TSJ Regiones - Decisión

Expediente: 1.687-07.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
DEMANDANTE: FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada DALIA MANZANILLA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 58.268.

DEMANDADO: REPRESENTACIONES CASTELLANOS, C.A. (REINCAS, C.A.), inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 17 de diciembre de 2003, anotado bajo el N° 6, tomo 51-A.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado OSNAR VILORIA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 19.533.

Se inició el presente proceso por demanda interpuesta por el ciudadano JORGE MEJIA PUENTES, mayor de edad, venezolano, con cédula de identidad N°. V-2.882.180, en representación de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 21 de junio de 1982, anotado bajo el N° 73, Tomo 3-A de los libros respectivos; asistido por la Abogada DALIA MANZANILLA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 58.268 y de este domicilio, en contra de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A), en la cual demandó la Resolución del Contrato de arrendamiento.
Del Contradictorio.
Alega la demandante, que celebró en fecha 13 de febrero de 2004 por ante la Oficina Notarial Séptima de Maracaibo, Estado Zulia, anotado bajo el N° 85, Tomo 17 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, contrato de arrendamiento sobre el Fondo de Comercio denominado FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., incluyendo sus equipos y mobiliarios, con la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A).
Que el fondo de comercio funciona en un inmueble ubicado en la calle 98 (antes independencia), signado con el N° 7-14 en jurisdicción del antiguo Municipio Santa Bárbara hoy Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, propiedad del ciudadano JORGE MEJÍA PUENTES.
Que la Arrendataria ha venido incumpliendo con las cláusulas cuarta, quinta, octava y novena, establecidas en el contrato de arrendamiento.
Que el Arrendatario ha realizado modificaciones de manera inconsulta en la estructura original del local arrendado; que se ha negado a cancelar las facturas correspondientes al servicio de agua, motivo por el cual en el mes de diciembre de 2006 el propietario del inmueble, ciudadano JORGE MEJÍA PUENTES, canceló la deuda correspondiente al local por servicio de agua, que ascendía a la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.2.590.178,00), correspondiente al período comprendido entre el mes de abril de 2004 y diciembre de 2006, que canceló mediante cheque de la entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL, signado con el N° 19271388 de la cuenta corriente cuyo titular es el HOTEL EJECUTIVO, que administra el ciudadano JORGE MEJÍA PUENTE.
Que en la actualidad adeuda la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTIDOS CENTIMOS DE BOLÍVAR (Bs. 246.538,22) correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2007 que la Arrendataria se niega a cancelar. Que la deuda origina el corte y suspensión del servicio al inmueble arrendado, así como la multa por atraso en el pago como fue el caso del pago de la deuda anterior.
Que los bienes dados en arrendamiento se encuentran en grave estado de deterioro, y ello se puede evidenciar de la inspección judicial de fecha 28 de febrero de 2007 practicada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en el local donde funciona el fondo de comercio arrendado.
Que dado el incumplimiento del contrato por parte de la Arrendataria, debido al daño inminente del inmueble al realizar cambios inconsultos en la estructura del local, la morosidad en el servicio de agua y el deterioro de los muebles, equipos e instalaciones del local genera grandes pérdidas para su propietario, aunado a que el contrato finaliza en fecha 1 de noviembre de 2009, conllevaría a la ruina del inmueble, y en consecuencia demanda la resolución del contrato de arrendamiento.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A.(REINCAS, C.A.), representada por el profesional del derecho, Abogado OSNAR VILORIA, reconoció la existencia del contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., sobre el fondo de comercio, incluyendo el inmueble, equipos y mobiliario.
Alega que la parte actora no señala en su temeraria demanda, que el inmueble lo viene ocupando el señor JESUS DEL CARMEN CASTELLANO desde hace más de dos (2) décadas, primero como persona natural, y después como persona jurídica, tal como se evidencia de los contratos de arrendamiento celebrados en los años 1986 y 2004 y que por el hecho de la ocupación ininterrumpida, tenía derecho de preferencia para adquirir el inmueble; derecho que le fue violado.
Que es falso que su representada haya incumplido con la cláusula cuarta del contrato, por cuanto el inmueble era utilizado con fines comerciales, y ello se evidencia de la inspección judicial practicada por el Juzgado Décimo de Municipios en fecha 28 de febrero de 2007.
Que es falso que su representada haya violado la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, por cuanto en la misma inspección judicial se dejó constancia de que en ese momento los baños se encontraban en regular estado de conservación, que la fachada del inmueble estaba en buen estado de conservación. Que si ello es así por qué se tomó como base para el decreto de la medida la inspección ocular.
Que es falso que haya violado la cláusula octava, por cuanto en la referida inspección señala:
“…igualmente deja constancia el tribunal que el piso del inmueble correspondiente al área de la barra se encuentra en su gran parte deteriorado roto; así mismo deja constancia el tribunal que las paredes y techo del bien inspeccionado, se encuentran en buenas condiciones de conservación…”

Alegó que, con respecto al piso, como es una reparación mayor el Arrendador por imperio de la ley está obligado a repararlo.
Indicó la parte demanda que tampoco violó la cláusula novena del contrato de arrendamiento referente a las visitas que pudiera realizar el Arrendador al inmueble alquilado a los fines de constatar el estado de conservación del inmueble, debido a que ese señor entraba al inmueble cuantas veces quería y nunca se negó el acceso.
Alegó que es falso que haya realizado cambios al inmueble sin consultarlos y que se le acarrearían daños. Niega que la culminación del contrato en el mes de noviembre de 2009 pueda ocasionar daños al inmueble, que esta afirmación carece de lógica jurídica, debido a que por imperio de la ley, la Arrendataria está obligada a devolver el inmueble en perfecto estado de conservación, pero no antes y por ello la parte actora no puede partir de presunciones antes de que transcurra el término legal.
Señala que para el momento en que se practicó el secuestro su representada realizaba actividades propias del fin para el que estaba destinado el inmueble.
En el mismo acto, la parte demandada propuso RECONVENCIÓN para que la actora convenga en que fue ella quien violó las cláusulas contractuales y especialmente el artículo 1.585 del Código Civil.
Que el Arrendador violó está disposición, porque desde hace varios meses se negaba a recibir el canon de arrendamiento, que cuando se presentaba a cancelarle el canon éste se escondía con el fin de hacerlo incurrir en mora y sacarlo del local para alquilarlo a otra persona, lo que originó que hiciera la consignación de los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Señaló que estos actos perturbatorios fueron realizados por el ciudadano JORGE MEGIA PUENTE, quien llegaba al local amenazando con desalojar, que los perturbó en reiteradas oportunidades violando el goce pacífico de la cosa arrendada.
Asimismo alegó que el Arrendador también violó el contenido del artículo 1.582 del Código Civil referido a que quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales.
Alega que el ciudadano JORGE MEJIA PUENTE arrendó el inmueble por un lapso de seis (6) años, lo que constituye la violación de esta disposición, ya que cuando suscribió el contrato en fecha 13 de febrero de 2004, el actor no era el legítimo propietario del inmueble arrendado, porque fue el día 26 de diciembre de 2006 cuando adquirió la propiedad del inmueble violando el derecho de preferencia de su representada para adquirirlo. Señaló que este derecho preferencial lo están ejerciendo en la actualidad a través de la demanda de nulidad de contrato interpuesta por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
Que en consecuencia demanda a la sociedad mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANTE EL NUEVO TUNEL, S.R.L., por cumplimiento de contrato de arrendamiento.

