Conoció por distribución este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda intentada por la Abogada en ejercicio ANA MORELLA GONZÁLEZ ELIZONDO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 6.557.878 e inscrita en el Inpreabogado con el número 25.342 y domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA-AMÉRICA, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha veinte (20) de diciembre de 2005, con el número 60, tomo 74-A y con domicilio en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de instrumento-poder otorgado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de octubre de 2007, con el número 45, Tomo 177 de los libros de autenticaciones, en contra de la ciudadana YOLANDA JOSEFINA RODRÍGUEZ DE HEIDER, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 1.933.773 y de este mismo domicilio, para que convenga en la Resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de julio de 2005; en la consecuente desocupación y entrega del inmueble constituido por el apartamento número 32, ubicado en el piso 3 del Edificio “CENTRO AMÉRICA”, situado en la calle 77, entre avenidas 4 y 8, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; y en pagarle la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.200,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y enero, febrero, marzo y abril del año 2008, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 400,00) cada uno, fundamentándose en lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.185 y 1592 del Código Civil.
I
ANTECEDENTES
Expone la parte demandante, que su representada, es propietaria de un inmueble constituido por una edificación denominada CENTRO COMERCIAL AMERICA, ubicado en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Señala que la anterior propietaria COMUNIDAD PINEDA BELLOSO, en su condición de propietaria, representada por la Sociedad Mercantil NEGOCIOS GENERALES C.A., arrendó dicho inmueble a la ciudadana YOLANDA JOSEFINA RODRÍGUEZ DE HEIDER, antes identificada. Posteriormente, dicho inmueble se traspasa a través de una venta global, quedando consecuencialmente como única propietaria su representada.
Expresa la parte demandante, que el término del contrato es por un año contado a partir del primero (1°) de junio de 2005, cuyo vencimiento del término original sucedió el treinta y uno (31) de mayo de 2006, y en virtud de no haberse verificado la notificación para la no renovación del mismo, tal y como fue previsto contractualmente, el contrato se prorrogó automáticamente por un período igual al término original, es decir, hasta el treinta y uno (31) de mayo de 2007, y que a su vencimiento, operó de pleno derecho la apertura del lapso de la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto al canon, refiere que es el mismo fijado contractualmente, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) o su equivalente en bolívares fuertes.
Asimismo, señala que la arrendataria sin causa ni motivo justificado alguno, se ha negado a pagarle a su representada los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y enero, febrero, marzo y abril del año 2008, manifestando en cada oportunidad en que se le ha exigido el pago, cualquier causa o motivo no imputable a su representada, sin embargo, con la promesa de que cumpliría a la brevedad, y en vista del incumplimiento, le fue enviado un telegrama de último aviso.
Por último, indica al Tribunal que su representada no ha recibido notificación alguna emanada de ningún Tribunal según lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 51 y siguientes.
En fecha veintidós (22) de abril de 2008, el Alguacil Titular de esta despacho, expone devolviendo la Boleta de Citación por cuanto le resultó imposible ubicar a la parte demandada. En fecha veintiocho (28) de abril de 2008, el Tribunal vista la solicitud de la parte demandante y la exposición del Alguacil, ordena la citación cartelaria de la parte. En fecha doce (12) de mayo de 2008 fueron consignadas las publicaciones por la demandante y en fecha quince (15) de mayo de 2008, fue completada la citación cartelaria por el Secretario de este Tribunal.
En fecha nueve (09) de junio de 2008, la parte demandante presentó diligencia manifestando al Tribunal que en vista de la incomparecencia de la parte demandada, solicita se le designe Defensor Ad-litem. En fecha diecinueve (19) de junio de 2008, el Alguacil citó al Defensor Ad-litem designado en la presente causa, que ya había sido notificado y juramentado. En fecha veinticinco (25) de junio de 2008, el Defensor Ad-litem procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
Niega y rechaza que su defendida adeude o se haya negado, mucho menos injustificadamente, a pagar a la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA, C.A., los cánones reclamados, ni ningún otro canon.
Asimismo, niega y rechaza las afirmaciones hechas por la parte demandante en su escrito libelar, referidas a que su defendida haya sido visitada en su domicilio por la representación de la parte demandante, que haya sido citada en tres (03) oportunidades a la oficina de la representación de la parte demandante, que le haya sido propuesto un arreglo amistoso por vía telefónica con la promesa de disminuir la presunta suma indicada en el libelo, que se le haya sugerido a su defendida la entrega del inmueble arrendado a cambio de una condonación de la presunta suma, que su defendida haya sido requerida por la representación de la parte demandante en otros sitios, que su defendida se haya negado injustificadamente a entregar las llaves del inmueble y que su defendida se haya negado a firmar acuerdo de pago alguno presuntamente propuesto por la parte demandante.
