TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
197° y 148°
EXPEDIENTE Nº: 10.683
PARTE ACTORA:
SHIRLEY PENELOPE VILLALOBOS PIRELA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.008.495, de este domicilio, representada por su apoderada legal, ciudadana, FANNY BEATRIZ PIRELA MORÁN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.759.009, domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
ABOGADA ASISTENTE:
MARIELA ALDANA ADAME, venezolana, mayor de edad, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 65.486, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA:
ALICIA FERNÁNDEZ DE ACOSTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.175.240, domiciliado en el Municipio Maracaibo del estado Zulia.
ABOGADO ASISTENTE:
ENRIQUE E. GONZÁLEZ CRESPO, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 98.651.
FECHA DE ENTRADA: PRIMERO (1) DE NOVIEMBRE DEL AÑO 2.007.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

SÍNTESIS NARRATIVA

En fecha primero (1) de noviembre del año 2.007, este tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por desalojo intentó la ciudadana Shirley Villalobos Pirela en contra de la ciudadana Alicia Fernández de Acosta.
Por auto de fecha seis (6) de diciembre del año 2.007, el tribunal ordenó a la parte solicitante ampliar los medios probatorios para pronunciarse sobre la medida solicitada.
Así pues en fecha seis (6) de febrero del año 2.007, la parte demandada contestó la demanda.
En fecha veintiuno (21) de enero del año 2.008, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas y el día veintidós (22) de enero del mismo año fueron admitidas cuanto ha lugar en derecho.
En fecha veinticinco de enero el tribunal declaró desierto el acto para realizar la inspección judicial solicitada.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
La parte actora señaló que celebró un contrato de arrendamiento en fecha treinta (30) de agosto del año 2.005 con la ciudadana Alicia Fernández de Acosta. El referido negocio jurídico versó sobre un inmueble ubicado en la calle 84, antes calle El Carmen, signada con el N° 13ª-24, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
El inmueble fue adquirido mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha veinticinco (25) de septiembre del año 2.003.
Señaló que en la cláusula segunda se acordó la duración del contrato por el período de un (1) año, contado a partir de la firma del documento, a cuyo vencimiento se consideraba terminado el contrato sin necesidad de notificación alguna.
El contrato era prorrogable por un período igual, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que alguna de las partes lo manifestara por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación, pero una vez vencido el lapso se seis (6) meses de la prórroga legal otorgada por la ley, el contrato se consideraba terminado, sin necesidad de notificación alguna.
Por lo expuesto señaló que a la fecha de introducción de la demanda se encuentran vencidos tanto el término inicial como el de la prórroga legal, de un (1)

año, pero la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado.
Argumentó que la arrendataria ha incumplido las cláusulas contractuales, sobre todo la que se refiere al canon de arrendamiento, es decir, la cláusula tercera, canon fijado por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), hoy doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 250), incumpliendo en efecto la cláusula cuarta, permaneciendo en mora.
En base a lo anterior demandó a la ciudadana Alicia Fernández de Acosta para que desaloje el inmueble arrendado.
Por su parte la demandada alegó que es cierto que en fecha treinta (30) de agosto del año 2.005 celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandante. Afirmó que también es cierto que el término de duración del contrato convenido fue de un (1) año contado a partir de la fecha de celebración del negocio jurídico, en el cual se previó una prórroga de un año (1) más y no de seis (6) meses.
Alegó que el contrato de arrendamiento celebrado ha venido sucediéndose en el tiempo mediante continuas y sucesivas prórrogas, hasta el punto de que para esa fecha el referido contrato se encuentra vigente y ocupa la casa arrendada en cualidad de arrendataria.
Afirmó que es inaplicable la disposición contenida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y negó que deba devolver el inmueble arrendado, en tanto de que el contrato se encuentra vigente.
Igualmente rechazó e impugnó la pretensión de la demandante de estimar la demanda por la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), hoy cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 5.000,00), el rechazo lo fundamentó en la circunstancia de que la demandante no indica en el libelo las cantidades supuestamente adeudadas por cánones y nunca dichos cánones pueden ascender la suma antes referida.
Negó que se le adeude a la actora la suma de tres millones de bolívares (bs. 3.000.000,00), hoy tres mil bolívares fuertes (bs. F. 3.000,00), por concepto de arreglos que deberán hacerse al inmueble a razón del deterioro por mal uso y daño causado a cerraduras y otros.
La pretensión anterior además de ilegal es improcedente porque no expresa con claridad, cuáles son los presuntos daños ocasionados por la exponente. Por lo expuesto solicitó se declare sin lugar la demanda intentada.

ESTIMACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Reprodujo el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
La parte demandante en su escrito de promoción de pruebas invocó el mérito favorable de las actas, en este sentido considera este juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, ya que al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se decide.

