Conoció por distribución este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda intentada por la Abogada MERCEDES MEDINA MORALES, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado con el número 37.818, actuando con el carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana ANA BRYLKIN DE JAKYMEC, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad número 2.858.675 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según consta de instrumento-poder otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiuno (21) de febrero de 2007, con el número 18, Tomo 22 de los libros de autenticaciones, en contra del ciudadano JUAN CARLOS FERNÁNDEZ BARRETO, venezolano, mayor de edad, casado, portador de la cédula de identidad número 12.217.865 y de este mismo domicilio, para que convenga en la Resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2004; en la consecuente desocupación y entrega del inmueble conformes a las cláusulas del contrato; y en pagarle la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.750.000,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007, a razón de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) cada uno, fundamentándose en lo establecido en la cláusula segunda y décima segunda del referido Contrato de Arrendamiento.
I
ANTECEDENTES
Expone la parte demandante, que suscribió el indicado contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un inmueble constituido por un apartamento, situado en la calle 73, con avenida 13-A, Edificio “El Juncal”, apartamento número 4, en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, siendo el tiempo de duración de un (01) año, que fue renovándose por el mismo periodo y en las mismas condiciones hasta la presente fecha, con excepción del canon de arrendamiento mensual que fue aumentado en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00), y que debía pagarse mediante depósito bancario realizado ante el Banco Occidental de Descuento, en la cuenta número 0116-0127-81-0003241718, a nombre de la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A.
Alega la parte demandante, que la parte demandada ha incumplido con el pago de dos (02) mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de enero y febrero del presente año, en las fechas en las que debía cancelar, encontrándose así incurso en la causal de resolución establecida en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes.
En fecha primero (1°) de agosto de 2007, la parte demandada se dio por citada a través de su Apoderada Judicial, y posteriormente procedió a dar contestación oportuna a la demanda en los siguientes términos:
Alega la parte demandada, que para la fecha en que fue propuesta la demanda ya su representado había cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero 2007, es decir, el mes de enero lo pagó el primero (1°) de marzo de 2007, mediante planilla de depósito número 71487798 en la cuenta número 3241718, del Banco Occidental de Descuento, y el mes de febrero lo pagó en fecha trece (13) de marzo de 2007, mediante planilla de depósito número 71487729, en esa misma cuenta, por lo que para la fecha de la interposición no existía el incumplimiento de la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento.
Señala igualmente, que en virtud de no haberse denunciado judicialmente el incumplimiento de la expresada cláusula antes de que hubiese ejecutado el pago de los cánones de arrendamiento, y que la arrendadora recibiera los mismos y dispusiera de las cantidades consignadas, determina una actitud de allanamiento o convalidación por parte de la misma a esa situación de incumplimiento y una renuncia a las eventuales acciones judiciales.
Expone la parte demandada, que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, canceló junto con los meses de enero y febrero de 2007 la correspondiente penalidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), correspondiente a la cuota de condominio estipulada por la Junta de Condominio del Edificio “El Juncal”, como sanción en razón del pago tardío de los cánones de arrendamiento, como lo hizo reiteradamente en circunstancias anteriores.
Por otra parte, señala que de acuerdo con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, los cánones debían cancelarse en la sede de la Administradora del inmueble, que se encontraba ubicada en el Centro Comercial “Los Corales”, local 6, calle 72, entre avenidas 13 y 13A, lo cual supone que dicha Administradora otorgaría por la arrendadora los recibos correspondientes a los pagos efectuados, pero desde el día siete (07) de abril de 2006, fecha en la que fue entregado el último recibo por concepto de cancelación de los cánones de arrendamiento del 06/04/06 al 06/05/06 y hasta la fecha de la demanda, ni la administradora ni la propia arrendadora, le han entregado los recibos correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento cancelados. Igualmente, indica que desde hace varios meses la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C.A., no se encuentra ubicada en la dirección donde funcionaba su sede, ni se conoce lugar alguno donde esta opere.
En virtud de lo anterior, opone a la parte demandante la excepción non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil, alegando que su representado no pagó oportunamente los cánones de arrendamientos a que estaba obligado según contrato, por una razón legalmente válida, ya que a su vez, la arrendadora no cumplía con su obligación contractual de entregarle los recibos de pago de los cánones de arrendamiento efectuados, y que por tanto, dicha circunstancia no puede ser invocada para solicitar la resolución del mismo.