En la oportunidad de dar contestación a la Reconvención, la demandante reconvenida FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., negó rechazó y contradijo los hechos alegados y los fundamentos de derecho invocados por la parte demandada reconviniente, por ser inciertos y contradictorios.

Alegó que la demandada reconviniente pretende adjudicarse la condición de arrendatario que no tenía para ejercer el derecho de preferencia, porque el antiguo propietario del inmueble, ciudadano ERNESTO CORZO celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda con el ciudadano JORGE ELIECER MEJIA PUENTE, siendo éste ciudadano a quien corresponde la preferencia oferticia. Que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le concede este derecho al Arrendatario.
Señaló que no es cierto que haya alegado en su libelo de demanda el incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato, en relación a que el inmueble estaba siendo utilizado para fines comerciales como lo alega la demandada reconviniente, pues lo que alegó fue que esa cláusula fue violada por el Arrendatario al realizar modificaciones de manera inconsulta a la estructura original del local arrendado. Que ello se evidencia de la fotografía de la fachada que corre inserta en las inspecciones judiciales que comprenden las actas procesales.
Negó que haya alegado en su libelo de demanda que la Arrendataria incumpliera la cláusula quinta del contrato en los términos expuestos en su escrito de contestación, ya que lo que afirmó en su libelo fue que ésta violó la cláusula quinta, porque se ha negado de manera infundada a cancelar las facturas correspondientes al servicio de agua que le suministra al local la compañía Hidrolago, ya que en diciembre de 2006 fue necesario cancelar la suma adeudada de DOS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA MIL CIENTO SETENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.2.590.178) correspondientes al período comprendido entre los meses de abril de 2004 a diciembre de 2006 mediante cheque de la entidad financiera BANESCO BANCO UNIVERSAL de la cuenta perteneciente al HOTEL EJECUTIVO, cuyo administrador es el ciudadano JORGE MEJIA PUENTES.
Negó que alegara en su escrito libelar que la demandada incumpliera con la cláusula novena del contrato en relación a las visitas que pudiera realizar el Arrendador al inmueble, ya que la misma se planteó señalando que en relación a la conservación y mantenimiento del inmueble y su mobiliario, la Arrendataria incumple con lo acordado ya que los mismos se encuentran en grave estado de deterioro, lo que se puede apreciar de la inspección ocular practicada en fecha 28 de febrero de 2007, siendo notificado de esta actuación el ciudadano JESUS DEL CARMEN CASTELLANO RIVERA, en su carácter de Arrendatario.
Que ha quedado constatado el deterioro del piso en las diversas inspecciones realizada en el inmueble, pretendiendo alegar a su favor que este tipo de deterioro corresponde a daños mayores, soslayando que tales daños se deben a la inobservancia de sus obligaciones de realizar los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble.
Negó que haya violado el artículo 1.585 del Código Civil, y que la demandada incurre en contradicciones al realizar sus alegatos en relación a que el propietario se negaba a recibir los cánones de arrendamiento, y al mismo tiempo se presentó varias veces en el local amenazando con desalojar, que dichos alegatos solo tienden a confundir al tribunal, pretendiendo en forma fraudulenta y maliciosa distorsionar sus afirmaciones y el sentido y alcance de las normas jurídicas, violando de esta forma el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.
DE LAS PRUEBAS
Pruebas promovidas por la parte actora:
Documentos acompañados al libelo de la demanda:
• Acta constitutiva de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA Y RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., en la cual consta que sus accionistas son los ciudadanos JORGE ELIECER MEJIAS PUENTE y ANAYIBE FUENTES MORENO.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 13 de febrero de 2004, anotado bajo el N° 85, tomo 17 de los libros de autenticaciones respectivos; celebrado entre la sociedad mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., y la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.).
• Copia certificada de documento registrado en el Registro Inmobiliario Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 26 de diciembre de 2006, bajo el N° 6, tomo 47, protocolo primero 1°., contentivo de la venta realizada por el ciudadano ERNESTO CORZO ROMERO al ciudadano JORGE ELIECER MEJIA PUENTES, de un inmueble ubicado en la calle 98 (antes independencia) signado con el N° 7-14 en jurisdicción del antiguo Municipio Santa Bárbara, hoy Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
• Copia de cheque de BANESCO BANCO UNIVERSAL, el cual no se valora por tratarse de copia simple de documento privado que no reúne los extremos exigidos por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para que pueda ser considerada una copia fidedigna.
• Documento privado emitido por la entidad bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, denominada “Consulta de Saldos y Movimientos de fecha 09/02/2007, correspondiente a la cuenta del HOTEL EJECUTIVO.

Este tribunal no otorga ningún valor probatorio a este documento por tratarse de documento privado emanado de un tercero que no fue ratificado en juicio conforme a las exigencias del artículo 431.

• Copia simple de planilla denominada “ESTADO DE ENDEUDAMIENTO” con distintivo de la empresa HIDROLAGO, símbolo que es conocido por la comunidad, pero no presenta sello, y en consecuencia no se valora porque no ofrece credibilidad a este tribunal.
• Original de inspección judicial extralitem, practicada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 28 de febrero de 2007.
• Fotografía de la fachada del local comercial “FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL”.
• Promovió la prueba de informes, solicitando al tribunal:
1. oficiara a la compañía HIDROLAGO MARACAIBO a los fines de que informe:

a) Si en fecha 14 de diciembre de 2006 fue cancelada deuda pendiente que mantenía el RESTAURANT FUENTE DE SODA EL NUEVO TUNEL, inmueble N° 425229, por la suma de DOS MILLONES QUINIENTOS SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs.2.507.587) y si la misma fue cancelada con cheque girado contra BANESCO, de la cuenta perteneciente al HOTAL EJECUTIVO.
b) Que informe en relación al reporte actual detallado de inmuebles correspondiente al REATAURANT FUENTE DE SODA EL NUEVO TUNEL, a los fines de determinar el estado de endeudamiento que presenta hasta la fecha.

2. Solicitó se oficiara a la entidad financiera BANESCO a los fines de que informara:
a) Sobre la emisión del cheque N° 19271388 perteneciente a la cuenta corriente perteneciente al Hotel Ejecutivo.
b) De la persona que realizó el cobro del cheque y el monto de éste.
c) Que informe sobre la identidad de la persona autorizada para la emisión de cheques de la cuente señalada.

• Promovió el mérito favorable del acta levantada al momento de practicar la medida de secuestro ejecutada sobre el inmueble por el Juzgado Ejecutor de Medidas, en fecha 17 de mayo de 2007, especialmente en relación a los bienes muebles que se identificaron en la comisión y que no se encontraban en el interior del inmueble objeto de la medida.
• Ratificó e invocó el valor probatorio que arroja la inspección judicial realizada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 28 de mayo de 2007, a los fines de demostrar el estado de deterioro en que se encontraba el inmueble al romperse intempestivamente la tubería de aguas negras, solicitada a tenor de lo establecido en los artículos 2 y 12 de la Ley de Depósito Judicial, la cual fue practicada por un juzgado competente y fue practicada extralitem por la propia urgencia y el estado de necesidad de reparar el inmueble.

