TSJ Regiones - Decisión

Procedente de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial, en virtud de la apelación intentada por la ciudadana LEONOR RODRIGUEZ LUZARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.535.968 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 37.825, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ANA BRYLKIN DE JAKYMEC, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.858.675 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la decisión dictada en fecha 11 de Enero de 2.008, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró SIN LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato, intentada, por la ciudadana ANA BRYLKIN DE JAKYMEC, en contra del ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.217.865 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

I
RELACIÓN DE LAS ACTAS

Por auto de fecha, 30 de Marzo de 2.007, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda y ordenó citar a la parte demandada, para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

Agotada la citación personal se procedió a la citación por carteles, consignando la parte actora, en fecha, 27 de Junio de 2.007, los ejemplares de los diarios donde aparecen publicados los carteles de citación.

En fecha, 9 de Julio de 2.007, el Secretario del Tribunal de la causa, dejó constancia de haber cumplido con la última de las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha, 1° de Agosto de 2.007, se presenta la profesional del derecho, ciudadana GUADALUPE MAGDALENA BRAVO GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.156.227, e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 60.181, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ, antes identificado, y se da por citada.

En fecha, 3 de Agosto de 2.007, la apoderada judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda.

En fecha, 5 de Octubre de 2.007, tanto la parte actora, como la parte demandada, presentan escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha, son admitidas por el tribunal de la causa.

En fecha, 11 de Enero de 2.008, el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia, declarando SIN LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato, intentada, por la ciudadana ANA BRYLKIN DE JAKYMEC, en contra del ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ, ambos plenamente identificados.

En fecha, 30 de Enero de 2.008, la parte actora, apela de la decisión dictada.

En fecha, 7 de Febrero de 2.008, el Tribunal de la causa oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir el expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil que resultare competente.

En fecha, 14 de Febrero de 2.008, este Juzgado le da entrada al presente expediente y fija el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Fundamenta su demanda en los siguientes hechos:

Primero: Que en fecha 31 de Mayo de 2.004, su poderdante suscribe contrato de arrendamiento, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el No. 45, Tomo: 27° de los Libros de Autenticaciones, llevados por la indicada Notaría, con el ciudadano JUAN CARLOS FERNADEZ BARRETO, antes identificado.

Segundo: Que en la cláusula primera del antes indicado contrato su poderdante otorga en calidad de arrendamiento al identificado ciudadano, un inmueble constituido por un apartamento, situado en la Calle 73, del Edificio El Juncal, Apartamento No. 4, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Que según lo convenido entre las partes, y como lo establece el contrato de arrendamiento en la cláusula tercera, el tiempo de duración del contrato es de un año, contado a partir de la firma del instrumento jurídico, protocolización o autenticación, es decir, del día 31 de Mayo de 2.004, fecha en la cual fue suscrito el referido contrato.

Que en la cláusula segunda, del identificado contrato se establece el monto del canon mensual de arrendamiento, pero dado el caso que el contrato no finalizó en el tiempo indicado en la cláusula tercera, sino que se renovó automáticamente, con las mismas condiciones iniciales, con excepción del canon de arrendamiento, se fijó el último canon de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) que para mayor comodidad de el arrendatario, le fue permitido hacer sus pagos con depósito bancario ante el Banco Occidental de Descuento, Número de cliente: 000640835, Nombre del Titular: Casa Propia C.A, No. de Cuenta: 0116-0127-81-0003241718.

Que en la cláusula décima segunda, se estableció, que el incumplimiento en el pago de dos mensualidades a la fecha de su vencimiento daría derecho a la arrendadora, a exigir al desocupación del inmueble arrendado y demandar judicialmente la resolución del contrato y exigir la cancelación de los cánones de arrendamiento.

Tercero: Que ante la presente situación contractual, entre su poderdante y el ciudadano FERNANDEZ: 1) El contrato quedó renovado desde el día 31 de Mayo de 2.006, por lo que comienza a regir un nuevo año de vida del contrato que vencería o tendría finalización, en fecha 31 de Mayo de 2.007, 2) El último canon de arrendamiento establecido entre las dos partes es la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), 3) La cancelación de los cánones mensuales de arrendamiento se realizaría con depósitos bancarios.

