TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Años 198° Y 147°
-I-
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: Ciudadana GREGORIA JOSEFINA RANGEL OJEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.059.318, y domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano ALVARO GUEVARA BARROSO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 53.714, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano OCTAVIO OJEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.609.343, y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, debidamente asistido por el abogado, ciudadano JESÚS CEPEDA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 73.059.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE No. 1797-07
-II-
BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS
Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 17 de octubre de 2.007, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.
La representación de la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:
Contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 28, Tomo 17 de los libros llevados por esa Notaria, constante de dos (02) folios útiles; Documento de Propiedad, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 7, Protocolo Primero, Tomo 32. Documento autenticado en fecha 25 de enero de 1999, anotado bajo el No. 95, Tomo 8 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Indicó la parte actora, en el escrito libelar que, es legítima propietaria de un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda familiar, ubicada en el sector Valle Frío, calle 81, casa N° 2C-150, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, tal y como consta en documento de propiedad consignado en autos.
Seguidamente, indicó la parte actora, que el inmueble antes descrito, fue dado en calidad de arrendamiento al ciudadano OCTAVIO OJEDA, antes identificado, en fecha 12 de marzo de 2003, según se evidencia del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 28, Tomo 17, de los libros llevados por esa Notaria.
Alegó la parte actora, en el escrito libelar, que el referido inmueble lo cedió en arrendamiento por una imperiosa necesidad económica, siendo el canon de arrendamiento pautado en la cláusula segunda del referido contrato, por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) mensuales, por mensualidades adelantadas. Que de igual forma, el arrendatario se comprometió a tenor de lo establecido en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en cancelar los gastos de los servicios públicos; y que fue pacto entre las partes según la cláusula octava que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato de arrendamiento daría derecho a la arrendadora a pedir la inmediata desocupación del inmueble así como la resolución de pleno derecho del citado contrato.
Alegó además, que el arrendatario le adeuda los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007, por lo que viene incumpliendo de manera reiterada en los últimos siete (7) meses según la cláusula segunda, ya que la obligación del arrendatario es pagar por adelantado cada mes que fuera a habitar el inmueble arrendado. Que ha tratado de dialogar con el arrendatario buscando la vía amistosa y conciliatorio y éste se niega a razonar y a cancelar los meses atrasados. Igualmente en forma verbal le ha manifestado al arrendatario la voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, exigiéndole el pago de los cánones atrasados y de los servicios públicos, y la desocupación inmediata del inmueble, lo cual el arrendatario hace caso omiso a las referidas exigencias.
Que por todos los hechos expuestos, ocurre ante este Tribunal a demandar al ciudadano OCTAVIO OJEDA, antes identificado, por resolución de contrato de arrendamiento, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en entregarle el inmueble objeto del contrato de arrendamiento; limpio, pintado, en condiciones de habitabilidad, totalmente desocupado de personas y bienes; en cancelar todos los servicios públicos; en pagar la cantidad de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento atrasados y vencidos, a razón de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) cada mes, más los cánones que se vayan venciendo hasta la terminación de la presente demanda, así como las costas.
Estimó la demanda en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo).
Admitida como fue la demanda en fecha 19 de octubre de 2.007, el Tribunal emplazó a la parte demandada para el acto de la contestación.
En fecha 26 de noviembre de 2.007, la Alguacil Accidental de este Tribunal, dejó constancia que citó al ciudadano OCTAVIO OJEDA, antes identificado, y le hizo entrega de la compulsa, firmó el recibo y la boleta de citación, lo cual consignó al presente expediente.
En fecha 28 de noviembre de 2.007, el Tribunal dejó expresa constancia en autos que el ciudadano OCTAVIO OJEDA, antes identificado, no compareció ni por si, ni por medio de apoderado, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 7 diciembre de 2007, la parte actora promovió pruebas, las cuales fueron admitida en esa misma fecha, dejando a salvo su apreciación en la definitiva. Asimismo solicitó medida de secuestro.
En fecha 18 de diciembre de 2.007, el ciudadano OCTAVIO OJEDA, antes identificado, asistido por el abogado, ciudadano JESÚS CEPEDA, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el N° 73.059, compareció a este Tribunal a fin de exponer que él ha consignado los cánones de arrendamiento respectivos, razón por la cual no es procedente la resolución de contrato, hasta tanto no se cumpla el periodo de prórroga legal. Señaló que es incomprensible que la parte actora a sabiendas de que existe una consignación de cánones de arrendamiento, insista en adelantar este juicio, con lo cual además de causar perdidas de tiempo ha impedido un posible arreglo en esta situación; que por tal motivo consignó en ese acto copia simple del expediente N° 4.496, en el cual consta la consignación de los cánones de arrendamiento. En esa misma, previo cómputo ordenado por este Tribunal, se dijo vistos, y entró en estado de sentencia la presente causa.
