Procedente de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de Septiembre de 1.992, anotada bajo el No. 44, Tomo: 39 A. abogado en ejercicio ANGEL MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 61.920, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 4 de Diciembre de 2.007, que declara, SIN LUGAR, las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A, debidamente registrada ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, anotada bajo el No. 29, Tomo: 19 A, de fecha 11 de Marzo de 1.986, representada por la ciudadana MARICELA HERNANDEZ FERRER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.648.931, en contra de la sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS, identificada ut supra. I RELACIÓN DEL PROCESO Por auto de fecha, 1° de Agosto de 2.007, el Juzgado a quo, admitió la demanda y ordenó citar a la parte demandada para que compareciera en el segundo día de despacho siguiente a dar contestación a la demanda incoada. En fecha, 10 de Agosto de 2.007, la parte actora presenta escrito de reforma de la demanda y en la misma fecha es admitido por el Tribunal a quo. En fecha, 2 de Octubre de 2.007, la parte demandada presenta escrito con el cual se da por citada. En fecha, 4 de Octubre de 2.007, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda, y opone cuestiones previas. En fecha, 5 de octubre de 2.007, la parte actora, presenta escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha son admitidas por el Tribunal a quo. En fecha, 17 de Octubre de 2.007, el apoderado judicial de la parte accionada presenta escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha son admitidas por el Tribunal a quo. En fecha, 27 de Noviembre de 2.007, la parte actora, presenta escrito de promoción de pruebas y en la misma fecha son admitidas por el Tribunal a quo. En fecha, 4 de Diciembre de 2.007, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia que declara, SIN LUGAR, las cuestiones previas opuesta por la parte demandada y CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A, en contra de la sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS, ambas plenamente identificadas. En fecha, 5 de Diciembre de 2.007, el apoderado judicial de la parte demandada ejerce recurso de apelación en contra de la decisión dictada. En fecha 6 de Diciembre de 2.007, el Juzgado a quo oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir el expediente, al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En fecha, 18 de Diciembre de 2.007, este Juzgado recibe el expediente y fija el décimo día de despacho para dictar sentencia. II ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes hechos: Que su representada es propietaria de un local comercial situado en el CENTRO COMERCIAL LA REDOMA, situado en la Calle 100, Avenida Libertador, Esquina con Calle Navarro, signado con el No. 10-D, Primer Nivel, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de este Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que con fecha, diez (10) Septiembre de 2.004, firmó contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, con la sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de Septiembre de 1.992, anotada bajo el No. 44, Tomo: 39 A, representada en por su Presidente, la ciudadana GLADYS MARIA FRANCO FIGUEROA, quien es venezolana, mayor de edad, colombiana titular de la cédula de identidad No. E- 82.008.532 y de este domicilio. Que en el ya mencionado contrato se determina que el tiempo de duración del contrato era de seis (6) meses, prorrogable por un período igual de tiempo, siempre y cuando las partes notifiquen por escrito y con treinta (30) días de anticipación, la intención de prorrogarlo lo cual sucedió hasta el día 31 de Enero de 2.006 y el tiempo de duración comenzaba a transcurrir según lo establece la Cláusula Segunda, el día 15 de Enero de 2.006 y sería de seis (6 meses) improrrogables. Que con fecha siete (7) de Junio de 2.006, se le comunicó a la ciudadana GLADYS MARÍA FRANCO, representante de la sociedad mercantil FERMY’S FASHION, que con fecha 15 de Julio del año 2.006, se le vencía el contrato de arrendamiento, el cual era improrrogable, y en comunicación privada de fecha 15 de Junio de 2.006, le comunicó que se acogía al artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que con fecha, 30 de Marzo de 2.007, en comunicación privada la cual fue firmada y aceptada por la ciudadana GLADYS FRANCO FIGUEROA, en representación de la sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS, se le notificó que por el tiempo de duración que su empresa ha tenido arrendado el local comercial, ya identificado, según se desprende del tiempo estipulado en los dos contratos de arrendamiento existentes, y firmado por las partes, el cual es de tres años y tres meses, ya que, se produce la continuidad de la relación arrendaticia, le correspondía un año