TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Expediente No.35.020

I
Consta en las actas procesales que el día 22 de diciembre de 1993, se inició el presente juicio por retracto legal arrendaticio en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, incoado por las ciudadanas María Cristina Muchacho de García y Olga Quintero de Peñaranda, abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los números 31.516 y 21.081, respectivamente, actuando en representación de los ciudadanos MARION HARLEY QUATTLEBAUM y FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM, extranjeros, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números E 306.258 Y E 955.892, correspondientemente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en contra de los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS y CELIA BRICEÑO DE GUERRERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 236.603 y 236.604, respectivamente, ambos domiciliados en la ciudad de Caracas, y contra los ciudadanos ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ, titular de la cédula de identidad N° 7.707.891 y CARMEN FAJARDO DE BENITEZ, ambos venezolanos, mayores de edad y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
El día seis de marzo de 1997, el abogado José Rafael Vargas Rincón, recusó al Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ciudadano Gonzalo Rincón Pérez, por lo que se ordenó remitir al Tribunal distribuidor, quien lo asignó al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y éste último le dio entrada en fecha 04 de agosto de 1997, posteriormente el día 02 de noviembre de 1998 el Órgano Subjetivo del referido Tribunal ciudadano José Manuel Guanipa, se inhibió en el presente juicio de retracto legal arrendaticio, en virtud de lo cual este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, le dio entrada a esta causa el día 19 de febrero de 1999.
La parte actora en el libelo de demanda arguyó: “…Desde hace más de treinta (30) años a nuestro representado MARION HARLEY QUATTLEBAUM le fue dado en arrendamiento por el ciudadano TULIO GUERRERO MATHEUS… un inmueble situado en la llamada antes Calle José Ramón Yépez, hoy Calle 72, marcado con el número 2B-25, Quinta denominada “Coromoto”, en jurisdicción del entonces Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, construida sobre un terreno que tiene un área aproximada de NOVECIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS CON CUARENTA DECIMETROS CUADRADOS (928.40 mts.2), de los cuales, ochocientos diez y seis metros cuadrados con noventa centésimas de metro cuadrado, tienen las siguientes medidas y linderos: Norte, Sur y Este, terrenos que son o fueron propiedad de Fernando Guerrero Matheus, y por el Oeste la calle antes denominada José Ramón Yépes, hoy Calle 72, intermedia con propiedades que son o fueron de la Creole Petroleum Corporation; y la cantidad de ciento doce metros cuadrados con cincuenta centímetros (112.50 mts.2) tienen los siguientes linderos: Por el Norte, Sur y Este, terrenos que son o fueron propiedad de Fernando Guerrero Matheus, y por el Oeste, terreno propiedad de Tulio Guerrero Matheus; y la casa-quinta de acuerdo con los planos aprobados y acompañados al documento original de construcción que reposan en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del entonces Distrito Maracaibo del Estado Zulia, constando en general lo edificado en un área total de doscientos ochentas metros cuadrados (280.oo mts.2) y sus linderos son: NORTE, SUR y ESTE, terrenos que son o fueron propiedad de Fernando Guerrero Matheus; y OESTE, la calle antes llamada José Ramón Yépez, hoy Calle 72 intermedia, propiedades que son o fueron de la Creole Petroleum Corporation. Este inmueble lo adquirieron los arrendadores así: por documento protocolizado… adquirieron la superficie del terreno de ochocientos diez y seis metros cuadrados con noventa centésimas de metro cuadrado (816.90 mts.2); por documento protocolizado… el día catorce de marzo de 1958… adquirieron la superficie del terreno de ciento doce metros cuadrados con cincuenta centímetros (112.50 mts.2); y la construcción de la casa-quinta, según consta en documento protocolizado… y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, Sur y Este, terrenos que son o fueron propiedad de Fernando Guerrero Matheus y Oeste, la calle antes llamada José Ramón Yépez, hoy Calle 72 intermedia, propiedades que son o fueron de la Creole Petroleum Corporation. En ese inmueble vive nuestra mandante FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM, cónyuge de nuestro mandante MARION HARLEY QUATTLEBAUM, por cuanto el nombrado MARION HARLEY QUATTLEBAUM se mudó del inmueble, pero siguió el vínculo contractual y puntualmente se pagan los arrendamientos al arrendador ciudadano TULIO GUERRERO MATHEUS… el cuatro de junio de 1993, un ciudadano llamado EMIRO GUILLERMO RIVERA OROZCO… diciéndose apoderado de los cónyuges TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO… se presentó con el Juzgado Primero de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia al inmueble antes identificado y levantaron un acta por la cual notificaron “al ciudadano CABOTTE L. MOORE HUTTON… en su carácter de ocupante e hija del arrendatario a quien se le puso de manifiesto el contenido de la presente Solicitud donde se le Notifica que los solicitantes, ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO… tienen pactada la venta del inmueble que ocupa en calidad de Arrendamiento por un precio de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) pagaderos de contado; que igualmente se les concede un plazo de nueve (9) días para que manifieste su derecho preferente sobre otras personas que quieran adquirir el inmueble en las condiciones señaladas, so pena de caducidad de dicho derecho. El Tribunal en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara formalmente Notificado al ciudadano: CABOTTE LOUISSE MOORE…”. Ante esa situación, CABOTTE LOUISSE MOORE HUTTON… a través del Juzgado Segundo del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, constituido al efecto en la Oficina de Correos de Maracaibo (IPOSTEL) le pidió dejara constancia de lo siguiente: “Primero: Que estoy enviando un telegrama certificado a los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO… Segundo… pido al tribunal deje igualmente copia de la referida notificación que me hizo el Juzgado Primero de Municipios Urbanos de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para que exista concatenación entre la aludida notificación y la consignación del telegrama certificado de aceptación que estoy enviando a los nombrados Tulio Guerrero Matheus y Cecilia Briceño de Guerrero a su dirección en la ciudad de Caracas, para la determinación de los nueve días que me concedieron para mi declaración afirmativa de adquirir dicho inmueble ofrecido en venta… nuestra mandante FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM siguió con el pago puntual de los cánones de arrendamiento; de modo que todos los meses subsiguientes se consignó la cantidad de CUATRO MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 4.100,oo) mensual… Se pagó… cada mes… Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 1993… Ciudadano Juez… cuando sin habérsele dado a nuestro representados MARION HARLEY QUATTLEBAUM y FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM la notificación legal correspondiente y después de pagar el mes de noviembre de 1993 y por la misma vía de siempre, nuestros nombrados representados descubrieron el dieciséis de diciembre de 1993, que precisamente, el día treinta de noviembre de 1993 los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO habían vendido el inmueble, violentando el derecho, adquirido de nuestros mandantes, al ciudadano ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ… Venta esa que se hizo con actos jurídicos simulados y fraudulentos, tanto para nosotros como para la NACIÓN… el documento de mejoras otorgado a los vendedores, los arrendadores de nuestros representados, fue presentado en el Colegio de Abogados del Estado Zulia, el 29 de noviembre de 1993, a las nueve horas y cincuenta y tres minutos de la mañana, y está redactado en el papel sellado estadal número 924712882; y… seguidamente en el documento por el cual los arrendadores de nuestros mandantes, a través de su apoderado Emiro Guillermo Rivero Orozco, venden al ciudadano ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ, fue presentado al Colegio de Abogados del Estado Zulia el mismo día 29 de noviembre de 1993, un minuto después, a las nueve horas y cincuenta y cuatro minutos de la mañana, y está redactado en el papel sellado estadal número 924712884; es decir, con un número intermedio del papel sellado número 92471882. Todo fue preparado con miras a lesionar los derechos de nuestros representados, simulando fraudulentamente los actos; porque… como en el documento de adquisición el ciudadano ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ, se identifica como casado, pero su esposa no es nombrada, ni identificada, ni dio su consentimiento, ni firmó el documento; y tratándose de propiedad que debe ser registrada, debió hacerse porque bajo la presunción que la adquisición favorece el patrimonio conyugal, también puede usarse como medio fraudulento de lesionar gravemente el patrimonio conyugal con actos de esa naturaleza que desmejoren notablemente la sociedad conyugal, por la excesiva onerosidad en contraste con el inmueble adquirido… además es falso que en más de treinta (30) años se le haya hecho mejora alguna al inmueble en cuestión, como dice el documento de mejoras… nuestros representados tienen derecho preferente para adquirir el identificado inmueble, y por vías de retracto legal venimos a demandar como en efecto demandamos a los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS… y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO… y a los ciudadanos ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ… y a la ciudadana CARMEN FAJARDO DE BENITEZ… para que convengan en que nuestros representados MARION HARLEY QUATTLEBAUM y FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM tienen derechos preferentes a subrogarse a los nombrados ciudadanos ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ y CARMEN FAJARDO DE BENITEZ, en la adquisición del inmueble antes identificado; y a ese efecto, convengan en resolver la venta que los nombrados esposos TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO hicieron sobre dicho inmueble al ciudadano ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ… por documento protocolizado… el día treinta de noviembre de 1993… y a que con tal derecho preferente, se traspase o queden subrogados como propietarios del inmueble nuestros mandantes MARION HARLEY QUATTLEBAUM y FRANCIA LUO HUTTON DE QUATTLEBAUM, previo el pago del precio de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000.oo) que pagarán nuestros mandantes al comprador ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ y a su cónyuge CARMEN FAJARDO DE BENITEZ, al declararlo así el Tribunal definitivamente … en caso de no aceptar los demandados nuestra pretensión, el Tribunal los obligue a ello, declarando subrogados en el derecho de propiedad a nuestros mandantes, declarando resuelta la venta con el pago del precio y los demás reembolsos que señale, y se traspase entonces a nuestros mandantes la propiedad del identificado inmueble; de modo que, la sentencia que se dicte les sirva de título de propiedad; y finalmente, pedimos al Tribunal declare nulo el acto registral de la venta del inmueble que el ciudadano EMIRO GUILLERMO RIVERA OROZCO, actuando en nombre y representación de los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO hicieron al ciudadano ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ…”. La parte demandante acompañó el escrito de demanda con las copias fotostáticas simples de los siguientes instrumentos:
a) Documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 1993, bajo el N° 12, Protocolo 1°, Tomo 30, en el que consta la venta que realizó el ciudadano Emiro Guillermo Rivera Orozco, en representación de los ciudadanos Tulio Guerrero Matheus y Cecilia Briceño de Guerrero al ciudadano Roberto Ignacio Benítez Ramírez de un inmueble formado por dos extensiones de terreno colindantes que hoy forman una sola extensión de terreno de aproximadamente Novecientos Veintinueve Metros con Cuarenta Centímetros Cuadrados (929,40mts2), situado en Jurisdicción del Municipio Coquivacoa del antes Distrito Maracaibo, hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y el cual mide cinco metros (5 Mts) por su lado Norte, cinco Metros (5 Mts) por su lado sur, veintidós metros con cincuenta centímetros (22,50 Mts) por el Este y Veintidós metros con cincuenta centímetros (22,50 mts) por el Oeste, con una superficie total de ciento doce metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (112,50 mts2), situado dentro de los siguientes linderos: Por el Norte, Sur y Este, terrenos que son o fueron propiedad de Fernando Guerrero Matheus, y por el Oeste, terreno propiedad de Tulio Guerrero.
b) Documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en el que consta las bienhechurías efectuadas al inmueble identificado previamente.
c) Notificación judicial extralitem a la ciudadana Cabotte Louisse Moore Hutton, de fecha 4 de junio de 1993.
d) Inspección Ocular efectuada por el Juzgado Segundo del Distrito Maracaibo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 11 de junio de 1993.
e) Telegrama certificado dirigido a los ciudadanos Tulio Guerrero Matheus y Cecilia Briceño de Guerrero, en fecha 11 de junio de 1993.
f) Notificación cartelaria realizada en el periódico “La Columna” del día 6 de julio de 1993.