En relación a esta prueba el tribunal no le otorga valor probatorio, en virtud de que esta inspección fue practicada fuera de juicio una vez que este había comenzado, impidiendo que la parte contraria ejerciera el control de la prueba; conducta que vulneró el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que consagra el derecho de toda persona de acceder a las pruebas.

• Promovió e invocó el mérito que arroja el acta de inspección judicial levantada en fecha 5 de julio de 2007 en todo cuanto le beneficie, con el objeto de demostrar la necesidad urgente de reparación y sustitución de las tuberías de aguas negras que estaban afectando el inmueble, produciéndose un inminente deterioro.
• Promovió la testimonial de los ciudadanos ELICA VILLALOBOS, ORLANDO PARRA FERNANDEZ, FRANKLIN SAMPER, RICHARD NAVARRO, CARLOS LOPEZ, AUGUSTO FERRER, ALVIS CARDENAS, MANUEL VARGAS y DANIEL CAMPOS.
Pruebas presentadas por la parte demandada:
• Copia simple de contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 30 de enero de 1986, anotado bajo el N° 154, tomo 1, el cual fue celebrado entre los ciudadanos JORGE ELIECER MEJIA PUENTES y JESUS CASTELLANO RIVERA, sobre el fondo de comercio FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., ubicado en la calle 98 N° 7-14 en jurisdicción del Municipio Bolívar de la Ciudad y Distrito Maracaibo del Estado Zulia, con todo su equipo y mobiliario.
• Copia simple del documento de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles FUENTE DE SODA Y RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L. y REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.), otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 13 de febrero de 2004.
• Expediente signado con el N° 070-07, contentivo de la consignación arrendaticia realizada por REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.), por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
• Invocó el mérito favorable de los autos.
Respecto a la invocación del mérito favorable que se desprende de los autos, ha señalado nuestro máximo Tribunal, que este no es un medio probatorio, y que estando el Juez en la obligación de valorar todas las pruebas que se encuentren en las actas procesales, con fundamento en el principio de Comunidad de la Prueba, sin necesidad de que lo soliciten las partes.
• Promovió la testimonial de los ciudadanos RICHARD BRACHO, LUIS ARENA, GERALDO FERREIRA, YONNY CASAS.
En relación a esta prueba el tribunal no hace ningún pronunciamiento porque no fueron rendidas las declaraciones por los testigos promovidos.

DE LAS DECLARACIONES DE LOS TESTIGOS.

El día primero de agosto de 2007 rindió declaración la ciudadana ELICA ESNILDA VILLALOBOS RODRIGUEZ, testigo promovida por la parte actora, quien declaró bajo el siguiente interrogatorio: PRIMERA: Diga el testigo si conoce la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Si. SEGUNDA: ¿Diga el testigo la dirección de la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Eso queda por la calle Independencia en el Centro, por los fondos de Acedo del Centro quedaba el restaurant El Nuevo Túnel. TERCERA: ¿Diga el testigo si ha visitado la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Muchas veces comía allá, me tomaba un refresco, como a mí me gusta mucho estar por el centro y tenía precios populares me iba a almorzar allá con mis sobrinos y también yo sola. CUARTA: ¿Diga la testigo como observaba el local donde funcionaba la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Al principio eso se podía decir que estaba bien, cuando yo empecé a ir allí, tenía aire acondicionado, televisor, pero al final estaba muy deteriorado, las sillas estaban rotas, se les veía la goma espuma, a las mesas las fórmicas se le estaban despegando, incluso deje de ir porque hasta le salían malos olores, así como de cloacas. QUINTA: ¿Diga la testigo si conoce al ciudadano JORGE MEJIA? Contestó: Yo lo conozco, porque lo llegue a ver allá en el Restautant varias veces y en una de las veces que yo fui, porque no sabía como se llamaba, llegó un señor y le dijo qué fue JORGE ¿cómo estas?, allí supe quien era, porque no sabía como se llamaba, por el mismo centro lo llegué a ver, y también por la Circunvalación 2 porque yo vivo en la Urbanización San Rafael, y yo me mantenía por Centro 99 de la Circunvalación 2 y lo llegué a ver por allí muchas veces. Asimismo, fue repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, en los siguientes términos: PRIMERA:. ¿Diga la declarante si puede precisar qué tipo de Secretaria es y donde trabaja? Contestó: Soy Secretaria 1 y trabajo con el Ministerio de Educación. TERCERA:¿ Diga la testigo, en vista de que ha manifestado que ha visitado en varias ocasiones la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel, si puede precisar qué quiso decir cuando manifestó que en principio estaba el local en buenas condiciones? Contestó: Cuando yo empecé, las sillas estaban en buen estado, las mesas estaban en buen estado, no habían malos olores, eso fue lo que quise decir, que había otro ambiente. CUARTA: ¿Diga la declarante, en vista de la respuesta dada si nos puede decir en el tiempo, en qué lapso o en qué año ese local estaba en buenas condiciones? Contestó: Yo siempre me mantenía por el Centro, en este último año que fui como a finales de marzo, fue que lo noté deteriorado, la fórmica estaba despegada de las mesas, a las sillas se les veía la goma espuma, inclusive había mal olor. SEXTA: ¿Diga la testigo quien la notificó para que viniera a declarar en el Tribunal? Contestó: En días pasados estando por la Circunvalación 2 me encontré con el señor JORGE y nos pusimos a conversar, porque al señor yo ya lo conocía de vista como he dicho y conversamos acerca del Restaurant, que fue donde yo lo vi por primera vez, y hablando del Restaurant yo le dije que no había ido más por lo que ya he manifestado anteriormente, y él me pidió que si yo podía atestiguar lo que le había dicho a él y yo le dije que sí.
En este estado el apoderado se abstuvo de seguir repreguntando, señalando: En vista de la respuesta formulada por la declarante en la cual manifiesta una conversación con una de las partes del juicio y como quiera que lo dicho por la declarante se puede tomar como un medio de gratitud hacia una de las partes del presente juicio, la parte demandada se abstiene de seguir formulando las repreguntas.

Vista la exposición formulada por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, observa el tribunal que del contenido de la declaración rendida por la ciudadana ELICA ESNILDA VILLALOBOS RODRIGUEZ, no se encuentra ningún elemento que lleve a inferir que existe algún sentimiento de gratitud hacia la parte demandante y en consecuencia, se desecha este alegato.

El día dos (02) de agosto de 2007, rindió declaración el ciudadano RICHARD JOSE NAVARRO CARVAJAL, testigo promovido por la parte actora, quien respondió al siguiente interrogatorio: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Si, lo conozco. SEGUNDA: ¿Diga el testigo la dirección de la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Eso queda en el Centro, en la calle 98, al fondo del antiguo Acedo. TERCERA: ¿Diga el testigo si realizó algún tipo de reparaciones en la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Sí. CUARTA: ¿Diga el testigo qué tipo de reparaciones realizó en la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Yo fui contratado para reparar la tubería de aguas negras que se desbordaban y tenía roto todo el piso. QUINTA: ¿Diga el testigo si es empleado del señor JORGE MEJÍA? Contestó: No, yo conocí al señor JORGE MEJÍA por el señor FRANKLIN SAMPER que es mi jefe. Asimismo respondió a las repreguntas formuladas por el apoderado judicial de la contraparte: PRIMERA: ¿Diga el testigo, ya que manifiesta que conoce el local Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel y que fue contratado para realizar algunas labores de reparaciones, si puede precisar en qué fecha fue contratado para realizar algunas labores de reparación, y si en verdad usted vio el desbordamiento que supuestamente existía en el local? Contestó: La fecha fue el cinco de junio y me contrató FRANKLIN SAMPER y no solamente vi el desbordamiento, sino que también me llené las manos de toda esa porquería que había dentro de la cloaca.

