TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

SOLICITANTE: RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 7. 605.965, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: “OFERTA REAL DE PAGO”

PARTE NARRATIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE SOLICITUD

Se da inicio a la presente Oferta Real de Pago, por solicitud recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Quince (15) de Octubre de Dos Mil Siete (2007) admitida por este Tribunal en fecha Dieciséis (16) de Octubre del mismo año, incoada por el ciudadano, RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, anteriormente identificado, asistido en este acto por el abogado en ejercicio RAMÓN REVEROL CARRASQUERO, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 24.328 y de este domicilio.
Fundamenta el Oferente su reclamación en los siguientes hechos : que en fecha 31 de Agosto de 2000, adquirió conjuntamente con su cónyuge, la ciudadana IRMA POZO DE LEAL, venezolana, mayor de edad, Abogada, titular de la cédula de identidad No. V-7.606.202; un inmueble en propiedad horizontal constituido por un apartamento, distinguido con las siglas P-H, piso 19, del edificio RESIDENCIAS LA FRIDA , situado en la avenida 19, esquina con calle 79, Sector Reina Guillermina, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Señala la parte actora que del documento de condominio del edificio RESIDENCIAS LA FRIDA, se establecen en los artículos vigésimo cuarto y vigésimo quinto, los porcentajes atribuidos a cada una de las partes o dependencias del edificio y lo correspondiente a cada uno de los adquirientes de los inmuebles del edificio bajo el sistema de propiedad horizontal; acotando en ese sentido la parte actora que de dichos artículos se desprende que al Pent House le corresponde un porcentaje de un punto ochenta y siete por ciento (1.87%) de los derechos y cargas de la comunidad.
Del mismo modo resaltó la parte accionante de esta controversia, que el artículo Trigésimo Primero del referido documento de condominio, establece que son gastos comunes para el apartamento y el Pent house, el sueldo de los conserjes, el pago del consumo de agua, gas, aseo, y energía eléctrica para las áreas comunes, incluyendo la energía eléctrica de los ascensores y bombas de agua, incluyendo también lo que se refiere a la conservación de las áreas comunes incluyendo las fachadas de la torre de apartamentos y Pent House que están en un mismo plano vertical, las jardineras ubicadas en la misma zona residencial y en general de todo equipo o porción del edificio que por su naturaleza sean solamente utilizadas por los adquirientes de la zona residencial o de la zona “B”
Manifiesta el demandante que en vista del aumento propuesto de la cuota de condominio, revisó el referido documento del edificio LA FRIDA, y observó que los porcentaje de las cargas y cuotas que le corresponden en su calidad de propietario del Pent House, según dicho documento es el mismo porcentaje que le corresponde pagar a los propietarios de los inmuebles 1-A y 1-B, ubicados en el primer piso, por tener la misma proporción, equivalente al porcentaje de uno punto ochenta y siete por ciento (1.87%). Manifestando el oferente que fue en esa oportunidad en la cual pudo constatar que la junta de condominio le realizaba un cobro indebido, ya que era superior al cobro por concepto de gastos comunes del edificio, “ es decir me cobraban por el doble de la cantidad de los gastos con relación al porcentaje que según el documento de condominio me correspondía pagar; esto es, el monto de la cuota mensual a pagar la duplican y me envían el recibo de cobro por el doble de la cantidad correspondiente a cada mes” Sic.
Puntualiza del mismo modo el oferente, que dicho monto es contrario a lo establecido en el artículo Trigésimo primero del documento del edificio la Frida, que establece que los gastos comunes para los apartamentos y el pent huose son en partes iguales, inquietud que dice haber manifestado en una oportunidad a la junta de condominio, quienes, aparentemente, le prometieron revisar la causa sin que hasta la fecha le dieran una razón valedera que justifique la situación, salvo el hecho de que el anterior propietario del pent house pagaba igualmente el doble de la cuota fijada por concepto de cuotas de condominio.
Señala la parte demandante, que desde el mes de febrero de 2006, realizó varios intentos de pagar a la junta de condominio la cuota de condominio que le corresponde legalmente en orden a lo establecido en el documento de condominio, sin embargo esta junta, se niega a recibirle dichos pagos, por lo que consecuentemente le adeuda al condominio del edificio la Frida , las cuotas de condominio correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, y Agosto, a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,OO) O CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. F 120,oo),oo cada una, las cuales totalizan la cantidad de Bs.840.000,oo; o Bs. F. 840 en la actualidad; igualmente debe las cuotas correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, y Octubre del Año 2007, a razón de de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,OO) o CIENTO SETENTA BOLIVARES (Bs. F. 170,oo) en la actualidad, cada una, la suma de dichas cuotas totalizan la cantidad de DOS MILLONES TRECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES Bs. 2.380.000,oo o DOS MIL TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES Bs. F. 2.380,oo en la actualidad , todas las cuotas totalizan una cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 3.220.000,oo) o TRES MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. F. 3.220) en la actualidad. Señala la demandante que igualmente debe la cantidad de Bs. 200.000 o Bs. F. 200,oo en la actualidad, por con concepto de la una cláusula penal estipulada en la cantidad de Bs. 10.000 o Bs. F. 10,oo en la actualidad, desde el mes de febrero de 2006 hasta el mes de septiembre de 2007. Igualmente consignó la cantidad de Bs. 50.000 o Bs.F. 50,oo por concepto de gastos líquidos y/o cualquier suplemento de conformidad con la ley.
De conformidad con los artículos 1.306 y siguientes del Código Civil, en concordancia con el Artículo 819 y sucesivos del Código de Procedimiento Civil, es que el ciudadano RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, realiza la oferta real y depósito consignando por cheque de gerencia la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (BS. 3.470.000,OO) o TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. F. 3.470,OO) en la actualidad.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACION A LA SOLICITUD