Cuarto: Que el caso que el ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ BARRETO, se encuentra incurso en la cláusula décima segunda, del antes identificado, Contrato de Arrendamiento, suscrito por su persona con su poderdante, ya que, ha incumplido en el pago de dos mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de Enero y Febrero, del año 2.007, en las fechas en las que correspondía cumplir, cuyos depósitos no realizó el arrendatario, ciudadano FERNANDEZ, antes identificado, como correspondía para darle cumplimiento a la letra del indicado contrato de arrendamiento, tal y como lo establece la cláusula segunda, dentro de los cinco primeros días de cada mes, tal y como se evidencia de los estados de cuanta emanados del Banco Occidental de Descuento.

Por todo lo expuesto, demanda al ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ BARRETO, para que convenga, o en caso contrario sea así declarado por el Tribunal en la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 31 de Mayo de 2.004, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, bajo el No. 45, Tomo: 27 y entregue el inmueble constituido por un apartamento, situado en la Calle 73, del Edificio El Juncal, Apartamento No. 4, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia y pague los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y 31 de Mayo de 2.007, y que ascienden a la cantidad SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) cada uno, lo que hace un total de TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.750.000,00).

III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, por los siguientes fundamentos:

Primero: Que para el momento en el cual fue propuesta la acción, es decir, para el día 30 de Marzo de 2.007, ya su representado había cancelado los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Enero y Febrero de 2.007, los cuales pagó el de Enero en fecha 1° de Marzo de 2.007, mediante depósito en la citada cuenta No. 3241718, del Banco Occidental de Descuento con planilla de depósito, No. 71487798 y el segundo, es decir, el de Febrero, en fecha 13 de Marzo de 2.007, en esa misma cuenta, y con planilla de depósito No. 71487729, y por consiguiente, no existía para esa oportunidad la situación de incumplimiento a la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, que se denuncia en el libelo de demanda y con base a la cual solicita la Resolución del Contrato.

Que en todo caso, la circunstancia de no haberse denunciado judicialmente el incumplimiento de la expresada cláusula antes que su representado hubiese ejecutado el pago de los cánones de arrendamiento y que la contratante arrendadora recibiera los mismos o dispusiera de las cantidades consignadas, determina una actitud de allanamiento o convalidación por parte de la misma a esa situación de incumplimiento, que equivale a una renuncia o dejación a eventuales acciones judiciales, como las que ha ejercido a través del presente juicio.

Que es cierto que la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento establece igualmente que los cánones de arrendamiento deben ser cancelados, “dentro de los cinco días de cada mes”, pero esa misma cláusula agrega que “en caso de mora o retraso en el pago del canon de arrendamiento estipulado, el Arrendatario deberá además cancelar la cantidad estipulada como penalidad, por pagar tardíamente la cuota de Condominio del inmueble arrendado.”

En tal sentido, ocurre que si su representado canceló, junto con los meses de Enero y Febrero de 2.007, que se denuncian como incumplidos, como lo hizo reiteradamente en circunstancias similares, respecto a cánones anteriores la correspondiente penalidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) estipulada por la Asamblea de Condominio del Edificio El Juncal, como sanción por pago tardío de las cuotas de condominio por los copropietarios, de dicho edificio, tal como se evidencia en los mismos depósitos bancarios que se dejaron anteriormente identificados.

Que la sanción establecida en la citada Cláusula Segunda del Contrato, constituye una cláusula penal moratoria, regulada por los artículos 1.257, 1.259 y 1.276 del Código Civil, y su cancelación por parte de su representado a través de los depósitos antes aludidos, si bien lo liberaba del pago de los cánones de arrendamiento, respectivos, pues el objeto de la obligación en que consiste la pena es diferente del objeto de la obligación cuyo cumplimiento se asigna a través de la cláusula, si cumple una función liberatoria respecto al plazo del cumplimiento en el sentido de que los cánones cuya sanción por morosidad, haya sido pagada, dejaron de ser exigibles, dentro de los cinco días siguientes a su vencimiento, extendiéndose la mora hasta tanto fueren requeridos por la Arrendadora.

Por lo que en el presente caso, los meses de Enero y Febrero de 2.007, que se denuncian como incumplidos, no fueron requeridos al pago por la Arrendadora, antes de su cancelación que lo fue en fecha 01/03/07, en el mes de Enero y el 13/03/07 del mes de Febrero, por lo que mal podría invocarse la mora derivada de no haberse efectuado dichos pagos en los cinco días siguientes a su vencimiento, como causal de Resolución, pues con posterioridad a esos días se produjo tanto el pago de la sanción como de los propios cánones antes de que la Arrendadora hubiese exigido el cobro judicial de los mismo y la subsiguiente acción resolutoria.