Una vez examinada la declaración rendida por el ciudadano RICHARD NAVARRO EL tribunal desecha su declaración por considerar que incurrió en contradicciones con la declaración que había rendido con anterioridad en el presente juicio -11 de junio de 2007-, oportunidad en la que afirmó al ser interrogado en el particular SEGUNDO, que fue contratado para reparar una cañería de aguas negras y comenzó a trabajar allí el día 25 de mayo, y por otra parte al rendir declaración en el lapso probatorio de la pieza principal de este juicio: PRIMERA: ¿Diga el testigo, ya que manifiesta que conoce el local Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel y que fue contratado para realizar algunas labores de reparaciones, si puede precisar en qué fecha fue contratado para realizar algunas labores de reparación, y si en verdad usted vio el desbordamiento que supuestamente existía en el local? Contestó: La fecha fue el cinco de junio y me contrató FRANKLIN SAMPER y no solamente vi. el desbordamiento, sino que también me llené las manos de toda esa porquería que había dentro de la cloaca.

El día tres (03) de agosto de 2007, rindió declaración el ciudadano AUGUSTO ENRIQUE FERRER MEDINA, testigo promovido por la parte demandante, quien respondió al siguiente interrogatorio: PRIMERA: Diga el testigo si conoce la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Si, lo conozco. SEGUNDA: ¿Diga el testigo la dirección de la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Queda en el centro de la ciudad de Maracaibo, no puedo precisar si la calle bolívar o la calle independencia, una de las dos. TERCERA: ¿Diga el testigo si ha visitado la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel y cómo veía el mobiliario y el local donde funcionaba? Contestó: Si la he visitado, el local está un poco descuidado y el mobiliario deteriorado. El testigo fue repreguntado por el Abogado de la contraparte, en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga el testigo, ya que ha manifestado que ha visitado el local, en cuantas oportunidades mas o menos ha visitado el local? Contestó: Precisar cantidad es difícil, pero si en varias oportunidades. SEGUNDA: ¿Diga el testigo ya que manifiesta que el local estaba un poco descuidado y el mobiliario también descuidado, si puede precisar al tribunal la fecha en que pudo constatar esa irregularidad? Contestó: Precisar fechas es difícil, pero las veces que visité ese negocio constaté que lo que antes expuse es real. TERCERA: ¿Diga el testigo si conoce al ciudadano JORGE MEJÍAS PUENTE? Si lo conozco, más no existe ninguna amistad. CUARTA: ¿Diga el testigo como se dio cuenta de la existencia de este juicio? Contestó: O sea ¿el por qué estoy aquí declarando?. Bueno porque me lo manifestó la Doctora. QUINTO: ¿Diga el testigo si puede precisar el nombre de la Doctora? Contestó: La Doctora Delia.

En relación a la declaración del testigo AUGUSTO ENRIQUE FERRER MEDINA, este tribunal no le o torga valor probatorio, en virtud de que su declaración no ofrece credibilidad al tribunal, toda vez que no pudo precisar la fecha en que se dio cuenta de las condiciones en que se encontraba el inmueble, tal como se desprende de la respuestas dadas al particular SEGUNDO de su interrogatorio.

En la misma fecha rindió declaración el ciudadano CARLOS JULIO LOPEZ CAMELO, testigo promovido por la parte demandante, quien respondió al siguiente interrogatorio:
¿Diga el testigo si conoce la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Si la conozco. SEGUNDA: ¿Diga el testigo la dirección de la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Eso queda en la calle 98, al fondo de Acedo del Centro. TERCERA: ¿Diga el testigo si realizó algunas reparaciones en la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Si, estábamos realizando reparaciones en la cañería tapada. CUARTA: ¿Diga el testigo por orden de quién realizaba las reparaciones? Contestó: Yo estaba contratado por el señor FRANKLIN SAMPER. QUINTA: ¿Diga el testigo en qué fecha aproximada hizo esas reparaciones? Contestó: Como para el 25 de mayo al 5 de junio, porque lo que trabajamos fue como semana o semana y media allí.
En relación a la declaración rendida por el ciudadano CARLOS JULIO LOPEZ, este tribunal desecha la declaración, en virtud de que en la oportunidad de rendir declaración en la articulación probatoria de la oposición a la medida de secuestro decretada en el presente juicio, manifestó que trabajó para el Hotel Ejecutivo ubicado en la Circunvalación N° 2, lo que llevó a presumir a esta juzgadora que pudiera tener interés aunque sea indirecto en las resultas del pleito, por razones de gratitud con su antiguo empleador, toda vez que en el libelo de la demanda consta que el ciudadano JORGE MEJIA PUENTES es el propietario de este hotel.
En fecha 10 de agosto de 2007 rindió declaración el ciudadano ORLANDO PARRA FERNANDEZ, testigo promovido por la parte actora, a quien fue formulado el siguiente interrogatorio. PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Si, si la conozco. SEGUNDA: ¿Diga el testigo la dirección de la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Se encuentra en el centro, al fondo del antiguo Acedo, por el otro lado le queda la Secretaría de Educación. TERCERA: ¿Diga el testigo cómo observaba el local donde funcionaba la Fuente de Soda? Contestó: Sinceramente se veía en estado de abandono, los pisos deteriorados, los semi cueros de las sillas rasgados, de hecho acostumbraba almorzar allí con un amigo y salía un mal olor de cloacas, de baño, las paredes estaban deterioradas sucias. Pasé en estos días por el local donde acostumbraba ir y me di cuenta que estaba cerrado y de hecho pensé que lo había cerrado la Sanidad. CUARTA: ¿Diga el testigo, si conoce al ciudadano JORGE MEJIAS? Contestó: Si lo conozco.

En la misma fecha rindió declaración el ciudadano FRANKLIN SAMPER, testigo promovido por la parte actora, quien declaró a tenor del siguiente interrogatorio: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce la Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel? Contestó: Si la conozco, ya que yo allí realicé unas reparaciones de aguas negras y unas filtraciones que tenía en el techo. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, la dirección de la Fuente de Soda? Contestó: Eso queda en la calle 98, en el Centro, detrás del antiguo Acedo. TERCERA: ¿Diga el testigo, si conoce al ciudadano JORGE MEJÍAS? Contestó: Si lo conozco porque el es el dueño de la Fuente de Soda El Nuevo Túnel.

