TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Por virtud de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, del recurso de apelación interpuesto por el abogado JAVIER PARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.557, actuando como apoderado judicial del ciudadano FRANCISCO SÁNCHEZ NAVARRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.060.666, domiciliado en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra sentencia definitiva de fecha 26 de septiembre de 2008, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en el juicio que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES M.C., COMPAÑÍA ANÓNIMA (M.C., C.A.), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 30 de octubre de 1991, bajo el N° 35, tomo 16-A, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia, contra el recurrente; decisión ésta mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo incoada, ordenándole a la parte demandada que haga entrega del inmueble objeto del arrendamiento a la demandante, así como también, le cancele la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.5.600,oo) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos.

Apelada dicha decisión y oído el recurso en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia, previa realización de las siguientes consideraciones:

PRIMERO
DE LA COMPETENCIA

Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.

SEGUNDO
DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 26 de septiembre de 2008, mediante la cual, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial declaró con lugar la demanda de desalojo incoada, ordenándole a la parte demandada que haga entrega del inmueble objeto del arrendamiento a la demandante, así como también, le cancele la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.5.600,oo) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos; fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(...Omissis...)
“Así se observa que el artículo 34 de la ley especial dispone: (...).
En consecuencia y, por cuanto, en las actas quedó evidenciado la relación arrendaticia, aunado a la falta de pago de cánones de arrendamiento, correspondiente los meses: noviembre y diciembre del año 2.007; enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.008, (puesto que la consignación arrendaticia llevada ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial fue realizada extemporáneamente).
Respecto a las consignaciones arrendaticias, es menester destacar que quien las consigné (sic) debe demostrar los siguientes requisitos:
1. Que el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento.
2. Que efectuó las consignaciones dentro de los quince (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad.
3. Y una vez recibidas las consignaciones por el tribunal el interesado, tiene un plazo de treinta (30) días siguientes a la primera consignación para practicar la notificación del arrendador.
Los mencionados requisitos se encuentran en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así pues, y por cuanto, en el presente caso el demandado sólo trajo a las actas los recibos otorgados ante el Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, sin haber demostrado que ordenó la notificación de la parte actora, de acuerdo al lapso de ley.
Es por lo que este juzgador considera que lo procedente en derecho es declarar con lugar la presente demanda, puesto que la parte demandada no consignó elementos probatorios que desvirtuarán (sic) lo alegado por la parte actora, destacando este tribunal que por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, la parte demandada no gozará del beneficio de prórroga legal, estipulado en el artículo 38 de la ley especial; todo lo cual quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo.
En tal sentido se ordena al ciudadano, Francisco Sánchez Navarro, a devolverle a la sociedad mercantil Inversiones M.C., C.A, (…), el inmueble constituido por un apartamento, (…) y que el mismo se le entregue a la parte actora.
Igualmente la parte demandada deberá cancelarle a la parte actora, lo cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2.007; enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2.008, y que a ochocientos mil bolívares (Bs.8000.000,00) (sic), hoy ochocientos bolívares fuertes (Bs.F.800,00), suman un total de cinco millones seiscientos mil bolívares (Bs.5.600.000,00), hoy cinco mil seiscientos bolívares fuertes (Bs.F.5.600,00). Así se decide.”
(…Omissis…)

TERCERO
DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de DESALOJO interpuesta por la abogada ELIZABETH TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 18.818, actuando como apoderada judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES M.C., COMPAÑÍA ANÓNIMA (M.C., C.A.), contra el ciudadano FRANCISCO SÁNCHEZ NAVARRO, supra identificados, mediante la cual, manifiesta que su representada dio en arrendamiento al mencionado ciudadano, a través de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 11 de noviembre de 2003, bajo el N° 66, tomo 76, un inmueble constituido por apartamento N° 7-B del edificio Residencias Vista Real, torre II, séptima planta, ubicado en la avenida 2 con prolongación calle 77 (5 de julio) de este mismo municipio, y con duración de un (1) año.