Rechaza y contradice la pretensión de la demandante, de pagarle la suma de TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.750.000,00) equivalente a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2007, fecha esta última que considera de finalización del señalado contrato, indicando que ya ha cancelado esos meses, inclusive junio y julio de 2007, mediante depósitos efectuados a la cuenta antes identificada. Por último, expone que el contrato de arrendamiento no concluyó el treinta y uno (31) de mayo de 2007, en virtud de su última renovación, como erróneamente afirma la demandante, por cuanto en esa fecha se produjo la renovación automática del mismo, por un nuevo período y en todo caso la prórroga legal a que se contrae el ordinal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
En fecha cinco (05) de octubre de 2007, la parte demandante estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente procedió a promover las siguientes pruebas:
Invoca el mérito favorable que arrojan las actas procesales a su favor. Al respecto, observa esta Juzgadora que las pruebas aportadas al proceso benefician o perjudican por igual a las partes sin importar quien las incorporó a las actas, en aplicación de los Principios de Comunidad de la Prueba y Adquisición Procesal. ASÍ SE DECIDE.
Invoca a favor de su poderdante, el principio rector de todo proceso “a confesión de parte relevo de pruebas”, alegando que del escrito de contestación se desprende el reconocimiento del incumplimiento por parte del demandado, con respecto al pago de las mensualidades correspondiente a los meses de enero y febrero de 2007, lo que produce una aceptación de los hechos narrados en el libelo de demanda. Al respecto, debe esta Juzgadora establecer que los principios procesales no deben ser promovidos como pruebas, ya que no son objeto de prueba. Igualmente, observa esta Sentenciadora que la confesión alegada por la parte demandante, no es tal, en virtud de que carece del animus confidendi, ya que la parte demandada admite su incumplimiento parcial o tardío, más no total, como erróneamente lo expresa la parte demandante. En consecuencia, nada tiene que apreciar esta Juzgadora de la supuesta confesión. ASI SE DECIDE.
Promueve las planilla de depósitos bancarios números 71487798 y 71487729, a favor de la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A., con sello de validación del banco en fecha primero (1°) de marzo de 2007 y trece (13) de marzo de 2007 respectivamente, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero del año 2007. Al respecto, esta Juzgadora indica que las presentes pruebas documentales serán valoradas más adelante, junto con las pruebas de la parte demandada que guardan estrecha relación con las mismas. ASI SE DECIDE.
Promueve la testimonial jurada de la ciudadana ROSA ADDANTE QUATROMINI, quien funge como Administradora de la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A. En este sentido, la parte demandada procedió a tachar a la referida testigo por ser inhábil para declarar, fundamentándose en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, dada su condición de representante de la parte demandante y con evidente interés en las resultas del juicio. Al respecto, observa esta Juzgadora que evidentemente la testigo promovida tiene un interés de tipo económico en las resultas del presente litigio, ya que fungía como administradora del inmueble arrendado, hecho que fue expresamente convenido por ambas partes, por lo que resulta inhábil para declarar ya que tiene una relación directa de tipo comercial con la parte demandante, sobre el mismo inmueble objeto de la relación controvertida en la presente causa. En consecuencia, esta Sentenciadora de conformidad con el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, desecha la anterior declaración testimonial. ASI SE DECIDE.
Por último, promueve comunicación de fecha trece (13) de marzo de 2007, suscrita por el demandado de autos, ciudadano JUAN CARLOS FERNÁNDEZ, dirigida a su persona y a la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A., para que sea exhibida y ratificada por la testigo ROSA ADDANTE QUATROMINI, y esta última reconozca si fue o no recibida con su contenido íntegro, por la compañía que representa. En este sentido, la parte demandada impugna la presente promoción de prueba, en lo que concierne a la exhibición del instrumento a la testigo ROSA ADDANTE, por ser ésta inhábil y porque además no se trata de un instrumento emanado de la misma, sino del demandado, resultando así inaplicable el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, observa esta Juzgadora que la anterior prueba documental constituye copia simple de un instrumento privado que no ha sido reconocido, por lo que no tiene ningún valor probatorio, aunado al hecho de que no emana de ningún tercero ajeno al juicio, por lo que no debe ser ratificada mediante la prueba testimonial, máxime que la referida testigo fue declarada inhábil para declarar en el punto anterior. En consecuencia, se desecha por ilegal e improcedente la anterior prueba documental-testimonial. ASI SE DECIDE.