Sucesivamente, el día 30 de junio de 1994, se presentaron en este Juzgado los ciudadanos Roberto Ignacio Benítez Ramírez y Carmen Fajardo de Benítez con la finalidad de darse por citados y los codemandados Tulio Guerrero Matheus y Cecilia Guerrero de Matheus. Luego, en fecha 13 de octubre de 1994, comparecieron ante este Órgano Jurisdiccional los ciudadanos José Rafael Vargas Rincón y Ney German Molero Martínez, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.881 y 22.870 respectivamente, actuando en representación de los demandados con el propósito de promover la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no haber cumplido con lo que instituye el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem. Y ulteriormente, el Tribunal en fecha 23 de septiembre de 1996, la declaró sin lugar motivando su decisión en la extemporaneidad del escrito de promoción.
Es oportuno, mencionar que los apoderados judiciales de la parte demandada, el día 3 de mayo de 1995, presentaron escrito mediante el cual solicitaron la perención de la instancia, sin embargo, el Órgano Jurisdiccional declaró improcedente el pedimento formulado por los accionados, motivo por el cual, apelaron de la referida decisión. En virtud de ello, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, profirió fallo mediante el cual declaró sin lugar la apelación.
Después, el día 17 de junio de 1997, la representación judicial de la parte demandada contestó en los siguientes términos: “…oponemos como excepción la falta de interés en el actor para sostener la pretensión expuesta en su libelo… la procedencia de la referida excepción se justifica en los siguientes alegatos: Es cierto que el ciudadano MARION HARLEY QUATTLEBAUM y su cónyuge FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM han poseído, a título de arrendatarios, en nombre del ciudadano TULIO GUERRERO MATHEUS, el inmueble situado en la llamada calle José Ramón Yépez, conocida hoy como calle 72, marcado con el No. 2B-25… Es cierto que por tal condición inquilinaria, a los ciudadanos MARION HARLEY QUATTLEBAUM y su cónyuge FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTEBAUM, le asistía el derecho de preferencia, contemplado en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre desalojo de Vivienda, para la compra del inmueble arrendado. Pero también es cierto que, en atención a la existencia de ese derecho de preferencia, el ciudadano TULIO GUERRERO MATHEUS actuó en conformidad, haciéndoles saber sobre la operación de venta que tenía proyectada celebrar sobre el inmueble arrendado, el precio a la cual ésta ascendería y la condición de pago de contado del mismo. En consideración al reconocimiento que el ciudadano TULIO GUERRERO MATHEUS hizo sobre el derecho de preferencia de los arrendatarios, la ciudadana FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM, a través de publicación en prensa, hizo saber a sus arrendadores, su voluntad de aceptar la oferta de venta por éstos formulada, y en tal sentido, la prenombrada arrendataria expresó su disposición a pagar, a título de precio de compra, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) por el inmueble arrendado, imponiendo como condición que la respectiva entrega dineraria se haría directamente por ante la Oficina de Registro competente en la oportunidad de la protocolización del documento traslaticio de la propiedad, y exigiendo la presentación previa de los documentos de propiedad y solvencias para la correspondiente redacción documental. Esta aceptación fue proferida por los arrendatarios, en fecha 9 de julio de 1993, y refiere a la oferta que se puso en conocimiento de los prenombrados inquilinos con fechas 4 de junio de 1993 y 7 de Julio de 1993… la parte arrendataria exigió, como un requerimiento previo a la implementación de la aceptación contractual, que le fueran entregados los documentos que acreditaban el derecho de propiedad a favor de la parte arrendadora… los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO en respuesta al planteamiento de aceptación propugnado por sus arrendatarios advirtieron que los documentos de propiedad necesarios para la redacción del respectivo documento de compra-venta ya habían sido entregados a su apoderada… pero que en todo caso volvían a presentársele para agilidad y facilidad del trámite; la ciudadana FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM, con una postura de evidente contradicción al predicado de su aviso de aceptación contractual, se negó a recibir esa documentación, imponiéndole a los arrendadores la necesidad de dirigirse a ella mediante telegrama… después de esta última comunicación en la que en nombre de los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO se reiteró la voluntad de vender a los inquilinos el inmueble arrendado, estos arrendatarios lejos de comportar la necesaria diligencia para aprontar el otorgamiento y protocolización del respectivo documento contentivo del contrato de compra-venta, incurrieron en una dejación in extremis de la postura de aceptación contractual que dejaron expuesta en cada uno de los instrumentos expedidos con tal propósito, toda vez que después de esta última ocasión en la que nuestros mandantes manifestaron que la documentación requerida para la redacción del contrato de compra-venta se encontraba a la disposición de los arrendatarios en la dirección que le fue específicamente proporcionada, nunca más mostraron interés por concluir el negocio, a pesar de que por la naturaleza del mismo y por expresión inequívoca en la aceptación contractual, se condicionó –en forma suspensiva- la verificación del contrato y el cumplimiento y protocolización de la escritura que reprodujera la correspondiente convención…
Asimismo, en nombre de los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO, con fundamento en los hechos precedentemente narrados, y de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.185 del Código Civil venezolano, alegamos la culpa in contrahendo y el abuso de derecho comportado por los ciudadanos MARION HARLEY QUATTLEBAUM y FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM, en la que incurrieron al hacer dejación de las cargas que le imponían la prosecución del iter de formación y consumación del contrato, asumiendo una postura de resistencia y negligencia en la obtención de los recaudos documentales para la redacción de la escritura que habría de representar la compra-venta, e infligiéndole a nuestros prenombrados mandantes, vale decir a los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO, daños de carácter material que, formalmente, en este mismo acto, deducimos por vía de reconvención en contra de los ciudadanos MARION HARLEY QUATTLEBAUM y FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM, a fin de que convengan en repararlos, indemnizándolos adecuadamente, o en su defecto a ello sean condenados dentro de la respectiva sentencia definitiva. Los daños emergentes a los que se vieron obligados sufragar los demandados-reconvinientes corresponden a las comisiones y honorarios profesionales…”. En fecha 18 de junio de 1997, el Juzgado admitió la reconvención.