Asimismo, alega que el canon de arrendamiento estipulado lo fue por QUINIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs.525,oo) mensuales pagaderos dentro de los primero quince (15) días de cada mes correspondiente, según la cláusula tercera (3°) del contrato, canon que –según su decir- podía ser modificado después del transcurso de seis (6) meses de vigencia del contrato según lo dispuesto en la cláusula décima cuarta (14°), como en efecto afirma se hizo, por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.800,oo) mensuales, estableciendo que el demandado-arrendatario había incumplido con el pago de las cuotas por arrendamiento de siete (7) meses, estos son, desde el mes de noviembre del año 2007 al mes de mayo del año 2008, y así con el pago de las cuotas de condominio, lo que calculó en una deuda total de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.5.600,oo); consecuencialmente y expresando que el presente contrato se había convertido en contrato a tiempo indeterminado pues –según su dicho- el demandado siguió ocupando el bien bajo las mismas condiciones contractuales establecidas, demandó el desalojo del inmueble antes identificado, así como el pago de los cánones de arrendamiento vencidos.

Admitida la demanda, se presentó en fecha 27 de julio de 2008 el abogado JAVIER PARRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.557, actuando en representación del demandado FRANCISCO SÁNCHEZ NAVARRO, manifestó mediante diligencia que lo alegado por la parte actora era falso ya que el contrato era por tiempo determinado, adicionando que su mandante se encontraba solvente con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, a cuyos efectos consignó recibos de pagos efectuados por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, acogiéndose finalmente al derecho de prórroga legal contemplado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Dentro de la etapa probatoria, ambas partes se limitaron a invocar el mérito favorable de las actas, y en fecha 26 de septiembre de 2008, el Tribunal a-quo profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual, el apoderado judicial de la parte demandada ejerció el recurso de apelación en fecha 3 de octubre de 2008, ordenándose oír en ambos efectos, y en virtud de la distribución de ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

CUARTO
DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 26 de septiembre de 2008, por medio de la cual, el Tribunal a-quo declaró con lugar la demanda de desalojo incoada, ordenándole a la parte demandada que haga entrega del inmueble objeto del arrendamiento a la demandante, así como también, le cancele la cantidad de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.5.600,oo) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos.

Asimismo, verificado como fue que la parte demandada fue la parte vencida en primera instancia y por ende, la única en ejercer el recurso de apelación contra la supra singularizada decisión, siendo que el objeto de la demanda versa en el desalojo de un inmueble, cuyas características se encuentran anteriormente especificadas, con fundamento a la falta de pago de determinados cánones de arrendamiento vencidos, y habiendo por su parte el demandado, alegado su solvencia con relación a su obligación de pago de dichos cánones, se inteligencia que la apelación incoada deviene de la disconformidad que presenta la parte accionada respecto a la declaratoria con lugar de la demanda por desalojo.

Quedando así delimitado el thema decidendum sometido al conocimiento de esta Superioridad, para entrar a resolver el fondo de la presente causa, es menester pasar inicialmente a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora
Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales, cuya mérito fue invocado en la oportunidad de promoción de pruebas:
 Acta constitutiva-estatutaria de la sociedad mercantil demandante, en copias simples, así como también, copias certificadas de acta de asamblea extraordinaria de accionistas de dicha empresa celebrada el día 21 de agosto de 2001 y, contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda ya plenamente descrito. Con relación a estas documentales se estima que constituyen copias simples y certificadas de documentos públicos autorizados por funcionarios públicos competentes, por tanto, al no haber sido impugnadas por la contraparte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE ESTIMA.
 Documentos privados emanados de la supuesta Presidenta de la sociedad mercantil demandante, consistentes en siete (7) recibos de pago de cánones del arrendamiento fundamento de esta causa, emitidos por cada mes, desde noviembre 2007 a mayo 2008, empero, este Sentenciador debe desestimar estas documentales por improcedentes, siendo que se trata de un medio de prueba forjado y presentado a su favor por la misma accionante-promovente sin ninguna determinación de que se trate de una copia del original que le debe quedar al arrendatario, ni con firma de acuse de recibo que demuestre que éste lo haya recibido, ello es así pues los principios que determinan el control probatorio norman que nadie puede fabricarse su propia prueba, lo contrario sería admitir la vulneración del principio de alteridad de la prueba, desconociendo los más elementales principios de la lógica jurídica, al concederle valor probatorio a un instrumento que emana del propio promoverte. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Pruebas de la parte demandada
La parte demandada en su contestación a la demanda, anexó en copias simples, el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa que fue valorado con anterioridad, por lo que este Juzgador Superior se abstiene de valorarlo nuevamente. Y ASÍ SE ESTIMA.