de prorroga legal. No conforme su representada con la comunicación de fecha 26 de Junio de 2.007, mediante solicitud se trasladó con el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, para notificarle la fecha de finalización de la prórroga legal a la Arrendataria, siendo notificada en forma personal la ciudadana GLADYS MARIA FRANCO FIGUEROA, representante de la sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS. Que vencido el plazo de la prórroga legal otorgado, el día 16 de Julio del año en curso, se traslado al local comercial, propiedad de su representada situado en el Primer Nivel del Centro Comercial La Redoma, Local 10D, y cual fue su sorpresa cuando la ciudadana GLADYS MARIA FRANCO FIGUEROA, se negó a entregarle el local comercial arrendado. Por los fundamentos expuestos, demanda a la sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS, C.A, para que convenga o en caso contrario a ello sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, firmado por las partes, ante la Oficina Notarial Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, con fecha 30 de Enero de 2.006, por habérsele vencido el tiempo de duración establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y SEGUNDO: La entrega inmediata del local comercial arrendado en las mismas condiciones en que los recibiera, en perfecto estado y solvente en todos los servicios públicos, por el vencimiento del Plazo de la Prórroga Legal otorgado y que se venció el día 15 de Julio de 2.007, tiempo estipulado en el mencionado artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. III ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte accionada: Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, alegando que tal como se desprende la cláusula décima quinta de los estatutos sociales de la empresa demandante, la representación legal de la misma la ejercerán conjuntamente el Presidente y el Vicepresidente y en el presente procedimiento pretende la ciudadana MARICELA HERNÁNDEZ DE FERRER, representar en juicio, a la empresa, con prescindencia absoluta del Presidente, y haciendo uso erróneo de la autorización dada por quien funge como Presidente de la misma, el día 1° de Septiembre de 2.004, la cual riela al expediente en el folio 15 y que versa solo sobre la autorización para arrendar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que hoy nos ocupa, pero que jamás puede servirle para intentar y sostener el presente procedimiento, por lo que carece de la representación que se atribuye. Igualmente opone, la cuestión previa, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que se refiere a la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta o cuando sólo se permite admitirla por las causales determinadas que no sean las alegadas en la demanda. Aduce que al hacer un análisis de la pretensión contenida en el libelo de demanda y verificar los documentos fundamentales de la acción, debió percatarse el tribunal antes de admitirla, que no era procedente en derecho su admisión, por causa de resolución, ni cumplimiento de contrato ya que, por haber perdido estos vigencia, la relación arrendaticia se convirtió en una relación a tiempo indeterminado, en virtud de la cual, la posible acción sería únicamente por desalojo causal esta que no fue invocada. Posteriormente, procede a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Aduce que la Acción por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, que procedió a incoar la demandante de autos en contra de su representada, tiene como fundamento lo establecido en el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según lo afirma la accionante, puesto que el contrato de arrendamiento, que celebró con su representada el día 10 de Septiembre de 2.004, ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo del Estado Zulia, quedo anotado bajo el No. 8, Tomo: 124, de los Libros Respectivos, según lo afirma la demandante arrendadora en su escrito de demanda, se prorrogó hasta el día 31 de Enero de 2.006, cuando se firmó un nuevo contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, cuyo tiempo de duración fue de seis meses improrrogables, teniendo como inicio el referido lapso el día 15 de Enero de 2.006 y que una vez vencido, dicho término su mandante comenzó a disfrutar de la prórroga legal de un año, que le correspondía en virtud del tiempo de duración del primer contrato, es decir, el firmado por las partes el día 10 de Septiembre de 2.004, ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, el cual quedo anotado bajo el No. 8, Tomo: 124 de los Libros respectivos, pero que por cuanto su mandante no desocupo el inmueble objeto de los contratos al finalizar la prórroga legal, acudían ante el órgano jurisdiccional a demandar por cumplimiento de contrato y vencimiento de la prórroga legal. Aduce que ciertamente su representada celebró en fecha 