DOCUMENTALES
• Promovió constante de tres (3) folios útiles el documento de propiedad del inmueble arrendado, en el cual se evidencia la legitimidad de la demandante, documento notariado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha dieciséis (16) de septiembre del año 2.003 y el cual quedó anotado bajo el N° 18, tomo 71, de los libros respectivos, registrado ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro Inmobiliario, en fecha veinticinco (25) de septiembre del año 2.003.
El documento público que antecede se estima en todo su valor probatorio, en el sentido de que es un instrumento que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano.
Considera este sentenciador que con el instrumento promovido se demuestra el derecho de propiedad que ostenta la parte actora con relación al inmueble objeto del presente juicio. Así se decide.

• Promovió constante de dos (2) folios útiles documento poder otorgado por la legítima dueña del inmueble, autenticado en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha dieciséis (16) de septiembre del año 2.003, anotado bajo el N° 19, tomo 71.
El documento público que antecede se estima en todo su valor probatorio, en el sentido de que es un instrumento que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en

concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano.
Con el referido medio se demuestra la representación legal que la ciudadana Fanny Beatriz Pirela Morán tiene sobre su hija Shirley Penélope Villalobos Pirela. Así se decide.

• Promovió el documento de contrato de arrendamiento suscrito en fecha treinta (30) de agosto del año 2.005, ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en el cual se evidencia la fecha de culminación o vencimiento del contrato de arrendamiento.
Con relación al documento público que antecede, este juzgador lo estima en todo su valor probatorio, en el sentido de que es un instrumento que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano.
No obstante, con el contrato de arrendamiento se demuestra la relación arrendaticia que une a las partes del presente juicio, relación que no fue discutida por la demandada, así pues en la parte motiva será el momento oportuno en el cual se determinará si la parte demandada debe o no desocupar el inmueble. Así se decide.

• Promovió la carta enviada a la demandada en fecha cinco (5) de junio del año 2.006, en la cual se le notifica oportunamente la intención de prorrogar el contrato de arrendamiento y, por consiguiente era potestativo acogerse a la prorroga legal.
Con relación al documento que antecede, considera este juzgador que el mismo es un documento privado que no fue desconocido por la parte contra quien se opuso, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia que con el mismo se demuestra la intención de la parte actora de no prorrogar el contrato objeto del presente juicio. Así de decide.

• Promovió el procedimiento administrativo mediante la constancia emitida por el Departamento de Regulación de Alquileres de la Alcaldía de Maracaibo, realizado

por la Oficina de Regulación de Alquileres de la Alcaldía, en la cual se evidencia que la demandada fue debidamente notificada en fecha catorce (14) de junio del año 2.007.
El documento público de carácter administrativo que antecede se estima en todo su valor probatorio, en el sentido de que es un instrumento que no fue tachado de falso por la contraparte, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Ahora bien, estimadas como han sido las pruebas en el presente juicio, es oportuno el momento para resolver el mérito del presente asunto, tomando como base los argumentos que de seguidas se explanan:
El contrato de arrendamiento es conocido también como contrato de locación. A este respecto el Dr. Guillermo Cabanellas de Torres, en su Diccionario Jurídico Universitario, específicamente, en la página 240 señala lo siguiente: “Cuando una parte se obliga a conceder el uso o goce de una cosa…, y la otra, a pagar por este uso, goce… un precio determinado en dinero. El que paga el precio se llama, en el Código Civil, “locatio”, “arrendatrio” o “inquilino”, y el que lo recibe, “locador” o “arrendador”; (cursivas de quien suscribe).
El Código Civil venezolano en su artículo 1.579 define la figura del arrendamiento como, un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar por aquélla.
La doctrina ha definido el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, sinalagmático-bilateral, oneroso y de administración; puede ser conmutativo o aleatorio; es un contrato sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y pago de alquileres, actos que sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no puede llevarse a cabo, no se debe el alquiler. (Jesús Mogollón Castillo, Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Editorial Jurídicas-Rincón, Barquisimeto-Venezuela, año 2.001, pp. 5).
Por su parte Iraida Esther Ortega Carvajal, autora del libro Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos de Arrendamientos, Editorial Livrosca, Caracas, año 2.002, pp. 4, el contrato de arrendamiento es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, a través del cual el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.
Los contratos cualesquiera sea su naturaleza pueden celebrarse en forma verbal o escrita, de esta afirmación no escapan los contratos de arrendamiento, pues no se requiere formalidad alguna para su celebración, éstos pueden hacerse privados, reconocidos o autenticados. En el caso concreto quedó evidenciado que se celebró un contrato de arrendamiento en forma escrita.
Cuando la duración esté determinada en un término fijo serán contratos de arrendamiento a tiempo determinado, es decir, que tienen un plazo para su terminación. Éstos generalmente son escritos y su duración está determinada en una de las cláusulas: pueden ser de tres (3) meses, seis (6) meses, un (1) año, tres (3) años, entre otros, en los términos convenidos por las partes al momento de contratar.
Así se observa que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento expone lo siguiente: “SEGUNDA: El tiempo de duración del presente contrato es de UN (1) AÑO, contado a partir de la firma del presente instrumento, a cuyo vencimiento se considera terminado este contrato sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, a menos que las partes con anterioridad al vencimiento conviniesen en prorrogar el aludido término, lo cual deberá constar necesariamente por escrito; No obstante lo anterior, si al vencimiento del término de este contrato LA ARRENDATARIA continuare ocupando el inmueble arrendado y LA ARRENDADORA hiciere efectiva la primera mensualidad de alquileres siguientes a ese vencimiento, el contrato se entenderá prorrogado de conformidad con lo establecido en el Literal A del Artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, considerando la Relación Arrendaticia siempre a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en este Contrato, amen de que dicha prorroga es potestativa para LA ARRENDATARIA y obligatoria para LA ARRENDADOR.- Vencida la prorroga legal antes aludida, la cual opera de pleno derecho, LA ARRENDADORA podrá exigir el cumplimiento de la obligación de la entrega del Local Comercial por parte de LA ARRENDATARIA, de conformidad con lo establecido en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; (cursivas del juez; negritas y subrayado de las partes que suscribieron el contrato).
La duración del contrato objeto del presente litigio, según la cláusula antes transcrita es de un (1) año, contado a partir del día treinta (30) de agosto del año 2.005.