Segundo: Que de acuerdo a la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento los cánones correspondientes al mismo, “deberían ser cancelados en la sede de la Administradora del Inmueble Inversora Casa Propia, ubicada en el Centro Comercial Los Corales, Local 6, Calle 72, entre Avenidas 13 y 13 A, lo cual supone que dicha Administradora otorgaría por la Arrendadora los recibos correspondientes a los pagos efectuados.

Que en efecto, desde la fecha de celebración del contrato la referida empresa Inversiones Casa Propia, venía recibiendo regularmente de su representado los depósitos referentes a los cánones de arrendamiento correspondientes al citado inmueble, primero en la sede ubicada en al dirección antes señalada, después recogiéndoles en el inmueble arrendado, al confirmar vía telefónica que se había efectuado el pago otorgándole en ambos casos sus respectivos contratos de recibo, pero desde el 7 de Abril de 2.006, fecha en la cual fue otorgado el último recibo, correspondiente a la cancelación del canon de arrendamiento, referido al período desde el 6 de Abril de 2.006 al 6 de Mayo de 2.006, hasta la fecha de demanda, ni la citada Inversora ni la propia arrendadora, han entregado recibos correspondientes a los pagos por conceptos de cánones de arrendamiento cancelados.

En este sentido, advierte que desde hace varios meses, Inversora Casa Propia C.A, no se encuentra en la dirección donde funcionaba su sede, ni se conoce lugar alguno donde opera y el único contacto que tiene su representado con la misma es un teléfono celular Movistar No. (0414)3651090 y un Fax CANTV No. (0261)7511066, a través de los cuales su representante MARIA ADDANTE, requiere y recibe los depósitos de su representado, siendo a través de esta misma vía que su representado, a su vez le ha requerido los respectivos recibos de los cánones de arrendamiento que dejaron indicados anteriormente, sin ningún resultado.

Por tal motivo opone a la demandante la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, a que se contre el artículo 1.168 del Código Civil, según el cual “en los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya” y alega que si su representado no pagó oportunamente los cánones de arrendamiento citados, a que estaba obligado según el contrato, fue por una razón legalmente válida, es decir, porque a su vez la arrendadora no cumplía con la obligación contractual de entregarle los recibos de pago de los cánones de arrendamiento efectuados y por tanto aquella circunstancia no puede ser invocada para solicitar la resolución del mismo.

Por esa misma razón contradice y rechaza la pretensión de la demandante en cuanto a que su representado sea obligado a pagarle la suma de Bs. 3.750.000,00 equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.007, fecha esta última que considera su mandante ya ha cancelado, incluso ha cancelado los meses de Junio y de Julio, de 2.007, mediante depósito efectuado en la cuenta No. 3241718 del Banco Occidental de Descuento, que se anexan en originales.

Por ello debe advertirse que el contrato de arrendamiento existente entre su representante y la demandante, no concluyó el 31 de Mayo de 2.007, en virtud de la última renovación como erróneamente afirma el demandante, por cuanto en esa fecha se produjo la renovación automática del mismo, por un nuevo período y en todo caso la prórroga legal a que se contrae el ordinal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

IV
DE LA SENTENCIA OBJETO DEL RECURSO DE APELACIÓN

En fecha, 11 de Enero de 2.008 el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, declaró SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana ANA BRYLKIN DE JAKYMEC, en contra del ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ, antes identificados, con fundamento en las siguientes consideraciones:

“Antes de pasar a realizar las motivaciones finales del presente fallo, prevé esta Sentenciadora que la parte demandada opuso la excepción non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido dispuesta en el artículo 1.168 del Código Civil, alegando que no cumplió con el pago oportuno del canon de arrendamiento, en virtud de que la parte demandante no cumplía con su obligación de emitir los recibos de pago correspondientes. Al respecto, observa esta Juzgadora que los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil establecen con precisión las obligaciones principales del arrendador y del arrendatario en los contratos de arrendamiento, y en este sentido debe precisar quien juzga, que esta especial excepción no puede oponerse por la arrendataria por la sola falta de cumplimiento de cualquier obligación secundaria que se derive del contrato, es decir, debe existir una proporcionalidad entre la obligaciones que se incumplen para que pueda proceder esta excepción, y no incumplir con el pago del canon de arrendamiento que resulta una obligación principal del arrendamiento, por la falta de cumplimiento de una obligación secundaria del contrato, como es la emisión de los recibos de pago de los mismos, ya que esta situación violentaría los principios de igualdad y proporcionalidad que deben existir con respecto al cumplimiento de las obligaciones, en una relación arrendaticia. Por los fundamentos antes expuestos se declara improcedente la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, ASI SE DECIDE.
Seguidamente, considera prudente esta Sentenciadora, traer a colación las siguientes consideraciones doctrinales del jurista Arístides Rengel Romberg, que en su obra "TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO", establece: ". . .La carga de la prueba, por su naturaleza propia, no es un deber u obligación jurídica, sino una cuestión práctica, que hace necesario que la prueba exista, independientemente de quien la produzca; y sostiene que este comportamiento de la parte en la fase de instrucción de la causa, puede ayudar como fuente de prueba, aún cuando del mismo no se puede deducir una verdadera y propia contra pronunciación que haga superflua la demostración de la pretensión contraria; pero que ese comportamiento resulta intrascendente para el juez en la etapa subsiguiente, cuando la fase instructora se ha agotado negativamente, porque en la etapa de valoración y de decisión de la controversia, aquel comportamiento de la parte no puede modificar la regla de juicio que dirige al juez para determinar el contenido de la Sentencia ante la falta de la prueba, por lo que si el demandado no triunfa en la prueba, ni tampoco el actor ha probado nada, la demanda de éste debe ser rechazada como no demostrada..."
Establecido lo anterior, prevé esta Juzgadora que si bien la parte demandante-arrendadora logró demostrar el incumplimiento alegado en que incurrió la parte demandada-arrendataria, esta última alcanzó a probar que su incumplimiento fue tardío, pero aprobado tácitamente por la conducta de la parte demandante ¬arrendadora, quien aceptó los pagos realizados al disponer de ellos libremente una vez que fueron depositados en la cuenta corriente anteriormente identificada, con su penalidad correspondiente, como contractual mente lo regularon las partes, es decir, la parte demandante dispuso libremente de los cánones de arrendamiento reclamados en este proceso, como se desprende de los diferentes medios probatorios valoradas con anterioridad, específicamente de las documentales contentivas de los depósitos bancarios, de la prueba de informes y de la prueba de inspección judicial, resultando imposible para quien juzga declarar la procedencia de la presente demanda, a pesar de la demostración fehaciente del incumplimiento alegado en el libelo, en virtud de la convalidación realizada por la parte demandante por la conducta realizada. En consecuencia, debe esta Sentenciadota declarar improcedente en derecho la presente demanda, como se hará constar en el dispositivo del presente fallo. ASI SE DECIDE.”

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente instancia, procede este juzgador a hacerlo de conformidad con las siguientes consideraciones:

Tal como se evidencia la parte actora, intenta demanda aduciendo que celebró contrato de arrendamiento en fecha 31 de Mayo de 2.004, con el ciudadano JUAN CARLOS FERNADEZ BARRETO, sobre un inmueble constituido por un apartamento, situado en la Calle 73, del Edificio El Juncal, Apartamento No. 4, en Jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, que el tiempo de duración del contrato es de un año, contado a partir del día 31 de Mayo de 2.004, que es el caso, que el contrato no finalizó en el tiempo indicado sino que se renovó, con la mismas condiciones iniciales, siendo el último canon de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00). Que para mayor comodidad de el arrendatario, le fue permitido hacer los pagos o cancelaciones con deposito bancario ante el Banco Occidental de Descuento, sin embargo, el referido ciudadano no ha cancelado los cánones correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.007, por lo que lo demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, para que entregue el inmueble arrendado y pague los cánones de arrendamiento insolutos.

Por su parte, la demandada, niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes y aduce, que para el momento en el cual fue propuesta la acción, ya su representado había cancelado los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Enero y Febrero de 2.007, los cuales pagó el de Enero en fecha 1° de Marzo de 2.007, mediante depósito en la citada cuenta No. 3241718, del Banco Occidental de Descuento, Planilla de Depósito, No. 71487798 y el segundo, es decir, el de Febrero, en fecha 13 de Marzo de 2.007, en esa misma cuenta, y con Planilla de Depósito No. 71487729. Siendo el caso que la demandada, no ha entregado los recibos de los cánones de arrendamiento pagados, incumpliendo su obligación contractual, por lo cual opone la excepción non adimpleti contractus, y por último niega que adeude la suma de Bs. 3.750.000,00 equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.007, fecha esta última que considera su mandante ya ha cancelado, incluso ha cancelado los meses de Junio y de Julio, de 2.007, mediante depósito efectuado en la cuenta No. 3241718 del Banco Occidental de Descuento.