Por último, niega y rechaza que los recibos de pago que la parte demandante anexa a su libelo de demanda constituyan plena prueba del presunto incumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento por parte de su representada.
II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
En fecha veintisiete (27) de junio de 2008, la parte demandante estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente procedió a promover las siguientes pruebas:
Invoca el mérito favorable que arrojan las actas procesales a su favor. Al respecto, observa esta Juzgadora que las pruebas aportadas al proceso benefician o perjudican por igual a las partes sin importar quien las incorporó a las actas, en aplicación de los Principios de Comunidad de la Prueba y Adquisición Procesal. ASÍ SE DECIDE.
Promueve y ratifica la copia certificada del instrumento-poder autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintitrés (23) de octubre de 2007, con el número 45, tomo 177 de los libros de autenticaciones, a los efectos de probar la legitimidad de su representada. Al respecto, observa esta Sentenciadora que la presente documental no es una prueba en sí, sino el medio a través del cual se hace valer en juicio la representación que ostenta la Apoderada Judicial de la parte demandante, que no ha sido controvertida en la presente causa. ASÍ SE DECIDE.
Ratifica y promueve el contrato de arrendamiento consignado como fundamento de la demanda, a los efectos de probar la relación que vincula a las partes, y el incumplimiento que se ha producido en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados. En este sentido, la referida prueba documental se aprecia como Instrumento Público, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil, en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio en el sentido de que efectivamente existe la relación arrendaticia alegada, regulada por las disposiciones y cláusulas allí establecidas. ASÍ SE VALORA.
Ratifica y promueve los recibos de cánones de arrendamiento insolutos a los fines de probar la obligación que se demanda y el incumplimiento del contrato de arrendamiento. Al respecto, observa esta Juzgadora que los mismos constituyen instrumentos privados que no se encuentran suscritos por la parte demandada, por lo que no pueden ser apreciados, siendo que los mismos sólo generan un mero indicio a favor de la parte demandante, de que efectivamente cumplió con una de sus obligaciones secundarias del contrato de arrendamiento, relativa a la emisión de los recibos de los cánones en la oportunidad correspondiente. ASÍ SE VALORA.
Ratifica y promueve el Acta Constitutiva-Estatutaria que se consignó con la demanda marcada con la letra “D” para probar el carácter que tiene su representada de propietaria del inmueble. Al respecto, la referida prueba documental consignada en copia certificada, se aprecia como Instrumento Público, de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio en el sentido de que efectivamente la Sociedad Mercantil demandante tiene la cualidad e interés necesario para intentar y sostener la presente demanda. ASÍ SE VALORA.
Ratifica y promueve el telegrama enviado con motivo de lograr un arreglo amistoso por la vía extrajudicial. En tal sentido, ratifica y promueve el recibo de pago del telegrama enviado a la demandada, para probar que el mismo fue pagado a IPOSTEL para su debida tramitación y entrega, así como el PC que es un telegrama comprobante que emite IPOSTEL para indicar que el mismo fue debidamente entregado y recibido por la demandada. Al respecto, observa esta Sentenciadora que las presentes pruebas documentales resultan inconducentes, en virtud de que éstas no demuestran ningún hecho cierto que conlleve a la resolución de la presente causa, sin embargo, genera un indicio de que efectivamente la demandante estaba inconforme con respecto al incumplimiento de la parte demandada. En consecuencia, y en virtud de que dicho medio probatorio no fue impugnado en forma de derecho alguna, se le otorga valor probatorio en ese sentido, de conformidad con el artículo 1.375 del Código Civil. ASÍ SE VALORA.
Ratifica y promueve el Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA, C.A., celebrada en fecha veintidós (22) de diciembre de 2005 y debidamente tramitada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de enero de 2006, a los efectos de probar que el pago se seguía efectuando a la misma persona jurídica y con el mismo carácter jurídico señalado en el contrato de arrendamiento, y en las oficinas donde siempre se han efectuado los cánones de arrendamiento. Con respecto a la referida prueba documental, ésta se aprecia como un Instrumento Público, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio en el sentido de que efectivamente le fue autorizado a la C. A. NEGOCIOS GENERALES (CANEGE) la administración y representación de todos y cada de los inmuebles propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA, C.A. ASÍ SE VALORA.