10 de Septiembre de 2.004, un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 8 y Tomo: 124 de los Libros respectivos. Indica que tal como lo afirma la referida accionante, en su cláusula segunda se fijo como tiempo o término de duración del contrato, seis meses contados a partir de la fecha de la firma del mismo, prorrogable por un período igual siempre y cuando las partes lo notificaren por escrito y con treinta días de anticipación, es decir, que para que se pudiera prorrogar el contrato tenían que cumplirse dos requisitos que se le notificara por escrito, y que la notificación se realizara con treinta días de anticipación. Aduce que el término de duración de seis meses se inició el 10 de Septiembre del año 2.004 y se venció el 10 de Marzo de 2.005, es decir, que al no haberse cumplido con los requisitos para prorrogar la vigencia del referido contrato de arrendamiento, éste quedó sin efecto legal alguno, ya que, a partir de su vencimiento, la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, por lo que la arrendador quiso aprovecharse de su mandante cuando por desconocimientos del derecho el día 15 de Junio de 2.006, le envía una comunicación participándole el comienzo de la prórroga legal, por lo que no puede tenerse como cierta o valedera la referida notificación. Así como tampoco puede tenerse como valedero el contrato de arrendamiento que firmaron nuevamente las partes ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo el día 31 de Enero de 2.006 y el cual versa sobre el mismo inmueble objeto del contrato inicial en el cual insólitamente se acuerda como término de duración seis meses improrrogables. Arguye que el contrato que se pretendió dejar sin efecto, es un contrato de arrendamiento con un término de duración indefinido, en el cual su mandante no había ni ha hecho uso aún de la prórroga legal, derecho este de orden público y que no puede ser relajado por voluntad de las partes. IV DE LA SENTENCIA OBJETO DE APELACIÓN En fecha, 4 de Diciembre de 2.007, el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, dicta sentencia que declara, CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A, en contra de la sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS, ambas plenamente identificadas, con fundamento en las siguientes consideraciones: “En conclusión dando cumplimiento con aplicación de las normas antes analizadas al presente caso, y verificado como ha sido en el presente juicio que la parte demandada en el transcurso del debate procesal presentó argumentos de hecho y de derecho infundados con los cuales no logró contrarrestar o destruir las pretensiones invocadas por la actora en el presente juicio, además se desprende del escrito presentado al momento de la contestación de la demanda, la aceptación expresa de la demandada, sobre el reconocimiento por su parte de la existencia del contrato de arrendamiento, la identidad del inmueble objeto de la presente demanda, pero desconociendo a su vez, tanto la legitimidad de la parte actora para actuar en este juicio, así como también los fundamentos de hecho y de derecho que sirvieron de soporte a la pretensión de la actora, a lo cual esta sentenciadora señala que mediante los mismos argumentos de hecho y de derecho invocados por la actora quedó probada la acción intentada por la misma, ya que al hablar de que la relación arrendaticia llevada entre las partes derivadas del contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado, lo hace con alegatos confusos, los cuales se encuentran alejados de la realidad, ya que de manera simple y sencilla al observar las consecuencias jurídicas y hacer el computo matemático de las fechas indicadas desde la celebración del primer contrato de arrendamiento en fecha 10 de septiembre del año 2004, y la del segundo contrato celebrada el día 31 de enero de 2006, es evidente que el primero se tiene que mencionar "sólo" a los efectos de computar el tiempo, de duración del derecho a la prorroga legal que le correspondía al arrendatario, el cual así lo acepto y de manera expresa lo comunico a la arrendadora que estaba haciendo uso, hecho este plenamente probado en el transcurso del debate procesal. Ahora bien, es por medio del segundo contrato celebrado en fecha 31 de enero de 2006, por el que se determina y se tiene la fecha cierta y determinada de la culminación del tiempo de duración para ocupar el inmueble objeto de la presente demanda por parte del arrendatario, así como del tiempo durante el cual el arrendatario ocupó dicho inmueble haciendo uso de la prorroga legal que le correspondía por el transcurso, de un año contado a partir del día 15 de julio de 2006 al15 de julio de 2007, el cual le correspondía de conformidad con lo preceptuado en el artículo 38, literal b) aplicable para el presente caso, ya que desde el día 10 de septiembre de 2004, celebración del primer