Igualmente, consignó en copias simples, cartel de notificación emanado del Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y cinco (5) recibos de pago emitido por el referido órgano jurisdiccional, documentales todas con fecha del 9 de abril de 2008, con relación a la consignación de un total de CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.4.480,oo) por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble sub litis, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007, y enero, febrero y marzo de 2008, y cuatro (4) de los recibos por OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.880,oo) por los cánones de los meses de abril a julio del año 2008, las cuales, constituyen copias simples de documentos públicos autorizados por funcionario público competente como es el Juez, por tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se deben tener como fidedignas mereciéndoles fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad. Y ASÍ SE ESTIMA.

Conclusiones
Se observa que la demanda incoada tiene por objeto el desalojo del inmueble que ocupa el demandado en calidad de arrendatario con fundamento a la falta de pago de más de dos (2) mensualidades consecutivas por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses noviembre y diciembre del año 2007, y desde el mes enero al mes de mayo del año 2008, y en tal sentido cabe destacarse que el juicio por Desalojo, consiste en la exigencia judicial de la desocupación de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, y tiene su fundamento legal en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se cita a continuación:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”
(Negrillas con subrayado de este Tribunal Superior)

Al respecto, resulta oportuno citar el criterio que sobre la presente institución han expresado los autores Ricardo Henríquez La Roche y Jorge Kiriakidis Longhi, citada por el autor Arquímedes Enrique González Fernández, en su obra “LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, COMENTADA Y CONCORDADA”, Caracas, 2001, 4ta edición, páginas 80 y 81, el cual se transcribe a continuación:

(…Omissis…)
“Este artículo 34, relativo a las causales de desalojo de inmuebles a tiempo indeterminado es menos riguroso que el artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, el cual se atenía al juicio de una entidad gubernamental , la procedencia de las causales (exceptuada la del literal g) que no estaba prevista).
Por consiguiente, basta la manifestación de voluntad del arrendador, expresada en la demanda, sobre los supuestos de los literales b) y c) para que proceda la demanda, salvo que el Código Civil consagre, como hemos visto, un derecho a favor del arrendatario. Las otras causales están sujetas a prueba judicial, con las garantías del contradictorio, y bajo la valoración jurisdiccional del juez.
La ley no deroga ninguna de las disposiciones arrendaticias del Código Civil, salvo la exclusión implícita de aquellas que son contrarias a dicha Ley especial.
A nuestro entender, la nueva Ley es ahora menos rigurosa para la resolución de contratos sin término fijo, porque el arrendamiento indefinido, que se mantiene contra la voluntad del arrendador, sujeto además al juicio de un organismo administrativo, no se situaba en el justo medio de los intereses contrapuestos del propietario y del inquilino; en otras palabras, éste mantenía el goce del inmueble sin otro fundamento que la ausencia de término convencional o la reconducción del contrato. Este fundamento endeble de la permanencia del contrato, extra-consensual, justifica que las razones proporcionalmente válida del arrendador clasificados en la Ley, sean causa suficiente para poner fin a la relación arrendaticia.
La nueva Ley determina que esas razones sean atendidas y juzgadas en sede ordinaria y según las garantías del debido proceso, sin intervención de la administración pública, sin necesidad de tener que ejercer el control jurisdiccional de actos administrativos del organismo competente (Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura) a través de la jurisdicción contencioso-administrativa, como antes ocurría. Con la nueva normativa, se atribuye a la administración de justicia al poder público que corresponde, y se evitan casos de prejudicialidad que frecuentemente presentaban las calificaciones de causales de desalojo de arrendamientos sin término fijo, atribuidas a la Dirección de Inquilinato.”
(…Omissis…) (Subrayado de este Tribunal Superior).