Ahora bien, para decidir el Tribunal observa:

Establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

La acción de resolución de contrato, se encuentra establecida, en el artículo 1.167, ejusdem, lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Asimismo, la presente demanda resolutoria se fundamenta en un contrato arrendamiento, el cual la parte demandante señala que la demandada ha incumplido, por cuanto no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2007.
Así las cosas, se evidencia del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda que entre las obligaciones de la parte demandada, y denominado en el contrato EL ARRENDATARIO, se establecieron las siguientes:

“SEGUNDA: CANON DE ARRENDAMIENTO: El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00) pagaderos por El Arrendatario, mensualmente dentro de los cinco (5) días de cada mes; a partir de la protocolización o firma del presente documento en la Notaria y los cuales deberán ser cancelados en la sede de la administradora del inmueble INVERSORA CASA PROPIA C.A, ubicada en el Centro Comercial Los Corales, Local 6, Calle 72, entre Avenidas 13 y 13 A, Maracaibo, Estado Zulia. Asimismo, es convenido que en caso de mora o retraso en el pago del canon de arrendamiento estipulado, El Arrendatario, deberá cancelar además la cantidad estipulada como penalidad, por pagar tardíamente la cuota del Condominio del Inmueble arrendado.”

Ahora bien, se evidencia de las actas, que la demandante se obligó al pago del canon de arrendamiento el cual fue establecido en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), dentro de los primeros cinco días de cada mes, y en el domicilio de la administradora del inmueble INVERSORA CASA PROPIA C.A.

De igual manera, se observa de las actas procesales que la parte demandante indica que la parte accionada, no ha cumplido con ninguna de las obligaciones contraídas en el contrato, referidas a la cancelación del canon, no obstante, la parte demandada afirma haber realizado los depósitos correspondientes en la cuenta de la administradora del inmueble INVERSORA CASA PROPIA C.A, que tiene con el Banco Occidental de Descuento.

En tal sentido dispone el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

A tenor de la norma citada, en el presente caso la carga de la prueba incumbe a la parte demandada, en cuanto, a su deber de demostrar que efectivamente ha realizado el pago reclamado, mediante la interposición de la siguiente demanda.

No obstante, la apoderada judicial de la parte demandada, opone en su defensa la excepción non adimpleti contractus, aduciendo que la parte demandante ha incumplido su obligación de entregarle los correspondientes recibos de pago de los cánones de arrendamiento.

En tal sentido, dispone el artículo 1.168 del Código Civil, lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

A este respecto, el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, señala:

“La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el incumplimiento sin haber cumplido con su propia obligación.”

De manera que la parte demandada se excepciona de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 del Código Civil, alegando que la parte actora tampoco cumplió su obligación de otorgarle los recibos correspondientes, no obstante, observa este juzgador, que si bien de actas no se deduce la entrega de los recibos correspondientes a los meses presuntamente incumplidos, para que proceda la excepción opuesta, debe constar en actas un incumplimiento de envergadura, que sea, de tal importancia, que origine un grave daño a la otra parte, quien ante el daño ocasionado, se vea en la necesidad de detener el cumplimiento de su obligación.

Así lo ha establecido, el autor JOSE LUIS AGUILAR GORRÓNDONA, al tratar las condiciones de procedencia de la expeción non adimpleti contractus, cuando puntualiza, lo siguiente:

“El incumplimiento que motive la oposición debe ser un incumplimiento de importancia…
En todo caso, la apreciación de la magnitud y gravedad del incumplimiento corresponderá al juez, trátese de un incumplimiento total o de uno parcial, y la calificación del juzgador dependerá de las circunstancias que rodean el caso en concreto.
En materia de incumplimiento parcial corresponde al juez apreciar y estimar la magnitud del incumplimiento salvo en determinadas obligaciones cuyo incumplimiento parcial es regulado en su efectos expresamente por el legislador.”

Partiendo de este supuesto, luego de estudiadas las circunstancias fácticas que componen el presente caso, no encuentra este juzgador, que la no entrega de los recibos de pago correspondiente a los cánones cancelados, por parte de la administradora del inmueble INVERSORA CASA PROPIA C.A, sea de tal gravedad, para que motive el retraso en el pago, del ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ, máxime, cuando en el presente caso, ha quedado demostrado que se estableció como costumbre entre las partes la cancelación de los cánones a través de depósitos bancarios en la cuenta de la administradora, quedando como constancia de tal cancelación las planillas otorgadas al efecto, debidamente selladas por la institución bancaria, asimismo, ante un incumplimiento de este tipo por parte del arrendador, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, netamente protectora de los derechos de los arrendatarios, dispone el procedimiento especial de consignación, por el cual ante una negativa de esta naturaleza, el arrendatario, tiene la facultad de acudir ante el Tribunal de Municipios competente a consignar los referidos cánones, estando en la obligación el referido órgano jurisdiccional de otorgar los correspondientes recibos una vez, practicada la notificación al arrendador, de la realización de la referida consignación.