contrato hasta el 15 de enero de 2006 por celebración del segundo contrato en fecha 31 de enero de 2006 había transcurrido más de un año y menos de 5 años, como lo indica la norma up supra mencionada, correspondiéndole en consecuencia a la entrega inmediata de la demandada el día 15 de julio de 2007, fecha ésta que por ley le correspondía a la arrendataria ciudadana GLADIS MARIA FRANCO FIGUEROA cumplir con la entrega del inmueble ya antes identificado por la expiración del tiempo en que debía ocupar dicho inmueble. Y ASI SE DECIDE. En consecuencia se señala que es forzoso concluir que la presente demanda intentada por cumplimiento de contrato por la ciudadana MARICELA HERNÁNDEZ DE FERRER, como vicepresidente de la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A. debe ser declarada "CON LUGAR" por haber prosperado en derecho la misma. Y ASÍ SE DECIDE.” V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Habiendo transcurrido todos los lapsos procesales y siendo la oportunidad para dictar sentencia en esta instancia, procede este juzgador a hacerlo previas las siguientes consideraciones: Tal como se demuestra de las actas procesales la presente causa se inició por demanda de Cumplimiento de Contrato, intentada por la sociedad mercantil FERRER & FERNADEZ C.A, en contra de la sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS C.A, alegando que celebró contrato de arrendamiento en fecha 31 de Enero de 2.006 y que vencido el plazo de la prórroga legal otorgado, el día 16 de Julio del año en curso, se traslado al local comercial, y cual fue su sorpresa cuando la ciudadana GLADYS MARIA FRANCO FIGUEROA, se negó a entregarle el local comercial arrendado, por lo que la demanda para que de cumplimiento al contrato y entregue el inmueble arrendado. Por su parte la demandada, en la contestación a la demanda, indica que el contrato en su cláusula segunda fijo como tiempo o término de duración del contrato, seis meses contados a partir de la fecha de la firma del mismo, prorrogable por un período igual siempre y cuando las partes lo notifiquen por escrito y con treinta días de anticipación, es decir, que para que se pudiera prorrogar el contrato tenían que cumplirse dos requisitos que se le notificara por escrito, y que la notificación se realizara con treinta días de anticipación, por lo que al no haberse cumplido con los requisitos para prorrogar la vigencia del referido contrato de arrendamiento, éste quedó sin efecto legal alguno, ya que, a partir de su vencimiento, la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado. Ahora bien, para decidir el Tribunal observa: Primeramente, debe este Juzgador resolver lo conducente a la procedencia de las cuestiones previas invocadas, por la parte demandada, en tal sentido, se observa, que la parte accionada, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, alegando que tal como se desprende de la cláusula décima quinta de los estatutos sociales de la empresa demandante, la representación legal de la misma la ejercerán conjuntamente El Presidente y el Vicepresidente y en el presente procedimiento pretende la ciudadana MARICELA HERNÁNDEZ DE FERRER, representar en juicio, a la empresa con prescindencia absoluta del Presidente. En tal sentido, el Tribunal a quo, resolvió lo siguiente: “… Efectivamente de la transcripción de las normas antes señaladas y las pruebas aportadas a las actas se evidencia que sí posee la cualidad e interés jurídico actual la ciudadana MARICELA HERNÁNDEZ FERRER, en su carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A, por cuanto la misma cuenta con la autorización escrita otorgada por el presidente de la empresa que representa como vicepresidente para celebrar contrato de arrendamiento en representación de dicha empresa de manera separada y no conjunta, autorización esta que quedó firme en su contenido y consecuencias jurídicas ya que al ser valorada constituyó plena prueba para demostrar este hecho.” Así las cosas luego de analizados los fundamento de la oposición, explanados por los demandados, encontramos que el mismo opone la cuestión previa referida a la ilegitimidad de la persona que actúa en el proceso atribuyéndose la representación. Al respecto, el autor Leoncio Cuenca, en su obra las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario, establece que esta cuestión previa: “está referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta en el proceso, atribuyéndose la representación legal, judicial o convencional, del demandante bien por no tener dicha representación o en caso de tenerla está defectuosamente otorgada o ejercida.” En el mismo orden de ideas el mismo actor al referirse al primer caso, expone lo siguiente: “Cuando el demandante no pueda actuar por sí mismo, bien por razones de incapacidad, o por otras razones jurídicas; la ley legitima, en forma expresa, a la persona o personas que