Ahora bien, la parte accionada alega en su defensa inicialmente que, el contrato de arrendamiento sub litis lo es a tiempo determinado, y al efecto, se evidencia de su lectura, que de hecho se estipuló en la cláusula segunda (2°) del mismo una duración determinada por un (1) año contado a partir del día 1 de septiembre de 2003, por lo que no cabe dudas que su vencimiento se encontraría enmarcado para el día 1 de septiembre de 2004, más sin embargo, alegando la demandante la continua posesión del inmueble por parte del arrendatario con posterioridad a esa fecha, no demostró el mismo demandado la existencia de algún contrato de prórroga del arrendamiento por tiempo determinado que pudiera desaplicar la regla en materia arrendaticia que, ante la referida continuación de posesión luego de expirado el término del arrendamiento, el contrato sub examine se convertiría en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual es del siguiente tenor:

Artículo 1.600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
(Negrillas de este Tribunal Superior)
En consecuencia, resultaría procedente la interposición de una demanda de desalojo como la incoada, la cual sólo es procedente en este tipo de contrato a tiempo indeterminado y por las causales expresamente determinadas en la Ley. Y ASÍ SE OBSERVA.

Establecido lo anterior, y ante el alegato de falta de pago de cánones de arrendamiento como causal para accionar por desalojo de conformidad con el antes referenciado artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte demandada posteriormente señaló como defensa el hecho de encontrarse solvente en su obligación de pago de cánones por arrendamiento, y para comprobarlo consignó recibos por consignación del monto equivalente a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y, desde enero a julio de 2008, por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, lo que evidencia que el accionado como arrendatario optó por hacer uso del procedimiento de pago por consignación arrendaticia de cánones, que regula el antes singularizado Decreto-Ley a partir de su artículo 51, y a los fines de determinar la procedencia o no de la defensa in examine, cabe acotarse lo siguiente:

El artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
(Negrillas de este Tribunal Superior)

Al respecto, el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, editorial Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, expone lo siguiente:

“Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).
10bis. Pago del precio
La principal obligación del arrendatario es <>, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.16837.
La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Art. 34). En los contratos a tiempo determinado puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de uno o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado. Según el artículo 41 in fine, son admisibles las demandas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”
(Negrillas de este suscrito jurisdiccional).

Asimismo, expresó el autor Carlos Brender Ackerman, en su obra “COMENTARIOS A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Ediciones LIVROSCA, Caracas, 2000, página 40:

“Requisitos de la consignación inquilinaria:
1. La mora accipiens, o sea, la negativa del acreedor de recibir el pago de la pensión de arrendamiento adeudada.
2. Se trata de la pensión de arrendamiento exigible de acuerdo con lo convencionalmente pactado y que no contravenga lo fijado por la regulación efectuada por el organismo regulador.
3. El legitimado activo es el arrendatario o cualquier tercero que actúe en nombre y descargo de éste como lo prevé el artículo 1.283 del Código Civil.
4. La consignación debe hacerla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, por consiguiente la fijación de un domicilio especial será facultativa para el arrendatario para tales fines.
5. La consignación se debe realizar dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Obsérvese que se dice mensualidad y no del mes calendario, esto quiere decir, que la consignación se debe hacer dentro de los quince (15) días siguientes a la mensualidad pactada, ni antes ni después.”
(Negrillas de este Tribunal Superior).