La parte demandante reconvenida procedió a contestar la reconvención del siguiente modo: “…En el presente caso, la contestación de la demanda es extemporánea, y ya se había operado además, la preclusión por pérdida por falta de actividad procesal tempestiva, pero, es también extemporánea la mutua petitio… se pretende presentar luego de expirado el lapso para la contestación de la demanda, como puede observarse de cualquiera de los supuestos de hecho analizados… la extemporaneidad en la contestación de la demanda opera la confesión ficta para los demandados; la cual pido sea declarada, como punto previo en la sentencia de fondo… Por lo que respecta a los supuestos daños sufridos por Comisión y honorarios pagados a la abogada Haydelina Urdaneta, por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000.oo) los negamos y rechazamos en todas y cada una de sus partes. Eso es falso. Por otra parte negamos, rechazamos y contradecimos los supuestos gastos por traslados, notificación judicial, telegramas y gestiones de tramitación… Basta observar que un traslado judicial jamás comportaría semejante suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo)… En cuanto a la falta de cualidad alegada por los adquirentes ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ y CARMEN FAJARDO DE BENITEZ manifestando buena fe, ello no es verdad. Porque, Ciudadano Juez, los nombrados demandados adquirientes del inmueble sabían que nuestros representados vivían y viven en el inmueble; de modo que, adquirieron un inmueble sobre el que existe una relación arrendaticia. Es más se prestaron con sus vendedores en menoscabo de los derechos preferentes de nuestros representados a alterar los hechos. Porque, como se dijo en la demanda y casi con papeles sellados estadales de numeración continúa, se trataron de justificar mejoras que no existen en el inmueble. Ese documento de mejoras fue registrado con antelación al de la adquisición de los compradores, y ambos documentos fueron llevados al Colegio de Abogados y presentados con un minuto de diferencia para el pago de los honorarios de la abogada que visó el documento Haydelina Urdaneta. Entonces, los compradores no estaban obrando de buena fe. Ni los vendedores estaban agotando el derecho de preferencia. Los compradores estaban admitiendo mejoras que no existen en el inmueble que supuestamente mal adquirieron, y cuya venta debe ser resuelta para el ejercicio del derecho de preferencia, con la ejecución forzosa de la Jurisdicción… Tanto los compradores ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ y CARMEN FAJARDO DE BENITEZ, como los vendedores TULIO GUERRERO MATHEUS y CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO, tienen cualidad para soportar este juicio… aún cuando naturalmente, el tribunal nada tendrá que decidir, porque la contestación de la demanda y la reconvención son extemporáneas… Ciudadano Juez, nuestros mandantes representados niegan que en este caso haya indexación alguna. Porque: con la demanda y la citación, se puso en mora a la parte demandada; de tal forma que al perder el juicio, se les condena en costas, y mal puede pagárseles indexación por haber resistido el derecho preferente de nuestros mandantes…”.
En la instrucción de la causa, la parte actora promovió las siguientes pruebas: “…INVOCAMOS EL MERITO FAVORABLE DE LAS ACTAS PROCESALES… Invocamos a favor de nuestros mandantes, la confesión ficta operada en este proceso por parte de los codemandados… Invocamos… las copias de los documentos que acompañamos con el libelo de la demanda, protocolizados… Promovemos INSPECCION JUDICIAL en el inmueble objeto de esta demanda...”. Por su parte, el codemandado Roberto Benítez Ramírez, presentó escrito contentivo de lo siguiente: “…promuevo la prueba de confesión provocada mediante posiciones juradas que expresamente solicito sean evacuadas separadamente por las ciudadanas FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM y MARIA CRISTINA MUCHACHO DE GARCIA…”. Igualmente los demás codemandados en la referida etapa procesal promovieron pruebas en los siguientes términos: “…invoco el mérito favorable que resulte de las actas llevadas en este proceso… promuevo los siguientes medios probatorios documentales… telegrama remitido por el Sr. EMIRO RIVERA en fecha 05 de agosto de 1993, dirigido a la señora FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM… Correspondencia, con sus anexos, expedida por el abogado Ney Molero Martínez, con fecha 06 de Agosto de 1993, dirigida a la Señora FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM… Telegrama acompañado de su recibo de consignación No. 6786, de fecha 09 de Agosto de 1993… Recibo expedido por la Dra. HAYDELINA URDANETA HERRERA, en el cual se acredita el pago efectuado por el Sr. EMIRO RIVERA a gastos ocasionados en el procedimiento de notificación efectuado para agotar el derecho de preferencia a favor de la arrendataria de la Quinta “Coromoto”… Correspondencia fechada el día 27 de Julio de 1993, dirigida a la Dra. MARIA CRISTINA DE GARCIA… Promuevo la INSPECCION JUDICIAL del inmueble que es objeto de este litigio… promuevo en calidad de testigos a los ciudadanos HAYDELINA URDANETA HERRERA, GUSTAVO SANCHEZ GARCIA, ROLANDO HAACK BELLOSO y JULIO DAVILA B…”.