pueden actuar en juicio en representación del demandante. Si quien se presenta en juicio, no es la persona legitimada por la ley, sería procedente alegar está cuestión previa.” Considera oportuno destacar este operador de justicia, que en el presente caso, la parte demandante es una persona jurídica, como lo es la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A, cuya representación legal, la ejercen su Presidente y Vicepresidente, conjuntamente, debiendo actuar en juicio, ambos, por haber sido establecido así en la Cláusula Décimo Quinta de los estatutos que rigen la referida sociedad, de manera que de no actuar conjuntamente ambos en el proceso en representación de la sociedad es factible la procedencia de la cuestión previa opuesta por el demandado. No obstante, el Código Procesal Civil, ha establecido, esta cuestión previa, como aquellas susceptibles de subsanación, en tal sentido, dada la naturaleza especial del procedimiento arrendaticio, el cual es por demás brevísimo, y que igualmente carece de la incidencia de cuestiones previas, y asimismo, contempla la imposibilidad de subsanación de la cuestión previa, en el curso del proceso, toda vez, que tales defensas son resueltas en la sentencia definitiva, considera quien suscribe este fallo que de ser corregido voluntariamente, en este caso por el demandante, el defecto que origina la procedencia de la cuestión previa subsanable, imperativamente debe declararse Sin lugar, tal cuestión previa en la sentencia definitiva. En el caso de marras, si bien la cláusula décima quinta, de los estatutos sociales, que rigen la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A, parte demandante, atribuyen la representación legal de la empresa, al Presidente y Vicepresidente conjuntamente, y si bien se observa que quien intentó la demanda fue la Vicepresidente de la empresa, ciudadana MARISELA HERNÁNDEZ DE FERRER, no puede pasar por alto este operador de justicia, que en el lapso probatorio, comparecieron tanto la Vicepresidente, ya identificada, como el Presidente, ciudadano ROMULO RIXIO FERRER CUBILLAN, a los fines de promover las pruebas, que fueron admitidas por el Tribunal, actuación ésta que a juicio de quien suscribe el presente fallo, subsana el defecto de representación legal existente, y en tal sentido debe declararse Sin Lugar, la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia debe ratificarse lo decidido en tal sentido por el Juzgado a quo, máxime cuando este operador de justicia, difiere de las motivaciones esgrimidas por dicho órgano jurisdiccional, toda vez, que confunde el concepto de legitimación o cualidad de parte, con los de representación y legitimidad, tal como se desprende de la transcripción hecha del fallo recurrido, siendo importante, destacar aquí la diferencia que existe entre la legitimatio ad processum y la legitimatio ad causam o cualidad, siendo la primera un concepto referido a la capacidad para actuar en cualquier juicio, por la facultad que tiene quien actúa, de actuar judicialmente en tutela de intereses propios o de su representado. Mientras que la cualidad se refiere a la posibilidad de comparecer a un juicio determinado, sea como actor o como demandado, por tener un interés en el debate que se plantea en ese proceso. Dejando establecido, lo anterior, pasa este Juzgador a decidir en relación a la cuestión previa, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y que se refiere a la prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, opuesta por la demandada, alegando que no era procedente en derecho la admisión de la demanda por causa de resolución, ni cumplimiento de contrato ya que, por haber perdido estos vigencia, la relación arrendaticia se convirtió en una relación a tiempo indeterminado, en virtud de la cual, la posible acción sería únicamente por desalojo causal esta que no fue invocada. Al respecto, el autor Leoncio Cuenca Espinoza, en su obra Las Cuestiones Previas, en el Procedimiento Civil Ordinario, señala lo siguiente: “El ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: (a) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y (b) cuando la ley permite admitir la acción propuesta sólo por determinadas causales de manera que si no se invocan en la demanda, esas causales señaladas en la ley, la demanda es improponible. … En el primer supuesto de esta cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, señala Rengel (1991) que existe “carencia de acción” y la define “como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.” La jurisprudencia ha aclarado que tal. Prohibición no requiere ser expresa, basta que se infiera del texto de la ley que no es posible ejercer el derecho de acción, por ejemplo el artículo 1801 del Código Civil… Cuando de manera expresa o implícita, la ley prohíbe ejercer el derecho de acción, no nace correlativa obligación para el órgano