En derivación, como puede verificarse del análisis de las actas procesales que componen este expediente, la parte actora fundamenta su acción de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento desde el mes de noviembre del año 2007 al mes de mayo de 2008, y de la consignación arrendaticia que hace la parte accionada ante el Juzgado de Municipios se observa, que lo hace para el pago de éstos meses, además del mes de junio y julio del año 2008, más sin embargo, la fecha de consignación que se desprende de las recibos emitidos por el referido órgano jurisdiccional, y valorados por esta Superioridad, es en el día 9 de abril de 2008, no constando ningún otro instrumento que documente el procedimiento de consignación tramitado y que permita determinar el cumplimiento de los requisitos supra esbozados.

Aún así, el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es claro al establecer que la consignación del valor de los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal deberá hacerse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y de acuerdo a lo estipulado en el contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, se dispuso que el canon mensual sería pagadero dentro de los quince (15) primeros días de cada mes, según su cláusula tercera (3°), que textualmente reza: “(…) Dichos cánones serán pagaderos dentro de los Quince (15) primeros días de cada mes” (cita), por lo que, transcurridos los primeros quince (15) días del mes de noviembre del año 2007, como primer canon vencido reclamado por la parte actora, tenía la parte demandada hasta el 1 de diciembre de 2007 para proceder al pago por consignación ante un Tribunal de Municipio, y siendo que la consignación de ese mes, según se evidencia de los medios de prueba aportados por el mismo demandado, lo fue para el mes de abril del año 2008, resulta obvia la consideración que las consignaciones fueron hechas de forma extemporánea, habiendo pasado casi cuatro (4) meses de vencida su oportunidad conforme a los lineamientos de la norma in comento. Y ASÍ SE CONSIDERA.

En este orden de ideas, preceptúa el artículo 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 56: “En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda.”
(Negrillas de este Tribunal Superior)

De manera pues que, habiendo sido considerado extemporáneo el pago por consignación de los cánones alegados como vencidos, la consignación no puede reputarse legítima acorde con el procedimiento regulado en el supra singularizado Decreto-Ley, debiendo considerarse por ende en estado de insolvencia al arrendatario en la presente causa con base a la norma arriba citada, y más específicamente, se deben tener como no realizados los pagos de los cánones de arrendamiento vencidos, señalados por la parte actora en su escrito libelar, lo que a su vez en derivación origina la pérdida del beneficio de la prórroga legal del arrendamiento solicitada por el demandado en su contestación a la demanda, de acuerdo con lo señalado en el artículo 40 de dicho Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ante la presente comprobación del incumplimiento de su obligación legal y contractual del pago de las mensuales por cánones de arrendamiento. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Consecuencialmente, tomando base en las precedentes argumentaciones, los criterios doctrinarios y los fundamentos legales aplicables al caso facti especie, aunado a que con los medios de prueba y presupuestos fácticos esbozados por la parte demandada no se logró demostrar ni hacer presumir el cumplimiento de pago de las siete (7) mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento que se alegaron vencidas en la presente demanda, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2007 y, desde enero a mayo del año 2008, todo ello en sintonía con lo consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se considera pertinente en derecho declarar CON LUGAR la demanda de desalojo incoada, cubierto como se encuentra el supuesto contemplado en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; originando a su vez la necesidad de CONFIRMAR la decisión proferida por el Tribunal a-quo, y en derivación, declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por DESALOJO sigue la sociedad mercantil INVERSIONES M.C., COMPAÑÍA ANÓNIMA (M.C., C.A.) contra el ciudadano FRANCISCO SÁNCHEZ NAVARRO, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el ciudadano FRANCISCO SÁNCHEZ NAVARRO, por intermedio de su apoderado judicial JAVIER PARRA, contra sentencia definitiva de fecha 26 de septiembre de 2008, proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SEGUNDO: SE CONFIRMA la aludida decisión de fecha 26 de septiembre de 2008, proferida por el precitado Juzgado de Primera Instancia, de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandada-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada, de acuerdo con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia 149° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TITULAR,

DR. EDISON EDGAR VILLALOBOS ACOSTA
LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

En la misma fecha, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada y se archivó en el copiador de sentencias. LA SECRETARIA,

ABOG. ANY GAVIDIA PEREIRA

EVA/ag/mv