Ahora bien, en el caso analizado quedó claramente comprobado que la parte demandante dio en arrendamiento el inmueble ubicado en la calle 84, antes calle El Carmen, signada con el N° 13ª-24, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia.
También quedó evidenciado con motivo a la relación arrendaticia existente entre las partes del presente litigio que la parte actora demandó el desalojo del mencionando inmueble, a tenor de lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así tenemos que el artículo 39 de la les especial dispone: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatrio el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”; (cursivas, subrayado y negritas del juez).
En tal sentido, considera este sentenciador que en el presente juicio, el lapso de duración del contrato era de un (1) año, lapso este que venció el treinta (30) de agosto del año 2.006, aunado a ello y sin que en las actas quedara constancia de que las partes desearan prorrogar el contrato, operó la prórroga legal contenida en el artículo 38 literal a), de la misma ley, el cual establece: “En los contrato de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso de seis (6) meses”; (cursivas, subrayado y negritas del juez).
De lo anterior se infiere que el contrato venció el día treinta (30) de febrero del año 2.007, es decir, seis (6) meses (prórroga legal) contados a partir de la fecha de vencimiento estipulado en la cláusula segunda del contrato, todo lo cual llevan a concluir a este juzgador que, por cuanto la parte demandada no consignó instrumentos que de alguna forma desvirtuarán lo afirmado por la parte actora lo procedente en derecho es declarar con lugar la presente demanda.
En consecuencia, la parte demandada deberá devolverle a la parte actora el inmueble, ubicado en la calle 84, antes calle El Carmen, signada con el N° 13ª-24, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, del Municipio Autónomo Maracaibo del

estado Zulia, todo lo cual quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Con relación a la impugnación que realizara la parte demandada en cuanto a la estimación de la demanda, en tanto que la consideró absurda, este juzgador se permite transcribir el contenido de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha dos (2) de febrero del año 2.00, en la cual dejó sentado lo siguiente:
“En este supuesto la Sala rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada. Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”; (cursivas del juez).

En consecuencia y tomando como base la jurisprudencia que antecede, este juzgador considera que la impugnación y el rechazo debe declarase improcedente. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó la ciudadana Shirley Villalobos, en contra de la ciudadana Alicia Fernández de Acosta, en consecuencia la parte demandada deberá desalojar y devolverle a la parte actora el inmueble ubicado en la calle 84, antes calle El Carmen, signada con el N° 13ª-24, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, todo ello con fundamento en los argumentos antes expuestos.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de este despacho Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en Maracaibo a los diecinueve (19) días del mes de febrero del año dos mil ocho (2.008). Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
Déjese copia certificada de este fallo por secretaría conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL JUEZ

CARLOS RAFAEL FRÍAS
LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL
En la misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de Ley siendo las tres (3:00) horas de la tarde se dictó y publicó la anterior Sentencia.

LA SECRETARIA

MARÍA ROSA ARRIETA FINOL
CRF/ROBERT
Exp. N° 10.683