jurisdiccional de administrar justicia, en consecuencia, el proceso debe extinguirse. En este sentido se ha pronunciado, la Sala Constitucional en sentencia No. 776 del 18 de Mayo de 2001, al señalar que además de las dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta inatendible el derecho de acción ejercido: (a) cuando no existe interés procesal, (b) cuando se utiliza para violar el orden público e infringir las buenas costumbres, (c) cuando el proceso se utiliza como instrumento para cometer fraude procesal a la ley, (d) cuando la demanda contiene conceptos ofensivos o injuriosos, que no se pueden amparar en la libertad de expresión, (e) cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye abuso de derecho, (f) la demanda atente contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado.” Asimismo, en Sentencia No. 00353 del 26 de Febrero de 2002, la Sala Político Administrativa, señaló lo siguiente: “Planteada en tales términos la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que –en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. En el primer grupo, esto es, en las demandas expresamente prohibidas por el legislador, puede enunciarse, entre otros casos y a título de ejemplo, aquellas cuya pretensión sea lo adeudado por juego de suerte, azar, envite o apuesta, conforme a los términos del artículo 1.801 del Código Civil. En tales situaciones, existe una prohibición absoluta del legislador que no está sometida al cumplimiento o acaecimiento de algún requisito. En los casos que la doctrina nacional cita, se ve que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.” Aplicando los criterios esgrimidos anteriormente, al caso bajo estudio, se puede determinar que la presente demanda se intentó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en tal sentido, partiendo del hecho que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, el Código Civil, en su artículo 1.157, otorga la posibilidad al contratante, sea arrendador o arrendatario, que se encuentre afectado por el incumplimiento del otro contratante, de solicitar judicialmente la Resolución o el Cumplimiento del Contrato, es decir, que la Ley otorga estas dos vías, para acudir a la jurisdicción. Asimismo, por versar la presente demanda sobre un Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, aduciendo la parte actora el vencimiento de la prórroga legal, le resulta aplicable la situación contenida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. Siguiendo el contenido de la norma transcrita, la Ley también otorga la posibilidad al arrendador de acudir a la jurisdicción, a solicitar el Cumplimiento del Contrato, y la entrega del inmueble en los casos en los cuales haya vencido la prórroga legal, de manera qué, sin que se considere que para la admisión de la demanda es obligatorio el análisis a priori por el órgano juisidiccional, del vencimiento de la prórroga legal o de las términos y duración de la relación arrendaticia, basta con que el demandante alegue esta circunstancia en el libelo de la demanda para que se considere, admisible la misma, pudiendo en caso de no estar presentes las circunstancias expresadas en el artículo citado, declararse improcedente la demanda en la sentencia definitiva. En consecuencia, de las consideraciones expuestas resulta obvio, que no existe una prohibición legal para la admisión de demandada de Cumplimiento de Contrato intentada por la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A. Por otra parte, la Ley no exige requisitos adicionales a los que contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para la admisión de la demanda, ni siquiera en los casos a que se refiere el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, como se expresó anteriormente en este fallo, basta con alegar el vencimiento de la prórroga legal, para considerar admisible la demanda, ya que, de lo contrario se entraría analizar el fondo del asunto in limine litis. Por las consideraciones explanadas considera este operador de justicia, que debe declararse Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al haberlo decidido así el Juzgado a quo, actuó ajustado a derecho. Así se establece. Siendo improcedentes las cuestiones previas opuestas procede este operador de justicia a decidir en relación a la procedencia o no de la demanda. Así tenemos que la parte actora arguye que ha expirado la prórroga legal, negándose la parte accionada, a entregar el inmueble arrendado. Por su parte, la demandada sociedad mercantil FERMY’S FASHION, aduce que la relación arrendaticia, no es a tiempo determinado, y por lo tanto no operó la prórroga legal, en virtud de haberse prorrogado el contrato de manera indefinida e indeterminada en el tiempo. Ahora bien, para decidir el Tribunal observa: De un análisis realizado del contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, encuentra este