Para decidir, observa el tribunal que fue acompañado como fundamento de la acción, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo en fecha 13 de febrero de 2004, contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades mercantiles FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TÚNEL, S.R.L., representada por el ciudadano JORGE ELIECER MEJIA PUENTES, en su carácter de Arrendadora, por una parte, y por la otra REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.), representada por los ciudadanos JESUS DEL CARMEN CASTELLANO RIVERA y ROBERT ALEXANDER CASTELLANO QUINTERO, en su carácter de Arrendataria.
Del contenido de este documento se evidencia la existencia de la relación arrendaticia sobre el fondo de comercio denominado FUENTE DE SODA RESTAURANTE EL NUEVO TÚNEL, S.R.L., ubicado en la calle 98, signado con el N° 7-14 en jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y sobre los bienes muebles en él descritos.
Igualmente se destaca la CLAUSULA OCTAVA del contrato, la cual establece: El ARRENDATARIO manifiesta expresamente, que recibe el inmueble dado en arrendamiento en perfectas condiciones, es decir en buen estado de mantenimiento y conservación; especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerías, sin grietas en las paredes y piso en prefecto estado, comprometiéndose a entregar el inmueble en el mismo estado en el que lo recibe al término del contrato.
Advierte el tribunal que la parte actora alega el incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO, de las CLAUSULAS CUARTA, QUINTA, OCTAVA y NOVENA del contrato de arrendamiento.
En relación a la CLAUSULA CUARTA indicó, que EL ARRENDATARIO ha realizado modificaciones de manera inconsulta a la estructura original del local arrendado, y por su parte el demandado reconviniente negó que haya violado esta cláusula, pero fundamentado en argumentos diferentes a los alegados por la parte actora, por cuanto señala:
“…esta cláusula no fue violada por mi representada por cuanto el inmueble en cuestión estaba siendo utilizado para fines comerciales, lo cual se evidencia de la inspección ocular realizada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, efectuada el día 28 de febrero de 2007”.

Al respecto, conviene citar el contenido de la CLAUSULA CUARTA DEL CONTRATO:
“Queda convenido que el aquí arrendado, será únicamente utilizado para fines comerciales, los cuales no podrán ser cedidos, traspasados, subarrendados parcial o totalmente, tampoco podrán celebrar reuniones que perturben el orden público, la tranquilidad social ni cualquier otro acto que atente contra la moral y las buenas costumbres; no podrán hacerles modificaciones que dañen o cambien la estructura original de los locales comerciales aquí señalados.”

Del contenido de las actas se destaca, que la parte actora acompañó a su escrito de contestación a la reconvención, una fotografía, señalando que de esta se evidencian las modificaciones realizadas por EL ARRENDATARIO en la estructura del inmueble, y que la imagen representa la fachada del local comercial donde funcional el fondo de comercio FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL; observándose que de la misma se destaca una anuncio escrito en la pared, en letras grandes, donde se lee “FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL. AMBIENTE FAMILIAR”, y vidrio en la entrada.
Ahora bien, la forma en que ha sido promovido el medio probatorio, no ofrece credibilidad a este tribunal sobre la correspondencia de la fotografía con la fachada original del inmueble, resultando inconducente para demostrar que la fachada del local comercial en comento ha sido modificada por EL ARRENDATARIO, considerando que la parte promovente no ha aportado al proceso elementos que permitan determinar la correspondencia de la fotografía promovida con la fachada original del local comercial, y en consecuencia se desecha la prueba.

El autor Jesús Eduardo Cabrera Romero en su obra “Contradicción y Control de la Prueba Libre” Tomo I.p.205-206, señala:
“2) Una segunda posición parte de lo que podríamos llamar lo verás o lo genuino (58). Para que el Juez pueda apreciar las pruebas, él debe presumir (presunción hominis) que ellas arrojan hechos veraces. Puede no tener una certeza de la verdad del contenido, pero sí conocer los elementos que le permitan creer que lo que va a arrojar la prueba es un reflejo de la realidad, que le otorgue la posibilidad de considerarlos veraces. Estos elementos que le facilitan esta creencia, le hacen presumir que el medio es genuino, y para el Juez, sería imposible valorar las pruebas, si no creyera que ellas, como medios, trasladan hechos veraces o dignos de fe. Si él no tuviera esa creencia, al aplicar la sana crítica, tendría que rechazar la prueba porque no lo convence, ya que su eficiencia probatoria sería incierta. Ante esta posición, viene a ser una necesidad para el proponente de la prueba, que no hacía falta que lo dijera la Ley por obvio, el que se afirmen y demuestren los elementos de la credibilidad. Por lo tanto, quien propone una foto u otro medio similar, debe afirmar y probar todos los elementos que permitan al Juez convencerse de que el resultado (la imagen) es fiel reproducción del original. Quien promueve un registro realizado por una máquina, debe afirmar y probar todas las circunstancias que convenzan al Juez de que el registro es una representación genuina, tales como que la máquina es apta para el registro, que funcionaba bien para el momento que lo hizo, que era operada por personas idóneas para ello y que su resultado es el mismo que se ha consignado en autos; y así, variando de acuerdo a las características de cada medio, deberá quien quiera valerse de él, afirmar y probar las circunstancias de su credibilidad. Estaríamos ante una necesidad de los medios que dentro de sí no hacen presumir su veracidad y por lo tanto, las pruebas colaterales a ello tendrían pertinencia indirecta con los hechos controvertidos; estarían en igual situación que las pruebas colaterales demostrativas de la identidad de los medios. Estas pruebas serían fundamentales para que el medio pueda ser tenido como cierto, para que se crea que los hechos por ellos transportados corresponden a la realidad”.

Como consecuencia de lo expuesto, y una vez examinadas las actas procesales advierte el tribunal que no fue demostrado por la parte demandante reconvenida, que EL ARRENDATARIO haya violado la CLAUSULA CUARTA del contrato, en el sentido de haber realizado modificaciones que cambien o dañen la estructura original del local comercial. Y así se decide.
En relación a la CLAUSULA QUINTA, la demandante reconvenida alegó su violación por parte de EL ARRENDATARIO, señalando que éste se ha negado siempre y de manera infundada a cancelar las facturas correspondientes al servicio de agua que suministra la empresa HIDROLAGO.
Por su parte el demandado reconviniente negó que hubiere violado esta cláusula contractual, utilizando argumentos que no se corresponden con lo alegado por la parte actora.
Ahora bien, se hace necesario transcribir el contenido de la CLÁUSULA QUINTA del contrato de arrendamiento y el examen de las actas para determinar si efectivamente fue violada.

“Los locales donde funciona el fondo de comercio, están provistos de todas las instalaciones necesarias para el uso de los servicios públicos, pero correrá por cuenta de LOS ARRENDATARIOS, la conexión y el consumo de los servicios de agua, electricidad, gas, aseo urbano, teléfono, etc., siendo entendido que EL ARRENDADOR no responde de las deficiencias de los mencionados servicios, y si alguno de estos faltaren o interrumpiere, LOS ARRENDATARIOS deberán reclamar a la empresa que los suministre.”

Fue recibida de la entidad bancaria BANESCO comunicación de fecha 23 de agosto de 2007, en la cual se informa a este tribunal, que de acuerdo a sus registros el cheque serial 19271388 por la suma de Bs.2.590.178,00 girado contra la cuenta corriente N °0134-0081-41-0813136244 a nombre del cliente HOTEL EJECUTIVO, aparece emitido a nombre de HIDROLAGO.