En la misma fecha, la parte demandada procedió igualmente a promover los siguientes medios probatorios:
Ratifica e invoca los méritos favorables de autos, especialmente la prueba documental agregada con la demanda, constituida por; a) Depósitos efectuados por su representado en la cuenta de la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A., correspondientes a los cánones de arrendamiento y penalidad por mora del período comprendido desde el cinco (05) de mayo de 2006 hasta el cinco (05) de febrero de 2007; b) Recibos de cánones de arrendamiento y penalidad por mora otorgados a su representado por la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A.; c) Depósitos efectuados por su representado en la cuenta corriente de la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A., correspondientes a los meses de enero a julio del año 2007. En este aspecto, la parte demandante promueve igualmente las planilla de depósitos bancarios números 71487798 y 71487729, a favor de la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A., con sello de validación del banco en fecha primero (1°) de marzo de 2007 y trece (13) de marzo de 2007 respectivamente, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero y febrero del año 2007. Asimismo, promueve la Prueba de Informes, con el fin de que se oficie al Banco Occidental de Descuento, sucursal Cecilio Acosta, a los fines de que remita estados de cuenta y planillas de depósitos correspondientes a la cuenta corriente número 3241718, a nombre de la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A., de los períodos comprendidos desde el mes de mayo de 2006 hasta el mes de octubre de 2007, referidos a los pagos efectuados por su representado por concepto de cánones de arrendamiento y penalidad por mora. De igual manera, promueve la Inspección Judicial en la sede de la referida entidad bancaria, para demostrar el pago de los cánones de arrendamiento efectuados por su representado a la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A., en el período comprendido entre mayo de 2006 a octubre de 2007. Al respecto, prevé esta Sentenciadota que las anteriores pruebas documentales, de informe y de inspección judicial, guardan estrecha relación entre si, ya que las todas están destinadas a demostrar el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte demandante y su aceptación por esta última, por lo que las pasa a valorar en conjunto, y al respecto, observa esta Juzgadora que de las documentales promovidas, de la respuesta de la prueba de informes y de las resultas de la inspección judicial, se desprende que la parte demandada cumplió con el pago de las obligaciones reclamadas por la parte demandante, aunque su validez será tratada mas adelante en las motivaciones finales del presente fallo. En consecuencia, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se le otorgó pleno valor probatorio en su conjunto a los anteriores medios probatorios, en ese sentido. ASI SE VALORA.
Promueve depósitos originales efectuados a la cuenta de la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A., con copia del respectivo cheque por concepto de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007, discriminados de la siguiente forma; a) Planilla número 117688799 de fecha cuatro (04) de agosto de 2007, por SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00); b) Planilla número 45339684 de fecha tres (03) de septiembre de 2007, por SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) y; c) Planilla número 45339649 de fecha tres (03) de octubre de 2007, por SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00). Al respecto, observa esta Juzgadora que las presentes pruebas documentales resultan inconducentes e impertinentes para la resolución de la presente causa, en virtud de que la demanda no se fundamenta en el pago de los referidos cánones de arrendamiento, sino en el pago de cánones de arrendamiento anteriores, en consecuencia se desechan las anteriores pruebas documentales. ASI SE VALORA.
Promueve la Inspección Judicial en el local número 6 del Centro Comercial “Los Corales”, ubicado en la calle 72, entre avenidas 13 y 13A, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con el fin de que se determine si el mismo se encuentra ocupado por la Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C. A., o que está ocupado por cualquiera otra persona natural o jurídica. En este sentido, observa esta Juzgadora que de la inspección judicial se pudo constatar que la administradora del inmueble objeto de la relación arrendaticia controvertida, Sociedad Mercantil INVERSORA CASA PROPIA, C.A., no funciona actualmente en la dirección señalada por la parte demandada. Sin embargo, prevé quien juzga que la presente prueba resulta inconducente para la presente causa, en virtud de que si bien la parte demandada no podía realizar normalmente el pago de los cánones de arrendamiento por el hecho de un tercero, contaba igualmente con el procedimiento consignatario que le otorga la Ley Inquilinaria para realizar válidamente los pagos de los cánones de arrendamiento y considerarse legalmente solvente. En consecuencia, se desecha por inconducente la presente prueba de Inspección Judicial. ASI SE VALORA.
Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos ALI JOSÉ LÓPEZ LINARES, JESÚS ANGEL CHIRINOS GÓMEZ, ALEXY ANTONIO ACOSTA PIRELA y LUIS ANGEL SEMPRÚN MAVAREZ, todos venezolanos, mayores de edad y domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Al respecto, observa esta Juzgadora que de las anteriores pruebas testimoniales se puede desprender en lo que respecta a los hechos controvertidos en la presente causa, el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento realizado por la parte demandada ante la referida entidad bancaria, sin embargo, prevé esta Juzgadora que las pruebas testimoniales resultan ilegales para la comprobación del cumplimiento de este tipo de obligaciones, de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil, que dispone:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.”
En consecuencia, y aunado al hecho de que no resulta la prueba idónea y conducente para la demostración del pago, se desechan en este sentido las anteriores pruebas testimoniales. Con respecto a la demostración del hecho negativo que también se desprende de las referidas declaraciones testimoniales, constituido por el supuesto no cumplimiento por parte de la demandada de su obligación de entregar el correspondiente recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente, prevé esta Sentenciadora que la ocurrencia de este hecho no es suficiente para demostrar la procedencia de la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada que será resuelta más adelante en las motivaciones del presente fallo. ASI SE DECIDE.
En fecha diecisiete (17) de diciembre de 2007, la parte demandada presentó escrito de conclusiones.