Posteriormente en fecha Veintiocho (28) de Noviembre de Dos Mil Siete (2007) la ciudadana MIROSLAVA HOYER DE LUCENA, obrando en su carácter de Administradora de la Junta de Condominio del Edificio Residencias la Frida, asistida en este acto por la Abogada en Ejercicio ZORAIDA BERRUETA ORTEGA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 18.158, presenta escrito de contestación exponiendo los alegatos contra la validez de la Oferta Real y Depósito efectuado, por el ciudadano RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, en la forma siguiente:
Señala que dicho ofrecimiento real carece de uno de los requisitos para su validez, previsto el numeral tercero del artículo 1.307 del Código Civil. Manifiesta la oferida que el oferente al hacer el ofrecimiento manifiesta que adeuda al condominio del edificio la Frida, las cuotas de condominio de los meses comprendidos entre el mes de febrero de 2006, hasta el mes de octubre del año 2.007, ambos inclusive, estimando para las siete ( 07) primeras cuotas el monto de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,OO) O CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. F 120,oo) en la actualidad, y paras las catorce (14) cuotas restantes, el monto de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,OO) o CIENTO SETENTA BOLIVARES (Bs. F. 170,oo) en la actualidad, para un total de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES ( Bs. 3.220.000,oo) o TRES MIL DOSCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. F. 3.220) en la actualidad; todo ello sin acompañar a su escrito documento alguno para evidenciar que el ofrecimiento real que se hace corresponde con el monto que quiere o pretende cumplir, señaló además la representante del edificio la Frida, que el ofrecimiento de RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, lo hace “ a su única discreción y estimación, sin fundamentación alguna , prescindiendo de cualquier documento relación de ingresos y egresos que generen causas, que permita hacer algún cálculo aritmético que demuestre que su ofrecimiento real comprende tanto la suma integra como los intereses y los frutos debidos , así como los gastos líquidos e ilíquidos, limitándose solo a mencionar la cuota de participación de su apartamento en la totalidad del valor del edificio, los gastos considerados comunes para los apartamentos y los pent house.”Sic
En el mismo orden de ideas la oferida establece, que si se revisa el estado de cuentas por cobrar suscrito por la Administradora del edificio del condominio la Frida, calculadas hasta el mes de junio de 2007, consignado por el ciudadano RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, se puede observar, que el monto adeudado por el oferente por cada una de las cuotas allí relacionadas, no se corresponde con el monto estimado y ofrecido por el oferente , señalando además que del mismo modo se evidencia que la oferta hecha por el oferente no comprende la suma integra u otra cosa debida, los frutos e intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, ya que el monto real de las cuotas de los meses comprendidos entre el mes de febrero de 2006 y el mes de octubre de 2007, cuyo pago pretende hacer el oferente a la junta de condominio, es el que aparece en el estado de cuentas por cobrar consignado por el oferente.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS

En fecha Siete (07) y Trece (13) de Diciembre de Dos Mil Siete (2007), fueron admitidos los escritos de Promoción de Pruebas presentados por las partes:
PARTE DEMANDADANTE