II
En ese orden de ideas, esta Sentenciadora para decidir, observa:
Consta en las actas procesales, que para el momento en el cual se inició el presente juicio la legislación aplicable al caso concreto estatuía un procedimiento ordinario, y dadas las circunstancias específicas de los codemandados, en cuanto a su domicilio en la ciudad de Caracas, el Tribunal que profirió el auto de admisión de la demanda ordenó citar a los codemandados para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la citación del último, más ocho (8) días continuos que les concedió como término de distancia, y a los fines de obtener con certeza el computo del referido lapso, resultó necesario solicitarlo mediante oficio de fecha 07 de noviembre de 2007 al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien para ese momento conoció de esta causa, y que posteriormente el día 21 de noviembre de 2007 a través de oficio N° 2569-07 el mencionado Órgano Jurisdiccional informó conforme a lo requerido, y de tal instrumento se desprende que la parte accionada disponía de un lapso de ocho (8) días continuos y veinte (20) días de despacho, que son los siguientes: seis (06), siete (07), ocho (08), nueve (9), diez (10), once (11), doce (12), trece (13) y catorce (14) de julio, diez (10) y once (11) de agosto, diecinueve (19), veinte (20), veintiuno (21), veintiséis (26), veintisiete (27), veintiocho (28) y veintinueve (29) de septiembre, tres (03), cuatro (04), cinco (05), seis (06), diez (10), once (11), trece (13), diecisiete (17), dieciocho (18) y diecinueve (19) de octubre de 1994, a los fines de presentarse ante el Órgano Jurisdiccional, en virtud del juicio de retracto legal arrendaticio incoado en su contra.
Sin embargo, el Juzgado que conoció de la causa en esa oportunidad declaró extemporánea la promoción de cuestiones previas efectuada por los apoderados judiciales de la parte demandada en fecha 13 de octubre de 1994, es decir, el día número diecisiete (17) del lapso de emplazamiento, entonces dada tal circunstancia y a los efectos de sanear el proceso, es pertinente traer a colación el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable”. (Subrayado del Tribunal). Igualmente, el artículo 35 de la referida ley especial, establece: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”. (Subrayado y negrilla del Tribunal). Ahora bien, consta en autos que la notificación de la sentencia interlocutoria se efectuó en contravención a lo establecido en la ley, sin embargo la parte demandada sucesivamente contestó al fondo, de manera que se verificó el fin último de la notificación de la decisión que no era otro que poner a las partes a derecho a los fines de continuar con el proceso, y en atención a los principios de economía procesal y celeridad procesal resulta innecesario reponer la causa al estado de la contestación de la demanda, en consecuencia esta Jurisdicente entra a valorar primeramente las cuestiones previas promovidas en la presente causa y luego la contestación al fondo, de acuerdo con la legislación aludida.
La representación judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa prevista en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma del libelo de demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, en concordancia con el numeral 5° ejusdem, atinente a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones, alegando en su escrito esencialmente lo siguiente: “…la parte demandante incurre en una impropiedad al confeccionar su respectivo libelo, pues quebranta la exigencia formal que le impone explanar una relación circunstanciada de los hechos y fundamentos de derecho (causa petendi) en las que se basa su pretensión y una clara y precisa determinación de sus correspondientes conclusiones (petitum). En efecto, en el libelo de la demanda confeccionado por la parte actora se exponen con bastante insistencia y determinación una serie de hechos que refieren, según el epígrafe resaltado de ese escrito, la comisión de actos de SIMULACIÓN Y FRAUDE por parte de los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS, CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO y ROBERTO IGNACIO BENITEZ, en perjuicio de los ciudadanos MARION HARLEY QUATTLEBAUM y FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM y de la NACION VENEZOLANA…”. Pues bien, en torno a ello, el hecho que la demandante en el libelo haya referido lo siguiente: “…venta esa que se hizo con actos jurídicos simulados y fraudulentos…”, no significa que la demanda verse sobre simulación y fraude, ya que esa sería una acción autónoma, por su parte, es oportuno el criterio sentado por Nuestro Máximo Tribunal, en Sentencia No. 01600, de la Sala Político Administrativa, de fecha 29 de Septiembre de 2004, con Ponencia de la Magistrada Hadel Mostafá Paolini, que establece:
“…es de destacar que cuando el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil establece que el libelo de la demanda deberá expresar ‘La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones’, se debe entender, como ha sido desarrollado y explicado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia de este Alto Tribunal, que el mismo exige a quien intente la demanda el señalamiento de los supuestos fácticos y basamentos jurídicos en los que soporta su pretensión de una forma clara y concisa. De allí que, específicamente con respecto a las razones de derecho, no se requiere una indicación pormenorizada y minuciosa de cada uno de los fundamentos, toda vez que el juez no se encuentra obligado a conocer sólo de las calificaciones jurídicas que hagan las partes, pues su facultad como director del proceso lleva consigo la posibilidad de aplicar o desaplicar ex officio el derecho.