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Antes de pasar a realizar las motivaciones finales del presente fallo, prevé esta Sentenciadora que la parte demandada opuso la excepción non adimpleti contractus o excepción de contrato no cumplido dispuesta en el artículo 1.168 del Código Civil, alegando que no cumplió con el pago oportuno del canon de arrendamiento, en virtud de que la parte demandante no cumplía con su obligación de emitir los recibos de pago correspondientes. Al respecto, observa esta Juzgadora que los artículos 1.585 y 1.592 del Código Civil establecen con precisión las obligaciones principales del arrendador y del arrendatario en los contratos de arrendamiento, y en este sentido debe precisar quien juzga, que esta especial excepción no puede oponerse por la arrendataria por la sola falta de cumplimiento de cualquier obligación secundaria que se derive del contrato, es decir, debe existir una proporcionalidad entre la obligaciones que se incumplen para que pueda proceder esta excepción, y no incumplir con el pago del canon de arrendamiento que resulta una obligación principal del arrendamiento, por la falta de cumplimiento de una obligación secundaria del contrato, como es la emisión de los recibos de pago de los mismos, ya que esta situación violentaría los principios de igualdad y proporcionalidad que deben existir con respecto al cumplimiento de las obligaciones, en una relación arrendaticia. Por los fundamentos antes expuestos se declara improcedente la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada. ASI SE DECIDE.
Seguidamente, considera prudente esta Sentenciadora, traer a colación las siguientes consideraciones doctrinales del jurista Arístides Rengel Romberg, que en su obra “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, establece:
“…la carga de la prueba, por su naturaleza propia, no es un deber u obligación jurídica, sino una cuestión práctica, que hace necesario que la prueba exista, independientemente de quien la produzca; y sostiene que este comportamiento de la parte en la fase de instrucción de la causa, puede ayudar como fuente de prueba, aún cuando del mismo no se puede deducir una verdadera y propia contra pronuntiatio que haga superflua la demostración de la pretensión contraria; pero que ese comportamiento resulta intrascendente para el juez en la etapa subsiguiente, cuando la fase instructoria se ha agotado negativamente, porque en la etapa de valoración y de decisión de la controversia, aquel comportamiento de la parte no puede modificar la regla de juicio que dirige al juez para determinar el contenido de la Sentencia ante la falta de la prueba, por lo que si el demandado no triunfa en la prueba, ni tampoco el actor ha probado nada, la demanda de éste debe ser rechazada como no demostrada…”
Establecido lo anterior, prevé esta Juzgadora que si bien la parte demandante-arrendadora logró demostrar el incumplimiento alegado en que incurrió la parte demandada-arrendataria, esta última alcanzó a probar que su incumplimiento fue tardío, pero aprobado tácitamente por la conducta de la parte demandante-arrendadora, quien aceptó los pagos realizados al disponer de ellos libremente una vez que fueron depositados en la cuenta corriente anteriormente identificada, con su penalidad correspondiente, como contractualmente lo regularon las partes, es decir, la parte demandante dispuso libremente de los cánones de arrendamiento reclamados en este proceso, como se desprende de los diferentes medios probatorios valoradas con anterioridad, específicamente de las documentales contentivas de los depósitos bancarios, de la prueba de informes y de la prueba de inspección judicial, resultando imposible para quien juzga declarar la procedencia de la presente demanda, a pesar de la demostración fehaciente del incumplimiento alegado en el libelo, en virtud de la convalidación realizada por la parte demandante por la conducta realizada. En consecuencia, debe esta Sentenciadota declarar improcedente en derecho la presente demanda, como se hará constar en el dispositivo del presente fallo. ASI SE DECIDE.
IV
DECISIÓN
Por los hechos y fundamentos de derecho antes explanados, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, procede a declarar SIN LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato y Cobro de Bolívares, intentada por la ciudadana ANA BRYKLIN DE JAKYMEC, en contra del ciudadano JUAN CARLOS FERNÁNDEZ BARRETO, ambos identificados en la parte narrativa del presente fallo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido vencida totalmente, se condena en costas del proceso a la parte demandante.
Se hace constar que los Abogados en ejercicio LEONOR RODRÍGUEZ LUZARDO, MERCEDES MEDINA MORALES y ANGELO ADDANTE QUATROMINI, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandante, y que los Abogados en ejercicio HENDER CASTILLO RINCÓN, GUADALUPE MAGDALENA BRAVO GONZÁLEZ y ENDER ENRIQUE CÁRDENAS CARABALLO, obraron en el proceso con el carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada. Déjese copia por Secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los once (11) días del mes de enero de 2008.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. NOTIFIQUESE.
La Jueza
Adriana Marcano Montero
El Secretario
Abog. Andrés Virla Villalobos
En la misma fecha y siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.) se publicó la anterior sentencia definitiva.
El Secretario
Abog. Andrés Virla Villalobos
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