1.- Invocó el mérito favorable de las actas procesales. Especialmente, documento Protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el Día 18 de Diciembre de 1.979, bajo el No. 42, Tomo 15, Protocolo Primero. En relación a este documento, esta Operadora de Justicia, lo aprecia, siguiendo las disposiciones previstas en el primer aparte del artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Por lo cual se estima en todo su valor probatorio Así se Establece.-

2.-Invocó el principio de Adquisición de la prueba o principio de comunidad de la prueba. Esta invocación se encuentra subsumida al principio de comunidad de las pruebas según el cual las pruebas aportadas por las partes, pertenecen al proceso independientemente de la persona de su promovente. Así se establece.
3.- Promovió documento de Relación de Ingresos de Marzo de 2007, el cual le fue entregado al ciudadano RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, por la junta de condominio Residencia La Frida. Dicha prueba esta Sentenciadora la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y por tanto la estima en todo su valor probatorio. Así se decide.-

DE LA PARTE DEMANDADA

1.-Invocó el mérito favorable de las actas que conforman el expediente Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, según los cuales, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que, las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de mérito. Así se establece.-

2.- Promovió copia fotostática del Acta de la Asamblea General de Copropietarios del edificio “Residencias La Frida” celebrada el día 21 de Septiembre de 2.004, así como de la celebrada el día 17 de Agosto de 2006, inscritas en el correspondiente libro de Actas de Asambleas de copropietarios. En relación a estos documentos, esta Operadora de Justicia, lo aprecia, siguiendo las disposiciones previstas en el primer aparte del artículo 429 del Código Adjetivo Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil . Por lo cual se estima en todo su valor probatorio Así se Establece.-
Así se decide.-
3.- Promovió Estado de Cuenta Por cobrar al apartamento Pent House del Condominio Residencias la Frida, de fecha 26 de Noviembre de 2.007. Dicha prueba esta Sentenciadora la aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, y por tanto la estima en todo su valor probatorio. Así se decide.-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Consta de las actas procesales que el ciudadano RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, ofreció a la ciudadana MIROSLAVA HOYER DE LUCENA, en su carácter de Administradora de la Junta de Condominio del Edificio Residencias la Frida la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (BS. 3.470.000,OO) o TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLIVARES (Bs. F. 3.470,OO) por concepto de saldo deudor de las cuotas de condominio correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, y Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, y Octubre del Año 2007; por concepto de una cláusula penal; y por concepto de gastos líquidos y/o cualquier suplemento de conformidad con la ley.
Ahora bien, observa esta Juzgadora que al momento de realizar la oferta la ciudadana MIROSLAVA HOYER DE LUCENA, obrando en su carácter de Administradora de la Junta de Condominio del Edificio Residencias la Frida, se negó a recibirla alegando que dicho ofrecimiento real carece de uno de los requisitos para su validez, previsto en el numeral tercero del artículo 1.307 del Código Civil. Manifestando la oferida que el oferente al hacer el ofrecimiento señala que adeuda al condominio del edificio la Frida, las cuotas de condominio de los meses comprendidos entre el mes de febrero de 2006, hasta el mes de octubre del año 2.007, ambos inclusive, estimando una cantidad inferior a la que según la oferida realmente correspondía; por lo cual solicitó a este Juzgado declare la invalidez de la oferta y depósito efectuado, por tratarse la misma de un requisito indispensable para su validez, como es el contenido, en el Numeral 3º del Artículo 1307 del Código Civil.
Después de haber realizado un exhaustivo análisis a las actas procesales, este Tribunal observa, que la parte oferida negó haber recibido el pago referente entendiéndose que no se cumplieron con los requisitos establecidos en el Ordinal 3º del Artículo 1307 del Código Civil, tales como: “...Que comprenda la suma integra en otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos con la reserva por cualquier suplemento ...”. Sin embargo de lo que se desprende del mismo expediente contentivo de la causa, la oferente produjo en juicio el Documento de Condominio del Edifico la Frida, Protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de Diciembre de 1.979, bajo el No. 42, Tomo 15, Protocolo Primero.
En ese mismo orden de ideas, en el referido documento de propiedad se evidencia que las cuotas de condominio, deben ser canceladas por los copropietarios de los apartamentos ubicados en el edificio respectivo, no haciendo al respecto distinción alguna entre los miembros, es decir, que todos los apartamentos deben cancelar en igualdad de partes la cuota de condominio establecida válidamente por la junta respectiva. En ese sentido cabe citar la cláusula Trigésimo Primero del referido documento, en donde se deja constancia de lo anteriormente señalado, dicha cláusula Establece:
“ Son gastos comunes para los apartamentos y el Pent House por partes Iguales: El sueldo de los conserjes, el pago del consumo del agua, gas, aseo, y energía eléctrica para las áreas comunes, incluyendo la energía eléctrica de los ascensores y bombas de agua…”
Sin embargo, la Junta de Condominio del Edificio la Frida le exige como pago por concepto de la cuota de condominio la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000) o TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. F. 330,oo) en la actualidad a partir de enero de 2007, y la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,oo) o DOSCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (230,oo) en la actualidad, desde febrero de 2006 hasta diciembre de ese mismo año, lo cual es el doble de la cantidad que pagan los otros habitantes del edificio la Frida, según el monto que aparece reflejado en el documento de ingresos de dicho edificio, el cual riela en el folio cuarenta y ocho (48) del expediente de la causa, y que en ningún momento fue impugnado por la oferida dentro de esta controversia.
Lo anterior, resulta incompatible con la cláusula trigésimo Primera del Documento de Condominio del Edifico la Frida, Protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 18 de Diciembre de 1.979, bajo el No. 42, Tomo 15, Protocolo Primero, debido a que este es muy preciso al indicar que todos los apartamentos y el pent house, pagaran por partes iguales lo relativo a los gastos comunes del edificio, los cuales se detallan en dicha cláusula, por tanto, mal podría la junta de condominio del referido edificio, cobrar al dueño del Pent House, una cantidad distinta a la establecida para el resto de los copropietarios, pues, cualquier indicación de esa naturaleza, ha debido aparecer reflejada en el documento de condominio del edificio para surtir plenos efectos en él.
Por otra parte en el desarrollo de la causa, se pudo observar, que la parte oferida en ningún momento desvirtuó el contenido de lo establecido en el documento de condominio del edificio la Frida, presentado por la oferente, siendo fundamento de su oposición a la oferta el hecho que el oferente no había hecho bien sus cálculos y estaba cancelando menos dinero del que realmente adeudaba, sin embargo, la oferida, no presentó algún sustento válido, que permitiera constatar que el ciudadano RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, como dueño de un Pent House en el edificio en cuestión, le correspondía pagar la cantidad de dinero o que este deba cancelar un porcentaje más alto que a los del resto de los copropietarios, cuando aparentemente solo existe un documento en donde se hace mención de la situación, y este establece, que todos responden en partes iguales.