Así, este requisito está muy vinculado con el principio de lealtad procesal y con el principio del contradictorio; en tal orden, la obligación contenida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no puede estar referida a una detallada y enjundiosa relación de los hechos y el derecho aplicable, sino a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento de la pretensión, y los elementos jurídicos de trascendencia que se requieren para explicar suficientemente la pretensión, de modo que el demandado conozca del actor la pretensión en todos sus aspectos; pero ello no significa que forzosamente se tenga que pormenorizar al detalle cada hecho y cada elemento de iure, ya que es suficiente con que se haga una descripción más o menos concreta de éstos para una adecuada defensa. Por lo tanto, es criterio de la Sala que la exigencia contenida en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es que la descripción permita al demandado conocer la pretensión del actor, es decir, que pueda entender claramente lo que se reclama y las razones en las que se funda dicho reclamo, a fin de elaborar adecuadamente su defensa; no permitiéndose en consecuencia, peticiones ininteligibles o expresiones que no describan en qué consiste la petición y sus fundamentos. Lo anterior permite concluir, que la exigencia del referido ordinal consiste, fundamentalmente, en que el escrito de la demanda se redacte de tal manera que se pueden evidenciar los fundamentos de hecho y su respectiva relación con los preceptos o disposiciones legales que el abogado que represente o asista a la parte actora considere aplicables al caso, haciendo así la primaria calificación jurídica de los hechos…”.

Ahora bien, el escrito de demanda contiene una clara exposición de los hechos y fundamentos de derecho que permiten a los codemandados deducir la pretensión de la parte actora y las razones en las que se funda la misma, a objeto de poder producir una adecuada defensa, y sin duda alguna del libelo de demanda se deriva la petición de la parte demandante, concerniente al retracto legal arrendaticio, por lo que es improcedente en derecho el pedimento de los codemandados en el presente juicio. Y así se decide.
Entonces, resuelta la incidencia de la cuestión previa, queda subsanado el vicio observado en el proceso, por consiguiente, de conformidad con el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en el cual se prevé el libre acceso a la justicia, además en aplicación a los principios de celeridad y economía procesal, y a los fines de evitar reposiciones inútiles e innecesarias por cuanto los codemandados durante el juicio han presentado su escrito de contestación, resulta inoficioso reponer la causa a ese estado.
En la perspectiva que aquí adoptamos y de acuerdo con la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es preciso valorar la contestación de la demanda, y por ende esta Sentenciadora pasa a hacerlo, previo las siguientes consideraciones:
Primeramente, en relación a la falta de interés del actor alegada por los codemandados en el escrito de contestación, ha establecido la doctrina a que se refiere el interés jurídico actual, en ese sentido: “… debe entenderse como interés procesal y no sustancial o económico, y puede ser activo o del actor, para intentar el juicio, o pasivo, del demandado, para sostenerlo. El interés procesal para obrar y para contradecir… surge cuando se verifica en concreto el voluntario incumplimiento del derecho que hace considerar que la satisfacción del interés sustancial tutelado por el derecho, no podrá ser ya obtenida sin recurrir a la autoridad judicial, esto es, cuando se verifica en concreto la circunstancia que hace indispensable la puesta en operación de la garantía jurisdiccional….” (Arístides Rengel Romberg, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano,Tomo III, año 200, Pag. 126). “…El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica…” (Ricardo Henríquez La Roche, Instituciones de Derecho Procesal. Año 2005 Págs. 123 y 124) (Énfasis del Tribunal).
Pues bien, si por interés debe entenderse lo supra citado, para esta Jurisdicente, lo contrario o falta de interés, sería la total inexistencia de necesidad para acudir a un Órgano Jurisdiccional con miras a que en obsequio de la justicia se reconozca o satisfaga un derecho adquirido y consecuente de determinada relación jurídica, cosa que claramente no ocurrió en el presente caso, por cuanto los ciudadanos Marion Harley Quattlebaum y Francia Lou Hutton de Quattlebaum, demandantes en esta causa, tienen más de dos años con el carácter de arrendatarios del inmueble objeto de la controversia, el cual fue vendido a un tercero, y además se encuentran solventes en el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, que de conformidad con la segunda parte del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual estatuye: “…Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” ; son acreedores del derecho de preferencia ofertiva, del cual impretermitiblemente surge una necesidad de reconocimiento, por lo que tienen la facultad de ejercer el retracto legal arrendaticio que instituye el artículo 43 de la referida Ley, desde el momento en que no fue respetado voluntariamente su derecho, máxime, que las características de las cuales se encuentran revestidos, y antes citadas, debieron ser analizadas con sumo cuidado al momento de admitir la demanda, en otras palabras, los mencionados ciudadanos tienen el interés a que se refiere el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, para sostener el presente juicio de retracto legal arrendaticio con el propósito de satisfacer sus pretensiones, y ciertamente es así en virtud de la relación arrendaticia suscitada con los demandados. Y así se decide.
Ahora bien, el escrito libelar se acompañó con varios instrumentos, entre los cuales está el documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 30 de noviembre de 1993, en el que se constató que los ciudadanos Tulio Guerrero Matheus y Cecilia Briceño de Guerrero vendieron a los ciudadanos Roberto Ignacio Benítez Ramírez y Carmen Fajardo de Benitez el inmueble objeto de una relación arrendaticia con los demandantes, de manera que dada la vinculación de tal circunstancia con los hechos ventilados en el proceso, se le otorga pleno valor probatorio al indicado instrumento.
Por otro lado, se verificó la notificación efectuada a los arrendatarios, a los fines de informarles sobre la venta del inmueble que ocupan con tal carácter para que manifestaran su derecho preferente sobre otras personas. Y en efecto, los arrendatarios aceptaron comprar el mencionado inmueble por la cantidad ofrecida por el propietario, tal como se desprende de la inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo del Distrito Maracaibo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de junio de 1993, y en virtud de la pertinencia del citado documento adjunto al libelo de demanda es el motivo por el que se le concede eficacia probatoria.
Por consiguiente, queda confirmada la preferencia ofertiva de los ciudadanos Marion Harley Quattlebaum y Francia Lou Hutton de Quattlebaum y corroborada la aceptación de comprar el bien en su carácter de arrendatarios, pese a ello los arrendadores vendieron el inmueble a los ciudadanos Roberto Ignacio Benítez Ramírez y Carmen Fajardo de Benitez, en fecha 30 de noviembre de 1993.