Asimismo, la empresa HIDROLAGO remitió a este tribunal, comunicación contentiva de la siguiente información:
En relación al inmueble ubicado en la Calle 98 N° 7-14 Restaurant Fuente de Soda El Nuevo Túnel, sector Bolívar de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, le informamos que el cliente realizó un pago en nuestra oficina ubicada en Estanque Sur, según comprobante de pago N° 14412947 de fecha 12/12/2006, cancelando la suma de Bs.2.507.587,00, una solvencia comprobante N° 262017 por un monto de Bs.2.0000,00 y un acondicionamiento de toma por Bs.80.591,00, para un total de BS.2.590.178,00, con cheque N° 19271388 de la entidad bancaria BANESCO.
A esta comunicación se encuentran anexos los siguientes documentos:
a) Planilla de reporte detallado de inmuebles, en la cual se relaciona un importe pendiente al 15-06-2006, la suma de Bs.578.380 y como última fecha de pago de importe el día 14 de diciembre de 2006, la suma de Bs.2.507.587,00.
b) Comprobante de servicios, en la cual se describe:
“Código:14412947 Fecha: 14-12-2006 Fecha de pago: 14-12-2006 Pago manual aplicado a la póliza N° 425229 Importe:2.507.587,00
c) Comprobante de pago por la suma de Bs.2.587.587,00, correspondiente al Restaurant El Nuevo Túnel.
d)Relación de depósitos en cheque correspondientes a diciembre de 2006, en la cual se describe:
“BANESCO CHEQUE N.19271388 MONTO: 2.590.178 POLIZA 425229 CONF. SI.
Una vez examinadas las pruebas de informes recibidas de la entidad financiera BANESCO y la compañía HIDROLAGO, concluye el tribunal que de la información se demuestra el alegato formulado por la parte actora reconvenida, en el sentido de que en fecha 14 de diciembre de 2006 fue cancelado la cuenta pendiente por concepto de agua del inmueble donde funciona el Fondo de Comercio Fuente de Soda Restaurant el Nuevo Túnel, por un monto de Bs.2.587.587, correspondiente al período de abril de 2004 y diciembre de 2006, mediante cheque de la cuenta del HOTEL EJECUTIVO, cuyo representante es el ciudadano JORGE MEJIA PUENTES. Asimismo se evidencia de la relación emitida por la empresa HIDROLAGO, se constata que para el día 15-06-2007 existía un saldo pendiente por concepto del servicio de agua por un monto de Bs.578.380.76.
De lo anteriormente expuesto se deriva el incumplimiento por parte de REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.) de la obligación de cancelar el servicio de consumo de agua correspondiente al inmueble arrendado, contenida en la CLAUSULA QUINTA del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

En relación a las CLAUSULAS OCTAVA y NOVENA del contrato, la parte actora reconvenida alegó que fue incumplida por EL ARRENDATARIO en lo que respecta a la conservación y mantenimiento del inmueble y su respectivo mobiliario, señalando que se encuentran en grave estado de deterioro. Por su parte el demandado reconviniente negó que haya violado la Cláusula OCTAVA, por cuanto de la inspección ocular practicada por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia se expresó: “ …Igualmente deja constancia el Tribunal que el piso del inmueble correspondiente al área de la barra se encuentra en su gran parte deteriorado roto; asimismo deja constancia el Tribunal que las paredes y techo del bien inspeccionado, se encuentran en buenas condiciones de conservación,…”. Que de la inspección a que se hace referencia se infiere que su representada no violó la CLAUSULA OCTAVA, y que en relación al piso tampoco fue violada ya que esta es una reparación mayor, a tenor del artículo 1.586 del Código Civil.
El artículo 1.586 del Código Civil establece que:
“El Arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los Arrendatarios.”

Ahora bien, de la disposición anteriormente transcrita se interpreta que es de cargo del Arrendador realizar todas las reparaciones que necesitare la cosa durante la existencia del contrato, a excepción de las reparaciones pequeñas, que según el uso o destino dado al bien arrendado correspondieran a los Arrendatarios.
En el caso de autos es notorio el deterioro causado al piso del local arrendado y ello se evidencia de la inspección ocular antes mencionada, deterioro que a juicio de este tribunal atañe a una de las reparaciones que conforme lo expresa la norma, toca realizarla al ARRENDADOR, pero una vez examinado el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se infiere del contenido de su CLAUSULA OCTAVA, que la voluntad de las partes al contratar fue que EL ARRENDATARIO estaría obligado a realizar esta reparación, debido a que expresa que éste recibió el inmueble en perfectas condiciones, es decir, en buen estado de mantenimiento y conservación, especialmente en cuanto se refiere a sanitarios, cañerías, grietas en las paredes y piso en perfecto estado, comprometiéndose a entregar el inmueble en el mismo estando en el que lo recibió al término del contrato.
Por otra parte, del contenido de la inspección ocular practicada en fecha 28 de febrero de 2007 por el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, acompañada al libelo de la demanda, se dejó constancia de que las paredes del inmueble inspeccionado se encontraban en buenas condiciones de conservación, los baños en regular estado, su fachada en buen estado; pero también se hizo constar de la existencia de algunos equipos y mobiliarios que se encontraban en mal estado, constatando este tribunal que algunos de ellos se correspondían con alguno de los bienes muebles que formaban parte del fondo de comercio arrendado, y que aunado al deterioro que presentaba el piso llevaron a este tribunal a decretar la medida de secuestro sobre el fondo de comercio, debido a las condiciones descritas y reflejadas en las fotografías que formaban parte de la inspección ocular practicada en fecha 28 de febrero de 2007.

En este sentido, posteriormente en fecha 5 de junio del mismo año, fue practicada inspección judicial en el local comercial donde funcionaba el fondo de comercio Fuente de Soda Restaurant El Nuevo Túnel, observando que se habían efectuado en el inmueble algunos trabajos de albañilería y perforación de pisos, con descubrimiento de las tuberías de aguas negras, el desconche de los pisos, el levantamiento de algunas láminas del cielo raso, que llevó a concluir a este tribunal, que dada la naturaleza de los trabajos realizados por el Secuestratario Judicial que tenía la custodia del inmueble, las herramientas que fueron retiradas del local, y las declaraciones rendidas por los testigos en la incidencia probatoria de la oposición a la medida; el inmueble presentaba las tuberías de aguas negras tapadas y filtraciones en los techos.
Por otra parte, del acta de secuestro levantada por el Juzgado Quinto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial de Estado Zulia en fecha 17 de mayo de 2007, se dejó constancia de los bienes muebles que se encontraban dentro del local comercial y que algunos de ellos estaban en mal estado, tales como: el sistema de alarmas completo EVC, un (1) aire acondicionado industrial de tres (3) toneladas, marca Carrier, que al ser adminiculada con la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en el mes de febrero del año 2004, pudo constarse que se trataba de algunos de los bienes que formaban parte del mobiliario del fondo de comercio dado en arrendamiento. Asimismo se dejó constancia en el acta de secuestro, que otros de los bienes descritos en la comisión se deterioraron o se rompieron o no se encontraban en el interior del inmueble.
En este orden de ideas, examinadas las declaraciones de los testigos ELICA ESNILDA VILLALOBOS RODRIGUEZ y ORLANDO PARRA FERNANDEZ se destaca que ambos coincidieron en que el piso, las sillas y las mesas del local comercial presentaban malas condiciones.
Por su parte, el ciudadano FRANKLIN SAMPER señaló que efectuó reparaciones de los techos y las cañerías del local, coincidiendo con la declaración rendida en la articulación probatoria de la oposición a la medida; testimonios que valora este tribunal.
Lo anterior lleva a concluir, que la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.) incumplió con la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento los bienes que conforman el Fondo de Comercio arrendado.