En fecha 19 de diciembre de 2007, comparece la parte actora y alegó la extemporaneidad del escrito presentado por la parte demandada en fecha 18 de diciembre de 2007, por haber sido presentado fuera del término de la ley.
-III-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así mismo dispone el Artículo 1.354 ejusdem que:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”
Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”
Los Artículos 33, 38, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:
Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 38.- “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: ... b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.”… “... Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Artículo 40: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”
Artículo 41: “Cuando estuviese en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirá aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”
En consecuencia, planteados como han sido los términos de la controversia y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y, pasa a sentenciar de la siguiente manera:
Ahora bien, con vista a la incidencia planteada en autos por la parte actora sobre la consignación de los recaudos traídos a los autos por la parte demandada en la presente causa, en virtud que dicha consignación fue realizada fuera del lapso probatorio, y previa revisión de dichos recaudos observa este Tribunal que dichas pruebas corresponde a un procedimiento de consignación de cánones de arrendamiento que cursa por ante este mismo Despacho, signado con el No. 4.496, aperturado en fecha 24 de mayo de 2005, y por cuanto la parte demandada señala que esta amparado por la prórroga legal que establece la ley, y siendo las normas que rigen la materia de orden público, es por lo que esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme lo ha señalado la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC N° 00-376 de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, y de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece en forma expresa que los derechos de los arrendatarios son irrenunciables, y aunado que dichas copias no fueron impugnadas por la otra parte conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal considera que debe analizar dichas pruebas y así se decide.
Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor y señala que se encuentra dentro del periodo de la prórroga legal, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:
“…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrendaticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con las formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).
Riela al presente expediente, copias simples de las actuaciones que cursan en el expediente de consignaciones signado con el N° 4.496 de la nomenclatura particular de este Tribunal, mediante el cual se evidencia que el arrendatario realizó las consignaciones correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y diciembre de 2005, así como los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006. Asimismo consta en las actas procesales, las consignaciones de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2007. Este Tribunal valora dichos instrumentos conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero no las aprecia en el presente juicio, por cuanto los cánones de arrendamiento antes citados, no forman parte de los hechos controvertidos en la presente causa.
Ahora bien, por cuanto el tema a dilucidar a va dirigido a determinar la solvencia de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril a octubre de 2007, observa este Tribunal:
Consta en autos que, en fecha 8 de agosto de 2.007, la parte demandada consignó dos (2) planillas de depósito en copia al carbón signadas con los N° 03269379 y 02994474, de la cuenta de ahorro N° 0007-0060-69-0010007005, del Banco de Fomento Regional Los Andes. La primera por un monto de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo), de fecha 28 de junio de 2007, y la segunda, por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,oo), efectuado dicho depósito en fecha 01 de agosto de 2007, correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2.007, según lo invocado por el propio demandado.
Asimismo consta en las actas procesales que, en fecha 23 de noviembre de 2.007, consignó tres (3) planillas de depósito en copia al carbón signadas con los Nos. 13990311, de fecha 02 de octubre de 2007, por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo); Depósito No. 13992588, por la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) de fecha 10 de octubre de 2007 y el Depósito No. 14088442, de fecha 23 de noviembre de 2007, por el monto de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo), de la cuenta de ahorro N° 0007-0060-69-0010007005, del Banco de Fomento Regional Los Andes; sumas estas correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2.007, según lo alegado por el propio arrendatario, y en fecha 17 de diciembre de 2.007, consignó planilla de depósito en copia al carbón signada con el N° 15940725, de la cuenta de ahorro N° 0007-0060-69-0010007005, del Banco de Fomento Regional Los Andes, por la cantidad de (Bs.100.000,°°), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2.007.
De acuerdo a la citada jurisprudencia y luego de una detallada revisión que hizo el Tribunal de las actas procesales, con especial atención en la cláusula cuarta del documento fundamental de la pretensión, cuya vigencia comenzó en fecha 01 de marzo de 2003, entiende quien aquí sentencia que al convenir las partes en que el lapso de duración de la relación arrendaticia que los vincula fue por un lapso determinado, prorrogable, fue igualmente convenido que el canon de arrendamiento según la cláusula segunda, debía ser cancelado por el arrendatario por mensualidades adelantadas. Tomando en consideración el criterio jurisprudencia, una vez aperturada la cuenta a favor de la arrendadora, el arrendatario estaba en la obligación de consignar los cánones dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, cumpliendo con las formalidades que exige la ley especial que rige la materia.
Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
…“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…
De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.
En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, tal como lo invoca la actora en fecha 19 de diciembre de 2007, el arrendatario consignó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril, en fecha 28 de junio de 2007; y los meses de mayo y junio de 2007, los depositó en fecha 01 de agosto de 2007; los cánones correspondientes a los meses de julio y agosto de 2007, fueron depositados en el mes de octubre de 2007, por lo que quedó plenamente demostrado que el demandado pagó en forma extemporánea, pues conforme a lo pautado convencionalmente en el instrumento fundamental de la acción, le correspondía efectuar el pago por mensualidades adelantadas, más los quince (15) días continuos que le otorga la ley especial, al rehusarse el arrendador a recibir el pago y por cuanto el arrendataria no depositó los cánones dentro de la oportunidad legal prescrita en la ley, es evidente que no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa el actor, y así se decide.
De igual forma observa este Tribunal que, la parte actora promovió un contrato de arrendamiento debidamente suscrito por las partes en fecha 12 de marzo de 2003, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 28, Tomo 17 de los libros llevados por esa Notaria, constante de dos (02) folios útiles; este instrumento es concatenado con la copia simple del contrato de arrendamiento traído a los autos por el demandado, de fecha 28 de enero de 2000, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, y aceptado por la parte actora, por lo que se les otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y este Tribunal tiene como cierto que ambas partes pactaron una relación arrendaticia a tiempo determinado, a partir del 28 de enero de 2000, que generó derechos y obligaciones a ambas partes.
Asimismo promovió documento de propiedad, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 7, Protocolo Primero, Tomo 32, y el documento autenticado en fecha 25 de enero de 1999, anotado bajo el No. 95, Tomo 8 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.363 del Código Civil, y aprecia que la arrendadora adquirió un inmueble en la Parroquia Santa Lucia, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que, la prueba traída por la parte demandada, referida al expediente de consignación de cánones de arrendamiento que cursa por ante este Juzgado quedó demostrado que el arrendatario realizó en forma extemporánea dicha consignación y en consecuencia, el actor logró en el transcurso del proceso demostrar la insolvencia alegada en el escrito libelar, por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada y así se decide.
Visto el análisis anterior, debe este Tribunal determinar si la arrendadora cumplió con el presupuesto de ley para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, ya que el arrendatario alegó la prórroga legal, y siendo que es en forma obligatoria para la arrendadora y en forma potestativa para el arrendatario. Ahora bien, precisado como ha sido la insolvencia del arrendatario, determina quien aquí suscribe el presente fallo que, conforme a lo pautado en el Artículo 40 de la ley especial, si el arrendatario incurre en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del citado contrato para ambas partes, generadas de un contrato de arrendamiento con determinación de tiempo; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro Máximo Tribunal ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, ya que efectuó el pago de la obligación que le imputa la parte actora en forma extemporánea y sin cumplir con los parámetros que establece el artículo 51 de la ley especial, por lo que a juicio de esta Sentenciadora la accionante logró demostrar lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 1167 y 1.354 del Código Civil, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.
Por cuanto fue resuelta la controversia planteada en la presente causa, este Tribunal niega la solicitud de secuestro efectuada por la parte actora en fecha 7 de diciembre de 2007, en virtud que las medidas cautelares son provisorias y tienen una vida limitada hasta el fallo definitivo, y así se decide.
-III-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue intentada por la ciudadana GREGORIA JOSEFINA RANGEL OJEDA, en contra del ciudadano OCTAVIO OJEDA, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora del bien inmueble constituido por un inmueble ubicado en la Calle 81, No. 2C-150, sector Valle Frio, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Lucia del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 450,oo), discriminados de la siguiente manera: La suma de Trescientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 350,oo) correspondientes a los cánones de arrendamiento que comprenden los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.007, a razón de Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F 50,oo) cada uno, según el escrito libelar. De igual forma se condena a pagar la cantidad de Cien Bolívares Fuertes (Bs.F 100,oo), por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, montos estos que se encuentran depositados en la cuenta de ahorro N° 0007-0060-69-0010007005, del Banco de Fomento Regional Los Andes, aperturada por este Despacho, en virtud de las consignaciones no realizadas legítimamente por la parte demandada.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el proceso.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diez (10) días del mes de enero de dos mil ocho (2008). Años 198° y 147°.
LA JUEZ TITULAR,
LA SECRETARIA SUPLENTE,
XIOMARA REYES
NERYS LEON DUGARTE

En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA.
XR
Exp. Nº 1797-07
Resolución de Contrato de Arrendamiento