Lo anteriormente expuesto, lleva a determinar a este juzgador, que en el caso sub iudice, resulta improcedente la excepción non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada, toda vez, que no se demostró alguna situación imputable a la parte actora, que ocasionara el retraso en el pago de los cánones, y al haberlo decidido así la Juez a quo, evidentemente actuó ajustada a derecho, por lo que debe ratificarse la decisión en tal sentido. Así se decide.

Atendiendo a estas consideraciones, procede este juzgador a determinar la tempestividad del pago efectuado por la parte demandada ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ, de allí que sea menester analizar la prueba de informes, requerida a la institución financiera BANCO OCICIDENTAL DE DESCUENTO, el cual mediante comunicación, de fecha 6 de Diciembre de 2.007, remitió al Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, una relación de las planillas de depósitos, correspondiente a la Cuenta No. 3241718, cuyo titular es la sociedad mercantil INVERSORA CASA PROPIA, la cual como quedó demostrado del contrato de arrendamiento, funge como administradora del inmueble arrendado y es la responsable del cobro de los cánones causados.

Del análisis de estas evidencias, se deduce que en efecto, la parte demandada incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, en las fechas pactadas, es decir, dentro de los cinco primeros días de cada mes, tal como se observa de la relación de depósitos bancarios que indican que los mismos fueron efectuados con posterioridad a la fecha pactada por las partes para su cancelación, puesto que, los correspondientes al mes de Enero y Febrero, fueron cancelados el 1° y el 13 de Marzo, respectivamente, situación esta, que demuestra ciertamente un incumplimiento.

No obstante, tal como se desprende, de los estados de cuenta, de la cuenta corriente de la sociedad mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C.A, presentados al Juzgado a quo, al momento de la práctica de la inspección judicial, llevada a efecto en la institución bancaria, Banco Occidental de Descuento, se evidencia que la administradora movilizó las cantidades de dinero depositadas, por concepto de cánones de arrendamiento, mediante la emisión de numerosos cheques, tal como fue advertido por el Tribunal de la causa, al momento de analizar estas probanzas en su fallo, por lo que para el momento de la admisión de la en fecha 30 de Marzo de 2.007, ya la parte, demandada había dispuesto de las cantidades de dineros depositadas, lo que implica como acertadamente lo plantea el Juzgado a quo, una aceptación tácita, de las cantidades pagadas, y lo que lleva a concluir que aún cuando las referidas mensualidades fueron depositadas, intempestivamente, ante la aceptación de la parte actora, debe considerarse que para el momento de la interposición de la demanda, si bien el ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ, no se encontraba solvente, toda vez, que adeudaba un mes de arrendamiento, tampoco había incurrido en una causal de resolución de contrato, establecida en la Ley y en la cláusula décima segunda del contrato, que exige como requisito sine qua non, el retraso en el pago de dos mensualidades consecutivas, para que pueda proceder en derecho una demanda de resolución de contrato con fundamento en la falta de pago.

Las consideraciones expuestas, llevan al imperativo deber de declarar SIN LUGAR, la apelación intentada, y ratificar, la decisión emitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 11 de Enero de 2.008, por haber sido dictada conforme a derecho y en cumplimiento a las disposiciones establecidas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

V
DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

1. SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la ciudadana LEONOR RODRIGUEZ LUZARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.535.968 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 37.825, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ANA BRYLKIN DE JAKYMEC, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 2.858.675 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en contra de la decisión dictada en fecha 11 de Enero de 2.008, por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

2. Se RATIFICA, la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de Enero de 2.008, que declaró SIN LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato, intentada, por la ciudadana ANA BRYLKIN DE JAKYMEC, en contra del ciudadano JUAN CARLOS FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 12.217.865 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

3. Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta instancia.

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintinueve (29) días del mes de Febrero de 2.008. Año 197° de la Independencia y 149° de la Federación.
El Juez

Abog. Adán Vivas Santaella
La Secretaria

Abog. Mariela Pérez de Apollini.
En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión.
La Secretaria,

Abog. Mariela Pérez de Apollini.