DE LA RECONVENCIÓN

Alegó la parte demandada reconviniente que la parte actora no señala en su demanda que el inmueble lo viene ocupando el señor JESUS DEL CARMEN CASTELLANO desde hace más de dos décadas, primero como persona natural y luego persona jurídica tal como se evidencia de los contratos de arrendamiento suscritos en los años 1986 y 12004, y que por el hecho de la posesión ininterrumpida tenía derecho de preferencia para adquirir el inmueble, el cual le fue violado al ser adquirido el inmueble por el ciudadano JORGE ELIECER MEJIA PUENTES. Asimismo argumentó que el ciudadano JORGE MEJIA PUENES violó el contenido del artículo 1.582 del Código Civil, señalando que arrendó el inmueble por un lapso de seis (6) años, pues suscribió el contrato de arrendamiento en fecha 13 de febrero de 2004, y para la fecha no era el legítimo propietario del inmueble arrendado, pues fue en fecha 26 de diciembre de 2006, cuando adquirió la propiedad del inmueble violando su derecho preferencial.

Al respecto se observa, que fue acompañada por la parte demandada reconviniente copia simple del documento reconocido por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha 30 de enero de 1986, a anotado bajo el N° 154, Tomo 1°, suscrito entre los ciudadanos JORGE ELIECER MEJIA PUENTES, en su carácter de Arrendador y JESUS CASTELLANO RIVERA, con el carácter de Arrendatario, del fondo de comercio denominado FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL. S.R.L., ubicado en la calle 98 N° 7-14, de esta Ciudad y Municipio Maracaibo; con todo su equipo y mobiliario. Igualmente fue acompañada copia simple de documento de arrendamiento acompañado como fundamento de la acción en el presente juicio, celebrado este contrato entre las personas jurídicas FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., y REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.).
Del contenido de los documentos anteriores queda claro que si bien el ciudadano JESUS DEL CARMEN CASTELANO RIVERA es representante de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.), ocupó el inmueble en la primera oportunidad, personalmente, pero al suscribir el contrato en el año 2004, el inmueble fue ocupado por la sociedad mercantil, sólo que él es su representante.

En tal sentido se destaca, que la primitiva relación arrendaticia, terminó el día 13 de febrero de 2004, cuando la sociedades mercantiles FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., y REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.) celebraron un contrato de arrendamiento sobre el fondo de comercio ya mencionado, la cual representa un nuevo vínculo arrendaticio, con unos sujetos de derecho totalmente distintos a los que integraron la originaria relación; fijando en la cláusula CUARTA del contrato, un lapso de duración de Tres (3) años, el cual excede el tiempo fijado en la norma citada.
También se advierte, que en las actas procesales riela el documento contentivo de la operación de compra venta del inmueble de autos, ubicado en la calle 98 (antes independencia ) signado con el N° 7-14 en jurisdicción del antes mencionado Municipio Santa Bárbara hoy Parroquia Bolívar del Municipio autónomo Maracaibo del Estado Zulia., celebrada entre los ciudadanos ERNESTO CORZO ROMERO y JORGE ELIECER MEJIA PUENTES, registrado en le Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Ahora bien, siendo éste uno de los elementos que pudieran influir sobre la sentencia de mérito que deba dictarse en la acción que según ha afirmado REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.)., ha intentado por ante otro tribunal para que declare su derecho preferencial para adquirir el inmueble, considera este tribunal que nada tiene que decidir al respecto, correspondiendo al Juzgado al que por distribución se le ha asignado el conocimiento de la causa.
También alegó en su escrito de reconvención la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.)., que la sociedad mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L., incumplió el artículo 1.585 del Código Civil, señalando que el ciudadano JORGE ELIECER MEJIA PUENTE, se negaba a recibirle el pago del canon de arrendamiento desde hace varios meses, que cuando se presentaba en el domicilio de la parte actora a cancelarle las mensualidades se escondía y por ello se vio obligado a realizar las consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Señaló que el único objetivo era provocar la morosidad en los pagos para sacarlo y arrendar el local a otra persona. Que en varias oportunidades se presentó en el local amenazando con sacarlo y por último realizó una inspección judicial, lo que en su opinión constituyen actos perturbatorios.
“Artículo 1.585: El Arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
…omissis…
3° A mantener al Arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

Al respecto, aprecia esta juzgadora, que en el lapso probatorio, REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.)., promovió copia certificada de las consignaciones de cánones de arrendamiento realizadas por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, presentada por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos en fecha 8 de enero de 2007, para consignar el pago de los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007. Asimismo fueron consignadas con posterioridad, las cantidades correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2007, por diligencias suscritas en fecha cinco (5) de febrero y dieciséis (16) de marzo de 2007, respectivamente.
Igualmente se aprecia del contenido del expediente de consignaciones, que el ciudadano JORGE ELIECER MEJIA PUENTE, en fecha dieciséis (16) de marzo de 2007, solicitó la entrega de las cantidades consignadas por concepto de cánones de arrendamiento a su favor.
Examinado el contenido de las consignaciones, observa el tribunal, que en el escrito presentado en fecha 8 de enero de 2007, señaló la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A), que el Arrendador desde finales del mes de noviembre de 2007, se negaba a recibir los cánones de arrendamiento, pretendiendo aumentarlo de manera arbitraria, unilateralmente y amenazando con desalojarla del local.
Ahora bien, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el procedimiento establecido en los artículos 51 y siguientes está orientado a producir el efecto de la extinción de la principal obligación del Arrendatario, ante el posible rechazo del accipiens, generando una presunción iuris tantum, que corresponderá valorar al juez que por distribución se le atribuya el conocimiento de la causa de la demanda que presentare el interesado, conforme se desprende del artículo 56 de la referida Ley.
En el caso de autos no fue discutido el pago de cánones de arrendamiento, y lo que es motivo de análisis es el hecho de que EL ARRENDATARIO se haya encontrado en la necesidad de realizar las consignaciones por la negativa del ARRENDADOR de aceptar el pago. Una vez analizados los elementos de hecho contenidos en las actas procesales, puede considerarse que la declaratoria de la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.), de que EL ARRENDADOR se negaba a recibir los cánones, ante la amenaza de aumento y desalojo del inmueble, constituye un simple indicio que no reúne los requisitos exigidos por el artículo 1.399 del Código Civil para que esta juzgadora llegue a formarse una presunción hóminis, debido a que los indicios no son suficientes, graves y concordantes, tal como lo exige la citada norma, y por otra parte, se observa que el ciudadano JORGE ELIECER MEJIA PUENTES, solicitó al tribunal la entrega de las cantidades consignadas.
Artículo 1.399. Las presunciones que no estén establecidas por la Ley quedarán a la prudencia del Juez, quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes, y solamente en los casos en que la Ley admite la prueba testimonial.”

