cobro extrajudicial tal como se evidencia del correspondiente recibo de pago que anexó al libelo de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 literales a y b del Reglamento Interno Nacional de Honorarios Mínimos, el artículo 22 de la Ley de Abogados, que otorga el derecho a percibir honorarios por los trabajos judiciales y extrajudiciales que realicen, todo lo cual hace un total de DOS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. F. 2.541,66), más las costas procesales y honorarios profesionales que se causaren con ocasión del presente juicio; así mismo solicitó la indexación por depreciación del valor de la moneda, igualmente pidió al Tribunal condene a los demandados al pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias que se hagan exigibles durante el curso de este proceso hasta la total y definitiva cancelación de los conceptos adeudados, con sus respectivos intereses legales.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS
EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha 01 de julio de 2008, la parte demandada, representada por su Defensor Ad Litem, encontrándose dentro de la oportunidad legal, procedió a la contestación de la demanda en los siguientes términos:
Siendo la oportunidad procesal correspondiente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, procedió a contestar la demanda incoada en contra de sus defendidos lo cual hizo en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de sus partes, la presente demanda, por ser totalmente inciertos los hechos alegados por el demandante, tal como será probado en la oportunidad procesal correspondiente.
En nombre de sus defendidos es por lo que ocurre ante este juzgado para solicitar como en efecto solicitó lo siguiente: Desestimar y declarar sin lugar la presente demanda de cobro de cuotas de condominio, declarase la condenatoria en costas a la parte perdedora, una vez dictada la sentencia Definitiva.

DEL DERECHO MATERIAL CONTROVERTIDO

El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que la parte demandante señala que los ciudadanos JOSÉ NERIO ALARCÓN y LISBETH JOSEFINA VILLASMIL PIMENTEL, son co-propietarios de un inmueble constituido por un apartamento signado con las siglas PB-C, del Condominio del Edificio El Valle, Conjunto Residencial Ciudadela Faria, primera etapa, en jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que se encuentran insolventes al pago de las cuotas ordinarias correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año dos mil seis (2006); cuotas extraordinarias por mejoras al edificio con vencimiento del 31 de diciembre de 2006; cuotas ordinarias de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de (2007); y una cuota extraordinaria con vencimiento del treinta (30) de abril de dos mil siete (2007). Por su parte, el Defensor Ad Litem, negó, rechazó y contradijo todos los alegatos de la parte actora.
Dispone el artículo 1354 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

De igual forma, establece el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, lo siguiente:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Las citadas disposiciones in comento se limitan a regular las distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o excepción, sin ocuparse de establecer cuales son los medios de prueba de que las partes puedan valerse en el proceso para la demostración de sus pretensiones. En este sentido ha sido reiterado el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal supremo de justicia, que “…la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio”.
En efecto, quien fundamente como base de su acción o de su excepción la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resultan fundadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO
La parte demandante, en la oportunidad legal para promover y evacuar pruebas, lo hizo de la siguiente forma:
a) Invocó el mérito y valor probatorio de lo favorable que resulta de las actas del proceso. Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición y comunidad de la prueba, según los cuales todo lo que se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar las persona de su promoverte, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de mérito. Así se establece.
b) Ratificó el mérito y valor probatorio de las planillas o recibos de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio que corren insertas en las actas del expediente. Respecto de las mencionadas documentales, éstas no fueron desconocidas, ni impugnadas, ni tachadas, por la parte demandada, por lo que deben tenerse como fidedignas a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
c) Ratificó el mérito y valor probatorio del recibo de pago por concepto de honorarios profesionales extrajudiciales que corre inserta en las actas del expediente. Respecto de la mencionada documental, ésta no fue desconocida, ni impugnada, ni tachada, por la parte demandada, por lo que debe tenerse como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO
La parte demandada en la oportunidad correspondiente promovió las siguientes probanzas:
a) Reprodujo el mérito favorable de los recaudos y declaraciones contenidos en los autos del presente juicio que ampliamente favorecen a sus defendidos.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado, observa quien suscribe el presente fallo, que la parte demandada no probó nada que favoreciera a sus derechos en litigio, a lo cual estaba obligado en virtud de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual tal actitud le acarrea una sanción jurídica como es el pago de las cantidades reclamadas y determinadas en el escrito libelar, correspondientes a: a) diez (10) cuotas ordinarias de condominio correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de (2006), por un monto de Ciento Treinta Bolívares (Bs. F. 130,00) cada una de ellas; b) una (01) cuota extraordinaria de condominio por mejora del edificio con vencimiento 31 de diciembre del 2006, por un monto de Trescientos Doce Bolívares (Bs. F. 312,00); c) cinco (05) cuotas ordinarias de condominio correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2007, por un monto de Ciento Treinta Bolívares (Bs. F. 130,00) cada una de ellas; d) una (01) cuota de condominio extraordinaria por mejoras del edificio con vencimiento del 30 de abril de 2007, por un monto de Sesenta Bolívares (Bs. F. 60,00); e) la cantidad de sesenta y nueve con sesenta y seis bolívares (Bs. 69,66) por concepto de intereses legales sobre las cuotas ordinarias de condominio; f) la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) por concepto de gastos extrajudiciales.
La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba sostiene:
“Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. O como dice el artículo 177 de Código de Procedimiento Civil colombiano: <>” (Devis Echandía, Hernando, Teoría General de la Prueba judicial, Tomo I, Nº 130).