operador de justicia, que las partes celebraron un primer contrato de arrendamiento, con una duración como se desprende de la Cláusula Segunda, del mismo, de seis (6) meses, contados desde la fecha de la firma del contrato, prorrogable por un período igual siempre y cuando las partes lo notificaran por escrito con treinta días de anticipación, es decir, que habiéndose firmado el contrato en fecha 10 de Septiembre de 2.004, en caso de haberse prorrogado, su finalización era el 10 de Septiembre de 2.005, correspondiéndole una prórroga legal de un año, a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “b”. Sin embargo, tal como se evidencia de las actas procesales, en fecha, 31 de Enero de 2.006, las partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, igualmente con una duración de seis (6) meses, pero esta vez improrrogables, es decir, que el contrato vencía en fecha 31 de Julio de 2.006. Así las cosas, en primer término debe identificar este operador de justicia la relación arrendaticia existente entre la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A, y la sociedad mercantil FERMY’S FASHION C.A, como una relación a tiempo determinado, ya que, mal puede alegar como lo ha hecho la demandada, que ha habido un aprovechamiento por parte del arrendador, en perjuicio del arrendatario, al celebrar el segundo contrato, toda vez, que no se desprende de las actas procesales que haya sido acreditado algún vicio de consentimiento imputable a la demandante, que llevara a la convicción de este operador de justicia de tal circunstancia, máxime cuando ésta lo acepta así expresamente en la comunicación enviada a su arrendadora en fecha 15 de Junio de 2.006, que riela al folio diecinueve (19) del expediente y se encuentra identificada con la letra “d”, manifestando que se acogerá a la prórroga legal establecida en el artículo 38, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual es de seis meses. De manera, que establecido que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado y continuó así hasta su finalización, procede este juzgador a determinar si en efecto ha expirado o no la prórroga legal. Al respecto, establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto – Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas. …b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará un lapso máximo de un (1) año…” Así pues, tomando en consideración que el criterio para el cálculo de la prórroga legal, lo constituye la duración de la relación arrendaticia, debe considerar quien suscribe la presente decisión, que no obstante de la celebración de dos contratos, la relación arrendaticia es una sola, y su duración supera el año de duración sin exceder el período de cinco años, siendo en consecuencia, aplicable el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en tal sentido, la prórroga legal finalizaba el 31 de Julio de 2.007, y observándose que la demanda fue intentada el 1° de Agosto de 2.007, considera este Juzgador que en efecto había vencido la prórroga legal, lo que hace procedente la demanda intentada, debiendo ser declarado así por este Juzgador, consecuencialmente ratificando la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 4 de Diciembre de 2.007, aún cuando se difiere de las motivaciones, planteadas en el referido fallo. Así se decide. V DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, declara: 1. SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de Septiembre de 1.992, anotada bajo el No. 44, Tomo: 39 A. abogado en ejercicio ANGEL MENDOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 61.920, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha, 4 de Diciembre de 2.007, que declara, SIN LUGAR, las cuestiones previas opuesta por la parte demandada y CON LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la sociedad mercantil FERRER & HERNÁNDEZ C.A, debidamente registrada ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial del Estado Zulia, anotada bajo el No. 29, Tomo: 19 A, de fecha 11 de Marzo de 1.986, representada por la ciudadana MARICELA HERNADEZ FERRER, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.648.931, en contra de la sociedad mercantil FERMY’S FASHIONS, identificada ut supra. 2. Se RATIFICA, la decisión dictada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 4 de Diciembre de 2007, por motivos diferentes a los expresados en dicho fallo. 3. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en esta instancia. Publíquese y Notifíquese. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Diecisiete (17) días del mes de Enero de 2.008. Año 197° de la Independencia y 148° de la Federación. El Juez Abog. Adán Vivas Santaella La Secretaria Abog. Mariela Pérez de Apollini. En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. se dictó y publicó la anterior decisión. La Secretaria, Abog. Mariela Pérez de Apollini.