En fecha treinta (30) de junio de 2008, el Defensor Ad-litem promovió como prueba única el mérito favorable que se desprende de las actas procesales, todo en virtud del Principio de Comunidad de la Prueba. Al respecto, observa esta Juzgadora que las pruebas aportadas al proceso benefician o perjudican por igual a las partes sin importar quien las incorporó a las actas, en aplicación de los Principios de Comunidad de la Prueba y Adquisición Procesal. Sin embargo, prevé esta Juzgadora que ninguna de las pruebas traídas al proceso generan algún indicio a favor de la parte demandada, tendiente a demostrar el cumplimiento de la obligación reclamada. ASÍ SE DECIDE.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Considera prudente esta Sentenciadora, traer a colación las siguientes consideraciones doctrinales del jurista Arístides Rengel Romberg, que en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, establece:
“…la carga de la prueba, por su naturaleza propia, no es un deber u obligación jurídica, sino una cuestión práctica, que hace necesario que la prueba exista, independientemente de quien la produzca; y sostiene que este comportamiento de la parte en la fase de instrucción de la causa, puede ayudar como fuente de prueba, aún cuando del mismo no se puede deducir una verdadera y propia contra pronuntiatio que haga superflua la demostración de la pretensión contraria; pero que ese comportamiento resulta intrascendente para el juez en la etapa subsiguiente, cuando la fase instructoria se ha agotado negativamente, porque en la etapa de valoración y de decisión de la controversia, aquel comportamiento de la parte no puede modificar la regla de juicio que dirige al juez para determinar el contenido de la Sentencia ante la falta de la prueba, por lo que si el demandado no triunfa en la prueba, ni tampoco el actor ha probado nada, la demanda de éste debe ser rechazada como no demostrada…”
Igualmente y en sintonía con la doctrina parcialmente transcrita, el artículo 1.354 del Código Civil establece:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” (Subrayado nuestro).
De igual manera, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que resulta conteste con el artículo 1.354 del Código Civil antes citado, dispone:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…” (Subrayado nuestro).
Asimismo, en sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha veintiséis (26) de marzo de 1987, con ponencia del Magistrado Aníbal Rueda, se dispuso:
“…en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte…”
Establecido lo anterior, prevé esta Juzgadora que la parte demandante-arrendadora logró demostrar la existencia de la obligación reclamada, derivada de la relación arrendaticia existente entre las partes procesales, como se desprende del material probatorio traído a las actas procesales, mientras que la parte demandada no alcanzo a demostrar el cumplimiento de la obligación que se le reclama, ni alguna causal que le eximiera de su cumplimiento. Por lo que, luego de analizadas y valoradas cada una de las pruebas aportadas al proceso, considera esta Sentenciadora procedente en derecho la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y Cobro de Cánones de Arrendamiento, tal y como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.
IV
DECISIÓN
Por los hechos y fundamentos de derecho antes explanados, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar CON LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato y Cobro de Cánones de Arrendamiento, intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES PLAZA AMÉRICA, C.A., en contra de la ciudadana YOLANDA JOSEFINA RODRÍGUEZ DE HEIDER, todos identificados en la parte narrativa del presente fallo, en consecuencia:
Se declara resuelto de pleno derecho, el Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha quince (15) de julio de 2005, anotado con el número 59, tomo 75 de los libros respectivos, y se ordena a la parte demandada hacerle entrega del inmueble constituido por el apartamento número 32, ubicado en el piso 3 del Edificio “CENTRO AMÉRICA”, situado en la calle 77, entre avenidas 4 y 8, en jurisdicción de la Parroquia Santa Lucía del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a la parte demandante.
Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante la cantidad de TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.200,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y enero, febrero, marzo y abril del año 2008, a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 400,00) cada uno.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido vencida totalmente, se condena en costas del proceso a la parte demandante.
Se hace constar que la Abogada en ejercicio ANA MORELLA GONZÁLEZ ELIZONDO, obró en el proceso con el carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante, y que el Abogado en ejercicio LUIS JAVIER ÁLVAREZ PALAZZI, obró en el proceso con el carácter de Defensor Ad-litem de la parte demandada. Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de julio de 2008.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
La Jueza
Adriana Marcano Montero
El Secretario
Abog. Andrés Virla Villalobos
En la misma fecha y siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se publicó la anterior sentencia definitiva.
El Secretario
Abog. Andrés Virla Villalobos
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