En ese orden de ideas, la Ley de Propiedad Horizontal regula un régimen especial de propiedad porque cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su apartamento o local y un derecho de propiedad junto con los demás propietarios sobre los elementos que todos utilizan o disfrutan del edificio o inmueble, entre ellos, pasillos, ascensores, escaleras, jardines, entre otros así como también establece un conjunto de derechos y obligaciones para cada uno de ellos.
Entre esas obligaciones de cada propietario sobre el apartamento o local, se encuentran las siguientes:
Establece el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo siguiente:

Artículo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio”

De igual forma, el artículo 12 de la mencionada ley expresa lo siguiente:
Artículo 12. “Los propietarios de apartamento o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes de que conforme el artículo 7° le hayan sido atribuido…”

El artículo 14 ejusdem, prevé lo siguiente:
Artículo 14.- “Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.

Dispone el artículo 20, ordinal “e” ejusdem, lo siguiente:
Artículo 20.- Corresponde al administrador:
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

Las normas transcritas con anterioridad, establecen algunos de los derechos y obligaciones de los propietarios de los apartamentos o locales y la facultad del administrador de poder instaurar un juicio contra el propietario que no pague los gastos de mantenimiento y conservación de las cosas comunes.
Nótese que a lo largo de toda ley, se hace referencia siempre al propietario del apartamento o del local y no a otra, como por ejemplo el arrendatario, comodatario, entre otros y las acciones judiciales que se deriven del incumplimiento de las obligaciones por concepto de esos gastos para mantenimiento y conservación de las áreas comunes (cuotas de condominio), a pesar de que ellas siguen siempre a la propiedad del apartamento o local, también es cierto, que éstas deben ser ejercida contra el legítimo propietario de éste y no sobre otra persona, natural o jurídica, totalmente diferente.
De lo anterior se sigue, que el demandado debió traer al proceso las pruebas documentales y/o las pruebas del cumplimiento del pago de las cantidades demandadas (Cuotas de Condominio). Esta situación, en criterio de este juzgador, debe concatenarse con el hecho de que el demandado admitió la existencia de la relación arrendaticia. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PROCEDENTE la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES VÍA EJECUTIVA intentó el CONDOMINIO DEL EDIFICIO EL VALLE DEL CONJUNTO RESIDENCIAL CIUDADELA FARIA contra los ciudadanos JOSÉ NERIO ALARCÓN y LISBETH JOSEFINA VILLASMIL PIMENTEL, todos plenamente identificados en actas. En consecuencia se condena a la parte demandada:
PRIMERO: A cancelar la cantidad de dos mil trescientos veintidós bolívares con cero céntimos (Bs. 2.322,00) por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio.
SEGUNDO: A cancelar la cantidad de sesenta y nueve bolívares con sesenta y seis (Bs. 69,66) por concepto de intereses legales sobre las cuotas ordinarias de condominio.
TERCERO: A cancelar la cantidad de ciento cincuenta bolívares con cero céntimos (Bs. 150,00) por concepto de gastos extrajudiciales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 11 literales a y b del Reglamento Interno Nacional de Honorarios Mínimos, y el artículo 22 de la Ley de Abogados.
CUARTO: A cancelar las cuotas ordinarias y extraordinarias que se hicieron exigibles durante el curso del proceso hasta la total y definitiva cancelación de los conceptos adeudados.
QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar las costas y costos del presente juicio, por haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que la parte demandante estuvo representada por la profesional del Derecho YILETZA CORZO SÁNCHEZ, debidamente inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 37.643; y la parte demandada estuvo representada por el Defensor Ad-Litem MARTÍN NAVEA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 51.756, todos de este domicilio.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinticinco (25) días del mes de julio del año dos mil dos mil ocho (2008).- Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez,

Abog. WILLIAM CORONADO G.
La Secretaria Temporal,

Abog. Carolina Valbuena

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las nueve horas y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 23-2008.
La Secretaria Temporal,

Abog. Carolina Valbuena

WCG/abreu l.-