Ahora bien, en virtud del análisis exhaustivo de las actas que comprenden este expediente, esta sentenciadora, considera que se han cumplido con todos los requisitos necesarios para que proceda la oferta real y depósito ofrecida por el ciudadano RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, por cuanto el pago que a este le corresponde hacer es el mismo al cual están obligados todos los copropietarios del edificio la Frida, en partes iguales, tal como lo establece la cláusula Trigésimo Primera del Documento de condominio del referido edificio, procediendo en ese sentido la oferta real y deposito prevista en el artículo 1.306 del Código Civil Vigente, que establece:
“Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del deposito subsiguiente de la cosa debida…”
Siendo entonces que el ciudadano RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, al haber efectuado la oferta real y depósito, y al haberse verificado en el transcurso del proceso que esta cumplía con todos los requisitos previstos en el articulo 1.307 del Código Civil, es que esta Operadora de Justicia considera VÁLIDA la oferta real y de depósito de fecha 16 de Octubre de 2007, quedando el oferente libre de la deuda que canceló mediante el ofrecimiento real, y así debe establecerse en la dispositiva de este Fallo. Así se decide.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA declara VALIDA LA OFERTA REAL y DEPOSITO, realizada por el ciudadano RICARDO JOSE LEAL SANCHEZ, a favor de la Junta de Condominio del Edificio Residencias la Frida en representación de la ciudadana MIROSLAVA HOYER DE LUCENA, obrando en su carácter de Administradora de la Junta de Condominio del referido Edificio, ambos plenamente identificados en actas, por no haber sido realizados de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.306, 1.307 y 1.308 del Código Civil, en concordancia con los artículos 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE.
Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Dieciséis (16) días del mes de Enero del año Dos Mil Ocho (2008). Años 197° y 148° de la Independencia y Federación, respectivamente.
LA JUEZ

MGS. GLORIMAR SOTO DE EL YABER.

EL SECRETARIO ACC.

ABOG. GASTON GONZÁLEZ URDANETA.

En la misma fecha, siendo las Dos de la tarde (02:00p.m), se publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO ACC.

ABOG. GASTON GONZÁLEZ URDANETA

GSDEY/GGU.-
Expediente Nº 09-10-2007