Por su parte, el alegato formulado por la parte demandada reconviniente de que el Arrendador entraba al local comercial toda las veces que quería y que profería amenazas, se destaca la declaración rendida por la ciudadana ELICA ESNILDA VILLALOBOS RODRIGUEZ, quien manifestó que vio en varias oportunidades al ciudadano JORGE ELIECER MEJIA PUENTES en el local donde funcionaba la FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL; pero su dicho no prueba que este ciudadano realizara actos perturbatorios al ARRENDATARIO, menos aún, si se toma en cuenta el uso dado al local comercial.
En relación a la inspección judicial realizada en fecha 28 de febrero de 2007, considera el tribunal que este acto no constituye un hecho perturbador en el goce pacífico de la cosa arrendada, toda vez que se trata de un acto jurídico realizado por un órgano jurisdiccional con competencia para hacer cumplir las solicitudes que conforme a la Ley realicen los justiciables. En este sentido, el artículo 1.824 establece un mecanismo para realizar reconocimientos o inspecciones oculares, para hacer constar las circunstancias o el estado de las cosas que no pueda o no se fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales.
De manera que no puede ser considerado como vías de hecho o un hecho perturbador, la practica de una inspección ocular dentro del inmueble que ha sido arrendado, menos aún, si se aprecia que la fecha en que fue practicada la inspección, la fecha de introducción de la demanda y los motivos en que ésta se fundamenta, lo que lleva a concluir que el ARRENDADOR tenía razones para solicitar la inspección ocular.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 5088, dictada en fecha 15 de diciembre de 2005, definió el concepto de Vías de Hecho y señaló que este puede ser extendido a las actuaciones realizadas por los particulares.
“…En este caso, sin embargo, no se trata simplemente de unos actos materiales, sino que se pueden apreciar otros elementos que permiten calificarla de otro modo. Así, tenemos que la calificación jurídica tradicional busca ubicar las actuaciones de los particulares que violentan groseramente el ordenamiento dentro de las citadas actuaciones materiales, dejando la calificación de vía de hechos para aquellos actos de la administración evidentemente ajenos a todo respaldo normativo. Sin embargo del análisis de la doctrina francesa más reconocida y partiendo de una postura clásica, es posible hacer una interpretación más amplia de dicha idea. En tal sentido, para Vedel, la vía de hecho es un concepto “de los más sutiles del derecho administrativo Frances” (Vid. Vedel, Gerorges. “Derecho Administrativo”. Aguilar. Madrid. 1980. p.82.) Y lo define de la siguiente manera:
“Un acto administrativo o una operación administrativa no pierden su carácter administrativo aunque sean irregulares; en consecuencia, si un particular quiere obtener la anulación de un acto irregular u obtener una indemnización de daños y perjuicios como consecuencia de dicho acto, debe dirigirse al juez administrativo. Sin embargo, en ciertos casos la irregularidad es tan grave o tan evidente que el acto no es atribuible ni siquiera en virtud de un vínculo dudoso, a la acción constitucional de los órganos estatales. Se dice entonces que hay vía de derecho, expresión concebida para designar el acto objeto de análisis en un puro derecho que no puede ni siquiera de modo erróneo pretender juridicidad. A partir de ahí ya no es posible aplicar el principio de separación de autoridades administrativa y judicial, ya que el acto ha perdido incluso su carácter de acto administrativo. Ya no hay actividad pública (Vedel George. Ob. cit.p.82,…).
Véase entonces, como de la calificación de vía de derecho, construida por la jurisprudencia francesa, parte del supuesto de la desnaturalización del acto, de su falta completa de juridicidad para ser calificada como tal. Tal idea es ratificada por Rivero cuando afirma “el acto ha perdido todo carácter administrativo, está desnaturalizado; es al juez judicial a quien corresponde, por consiguiente asegurar la protección del particular” (Rivero, Jean “Derecho Administrativo”. UCV. Caracas. 1984.p.192)
….omissis…

(…) De este modo tenemos que la conceptualización de vía de hecho, aún en sus diferentes interpretaciones de acuerdo con cada ordenamiento jurídico, tiene como constante la ausencia total de fundamento normativo de lo actuado y su contradicción manifiesta con los derechos consagrados en la constitución de que se trate. De ahí que no existe motivo para no extender dichos elementos en la esfera privada, donde la capacidad de obrar de cada quien permite la coexistencia de los elementos señalados en una actuación concreta de un particular, teniendo entonces la jurisdicción la obligación de actuar en consecuencia. Por ello, la vía de hecho, entendida como aquella actuación manifiestamente ajena a toda base normativa y contraria a alguno de los derechos y garantías constitucionales, no sólo puede ser declarada respecto de actos realizados por órganos de los poderes públicos, sino también por particulares siempre que concurran los elementos antes citados.

Lo expuesto lleva a concluir al tribunal, que el demandado reconviniente no probó que la parte actora reconvenida hubiere incumplido su obligación de mantener en el goce pacífico de la cosa arrendada a la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.).

Este Tribunal llama la atención a la parte actora reconviniente y su apoderado judicial en el sentido de que en el texto de la contestación a la demanda y reconvención, utilizó argumentos que distorsionan los alegados empleados por la parte actora en su libelo de demanda, violando de esta manera el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el principio de Probidad Procesal y la obligación de exponer los hechos de acuerdo a la verdad; por lo que en el futuro deberá abstenerse de desarrollar esta conducta.
DISPOSITIVO
POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

1. Con lugar la demanda que por Resolución de Contrato intentó la sociedad mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L. en contra de REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.), por resolución de contrato de arrendamiento.
En consecuencia:
a) Se declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 13 de febrero de 2004 por ante la Notaría Séptima de Maracaibo, Estado Zulia, anotado bajo el N° 85, Tomo 17 de los libros de autenticaciones respectivos, sobre el fondo de comercio FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL.

b) Se ordena la entrega del local comercial donde funciona el fondo de comercio ubicado en la calle 98 (antes independencia) signado con el N° 7-14 en jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Siete metros con veinticinco centímetros (7.25mts), con propiedad que es o fue de la sucesión del Dr. Guillermo Quintero Luzardo. SUR: Su frente, cinco metros con setenta y cinco centímetros (5.75mts), con la citada calle 98 (antes independencia). ESTE: Veintiséis metros con cuarenta y tres centímetros (26.43mts), con propiedad que es o fue de la sucesión del Dr. Guillermo Quintero Luzardo. Y OESTE: Veintiséis metros con cuarenta y tres centímetros (26,43mts), con propiedad que es o fue de Gregorio París. Asimismo se ordena la entrega de los bienes muebles que lo conforman, descritos en la CLAUSULA DECIMA SEPTIMA DEL CONTRATO.

c) Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por resultar totalmente vencida en la demanda.

2. Se declara sin lugar la reconvención intentada por la sociedad mercantil REPRESENTACIONES E INVERSIONES CASTELLANO, C.A. (REINCAS, C.A.), en contra de la sociedad mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANT EL NUEVO TUNEL, S.R.L.
3. Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por resultar totalmente vencida en la reconvención.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los catorce (14) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008).

Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA JUEZ,

Mg. Sc. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO.

LA SECRETARIA,

Mg. Sc. GABRIELA BRACHO AGUILAR.

En la misma fecha siendo las dos y cuarenta minutos de la tarde se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA,
Mg. Sc. GABRIELA BRACHO AGUILAR.