Por otra parte, consta en las actas procesales que la parte demandada promovió diversos documentos entre los cuales tenemos, un telegrama emitido por el ciudadano Emiro Rivera el día 05 de agosto de 1993, dirigido a la ciudadana Francia Lou Hutton De Quattlebaum, el cual establece que en virtud de la aceptación de comprar el inmueble se procedería al otorgamiento del documento en los tres (3) días hábiles siguientes a la fecha de recibido, sin embargo, en el mismo no se refleja la firma de la ciudadana Francia Lou Hutton de Quattlebaum, de tal modo, que carece de acuse de recibo, y siendo así, tal instrumento no posee validez en este proceso por lo que se desecha del mismo.
Igualmente, promovió una correspondencia de fecha 6 de agosto de 1993, expedida por el abogado Ney Molero dirigida a la ciudadana Francia Lou Hutton de Quattlebaum, mediante la cual se pretendió entregar copia fotostática de los documentos de propiedad requeridos por ella para proceder a la redacción del documento respectivo de venta que fuera pactado sobre el inmueble objeto de este litigio, empero en tal instrumento no consta la firma de la ciudadana codemandante, por lo que no existe la certeza de que haya recibido la destinataria la correspondencia y sus anexos, en consecuencia, este Tribunal se abstiene de valorarlo por carecer de eficacia probatoria.
Del mismo modo, se verificó en el expediente un telegrama de la fecha antes referida, acompañado de un recibo de consignación N° 6786, del día 6 de agosto de 1993, instrumento emitido por el profesional del derecho ciudadano Ney Molero dirigido a la ciudadana Francia Lou Hutton de Quattlebaum, a los fines de informar que los documentos de propiedad del inmueble objeto de la compra venta, fueron consignados en una determinada dirección para que se procediera a la formalización de la venta, pero no se desprende de las actas procesales que el indicado telegrama fue recibido por los arrendatarios, motivo por el cual, resulta forzoso para esta Jurisdicente no otorgarle valor probatorio alguno.
Se observó en las actas un recibo expedido por la abogada Haydelina Urdaneta Herrera, en el cual se acredita el pago efectuado por el ciudadano Emiro Rivera, de los supuestos gastos ocasionados en el procedimiento de notificación efectuado con el propósito de agotar el derecho de preferencia existente a favor de la arrendataria. Pero es el caso que, de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es deber del propietario notificar al arrendatario, a través de documento auténtico, su intención de vender el inmueble objeto del arrendamiento, para que éste último ejerza el derecho preferente. Entonces resulta evidente, que del documento indicado se derivan hechos ajenos e inadecuados en relación a los hechos debatidos, de tal modo que dada su impertinencia se desecha de esta causa.
Dentro de este orden de ideas, es necesario destacar que se verificó en las actas una correspondencia de fecha 22 de julio de 1993, emitida por la abogada Haydelina Urdaneta Herrera y dirigida a la profesional del derecho, ciudadana María Cristina de García, en la que se informa sobre la remisión de las copias fotostáticas de la cadena documental del inmueble de autos. Pero en la misma aparece la firma del ciudadano Ramón Cayana, el día 30 de julio de 1993, quien no tiene el carácter de arrendatario ni apoderado judicial de éste, en consecuencia, no existe ninguna certeza de que realmente haya llegado tal correspondencia con los documentos adjuntos a los demandantes del presente juicio, por lo que, el referido instrumento está desprovisto de valor probatorio.
Cabe acotar que no consta en las actas procesales que ciertamente los arrendatarios o sus mandatarios, hayan tenido conocimiento del contenido de tales instrumentos privados, puesto que los mismos no presentan el acuse de recibo respectivo que le otorgaría validez, siendo así, no se genera en esta Jurisdicente la convicción de que la parte actora recibió todos los documentos necesarios a los efectos de la protocolización de la venta definitiva del inmueble en litigio.
Por otro lado, los instrumentos presentados por los demandados en la instrucción de la causa no fueron reconocidos en el presente juicio por la parte demandante, en torno a su contenido, por el contrario, impugnó cada uno de ellos, y además la parte que los produjo en juicio no utilizó los mecanismos establecidos en la ley para que se probara la autenticidad de los mismos.
En cuanto a la inspección judicial evacuada por los demandantes, es menester precisar, que adjunto al libelo de demanda está un documento contentivo de las mejoras realizadas al inmueble objeto de la controversia, el cual fue protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 1993. Empero, en la aludida inspección practicada el día 18 de marzo de 1999, se refleja que el inmueble objeto de la controversia se encuentra del siguiente modo:“…gabinetes de cocina sumamente deteriorados… ventanas de hierro con vidrios normales… no posee gabinetes en el área de servicio… los pisos son de mosaico-granito… los closet de material… no se observaron espejos en el inmueble… conserva salas sanitarias comunes las cuales no poseen puertas… las jardineras son de adobe macizo color rojo… está frisado en paredes o planos comunes… y no se observan mejoras en el inmueble…”. Si bien es cierto, que en el expediente se constató la existencia de un instrumento público atinente a unas mejoras realizadas en el bien litigioso, no es menos cierto que posteriormente el Juez Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quien sin duda alguna tiene fe pública, manifestó que no se visualizó ninguna clase de mejoras sobre el mencionado inmueble litigioso, por lo que se le atribuye pleno valor probatorio a este medio de prueba in comento. Sin embargo, las mejoras que eventualmente se hubieren realizado en el inmueble objeto del arrendamiento no es un punto álgido en esta controversia, ya que lo esencial atiende al retracto legal arrendaticio.
En torno a las posiciones juradas promovidas por el litis consorte pasivo, se verificó en las actas procesales la apelación del auto de admisión de este medio de prueba, de manera que el Órgano Jurisdiccional ordenó oírla en un solo efecto y remitir las copias certificadas al Juzgado Superior. Sin embargo, no hubo impulso de la parte promovente, por cuanto se deduce el desistimiento del recurso, y sin que ello constituyera óbice para que se evacuara las posiciones juradas las cuales fueron primigeniamente admitidas.
Igualmente, promovieron las testimoniales y los demandantes tacharon los testigos, pero no se evacuó tal medio de prueba en la presente causa.
Desde esa perspectiva, infiere esta Sentenciadora que a pesar de haber notificado el propietario a los arrendatarios de la venta del inmueble objeto de arrendamiento, reconociéndoles así su preferencia ofertiva, naturalmente no hubo la intención de perfeccionar la venta con éstos, por cuanto los arrendadores no les suministraron los documentos pertinentes a los efectos de la verificación definitiva de la compraventa, sino que realizaron la venta del referido inmueble a terceros. No obstante, se deriva de las actas que conforman el presente expediente que los arrendatarios continúan pagando el canon de arrendamiento.
En ese sentido, es preciso señalar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 43 dispone: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
En resumen, es conveniente traer a colación el artículo 1.546 del Código Civil que establece: El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato… (Subrayado del Tribunal). Esta norma como complemento del artículo 43 de la Ley Especial, trae consigo la obligación implícita del arrendatario de efectuar la entrega de la cantidad de dinero al tercero por concepto del precio de la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia. Por su parte, el legislador establece que el arrendatario deberá tener más de dos años con esa cualidad, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario, para poder ser acreedor de la preferencia ofertiva, y de esa forma una vez verificada la transmisión del derecho de propiedad del inmueble arrendado a un tercero, se le genere el derecho al arrendatario de subrogarse en la misma forma y con iguales prerrogativas a las de ese tercero adquirente del inmueble. Precisamente en relación a esta temática el doctrinario Gilberto Guerrero Quintero apuntó lo siguiente: “…Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de LAI, es decir, que el arrendatario tenga más de (2) dos años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”. (Gilberto Guerrero Quintero. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 381). En consecuencia, probadas en autos las mencionadas condiciones en la persona del arrendatario, esta Jurisdicente deduce que es procedente en derecho la pretensión de la parte actora, por lo que, el arrendatario al ocupar el inmueble del comprador primigenio deberá hacer entrega a éste de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo) por concepto del precio pagado al vendedor. Y así se decide.
Respecto a la reconvención planteada en la presente causa, la parte demandada reconviniente alegó de conformidad con el artículo 1.185 del Código Civil, la culpa in contrahendo y el abuso de derecho en los ciudadanos Marion Harley Quattlebaum y Francia Lou Hutton de Quattlebaum, aunado al daño material y los daños emergentes que solicitan se les repare.
Pues bien, se observa que los demandados reconvinientes durante el iter procesal no demostraron a través de ningún medio de prueba la supuesta conducta negligente en la que incurrieron los arrendatarios en cuanto a la verificación definitiva de la compraventa, tampoco probaron el supuesto daño material y los daños emergentes que les produjo la parte demandante reconvenida, aunado a que la más calificada doctrina ha establecido tres requisitos concurrentes, entre los cuales destacan la culpa, el daño y la relación de causalidad, para que sea viable jurídicamente la indemnización por daños y perjuicios. Por lo que, mal podría este Tribunal declarar con lugar la reconvención formulada en autos. Y así se decide.

III
En virtud de los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el numeral 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada.
SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de interés del actor propuesta por los codemandados en la presente causa.
TERCERO CON LUGAR, la acción que por retracto legal arrendaticio incoaran los ciudadanos MARION HARLEY QUATTLEBAUM y FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM, en contra de los ciudadanos TULIO GUERRERO MATHEUS, CECILIA BRICEÑO DE GUERRERO, ROBERTO IGNACIO BENITEZ RAMIREZ y CARMEN FAJARDO DE BENITEZ, previamente identificados. En consecuencia, SE SUBROGA a los ciudadanos MARION HARLEY QUATTLEBAUM y FRANCIA LOU HUTTON DE QUATTLEBAUM en la condición de compradores en el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 1993, inscrito bajo el N° 12, Protocolo 1°, Tomo 30, en el cual consta la compraventa del inmueble objeto de la controversia, cuyos linderos y demás especificaciones se encuentran suficientemente señalados en la parte narrativa de esta sentencia. Por lo que, una vez que quede definitivamente firme el presente fallo, se ordena a la parte demandante realizar la consignación ante este Órgano Jurisdiccional, de la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 10.000) por concepto del precio del inmueble objeto de litigio, así como el reembolso de los gastos por derecho de registro, los cuales les serán entregados a los ciudadanos Roberto Ignacio Benítez Ramírez y Carmen Fajardo de Benítez; subsiguientemente, se ordena oficiar a la Oficina Subalterna de Registro respectiva a los fines legales pertinentes.
CUARTO: SIN LUGAR, la reconvención por indemnización de daño material.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en este proceso, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada de la sentencia por secretaria conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintidós ( 22 ) días de febrero de dos mil ocho.-
Años 197° de la Independencia y 149° de la federación.-

La Juez,
(FDO)
Dra. Eileen Lorena Urdaneta Núñez
La Secretaria,
(FDO)
Abg. Militza Hernández Cubillán

En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el N°.______, del Libro Correspondiente. La Secretaria. Quien suscribe, la secretaria natural de este Juzgado, hace constar que el anterior fallo es copia fiel y exacta de su original, el cual corresponde al expediente signado con el N°. 35.020. LO CERTIFICO. Maracaibo, veintidós (22) de febrero de dos mil ocho.

ELUN/npjb